德兴市住宅专项物业维修资金管理的实施意见(2018)

　　德兴市住宅专项物业维修资金管理的实施意见

　　为了加强我市住宅专项维修资金归集、管理、使用，确保住宅专项维修资金归集、管理、使用安全规范有序，保障商品住宅公共部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护业主的合法权益，根据《国务院物业管理条例》(国务院第504号令)、《江西省物业管理条例》(人大常委会第100号令)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》(赣建房[20**]10号)、《上饶市物业管理办法》(饶府发[20**]3号)、《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》(饶房发[20**]45号)文件等规定，结合我市实际情况，制定本实施意见。

　　一、住宅专项维修资金的归集

　　为了确保住宅专项维修资金应缴尽交，新建商品房、保障性住房业主应缴的住宅专项维修资金统一由开发建设单位代收代缴，开发建设单位应当向购房者说明，并将该内容约定为商品房买卖合同条款。开发建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积及我市物业维修资金缴纳标准一次性将专项维修资金交存至维修资金专户，待物业交付时向业主收取，未出售房屋待售出时向业主收取。未缴清住宅专项维修资金的物业不得交付业主使用。

　　二、住宅专项维修资金的管理

　　维修资金存放选择银行时，根据《江西省财政厅关于进一步加强财政部门和预算单位资金存放管理的实施意见》(赣财库[20**]56号)规定执行。维修资金增值收益应转入维修资金专户滚存使用和管理。根据《上饶市物业管理办法》、《德兴市人民政府关于加强物业管理工作的实施意见》每年组织对业委会开展考核评先，可从小区维修资金增值收益中提取一定经费对先进业委会给以予奖励。要定期公开公示住宅专项维修资金的使用，每年要向住宅小区业主委会公开住宅专项维修资金使用情况。

　　三、住宅专项维修资金的使用

　　(一)预算管理

　　每年11-12月，由各住宅小区物业服务企业根据住宅公共部位、共用设施设备需要维修的实际情况和下年度可开支的限额，提出年度维修项目和项目预算，经业主委员会审定、社区居委会核实，报请维修资金管理中心备案。

　　未成立业主委员会的住宅小区由资金管理中心根据小区实际情况和下年度可开支限额提出经费预算。

　　不在年度概算范围内的维修项目一般不予使用维修资金，应急维修项目确需使用维修资金的，物业服务企业提出申请，经业主委员会、社区居委会核实，由资金管理中心报局长办公会研究决定。

　　(二)施工企业、造价审核、施工监理名录库

　　依据相关法律法规规定，对申请进入名录库的维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位进行资质审查，符合法律法规要求且在资质许可经营范围内的允许进入名录库。

　　项目维修可以通过招投标、随机抽取等方式在名录库中选择维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位。

　　维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位实行动态管理，有违规行为一经查实清出名录库。

　　(三)维修项目批准

　　物业服务企业根据年度项目维修预算安排以及小区住宅公共部位、共用设施设备的实际情况提出需维修项目，提交业主委员会审定、社区居委会核实后，向维修资金管理中心提出申请，对所有维修项目维修资金管理中心都应派员勘察。

　　突发危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业应当立即采取应急防范措施并报告，项目审批可以按照简易程序审批。

　　项目维修预算金额一次使用一万元以下的，由分管领导组织物业科、维修资金管理中心研究;预算金额一次使用一万元以上的，报局长办公会议研究;项目维修预算金额一次使用三万元以上的，需经造价审核机构出具结算审计方可划拨资金。预算金额一次使用在五万元以上的，按照有关规定进行招投标，五万元以下的维修工程从造价审核机构名录库中摇号抽取造价审核机构对维修工程的必要性及费用进行评估核算，经认定后方可进行维修。

　　没有成立业主委员会也没有聘请物业服务企业的小区，可以由法定比例的受益业主提出使用申请，经社区居委会核实由维修资金管理中心组织代修。

　　不得从住宅专项维修资金列支的费用：

　　(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(3)人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　(5)法律法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的其他费用。

　　(四)维修项目管理

　　物业维修项目经批准，经招投标或随机抽选维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位后，应由业主委员会或物业服务企业与施工单位签订维修合同，明确质保期限和双方权利义务，没有业主委员会、物业服务企业的，由相关业主与施工企业签订维修合同，社区居委会进行鉴证。

