某市经济开发区物业管理工作计划

　　某市20**年经济开发区物业管理工作计划

　　经济开发区各物业服务企业：

　　为了贯彻市局20**年物业管理会议精神，切实加强开发区物业管理工作，提高管理水平，夯实基础，规范行为，引导实施，现将《20**年开发区物业管理工作计划》印发给你们。

　　一、提高认识，加强领导

　　物业管理工作是牵涉到千家万户的民生工程，各监管部门要加强学习，提高认识，以《安徽省物业管理条例》为依据，落实“重，心下移，条块结合，以块为主，四级联动”的管理体制，加强对物业管理的机构建设和从业人员的学习培训，提升管理水平，进一步加强对辖区内物业服务企业的指导、监督，规范行业自律，切实为广大业主服务。

　　二、指导业主委员会成立、换届工作

　　适时指导督促，召开业主大会和成立业主委员会，小区成熟一个，成立一个，有的分期建设小区，入住率达50%，即分期成立，在一期成立的基础上再增设业主委员名单，今年计划指导香榭花城、一品尚都、红叶花园洋房小区业主委员会的成立。社区是物业管理的基层单位，分局物业科将帮助社区对业委会工作的筹备、成立给予行业上的政策指导，业主是物业服务的核心，业主委员会是业主的自治组织，指导成立业主委员会，使之成立广大业主的当家人，促进物业服务企业更好地规范服务行为，共创文明和谐小区。

　　三、做好物业承接查验工作

　　在市局组织下，积极参与物业承接查验管理工作，指导辖区内物业服务企业对建设单位交付的主体工程、设备设施等认真检查，进行验收，把好验收关，降低企业风险成本，更好地为小区业主提供更优质的服务。

　　四、健全物业档案，做好考核工作

　　我区现有11家物业服务企业，服务项目23个，对档案的归集、整理、保管，做到科学合理，妥善有序，根据市局〔20**〕45号文件精神，每季度定期对社会发展局物业工作检查考核，使之能主动履责，科学履责，协助市局实行“以奖代补”政策，督促物业服务企业提高服务质量。

　　五、做好物业管理矛盾调处工作

　　建立健全物业投诉调处机制，充分发挥社会发展局、社区调处物业纠纷的作用，建立条块结合，分级负责，逐级处理，依法及时地处理物业投诉，详细记录各类投诉(包括网上、电话、上门等)，热情接待，积极协调，切实维护广大业主的合法权益，给投诉者一个较满意的答复，妥善处理好城市管理监督指挥中心转来的物业投诉事件，及时处理，及时反馈，并做好投诉受理情况及处理结果的记录档案。

　　六、协助市局做好相关业务

　　做好资质管理，服务等级认定，竣工验收的基础工作，严格把关，认真备案，为市局提供详细可靠准确的信息资料。

　　七、加强学习、宣传，提高业主物业管理意识

　　倡导从事物业管理人员，深入学习相关专业知识，提高管理和服务水平，为业主排疑解惑，工作中遇到问题能用专业知识迅速准确地给予答复、处理，深入小区宣传有关物业管理政策法规，使广大业主了解自己的权利、义务，提高物业管理意识和水平。

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篇2：X建设厅机关大院物业管理工作计划

　　某建设厅机关大院物业管理工作计划

　　（一）、工作计划

　　（1）管理人员每周例会一次，研究分析一周工作情况，特别是分析所存在的问题，研究解决措施，安排本周主要工作。

　　（2）日常工作要按业主的托管要求，提供有序的规范化的服务。在服务中贯彻ISO9001：2000国际质量体系要求，始终坚持以业主满意度为中心，不断提高服务质量，广泛征求意见，持续改进服务水平，树立企业的市场信誉度和业主满意度，塑造出我们园中物业良好的公司企业形象。

