内蒙古《居住物业管理服务标准》等四项地方标准宣贯和实施工作的通知

　　关于切实做好《居住物业管理服务标准》等四项地方标准宣贯和实施工作的通知

　　内建房[20**]190号

　　各盟市住房城乡建设局(委)、房管局、呼和浩特市城市执法局：

　　自治区《居住物业管理服务标准》《办公楼物业管理服务标准》《商业物业管理服务标准》《医院物业管理服务标准》等四项地方物业标准(以下简称物业《标准》)，已通过国家备案并由自治区住房城乡建设厅、自治区质量技术监督局联合发布施行。为了更好地宣传贯彻物业《标准》，加快推进物业服务标准化进程，切实规范全区物业服务收费和物业服务行为，促进物业管理行业健康有序发展，现就有关事项通知如下：

　　一、充分认识物业《标准》颁布实施的重要意义

　　居住、办公楼、商业、医院等4项物业管理服务标准是我区首次制定的规范物业服务内容的地方标准，是物业服务企业加强基础性管理工作的重要依据，是促进和提升服务品质、提高市场竞争力的有力手段，对推动全区物业服务业的健康、持续发展具有重要作用。物业服务的标准化，是实现物业服务整体水平提升的重要途径，是建立现代物业服务业的根本需要。物业《标准》的颁布施行，将为维护全区物业管理服务市场秩序，规范物业服务行为，保障业主和物业服务企业合法权益，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。各级物业主管部门、各物业服务企业要充分认识物业《标准》颁布实施的重要意义，切实做好相应实施工作。

　　二、认真做好物业《标准》的宣传、学习培训工作。

　　加快推进全区物业服务标准化进程，是各级物业主管部门、物业服务企业共同的一项重要职责。物业《标准》进一步明确了各类物业服务的基本要求以及房屋维修保养、设施设备运行与服务、消防、秩序维护、保洁养护等具体内容，各级物业主管部门要结合实际，认真组织并做好物业《标准》的宣传和培训工作。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传物业《标准》，通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询、讲座等多种方式广泛宣传物业《标准》，使广大群众等各类业主、物业服务企业全面了解、领会物业《标准》的相关内容。通过宣传、培训，加快推进居住、办公楼、商业、医院等四项地方标准的实施。

　　要积极开展办公楼、商业、医院等业主单位、物业服务企业从业人员的学习培训。通过采取集中短期培训、专家讲座等方式，对办公楼、商业、医院等业主单位和物业服务企业的管理人员以及专业岗位的技术人员进行理论、专业技能培训，全面了解、掌握物业《标准》的内容，提高企业责任意识、强化服务理念，真正实现物业服务企业从业人员管理和服务水平、综合素质的全面提高。

　　三、 加强物业服务合同管理，规范收费行为

　　各级物业主管部门要将物业《标准》的实施与完善物业服务合同和规范物业服务收费有机结合起来，并作为当前物业管理重点工作来抓。要结合《合同法》等相关法律、法规规定和物业《标准》，指导、督促居住物业业主委员会(居民委员会、物业自治管理组织)与物业服务企业，办公楼、商业、医院等业主单位与物业服务企业选择对应的服务等级和服务标准，作为物业服务合同的重要内容。物业服务事项、物业服务费的标准与支付方式、违约责任、解决纠纷的途径和双方根据具体情况约定的其他主要条款等也是物业服务合同的主要内容。物业服务合同体现服务等级及与之相对应的收费标准，并在今年内完成重新签订工作。通过全面完善物业服务合同内容，进一步明确各类业主和物业服务企业的权利和义务。通过合同约定明确双方权利、义务和解决纠纷的方法，切实维护业主和物业服务企业双方的合法权益。

　　物业服务合同已选择对应服务等级和服务标准的，物业服务企业有权按照等级标准收取“质价相符”的物业服务费。各级物业主管部门要将物业《标准》实施后的物业收费规范工作列入“物业管理服务规范年”的重要内容，盟市要重点督查，自治区将进行重点检查，采取有效措施，加快建立 “分等定级、质价相符”的物业服务收费机制。

