武汉市业主委员会运行管理指导意见（2015）

　　关于印发《武汉市业主委员会运行管理指导意见》的通知

　　武社建〔20**〕3号

　　【时效性】 现行有效

　　各区社区建设领导小组，市社区建设领导小组成员单位：

　　现将《武汉市业主委员会运行管理指导意见》印发给你们，请结合实际，认真抓好落实。

　　武汉市社区建设领导小组

　　20**年4月7日

　　武汉市业主委员会运行管理指导意见

　　第一条 为维护业主的共同利益和合法权益，规范业主委员会的自治行为，根据相关政策法规，结合我市实际，制定本指导意见。

　　第二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由5至11名委员组成，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

　　第三条 业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超过委员人数的50%设置。业主委员会候补委员在候补阶段，可列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　业主委员会任期内委员职务终止出现空缺时，设有候补委员的，应当先由候补委员及时补足;未设候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

　　第四条 业主委员会应当依法履行职责，接受民政、房管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府的指导与监督。

　　第五条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)在本物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业任职;

　　(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)向为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐本人亲属及他人就业;

　　(四)收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

　　第六条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　第七条 业主委员会委员选举产生后，应当及时组织召开业主委员会第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工。

　　第八条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督业主大会制定的管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则，业主委员会工作规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第十条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

　　(一)执行业主大会、业主委员会的决定和决议;

　　(二)负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作;

　　(三)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

　　(四)主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

　　(五)代表业主委员会向业主大会报告工作;

　　(六)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

　　(七)完成业主委员会交办的其它工作。

　　第十一条 业主委员会副主任履行以下职责：

　　(一)执行业主大会、业主委员会的决定和决议;

　　(二)协助业主委员会主任工作;

　　(三)根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作;

　　(四)业主委员会主任缺席时，代行其职责;

　　(五)完成业主委员会交办的其它工作。

　　第十二条 业主委员会委员依法履行以下职责：

　　(一)执行业主大会、业主委员会的决定和决议;

　　(二)参加业主委员会会议等有关活动;

　　(三)参与业主委员会有关事项的决策;

　　(四)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;

　　(五)参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

　　(六)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

　　(七)完成业主委员会交办的其它工作。

　　第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续。

　　第十四条 业主委员会备案后，持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主委员会印章。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到街道办事处、乡(镇)人民政府办理印模留存手续。

　　业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

　　第十五条 业主委员会议事活动用房在物业服务用房中统筹安排，应不少于15平方米。

　　第十六条 业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　第十七条 业主委员会讨论业主大会授权的物业管理公共事项，应当召开业主委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　第十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第十九条 业主委员会决定事项，应当经全体委员1/2以上签字同意通过。

　　业主委员会应当在作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是该物业管理区域内的业主;

　　(二)丧失民事行为能力，不能履行委员职责;

　　(三)被依法限制人身自由半年以上;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情况之一的，应当召开业主委员会会议，经三分之二以上的委员同意，暂停其委员资格，并适时报业主大会决定是否终止其委员资格：

　　(一)拒不履行委员职责;

　　(二)利用委员资格谋取私利;

　　(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;

　　(四)拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的;

　　(五)在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用设施设备等侵害他人合法权益的;

　　(六)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

　　(七)因其他原因不适合继续担任委员的。

　　第二十二条 业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。

　　第二十三条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当将换届筹备工作情况报告街道办事处、乡(镇)人民政府并接受街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督。

　　第二十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　第二十五条 物业所在地的区房管、民政部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当定期组织业主委员会成员开展专业教育、换届选举等培训，确保业主委员会依法正确履职。

　　第二十六条 业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十七条 业主委员会应当主动接受社区居民委员会的指导和监督，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。

　　业主委员会召开会议和作出决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第二十八条 业主委员会应当密切联系业主，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，及时了解业主、使用人的意见和建议，定期向业主大会报告工作情况。

　　业主委员会要加强与物业服务企业的沟通，每季度听取一次物业服务企业关于物业服务情况的报告，督促物业企业提升物业服务水平，协调业主与物业服务企业之间的关系，调处业主与物业服务企业之间的物业服务纠纷。

