物业管理市场快轨何时通车

　　物业管理市场快轨何时通车?

　　转自《城市开发》杂志 总第387期

　　20**年，全国CPI指数同比上涨了5.4%，我们也切身感受到，从能源、食品到制造加工，各行各业都纷纷上调了价格。而多年来，与人们生活密切相关的物业管理行业，尽管人工、物资等各项成本不断上涨，物业费定价却始终十年如一日，仍停留在原来的水平。特别是早期开发建设的一些老小区，由于制定的物业费标准起点就比较低，加之通胀因素的影响，物业服务企业的经营更是不堪重负。笔者认为，在当前的状态下，努力推动物业费实现市场化的定价机制是行业自救的必然选择。

　　拓宽经营领域并不适用于所有企业

　　面对各项成本上涨而收入不增的经营状况，物业服务企业首先采取的方式一般是节流，而由于物业管理属于劳动密集型行业，人工成本就占据了物业服务企业运营成本的60%以上，甚至是更高比例。无论是从物业管理行业自身发展的角度，还是从满足业主需求的角度来说，物业费随市场环境的变化而调整都已迫在眉睫。

　　面对压力，人们第一是想到减员节流，但物业服务企业通过减员降低成本也是有一定限度的，尤其是不能以牺牲服务品质为代价。那么，我们常说的拓展延伸经营是否可行呢?

　　当减员仍不能使企业摆脱经营窘境时，一些物业服务企业迫于生存和发展的需要，便会利用主营业务的管理资源积极开源，拓展其它业务经营领域，例如装饰设计、租售代理、洗车服务，甚至是开办超市，卖油、卖米等等，以此来弥补物业费收入的不足。然而，并不是每一家物业服务企业、每一个服务项目都适合这一发展道路。一般情况下，只有管理着业主消费能力较强的小区，物业服务企业拓宽经营领域才会有比较深厚的客户基础。纵观近年来在拓宽经营领域有所作为的企业，大多属于这种情况。此外，物业服务企业拓宽经营领域还必须培养或引进合适的经营型人才，购进设备，这也势必要求企业增加投入，而这也不是每一家物业服务企业都能做到的。总的来说，拓宽经营领域不失为行业面临困境时一种有效的自救之道，但对于国内数量众多的中小型物业服务企业或业主消费能力较弱的小区来说，这种做法收效不大。

　　因此，要改变物业管理行业成本与收入的矛盾，必须改变物业管理行业当前的定价机制，使行业定价能够随市场环境变化而变化，努力使物业费形成市场化的定价机制。

　　让消费者认识到物业费“物有所值 ”

　　到市场上去看看吧，一部车价值十几万元，且价值还会随使用年限逐年递减，顾客都愿意每年支付数千元、甚至上万的维修与保养费用;而一座房子价值几百万、甚至上千万，且房产本身还会逐年增值，每年仅收取几千元的管理费时，顾客却反而不愿意支付。那么作为物业服务企业来说，物业管理的本质是什么?如何才能够让顾客认为缴纳的物业费是物有所值的?

　　房子是人们的一项大宗投资，最大的价值就在于资产的保值、增值。物业服务企业除了要保障业主的居家安全、环境整洁以外，更重要的是要能够帮助业主管好这项大宗投资。过去,大部分物业服务企业作为开发商下属公司，更多在行使售后服务的职能，帮助开发商解决工程质量遗留问题，而没有能够真正深入研究和开展资产管理、社区运营和管理。同时，业主因为没有正确认识到物业管理行业的价值，将本应由开发商承担的工程质量、维修返修等问题归结到

　　物业服务公司头上而拒交物业费的例子更是屡见不鲜。因此，物业服务企业必须充分体现自身在物业管理、资产管理等方面的专业水平与管理能力，真正做到小区秩序良好，环境整洁，设备、设施维护如新，物业费收支管理科学、透明。通过专业管理与服务使房屋及设备设施始终于良好的运营状态，为顾客实现物业资产长期的保值、增值，同时营造良好的社区氛围，方便顾客工作和生活，这样方使顾客认为“物业费”是物有所值的，从而促使物业管理行业也能够像其它行业一样，随市场环境的变化进行定价调节，形成新的市场机制。

