重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法（2016）

　　渝北府办发〔20**〕48号

　　重庆市渝北区人民政府办公室

　　关于印发重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法的通知

　　各镇人民政府，区政府有关部门，各街道办事处，区属有关国有公司，有关单位：

　　《重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法》，已经第十七届人民政府第153次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　重庆市渝北区人民政府办公室

　　20**年12月31日

　　重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》等法律法规，结合本区实际，制定本办法。

　　第二条 本区行政区域内业主大会和业主委员会的成立、活动及其指导、监督、管理，适用本办法。

　　第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会的决定，接受业主的监督。

　　业主大会、业主委员会的决定，对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会、一个业主委员会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第五条 业主大会、业主委员会应依法履行职责，配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会等，共同做好物业管理区域内的社会治理工作。

　　第二章 业主大会

　　第六条 业主大会应当履行以下职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举、补选或罢免业主委员会委员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)决定提出改建、重建建(构)筑物及其附属设施的申请;

　　(六)决定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法;

　　(七)决定共用部分进行经营以及所得收益的管理、使用和分配;

　　(八)决定参与涉及全体业主的有关物业管理的诉讼活动;

　　(九)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

　　(十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第七条 业主大会议事规则应当包含以下内容：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主大会会议类型;

　　(三)业主大会会议召开的形式、程序及时间;

　　(四)业主大会议事方式及表决程序;

　　(五)关于业主大会解散的规定;

　　(六)业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补充办法;

　　(七)业主委员会议事规则;

　　(八)业主大会和业主委员会必要经费的筹集、使用和管理;

　　(九)业主大会和业主委员会印章、档案等使用和管理制度;

　　(十)其他关于业主大会的重大事项。

　　第八条 管理规约应当包含以下内容：

　　(一)物业的基本情况;

　　(二)物业的使用、维护和管理;

　　(三)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(四)物业共用部分的经营与管理;

　　(五)装饰装修活动中的禁止行为;

　　(六)业主共同利益的维护;

　　(七)业主的权利和义务;

　　(八)违反管理规约应当承担的责任;

　　(九)争议解决方式;

　　(十)其他应当依法约定的事项。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益，否则由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正。

　　管理规约对业主和物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可依法提起诉讼。

　　第九条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上，业主可以召开首次业主大会。

　　第十条 占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面申请召开首次业主大会会议的，应附上签字的书面申请原件和其他能证明业主身份的书面材料，物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。对符合召开业主大会条件的，对该申请予以受理并书面告知申请人;对不符合召开业主大会条件的，对该申请不予以受理并书面告知申请人。

　　受理单位应对业主身份及签字真实性进行核查。

　　第十一条 街道办事处(镇人民政府)受理召开首次业主大会会议申请后，应在30日内通知建设单位报送下列材料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件材料。

　　建设单位应当在收到街道办事处(镇人民政府)通知后10日内报送上述材料，并协助成立筹备组。

　　第十二条 街道办事处(镇人民政府)收到申请后，对符合成立业主大会条件的应当在60日内成立筹备组，确定筹备组成员人数。

　　首次业主大会筹备组由5-15人单数组成，筹备组成员由建设单位、业主代表、物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会派员共同组成，其中业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时，按照少数服从多数的原则予以确定。

　　筹备组中的业主代表由业主推荐(自荐)产生。推荐(自荐)人应到物业所在地居(村)民委员会将拟推荐(自荐)的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。

　　物业所在地的居(村)民委员会将业主的推荐(自荐)情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日，业主无异议或异议不成立后产生业主代表。业主推荐(自荐)产生的业主代表人数较多时，由居(村)民委员会根据楼幢的具体情况，综合考虑业主情况，兼顾均衡分布的原则进行确定。

　　筹备组业主代表资格参照本办法第三十条的规定执行。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议，逾期未召开的，筹备组自动解散。如发生重大事故或紧急事件需及时处理的，由街道办事处(镇人民政府)组织业主依法进行表决。

　　筹备组履行职责至首次业主大会选举产生业主委员会之日终止。

　　第十三条 筹备组应当做好以下工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　　(四)拟订业主委员会产生办法，确定候选人名单;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　以上内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于7日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十四条 业主委员会候选人由筹备组推荐，每30名以上业主也可以联名推荐1名委员候选人，1名业主只能参加1次推荐。业主委员会委员候选人人数不得超过业主委员会委员人数的150%，业主推荐的委员候选人人数较多时，由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。

　　第十五条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

　　(一)业主大会议事规则和管理规约;

　　(二)选举业主委员会委员;

　　(三)业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法;

　　(四)物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议表决应采用记名投票方式，一个业主只能投一张表决票，表决票应详细列明业主需共同决定的事项，业主应当在表决票上签注业主姓名或单位名称，同时应标明其所住房号和所拥有物业的建筑面积。