　　（3）每6个月与业主委员会就物业管理进行沟通不少于1次。接受业主的建议，把**省建设厅机关大院搞的更加美好。

　　（4）在6.1儿童节和9.9重阳节开展各种活动，搞好小区的精神文明建设；在小区内组织各种经常性的健康娱乐活动。

　　（二）具体措施

　　日常管理事务：

　　（1）接受业主服务要求，及时率达到98%；服务满意率达到98%。

　　（2）服务时间按照相关规定要求，每天12小时服务。

　　（3）针对管理处的基础工作，进行周计划安排，服务，检查的形式。

　　（4）对小区的精神文明建设采取定期组织各种文明活动的措施，安排小区内老年人的娱乐活动。

　　（5）关于收取物业管理费用，采取定点收取，或者上门服务等多种形式。

　　（6）采取各种有效措施，优化**省建设厅机关大院的设施设备的效用。

　　（7）定期或不定期与业主委员会/业主沟通，尊重业主委员会的意见，努力寻求改进。

　　（8）对小区的房屋及附属设施进行例行巡检，营造园区的温馨、安全、文明的环境。

　　（9）接受业主的建议和投诉，并作出整改意见。

　　公共区域保洁服务：

　　（1）目的 ：日常保洁、定期保洁，保持整个小区的整洁美观。

　　（2）适用范围 ：小区内的公共区域。

　　（3）职责 ：保洁员按服务标准操作实施，并组织逐级监督检查。

　　（4）工作程序： 参照专业服务运作实务的相关内容。

　　①公共道路区域：地面保持清洁、光亮，无污迹、无水迹、无脚印；走道四角及踢脚板保持干净，无垃圾；

　　②楼道：安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾；扶杆上保持光亮，无积灰；楼面垃圾间内垃圾放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，四周无散积垃圾，无异味；墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰；

　　③绿化带：保持植物根部无垃圾、大片落叶；

　　④地下车库：保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品；保持地面无灰尘、无垃圾；保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定期喷洒药水。

　　⑤垃圾做到日产日清

　　工程维修服务：

　　（1）严格按照相关的法律法规和公司质量体系要求进行工程维修服务。

　　（2）延长值班时间，实行12小时值班制，以解决业主的需求。

　　（3）对公共区域设施设备严格执行例行检查制度。

　　（4）对业主的特约服务要求，半小时快速响应。

　　保安服务：

　　（1）门卫值勤服务

　　a. 每天按时开启和关闭服务大门。

　　b. 值勤时站立姿势规范。

　　c. 对问询人员询问的问题，要准确回答所提问题。

　　d. 外来车辆来访，必须登记。

　　e. 无关车辆一律谢绝进出或停放。

　　f. 在值勤中发现顾客有困难要及时提供帮助，对有生理残疾的顾客要主动提供帮助。

　　(2)安全巡视服务

　　a.在每天巡视中要仔细检查各类设施和门窗等安全设施，发现故障或设备运行异常要及时报告相关人员或负责人。

　　b.定期检查消防设施和消防器材是否过期。检查是否缺少消防器材。

　　c. 对巡查中发现的可疑情况和可疑人员要进行情况追踪和汇报。

　　d. 每天对巡查情况要进行记录。

　　（3）园区安全监控

　　a.24小时对园区进行监控设备监控。

　　b.发现可疑情况，立即报告。

　　（4）车辆管理

　　a.每2小时作一次巡逻，

保证停车场内有序；

　　b.按照科学规范在园区地面划分临时停车车位；

　　c.制定科学制度，保证园区内车辆管理有序；

　　d.严格划分机动车和非机动车的停放地点。

　　（5）应急服务

　　应急服务管理有五方面：①水浸事故应急服务；②治安事故应急服务；③停水、停电事故应急服务；④火警事故应急服务；⑤其它安全事故应急服务。上述五个方面应急服务预案参照专业服务运作实务的应急服务服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况，物业管理均为紧急或危急状态，应该采取应急服务内容管理措施。办公楼应急服务应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制，做到发生情况即时运行，快速见效。

　　结合小区物业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、《火警事故应急预案》，配备必要的物资，指定专人负责，做到防患于未然，随时投入应急服务。超越物业管理职能的（如治安处警、火警状态严重等）应立即与相关主管联系，不得擅作主张。