　　四、强化监督检查，建立物业服务新常态

　　物业服务企业要严格按照物业服务合同约定的服务等级和服务标准，做好居住、办公楼、商业、医院等各类物业的公共秩序维护、环境卫生管理、绿化养护服务，以及物业共用部位和共用设施设备日常维护和管理工作。各级物业主管部门要加大持续推进和监督检查力度，通过全面贯彻物业《标准》，规范物业服务行为，全力提升行业整体服务品质和社会形象，重点解决当前物业行业中存在的服务水平低、收费率低、业主投诉率较高、社会认可度偏低等问题，引导行业走上良性循环发展的轨道，打造一批模范贯彻执行物业《标准》的标杆项目、培育一批社会诚信度高的品牌物业企业，使贯彻执行物业《标准》真正成为全区物业服务的工作常态，实现全区物业服务行业服务水平和服务品质的整体升级。

　　各盟市物业主管部门要于6月底前将本地区宣传贯彻物业《标准》和物业《标准》执行情况书面报厅住宅与房地产业处。

　　内蒙古自治区住房和城乡建设厅

　　20**年4月21日

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：内蒙古建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知

　　关于建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知

　　内建房(20**)182号

　　各盟市住房城乡建设局(委)、房管局、呼和浩特市城管执法局：

　　为进一步解决全区物业管理工作中的难点、热点问题，及时受理、处理物业服务企业与业主之间的纠纷、矛盾和信访问题，推进和提高全区物业管理服务整体水平，促进社区和谐稳定，决定在全区建立物业主管部门领导及工作人员定期到住宅小区接访制度。现将有关事项通知如下：

　　一、充分认识建立物业接访日制度的重要意义

　　建立全区物业主管部门领导及工作人员物业接访日制度，是全面践行党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神及*xxx系列重要讲话精神的重要举措，是深入贯彻《信访条例》，构建社会主义和谐社会的总体要求。通过主管部门物业接访，畅通物业管理信访渠道，能够及时发现和解决物业服务企业与业主之间容易引发矛盾的突出问题，避免群体性事件的发生和消灭苗头隐患，促进社会和谐稳定。同时，建立全区物业主管部门领导及工作人员物业接访日制度，体现以人为本的理念，能够进一步强化领导责任，充分发挥职能部门的监督作用，转变领导干部工作作风，并通过物业接访总结经验，建立科学合理、行之有效的物业管理工作长效机制，促进物业管理工作健康发展。

　　二、明确物业接访工作主体和职责

　　(一)物业接访主体。自治区住房和城乡建设厅，各盟市住房城乡建设局(委)、房管局、呼市城管执法局，各旗县市区物业主管部门的领导、处(办、科、室)的负责人及全体物业管理工作人员(包括正式、借调)是物业接访日制度实施和参与的主体。各盟市、旗县市区物业主管部门主要领导是第一责任人，分管领导是主要负责人，要做好表率和示范作用，要亲自部署，亲自接待，亲自解决问题。各级物业接访人员要认真履行接待群众来访的职责，切实解决好群众反映的物业管理信访问题。

　　(二)物业接访频次安排。结合物业管理工作实际，自治区住房和城乡建设厅分管领导每年至少1次到住宅小区进行物业接访，厅住宅与房地产业处处长每年不少于2次到住宅小区进行物业接访，厅住宅与房地产业处分管副处长和物业管理工作人员每年不少于4次到住宅小区进行物业接访。各盟市物业主管部门主要领导、分管领导每年不少于8次到住宅小区进行物业接访，各科室(处、室、办)负责人每年不少于12次到住宅小区进行物业接访。各旗县市区物业主管部门的主要领导、分管领导每年不少于12次到住宅小区进行物业接访，各科室(办、股)负责人及工作人员每两周1次到住宅小区进行物业接访。每次参加接访人员为2人，最多3人，接访时间为1个工作日。

　　(三)物业接访主体职责。各地要坚持“属地管理、分级负责”和“谁接待、谁负责、谁处理”的原则，各级物业接访人员既要负责接待，又要负责问题的督办处理，做到“六包”，即：包接待、包协调、包督办、包落实、包稳定、包劝返。各级物业接访人员只负责与物业管理工作相关问题的接访，对与物业管理工作无关的问题要予以告知说明。根据工作情况，各级物业接访人员重点到当地物业纠纷较多的住宅小区进行接访，及时了解该小区物业纠纷的原因、处理情况和下一步工作打算，并对实际问题进行分类，采取相关措施，提出解决问题意见和办法。

　　三、物业接访工作要求

　　(一)加强领导，精心组织。各级物业主管部门要高度重视物业接访工作，认真执行物业接访日制度。物业信访较多的地区和部门更要充分认识实行物业接待日制度的重要性，切实增强物业接访的主动性和责任感，精心组织，认真履行。要建章立制，规范程序，切实提高工作成效。