　　第二十九条 业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第三十条 本指导意见自发布之日起施行。

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篇2：武汉市做好业主大会和业主委员会印章刻制使用管理工作的通知（2015）

　　市房管局 市民政局 市公安局关于做好业主大会和业主委员会印章刻制使用管理工作的通知

　　武房规〔20**〕2号

　　【时效性】 现行有效

　　各区房管局、各区民政局、各区公安分局，各业主大会和业主委员会：

　　根据市委、市政府关于20**年“十个突出问题”整改要求和《关于加强对业主委员会组建和履职管理的通知》(武社建〔20**〕2号)相关规定，全市符合条件的住宅小区正在全面开展业主委员会组建工作。为加强街道办事处对业主大会成立及业主委员会组建工作的监督管理，指导业主委员会依法依规开展活动，经市人民政府同意，现就做好业主大会和业主委员会印章刻制、使用及管理工作通知如下：

　　一、印章的刻制

　　(一)新成立的业主大会和业主委员会应向所在地的街道办事处办理备案手续，并持街道办事处出具的《业主大会和业主委员会印章刻制证明》(附件1)到所属区的公安机关申请刻制印章。

　　(二)印章所刻名称应是印章刻制备案证明单上确定的名称，印章直径统一为4.2厘米。业主大会印章内容为“武汉市ⅩⅩ小区(大厦)业主大会”，印章的居中位置为各区行政区域统一的编号《各区编号代码》(附件2);业主委员会印章按届别刻制，内容为“武汉市ⅩⅩ小区(大厦)第Ⅹ届业主委员会”，印章的居中位置为各区行政区域统一的编号。

　　(三)业主大会和业主委员会印章刻制后5日内，业主委员会应当填写《业主大会和业主委员会印模告知函》(见附件3)，持印章向街道办事处办理印章备案和印模留存手续。

　　(四)业主大会和业主委员会撤销、合并、换届或改变名称的，原印章应当及时交回所在地的街道办事处，并由街道办事处向原办理准刻手续的公安机关备案。

　　(五)印章因损毁、遗失或被盗等需要补刻的，业主委员会应及时向所在地街道办事处报告，并提交下列资料申请补刻：

　　1、补刻印章的书面申请(写明补刻理由，并由全体业主委员会委员签名);

　　2、在本市主要媒体上刊登的印章作废声明;

　　3、印章被盗等特殊情况，还须持由案发地派出所出具的报案证明。

　　印章因损毁补刻的，相关人员在领取新印章时应将旧印章交回公安机关予以销毁。

　　(六)按照《武汉市物业管理条例》规定，业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责，不需刻制印章。业主代表须将全体业主一致同意不成立业主大会的书面决定报送当地街道办事处备案，书面决定须留有个人业主签名、单位业主印章及法定代表人签名。

　　(七)违反本通知规定擅自刻制印章的，由公安机关依法处理。

　　二、印章的使用

　　业主大会和业主委员会印章的使用应当按照《武汉市物业管理条例》所规定的业主大会和业主委员会的工作职责范围使用。

　　(一)符合下列情形，根据业主大会依法通过表决形成的决议、作出的决定可以使用业主大会印章，并按规定登记存档。

　　1、制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则的决定;

　　2、选举业主委员会、更换业主委员会委员和决定业主委员会任期的决定;

　　3、改变或者撤销业主委员会不适当决定的决议;

　　4、选聘、解聘物业服务企业的决定;

　　5、筹集、使用、管理住宅专项维修资金的决定;

　　6、利用共有部分进行经营所得收益分配与使用的决定;

　　7、对违反管理规约的业主进行告诫的决定;

　　8、关于业主委员会工作经费筹措方式的决定;

　　9、物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项的决定。

　　(二)符合下列情形，根据业主委员会会议形成的议案、决议、决定，经业主委员会全体委员1/2以上签名后可以使用业主委员会印章，并按规定登记存档。

　　1、提交业主大会会议表决的业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则的修改方案;

　　2、提交业主大会会议表决的选聘、解聘物业服务企业的议案，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同;

　　3、提交业主大会会议表决的住宅专项维修资金使用、管理、续筹的方案;

　　4、提交业主大会会议表决的利用共有部分进行经营所得收益分配与使用的方案;

