P分公司物业管理设计要点

　　P分公司物业管理设计要点

　　1.目的：明确房屋本体和公用设施、设备在使用过程中的合理性。

　　2.范围：分公司各业务部门

　　3.职责:

　　3.1前期介入各部门人员按后期使用要求提出规则施工合理建议;

　　3.2前期介入经理负责将建议与开发设计单位沟通协调

　　4.方法和过程控制

　　一、 设施部分：

　　设施名称

　　设计要点

　　水电气配套

　　1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。

　　3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。

　　4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。

　　5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

　　7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

　　8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

　　围墙护栏、支持杆

　　1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。

　　2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

　　3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

　　4.围墙安装防爬网。

　　5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。

　　外立面管道、栏杆

　　1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

　　2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2-1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2-3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。

　　3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25*25mm以下方钢。

　　5.相关支持文件

　　6.质量记录和表格

　　设施名称

　　设计要点

　　沟渠井盖

　　1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

　　2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

　　3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

　　4.道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印万科物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。

　　道路

　　1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　5小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　天面露台

　　1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。

　　2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

　　3. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。

　　防火门

　　1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。

　　2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

　　停车场及出入口

　　1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。

　　2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

　　3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

　　岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800-2000*长2800-3100mm。

　　B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。

　　4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

　　5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

　　6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置

　　足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

　　7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。

　　8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

　　9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。

　　10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

　　设施名称

　　设计要点

　　停车场及出入口

　　11.车库设置清洁用取水口及清洁池。

　　12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

　　娱乐设施

　　1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

　　2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

　　3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。

　　4.室外娱乐场所设置排水口、沟。

　　5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

　　信息栏

　　在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。

　　1.对于围合式苑(户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900*1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。

　　2.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。

　　3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000*1200mm)。

　　7.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。

　　单车摩托

　　车棚

　　1、 合理设置单(摩托)车存放点。

　　2、 小区以就近的苑落为区域，利用架空层等空余位置设置。

　　3、 大厦在行人公共出入口附近设置，容量按业主户数的10-30%考虑。

　　4、具体根据项目的特点、位置考虑，存放点设置照明及停车架。

　　5、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。(单车位兼有绿化草坪功能。

　　6、东海岸等特殊位置单车位容量比例：容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。

　　小区清洁设施

　　1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

　　2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

　　3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

　　设施名称

　　设计要点

　　小区清洁设施

　　4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。

　　5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

　　绿化设施

　　1. 有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵

　　措施，不影响美观。

　　2. 绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系

　　需综合考虑。

　　3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

　　二、 设备部分

　　设备名称

　　设计要点

　　设备房环境

　　1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管

　　3.设备房设置对流通风口。

　　4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

　　5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

　　照明系统

　　1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。

　　2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。

　　3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。

　　4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。

　　6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命

　　照明系统

　　1-2年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。

　　7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。

　　供配电系统

　　1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，有有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风

　　设备名称

　　设计要点

　　系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。

　　4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;如有，在上层做好防水处理。

　　5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口 。

　　6.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

　　7.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

　　8.发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。

　　9.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　10.各种配电箱(柜)钥匙通用。

　　11.发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。

　　12.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。

　　13.多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。

　　14.Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。

　　设备名称

　　设计要点

　　供配电系

　　统

　　15.机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。

　　16.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。

　　17.强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

　　18.机油箱房应设置防爆灯，发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块、需另配备浮充充电器;发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。

　　给排水系统

　　1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

　　3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

　　4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　5.排污井、雨水井装排污泵及备用泵。

　　设备名称

　　设计要点

　　给排水系统

　　6. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。7.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　8.应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

　　9.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

　　10.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

　　11.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　12.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　13、在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。

　　14.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部，水池低部应有坡度。

　　15.进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　16.由于人民生活水平的不断提高、用水量较大、国家供水矛盾日益恶化，供水水箱设计施工需要扩大。

　　17.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　18.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。

　　19.所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　消防系统

　　1.消火拴报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

　　2.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。

　　3.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)。

　　4.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。

　　5.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　6.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。

　　7.Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

　　8.车库、商铺喷淋系统完好。

　　9.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　10.选用质量较好的消火栓阀门。

　　11.所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　电梯

　　1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

　　2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　设备名称

　　设计要点

　　电梯

　　4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

　　5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　6.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　7.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　8.高层消防楼道2-3层应设计1个清洁取水点、排水池。

　　9.大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　弱电监控系统

　　1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口。

　　2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。

　　6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　9.开放、半开放小区建议1-2楼居家安防系统采用6-8防区、提高安全系数。

　　10.40万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

　　11.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　12.泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。

　　13.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　泳池水景

　　1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。

　　2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。8.泳池的循

　　设备名称

　　设计要点

　　泳池水景

　　环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　9.泳池应配置人工吸尘工具。

　　10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。

　　11.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　12.泳池应配置人工吸尘工具。

　　13.泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳。

　　14.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　15.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。

　　16.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　三.配套部分

　　设备名称

　　设计要点

　　管理用房

　　管理用房位置

　　1.物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。

　　2.食堂位置的选择不影响业主居住环境。

　　3.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。

　　4.设置安全的危险品仓库。

　　A、 20万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间。

　　B、 20万平方米以上的小区设置10m2柴油储存间。

　　C、 20万平方米以上的小区设置15m2消杀药品储存间。

　　D、20万平方米以上的小区设置15m2绿化药品储存间。

　　5.仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层(地下室)。

　　6.社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。

　　7.架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、兵乓球为主。

　　8.10万平方米面积以上的小区设置员工活动室。

　　各类管理用房面积确定按照物业体系文件：物业接管验收标准要求规定确定实际配置面积。

　　管理用房面积

　　1.管理用房面积=住宅区房屋总面积*户均人口数*人均管理用房面积系数。户均人口数：暂为：3.75人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.06平方米/人。