　　要结合地区实际，制定本部门物业接访工作实施方案，组织本部门物业管理人员及时开展物业接访日活动。各级物业主管部门要将工作人员物业接访的时间、地点和次数，通过当地新闻媒体、报刊杂志网络微信等方式发布，以便群众主动来访投诉。自治区住房和城乡建设厅工作人员物业接访的时间、地点在内蒙古住宅与房地产网上进行发布。

　　住宅小区业主委员会要积极协助各级物业主管部门物业接访人员认真开展工作。承担住宅小区物业服务的物业服务企业要积极配合主管部门做好物业接访工作，及时提供物业接访场地，协助物业接访人员接待来访群众，做好物业接访的相关工作。

　　(二)明确物业接访方式。根据工作需要，物业接访采取定期和不定期的接访方式进行。除各级物业主管部门主要领导、分管领导外，其他物业管理人员均实行定期物业接访，同时要采取书面邀请、发公函等方式，要求社区、居委会协助做好接访工作。遇有突发的重大集体*或紧急事件*的或对群众关心的热点问题，可能引发大规模集体*或越级*的，由当地物业主管部门负责人不定期随时接访，并和当地社区、居委会、业主委员会、物业服务企业共同接待处理。

　　(三)严格物业接访程序。物业接访严格执行接待、登记、处理、答复等程序。

　　接待：接访人员接待群众来访投诉时，态度和蔼、文明热情、服务周到。坚持原则，突出服务，不得刁难，不得推诿，不得对抗，做到对熟人、陌生人一个样，不得为难群众或趁机索取好处、利益等。接访期间不得擅自脱岗，若有特殊情况，应有办事处或居委会协助处理，不得由业主委员会、物业服务企业派员替班。

　　登记：接访人员认真登记来访群众姓名、住地及来访事由等，并认真填写《物业接访登记表》(附件1)。对现场每一来访情况均予以记录登记。

　　处理：接访人员对群众投诉、来访中谈到的问题，能现场答复解决的，要现场答复解决，并做到来访群众满意。对来访群众满意现场答复的，要予以记录留档。对不能现场答复解决的，应填写《物业接访处理通知单》(附件2)，责成有关部门、单位按规定时间给予答复。对有待进一步核实、论证和研究的物业管理问题，认真做好记录，带回本部门、本单位进行研究后答复。对提出不符合物业管理政策规定或无理要求的来访群众，应做好耐心细致的思想工作，告知该投诉办理渠道。

　　答复：接访人员要协调、督促有关部门、单位按时提供答复意见，并于接到答复意见当日以书面形式通知来访群众。接访结束后对调查结果及整改情况应定期向业主委员会、物业服务企业进行通报，接受监督。

　　为了进一步了解来访情况，便于处理物业纠纷，对每一份《物业接访登记表》和《物业接访处理通知单》进行编号，归类、存档，并实现信息化管理。

　　(四)做好分析总结工作。各级物业主管部门要按月对物业接访情况进行总结分析，对反复出现的问题、对群众关心的热点问题或可能引发大规模集体*或越级*的问题，应会同有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

　　各盟市物业主管部门要在每月10日前将上个月本地区物业接访情况《物业接访情况汇总表》(附件3)上报我厅住宅与房地产业处。

　　点击下载附件：1、《物业接访登记表》

　　2、《物业接访处理通知单》

　　3、《物业接访情况汇总表》

篇3：商业广场写字楼租赁及物业管理合同

　　商业广场写字楼租赁及物业管理合同

　　出租方(以下简称甲方)：ZJ市**有限公司

　　地 址 ：ZJ市**路288号

　　电 话 ：***;

　　传 真 ：****;

　　承租方(以下简称乙方)：

　　法定代表 ：

　　法定地址 ：

　　电话(办公室) ：

　　传真(办公室) ：

　　现甲、乙双方根据中华人民共和国的有关法律、法规及有关房产管理规定，本着平等互利的原则，经过友好协商，签订本房产租赁及物业管理合同(以下简称“本合同”)，以便共同遵守。

　　一、定义：在本合同中，除文意另有所指外，以下用语具有如下含义：

　　1-1、“写字楼”：指位于HB省ZJ市**路**号**商业广场作为办公室用途的楼层。

　　1-2、“租赁区”：指详录在本合同第一条之地方。

　　二、租赁区的位置、面积、租赁期限及现有设施：

　　2-1、甲方将其合法拥有的坐落于中国HB省ZJ市**商业广场内的写字楼第 十八、十九 层出租给乙方作为 办公写字间 使用。甲方出租给乙方的写字楼建筑面积为 1070.75 平方米(以下简称“租赁区，见附件平面位置图”)。