　　第十八条 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应成立由物业所在地街道办事处(镇人民政府)或居(村)民委员会、业主委员会(筹备组)组成的工作小组，统筹组织、协调表决事项工作，并按照下列程序进行：

　　(一)决定有关事项15日前，在物业管理区域内显著位置公示拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排，公示期不得少于7日;

　　(二)工作小组组织发放、回收表决票并做好记录;

　　(三)投票结束后，工作小组应当对投票权数进行登记，计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认，并在物业管理区域显著位置公示公布投票结果，公示时间不得少于7日。

　　第十九条 召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地街道办事处(镇人民政府)或居(村)民委员会列席。

　　第二十条 业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售并交付但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算，其面积则累计计算。同一产权有两个以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。

　　第二十一条 业主委托代理人的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，不具有完全民事行为能力的业主，由其监护人代为行使投票权。

　　第二十二条 业主大会对第六条第(五)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他事项决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会决定利用物业管理区域内道路、绿化等公共部位或公共设施经营的，还应按规定取得相应合法手续。

　　第二十三条 业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以书面向物业所在地街道办事处(镇人民政府)申请要求核实，街道办事处(镇人民政府)应当在收到申请后30日内，根据核实情况作出处理决定。

　　第二十四条 业主大会解散的，业主委员会应当告知物业所在地街道办事处(镇人民政府)，并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，并在解散后 3日内将相关资料移交给物业所在地街道办事处(镇人民政府)。

　　第三章 业主委员会

　　第二十五条 业主委员会应当履行以下职责：

　　(一)执行业主大会做出的决议，向业主大会报告决议执行的情况;

　　(二)组织并监督管理规约的落实;

　　(三)制定和修改业主委员会工作制度;

　　(四)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;

　　(五)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，根据业主大会决定，代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

　　(六)筹集、管理、使用并公示物业专项维修资金，参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

　　(七)每季度公示一次业主委员会必要经费及小区内共用部分收益及使用等情况;

　　(八)及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;协调业主、使用人与物业服务企业的关系;监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用;

　　(九)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(十一)根据业主大会的决定，代表全体业主参与因物业管理活动发生的诉讼活动;

　　(十二)配合有关部门，做好维护物业管理区域内的相关工作;

　　(十三)法律法规、管理规约和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十六条 业主委员会由5-11人单数组成。业主委员会委员在业主中选举产生，每届任期不超过5年，可连选连任。

　　业主委员会设主任1名、副主任1-3名，在业主委员会委员中选举产生。

　　第二十七条 业主委员会会议由业主委员会主任主持，主任缺席时，可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

　　经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议，主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处(镇人民政府)指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　第二十八条 业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上。

　　未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　第二十九条 业主委员会产生办法应包含以下内容：

　　(一)业主委员会候选人资格;

　　(二)业主委员会成员人数;

　　(三)业主委员会候选人产生程序;

　　(四)候补委员产生程序;

　　(五)争议解决办法;

　　(六)分期开发的物业管理项目增补业主委员会委员的办法;

　　(七)其他业主大会会议需规定的内容。

　　第三十条 业主委员会委员应具备以下任职条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，身体健康，能胜任工作要求;

　　(二)模范履行业主义务，按期交纳物业管理服务费、物业专项维修资金;

　　(三)在本小区内居住且具有必要的工作时间，业主委员会主任或副主任只能在一个物业管理区域内任职;

　　(四)具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力;

　　(五)无违法搭建、擅自改变物业使用性质的行为;

　　(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作;

　　(七)无侵占本物业管理区域内公共利益的行为，且在其他物业管理区域无不良记录，未参加过违法组织;

　　(八)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策等;

　　(九)业主委员会委员应当书面承诺全面履行工作职责;

　　(十)需要具备的其他条件。

　　第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定终止其委员资格：

　　(一)侵占共用部分或挪用共用部分收益等侵害本物业管理区域内的公共利益;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的其他人提供的利益或者报酬;

　　(三)无正当理由拒不交纳物业服务费用或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(四)泄露其他业主的信息或用于与物业管理无关的活动;

　　(五)一年内三次缺席业主委员会会议或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

　　(六)不遵守管理规约;

　　(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会应将以上行为向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会报告。

　　第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履职能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十三条 业主委员会委员资格被终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章等及其他业主共有的财物移交给业主委员会。

　　第三十四条 业主委员会委员缺员的，业主委员会应按规定进行补选。

　　(一)缺员不到1/3的，由候补委员以得票多少依次递补;

　　(二)缺员1/3以上不到1/2时，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处(镇人民政府)督促其限期履行补选职责。逾期仍不组织补选的，由街道办事处(镇人民政府)按照首次业主大会的方式召开业主大会，补选业主委员会委员。