　　绿化保养服务：

　　（1）采取措施使绿化植物布局合理。

　　（2）认真护理使花卉长势良好，无枯黄叶。色彩搭配协调

　　（3）花坛内干净，无杂草。

　　（4）注意养护管理，每周养护二次。

　　（5）草坪按时修剪达到2级要求。

　　（6）制定相关制度，以保证绿化植物不受侵犯。

篇3：物业管理公司品质部年度工作总结年度工作计划

　　物业管理公司品质部20**年度工作总结及20**年度工作计划

公司领导：

　　品质培训部20**年各项工作有条不紊进行。现将本年度具体工作总结汇报如下：

　　一、完善督查与激励机制，持续提升物业服务质量

　　（一）规范维修、客服、环境等文件档案管理

　　先后三次组织各物业处经理、项目负责人、维修、客服、办公室相关人员进行文件规范化管理培训与交流，以质量标准体系为依据，针对各项目文件管理方面存在的问题，如记录不完善、归档不及时等进行限期整改、完善，为内审、外审工作顺利进行奠定基础，促进了物业管理的标准化和规范化

　　（二）三级责任状管理办法的制定与实施

　　制定了物业总公司三级责任状管理办法，以“安全第一，预防为主”为指导方针，依照“谁主管，谁负责”的职责定位，执行“三级安全管理”。物业总公司对集团、项目经理对总公司、主管对项目经理、员工对主管分别签订责任状。先后与15个物业处经理、3个职能部门经理负责人签订了责任状。签订责任状后，增强了各项目负责人的安全管理意识，有效降低了企业风险。统计显示，20**年度仅发生一起工伤事故。责任状的签订，对物业总公司范围内各项工作良性发展有积极意义。

　　（三）经理绩效季度考核工作

　　制定了《项目经理季度考核实施办法》《项目经理绩效考核内容及评分细则》《职能部门经理绩效考核内容及评分细则》，二、三、四季度分别对项目经理和职能部门经理进行了季度考核工作。

　　通过对各项目经理季度工作的实际情况评估，将月度绩效工资的发放与实际工作业绩紧密结合起来。利用绩效工资的激励性，提高了经理的工作积极性，对服务品质的提升有一定的推动作用。

　　（四）项目创优工作

　　依据评优标准，品质培训部主要围绕整改做相关工作：

　　1.创优整改

　　围绕评优标准，制定创优整改850多条，全程跟踪完成情况，累计抽查整改完成项300余项。

　　2.培训交流

　　组织创优项目员工培训、参观、交流计逾100人次，为进一步规范各种作业记录、提升服务标准起到了促进作用。

　　3.创优资料规范

　　围绕创优汇报PPT及创优资料整理，完成品质部修订、审核、定稿材料10余套。

　　4.设备房规范

　　对4个创优项目的设备房进行规范，更换、悬挂设备标识牌以及安全生产标识牌300余块，并对地面统一进行刷漆，清除设备锈迹、上油、刷漆保养，规范了设备房维修、巡查等记录表格。

　　（五）公司内审与外审工作

　　根据贯标认证工作整改要求，组织物业相关人员对**、**、**、**和**物业处进行了内部审核，验证公司质量环境体系及覆盖产品是否符合ISO9001；20**、ISO14001；20**标准规定的要求。内审后，**物业处作为各物业处代表，顺利通过了专家组的外审工作。内审与外审工作的顺利通过，确认了物业公司质量环境质量体系的符合性和有效性。

　　（六）住户满意度调查工作

　　组织各物业处部分房管、秩序队员协助进行20**年度业主满意度调查，上、下半年各一次。组织入户调查180多人次，发放入户问卷8850份；统计整理业主合理化建议600余项，并下发各处制定计划整改。从统计结果看，20**年住户满意度整体保持97以上(比去年有所提升)。

　　（七）石家庄基本服务标准社会考评工作

　　组织各物业处迎接由房管部门带队的考评团队，积极应对**基本服务标准社会考评并顺利通过。服务标准考评工作对物业服务提出了更高要求，有利于物业公司标准化运作的进一步加强。