　　2-2、该写字楼“租赁区”的租赁期为 壹 年，从贰零零_ 叁 _年_ _ 陆 月_ 玖 _日起至贰零零_ 肆 _年_ 陆 _月_ 捌 _日止，免费赠送 两个月 装修期，自贰零零_ 叁 _年__陆 月__玖 日起至贰零零_ 叁 _年_ 捌 _月_ 捌 _日止，租金从免费装修期后开始计算。

　　2-3、该写字楼的装修及设施状况由甲、乙双方在合同附加条款及附件中加以说明。除甲、乙双方另有约定外，该附加条款及附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该写字楼的验收依据，交还时需要保留的部分由双方协商。

　　三、租赁用途：

　　3-1、乙方向甲方承诺，租赁该写字楼作商务办公使用，同时出具相关的有效证明，乙方不得用作与其商务办公不相容的目的使用。乙方需要对租赁区进行再次装修时，必须同物业公司签订装修管理协议，并严格按《装修管理规定》的规定执行。

　　3-2、在租赁期内，乙方未事先征得甲方的书面同意及按规定报经有关部门核准，不得擅自改变该写字楼的使用用途。

　　四、租金、履约保证金、支付方式、退(续)租：

　　4-1、该写字楼“租赁区”每日每建筑平方米(含公摊面积)租金及物业管理费用总额为人民币 0.85 元，每月每建筑平方米(含公摊面积)租金及物业管理费用总额为人民币 25.50 元。

　　根据本合同所确定的租赁面积为 1070.75 平米，全年租金及物业管理费用总额为人民币 327649.5 元，大写金额为： 叁拾贰万柒仟陆佰肆拾玖元伍角整 。乙方应根据本合同于 正式入驻后一个月内 交清全年租金及物业管理费用 327649.5 元。

　　在租赁合同有效期内，如果乙方愿意购买租赁区，经双方协商同意销售价格为 3900元/㎡ 。根据确定的价格和面积，总销售额为人民币 4170000 元，大写金额为： 肆佰壹拾柒万元整 。甲方承诺乙方本合同的租金在合同期满前可冲抵租赁区的销售额。有关权利、义务甲乙双方另行签定销售合同确定，在签定销售合同前，不影响本合同的效力。

　　租金不含乙方租赁区内的电费(传真、复印、电视机、录像机、电脑、照明用电等办公用电)及电话费，宽带网络费用。

　　租金包含物业管理费用。物业管理费是甲方所指定的物业公司为租赁区提供中央空调，公共区域内的水、电、清洁卫生、保安等服务所产生之费用。物业管理的有关权利、义务需要乙方在本合同生效后同物业公司签订物业管理合同确定。

　　4-2、甲、乙双方签订本合同后的第7个工作日内，乙方应向甲方交纳2个月租金及物业管理费计人民币 54608.25 元整，作为乙方忠实履行本合同的保证。合同期满，乙方根据本合同办完退租手续后，甲方需在15日内归还保证金给乙方。

　　4-3、租赁期满后，甲方有权收回全部出租写字楼，乙方应如期交还。乙方如需续租，则必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面报告，并经甲方同意后，重新签订租赁合同。若乙方不再续租，也需提前2个月书面通知甲方。

　　4-4、在租赁期内，如甲方将出租部分产权出让给第三方，甲方保证受让方继续执行本合同，乙方对此表示支持并积极配合办理相关手续，同等条件下乙方有权优先购买。

　　五、滞纳金：

　　5-1、乙方须每月按时缴付租金、物业管理费用、以及乙方使用租赁区有关的其它各种专项服务费用(以附加条款中说明的为准)。

　　5-2、乙方须每月依法按时缴付政府部门现在或将向乙方征收的一切费用。例如：税收(以中华人民共和国相关的法律、法规为依据)

　　5-3、乙方延迟向甲方缴付租金、物业管理费及其它费用时，甲方将依延迟的时间向乙方加收每日千分之五的迟付滞纳金。如乙方迟付租金超过40个工作日，甲方有权终止本租约，并从保证金中扣除租金与罚息。

　　六、写字楼的修缮及日常维修工作：

　　6-1、在租赁期限内，甲方应保证出租写字楼的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的写字楼及附属设施。如乙方因使用不当造成写字楼或设施的损坏，应及时通知甲方，并由甲方负责派人维修，所发生的费用及损失由乙方承担。如属甲方写字楼及附属设施自然破损或本身质量问题，甲方将负责派人维修，所发生费用及损失由甲方承担。