　　(五)维修工程签证

　　在项目维修过程中因实际情况需增加工程量的，由施工企业和业主委员会共同提出申请，并经项目维修签证人员同意，报维修资金管理中心审查。增加的工程量按中标单价结算，没有中标单价的按类似参考价执行;既无中标单价又无类似参考价的，协商解决。

　　签证人员：相关业主(申请人)、业主委员会、物业服务企业、社区居委会。

　　(六)维修工程验收

　　维修工程竣工后，由相关业主或业主委员会、物业服务企业向维修资金管理中心提出验收申请，维修资金管理中心组织相关业主、业主委员会、物业服务企业、社区居委会、造价审核机构和相关部门实地勘验。维修工程不合格的，由维修资金管理中心下发整改通知，验收合格后相关部门和人员在验收表格上签署验收意见。

　　(七)维修工程审价

　　维修工程验收合格后，从名录库中抽取造价审核机构进行结算审价，并出具审价报告。维修施工单位持批准文书、施工合同、签证意见、验收合格报告、审价报告等相关资料报维修资金管理中心审批划拨维修资金。

　　(八)维修工程建档

　　维修工程事项结束后，维修资金管理中心要将项目维修的申请材料、批准文书、审价报告、验收意见等相关资料封存建档、保存。

　　本实施意见从二0一八年十二月一日起执行。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：福建省加强商品住宅专项维修资金管理的通知(2012)

　　关于进一步加强商品住宅专项维修资金管理的通知

　　闽建房〔20**〕13号

　　福州市住房保障和房产管理局，厦门市建设与管理局，漳州、泉州、莆田、三明、南平、龙岩、宁德市住房和城乡建设局，平潭综合实验区环境与国土资源局：

　　为进一步加强商品住宅专项维修资金(以下简称维修资金)管理，规范维修资金交存、使用、管理和监督，维护维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》)，现就有关事项通知如下：

　　一、建立健全维修资金监管机制

　　各地应当根据《办法》的有关规定，结合本地实际，进一步建立健全维修资金监管机制。各设区市物业管理主管部门应当确定专门机构，配备工作人员，负责对本行政区域内维修资金指导和监督，并加强对所辖县(市)开展维修资金交存、使用和管理的督促指导。

　　二、规范维修资金的交存

　　目前，仍有一些县(市)尚未开展维修资金交存工作，个别设区市仍未执行《办法》规定的交存标准。各地应严格执行《办法》的规定，全面落实新建商品住宅建立维修资金制度，根据所在市、县建设主管部门公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%,合理确定首期维修资金标准，报经同级人民政府批准后公布执行，并根据当地工程造价变化情况适时作出调整。

　　三、规范维修资金使用

　　各地应本着方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，按照《办法》规定的维修资金划转业主大会前、后以及发生危及房屋安全等紧急情况的类型，规范维修资金使用程序，指导业主、业主委员会或者物业服务企业适时、高效、安全地使用维修资金，维护业主的合法权益。

　　四、建立维修资金信息管理系统

　　各设区市和有条件的县(市)要运用信息化手段，开发使用维修资金信息管理系统，规范维修资金的使用，强化对维修资金的使用监督，提高维修资金使用的透明度。

　　五、强化日常监管确保资金安全

　　各市、县物业管理主管部门应当按照《办法》规定，负责代管业主大会成立前的维修资金，并委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并以物业管理区域或者以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。业主大会成立后，各市、县物业管理主管部门应按规定划转业主交存的维修资金，并通知专户管理银行将业主交存的维修资金帐面余额划转至业主大会开立的维修资金帐户，同时将有关帐目等移交业主委员会。

　　各市、县物业管理主管部门应会同同级财政部门完善维修资金的财务管理和会计核算制度，规范维修资金的使用审核与划转，加强维修资金管理和使用的审计监督。要充分发挥相关政府职能部门的协调作用，抓紧清理追缴开发建设单位欠缴、违规使用等突出问题，及时防范和处理维修资金存在的问题，切实维护所有者合法权益，促进社会和谐稳定。

　　各设区市物业管理主管部门要指定专人负责维修资金统计工作，按要求填报《商品住宅专项维修资金统计表》(见附件)，于每季度后的首月10日前报送省厅房地产市场监管处。20**年度报表截止日为12月31日，各设区市房地产主管部门应于20**年1月10日前报送。