　　2.各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定。

　　设备名称

　　设计要点

　　管理用房面积

　　3.管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用房在入伙前30天完成。

　　管理用房装修标准

　　1.物业服务中心办公室地面铺设防滑地砖、天花吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅，物业服务中心接待前台按物业要求制作吧台、背景图案、装饰灯具，物业服务中心业主接待室需要按物业要求配置沙发、茶几、办公桌。

　　2.食堂通电通水，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境。

　　3.员工宿舍配置情况：地面需要铺设防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装防蚊纱窗，房间分为：宿舍、洗簌间、洗手间、冲凉房。

　　4.危险品仓库便于消防、不会影响业主的居住环境。

　　5.仓库、储物件、维修操作间。此类管理用房要求配置：地面铺设一般质量的防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装不锈钢防盗网。

　　6.居委会用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好。

　　7.社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。

　　8、居住人口1万人以上的社康中心医药垃圾处理集中处理，具体由社康中心按医疗机构要求在室内制作，医疗机构统一回收。

　　9、架空层泛会所活动室娱乐设施配置考虑噪音较小不会影响业主居住。

　　10、业委会办公室地面需要铺设防滑地砖、天花需要吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅。

　　11、30万平方米面积以上的小区考虑设置活动室、活动室配置相的通风设施、便于业主自发组织的健身、舞会、合唱等活动。

　　相关配套

　　居委会用房：30万平方米面积以上小区考虑居委会用房。面积： 20万平方米以下小区、按10户1平方米标准考虑，20万平方米以下小区、按10户0.7平方米标准考虑。位置：尽量与物业管理用房安排在一起。竣工日期：同物业管理用房。

　　社康中心：20万平方米以上的小区需要100平方米左右社康中心房屋(无需装修)，但需通水电、房屋有门窗。

　　业委会办公室。按1万平方米配置5平方米的标准配置。

　　1.根据小区面积、地理位置参照：按总建筑面积的3‰(多层)、2‰(高层)的比例配备。

　　2.商铺、会所空调宜用分体独立空调，并考虑隐蔽安装位置、空调需要考虑降噪音问题。

　　3.中央空调可以设置送风口的人工控制调节、便于降低今后管理成本。4.商铺内的上

　　设备名称

　　设计要点

　　商铺设计的用途

　　下水管网设计位置便于今后维护管理，特殊商铺的烟道设计一定要符合设计使用规范。

　　4.根据商铺用途合理设置垃圾桶，可以根据商铺的数量、用途设置独立、公用洗手间。

　　体育活动场所

　　1.如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准：

　　(1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。

　　(2)20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。

　　(3)30万平方米：露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。

　　(4)40万平方米(包括40万以上)同30万平方米住宅区，另设门球场1个。

　　2.小区适当位置设置羽毛球、乒乓球等常规运动场所和运动器械。

　　3.大型社区如果周边没有公园等晨练场所、规划设计时考虑设置活动广场、但广场位置噪音对周边业主影响不大。

　　4.设置独立的老人活动场所。

　　会所

　　考虑实用性和便于日后管理及运行成本。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议

　　住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议

　　设施部分：

　　设施名称 设计建议

　　水电气配套 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护及节约成本。如现在公司开发的雅豪庭园电梯采用立日及永日两类电梯设备尽量避免。

　　3.电表容量与实际负荷相匹配。每层或围合设工作插座和开关。

　　4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。

　　5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

　　7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

　　8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　围墙护栏、支持杆 1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。

　　2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

　　3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

　　4.围墙安装防爬网。

　　5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。

　　外立面管道、栏杆 1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

　　2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2-1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2-3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。

　　3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25*25mm以下方钢。

　　沟渠井盖 1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

　　2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

　　3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

　　4.道路上的雨水、污水井盖建议由地产或物业定点制作铸印腾业实业字样及公司LOGO的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现精致管理。

　　设施名称 设计建议

　　道路 1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　5小区道路主要位置设置混凝土减速坡或塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　天面露台 1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。

　　2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

　　3. 10平方米以上公共可上人天台、露台设置取水点。

　　防火门 1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。

　　2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

　　停车场及出入口 1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。建议像雅豪延园西门小车、摩托车、人行通道这种设计尽量避免，这种设计日后投入人员太多，成本太大。

　　2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

　　3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800-2000*长2800-3100mm。

　　B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。

　　4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

　　5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防撞安全措施及伸缩防水雨棚。

　　6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置

　　足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

　　7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。

　　8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，并且可以分级控制，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

　　9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。

　　10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

　　11.车库设置清洁用取水口及清洁池。

　　12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

　　设施名称 设计建议

　　娱乐设施 1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

　　2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

　　3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。

　　4.室外娱乐场所设置排水口、沟。

　　5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

　　信息栏 1.在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的住户标识牌。

　　2.对于围合式苑(户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900*1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。

　　3.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。

　　4.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000*1200mm)。

　　6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和管理处对接以便于今后管理。

　　单车摩托

　　车棚 因怀集县城摩托车、自行车为大多数人主要交通工具，结合雅豪庭园的乱停乱放现状与问题。建议露天单车、摩托车停车场容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。存放地点应集中统一，存放点能用铁马或珊栏进行独立围闭，以便日后安全管理。

　　小区清洁设施 1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

　　2.住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

　　3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

　　4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7平方米标准。

　　5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

　　绿化设施

　　有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵

　　措施，不影响美观。

　　绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系

　　需综合考虑。

　　3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

　　设备部分

　　设备名称 设计建议

　　供配电

　　系统 1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，需有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。

　　4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;如有，在上层做好防水处理。

　　5. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

　　6. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

　　7. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　8. 各种配电箱(柜)钥匙通用。

　　9. 发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图

　　10.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。

　　11. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用

　　照明系统 1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。

　　2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户及公共分摊计量。

　　3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。

　　4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。

　　5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。

　　6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命1-2年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。