　　联手业主，让物业费定价与市场接轨

　　同时，为了使顾客正确认识物业管理的价值，物业服务企业必须理清自身与开发商、业主之间在房地产售前、售中和售后的关系。物业服务企业不仅仅是为房地产开发商提供售后服务，更重要的是要通过专业能力为顾客创造价值。

　　物业服务企业要通过多种渠道增进与顾客的沟通和交流，包括业主专刊、社区文化活动及交流会等形式，使顾客正确认识、了解物业管理的本质，包括公示物业服务企业对小区的年代规划，告知业主妥善维护和保养房屋及设备、设施的重要性;提前制订小区各项支出的预算，并与实际支出一并向业主公示，使业主可以清楚地了解物业费花在哪里;从业主居住和使用的角度，策划开展社区运营和管理，为业主营造舒适的生活氛围;公示物业服务企业对房屋及小区公共设备、设施的维保状况以及对小区节能降耗的情况,充分展示专业管理能力与服务水平，使顾客了解并认可物业管理行业的专业价值。

　　当物业服务企业能够凭借自身的专业价值，使业主认可物业管理行业的本质，业主对物业服务企业更具实质性的选择权时，物业服务企业才能够在市场上充分竞争，物业管理行业的服务标准与定价机制才能够进入一个良性循环的状态，从而推动我们安身立命的行业走向真正的市场化。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：综合市场物业管理服务合同

　　综合市场物业管理服务合同

　　甲方：**县**物业服务部;

　　法定代表人：*** ;

　　住所地：**县SS镇**村口**国道北**号(CC加油站对面);

　　乙方：ZZ市HH物业服务有限公司;

　　法定代表人： 何小红 ;

　　住所地：ZZ市**区**路*号;

　　邮编：*** ;

　　资质等级： 参级 ;

　　根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 综合市场提供物业管理服务事宜，订立本合同。

　　第一章 物业基本情况

　　第一条 物业基本情况:

　　物业名称： 综合市场;

　　物业类型： 综合市场 ;

　　座落位置：**县SS镇**村口VV国道北VV号(VV加油站对面);

　　建筑面积： m2 。

　　第二章服务内容与质量

　　第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

　　1、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

　　2、公共绿化的养护和管理;

　　3、车辆停放管理;

　　4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

　　5、物业档案资料管理。

　　6、其它合同内约定的管理服务范围的事项

　　第三条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。

　　第四条 物业服务人员数量要求：

　　物业服务人员必须保证 人，其中：

　　主 管 人;

　　保安员 人;

　　保洁员 人。

　　第三章 服务费用

　　第五条 本合同约定的委托物业管理服务收费选择包干制的方式计收，为每月 元，大写( )，甲方应于每月 日前按时向乙方支付，逾期按每天2‰收取滞纳金。物业服务费用主要用于以下开支：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(3)物业管理区域绿化养护费用;

　　(4)物业管理区域秩序维护费用;

　　(5)办公费用;

　　(6)物业管理企业固定资产折旧;

　　(7)法定税费;

　　(8)物业管理企业的利润;

　　第六条 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，并自行交纳相关税费，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　第七条 甲方应于 年 月 日起交纳物业服务费用。

　　第四章 物业的经营与管理

　　第八条 本物业管理区域内属于甲方所有的物业共用部位乙方如需利用经营，必须经过甲方同意。乙方在经营管理的过程中，若由于管理不善或管理疏忽而引发的一切安全、经济及法律责任由乙方负责。

　　第九条 小车进入物业管理区域，必须按规定停放，不得出现阻塞应急通道及影响正常使用等情况。

　　第十条 甲方自用部位存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护。存在安全隐患经知会后仍不整改造成公共利益损害的，由甲方负责。若确实需要乙方协助维修的，费用由甲方承担。

　　第五章 物业的承接验收

　　第十一条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方进行查验并签订确认书，作为界定各自承担责任的依据。