　　(三)缺员1/2以上的，由街道办事处(镇人民政府)按照首次业主大会的方式召开业主大会，选举新的业主委员会。

　　第三十五条 经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议需变更业主委员会委员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条 业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，并报告街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会，做好下列换届筹备工作：

　　(一)起草本届业主委员会工作情况的报告;

　　(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数;

　　(四)将业主委员会委员候选人的基本情况等在物业管理区域内显著位置进行公示;

　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　新一届业主委员会委员候选人，由现业主委员会提名推荐或者由30名以上的业主联名推荐一名，推荐的人数较多时，参照业主委员会委员产生办法产生。

　　第三十七条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处(镇人民政府)督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，可由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织成立筹备组，按照首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举新一届业主委员会。

　　第三十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不到总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会职责，原业主委员会不得继续履行职责。

　　第三十九条 居(村)民委员会代行业主委员会职责的，原业主委员会应当在10日内将保管的档案资料、印章和其他属于业主共同所有的财物，移交给居(村)民委员会。

　　第四十条 新建住宅小区业主委员会的办公用房包含在房屋建设单位提供的物业服务用房中，应按相关规定配置。

　　第四章 财务管理及印章管理

　　第四十一条 业主大会和业主委员会开展工作的必要经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。

　　经费使用情况由业主委员会在每季度的次月内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日，并接受业主的质询。

　　第四十二条 专项维修资金使用情况和小区共用部位收益等情况，由业主委员会按季度进行公示。每季度的首月将上季度的情况以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日，并接受业主的质询。

　　第四十三条 业主委员会成立后15日内，由业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，并报物业所在地街道办事处(镇人民政府)备案。

　　业主委员会印章所刻名称应与街道办事处(镇人民政府)出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。

　　第四十四条 业主委员会印章由业主委员会在其委员中指定专人负责保管，并建立印章管理制度。

　　印章遗失的，业主委员会应按相关规定重新刻制，并到物业所在地街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第四十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当限期其改正，并告知全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五章 指导和监督

　　第四十六条 区房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会活动和业主委员会活动的政策业务指导工作。

　　街道办事处(镇人民政府)负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导、监督、管理工作。

　　居(村)民委员会协助、配合街道办事处(镇人民政府)做好相关工作。

　　第四十七条 召开首次业主大会时，建设单位未按本办法第十一条规定报送相关文件资料的，由区房地产行政主管部门限期移交，逾期仍不移交的，由区房地产行政主管部门按相关规定进行处罚。

　　第四十八条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第四十九条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不组织召开会议的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导下组织召开。

　　第五十条 业主委员会主任、副主任未按规定组织召开业主委员会议的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十一条 召开业主委员会会议，应当告知物业所在地的居(村)民委员会，并听取其建议。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持居(村)民委员会开展工作。

　　第五十二条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十三条 物业管理过程中，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，由房地产行政主管部门、公安机关、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第六章 附 则

　　第五十四条 本办法所称“以上”、“以下”均包含本数，“不满”、“不到”均不包含本数。

　　第五十五条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。

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篇2：无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则（2019）

　　锡政办发[20**]17号

　　市政府办公室关于转发市住房城乡建设局无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则的通知

　　各市(县)、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

　　市住房城乡建设局《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》已经20**年12月27日市政府第42次常务会议审议通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　(此件公开发布)

　　无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则

　　市住房和城乡建设局

　　总则

　　第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。

　　市(县)、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。

　　街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举;及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉;会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷;开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。

　　第七条街道办事处(镇人民政府)应当会同市(县)、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的;

　　(二)业主委员会选举、换届过程中出现问题的;

　　(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;

　　(四)提前终止物业服务合同的;

　　(五)物业服务企业退出和交接过程中出现问题的;

　　(六)需要协调解决其他物业管理问题的。

　　街道办事处(镇人民政府)负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

　　第二章业主大会

　　第一节业主

　　第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。

　　第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

　　第二节一般规定

　　第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

　　第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

　　业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。

　　本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

　　第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十五条业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;

　　(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案;

　　(六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)决定专项维修资金筹集使用、管理事项;

　　(八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;

　　(九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;

　　(十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;

　　(十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;

　　(十二)有权撤销业主委员会作出的决定;

　　(十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

　　决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。

　　第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式(委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理);

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　(一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期;

　　(九)业主委员会换届选举、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准;

　　(十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;

　　(十二)经营性收益使用和分配的具体办法;

　　(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第三节首次业主大会会议筹备

　　第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

　　第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关文件资料。

　　第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。市(县)、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

　　筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。

　　第二十一条街道办事处(镇人民政府)应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

　　(一)确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%;

　　(二)依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告;征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于15日;

　　(三)组织建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会派员参加筹备组;