　　7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。

　　设备房

　　环境 1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.设备房顶无排污管。

　　3.设备房设置对流通风口，通风口考虑防鼠网，房门应设防鼠板。

　　4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特殊机房考虑降噪措施，免得影响毗邻单元销售价格及难度。

　　5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

　　给排水

　　系统 1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。

　　3.水池底部可以安装给水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　4. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。5.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　6. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需设锁排。

　　7.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

　　8.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　9.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　10.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，入孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部，水池底部应有坡度。

　　11.进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　12.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　13.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。

　　14.小区地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　消防系 统 1.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。

　　2.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)

　　3.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。

　　4.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　5.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。

　　6.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　7.所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　电梯 1.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　2.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　3.轿厢风扇要保证轿厢内通风。

　　4.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　5.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和管理处对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　7.电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　设备名称 设计建议

　　弱电监控系统 1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。

　　2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。

　　6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　9.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　10.泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。

　　11.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　泳池水景 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用)。

　　2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。

　　8.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　9.泳池应配置人工吸尘工具。

　　10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。

　　11.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　12.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　13.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。

　　三.配套部分

　　设备名称 设计建议

　　管理用房 管理用房位置 1.管理处办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。

　　2.食堂位置的选择不影响业主居住环境。

　　3.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。

　　4.仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层(地下室)。

　　5.社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。

　　6.架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、兵乓球为主。

　　管理用房面积 1.管理用房面积=住宅区房屋总面积*户均人口数*人均管理用房面积系数。户均人口数：暂为：3人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.0006平方米/人。

　　2.各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定。

　　3.管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用房在入伙前30天完成。

　　管理用房装修标准 1.管理处办公室地面铺设防滑地砖、天花吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅，管理处接待前台按物业要求制作吧台、背景图案、装饰灯具，管理处业主接待室需要按物业要求配置沙发、茶几、办公桌。

　　2.食堂通电通水，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境。

　　3.员工宿舍配置情况：地面需要铺设防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装防蚊纱窗，房间分为：宿舍、洗簌间、洗手间、冲凉房。

　　4.仓库、储物件、维修操作间。此类管理用房要求配置：地面铺设一般质量的防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装不锈钢防盗网。

　　5.居委会用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好，具有洗手间功能。

　　6.社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。

　　7、架空层泛会所活动室娱乐设施配置考虑噪音较小不会影响业主居住。

　　8、预留业主委员会办公室，面积50平方为宜，具有洗手间功能。

　　设备名称 设计建议

　　商铺设计的用途 1.商铺、会所空调宜用分体独立空调，并考虑隐蔽安装位置、空调需要考虑降噪音问题。

　　2.商铺内的上下水管网设计位置便于今后维护管理，餐饮功能的商铺应设特殊烟道，与民用烟道分开。

　　3.根据商铺用途合理设置垃圾桶，可以根据商铺的数量、用途设置独立、公用洗手间。

　　体育活动场所 1.小区适当位置设置羽毛球、乒乓球等常规运动场所和运动器械。

　　2.规划设计时考虑设置活动广场、但广场位置噪音对周边业主影响不大。

　　3.设置独立的老人活动场所。

　　会所 考虑实用性和便于日后管理及运行成本。

　　垃圾中转站 采用地埋式压缩垃圾中转站，减少垃圾收集的抗性因素。

　　1.产品说明可见

　　2.设置位置在消防通道，靠近市政道路。

　　电梯选型 为保证乘坐的舒适度，按照下列数据进行配比和选型

　　电梯数量：1：20户以内配比

　　速度选择：2.5米/秒--3.5米/秒

　　载重量：1000公斤-1150公斤，准载13-15人

　　，宽和净身相对较大

　　轿箱高度： 净高大于2.2米

　　轿箱配置：液晶显示(日期、时间、上下行等)

　　+空调(低音贝)。

　　楼道取水点 建筑各楼层管道井设置保洁取水点

　　1、各楼层在管道井预留保洁取水点位置(建池)，并具有排水功能。

　　2、管道井进行可靠的防水处理。

　　公区电柜 公区电柜可设置在绿化丛中，要便于操作，不影响小区的整体外观。

　　物业管理

　　首层单元大堂建议考虑设计客户休息区域，以便于业主在信报箱取阅信报时可以在单元大堂内阅读。

　　首层大堂电饰设计时可考虑多采用暖色调配置、景观小品设计时可考虑符合楼宇本体景观设计理念，突显首层的美观效果。

　　单元大堂照明建议设计时选用分组控制，并留长明灯，以便于业主很晚回家时能够通过照明的考虑减少深夜回家的孤单感。

　　单元通道内的消防、电、水表井在设计时建议加装锁具，以便后期管理及防止小孩等进入此位置。

　　招标配合

　　购涉及的主要材料设备需求：吊顶材料(龙骨、石膏板、矿棉板、及相关施工工艺)、乳胶漆(功能要求、施工工艺)、墙面材料(墙砖、踢脚线、乳胶漆及相关施工工艺及做法)、地面材料(地砖、石材、及相关施工工艺)、消火栓做法(包装方式)、首层大堂天地墙做法及涉及到主材(同前列要求)、单元门做法材质、信报箱做法材质(嵌入式还是靠墙、材料是否不锈钢冷轧钢板)、电梯门套做法材质。

　　采购流程需求：设计单位提供主材样板;设计单位提供高中低档主材品牌三种以上备选;提供硫酸纸图纸供招标晒图;提供签订合同用蓝图或正式图纸4套;采购自留蓝图或正式图纸1套;如设计单位提供的主材在成都无法采购，应配合在怀集市场选择可采购的替代主材;与图纸需同时提供主材表，主材表需标明规格、型号、厚度、色号等与施工效果、价格、质量相关系的要素。

篇3：浅论前期物业管理权利本质物业管理制度设计理念

　　浅论“前期物业管理”的权利本质及物业管理的制度设计理念

　　“前期物业管理”这一概念，是在20**年开始实施的《物业管理条例》中立法明确的。自此，社会各界都一直在围绕着这一阶段的物业管理问题进行制度设计的研讨和实践，包括参与这一阶段民事活动的各种主体和他们的权利、义务分配等。