　　5、提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员的议案;

　　6、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，向业主大会汇报物业管理实施情况的报告;

　　7、监督管理规约的实施，向业主大会提出对违反管理规约的业主进行告诫的意见;

　　8、职责范围内可作出的物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项的决定。

　　三、印章的管理

　　业主大会和业主委员会印章由业主委员会主任以外的其他委员专人分别负责保管，业主大会印章在召开业主大会会议使用时，应当告知所在地的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议，接受其指导和监督，并建立用印记录制度。

　　保管业主大会或者业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会或者业主委员会印章，并完成交接工作。

　　业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前届业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作;新一届业主委员会选举产生后重新刻制印章，新印章生效后，前届印章作废。

　　业主委员会任期届满未换届改选，业主委员会委员应当在任期届满之日起3日内，将其保管的业主大会和业主委员会印章交由物业所在地街道办事处代为保管。

　　业主委员会委员集体辞职的，业主委员会委员应当在集体辞职之日起3日内，将其保管的业主大会和业主委员会印章交由物业所在地街道办事处代为保管。

　　业主委员会委员资格终止，拒不移交保管的印章的，由街道办事处责令其限期收回，并函请物业所在地的公安机关依法收回。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的业主大会和业主委员会印章的，由街道办事处责令当事人限期收回，并函请物业所在地的公安机关依法收回。

　　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会和业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　本通知有效期5年，原《市房管局关于做好业主大会和业主委员会印章刻制使用管理工作的通知》(武房规〔20**〕3号)文件作废。通知下发之后，刻制新的业主大会和业主委员会印章的按照此通知执行。

　　附件：

　　1、业主大会和业主委员会印章刻制证明(格式式样)

　　2、各区编号代码

　　3、业主大会和业主委员会印模告知函(格式式样)

　　附件1：

　　NO：

　　业主大会和业主委员会印章刻制证明存根

　　(格式式样)

　　等同志前往　　　　区公安分局指定的单位办理　　　　　小区(大厦)业主大会和业主委员会印章刻制手续。

　　街道办事处(盖章)

　　年 月 日

　　NO：

　　业主大会和业主委员会印章刻制证明

　　(格式式样)

　　区公安分局：

　　区　　　　　小区(大厦)业主大会于 年 月 日依法成立，并选举产生了业主委员会，已于

　　年 月 日在　　　街道办事处备案，兹介绍

　　等同志到贵局指定的单位办理业主大会和业主委员会印章刻制手续，请接洽。

　　街道办事处(盖章)

　　年 月 日

　　附件2：

　　各　区　编　号　代　码

　　江岸区：01　　　　　　　　　江汉区：02

　　硚口区：03 汉阳区：04

　　武昌区：05　　　　　　　　　洪山区：06

　　青山区：07　　　　　　　　 东西湖区：08

　　武汉经济技术开发区：09　　 东湖新技术开发区：10

　　东湖生态旅游风景区：11 汉南区：12

　　蔡甸区：13　　 江夏区：14

　　黄陂区：15　　　 新洲区：16

　　武汉化工新区：17

　　附件3：

　　业主大会和业主委员会印模告知函

　　(格式式样)

　　区 街道办事处：

　　武汉市 区 小区/大厦业主大会和业主委员会于　 年 　月　 日已在公安机关指定的印章刻制单位刻制印章，业主大会印章由业主委员会委员

　　负责保管，业主委员会印章由业主委员会委员 负责保管，即日开始启用。

　　特此函告!

　　市 区 小区/大厦

　　业主大会 业主委员会

　　(印章图样)

　　年　　月　　日

篇3：濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(2019试行)

　　（20**〕1

　　各乡镇人民政府，各产业集聚区管委会，县政府有关部门：

　　县房产局《濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

　　20**年1月9日

　　濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)

　　(濮阳县房地产管理局)

　　成立业主大会和业主委员会，是维护业主合法权益的需要，是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》赋予业主的权利。近年来，我县城镇化飞速发展，物业小区迅速增加，业主维护自身权益的自觉性不断提高，但物业管理相对落后，由此产生的矛盾纠纷逐渐增多，给社会大局稳定造成了不良影响。为进一步缓解矛盾纠纷、依法维护业主权益、鼓励条件成熟的物业小区成立业主大会和业主委员会，制定本指导规则。