　　各设区市物业管理主管部门要结合本地区实际，组织所辖县(市、区)抓紧贯彻落实。各设区市(含所辖县、市、区)贯彻执行情况于20**年3月31日前书面报送省住房和域乡建设厅，省厅将视情组织抽查。

　　附件：商品住宅专项维修资金统计表

　　福建省住房和城乡建设厅

　　20**年12月28日

篇3：赣州市加强住宅专项维修资金管理的规定

　　赣州市进一步加强住宅专项维修资金管理的规定

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)、《江西省物业管理条例》(省人大常务委员会第100号公告)、《赣州市住宅小区物业管理办法》(市政府第62号令)以及《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管有关事项的通知》(赣市房字〔20**〕88号)等有关规定，为进一步加强商品住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)的归集和使用管理，保障资金安全，提高资金收益，维护资金所有者的合法权益，切实方便群众，现将有关问题进一步明确如下：

　　一、本行政区域内维修资金的管理机构由“赣州市住宅专项维修资金管理中心”变更为“赣州市住房资金管理中心”(以下简称“资金中心”)。

　　资金中心主要负责我市中心城区商品住宅专项维修资金的归集、使用审批、核拨和中心城区商品住宅质量保修金的交存、使用、退还和监管，以及对县(市、区)商品住宅专项维修资金的归集、使用等工作进行指导等。

　　二、自20**年9月1日起，中心城区(含赣州经济技术开发区)维修资金的分类由“多层房屋、带电梯高层房屋”变更为“无电梯房屋(含与之相连的非住宅)、有电梯房屋(含与之相连的非住宅)、其它”三类。

　　交存标准：无电梯房屋(含与之相连的非住宅)35元/平方米，有电梯房屋(含与之相连的非住宅)45元/平方米，其它45元/平方米。

　　交存基数：首期交存的为商品房买卖合同上签订的建筑面积;续期交存的为《房屋所有权证》上记载的建筑面积。

　　三、自20**年9月1日起，各房地产开发企业应当在申请预(销)售许可(备案)前，向资金中心申请维修资金交存预审，并取得交存预审核准通知;未取得交存预审核准通知的，不予以受理预(销)售许可(备案)。

　　各买受人(业主)应当在签订商品房买卖合同后至房屋交付前，按合同签订的建筑面积交存首期维修资金。

　　具体程序如下：

　　1.开发企业在申请预(销)售许可(备案)前，向资金中心申请维修资金交存预审;

　　2.开发企业将已备案的商品房买卖合同交予买受人(业主)时，应当登录维修资金管理系统打印交存通知，随合同一并交予买受人(业主);

　　3.买受人(业主)持身份证及交存通知前往资金中心资金交存专用窗口办理交存手续，即交款、签署承诺、领取专用票据及登录系统的密码;

　　4.买受人(业主)凭专用票据的办证联办理收房手续和权属登记。

　　四、当业主分户账面维修资金余额不足首期交存数额的30%时，应当及时续交维修资金;未续交的，不得申请使用维修资金。

　　五、为保障维修资金及时归集和正常使用，凡20**年9月1日以后申请办理商品房初始登记的商品房开发项目，房地产开发企业在申请房屋初始登记时，除提交房屋登记的必要材料外，还应当提供资金中心出具的该项目已全部足额交存维修资金的证明。未取得该证明的，不予以办理房屋初始登记。

　　自20**年7月1日后纳入应交存维修资金范围、已办理过商品房转移登记的，且截至20**年9月1日尚有房屋未交存维修资金的商品房开发项目，房地产开发企业应当在本文下发后负责补足、垫付。未及时补足、垫付的，将记为房地产开发企业的不良行为记录。

　　房地产开发企业先行垫付的维修资金，可在房屋销售时按维修资金专用票据上的金额向买受人(业主)收回。

　　在资金使用过程中，涉及由房地产开发企业交存、垫付维修资金的房屋的，由房地产开发企业派员参加使用表决，费用分摊后扣减对应账户金额。

　　六、自20**年9月1日起，维修资金随房屋所有权转移而自动过户，无需当事人另外申请。

　　已交存维修资金的房屋所有权转让时，买卖双方应当在合同中签订维修资金随房屋所有权同时过户的条款(或另外签订相应的协议)，约定该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。所有权转移完成，维修资金即完成过户手续。