　　(四)筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任，也可由街道办事处(镇人民政府)指定筹备组其他人员担任;

　　(五)拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处(镇人民政府)提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处(镇人民政府)负责协调解决，并作书面回复;

　　(六)街道办事处(镇人民政府)可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作;

　　(七)公示结束后，报市(县)、区物业管理行政主管部门备案;

　　(八)筹备组经市(县)、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;

　　(九)筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字;

　　(十)筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。

　　第二十二条筹备组工作原则如下：

　　(一)筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

　　(二)筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意;

　　(三)筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”;

　　(四)筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处(镇人民政府);

　　(五)筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认;

　　(六)筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处(镇人民政府)应当另行确定筹备组组长。

　　第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

　　(一)草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。

　　(二)统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

　　(三)确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单;拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。

　　(四)制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。

　　(五)首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单。

　　(六)确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。

　　(七)确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举;如需回避的，则增补筹备组成员。

　　(八)将上述一至七项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见建议的，筹备组应当予以签收。

　　(九)汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

　　第四节 首次业主大会会议的召开

　　第二十四条首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。

　　首次业主大会会议内容包括：

　　(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举产生业主委员会委员、候补委员;

　　(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十五条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处(镇人民政府)确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。

　　超过期限，且未得到街道办事处(镇人民政府)确认的，街道办事处(镇人民政府)应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。经确定无法继续召开的，由街道办事处(镇人民政府)公告首次业主大会筹备组解散。

　　第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补;第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。

　　第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选;候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委员会委员人数仍未达到5人以上的，本次业主大会召开失败。

　　第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处(镇人民政府)。再次筹备失败的，街道办事处(镇人民政府)根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。

　　第二十九条首届业主委员会首次会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

　　第五节 业主大会会议

　　第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主参加。

　　第三十一条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。

　　第三十二条采用业主代表大会形式的，应当以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位，推选一到三名业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。

　　第三十三条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。

　　召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。

　　第三十四条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见;表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。

　　业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。

　　第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：

　　(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;

　　(二)会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。有条件的可以在主要媒体上公告;

　　(三)表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告;

　　(四)业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。

　　第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

　　采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

　　第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

　　(一)业主到会并在会议签到表上确认;

　　(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

　　(三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

　　业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

　　第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第四十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　第四十一条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人行使投票权。

　　第四十二条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会委员的选举。

　　已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。

　　第四十三条召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。

　　街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。

　　第四十四条业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档;其中社区居(村)民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居(村)民委员会书面记录并存档。

　　业主委员会应当在业主大会结束后7日内，将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于10日，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六节 业主大会定期会议和临时会议

　　第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。

　　第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。

　　属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。业主委员会和社区居(村)民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。

　　第三章业主委员会

　　第一节业主委员会的产生和职责

　　第四十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第四十八条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

　　(一)违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的;

　　(二)违*纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;

　　(三)参与*组织，或者非法组织参与集体*，影响社会稳定的;

　　(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

　　(五)采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;

　　(六)在本小区物业服务企业工作，应当回避的;

　　(七)拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;

　　(八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;

　　(九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;

　　(十)法律法规规定的其他情形。

　　第四十九条推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、年龄结构互补，以及委员的代表性和广泛性。

　　引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。

　　鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任。

　　第五十条业主大会筹备组或者业主委员会换届工作筹备组应当对参选业主委员会委员的人选进行甄选，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会进行选举。

　　第五十一条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

　　候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。

　　第五十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期为三到五年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

　　第五十三条首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内，由街道办事处(镇人民政府)组织召开第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他委员分工。

　　第五十四条业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)根据业主大会决定，聘请专职财务人员、法律顾问;

　　(九)协助街道办事处(镇人民政府)换届改选工作组对业主委员会的换届改选;

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第五十五条业主委员会应当按照规定的时间、时限向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费标准;

　　(四)根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员名单;

　　(五)利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

　　(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二节业主委员会备案

　　第五十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录和会议决定;

　　(五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项;

　　(六)其他应当提供的材料。

　　对符合规定的，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当予以备案;对手续不齐全的，应当告知理由，并指导业主委员会按照要求完善备案材料。

　　业主大会、业主委员会以及管理规约和业主大会议事规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。

　　第五十七条市(县)、区物业管理行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

　　业主委员会持备案证明、印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。

　　印章内容应当包括任期时限，印章所刻名称应当与经依法批准的物业名称保持一致。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会办理印章印模留存手续。

　　第五十八条使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议决定。

　　使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议决定。

　　第五十九条业主委员会完成备案后，市(县)、区物业管理行政主管部门应当对业主委员会成员进行物业相关知识培训。

　　第三节业主委员会会议制度

　　第六十条业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当召开业主委员会会议。

　　第六十一条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经业主委员会1/2以上的委员同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第六十二条召开业主委员会会议时，可以邀请社区居(村)民委员会参加;重大事项可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门参加。