　　自从设计了“前期物业管理”这一概念之后，就引出了一些普遍存在的问题：

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　近日公布的《北京市物业管理办法（草案）》对《条例》中的“前期物业管理”又进行了一些细化，又可能带来一些新的问题：

　　--第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　--第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单位清盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。。

　　无论最先设计“前期物业管理”这一阶段的立法本意如何，经过这么多年的实践，都已经显现出了这种制度设计的民事主体混乱和行为逻辑混乱的问题，这其实是导致了各种前期和交接纠纷的直接制度原因。因此，有必要以今天的法律环境和视角来认真思考一下建设单位在区分所有权建筑物的分割转让（交付）过程中，专有部分和共有部分的权利是如何分割的，以及其管理权（即共同管理权、也称物业管理权）是如何转移的。

　　根据建筑物区分所有权理论，建筑物的专有部分，随转让交付之刻即属于房屋买受人（俗称的小业主）。这个社会没有争议；而共有部分的权利份额，其实也在那一刻一并转让并属于那个小业主了。但设计“前期物业管理”制度，实际上是在这个阶段，或利用设计这个阶段，剥夺了受让这些共同管理权的小业主们的权利份额。而根据法律，无论这个份额是大是小，无论这个权利对共同管理结果是不是有足够改变的影响，均应该是从小业主专有部分转让之刻即拥有。这才与物业费的缴纳义务份额对等。而目前制度设计的“前期物业管理”阶段，就是一个小业主有义务份额而没有相应权利份额的制度。所以，这是一个不公平的制度设计。

　　大厦的共同管理即物业管理，是对建筑物的共有部分进行的管理，从建筑物建成那一刻即需要开始实施，每个小业主从受让房屋那一刻便有参与管理权讨论、决定的份额，同时也承担参与物业费归集的对应份额。

　　从上面分析不难看出，硬把建筑物的物业管理分成“前期”和“非前期”，实际上是割裂小业主们权利和义务的一种制度设计。类似美国独立战争的起因之一“无代表不纳税”来反抗只有义务没有权利的制度一样。业主们不是非要某一个人或几个人说了算，但要给他们发表意见的权利和组织共同决定的权利，否则，不尽义务即不交物业费。用枪（法警）逼着交则只能交，尽管强力保护的不公平制度必须执行，但强力并不能改变人心对制度不公平的愤怒。

　　因此，取消“前期物业管理”这种制度设计，从制度设计上保障每个独立的业主从建筑物专有部分被移交之后，既有专有部分的所有权，也即刻拥有共有部分的持分权和共同管理权的份额一样。才是真正体现建筑物区分所有权的制度精髓。

　　按照这样的制度设计理念，则上述问题都可以解决。

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　物业服务合同，从大厦整体建成开始的物业服务合同，其签署主体是全体业主，只不过此时的全体业主就是建设单位。按照香港的法律，第一个小业主认可这份合同文本，则无需其他小业主认可而生效。但在中国，由于《物权法》第七十六条第（四）款的限制性规定，建设单位可以收集“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即可。当然，为了社区稳定，按照目前的制度设计，由全部买受人在签署房屋转让合同的同时认可也是合适的。

　　这样，物业服务合同就不再分前期与否，随着房屋分割转移移交的比例的变化，共同管理权利份额和义务的份额（物业费金额等）也就逐步从房屋建设单位手中分割转让给小业主群体。也就是说，物业管理权从来都掌握在全体业主手中，而并不是“开始掌握在建设单位手中”而需要“向小业主们组成的业主大会”进行移交。

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　中国的物业管理理念，是源于纳税人只纳税，不许参与公共管理事务的理念。早期的国家公共管理事务都是机密，但公共事务管理的资源又来自全民。也就是说，全民交钱给政府，政府用秘密的办法完成公共服务目标，而人民无权知晓资金使用的过程。这种理念，在民商事活动中，被《合同法》定义为承揽合同（见《合同法》第十五章）。用于物业管理活动中，被俗称“包干制”；

　　随着有西方背景的发展商的进入和物业管理企业的进入，我们又见到以物业服务企业受建设单位委托来管理物业的模式（其实我们的认识不完全准确，准确的或更合理的应该是信托关系，另外论述）。人们一般理解为《合同法》中的委托合同（见《合同法》第二十一章），俗称“酬金制”。

　　由于承揽合同应该确立期限，再加上我们的一般习惯，使得我国的物业服务合同一般都有一个期限。这就导致一个所谓的“到期”问题。如果是承揽关系，到期时承揽人（物业服务企业）就应该立即结束合同离开。但

事实上在业主们不选择新的物业服务企业或其他经理人时，承揽人的离开对社区乃至社会的影响是巨大的。因此，制度设计者们又在“无因管理”法律概念的基础上，违法延伸出一个合理但没有法律依据的“事实服务”概念。

　　其实，采用委托或信托关系，法律并不强迫合同订立时必须有期限。这样就不会产生合同“到期”问题和滑稽的“事实服务”问题。

　　但是，委托关系十分脆弱，双方任意一方都可以随时解除合同（见《合同法》第四百一十条）。这也对社会稳定不利。

　　而信托关系则是最适合物业管理这种民事关系的一种制度基础。这种关系的主动权在委托方，且非常稳固：“受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责”（见《信托法》第三十八条第二款）。这样，就从基本权利上保障了物业管理的延续性不至于因业主们的懈怠而终止，从而实现了社会的稳定。更无需弄出一个让业主们怒称为“强买强卖”的“事实服务”概念。

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　从前面的论述可以看出。没有“前期物业管理”阶段，也就没有所谓“临时管理规约”。一个物业管理区域内的《管理规约》从它确立的那一刻起就是约束全体业主的“小宪法”。它是通过发展商在房屋销售阶段由买受人认可的途径实现《物权法》规定的“业主共同决定”条件的。只不过随着产权分割导致的共同管理权的分割，它可以通过随后召开的业主大会会议由业主共同决定修订条款。从而不再有“发展商立一个临时宪法，等小业主们掌管权利后再重新制定宪法”的逻辑。