　　一、申请受理

　　成立业主大会和业主委员会坚持乡、镇、办主导，业主为主体的原则。符合成立业主大会条件的乡、镇、办，应接收成立筹备组的申请。申请主体一是开发建设单位;二是十人以上业主联名。

　　二、筹备组成立

　　收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组代表应严格按照幢或单元或单层为单位进行推选产生，代表的得票数应达到代表单位的过半数，同时要设立推荐、自荐环节。推选代表和自荐代表相加选出筹备组代表，此选举结果应留档备查，以便递补之需。在推选代表环节应将异议解决办法一并征求业主意见，以便解决筹备组成立过程中发生的异议。

　　三、筹备组准备事项

　　首次业主大会筹备组应遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》所列职责逐项落实并公告，做好准备工作。业主委员会组成人员产生前应首先确定成员人数，一般应在业主代表中选举产生候选人，候选人应多于成员人数的30%，实行差额选举。拟定业主委员会选举办法应考虑过半数的专有部分面积和过半数的业主参加，得票经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总套数过半数业主同意。参加选举的业主达不到半数的应采取补充表决办法。业主委员会主任、副主任可以在业主委员会成员中选举产生。

　　四、业主大会召开和事项表决

　　乡镇人民政府、办事处应当在首次业主大会筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会需要表决的事项遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会履行的职责逐项准备并附表决表。分期开发的物业小区在业主大会议事规则中应明确增补业主委员会成员的办法。

　　召开业主代表大会的代表应将表决事项在本选区逐户征求意见然后汇总。

　　无论召开业主大会还是业主代表大会，表决过程都应在筹备组成员和乡、镇、办工作人员的监督下进行。

　　五、备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在乡镇人民政府、办事处备案。

　　乡镇人民政府、办事处应当在5个工作日内完成备案，向业主委员会颁发《河南省业主大会业主委员会备案证书》，同时将备案情况抄送县房产局。

　　六、业务指导和培训

　　县房产局负责对业主委员会进行业务指导和培训。

　　本指导规则以外的工作内容遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》执行。

篇4：张湾区规范业主大会和业主委员会自治管理工作的通知（2017）

　　张政办发〔20**〕38号

　　张湾区人民政府办公室

　　关于规范业主大会和业主委员会自治管理工作的通知

　　各街道办事处，西城经济开发区、十堰工业新区管委会：

　　为规范张湾区物业管理区域内业主大会及业主委员会工作，根据《物业管理条例》(国务院令第666号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号 )、《湖北省物业服务和管理条例》(省人大委员会公告第200号)、《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》(十政办发〔20**〕150号)等有关规定，现就规范业主大会和业主委员会自治管理工作相关要求通知如下：

　　一、正确认识业主大会制度，依法成立业主大会和选举业主委员会

　　业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在地

　　社区居民自治组织的有机组成部分，是物业管理的重要责任主体。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主人数较多的，可以成立业主代表大会行使业主大会职权。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主的监督。

　　1.加强对业主大会成立的筹备组织工作。物业管理区域达到成立业主大会条件时，开发建设单位应向所在街道办事处(以下简称街办)提交成立业主大会申请和相关资料，业主也可向所在街办提交成立业主大会申请。街办应按相关规定及时组建筹备组，并委派代表担任筹备组组长，按相关程序成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会由主任委员、副主任委员、秘书长、委员共5至11人单数组成，可设2至3名业主委员会候补委员(按得票多少排序)。业主委员会应当建立维修监管、财务监督、印章管理、共用场地管理等议事工作制度。为确保物业管理活动的公平、公正，委员之间应回避近亲关系。当正式委员不能履职而缺额时，可按照候补委员排序替补。

　　2.严格业主代表、业主委员会委员推选条件。街办、社区和筹备组要夯实业主大会、业主委员会运作基础，业主代表、业主委员会委员候选人应符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三章第三十一条的具体要求，应当由遵纪守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、身心健康、模范履行业主义务，具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。

　　3.健全业主委员会备案手续。依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当向街办和区房管局办理备案手续。凭备案证明刻制业主委员会印章。已办理备案的业主委员会发生变更的，应当自变更之日起30日内向街办、社区变更备案手续。