　　住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六十三条业主委员会会议涉及提请业主大会讨论事项的，应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议作出决定的，应当于5日内将决定内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第六十四条业主委员会应当建立工作档案。

　　工作档案由专人保管，主要包括以下材料：

　　(一)《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;

　　(三)业主委员会选举及备案资料;

　　(四)业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况;

　　(五)业主及业主代表名册;

　　(六)业主意见和建议;

　　(七)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(八)各项公告、通知、决定、抄报等记录。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将工作档案、印章及其他属于全体业主所有的账物交给新一届业主委员会。

　　第六十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则，每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第六十六条两个以上物业管理区域共用设施设备的，应当建立业主委员会共商会议制度。业主委员会共商会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门以及相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。共商会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，明确和解决共用设施设备的管理方式、维护成本分摊等事项。

　　第四节业主委员会委员资格的终止

　　第六十七条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

　　(二)丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;

　　(三)住宅项目，连续一年以上不在本物业管理区域内居住的;

　　(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十八条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

　　(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

　　(四)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

　　(五)不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(六)违反法律法规、管理公约，挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等严重侵害全体业主合法权益的;

　　(七)鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的;

　　(八)业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十九条罢免业主委员会委员、候补委员资格的，按照下列程序进行：

　　(一)经业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会进行罢免;

　　(二)由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会提议，提请业主大会进行罢免;

　　(三)议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会直接罢免。

第七十条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。

　　不再担任业主委员会委员的，应当自不再担任之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。拒不移交的，业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安机关协助移交。

　　第五节业主委员会补选、重选和换届选举

　　第七十一条业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进行补缺。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补;未设立候补委员的，业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。

　　业主委员会主任或者副主任缺员的，应当在业主委员会委员中重新选出主任或者副主任，并向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门办理变更备案。

业主委员会出现下列情形的，

第七十二条街道办事处(镇人民政府)应当组织

　　(一)业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的;

　　(二)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递补后人员不足规定总数1/2，业主委员会依法停止工作的;

　　(三)业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处(镇人民政府)督促其履职仍未履职的;

　　(四)物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处(镇人民政府)督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域无人管理的;

　　(五)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十三条业主委员会成立后，出现下列情况应当启动换届选举：

　　(一)业主委员会自然任期届满前3个月;

　　(二)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当按照规定成立换届工作筹备组。换届工作筹备组不需要建设单位参加，其他成员参照首次业主大会筹备组产生。换届工作筹备组应当按照规定组织新一届业主委员会选举。

　　第七十五条自换届工作筹备组产生至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，并协助换届工作筹备组工作，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。但原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第七十六条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起30日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安派出所协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定备案。

　　第六节业主委员会工作经费及经营性收益管理

　　第七十七条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员和财会人员津贴，法律顾问薪酬等按照业主大会议事规则的规定执行。

　　第七十八条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。

　　经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员会

　　自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独设账。

　　第七十九条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设经营性收益账户。

　　开设经营性收益账户的，业主委员会应当持业主委员会备案证明材料、社区居(村)民委员会证明、业主委员会主任身份证号及联系电话等材料，向银行申请开设账户。

　　经营性收益账户不得以个人名义开设。

　　第八十条经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　业主委员会根据议事规则使用经营性收益时，应当通过业主委员会会议审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。

　　经营性收益应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。

　　第八十一条经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查;每半年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。

　　第八十二条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第七节物业服务企业的选聘、续聘和自行管理

　　第八十三条业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

　　第八十四条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

　　第八十五条采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

　　第八十六条重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

　　业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

　　第八十七条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定：

　　(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

　　第四章指导与监督

　　第八十八条市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。

　　第八十九条街道办事处(镇人民政府)应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作;并对管理规约、业主大会议事规则等重要文件草案加强指导监督。

　　第九十条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

　　第九十一条业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。

　　业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

　　第九十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门咨询，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当进行调查，并向业主作出书面答复。

　　第九十三条对物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第九十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，市(县)、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十五条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　第九十六条业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。

　　第九十七条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)申请责令其限期召开;逾期仍未组织召开的，由街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门指导、协助社区居(村)民委员会组织召开。

　　第九十八条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。

　　印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到市(县)、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。

　　第五章附则

　　第九十九条本规则中管理规约、业主大会议事规则以及相关文件、表格的示范文本由无锡市住房和城乡建设局负责制定。

　　第一百条本规则自20**年5月1日起施行。

篇3：巴彦淖尔市城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

本文提要：旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案......