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　物业管理权利，是物业服务企业从建设单位代行全体业主的委托权利下受托获得的。委托人自始就是全体业主。而建设单位自身在合同中的义务和权利，随着建筑物专有部分的分割转让，其对应的共有部分和共同管理的权利份额和义务的份额也逐渐减少。而在这个过程中，物业管理权利始终都是完整的，都是对建筑物共有部分和区域内的共同事务的管理。即便发生受托企业更换的情况，也是这个管理权的移交，而不是设备设施控制权的移交！

　　造成现在物业服务企业移交的困难，是中国传统物业管理模式中，把财产转移到物业服务企业名下。比如区域内的水、电费计费户名是物业服务企业而不是建设单位和以后成立的业主大会。这样就导致物业服务企业在物业管理中对设备设施等有实际控制权。这自然导致管理（照顾）权利的交接似乎以事物的交接形式进行。如果是纯粹管理（照顾）权利的交接而不发生与所有权或事实占有状况的交接时，交接就变得不会那么困难。交接双方只要核对设备设施的养护记录是否完整，并在交接时点上签字，承接人继续履行设备设施的养护义务，并直至下一次的交接。其实就是一次企业的换岗，而岗位的名字自始至终都是全体业主（建设单位或业主大会）。

　　当然，如果按《信托法》以信托模式进行物业管理，是把业主大会的财产权信托给物业服务企业，由物业服务企业按委托人的意愿以物业服务企业的名义进行管理。虽然名义上的所有权是有可能转移到物业服务企业中的，但《信托法》对这种情况下受托人的违约责任的处罚规定也是非常严格的。而按照《合同法》设计的物业管理模式现状，其实只是物业服务企业对物业管理权利的受托或承揽，根本没有所管理的财产名义权属（计费户名）的转移。这种转移，是计划经济时代遗留下来的一种习惯而已。

　　从上面的分析我们不难看出，根本就没有所谓的“前期物业管理交接”，因为，设备设施的所有权即便从名义上也自始至终都不应该离开全体业主。换服务企业就应该是与换岗位的具体职工没有分别，即便是物业费账目，都是属于全体业主，只不过是换（另一个企业的）会计、簿记等工作人员而已。

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　建设单位从房屋建成交付之刻，就有着双重身份和双重权利义务。作为建设单位，应该履行向政府规划、土地、房屋管理等部门承诺的义务，最终完成本区域的综合验收。同时，应该履行对建筑物全部专有部分和共有部分的保修义务；作为本区域的一个业主，持有未转让出去的专有部分和对应共有部分的份额，行使对应份额的权利和履行对应份额的义务（即发展商的房屋也应该缴纳物业费）。

　　建设单位在房屋建成交付之刻（其实是之前就已经准备好了），就代替全体业主逐步将属于全体业主的共有部位、共有设备设施等共有财产的管理权移交给物业服务企业。随着房屋转移给小业主们，建设单位就与其他小业主们共同行使对物业服务企业的监督权利直至解聘的权利。

　　因此，在更换物业服务企业的时候，建设单位只有普通业主的地位而没有、也不应该有特别的权利。除非它还有以建设单位身份应该履行的共用部位、共有设备设施的建设、保修义务。

　　当然，建设单位有足够的组织经验，其可以牵头完成这些事务，但决定权从来都在“业主共同决定”。

　　--《草案》第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　法律中规定民事主体的权利和义务。权利可以放弃，但不履行义务将导致责任，俗称“负责”。

　　如果《草案》中的第九条，是让建设单位承担前期物业服务的全部义务，其中主要的是交费义务。那么既对建设单位不公平，也更不利于属于全体业主财产的保护。外地很多建设单位都用“三（五）年免交物业费”的销售噱头来迎合国民心理，提高销售价格和销售速度。但殊不知这是商人们的另外一种形式的欺骗——以对属于全体业主的共有建筑和设备设施滥用为代价。

　　以北京为例，建筑物交付的第一年，包括建筑物本身在内的所有设备设施、景观等建设单位都是有保修义务的。因此，实际第一年几乎没有“物业费”支出；建筑物前5年，设备设施即便是不怎么维修，也不会有大问题。毕竟每年物业费其实只占房价款的0.2%（以每平方米1.5w元和每平方米2.5元的物业费计算）。只要发展商销售时增加1%，就够5年物业费用的，还且不说这些钱还都可以不花在建筑物及设备设施的养护上。这样，等物业开始老化了，设备设施开始出故障了，发展商就“积极组织业主大会”即终止“前期物业管理”阶段了。结果倒霉的是全体业主。

　　因此，且不要说建设单位只有选聘物业服务企业的“责任”而没有支付物业费的“责任”，即便都给建设单位，这种剥夺业主们的共同管理权的制度设计，也对建筑物安全使用不利，对社会稳定不利的。

　　--《草案》第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单

位清盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。

　　其实，建设单位就属于全体业主的建筑物共有部位和设备设施的财产权利的交接，的确应该以业主大会登记（备案）成法人之后立即进行。但是对这些共有财产的管理权的交接，是随着建筑物的分割销售转让完成而逐步完成的。

　　也就是说，财产的所有权登记，的确是有“前期”的问题，的确应该对建设单位进行一些强制性规定（如过户给业主大会的期限和业主大会不能成立时利用权证侵犯业主共同利益的处罚等）。但共同管理即物业管理权却不应该有也根本没有所谓的“前期”阶段。