　　（八）日常工作

　　1.工作促提计划的监督检查

　　汇总各物业处的全年整改项共计18000余项，每周都对其进行详实的记录并定期对整改完成项进行检查和监督，提高了物业处的自查自纠自整改的有效性。

　　2.宣传资料的分发和管理

　　累计发放《***报》《**日报》等宣传资料共计20余万份，同时，根据发放明细不定期对各物业处执行相关制度情况进行抽查，确保报纸发放到位

。

　　3.通过奖惩促提高

　　经日常检查及不定期夜查，因员工违纪及工作不达标下发处罚通报达150余次（含物业处自行处罚次数），累计处罚600余人次，款额69400余元。

　　4.有效处理业主各类投诉

　　接待各类投诉10余起，实现以投诉促工作提升。通过投诉后与相关部门、人员沟通总结，提高跨部门协作与解决投诉能力，增强了物业人员接待业主、处理事件的能力。

　　二、加大员工培训力度，促进员工素质与服务意识提升

　　品质培训部20**年度完成的主要培训项目共五项，参训员工达1260多人次（各物业处自行组织的培训不计入此受训人次），培训课时150多个课时。

　　（一）新入职员工岗前培训

　　根据每月人事部提供的报岗人员名单，截止12月中旬，品质培训部先后组织新入职员工岗前培训十五次，共培训员工408人次。培训内容包括集团和物业公司概况、行为规范与规章制度、物业服务礼仪等。

　　（二）参观见学

　　3月份，品质培训部组织各物业处经理及物业总公司骨干员工，共计23人，赴北京参观了**大厦、**及**项目。在各项目认真听取了项目物业处的讲解及经验介绍并形成书面报告存档。培训时间约为两天。

　　（三）培训交流会

　　20**年，品质培训部共参与组织专题培训交流会三次。

　　1.卓达案例培训会

　　2月份，整合公司实际发生的案例，举办了卓达案例（第一辑）专题培训会，参训员工256人，范围涵盖物业全体秩序队员、部长级以上员工等。此次培训加强了员工的自我约束及风险防范意识。

　　2.创优项目试点单位交流会

　　5月30日，组织各物业处设备主管、负责人参观了创优试点单位**物业的工程设备规范资料及设备房。对项目设备管理存在问题及改进方向、措施提出建议并相互交流，有助于促进创优项目设备管理水平的提升。

　　3.客服、环境资料交流会

　　8月10日，品质培训部举办客服、环境资料规范交流会，各物业处经理及相关主管、物业总公司员工总计32人参加了培训。此次培训对完善各项资料、规范资料管理提出了更高要求，对项目创优、内审工作有指导意义。

　　（四）专业技能培训

　　本年度，共组织各项专业技能培训七次。

　　1.注册物业管理师培训

　　联系外部培训机构，对物业公司骨干员工进行了注册物业管理师培训。培训11人，培训时间为15天。通过培训，在20**年全国物业管理师考试中，3人全科通过，其余人员部分科目通过。

　　2.OA操作系统使用培训

　　品质培训部协同办公室、集团信息中心于2月份、3月份、11月份，分三次对办公平台OA系统的操作方法进行了由浅入深的讲解。受训员工共61人次，均为经常使用OA报件的办公室人员和经理级以上人员，培训课时逾10课时。培训有助于员工熟悉OA操作系统，有效的提高了报件效率。

　　3.秩序队服务礼仪、队列比赛培训

　　4月份，组织对秩序队员进行了军训及服务礼仪的培训；10月份，协同秩序部组织各物业秩序举办秩序队列比赛，有助于提升秩序队的服务意识、服务水平和团体荣誉感。

　　4.消防培训

　　5月份，组织主管级以上员工参加消防安全培训会。6月份，联系河北**防火教育中心，对主管级以上及秩序队全体员工进行消防意识、安全用火、灭火设备使用的专题培训。两次参训员工共计242人次，培训共计8学时。培训结束后，对培训效果进行调查问卷，结果显示，受训员工对于培训的满意度评分为2.89分（满分3分），98%的员工认为培训有助于工作的开展，97.6%的受训员工有继续参加公司培训的意愿。

　　5.门禁系统办卡规定培训

　　5月份，组织对秩序队员、收费员、经营人员进行了门禁系统办卡管理规定的培训，培训时间为两天，参训员工33人。对规范收费、办卡流程及操作有积极的推动作用。

　　6.配电室操作培训

　　6月份组织对相关人员进行了配电室操作讲解现场培训，时长约2小时，31名维修电工及主管参加培训。此次培训有助于规范操作、降低工作风险、减少事故发生。

　　7.如何做好业主工作培训

　　6月份，组织对各物业处部长级以上员工进行如何做好业主工作培训。培训员工35人，培训时间3课时。就如何和业主有效沟通、如何解决业主投诉的技巧详细讲解，对改善工作方法、促进服务提升起到了积极作用。