第一章 总 则
第一条 为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。
第二条 我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称业主是指房屋的所有权人,即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业服务活动中的权利,承担相应义务。
业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利,依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
第四条旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案。
第五条各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、
第二章 业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第六条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业服务区域成立一个业主大会。
第七条 物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素,具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。
第八条 业主大会的主要职责如下:
(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)选聘、解聘物业服务企业,审议、批准物业服务合同;
(四)监督业主委员会的工作; (物业经理人:www.pmceo.com)
(五)决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第九条 在一个物业服务区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的可以成立业主大会,拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)。
第十条旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面报告后15日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5~9名成员组成,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)人员担任,筹备组中的业主代表由街道办事处(镇人民政府)推荐产生。 筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》,《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案;
(三)确定业主委员会委员的人数;
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(五)根据物业服务区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十二条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示,公示时间为3~5日:
(一)《管理规约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《专项维修资金使用、续筹方案》(草案)、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》(草案),《公共秩序和环境卫生的维护制度》(草案);
(二)业主大会会议议程;
(三)业主委员会委员候选人简历。
业主对上述公示事项有异议的,或联名推荐侯选人的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第十三条 业主委员会委员由3至9人的单数组成,其中5万平方米以下的3人,每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。
第十四条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%。
业主委员会委员候选人以得票多少排序,按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员,产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2,如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时,对不足的名额,另行选举,以得票多者当选。
第十五条 筹备组应当依法确认业主身份,发放选票和表决票,并负责收回统计。
第十六条 业主大会投票权数按照以下原则确定:
(一)住宅物业,按建筑设计每套一票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累计计算:不足100平方米的,每证一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米为一票;超过5000平方米的部分,每500平方米为一票。
第十七条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的,应在筹备组规定的时间内完成,逾期推荐的无效。
第十八条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主:
(一)当面递交书面通知;
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;
(三)在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第十九条 筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加,涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。
第二十一条 首次业主大会会议的内容包括:
(一

源自资讯 )表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十二条 业主为法人的,由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的,由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票,也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。
业主投票时应出示选票,代理人除应出具业主的选票外,还应出示授权委托书。
第二十三条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的,应自行确定一名投票人。
第二十四条 物业服务区域内业主在一百人以上的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第二十五条 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十六条 采用书面形式召开业主大会会议的,筹备组应当在业主大会召开前发放选票,业主大会召开后3日内收回选票,并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票,应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后,对投票箱进行封存,由街道办事处或乡镇人民政府保管。
第二十七条 回收时限届满后,如参加业主大会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,由筹备组告知全体业主延长投票时间,组织人员催收表决票、选票,直至参加业主大会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
第二十八条 筹备组有条件的,在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业服务区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。
第二十九条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
第三十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家法律、法规;
(三)模范履行业主义务,按时交纳物业服务费、专项维修资金;
(四)热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和社会公信力;
首次业主委员会会议结束后,筹备组自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开,每年至少应召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 经20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份,无法核实业主身份的业主提议无效。
第三十三条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的,物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由提议业主提请该物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织召集。
第三十四条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处(镇人民政府)参加。
第三十五条 除业主委员会、街道办事处(镇人民政府)外,任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第三章 业主委员会
第三十六条 业主委员会应当依法履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;
(三)根据业主大会决议,代表业主同物业服务企业签订物业服务合同;
(四)配合街道办事处(镇人民政府)做好本物业服务区域内的社区管理工作;
(五)公布业主委员会及委员的有效联系方式,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(六)督促不交纳物业服务费的业主限期交纳;
(七)监督管理规约的实施;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区房管局备案。备案时应提交以下材料:
(一)业主委员会备案登记申报表(一式三份);
(二)业主大会成立情况的文字及图片资料;
(三)业主大会议事规则、管理规约;
(四)业主委员会委员名单。
符合规定的,旗、县、区房管局应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明,并将有关情况书面通报所在地街道办事处(镇人民政府)、物业建设单位、物业服务企业。不符合规定的,也应当书面告知。
第三十八条 业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案,业主委员会备案后,应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业服务区域内公告。
第三十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,档案一般包括以下内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)公告、公示及其证明材料;
(九)其他书面和实物资料。
第四十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地旗、县、区房管局、街道办事处(镇人民政府)、公安派出所人员列席。
第四十一条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内,旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应当积极组织开展业主委员会换届选举工作。
第四十二条 新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当及时将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。
第四十三条 任期内,如遇业主委员会委员、主任或副主任缺员的,由业主委员会及时组织补选。
第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并由业主委员会在物业服务区域内公告:
(一)不再是本物业服务区域内业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)丧失工作能力的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)在本物业服务区域内的物业服务企业及其下属企业任职的;
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第四十五条 业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业服务区域内及时公告,有下列情况之一的还须经全体委员签字:
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,选聘物业服务企业的决议;
(四)对物业服务企业制订的年度服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于召开临时业主大会会议的决定;
;(六)向行业管理部门投诉、申请

源自资讯 行政复议、诉讼、仲裁的决议;
(七)关于终止业主委员会委员资格的建议
(八)其他涉及物业服务区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第四十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第四十七条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。
第四十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。(来自:www.pmceo.com)
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告,接受业主的质询。
第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业服务无关的决定,不得从事与本物业服务区域内物业服务无关的活动,不得从事经营活动。
第五十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处、(镇人民政府),应当责令限期改正,并通告全体业主。
第五十一条 业主大会、业主委员会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区房管局,并在所在地街道办事处(镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第四章 附 则
第五十二条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十三条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行

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篇4：呼和浩特市业主大会和业主委员会活动规则

本文提要：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利,依法履行相应义务......