　　二、切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导，确保日常运作规范有序

　　民政、房管部门、街办、社区居委会应加大对业主大会和业主委员会具体工作的指导和监督，对制定和修改业主大会议事规则、管理规约，共有部位经营收益分配、使用，解聘、选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共同管理事务依法提出指导意见。将业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴。

　　1.规范业主决议程序。业主委员会应当按其职责范围和业主大会授权，通过民主表决作出本小区物业管理方面的工作决议;相关事项属于业主大会职权的，由业主委员会提请业主大会决定。业主大会作出决定前，业主委员会应当事先听取社区居委会的建议、征求业主意见，召开业主大会决定重大事项应邀请社区居委会代表列席会议。业主大会作出决定后，要及时在小区内公告。

　　2.建立工作例会制度。街办、社区居委会要指导业主委员会按议事规则建立工作例会制度，使业主委员会及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约，引导业主自觉履行相应义务，参与小区管理。

　　3.建立沟通协调机制。社区居委会应建立和业主委员会沟通的联席会议机制，定期召开联席会议，及时了解和掌握所辖小区物业管理动态;按需召开联席会议，协调解决物业管理活动中的问题。

　　4.监督公共财物管理。社区居委会要加强对小区公共财务管

　　理的监督，指导有条件的小区设立专门公共财务帐目，严格按照业主大会议事规则、管理规约进行管理使用;对于在管理规约中未明确的情况，可提交业主大会进行表决后执行。

　　三、建立应急反应机制，维护小区正常秩序

　　街办、社区居委会应指导业主委员会共同建立健全各种应急反应机制，及时化解小区物业矛盾纠纷，及时处理突发情况，营造小区管理和谐稳定环境。

　　1.建立重要事项通报制度。业主委员会应定期向社区居委会报告小区物业管理重要事项，社区居委会应及时提出指导意见。

　　2.建立矛盾纠纷协商调解机制。小区出现矛盾纠纷时，业主委员会应商讨调解办法，及时与相关方面进行沟通协调。小区出现重大矛盾纠纷时，业主委员会应联系街办、社区居委会、公安派出所等职能部门共同参与协商调解。

　　3.建立应急救济机制。当住宅小区出现弃管、失管情况时，业主委员会应及时会同社区居委会启动小区管理应急过渡方案，在未确定小区管理方案期间由社区居委会提供有偿物业服务。业主委员会任期届满或不能正常履行职责时，在街办和区房管局的指导和监督下，经公告后由社区居委会代行业主委员会的职权，代行职权期间按照该小区业主委员会职责和议事规则规定组织小区物业管理工作，在条件具备时重新组织业主大会进行选举。重新选举仍无法产生业主委员会时，可以由社区居委会组织成立小区物业管理委员会继续代行业主委员会职权，直至选举产生新一届业主委员会为止。

　　附件：业主委员会成立(换届)程序

　　张湾区人民政府办公室

　　20**年6月12日

　　业主委员会成立(换届)程序

　　一、准备前期资料(向街办提出申请)

　　1.业主委员会申请;物业管理区域证明;房屋及建筑物面积清册;业主名册;建筑规划总平面图;交付使用共用设施设备的证明;物业服务用房配置证明;其他有关的文件资料(委托书等证明材料)。

　　2.申请审批(街办、社区)【公示7天】。

　　二、公示公告(成立、换届)

　　1.成立筹备组(筹备组成立到业主大会召开不能超过3个月)【公示7天】。

　　筹备组组成： 组 长：街办代表

　　副组长：社区居委会代表

　　建设单位代表

　　(换届时由原业主委员会主任配合完成筹备工作)

　　成 员：本辖区片警、

　　业主代表(由街办、社区组织业主推荐，代表人数不低于筹备组人数一半，且是单数)

