物业管理进社区需破解基层大难题

　　物业管理进社区需破解基层大难题

　　在从原关外区域到现代城区的城市化嬗变过程中，基层单元也在完成着从自然村到社区的转身。在更迭一个名字，更换一个牌子的形式背后，如何进一步提升城市化的质量与内涵，让原来“村民”生活真正接轨“居民”节奏，让社区治理达至专业化、现代化?近年来，宝安切实推进物业管理进社区工作，基本改变了多年来宝安城中村“脏乱差”的旧面貌，带动了宝安社会治安和综合治理形势的全面提升。

　　“物业进社区”接驳城市化入口

　　时间回溯到十多年前，随着宝安的撤县建区，大批“村改居”社区相对薄弱的基础设施是宝安城市化最大的“拦路虎”。这些“村改居”社区住宅普遍历时较久，各种设施、设备、管网大多已老化破旧。而在另一方，外来人口大量涌入的压力让不少“村改居”社区成为城市治安与卫生等多方“死角”，严峻的形势让政策决策者不得不迎难而上。引进专业的物业管理迫在眉睫。

　　然而，物业进社区的推进并没有像人们想象的那么顺利。城市化的管理体制让当时“洗脚上田”的农民，完成从“村里人”到“城里人”的身份转换，旧城改造让农村面貌发生翻天覆地的变化，但是，社区配套建设管理工作有序开展才能完善城市功能。因此，不少人难以理解，为什么在自己祖祖辈辈耕作生活的土地上，还要缴纳管理费让物管公司管理公共事务?此外，良好的硬件关系到原村镇地区能否顺利引入规范的物业管理。在“村改居”社区实施物业管理早期，物业服务企业经营成本较高，而部分居民又不积极履行交纳物业管理费义务，这使物业服务企业往往不愿意进驻“村改居”社区。

　　为解决这些问题，宝安区采取了先期投入一定数量资金对小区公配设施进行整治改造，对进驻“村改居”社区的物业公司给予前期经费补助和三年管理费补贴等措施，持续提高推进工作效率。与此同时，宝安区建立起了多职能部门联动的机制，架构起一套区、街道、社区三级推进社区物业管理工作的格局。制订出台了《宝安区推广社区物业管理暂行办法》及有关经费补助达标考核等一系列配套文件，为宝安区“村改居”社区物业管理工作奠定了“有章可循，有法可依”的基础。短时间内宝安区实现了“物业进社区”的全覆盖。

　　物业管理升级宝安“软硬件”

　　作为典型的“村改居”小区，西乡街道高树围新村在没有推行社区物业管理前，脏、乱、差的情况非常严重。小区卫生环境恶劣，垃圾堆积如山，小作坊、小加工场随处可见，黑社会势力横行小区;占堵通道、私拉乱接电线现象极为普遍，小区治安条件极差。种种现象让业主及住户们怨声载道，政府相关部门也为此而头痛不已，一度被群众形象地叫做“搞事围”。

　　20**年，鑫梓润物业公司与共乐居委会签订了高树围新村的物业管理合同，成立高树围物业服务中心。一场社区善治的翻身仗就此打响，签订合同的短短一个月时间，共改造了道路1500多平方米;铺架水电线管300多公尺;修建围合护栏2000多公尺;修建了3处岗亭(其中智能化岗亭道闸2处，住户出入岗亭1处);新安装了闭路监控系统，配置了89个摄像镜头;建设健身路径1处，休闲场所4处;建设晾晒场所1处;栽种花木1000多株;清理垃圾渣土500余车;疏通下水管道，改造垃圾房2处;同时清理小区乱张贴、乱涂画，建设文化活动中心等。高树围环境面貌焕然一新，业主住户们看在眼里，感在心上。

　　如今的高树围新村绿树成荫，道路通畅宁静，治安井然有序，严重雨涝隐患得到了根本的改善。“环境好了，治安好了，生活便利了。”居民陈阿婆这样评价物管进驻之后的新生活。

　　20**年10月，高树围被宝安区评为社区物业管理示范单位，20**年4月至5月间被评为区、市优秀住宅小区，20**年12月，更被评为广东省“村改居”物业管理试点项目，完成了从声名狼藉的“搞事围”到当时省内唯一一个省级试点项目的华丽转身。

　　“物业进社区”带来的基层巨变，高树围只是其中的缩影之一。20**年，宝安区委区政府明确了“每年推进20%、3年达到80%、争取5年内全面覆盖”的总体目标，最终在20**年提前完成推进工作，20**年又出台了“以奖代补”3年政策，增强社区物业管理造血功能，促进其市场化运作和健康发展。在现代物业的精细化管理之下，目前宝安125个社区中，有82个社区顺利获评“广东省宜居社区”，获评比例达到65.6%，获评数量位居全市第一。

　　物业管理串起邻里感情线

　　宝安龙珠花园小区的伍阿姨最近“忙”开了，为了准备管理处筹办的中秋节社区晚会，她每晚都和街坊们积极地排演集体舞节目。“以前没有物业管理公司接手之前，小区的治安环境总叫人感到不安全，邻里之间基本上很少交流，回家门一锁，门外都是陌生人。”伍阿姨感触地对记者说：“物业管理进来了，社区环境好了，活动组织起来了，邻里间自然而然也熟络起来了。”