呼政办发[20**]113号
20**年9月5日起施行
第一章总则
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益,根据《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等有关规定,结合我市实际情况,制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主是指房屋的所有权人,即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业管理活动中的权利,承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利,依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
第四条 呼和浩特市房产管理局是我市物业管理的行政主管部门(以下简称市房产行政主管部门),依法对业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。
各旗、县、区物业管理主管部门(以下简称旗、县、区主管部门)依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、活动进行指导、监督和管理,办理业主委员会登记备案。
第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当依法组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作,指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
第六条 居民委员会或者村民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导工作应接受所属街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。(物业经理人:www.pmceo.com)
各旗、县、区政府把物业管理工作纳入对办事处(乡镇人民政府)年度考核体系。
第七条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作,对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。
第八条 物业管理区域内,可以建立由旗、县、区主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的,应当召开联席会议:
(一)有新的物业管理政策法规颁布施行,需要贯彻执行的;
(二)因客观原因未能选举产生业主委员会的;
(三)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;
(四)业主委员会不依法召集临时业主大会的;
(五)业主委员会委员缺员或者主任、副主任全部辞职,至使无法进行补选工作和日常工作的;
(六)业主委员会在规定的时间内不履行代表业主大会签订、续签、变更、解除物业管理服务合同的;
(七)发生其他影响物业管理区域稳定情况的。
街道办事处或者乡镇人民政府应整理并保管联席会议的记录或者形成的会议纪要,联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任,街道办事处或者乡镇人民政府会同旗、县、区主管部门负责监督。
第九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动,不得从事经营活动。
第十条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令其改正,并将相关情况告知旗、县、区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的旗、县、区主管部门应当撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的旗、县、区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的居民委员会或者村民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第十一条 业主大会、业主委员会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区主管部门,并在所在地街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第二章业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第十二条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十三条 物业管理区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素,具体划分方法由物业所在地的旗、县、区主管部门制定。
第十四条 业主大会的主要职责如下:
(一)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)选聘、解聘物业管理企业,审议、批准物业管理服务合同;
(四)监督业主委员会的工作;
(五)决定对物业管理区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第十五条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的可以成立业主大会,拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府和旗、县、区主管部门。
第十六条 街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到书面告知后15日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5~9名成员组成,其中居民委员会或者村民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3~7名。筹备组的组长由居民委员会或者村民委员会的负责人担任(暂无负责人的由其上级主管部门指定),筹备组中的业主代表由居民委员会或者村民委员会推荐产生。筹备组产生后其成员名单及

简历应当以书面形式在物业管理区域内公告。
旗、县、区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合、支持筹备组开展工作。
第十七条 筹备组的主要职责如下:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)自成立之日起7日内拟定《业主公约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》,《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案;
(三)确定业主委员会委员的人数;
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的
投票权数;
(五)根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十八条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间为3~5日:
(一)《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《专项维修资金使用、续筹方案》(草案)、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》(草案),《公共秩序和环境卫生的维护制度》(草案);
(二)业主大会会议议程;
(三)业主委员会委员候选人简历。
业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第十九条 业主委员会委员由3至9人的单数组成,其中5万平方米以下的3人,每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。
第二十条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%。
第二十一条 筹备组应当依法确认业主身份,发放选票和表决票,并负责收回统计。
第二十二条 业主大会投票权数按照以下原则确定:
(一)住宅物业,按建筑设计每套一票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累计计算:不足100平方米的,每证一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米为一票;超过5000平方米的部分,每500平方米为一票。
第二十三条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的,应在筹备组规定的时间内完成,逾期推荐的无效。
第二十四条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主:
(一)当面递交书面通知;
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;
(三)在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第二十五条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的旗、县、区主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,涉及重大事项应当有物业管理区域内持有2/3以上投票权的业主参加。
第二十七条 首次业主大会会议的内容包括:
(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十八条 业主为法人的,由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的,由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票,也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。
业主投票时应出示选票,代理人除应出具业主的选票外,还应出示授权委托书。
第二十九条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的,应自行确定一名投票人。
第三十条 物业管理区域内业主在一百人以上的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第三十一条 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第三十二条 业主委员会委员候选人以得票多少排序,按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员,产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2,如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时,对不足的名额,另行选举,以得票多者当选。
第三十三条 采用书面形式召开业主大会会议的,筹备组应当在业主大会召开前发放选票,业主大会召开日后3日内收回选票,并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票,应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后,对投票箱进行封存,由街道办事处或乡镇人民政府保管。
第三十四条 回收时限届满后,如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,由筹备组告知全体业主延长投票时间,组织人员催收表决票、选票,直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
第三十五条 筹备组有条件的,在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。
第三十六条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后,筹备组自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第三十七条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十八条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开,每年至少应召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 经20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份,无法核实业主身份的业主提议无效。
第三十九条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的,旗、县、区主管部门可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由提议业主提请该物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
第四十条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会参加。
第四十一条 除业主委员会、街道办事处或者乡镇人民政府外,任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第三章业主委员会
第四十二条 业主委员会应当依法履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;
(三)在业主大会作出决议后30日内代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订、续签、变更、解除物业管理服务合同;
(四)组织业主委员会的换届选举;
(五)配合街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作;
(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同;
(七)督促不交纳物业服务费的业主限期交纳;
(八)监督业主公约的实施;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区主管部门备案。备案时应提交以下材料:
(一)业主委员会备案登记申报表(一式三份);
(二)业主大会成立情况的文字及图片资