　　2.筹备组第一次会议(有相片、记录)是拟订《议事规则(草案)》《管理规约(草案)》《选举办法》，筹备组结合小区实际逐条讨论制订。【以上文本在小区内公示7天】。

　　3.推荐、自荐业主委员会候选人。

　　4.筹备组第二次会议(有相片、记录)是研究讨论推选业主委员会成员候选人(单数差额、简历)，并进行第二期公示【公示7天】。

　　5.制作和发放选票(实名制)，确定投票时间、地点及会议议程【提前15天公示】。

　　三、选举阶段

　　1.召开业主大会，选举产生业主委员会，表决通过《议事规则》、《管理规约》及选聘物业企业的意见(邀请)有关部门负责人或代表参加。

　　2.在小区内张榜公布业主大会选举结果。(监票人、唱票人、计票人签字)

　　3.当选业主委员会成员召开第一次会议主进行工作分工。(会议记录与会人员签字)

　　四、双备案工作

　　1.上报业主委员会备案资料，填报《登记备案表》及《业主委员会成员简历表》(附身份证和房产证复印件)。

　　2.第三期公示(7天)《业主委员会成员名单》(街办)。

　　3.申请备案要有业委会第一次会议记录(委员分工)。

　　4.备案申请书(筹备组人员签字)。

　　5.业主委员会选举产生之日起30日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向街道办事处、区房管局备案。

篇5：洛阳市业主大会和业主委员会指导规则（2009）

　　洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知

　　洛政〔20**〕68号

　　各县(市、区)人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

　　《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　洛阳市人民政府

　　二〇〇九年五月五日

　　洛阳市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章 总则

　　第一条　为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

　　第二条　本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。

　　第三条　本规则所称业主是指房屋所有权人。未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。

　　第四条　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第五条　各县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。

　　辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。

　　第六条　业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第七条　业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。

　　实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费，每半年向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。

　　第八条　业主大会、业主委员会作出的规定违反法律法规的，物业管理区域所在地的居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知主管部门。物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二章 业主大会

　　第九条　符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会：

　　(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;

　　(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用期已超过12个月的。

　　应当召开首次业主大会而不召开的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。

　　业主人数不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十条　业主筹备成立首次业主大会的，应当在物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、业主、建设单位(包括公有住房出售单位)代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位(包括公有住房出售单位)代表各1名，业主代表3-7名。筹备组的组长由居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主自荐或者居民委员会推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条　筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主管理规约(草案)》;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法、人数及名单;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主可以在公告后7日内提出异议，筹备组应当在首次业主大会会议召开前予以答复。

　　第十二条　业主大会履行以下职责：

　　(一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业服务企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十四条　业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　业主管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十五条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。

　　第十六条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。

　　第十七条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

　　第十八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　第十九条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第二十条　业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　第二十一条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第二十二条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章 业主委员会

　　第二十三条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十四条　业主委员会由业主大会依法选举产生。

　　第二十五条　业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内，应当持下列资料到物业所在地县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

　　(一)业主委员会备案登记表;

　　(二)业主管理规约;

　　(三)业主大会、业主委员会议事规则;

　　(四)选举和表决结果统计表;

　　(五)业委会组成人员基本情况及委员分工情况。

　　业主委员会应当在备案后7日内公示成员名单及联系方式。

　　第二十六条　业主委员会持县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的备案证明申请刻制印章，并将印模式样报辖区所在地的县(市、区)房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第二十七条　业主委员会依法履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况;

　　(二)组织业主委员会的换届选举;

　　(三)代表业主大会签订物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)配合辖区街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作;

　　(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(七)督促不交纳服务费的业主按时交纳;

　　(八)履行业主大会赋予的职责;

　　(九)积极宣传物业管理有关法规政策;

　　(十)完成业主大会交办的其它事项。

　　第二十八条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定，终止其委员资格：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因故意犯罪受到刑事处罚的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)其他原因不宜担任业主委会员成员的。

　　第二十九条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。

　　拒不移交档案资料、印章的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交;逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。

　　第三十条　经业主委员会和20%以上业主提议，需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期为7日。

　　第三十一条　业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

　　第三十二条　业主大会、业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当在变更之日起7日内办理变更备案手续。

　　第四章 附 则

　　第三十三条　本规则自20**年6月1日起施行，有效期5年。20**年7月5日洛阳市人民政府《关于印发洛阳市住宅区物业管理服务标准等4个物业管理配套文件的通知》(洛政〔20**〕46号)中的《洛阳市业主委员会组建规定》同时废止。