　　但如果立法规定建设单位应当与业主大会进行交接，那么业主大会的产生如果在建设单位清盘灭失之后，则交接的法律主体灭失会导致责任无人承担。

　　因此，只要能弄清楚物业管理的客体——属于全体业主的共同财产的产权和管理权在不同时期的实际状况和（法律上的）登记状况，就不难解决到底是该建设单位向业主大会交接呢，还是“前期”物业服务企业向业主大会或新的物业服务企业交接的问题。这种关系可以总结为：

　　共有财产权利的实际转移是随着小业主专有部分的获得而逐步转移给小业主的；

　　但共有财产权证的转移是需要业主大会成立为前提的；

　　如果从委托或信托的法律关系出发，物业管理权则自始都是由某个物业服务企业受“全体业主”之托在行使，权利主体并不会改变，而仅仅是执行人即物业服务企业的更替。这种受托事务上的交接，要么是转委托，即两个企业在业委会的监督下进行交接；要么是终止委托后再委托出去，即业主大会解聘前面的物业服务企业而再全部或部分委托新的物业服务企业或其他经理人。这个交接与上面的交接性质不同，它只是受托事务的交接而非财产权利的交接。

　　总之，“前期物业管理”体现了立法者当初的理念和智慧水平，是建立在这样的逻辑下的：先建设单位有全权，管理控制一切；等小业主们成了气候，再来接管。这完全不符合建筑物区分所有权理论的共有和共同管理权份额随专有份额转让而同时转让的基本概念。

　　现在，是应该跟“前期物业管理”这个词汇说再见的时候了。抛弃这个词汇和理念，是还“建筑物区分所有权”理论的根本，是还业主们权利义务对等的公平，是还区分所有权建筑物的物业管理的内在规律的本来面目。（舒可心）

篇4：浅论前期物业管理权利本质物业管理制度设计理念

　　浅论前期物业管理的权利本质及物业管理的制度设计理念

　　“前期物业管理”这一概念，是在20**年开始实施的《物业管理条例》中立法明确的。自此，社会各界都一直在围绕着这一阶段的物业管理问题进行制度设计的研讨和实践，包括参与这一阶段民事活动的各种主体和他们的权利、义务分配等。

　　自从设计了“前期物业管理”这一概念之后，就引出了一些普遍存在的问题：

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　近日公布的《北京市物业管理办法（草案）》对《条例》中的“前期物业管理”又进行了一些细化，又可能带来一些新的问题：

　　--第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　--第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单位清盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。。

　　无论最先设计“前期物业管理”这一阶段的立法本意如何，经过这么多年的实践，都已经显现出了这种制度设计的民事主体混乱和行为逻辑混乱的问题，这其实是导致了各种前期和交接纠纷的直接制度原因。因此，有必要以今天的法律环境和视角来认真思考一下建设单位在区分所有权建筑物的分割转让（交付）过程中，专有部分和共有部分的权利是如何分割的，以及其管理权（即共同管理权、也称物业管理权）是如何转移的。

　　根据建筑物区分所有权理论，建筑物的专有部分，随转让交付之刻即属于房屋买受人（俗称的小业主）。这个社会没有争议；而共有部分的权利份额，其实也在那一刻一并转让并属于那个小业主了。但设计“前期物业管理”制度，实际上是在这个阶段，或利用设计这个阶段，剥夺了受让这些共同管理权的小业主们的权利份额。而根据法律，无论这个份额是大是小，无论这个权利对共同管理结果是不是有足够改变的影响，均应该是从小业主专有部分转让之刻即拥有。这才与物业费的缴纳义务份额对等。而目前制度设计的“前期物业管理”阶段，就是一个小业主有义务份额而没有相应权利份额的制度。所以，这是一个不公平的制度设计。

　　大厦的共同管理即物业管理，是对建筑物的共有部分进行的管理，从建筑物建成那一刻即需要开始实施，每个小业主从受让房屋那一刻便有参与管理权讨论、决定的份额，同时也承担参与物业费归集的对应份额。

　　从上面分析不难看出，硬把建筑物的物业管理分成“前期”和“非前期”，实际上是割裂小业主们权利和义务的一种制度设计。类似美国独立战争的起因之一“无代表不纳税”来反抗只有义务没有权利的制度一样。业主们不是非要某一个人或几个人说了算，但要给他们发表意见的权利和组织共同决定的权利，否则，不尽义务即不交物业费。用枪（法警）逼着交则只能交，尽管强力保护的不公平制度必须执行，但强力并不能改变人心对制度不公平的愤怒。

　　因此，取消“前期物业管理”这种制度设计，从制度设计上保障每个独立的业主从建筑物专有部分被移交之后，既有专有部分的所有权，也即刻拥有共有部分的持分权和共同管理权的份额一样。才是真正体现建筑物区分所有权的制度精髓。

　　按照这样的制度设计理念，则上述问题都可以解决。

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　物业服务合同，从大厦整体建成开始的物业服务合同，其签署主体是全体业主，只不过此时的全体业主就是建设单位。按照香港的法律，第一个小业主认可这份合同文本，则无需其他小业主认可而生效。但在中国，由于《物权法》第七十六条第（四）款的限制性规定，建设单位可以收集“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即可。当然，为了社区稳定，按照目前的制度设计，由全部买受人在签署房屋转让合同的同时认可也是合适的。

　　这样，物业服务合同就不再分前期与否，随着房屋分割转移移交的比例的变化，共同管理权利份额和义务的份额（物业费金额等）也就逐步从房屋建设单位手中分割转让给小业主群体。也就是说，物业管理权从来都掌握在全体业主手中，而并不是“开始掌握在建设单位手中”而需要“向小业主们组成的业主大会”进行移交。

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　中国的物业管理理念，是源于纳税人只纳税，不许参与公共管理事务的理念。早期的国家公共管理事务都是机密，但公共事务管理的资源又来自全民。也就是说，全民交钱给政府，政府用秘密的办法完成公共服务目标，而人民无权知晓资金使用的过程。这种理念，在民商事活动中，被《合同法》定义为承揽合同（见《合同法》第十五章）。用于物业管理活动中，被俗称“包干制”；