　　6-2、甲方对该写字间及设备需进行正常的维修保养并同时应提前一天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合。应急抢修或突发事件的处理除外。但无论何种形式的维护或抢修，都需在保护乙方正当权益下进行。

　　6-3、该写字间的维修责任除双方在本合同和本合同补充条款约定外，均由甲方负责。

　　6-4、如因不可抗力原因导致写字间损坏或造成双方损失的，双方互不承担责任。

　　七、变更和解除本合同的条件：

　　7-1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：

　　7-1-1、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该写字间的;

　　7-1-2、因出现非甲方能及的情况影响该写字间设施的正常运行，如水或电等正常供应中断，且中断期一次超过30天，乙方认为严重影响正常使用房屋的;

　　7-1-3、因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的;

　　7-1-4、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。

　　7-1-5、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同或依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。

　　八、乙方的违约责任：

　　8-1、乙方必须遵守国家的有关法律、法规及甲方的规章制度，遵守及配合甲方的消防措施，并在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，并收回该租赁房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿;

　　8-1-1、未经甲方书面同意，擅自将该写字间转租、转让、转借他人或调换使用的;

　　8-1-2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动写字间结构，不按《装修管理规定》进行装修或损坏写字间内部设施，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的;

　　8-1-3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的;

　　8-1-4、 拖欠租金累计40天以上的;

　　8-1-5、因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。

　　8-2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付保证金不退，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。

　　九、甲方的违约责任：

　　9-1、甲方未按本合同约定的时间，交付该写字间供乙方使用，每逾期一天，甲方应按月租金的千分之五向乙方偿付违约金。逾期40天，则视甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同。

　　9-2、在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该写字间的，甲方支付相当于两个月租金的违约金给乙方并赔偿相应的损失。

　　十、其他条款：

　　10-1、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，订立补充条款及附件。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同与其补充条款及附件和该文本的内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等法律效力。

　　10-2、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，则可提请房屋租赁管理部门调解或人民法院裁判。

　　10-3、本合同一式六份。甲、乙双方各执三份，均具有同等法律效力。

　　10-4、本合同经甲、乙双方签字盖章生效。

　　出租方(盖章)： 承租方(盖章)：

　　法定代表签字： 法定代表签字：

　　日 期： 日 期：

　　本合同附件：

　　1、 《物业管理合同》;《业主公约》;《装修管理规定》。

　　2、 《平面位置图》。

篇4：内蒙古自治区物业管理条例(2012修)

　　内蒙古自治区物业管理条例(20**修)

　　(2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据20**年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》第一次修正根据20**年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定(五)》第二次修正)

　　第一章总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。

　　第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。

　　第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

　　第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

　　第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。

　　第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。

　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

　　第十三条 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)百分之二十以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。

　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

　　业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。

　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

　　第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)有犯罪行为的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。

　　第二十六条 物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。

　　第三章前期物业管理

　　第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

　　第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。

　　第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

　　第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止;期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。

　　第三十四条 建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用

　　房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。

　　物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。

　　第四章物业管理服务

　　第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

　　物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十六条 物业服务企业享有下列权利：

　　(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

　　(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

　　(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营;

　　(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度;

　　(三)接受业主和业主委员会的监督;

　　(四)接受有关行政管理部门的监督管理;

　　(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

　　(六)妥善保管物业有关资料;

　　(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同包括下列内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理事项;

　　(三)物业服务质量;

　　(四)物业服务费用及其收缴方式;

　　(五)双方的权利义务;

　　(六)专项维修资金的管理与使用方式;

　　(七)物业管理用房的使用与维护;

　　(八)合同期限、合同终止和解除的约定;

　　(九)违约责任以及解决纠纷的途径;

　　(十)双方约定的其他事项。

　　第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的维护和管理;

　　(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

　　(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

　　(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)物业档案资料的管理;

　　(七)其他管理事项。

　　第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。

　　第五章物业的使用与维护

　　第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

　　(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

　　(五)违章搭建;

　　(六)擅自设置摊点和集贸市场;

　　(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地;

　　(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

　　(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

　　(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音;

　　(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第六章法律责任

　　第四十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

　　第四十八条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第四十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十一条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第五十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

　　第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;

　　(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;

　　(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的;

　　(四)未按照规定受理物业管理投诉，造成严重后果的;