　　第十二条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　第六章 物业的使用与维护

　　第十三条 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度及制定月、季、年度维护保养计划。

　　第十四条 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

　　第十五条 乙方可采取规劝、调解、诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

　　第十六条 乙方应及时向甲方和物业使用人通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。

　　第十七条 因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方和物业使用人的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

　　第十八条 甲方应于合同生效10天内向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积 平方米。

　　第十九条 物业管理用房属甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

　　第七章 违约责任

　　第二十条 乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权向乙方发出书面整改通知，乙方签收后未及时整改的甲方有权按 500 元 / 次对乙方实施处罚;情节严重或给甲方造成损失重大的甲方有权终止合同，并保留向乙方索赔的权力。

　　第二十一条 以下情况乙方不承担责任：

　　1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;

　　2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

　　4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

　　第九章 其他事项

　　第二十二条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

　　第二十三条 本合同期满前 1 个月，如续约的，乙方享有优选权利。

　　第二十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于甲方所有的财物及时完整地移交给甲方。

　　第二十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

　　第二十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。

　　第二十七条 本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。

　　甲方(签章) 乙方(签章)

　　法定代表人 法定代表人

　　年 月 日

篇3：乌审旗物业管理市场不良行为记录与公示暂行办法(2019)

　　乌政办发〔20**〕31号

　　乌审旗人民政府办公室关于印发《乌审旗物业管理市场不良行为记录与公示暂行办法》的通知

　　各有关单位：

　　《乌审旗物业管理市场不良行为记录与公示暂行办法》经旗人民政府20**年第9次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　乌审旗人民政府办公室

　　20**年7月3日

　　乌审旗物业管理市场不良行为记录与公示暂行办法

　　第一条 为建设物业管理行业信用体系，加强物业管理市场监督管理，规范物业服务企业经营行为，提高物业管理服务水平，根据《国务院物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《鄂尔多斯市物业服务企业准入与退出管理办法》《鄂尔多斯市物业服务企业信用信息管理办法》等精神，结合乌审旗实际，制定本办法。

　　第二条 在乌审旗区域内从事物业管理活动的企业，均适用本办法。

　　第三条 本办法所称不良行为，是指物业服务企业在物业管理活动中，违反有关法律法规、政策规定和合同约定，扰乱物业管理市场正常秩序或造成社会不良影响的行为。

　　第四条 本办法所称不良行为记录，是指在物业管理活动中，物业服务企业发生违法违规行为，经乌审旗物业管理主管部门、社区查实处理，所形成的不良行为记录。同时还包括物业管理活动中经有关部门、机构认定的违法违规事实。

　　第五条 乌审旗保障性住房和房产交易管理中心负责物业管理市场不良行为的监督管理和查处，各社区按照管理权限，具体负责辖区内物业管理市场不良行为的日常监督。

　　第六条 依据情节轻重和危害程度，物业管理市场不良行为

　　分为一般不良行为和严重不良行为。

　　第七条 一般不良行为主要包括以下行为：

　　1.物业主管部门发现物业服务区域内卫生存在问题，有乱贴广告、占用楼道或公共区域堆放、擅自设置围栏、私搭乱建等问题不及时发现、制止，下发整改单后拒不整改的;

　　2.物业主管部门发现物业服务区域内的公共部位、公共设备设施未提供保洁、保养、消毒服务的，下发整改单后拒不整改的;

　　3.物业主管部门发现物业服务区域内道路硬化(按物业合同合约需要物业进行维修的)存在问题，小区内车位划置不合理、车辆乱停乱放不及时整改或下发整改单后拒不整改的;

　　4.未按时报审项目手册;

　　5.经主管部门确认，因物业服务问题引发业主5人以上连续2次*的;

　　6.不执行重大突发性事件报告制度的;

　　7.电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的;

　　8.在创建文明城市、文明小区等活动中不履行自身职责的;

　　9.对业主投诉置之不理的，又不服从物业主管部门监督管理的;

　　10.被新闻媒体曝光且严重影响行业声誉情况属实的;

　　11.未实行物业服务收费明码标价，经指出后仍不整改的;