　　（五）新项目员工培训

　　本年度对新承接项目**局、**员工进行了统一培训。培训包括讲授岗前培训课程、参观公司管理项目等。共培训员工30多人次，培训时间约12课时。对**、**、**项目员工进行了现场培训，培训内容为公司企业文化、相关规章制度、行为规范等，培训30多人次，培训时间约4课时。

　　（六）**员工培训

　　3月份，接待**员工十人进行了为期两周的培训。培训包括对物业相关岗位规范、流程、标准的讲解，参观物业管理项目，各物业处轮岗实习等。培训结束后，组织参训员工以交流座谈会形式探讨了工作中遇到的问题及今后工作规划，并形成总结文档留存。

　　三、工作中的不足与存在的问题

　　（一）全面统筹仍有欠缺

　　因物业管理琐碎事情较多，临时性的突发事件处理也需投入部分精力、人力、物力，工作中有时会坠入具体事务的处理，导致品质培训工作全面统筹仍有欠缺，不能确保物业各项工作有效执行到位。

　　（二）工作广度、深度不够，可追溯性落实有待提高

　　品质检查工作仍显单薄，缺乏应有的广度和深度，缺少对检查项目可追溯性的切实落实。目前，在环境卫生、小区外观外貌、公用设备实施维护等方面检查的多，检查深度不够；对秩序维护、**、**、**等专业公司检查较少涉及。检查中，对出现问题的上、下相关节点、环节纠察不足，未能确保可追溯性的具体落实。同时，对各岗位、部门员工的培训工作没有形成系统，缺乏对培训深度的挖掘，培训标准及成效有待完善和提高。

　　（三）过程管理亟待加强

　　过程有效执行和把控，才能赢得良好的结果。好过程是横向工作的合理匹配和纵向工作的平稳顺延。物业管理各项工作的过程控制未能实现具体工作的合理匹配和顺延，亟待理顺和有效管控。满意度调查作为事后调查，未能完全体现物业服务过程管控。

　　（四）员工评估和培训激励长效机制缺乏

　　有效评估与激励，是员工不断追求进步、工作逐步完善的推动力。目前，员工培训评估方面仍不完善，对员工受训后工作表现缺乏长效评估激励机制，致使员工工作绩效提升方面不能有效衡量，工作监督和人才提拔也受到制约，对员工的激励和品质培训工作的持续改进有一定影响。

　　四、改进措施

　　（一）强化对工作的处理与掌控能力

　　通过不断学习，提高部门专业技能及个人素养，加强对工作的预测、计划、实施、指挥和掌控能力。立足质量监控与服务考核两大工作内容，具体事件及各环节确定相应责任人，做到事前想到、事中控制、事后反馈。

　　（二）落实可追溯性，拓宽工作深度与广度

　　拓宽品质检查范围，将物业公司各物业处及职能部门工作列入检查督导日程。完善作业记录、巡查文件，将可追溯性落实到绿化、环卫、保洁、维修、秩序、客服等各个板块，对服务过程中涉及到的记录，如派工单、维修记录、回访记录、工作巡查本及相关记录定期检查。一旦发现问题，问题起因、发展、是否及时控制等，各环节一目了然。

　　联系外部培训机构，拓宽培训渠道，加强与各物业处（部门）的沟通联系，调动中基层员工培训的积极性。根据市场需求和部门、岗位需要，建立完善员工培训成长体系，有针对性地协助、指导、监督各物业处（部门）根据培训计划举办不同形式和内容的培训。

　　（三）加强对过程和服务质量的管控

　　通过培训和工作实践等多种形式，提升员工工作能力。品质管培训部组织专业知识培训；各物业处、部门组织具体岗位服务流程培训。根据各物业处意见和工作实际情况，不断完善、优化各物业处、部门的工作流程，加强对各处工作流程的落实。通过日常品质检查、不定期夜查等多种途径，实现物业服务工作流程的规范化和服务质量的提www.pmceo.com升。