　　(五)违反本条例的其他行为。

　　第七章附则

　　第五十六条 本条例下列用语的含义是：

　　(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;

　　(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动;

　　(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等;

　　(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

　　(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

　　第五十七条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇5：巴彦淖尔市物业管理办法(2014)

　　巴彦淖尔市人民政府

　　关于印发巴彦淖尔市物业管理办法的通知

　　巴政发〔20**〕76号

　　各旗县区人民政府，巴彦淖尔经济技术开发区管委会，双河区管委会，市直各部门，各企事业单位：

　　现将《巴彦淖尔市物业管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

　　巴彦淖尔市人民政府

　　20**年6月10日

　　巴彦淖尔市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国家、自治区等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 凡在本市行政区域内从事物业管理及相关活动的,均适用本办法。

　　第三条 市政府物业管理行政主管部门负责物业管理的指导、监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)组织实施本办法以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定;

　　(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;

　　(三)指导、协调各旗县区政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

　　(四)本办法规定的其他职责。

　　各旗县区物业行政主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。

　　各级发改、财政、国土、规划、民政、公安、环保、水务、人防、城管执法、工商、质量技术监督、卫生、广播电视和电业等部门及供水、供热、燃气、通讯等专业经营单位按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

　　第四条 街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理工作制度,具体指导、监督所辖区域内的业主成立业主大会和选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。参与新建住宅小区交付使用、物业管理招投标、物业服务企业考评、旧住宅小区改造等工作。

　　居民委员会、社区服务站应当协助街道办事处、镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。对未实行物业管理的区域,组织业主进行自我管理和自我服务。

　　物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、镇人民政府应当提请旗县区物业行政主管部门依法处理。

　　第五条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国家、自治区物业管理有关法律、法规执行。

　　第七条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本办法和管理规约的,有关业主应当承担连带责任。

　　第八条 旗县区物业行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。

　　配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府通过旧住宅区改造等方式组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

　　第十条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

　　第十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下,由业主代表、建设单位或物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

　　筹备组人数应为5至7名单数,其中业主代表人数不得低于筹备组人数的半数,由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。

　　筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

　　建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

　　第十二条 筹备组应当自组成之日起三十日内在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

　　第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。

　　第十四条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责(经协商同意,也可选聘街道和社区工作人员为顾问)。

　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况,按照五人至十一人的单数确定。

　　业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。

　　业主委员会主任的工作,半数以上的委员不认可时,街道办事处、镇人民政府应及时指导业主委员会对主任进行改选。

　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内物业服务企业中兼职。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县区物业行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

　　第十六条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

　　第十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第十八条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定，维护业主共同利益;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条 业主委员会每届任期不得超过五年,业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

　　新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处、镇人民政府监督下将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。

　　第二十条 业主大会和业主委员会工作经费，由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用，由业主大会议事规则规定。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格自行终止:

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(三)依法被限制人身自由的; (四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(五)拒不履行业主义务的;(六) 年度累计缺席业主委员会会议连续三次(含三次)以上的;(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会委员出现空缺，依据有关规定增补。

　　第二十二条 业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府负责调查。经街道办事处调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有问题，街道办事处、镇人民政府应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处、镇人民政府应当提请当地物业主管部门撤销业主大会、业主委员会的决定，并通告全体业主：

　　(一)违反法律法规和政策的;

　　(二)危害社区安定，损害社会公共利益的;

　　(三)侵害业主合法权益的。

　　(四)未按本办法第十四条规定征求业主意见或征求意见不真实的。

　　第二十三条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。

　　居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。

　　第二十四条 居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间，未能选聘到物业服务企业的，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。

　　居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定，并定期向社会公布。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十五条 新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位必须通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业行政主管部门同意,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。

　　第二十六条 建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作：

　　(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

　　(二)新建现售商品房在物业销售前三十日;

　　(三)非出售的新建物业在交付前九十日。

　　第二十七条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报当地物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者镇人民政府。

　　第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当在街道办事处、镇人民政府的监督下向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。

　　建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向当地物业行政主管部门办理备案手续。

　　第二十九条 新建住宅小区实行物业质量保修金制度。建设单位应当在办理预销售许可证前,按照建筑安装总造价的百分之二比例,向当地物业行政主管部门设立的专门账户交存物业质量保修金。物业质量保修金的交存、使用和管理,由市物业行政主管部门会同财政部门制定具体的管理制度。