　　具体程序如下：

　　1.买卖双方签订交易合同;

　　2.申请办理所有权转移登记。权属登记部门工作人员在受理转移申请核查房屋信息时，应当查询该房屋是否已交存维修资金。属已交存了维修资金的房屋的，应当审查买卖合同中是否已签订维修资金随房屋所有权同时过户的条款;若合同中无该条款，应当让买卖双方另外签订相应的协议;

　　3.所有权转移完成后，资金管理系统自动读取产权过户信息，生成过户比对信息提交资金中心核对;

　　4.资金中心核对无误后，核销原业主登录系统的密码，向新业主发送登录系统的随机密码，完成维修资金过户手续。

　　已交存维修资金的房屋在20**年9月1日前已办理所有权转移登记，但未办理维修资金过户的，自20**年9月1日后，系统将自动默认房屋所有权登记簿上记载的产权人为该房屋的新业主，承受维修资金的权利和义务。

　　七、为保证维修资金的合理使用，对一次性使用维修资金总额达3万元及以上的，维修资金使用的申请对象应当委托本市乙级以上工程造价咨询机构进行审价。审价费用列入维修、更新和改造成本进行分摊。

　　八、维修资金在划转业主大会管理前申请使用的，根据维修的紧急程度以及是否危及房屋安全等情况，划分为日常使用和应急使用两种。分别按以下程序办理：

　　(一)日常使用

　　1.物业服务企业根据维修和更新、改造项目做好使用方案，向资金中心提出使用申请;没有聘请物业服务企业的，可以由相关业主代表持使用方案向资金中心提出;

　　2.资金中心预受理使用申请，协助申请人(单位)在资金中心官方网站上发布使用公告(公示使用方案)、通过系统确定本次维修资金列支范围内的房屋及业主信息，创建使用档案;

　　3.申请人组织召开业主大会，就使用申请进行表决;

　　4.业主表决通过后，资金中心正式受理使用申请，启动项目调查程序，派工作人员进行现场调查，并在小区显著位置张贴公示(公示期为7天);

　　5.公示期满，申请人持有关材料向资金中心申请列支资金;资金中心进行使用核准，核拨首期资金(不超过预算金额的60%);

　　6.申请人组织施工，竣工验收合格后，向资金中心申请拨付余款;

　　7.资金中心审核竣工验收资料以及费用分摊情况，在官方网站中公布竣工验收情况、费用使用及分摊情况，核准拨付余款;

　　8.资金中心通过管理系统按审核确定的费用和方案进行分摊，并核减对应账户的资金余额。

　　(二)应急使用

　　1.发生下列紧急情况时，物业服务企业(没有物业服务企业的，可以是相关业主代表)可以持有关材料提出应急使用申请：

　　(1)电梯、水泵故障影响正常使用的;

　　(2)消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的;

　　(3)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的;

　　(4)其它危及房屋、人身财产安全的紧急情况。

　　2.资金中心受理申请，启动应急使用资金审核程序，在资金中心官方网站中发布应急使用公告(公示申请报告等)，展开现场调查，进行使用核准，核拨首期资金(不超过预算金额的60%);

　　3.申请人组织施工，竣工验收合格后，向资金中心申请拨付余款;

　　4.资金中心审核竣工验收资料以及费用分摊情况，在官方网站中及小区显著位置进行竣工验收情况及费用分摊公示(公示期为7天);公示完成后，核准拨付余款;

　　5.资金中心通过管理系统按审核确定的费用和方案进行分摊，核减对应账户的资金余额。

　　九、业主大会成立后，经业主大会决定自行管理维修资金的，由业主委员会向资金中心申请划转本物业管理区域内业主交存的维修资金。

　　申请划转维修资金按以下程序办理：

　　1.业主委员会向资金中心申请划转维修资金;

　　2.业主大会在资金中心规定的维修资金专户管理银行开设资金专户，接受资金中心的监管。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;

　　3.资金中心审查业主大会决议、业主委员会成员资料、该物业管理区域的维修资金专户资料、维修资金划转后的账目管理单位的有关资料，以及业主大会建立的维修资金管理制度;

　　4.审查通过后，资金中心通知专户管理银行将该物业管理区域内的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将该物业管理区域的有关账目等移交业主委员会。

　　十、维修资金在划转业主大会管理后申请使用的，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条、第二十四条规定办理。