　　（四）建立培训与考核激励的长效机制

　　完善培训与考核体系，建立评估、激励的长效机制。在客户满意度考核的基础上，将过程内部质量指标纳入考核体系，强力推进，确保效果。将培训与考核联系起来，不仅对员工进行培训激励与考核，还对培训讲师激励与考核，二者结合，强化培训效果，建立长效考核激励机制。

　　五、20**年度工作计划

　　为了提高物业整体工作质量，更好地为公司持续发展培养优秀人才，20**年，品质培训部将在上一年度工作基础上，立足公司发展，创新工作形式，拓展工作的深度和广度。20**年度工作计划如下所示：

　　（一）继续贯彻质量环境管理体系

　　组织所有品质管理人员（含物业处办公室主任、管理部长、维修部长、项目经理）参加标准体系培训，深入研究讨论。贯彻质量环境管理体系要求，按照ISO9001和ISO14001体系标准，强化管理，提升物业服务水平。

　　（二）创优工作

　　抓好物业处创优工作，适时、适宜的提供指导和服务；分批次组织创优项目员工赴物业管理优秀示范项目参观学习，提升认识，为创优工作顺利进行创造有利条件。

　　（二）经理绩效考核

　　根据各物业处、职能部门不同情况修订完善考核标准和体系，明确考核人员、考核方法、考核时间等，促进考核工作制度化、规范化。

　　（三）品质检查工作

　　每月采用日常检查与不定期暗访、夜查相结合方式，利用作业记录、工作巡查记录等相关记录，将检查发现的问题追本溯源，彻底整改，杜绝隐患。

　　（四）满意度调查

　　上、下半年各进行一次入户满意度调查，据调查数据分析物业服务存在的问题。将业主提出的问题和建议整理分类，需要改进的积极整改，有待提升的服务进一步规范。

　　（五）经理级外出考察

　　组织经理级以上员工外出参观，学习一流物业服务企业的管理模式和管理经验，促使经理提高意识、看到差距，主动查找不足，不断提升物业服务与管理水平。

　　（六）物业全员知识竞赛

　　完善物业试题库，并发放至各物业处自行组织学习，拟于下半年举办一次全体员工物业知识竞赛，增强员工的学习意识，普及物业专业相关知识，进而提升物业员工专业素养。

　　请领导阅！

　　品质培训部

　　二〇一二年十二月二十日

篇4：物业管理项目经理持股计划

摘要:物业人在物业管理服务中大有可为。我们不仅能在真诚服务中得到业主的认同、信任,同时也能收获到来自服务的价值回报,享受服务的成就感。本文对物业管理公司项目经理的持股计划做了全面的规划。

在许多物业人感叹物业管理越来越难做的今天,我们的工作环境、物质环境待遇似乎每况愈下,面对几近苛刻的服务要求和岌岌可危的经营利润,有些物业人甚至产生了“入错行、嫁错郎”的悲观情绪。但是,笔者认为:物业人在物业管理服务中大有可为。我们不仅能在真诚服务中得到业主的认同、信任,同时也能收获到来自服务的价值回报,享受服务的成就感。

我们在对新项目进行管理时,也对项目经理,即项目客服中心经理的持股计划进行了有益的尝试。下面,笔者分别针对不同类型的企业持股方案进行分析:

A、资本密集型企业员工持股的特点

资本密集型企业的特点是:巨额资本是企业价值创造的主要来源,在单位产品成本中,资本成本与劳动成本相比所占比重较大,每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高。

基于上述特点,我们不难发现,在这种类型的企业中,一般员工创造的价值并不突出,主要是高层管理者对公司业绩的提升有较大影响。因此,在员工持股方案设计中,我认为应主要激励高层管理者,以鼓励其在管理方面的能力。又由于在该类企业中资本创造的价值最大,因此员工持股的总比例应该较低,上限不能超过资本要素方所占的比例。

B、劳动密集型企业员工持股的特点

该类企业特点是:主要依靠大量使用劳动力创造价值,而对技术和设备的依赖程度较低,生产成本中工资与设备折旧与研究开发支出相比,所占比重较大。

基于上述特点,我们认为激励的主要目的是为了提高员工的劳动效率。因此,在这种类型的企业中,实行员工持股的作用不会太明显,企业往往采用其它的方式达到提高员工效率的目的。如果采取员工持股,在持股范围上就会比较宽泛,甚至是全员持股;又由于员工的价值创造量的差距不大,因此持股比例也不会拉得太开。