料;
(三)业主大会议事规则、业主公约;
(四)业主委员会委员名单。
符合规定的旗、县、区主管部门应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明,并将有关情况书面通报所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。不符合规定的,也应当书面告知。
第四十四条 业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案,业主委员会备案后,应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业管理区域内公告。
第四十五条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)身体健康、具有完全民事行为能力;
(二)遵守有关法律、法规;
(三)模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,具有社会公信力;
(五)具有必要的工作时间和一定组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
第四十六条 业主委员会委员应履行下列职责:
(一)模范遵守业主公约、履行业主义务,按时交纳物业服务费、专项维修资金;
(二)定期与业主沟通,了解业主在物业管理方面的意见和建议;
(三)向业主委员会报告业主的意见和建议。
第四十七条 有条件的,业主委员会委员应参加旗、县、区主管部门组织的业务培训,旗、县、区主管部门应当采取不同形式,定期对业主委员会成员进行物业管理法律、法规和相关知识的培训,并建立培训档案。
第四十八条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意,业主委员会可以聘请专职执行秘书,协助处理业主委员会的日常事务。有条件的,专职执行秘书应当经过物业管理行业管理部门的培训。
业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费一般为0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物业管理服务费中,经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
第四十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,也可以委托所在地居民委员会或者村民委员会保管。档案一般包括以下内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业管理服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)公告、公示及其证明材料;
(九)共用部位和共用设施设备维修资金收支及使用情况;
(十)其他书面和实物资料。
第五十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地旗、县、区主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所和居民委员会或者村民委员的人员列席。
第五十一条 业主委员会的任期一般不超过2年。业主委员会任期届满前2个月内,业主委员会和物业管理企业应当报告旗、县、区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府,同时开展换届选举工作。
业主委员会换届选举的筹备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
第五十二条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的,所在地旗、县、区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作;逾期仍不组织的,由所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的,业主委员会仍应继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。
第五十三条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。
第五十四条 业主委员会委员缺员的或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任后应当召开业主大会会议增补,业主委员会不及时组织增补工作的,旗、县、区主管部门应当责令业主委员会限期组织。逾期仍不组织的,由所在地居民委员会或者村民委员会组织增补工作。
第五十五条 业主委员会委员有下列情况之一的,由主任提议或经旗、县、区主管部门建议,经业主大会会议通过,其委员资格自动终止,并由业主委员会在物业管理区域内公告:
(一)不再是本物业区域业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)在本物业管理区域内的物业管理企业及其下属企业任职的;
(八)近亲属(配偶、父母、子女)在本物业区域内的物业管理公司担任董事长、总经理等高级管理职务的。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的,业主委员会、居民委员会或者村民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十六条 业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业管理区域内及时公告,有下列情况之一的还须经全体委员过半数以上签字:
(一)关于专项维修资金的使用的建议;
(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,选聘物业管理企业的决议;
(四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于召开临时业主大会会议的决定;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)向行业管理部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第五十七条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。 (来自:www.pmceo.com)
第五十八条 业主委员会成立后15日内应当依法刻制业主委员会印章,并报旗、县、区主管部门备案。
第五十九条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。
第四章附则
第六十条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第六十一条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行。
第六十二条 市房产行政主管部门可以制订发布《呼和浩特市业主公约示范文本》、《呼和浩特市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本,供参照使用。
第六十三条 本规则由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第六十四条 本规则自发布之日起施