　　十一、本着提高收益、保证安全和确保使用的原则，资金中心应当每年定期制定维修资金的保值增值计划方案，明确列入本年度资金保值增值计划的资金总额，保值增值方式，以及各种方式的存储比例、对应的金额和利率等。

　　当年新增资金按银行同期活期存款利率计息。

　　十二、按商品房规则建设、销售的纯商业项目，开发企业与买受人(业主)在合同或补充合同中有关于交存及使用维修资金约定的，可以参照本文有关规定申请交存及使用维修资金。

　　十三、为确保维修资金的顺利归集和使用，各职能部门要相互配合，严格执行有关规定;各业主委员会、房地产开发企业、物业服务企业要配合做好相关工作，加大宣传力度。

　　十四、本规定发布后，凡我局此前有关维修资金管理的规定与本规定不一致的，均按本规定执行。

篇4：婺源县住宅专项维修资金管理实施细则(全文)

　　婺源县住宅专项维修资金管理实施细则(全文)

　　第一章 总 则

　　第一条为了加强我县住宅专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备的维修和正常、安全使用，维护业主的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》、和婺府字(20**)19号文件等有关法律、法规规定，结合我县实际，制订本细则。

　　第二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、自然人联建的物业等都应建立住宅专项维修资金(以下简称维修资金)，用于物业共用部位、公用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。

　　第三条维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用、随房转移的原则，实行统一交存、统一管理、专款专用、全程监督的管理制度。

　　第四条县房地产主管部门负责本区域内维修资金管理的指导和监督。县住宅专项维修资金管理中心(以下简称管理中心)负责维修资金的归集、管理和使用，保障资金安全和使用便利。

　　第五条本细则所称物业共用部位是指业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

　　公用设施设备是指业主共有的附属设施设备，一般包括：上(下)水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围墙、大门、物业管理用房、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电(水)一户一表。电信线路和有线电视线路除外。

　　第二章 交 存

　　第六条维修资金由购房者缴纳，购房者(含住宅房、非住宅房、保障性政策住房、拆迁安置房、自然人联建房等)按标准交存，交存标准为：多层建筑70元/平方米;高层建筑100元/平方米。多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层建筑是指地上结构为七层以上(含七层)的建筑。

　　房地产行政主管部门应当根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整维修资金的交存标准。

　　未按本细则规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人，自然人联建的物业不得办理不动产权属初始登记。

　　第七条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，就当及时续交。

　　(一)成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，报县房地产主管部门备案后实行。

　　(二)未成立业主大会的，续交方案由县房地产主管部门会同县财政部门负责制定。

　　第八条商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当按照第六条补充建立。

　　第三章 管 理

　　第九条在保证维修资金正常使用的前提下，管理中心征求各业主委员会意见，县房地产主管部门会同县财政部门可按下列二种方式提高闲置资金的增值收益：一是以公开招标办法，委托利率高的中标金融机构设立专户统一储存;二是用于购买国债。除此不得挪作他用。

　　第十条管理中心应做好维修资金的立帐、票据管理。

　　(一)建立维修资金明细帐。维修资金的核算，已划定物业管理区域的，以物业管理区域(住宅小区)为单位立帐，明细帐到户;未划定物业管理区域的，以幢为单位立帐，明细帐到户。

　　(二)财务管理和会计核算执行财政部门的有关规定，使用财政统一监制的专用票据。

　　(三)提高管理的透明度。建立婺源县住宅专项维修资金查询系统，接受业主对其分户帐中维修资金使用、利息收入和帐面余额的查询。

　　第十一条维修资金自交存结算之日起，开始按照国家规定的利率计息，利息按年结存到户并滚存使用。维修资金增值收益分配办法由县房地产主管部门会同县财政部门另行制定。

　　第十二条业主大会成立后，物业管理区域内业主交存的维修资金情况应书面告知业主委员会。业主委员会应及时将其在物业管理区域内公示，公示期不得少于20日。

　　第十三条业主转让房屋所有权时，应当结清欠缴的维修资金，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应将该资金帐面余额按个人缴交比例退还给业主。

　　第四章 使 用

　　第十四条维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十五条维修资金的使用实行申请人负责制。申请人应对使用申请的真实性、资金用途的合理性负责。