案例:广东某大型集团的下属物业管理公司

该公司主要从事开发区(工业园区、高科技园区、生活园区)、各类综合性公共建筑、住宅小区、不动产的物业管理服务。其固定资产仅50多万元,共有员工56人。

由于其是劳动密集型企业的特点,不适宜搞员工持股,但通过调研发现,内部员工的持股积极性都很高,因此,提出了全员持股的方案建议。最后,通过记名方式,全体员工持有企业80%多的股份(留下一小部分作为预留股,为未来人才储备),人均持股都很低,最高与最低持股比例之间相差只有2%,得到企业领导和员工的认可。当然,全员持股也有不少弊端,容易造成未来决策效率的下降等,采取时需要慎重考虑,或同时采取其他防范措施。

我们针对公司的特点,首先,对新项目的前期投入及资产等进行综合评估,确定项目总股份(虚拟股份,以下提到的股东、股份均为虚拟形式)。总股份由公司股、管理股组成。项目经营实行项目经理负责的目标管理制。基本要求为:经营开始后三个月须产生盈利,如亏损,公司将给予经理书面提醒;如六个月经营未见改善,对项目经理给予撤职。全年盈利不能低于目标值,每半年公司对项目经营状况与目标的达成度进行评估,以确定改善调整方案和对项目经理的续聘与解聘。

为达成项目盈利的目标,必须取得业主、客户的信任。要以真诚的服务去打动业主,而不能用傲慢的、

篇5：X区行政中心物业管理处人员管理计划

　　某区行政中心物业管理处人员的管理计划

　　公司在长期的实践中，探索形成了一套适合本公司发展需要的科学的人力资源管理体系，通过体系的有效动作，吸引，录用人才，培养、留住人才，淘汰不合格人员。遥"人性化"的管理，激励员工的上进心，关心员工的生活。学习和工作，培养员工对公司的感情。增强企业凝聚力，使团队战斗力得到不断的提升。

　　**区行政中心物业管理处将依据公司规章制度，充分考虑行政中心的实际情况，以更完善、更严格、更科学管理的高起点，高水准。确保管理目标的实现。

　　（一）严把录用关，选好苗、真良才

　　我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配备管理处人员。

　　由于**区行政中心物业的特殊性，我们在人员选用中除按公司原有制度外，将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表，礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质，组建一支技术过硬。思想稳定，优质高效，极具战斗力的的团队。

　　从公司抽调的骨干，由本人提出申请，并提交所申请同位的管理方案通过公开答辩，并综合考查其能力，经审核通过后方能上岗。

　　新聘用人员先理论培训再到班组实习，煅练，试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证，合格者正式上岗。不合格者淘汰。

　　1、操作屋新员工及一般管理人员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。

　　担保人制度主要内容如下：

　　（1）担保人必须有长沙市户口，为国家机关、企事业单位正式或我公司高级职员。

　　（2）担保人证实被担保人提供的资料真实、可靠、无犯罪记录、无严重行政违规处分的记录并签署担保书。

　　（3）担保人承担被担保人的经济、法律付带责任。

　　（4）新员工须有本人户口所在地派出所出具的无违法记录证明书。

　　政治审查主要内容如下：

　　（1）政治思想过硬，爱党爱国，有为人民服务的思想。

　　（2）无党纪政纪处分记录

　　（3）党员、团员、先进工作者、优秀（党、团、部门骨干优先）。

　　（4）主要社会关系中无政治、刑事犯罪人员。

　　（5）无不良嗜好，无违法犯罪记录。

　　人员录用流程图

　　（二）严格考核制度

　　管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核，考核内容包括思想品德，敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续性岗位的要求。

　　1、转正考核

　　新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格方能正式录用。

　　2、定期考核

　　公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查，检查情况记录于《员工考核表》上，并按考核评分依据确定责任人的奖，扣分数、记入《违规处罚通知单》。