　　第三十条 各级物业主管部门要建立物业服务企业综合考评制度，根据考评结果建立物业招投标企业库，未进入招投标企业库的企业不得参与物业服务项目招投标。

　　未承接项目的新设立物业服务企业和本市登记备案的市外物业服务企业可参与本市物业服务投标活动。

　　第三十一条 建设单位应当按照规划要求,以不低于开发建设规模千分之三的标准,并不得低于100平方米，在物业管理区域内配置物业管理用房，其中业主委员会办公用房不得低于20平方米。

　　住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋，具备供水、供电、供热、地面铺设、卫生洁具、采光等基本使用功能，不得妨碍相邻居民的正常生活。

　　物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有，任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。

　　第三十二条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

　　市房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业服务用房进行核查。

　　在物业项目交付时，旗县区物业行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

　　各级房屋产权交易登记部门办理所有权初始登记，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

　　第三十三条 建设单位应当将竣工验收合格，符合交付条件的房屋交付买受人，并提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋保修责任。

　　第三十四条 已实施物业管理的区域更换物业服务企业的,以及未实施物业管理的区域经过整治改造具备物业管理条件的,也应依法通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。

　　第四章 物业服务

　　第三十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

　　从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定，取得职业资格证书。

　　不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。

　　第三十六条 物业服务企业享有以下权利：

　　(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;

　　(二)制定物业服务的具体措施;

　　(三)按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用;

　　(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;

　　(五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第三十七条 物业服务企业履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准;

　　(二)接受有关行政管理部门的监督管理;

　　(三)接受业主和业主委员会的监督;

　　(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;

　　(五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;

　　(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、燃气管道设施保护、电梯安全、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告;

　　(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并自签订之日起十五日内，由物业服务企业向物业行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当定期向物业行政主管部门申报物业管理项目手册。

　　市物业行政主管部门应当提供物业服务合同示范文本和物业管理项目手册示范文本。

　　第三十九条 物业服务企业应当提供以下物业服务：

　　(一)共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理;

　　(二)公共秩序维护、安全防范;

　　(三)共有绿地养护;

　　(四)物业管理区域的清扫、保洁;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)物业档案资料管理;

　　(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　第四十条 物业服务企业应当建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站等有关部门，做好相关社区管理和社区服务工作。

　　第四十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　第四十二条 物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制，向业主公布物业服务电话。

　　物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复;不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。

　　第四十三条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向物业行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。

　　物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，物业行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。

　　第四十四条 住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　政府指导价由价格主管部门会同物业行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。

　　实行市场调节价的，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主和物业服务企业协商确定。

　　第四十五条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将物业行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。

　　第四十六条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费由双方约定。

　　第四十七条 物业服务企业依约履行服务的，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以请求旗县区物业行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第四十八条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的，在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会，并在物业服务合同终止后的二十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第二十八条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的，应当向街道办事处、镇人民政府移交。

　　第四十九条 新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，提请辖区街道办事处、镇人民政府及当地物业主管部门解决，也可以依法提起诉讼。

　　第五十条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当在三个月前与对方协商。协商不成的，按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

　　第五十一条 物业服务企业收取物业服务费后，擅自撤出或者停止物业服务的，物业行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的，依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

　　物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目;物业服务企业法定代表人在三年内不得在本市从事物业管理活动。

　　第五十二条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照年物业项目收费的百分之十向旗县区物业行政主管部门缴存物业服务保证金，专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

　　物业服务保证金具体管理办法，由物业行政主管部门会同财政部门制定。

　　第五十三条 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防、燃气和供水、供热二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，并应当委托专业机构进行维修和养护。

　　电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用，超过保修期的，可以从房屋专项维修资金中列支。

　　第五十四条 物业行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。

　　街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当对物业管理活动中的投诉进行调解。

　　物业行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当在物业管理区域内公布受理投诉电话。

　　第五十五条 物业管理实行信用管理制度。

　　市物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案，定期进行评定，并向社会公布。

　　对于评定信用等级较低的物业服务企业，物业行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的，由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序，并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。

　　第五十六条 物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送物业行政主管部门。

　　物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主信息，不得用于与物业管理服务无关的活动。

　　第五章 旧住宅小区改造与物业管理

　　第五十七条 旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划，制定实施方案，并组织实施。

　　各旗县区财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金，专款专用。

　　第五十八条 旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计，分步实施，对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造，调配物业服务用房，达到推行物业管理的条件。

　　物业服务用房、业主委员会办公用房由旗县区人民政府调配解决。

　　第五十九条 旧住宅小区改造完成后，由辖区街道办事处或者镇人民政府负责联合房产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政、园林等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制，并按照本条例的规定，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。