　　12.未实行财务公开，经指出后仍不整改的;

　　13.未实行服务合同公开，经指出后仍不整改的;

　　14.被价格主管部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的;

　　15.擅自提高收费标准的;

　　16.大宗物品出门未建立登记制度，或有制度不落实的;

　　17.卫生保洁工作不按合同约定清洁，业主反映意见较大的;

　　18.物业项目技防设施损坏，不及时进行修复的;

　　19.在法定或约定职责范围内业主报修不受理，或受理后不进行修复的;

　　20.公共部位维修台账、回访制度未建立的;

　　21.不按规定收取装修保证金，不履行装修告知职责，造成业主违章装修，改变房屋承重结构，情况属实的;

　　22.不按物业委托保修协议履行保修责任的;

　　23.擅自改变物业管理用房用途的，经指出后仍不整改的;

　　24.不按照投标书履行各项承诺的，经指出后仍不整改的;

　　25.物业企业不按时向主管部门上报数据、相关信息的或者不按要求报送的;

　　26.物业服务人员对业主服务态度恶劣的;

　　27.其它违反合同约定或相关规定的;

　　28.被园林部门认定为破坏绿化、毁坏绿化、占用绿化、不养护等行为的;

　　29.擅自允许业主占用公共用地或公共设施的;

　　第八条 严重不良行为主要包括以下行为：

　　1.违反规定承接物业管理业务的;

　　2.参与物业管理招投标陪标的;

　　3.有物业管理招投标人或者其它物业管理招投标人相互串通的，以不正当手段谋取中标的;

　　4.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务擅自委托给他人的;

　　5.进行明显低于成本的恶性低价竞争以及其他弄虚作假的;

　　6.在招投标过程中有行贿等不正当竞争行为的;

　　7.在辖区物业管理部门年度考评中不合格的;

　　8.阻挠业主大会召开、业主委员会成立或正常运行，经社区调查确实的;

　　9.因物业服务企业原因导致管理区域内发生人员伤亡事故的;

　　10.不服从政府管理部门对重特大及突发事件应急处置工作统一领导、指挥和协调的;未及时组织开展应急处置和善后工作，造成严重后果的;

　　11.物业合同终止时，不按照规定程序撤离的或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

　　12.不按合同约定，擅自退出物业管理项目的，造成不良影响的;

　　13. 物业从业人员威胁、恐吓业主或监守自盗被查实的;

　　14.胁迫项目经理及从业人员违反法规政策规定的;

　　15.未缴纳物业信用保证金的;

　　16.行业主管部门认定绿化不按合同约定管护，导致养护不善，杂草丛生，枯死情况较为严重及开辟小菜园情况的;

　　17.未签订物业服务合同，从事物业管理服务活动的;

　　18.未进行招投标，擅自与建设单位(业主委员会)达成聘用协议的;

　　19.物业企业中标后，不按招标文件或合同约定的期限内签订物业合同，招标文件和合同均未约定期限的，15日内未签订合同的;

　　20.因秩序维护员离岗或不按规定时间巡逻，造成物业项目盗窃案件发生或造成物品破坏的;

　　21.物业企业未与本公司员工签订劳动合同的，或者项目经理损害本公司员工利益的;

　　22.项目经理组织、指使他人实施扰乱公共秩序，侵害他人人身财产利益的，妨害社会管理等违法犯罪活动;

　　23.其它严重违反合同约定或相关规定的;

　　24.乱收费等价格违法行为被价格主管部门给与行政处罚的。

　　25.物业主要管辖小区人防、物防、技防、意防、消防，被有关部门认定不符合行业规范要求的，或被行业主管部门行政处罚的。

　　第九条 对物业管理市场不良行为进行记录前，应告知拟被记录的单位。拟被记录的单位应在5个工作日内向有关职能部门

　　提出申诉，逾期视为自动放弃申诉权。有关职能部门受理申诉后，应及时对申诉情况进行调查，并在15个工作日内做出答复。

　　第十条 物业管理市场不良行为以下列文件之一为依据进行认定：

　　1.当事人不申请行政复议或者不提起行政诉讼的已生效的行政处罚决定;