　　第十六条使用维修资金所需资金在2万元(含)以上须实行审价制度。5万元(含)以上应委托代理机构代理招标，5万元(含)以上50万元以下可采取询价或竞争性谈判方式进行招标;50万元(含)以上应实行公开招标，招标活动鼓励在公共资源交易中心进行。

　　审价、招标所产生的费用在其专项维修资金中列支。

　　第十七条使用住宅专项维修资金时，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算;没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出使用实施方案和维修预算。

　　(二)使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。

　　(三)事前公示：申请人应当将《申请使用住宅专项维修资金的报告》、《维修更新改工程预算表或预算咨询报告》、《住宅专项维修资金使用业主签字表》、《维修和更新、改造使用方案》等要求公示的材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。公示的时间应不少于7日。

　　(四)申请人持有关材料，向县房地产主管部门申请列支。

　　(五)业主监督：使用住宅专项维修资金应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表和社区居委会参与监督。业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内名单中随机抽选。业主代表的人数应为3-9人单数，名单应当公示。

　　(六)县房地产主管部门审核相关材料同意后，分批次将维修的资金划转至施工单位。

　　(七)物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造。

　　(八)工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%;

　　(九)业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

　　(十)事后公示：维修和更新、改造工程验收合格后，申请人应将《维修和更新、改造工程验收报告》、《维修和更新、改造工程结算书或工程审价报告》等应当公示的情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期为7天。

　　(十一)申请人提供加盖企业公章的费用清单、发票原件向房地产主管部门申请结算工程余款。

　　第十八条影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

　　(一)电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

　　(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经县房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

　　(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的;

　　(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经县房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

　　(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经所在地的县房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

　　(六)发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等)，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县房地产主管部门认定的。

　　以上情况经县房地产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

　　第十九条应急维修按照以下程序申请：

　　(一)已聘请物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案、向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实同意后，由物业服务企业向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　没有成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，经社区居委会核实后，向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　(二)未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主、业主委员会提出使用申请，经社区居委会核实后，向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　(三)申请人提出应急使用住宅专项维修资金申请前，应当在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期不少于2天。

　　(四) 房地产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。

　　(五)申请人持有关材料，向房地产主管部门申请列支。一经核准，申请人按第十七条三至十二款程序办理。

　　第二十条条维修资金使用应当按照以下原则区分分摊：

　　(一)住宅小区内公用设施设备的维修，由其受益业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　(二)单幢房屋的维修，按以下原则区分分摊：

　　1、单幢房屋整体公用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。

　　2、单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　3、单幢房屋涉及外墙面的维修，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊;其中涉及房屋山墙外墙面的维修，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　4、单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　5、单幢房屋日常可上人活动的屋面(包括屋面护栏)维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下各层所共用业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊;如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余由维修涉及范围覆盖下其他各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　6、单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

　　第二十一条物业共用部位、公用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房的，开发建设单位应当按照尚未售出商品房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

　　第二十二条下列应转入维修资金的收入，可用于业主大会、业主委员会工作办公费用、社区居委会做好物业管理工作的补助费用、管理中心管理费用、经业主委员会决定弥补物业服务费不足的费用：

　　(一)维修资金的利息差和利用维修资金购买国债的增值收入;

　　(二)物业经营用房的租金收入和其他经营性收入、利用住宅共用部位、公用设施设备进行经营所得的收入;

　　(三)物业公用设施设备报废后回收的残值收入。

　　业主大会、业主委员会工作办公费用，另行制定考核方案予以奖励，其使用情况要在小区范围内公布。

　　维修资金的管理费用由财政部门核定，在维修资金的增值收益中提取，财政部门监督使用。

　　第二十三条下列费用不得从维修资金中列支：

　　(一)物业在保修期内应由开发建设单位承担的维修和更新、改造费用;

　　(二)依法应由相关单位承担的供水、供电、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)属于人为损坏应由当事人承担的费用(无法确定当事人的，按照受益人原则分摊);

　　(四)根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的维修和养护费用。

　　第二十四条业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，提请县房地产行政主管部门调解，或依法通过诉讼解决。