　　3、季度考核评分

　　管理处对员工每季度按工作业绩进行综合考核评分，考核分数与员工工资挂钩，实行工资全额浮动制。

　　4、《内部上岗证》考核

　　所有员工必须经过系列培训，考核并取得《内部上岗证》方能上岗，不合格科目必须在规定时间内补考通过，补考仍不合格者，管理处视具体情况进行降职降薪，调换工种、下岗培训直至辞退等处理。

　　5、年终考核

　　即末尾淘汰制。

　　（三）优胜劣汰的末位淘汰制度

　　为强化竟争机制，提高员工队伍的素质，管理处按公司末尾淘汰制度对专业技术工人和保安人员每半年进行一次考核，对各主管、工程技术人员，管理人员每年进行一次考核，并实行末尾淘汰制度，其具体实施办法如下：

　　1、凡试用期已满员工都属考核范围。

　　2、考核由专业基础知识考试，专业操作技能考核和工作业绩三部分组成。

　　3、依据综合考核成绩，各专业工人最后三名、保安员最后三名管理技术人员最后二名列为淘汰对象。

　　4、本着帮助，提高的原则，除被淘汰员工外，考核成绩靠后的员工按其工作态度分别给予降职、调换工种，下岗培训等处理。

　　（四）竟争上岗，不拘一格选人才

　　公司始终把人才培养，提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励机制，在严格考核的同时，更注重人员的培训和选拔，满足优秀人才的"自我实现"愿望，真正做到优秀成果人才进得来留得住，并不断进步和提高。

　　1、竟争上岗制

　　班组长以上岗位均实行内部公开竟争上岗制度，管理处所有员工都可以通过自愿报名，公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竟争上岗，整个过程全部公开，公开进行，并确保清澈见底的透明度，从而促进优秀人才的脱颖而出。

　　2、内部职称评定制度

　　所有管理处员工，无论原来是什么学历，职称，试用期满后，一律按公司内部职称评定办重新进行职称评定，并按新评定的内部职称安排工作岗位和确定薪酬，通过对人力资源的科学有效配制，达到调动员工的工作积极性，保证工

质量的目的。

　　3、岗位薪酬制度

　　管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线，薪酬制度也分管理和技术两条线，采用"就高不就低"原则，员工可按自身技能，特长、兴趣有选择地向某一方向发展，管理处将完全以岗定薪，以业绩定奖惩。

　　（五）重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工

　　管理处将秉承"用户第一，服务至上"的原则，始终以用户为中心，尊重，重视用户的意见，及时整改，并落实到员工的工作中。

　　1、接到用户投诉，综合管理部立即组织处理，并查清原因。

　　2、属于员工工作态度问题或业务不熟悉的，一经证实为有效投诉，即记入员工档案，依规定扣罚当月业绩分，并下岗培训，直到能满足工作要求再上岗。

　　3、属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的，一经查实依规定扣罚当月业绩分，作即时除名处理并追究其经济损失。

　　4、接到用户口头、书面表扬或锦旗的，记入员工档案依规定奖励当月业绩分，并按具体情况进行物质和精神奖励。

　　5、对用户意见和建议，必须作出相应反应，并及时落实整改。

　　（六）人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力

　　对员工的管理以激励为主，关心员工的工作，学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。

　　1、鼓励员工学技术、学科学，提供资料，时间方面的帮助和方便。

　　2、鼓励员工参与内部管理，为企业发展献计献策，对内部管理提出建议和意见，主动进行技术和管理改革等，充分发挥管理的民主性。

　　3、及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。

　　4、对工作能力较差的员工，指定专人进行帮助；对工作态度欠佳和业绩下降的员工，要帮助其找原因，教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体管理水平。

　　5、关心员工的生活，尽管理处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。

　　6、开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。

　　（七）量化管理与标准化动作

　　根据不同的岗位要求，应具备的能力，按标准对其评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业管理知识，遵守规章制度，工作质量、工作能力、工作量、参加学习与培训，服务态度等方面进行具体的量化评分。

　　公司对管理的标准化动作采用的是整合型管理体系，体系分管理手册，工作

　　程序，作业指导书，记录四部分，做到所有工作都有相应的程序，都按规定程序动作，并细化到每一个环节，每一个步骤，并有时间要求，形成量化的记录，每个员工的工作情况都记入考核评分中。