　　2.已生效的司法文书或仲裁裁决书;

　　3.自然人、法人或其他社会组织投诉、举报，经有关职能机构查证属实的材料;

　　4.其他具有法律约束力的文件。

　　第十一条 物业管理主管部门、各社区按照职能权限，依据国家和自治区、市有关法律法规和合同约定，对物业服务企业采取日常检查、不定期检查等方式加强市场监督，对发现的不良行为进行查处，并形成不良行为记录。

　　第十二条 物业服务企业发生不良行为的，由乌审旗物业主管部门将不良行为记入物业服务企业信用档案。将其不良行为记录报送鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局。

　　第十三条 按照管理权限，由各苏木镇负责，将不良行为报送物业主管部门，通过政府门户网站或者小区公示栏进行公示。

　　第十四条 对认定的物业管理市场不良行为，按下列办法公示：

　　1.一般不良行为公示时间不少于60天;

　　2.严重不良行为公示时间不少于180天。

　　第十五条 对存在不良行为的物业服务企业，在公示期间能及时纠正不良行为且整改完全到位、未造成不良社会影响或未留下隐患的，可以缩短公示时间或提前解除公示。

　　第十六条 不良行为记录与公示的内容主要包括不良行为主体名称、企业基本情况、违规事实、造成的影响、处理结果等。

　　第十七条 物业管理招标单位可以在招标公告资格预审文件、招标文件中，对投标单位提出2年内不得有不良行为记录的条件;可以要求投标单位在投标文件中，提供2年内信用情况，包括注册地旗级及以上物业管理主管部门出具的有(或无)不良行为记录证明。在预审投标单位资格时，如发现有不良行为正在被公示的，应招标单位要求，可以取消其投标资格。

　　第十八条 不良行为记录作为物业服务企业信用档案的重要内容，是物业管理主管部门对企业进行招标资格审查、表彰奖励、从重处罚或向上级部门提出处理建议的重要依据，并作为各类考评的主要依据。

　　第十九条 物业服务企业不良行为记录采取扣分制，满分12分。一般不良行为记录每项扣1分，严重不良行为记录每项扣6分。

　　第二十条 物业服务企业不良行为记录记分周期为12个月，12个月内累计扣分达到3分，限制该企业记分周期内在新建小区范围内的物业管理服务投标资格;一年内累计扣分达到6分，

　　限制该企业两年内在乌审旗范围内的物业管理服务投标资格;一年内累计扣分达到9分及以上，限制该企业三年内在乌审旗范围内的物业管理服务投标资格;分数扣完后，将结果报送发改、工商和上级主管部门。