　　营造一个和睦相处、敬老爱幼、团结互助的小区人文环境是检验物业管理是否成功的一个重要标志。联合安泰物业公司龙珠花园管理处利用宣传栏对物业管理相关知识进行了广泛宣传，加强了与住户的沟通和联系，增进了感情，改进了服务方式，提高了服务质量，得到了住户的一致好评。

　　近年间，宝安区制定了进一步加强物业管理服务工作的目标，到20**年“十二五”末，物业管理服务制度基本完善，物业管理进社区工作任务基本完成。安泰物业公司社区文化部共制作了各类知识宣传栏30多期，发放宣传手册5000多份。为提升小区业主生活品质，倡导人文社区，更好地与业主(住户)共娱共乐，进一步与业主(住户)密切联系，加深情谊，中秋国庆双节期间，公司出资2万多元，在小区组织了大型文艺晚会，发放礼品1000多份，充分调动了业主的参与性，以社区文化来架起小区文明的“桥梁”。

　　“义工活动日”、“义务维修日”......管理处工作人员组成帮扶小组，经常帮助小区孤寡老人定期打扫卫生、聊天话家常。为小区业主(住户)免费检查线路、维修家电等。

　　“物业服务就是一场心对心的沟通服务。”龙珠花园管理处的工作人员小梁告诉记者：“小区业主也从一开始排斥物业管理，到后来视管理处工作人员为家人。”

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篇2：论走进社区物业管理企业

论走进社区的物业管理企业
文/王汝君

现代意义上的社区建设，一般有两种含义：一是以政府及其派出机构按行政区划对社区实施的管理和协调，是一种政府行为；一是在物业管理区域内，由物业管理企业及其派出机构(物业管理处)按照物业服务合同，对一个住宅小区实施系统化、专业化、一体化的管理，是一种企业行为。据初步统计，拥有700万常住人口的广州市，享受物业管理服务的人口超过222万，基本上涵盖了所有的物业类型。物业管理的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市面貌的改观，更为整个社会的和谐发展作出了贡献。

一、物业管理单位是社区公共事务管理的责任主体
随着城市建设发展，各种住宅小区、商业大厦、办公楼、工业厂房日益增多，在交付使用后，随着使用年限而发生变化，一是要受到自然环境因素的作用而发生损坏，如日照、震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等等；二是在使用过程中会受到人为因素的作用而损坏，如违章搭建、装修、使用不当及其他破坏性行为等等。如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥。特别是现代建筑中智能化、高科技化的机电设备、设施的大量使用，更需要实施专业化的维修和养护，以确保其安全、正常地使用。因此，作为专业化从事物业管理的企业，对社区内各项公共事务的管理便成了最基础、也最首要的职能。

二、物业管理单位是满足业主需求的服务主体
物业管理单位在社区建设中的管理主体地位主要是针对物而言，而服务主体地位则主要是针对人而言的。作为第三产业中的服务性企业，物业管理单位一方面要充分行使其管理职能，另一方面要根据社区业主 (住户)的需要，提供多样化服务。
实际上，物业管理企业在社区建设中，其管理和服务职能的区分并不是绝对的，管理中包含有服务的内容，而服务中同样也含有管理的成份，主要区别在于各自侧重点的不同。因此，物业管理单位在社区的服务几乎囊括了业主及住户的所有需求，这很好地说明了物业管理单位的服务主体地位。

三、物业管理单位是社区行政事务管理的辅助单位
就整个国家体系而言，社区业主及物业使用人不是单独存在的，总是受一定的行政区域范围内国家行政机构的管理，如社区工作委员会 (原街道办)、居委会、派出所、工商税务等部门等等，相应地会产生计划生育管理、流动人口和固定人口管理、治安管理、工商税务管理等职能。但在实际工作中，一些行政部门总喜欢将这些事务摊派给物业管理单位，其直接后果是，物业管理企业受多头领导，“婆婆”多，工作任务繁重，管理成本增加，企业不堪重负。物业管理企业在社区的管理，其依据和权限仅限于《物业管理条例》等有关国家法律法规和物业服务合同规定的内容，企业没有义务更没有权利从事本应属于国家行政部门的职能。如果非得让物业管理企业去从事社区的有关行政管理事务，有两个条件:一是政府授权，二是有偿服务。目前我国的法律体系中，尚没有一条规定物业管理企业必须从事上述国家行政管理事务。因此，在社区行政事务管理中，物业管理企业仅起到辅助作用，协助有关政府部门开展工作，而不是越疽代疱，履行政府部门的职责。

四、物业管理单位是社区精神文明建设的主体
社区是人们生活和生存的重要空间，人的一生有一大半时间在社区渡过，人与居住小区环境的关系十分密切。因此，物业管理不仅与人民群众的居住质量、生活质量直接相关，而且还能反映社会精神文明的发展和居民的生活水准。良好的物业管理所营造的居住环境和人文环境能陶冶人们的情操，净化人们的心灵，对培养人们高尚的思想品德和生活方式也有着重大的意义。当前，我国正处于由计划经济向市场经济转轨的历史时期，人们的生活方式、行为方式等正发生着深刻变化。与此同时，各类社会功能也面临着调整和重新定位，社区也同样如此，比如，居住的相对稳定性和职业的相对流动性；国家实施五天工作制以后，居住人员在单位时间相对减少而在社区活动时间大副增加，使人们对社区的认同感和需求感也会相应增加。还有随着产业结构的调整，各