　　第六十条 未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区，由居民委员会、社区服务站按照本条例第二十三条、第二十四条的规定，组织实施物业管理。

　　第六章 物业使用和维护

　　第六十一条 物业管理区域不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(三)私圈、私占、私建停车场地;

　　(四)擅自设置摊点或者集贸市场;

　　(五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;

　　(六)侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施;

　　(七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

　　(八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

　　(九)擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏安全消防标志，未经相关部门批准擅自改变消防通道;

　　(十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;

　　(十一)违反规定饲养动物;

　　(十二)破坏电梯安全运行监控系统及应急呼叫系统，损毁电梯使用标志。

　　(十三)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染等其他违反法律、法规和管理规约的行为。

　　第六十二条 街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当对物业管理区域内违反本条例第六十一条规定的行为进行巡查。发现违法行为的，应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告。

　　有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工，按照有关法律、法规规定执行。法律、法规没有规定的，由市人民政府确定。

　　第六十三条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第六十四条 任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意，不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物，不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。

　　第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备，不得擅自改变用途。

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。

　　属于建设单位所有的车库出售、出租时，应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主，并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。

　　第六十七条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，属于全体业主共有，但是不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　在物业管理区域内，占用业主共有道路、场地停放汽车的，应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途，由业主大会决定。

　　业主大会决定收取占用费的，可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费，应当单独立账，独立核算，定期公布账目，接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有，可以按照业主大会的决定使用。

　　业主对汽车保管有要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第六十八条 业主或者物业使用人装修装饰房屋前，应当将装修装饰的范围、时间等书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

　　装修、装饰产生的建筑垃圾由业主负责清运，业主也可委托物业服务企业清运,并承担相关费用。

　　第六十九条 供水、供热、燃气、通讯、有线电视等相关单位，按照法律法规和相关规定承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井(包括井盖)到最终用户的设备设施的维修养护责任。供电部门应当承担物业管理区域内到用户用电计量装置前(包括用电计量装置)的线路维修养护责任。

　　前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设备设施等，需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　通讯、网络、有线电视等相关单位需要在物业服务区域内建设相关设备设施时，应当征得业主大会或者业主委员会的同意后，依法办理有关批准手续。物业服务企业应当协助上述单位做好相关工作。

　　第七十条 业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　房屋专项维修资金收取、管理和使用的具体办法，由市人民政府按照国家和自治区有关规定制定。

　　第七十一条 街道办事处(镇人民政府)、住建、规划、环保、公安、消防、人防、工商、质监、行政执法等政府相关部门要按各自职能加强对物业服务监管，制订监管规章，及时处理住宅小区的违章及物业管理投诉事件。规划、住建、行政执法部门要加大对未按规划设计要求完成住宅小区配套设施建设的监管力度;住建部门要加大对住宅小区公共配套设施质量的监督力度;公安(交警、消防)加强住宅小区治安管理，监督小区安防设施落实，同时对小区内乱停车辆堵塞消防通道、大门，占用道路停放废弃车辆等行为予以处理;行政执法、公安部门要加强对住宅小区内私搭、乱建及将房屋、车库改建为门点和小区内张贴小广告的行为严加管理;环保部门要加强对住宅小区内的噪声、油烟、废气等污染环境行为的整治工作;工商部门要加强住宅小区内非法广告和无照经营行为的管理工作;园林绿化部门要加强对小区内侵占绿地行为的监管力度;质量技术监督部门要加强电梯的安装验收、维护、年检及日常专项检查;人防部门要加强对人防工程的监管力度。

　　小区内违章搭建、擅自拆改房屋(变动主体和承重结构)、增加管网设施(拆改燃气、供热管道和设施)的行为和恶意欠缴物业费的业主，物业服务企业要及时向物业管理单位、城管执法或相关部门报告，物业管理单位、城管执法部门接到报告后要依法处理，拒不限期改正配合的，房屋产权登记部门不予办理产权登记相关业务，直至依法改正为止。

　　第七章 违章处理

　　第七十二条 建设单位、物业服务企业违反本办法的,由物业行政主管部门按照权限依据国家、自治区有关规定进行处理。

　　第七十三条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规活动的,由有关部门依法处理。

　　第七十四条 业主委员会违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任。

　　第七十五条 物业行政主管部门或其他部门、单位及其工作人员有违法、违规行为的,由有关部门对直接负责的主管人和责任人依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第七十六条 　本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年。