　　第二十一条 本办法由乌审旗保障性住房和房产交易管理中心负责解释。

　　第二十二条 本办法自印发之日起施行，有效期限为自发布之日起二年。

篇4：从事商业市场物业管理工作心得体会

　　
　　从事商业市场物业管理工作的心得体会
　　在商业市场从事物业管理工作5年，我的基本信条是：生活不是应付，工作不能马虎！商场管理是一项轻工重责的工作，面对租户，你首先要具备一定的管理知识和技能，还要有足够的耐心和细心，最重要的是要本着为租户服务的原则做最细致的工作，从而为租户提供最满意的服务，对商业市场进行最有效的管理。
　　在对租户实施管理方面，首先存在一个定位问题。什么是管理人员？我倾向于这样的理解：管理人员是为了对一般规则创造符合情理的例外而存在的。基于这一认识，本人认为，商业市场管理应该制度化，但实施可以人性化。与租户保持良好的租赁关系，是我们进行有效管理的重要手段；租户是我们的客户，是我们赖以生存的基础。对租户应该沟通胜过说教，商量胜过命令。商业市场应该保持不分时候、不拘泥于形式，与租户诚恳对话。在与租户的对话过程中，既可以分享租户顺境时的双赢喜悦，又能感受他们逆境中的艰辛，及时给予鼓励与支持，增进彼此间的理解与信任，从而达到缩短距离、消除误会的目的，使租户在赚钱的前提下，真心拥护商业市场的管理，共同营造良好的经商环境。
　　再具体到商业市场的日常管理方面。本人认为，商业市场是一个大熔炉，各种矛盾层出不穷，既有来自租户的，也有来自管理人员内部的，还有来自购物的顾客的，如何学会处理？如何去面对？将是每一个管理人员面临的挑战。我们的工作虽然琐碎但是并不渺小，在一个矛盾汇集的地方，体现的正是你的协调能力和处理事情的能力。管理需要知识，调解需要能力，经验需要积累，技巧需要提炼。为了能胜任管理工作，为了能突破自己的能力，我认为适时地、积极地钻研相关业务，接触相关课题是必需的。管理经验来自工作中的点点滴滴的积累。
　　无事发生不松懈，有事发生不畏惧。我认为，在商业市场日常管理中，矛盾的出现并不可怕，可怕的是我们解决矛盾时介入不够及时或了解不够细致或处理不够公平，以至将矛盾扩大化。因矛盾的不确定性，故解决时没有固定的模式，只能依靠以往积累的经验，具体问题具体分析，因而主观性较强。我的基本思路是：处理矛盾，态度决定一切。基本方法是：介入要快，处理要慢。我认为商业市场日常管理工作应时时遵循的最基本原则是：尽量避免成为矛盾产生的一方。因为只有这样，我们的工作才能正常开展，我们的调节功能才能起作用。否则，我们将会面临十分不利的位置。
　　昨天再差已成过去，再好也已成记忆。今天不是昨天，思维不能止步。商业市场物业管理本来就没有一个固定的模式，在把握中心的前提下，要勇于探索，寻求突破，追求创新。不能墨守成规，不能别人怎么说你就怎么去做，一点自己的想法都没有。我力求做到能充分运用自己积累的经验，结合商业市场的实际情况，处理事情时尽量合情合理，以情感人，以理服人。
　　

篇5：物业管理市场形成发展

一、物业管理市场的概念与特点

(一)物业管理市场的概念

市场,是指商品买卖的地方,它“至天下之民,聚天下之货”,使人们得以“交换而还,各得其所”。市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义 理解,是对市场局部特点和某种外在表现的概括,它仅仅把市场看作流通行为的载体。

按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解,市场是指商品交换和商品买卖关系的 总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所,更重要的是,它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带。

列宁指出:哪里有分工和商品生产,哪里就有市场。随着分工的扩大和商品生产的发展 ,市场也在发展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多,而且表现在不同职能市场的出现。从市场发展的历史轨迹来看,先 有消费商品市场,再有生产资料市场;随着简单商品经济发展到扩大商品经济,便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化,在商品市场中又派生出各种特殊的市场,如 技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业管理市场等等。在各种各类市场中,又可以根据交换客体的形态,将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类 。

物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业,所出售的是无形的商品,其核心是服务 。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样,具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域,便构成了物业管理市场。所谓物业管理市场,是指出售和购买以物业为对 象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地说,就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中,使其进入流通、交换,使物业管理经验与服务得以传递、 应用,并渗透到生产、生活领域,改善生产与生活环境,提高生产与生活质量,从而实现其应有的价值。

(二)物业管理市场的特点

由于物业管理市场交换的是无形的管理服务,是市场细分的结果,因此它有着与其他商 品市场不同的特点:

1.非所有权性

物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务,这种服务劳动是存在于人体之 中的一种能力,在任何情况下,没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此,物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权,而只是这种服务的使用权。

2.“生产”与消费同步性

物业管理服务是向客户提供直接服务,服务过程本身既是“生产”过程,也是消费过程,劳动和成果是同时完成的。例如保安服务,保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务 ,当保安员完成安全保卫服务离开岗位时,业主的安全服务消费亦就同时完成。

3.品质差异性

物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作,为业主直接服务,服务效果必然受到员 工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务,不同的操作,品质的差异性都很大。如不同的装修工程队,装修的款式及工艺就有很大的差异,即使是同一工程队 ,每一次服务的成果质量也难以完全相同。

4.服务综合性与连锁性

物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服