　　随着有西方背景的发展商的进入和物业管理企业的进入，我们又见到以物业服务企业受建设单位委托来管理物业的模式（其实我们的认识不完全准确，准确的或更合理的应该是信托关系，另外论述）。人们一般理解为《合同法》中的委托合同（见《合同法》第二十一章），俗称“酬金制”。

　　由于承揽合同应该确立期限，再加上我们的一般习惯，使得我国的物业服务合同一般都有一个期限。这就导致一个所谓的“到期”问题。如果是承揽关系，到期时承揽人（物业服务企业）就应该立即结束合同离开。但事实

上在业主们不选择新的物业服务企业或其他经理人时，承揽人的离开对社区乃至社会的影响是巨大的。因此，制度设计者们又在“无因管理”法律概念的基础上，违法延伸出一个合理但没有法律依据的“事实服务”概念。

　　其实，采用委托或信托关系，法律并不强迫合同订立时必须有期限。这样就不会产生合同“到期”问题和滑稽的“事实服务”问题。

　　但是，委托关系十分脆弱，双方任意一方都可以随时解除合同（见《合同法》第四百一十条）。这也对社会稳定不利。

　　而信托关系则是最适合物业管理这种民事关系的一种制度基础。这种关系的主动权在委托方，且非常稳固：“受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责”（见《信托法》第三十八条第二款）。这样，就从基本权利上保障了物业管理的延续性不至于因业主们的懈怠而终止，从而实现了社会的稳定。更无需弄出一个让业主们怒称为“强买强卖”的“事实服务”概念。

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　从前面的论述可以看出。没有“前期物业管理”阶段，也就没有所谓“临时管理规约”。一个物业管理区域内的《管理规约》从它确立的那一刻起就是约束全体业主的“小宪法”。它是通过发展商在房屋销售阶段由买受人认可的途径实现《物权法》规定的“业主共同决定”条件的。只不过随着产权分割导致的共同管理权的分割，它可以通过随后召开的业主大会会议由业主共同决定修订条款。从而不再有“发展商立一个临时宪法，等小业主们掌管权利后再重新制定宪法”的逻辑。

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　物业管理权利，是物业服务企业从建设单位代行全体业主的委托权利下受托获得的。委托人自始就是全体业主。而建设单位自身在合同中的义务和权利，随着建筑物专有部分的分割转让，其对应的共有部分和共同管理的权利份额和义务的份额也逐渐减少。而在这个过程中，物业管理权利始终都是完整的，都是对建筑物共有部分和区域内的共同事务的管理。即便发生受托企业更换的情况，也是这个管理权的移交，而不是设备设施控制权的移交！

　　造成现在物业服务企业移交的困难，是中国传统物业管理模式中，把财产转移到物业服务企业名下。比如区域内的水、电费计费户名是物业服务企业而不是建设单位和以后成立的业主大会。这样就导致物业服务企业在物业管理中对设备设施等有实际控制权。这自然导致管理（照顾）权利的交接似乎以事物的交接形式进行。如果是纯粹管理（照顾）权利的交接而不发生与所有权或事实占有状况的交接时，交接就变得不会那么困难。交接双方只要核对设备设施的养护记录是否完整，并在交接时点上签字，承接人继续履行设备设施的养护义务，并直至下一次的交接。其实就是一次企业的换岗，而岗位的名字自始至终都是全体业主（建设单位或业主大会）。

　　当然，如果按《信托法》以信托模式进行物业管理，是把业主大会的财产权信托给物业服务企业，由物业服务企业按委托人的意愿以物业服务企业的名义进行管理。虽然名义上的所有权是有可能转移到物业服务企业中的，但《信托法》对这种情况下受托人的违约责任的处罚规定也是非常严格的。而按照《合同法》设计的物业管理模式现状，其实只是物业服务企业对物业管理权利的受托或承揽，根本没有所管理的财产名义权属（计费户名）的转移。这种转移，是计划经济时代遗留下来的一种习惯而已。

　　从上面的分析我们不难看出，根本就没有所谓的“前期物业管理交接”，因为，设备设施的所有权即便从名义上也自始至终都不应该离开全体业主。换服务企业就应该是与换岗位的具体职工没有分别，即便是物业费账目，都是属于全体业主，只不过是换（另一个企业的）会计、簿记等工作人员而已。

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　建设单位从房屋建成交付之刻，就有着双重身份和双重权利义务。作为建设单位，应该履行向政府规划、土地、房屋管理等部门承诺的义务，最终完成本区域的综合验收。同时，应该履行对建筑物全部专有部分和共有部分的保修义务；作为本区域的一个业主，持有未转让出去的专有部分和对应共有部分的份额，行使对应份额的权利和履行对应份额的义务（即发展商的房屋也应该缴纳物业费）。

　　建设单位在房屋建成交付之刻（其实是之前就已经准备好了），就代替全体业主逐步将属于全体业主的共有部位、共有设备设施等共有财产的管理权移交给物业服务企业。随着房屋转移给小业主们，建设单位就与其他小业主们共同行使对物业服务企业的监督权利直至解聘的权利。

　　因此，在更换物业服务企业的时候，建设单位只有普通业主的地位而没有、也不应该有特别的权利。除非它还有以建设单位身份应该履行的共用部位、共有设备设施的建设、保修义务。

　　当然，建设单位有足够的组织经验，其可以牵头完成这些事务，但决定权从来都在“业主共同决定”。

　　--《草案》第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　法律中规定民事主体的权利和义务。权利可以放弃，但不履行义务将导致责任，俗称“负责”。

　　如果《草案》中的第九条，是让建设单位承担前期物业服务的全部义务，其中主要的是交费义务。那么既对建设单位不公平，也更不利于属于全体业主财产的保护。外地很多建设单位都用“三（五）年免交物业费”的销售噱头来迎合国民心理，提高销售价格和销售速度。但殊不知这是商人们的另外一种形式的欺骗——以对属于全体业主的共有建筑和设备设施滥用为代价。