　　第五章 监督

　　第二十五条维修资金的交存、管理和使用，由县房地产主管部门实行全程监督。

　　第二十六条维修资金使用依法接受审计部门的审计监督。审计部门安排每年对维修资金的使用、支付情况和管理中心的管理情况进行一次审计。

　　第二十七条县财政部门应做好维修资金专用票据监制、使用、保存和核销的监督管理，并根据实际情况逐年核定管理中心的管理费用。

　　第二十八条业主大会、业主委员会违反规定使用维修资金，由县房地产行政主管部门责令改正，按照法定程序追回资金，并依法追究相关责任人的法律责任。

　　第二十九条房地产行政主管部门、相关单位及管理中心挪用维修资金，不但要追回挪用的维修资金，同时还要按照其责任给予负责人和工作人员政纪处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十条违反本细则规定，按照物业管理有关规定处罚。

　　第三十一条商住楼、营业楼、写字楼等非住宅共用部位、公用设施设备维修资金的建立、管理和使用，可参照本细则执行。

　　第三十二条公有住房出售单位及购买人的专项维修资金交存、使用、管理与监督按照建设部、财政部第165号令执行。

　　第三十三条本细则自印发之日起实施。

篇5：福建省商品住宅专项维修资金管理的通知(2012)

　　福建省关于进一步加强商品住宅专项维修资金管理的通知

　　闽建房〔20**〕13号

　　福州市住房保障和房产管理局，厦门市建设与管理局，漳州、泉州、莆田、三明、南平、龙岩、宁德市住房和城乡建设局，平潭综合实验区环境与国土资源局：

　　为进一步加强商品住宅专项维修资金(以下简称维修资金)管理，规范维修资金交存、使用、管理和监督，维护维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》)，现就有关事项通知如下：

　　一、建立健全维修资金监管机制

　　各地应当根据《办法》的有关规定，结合本地实际，进一步建立健全维修资金监管机制。各设区市物业管理主管部门应当确定专门机构，配备工作人员，负责对本行政区域内维修资金指导和监督，并加强对所辖县(市)开展维修资金交存、使用和管理的督促指导。

　　二、规范维修资金的交存

　　目前，仍有一些县(市)尚未开展维修资金交存工作，个别设区市仍未执行《办法》规定的交存标准。各地应严格执行《办法》的规定，全面落实新建商品住宅建立维修资金制度，根据所在市、县建设主管部门公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%,合理确定首期维修资金标准，报经同级人民政府批准后公布执行，并根据当地工程造价变化情况适时作出调整。

　　三、规范维修资金使用

　　各地应本着方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，按照《办法》规定的维修资金划转业主大会前、后以及发生危及房屋安全等紧急情况的类型，规范维修资金使用程序，指导业主、业主委员会或者物业服务企业适时、高效、安全地使用维修资金，维护业主的合法权益。

　　四、建立维修资金信息管理系统

　　各设区市和有条件的县(市)要运用信息化手段，开发使用维修资金信息管理系统，规范维修资金的使用，强化对维修资金的使用监督，提高维修资金使用的透明度。

　　五、强化日常监管确保资金安全

　　各市、县物业管理主管部门应当按照《办法》规定，负责代管业主大会成立前的维修资金，并委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并以物业管理区域或者以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。业主大会成立后，各市、县物业管理主管部门应按规定划转业主交存的维修资金，并通知专户管理银行将业主交存的维修资金帐面余额划转至业主大会开立的维修资金帐户，同时将有关帐目等移交业主委员会。

　　各市、县物业管理主管部门应会同同级财政部门完善维修资金的财务管理和会计核算制度，规范维修资金的使用审核与划转，加强维修资金管理和使用的审计监督。要充分发挥相关政府职能部门的协调作用，抓紧清理追缴开发建设单位欠缴、违规使用等突出问题，及时防范和处理维修资金存在的问题，切实维护所有者合法权益，促进社会和谐稳定。

　　各设区市物业管理主管部门要指定专人负责维修资金统计工作，按要求填报《商品住宅专项维修资金统计表》(见附件)，于每季度后的首月10日前报送省厅房地产市场监管处。20**年度报表截止日为12月31日，各设区市房地产主管部门应于20**年1月10日前报送。

　　各设区市物业管理主管部门要结合本地区实际，组织所辖县(市、区)抓紧贯彻落实。各设区市(含所辖县、市、区)贯彻执行情况于20**年3月31日前书面报送省住房和域乡建设厅，省厅将视情组织抽查。

　　附件：商品住宅专项维修资金统计表

　　福建省住房和城乡建设厅

　　20**年12月28日