　　以北京为例，建筑物交付的第一年，包括建筑物本身在内的所有设备设施、景观等建设单位都是有保修义务的。因此，实际第一年几乎没有“物业费”支出；建筑物前5年，设备设施即便是不怎么维修，也不会有大问题。毕竟每年物业费其实只占房价款的0.2%（以每平方米1.5w元和每平方米2.5元的物业费计算）。只要发展商销售时增加1%，就够5年物业费用的，还且不说这些钱还都可以不花在建筑物及设备设施的养护上。这样，等物业开始老化了，设备设施开始出故障了，发展商就“积极组织业主大会”即终止“前期物业管理”阶段了。结果倒霉的是全体业主。

　　因此，且不要说建设单位只有选聘物业服务企业的“责任”而没有支付物业费的“责任”，即便都给建设单位，这种剥夺业主们的共同管理权的制度设计，也对建筑物安全使用不利，对社会稳定不利的。

　　--《草案》第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单位清

盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。

　　其实，建设单位就属于全体业主的建筑物共有部位和设备设施的财产权利的交接，的确应该以业主大会登记（备案）成法人之后立即进行。但是对这些共有财产的管理权的交接，是随着建筑物的分割销售转让完成而逐步完成的。

　　也就是说，财产的所有权登记，的确是有“前期”的问题，的确应该对建设单位进行一些强制性规定（如过户给业主大会的期限和业主大会不能成立时利用权证侵犯业主共同利益的处罚等）。但共同管理即物业管理权却不应该有也根本没有所谓的“前期”阶段。

　　但如果立法规定建设单位应当与业主大会进行交接，那么业主大会的产生如果在建设单位清盘灭失之后，则交接的法律主体灭失会导致责任无人承担。

　　因此，只要能弄清楚物业管理的客体——属于全体业主的共同财产的产权和管理权在不同时期的实际状况和（法律上的）登记状况，就不难解决到底是该建设单位向业主大会交接呢，还是“前期”物业服务企业向业主大会或新的物业服务企业交接的问题。这种关系可以总结为：

　　共有财产权利的实际转移是随着小业主专有部分的获得而逐步转移给小业主的；

　　但共有财产权证的转移是需要业主大会成立为前提的；

　　如果从委托或信托的法律关系出发，物业管理权则自始都是由某个物业服务企业受“全体业主”之托在行使，权利主体并不会改变，而仅仅是执行人即物业服务企业的更替。这种受托事务上的交接，要么是转委托，即两个企业在业委会的监督下进行交接；要么是终止委托后再委托出去，即业主大会解聘前面的物业服务企业而再全部或部分委托新的物业服务企业或其他经理人。这个交接与上面的交接性质不同，它只是受托事务的交接而非财产权利的交接。

　　总之，“前期物业管理”体现了立法者当初的理念和智慧水平，是建立在这样的逻辑下的：先建设单位有全权，管理控制一切；等小业主们成了气候，再来接管。这完全不符合建筑物区分所有权理论的共有和共同管理权份额随专有份额转让而同时转让的基本概念。

　　现在，是应该跟“前期物业管理”这个词汇说再见的时候了。抛弃这个词汇和理念，是还“建筑物区分所有权”理论的根本，是还业主们权利义务对等的公平，是还区分所有权建筑物的物业管理的内在规律的本来面目。

篇5：物业管理系寝室设计大赛方案

关于举办第一届寝室设计大赛的通知
为活跃我物业管理系同学的课余文化生活, 营造温馨寝室环境,打造经典寝室文化,增强大学生自主创新意识, 体现同学们良好的精神风貌,系团总支、学生会特举办首届寝室设计大赛。
一、活动口号:我爱我家,我行我宿
二、活动时间:3 月27 日-4月7 日
三、活动说明:此次大赛分为初评和复评,并奖励前六名和三个单项奖:
一等奖〈1名〉a.饮水机一台
b.地毯一块
二等奖〈2名〉a.每人一支900ml的滋采沐浴露
b.地毯一块
三等奖〈3名〉a.每人一双拖鞋
b.地毯一块
最佳创意奖 每人一条纸巾
最具特色奖 每人一支牙膏
最具温馨奖 每人一个杯子
此次大赛奖品由百汇购物中心独家赞助
物业管理系团总支学生会
二〇〇九年三月十日
第一届寝室设计大赛参赛寝室名单
04会计(1)班B2608B2610B2611
04会计(2)班A2210B2615B2618
04物业(1)班A2305A2306
04物业(2)班A2307A2308B2622
05会计(1)班B3708B3709B4117
05会计(2)班B4111B4120
05会计(3)班B3714B4106B4110
05物业(1)班B3717B4105B4119
05物业(2)班B1722B1723B3720B3721
物业管理系团总支学生会
二〇〇六年四月十日

第一届物业管理系寝室设计大赛考评细则
一、评比条件与要求:
1.参赛寝室在学期卫生检查中无任何"差"记录
2.参赛寝室在设计参赛过程中需明确自身设计的主题思路,有设计
名称和本设计的简要说明
3.各参赛寝室在设计与布置中最好能突出本物业管理系、本专业特色
二、具体考评细则 :
1.基准:寝室已打扫干净,物品摆放整齐有序并做设计(15%)
2.寝室整体布局和谐、安排合理,给人以舒适、温馨之感(20%)
3.寝室设计具有艺术效果,布置高雅、美观,体现较高思想性、艺术性(如字画、手工制品等),体现在校大学生的良好的精神风貌与生活品位(15%)
4.设计体现寝室整体的积极向上态度,紧跟时代步伐,符合时代气息(10%)
5.设计有创意、有思想、体现本寝室同学的个性与创新(10%)
6.较好地体现本系、::本专业的特点(10%)
7.设计中注意到环保,能体现出本寝室同学整体的节约意识(10%)
8.不影响正常起居(10%)
物业管理系团总支学生会
二〇〇九年四月五日