昆明市物业管理办法(2016)

　　昆明市人民政府令第133号

　　《昆明市物业管理办法》已经20**年11月24日昆明市人民政府第102次常务会议讨论通过，现予公布，自20**年2月1日起施行。

　　代理市长 ：王喜良

　　20**年11月30日

　　昆明市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条 市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　各县(市)区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门，指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动，依法履行职责。

　　第五条 市物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理，协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理，促进物业管理行业规范和谐发展。

　　第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

　　第二章 物业管理区域

　　第七条 按照城市规划建设的物业项目，一个物业项目划分为一个物业管理区域，但共用设施设备可以独立的物业项目，可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

　　第八条 新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

　　物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

　　第九条 新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置，应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

　　第十条 住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯、消防设施等物业重要附属设施设备的监督管理。

　　第十一条 邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的，应当签订合同，约定双方的权利义务。

　　第十二条 新建物业项目办理竣工验收备案手续后，方可交付使用。

　　第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内，向前期物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业在服务合同终止时，应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的，上述资料由属地居民委员会代为保管。

　　第十四条 开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。

　　第三章 业主大会与业主委员会

　　第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域面积较大或者人数较多的，可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

　　第十六条 符合成立业主大会条件的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。

　　符合成立条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请60日内，指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组由业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

　　第十七条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(三)确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积;

　　(四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

　　(五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

　　(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第十八条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

　　决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

　　第十九条 业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权，履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)其他职责。

　　第二十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

　　(三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

　　(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

　　(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第二十一条 业主委员会委员存在第二十条行为的，业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

　　第二十二条 20%以上业主提议罢免业主委员会委员的，街道办事处、乡(镇)人民政府在收到申请后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会，对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的，可由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

　　第四章 物业使用与维护

　　第二十三条 业主、物业使用人在物业管理区域内，禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建(构)筑物;

　　(三)侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用;

　　(四)违反管理规约，利用共用部位进行经营;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建(构)筑物承载能力的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动;

　　(七)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(九)违反规定进行装饰装修;

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第二十四条 业主养犬，应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

　　养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的，受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻，养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

　　第二十五条 物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库(位)，应当以出售、附赠或者出租等方式优先满足业主的需要。有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

　　第二十六条 鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库(位)有偿提供给小区业主使用。

　　第二十七条 利用物业共有部分设置车位的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，并经相关部门批准，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有，业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。

　　第二十八条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的，经20%以上业主提议，可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下，经政府相关部门批准后，可以在物业管理区域内增建车库。

　　第二十九条 物业出现应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担，有约定的，从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担，维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

　　发生危及房屋使用安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关行政管理部门，并组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

　　第三十条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

　　市住房城乡建设行政管理部门应当建立物业质量保修监管机制，督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

　　第三十一条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　第三十二条 供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十三条 新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

　　第三十四条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况：

　　(一)选聘的物业服务企业;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)物业管理区域备案资料;

　　(五)其他依法应当明示的情况。

　　第三十五条 物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

　　第三十六条 物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)根据合同约定开展物业服务;

　　(二)依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务;

　　(三)接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账;

　　(四)列席业主大会、业主委员会会议;

　　(五)协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

　　(六)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

　　(七)对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，立即向属地相关部门报告;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十七条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将物业服务合同约定的全部服务业务委托给他人;

　　(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

　　(三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

　　(四)物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域;

　　(五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

　　(六)法律、法规规定的其他行为。

　　第三十八条 在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，物业服务企业可以根据业主大会的委托或者物业服务合同的约定，利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。

　　第三十九条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

　　第四十条 物业服务企业应当公示服务内容、收费依据、收费标准、服务标准、举报电话等信息。

　　第四十一条 业主应当按照约定，按时缴纳物业服务、用水、用电、用气、环卫等费用。

　　第四十二条 物业服务企业将专项服务业务委托给其他企业的，应当在物业管理区域内公示委托情况。

　　第四十三条 承接本市物业项目的物业服务企业，应当向项目所在地住房城乡建设行政管理部门进行项目备案。

　　第四十四条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告：

　　(一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的;

　　(二)发生群体性事件的;

　　(三)发生业主、物业使用人重大伤亡事件的;

　　(四)其他应当报告的情况。

　　第六章 法律责任

　　第四十五条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十六条 违反本办法规定，开发建设单位不按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

　　第四十七条 违反本办法规定，新建住宅物业项目的开发建设单位未依法采取招投标方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门给予警告，可以并处10万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

　　第四十八条 违反本办法规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门处以5万元以上20万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十九条 违反本办法规定，开发建设单位不履行保修义务的，由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正，并记入不良信用记录。

　　第五十条 违反本办法规定，开发建设单位、物业服务企业及其工作人员擅自泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的，由城市管理综合行政执法部门处以1万元以上3万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

　　第五十一条 违反本办法规定，物业服务合同终止时，物业服务企业不履行退出、交接义务的，责令限期改正，由城市管理综合行政执法部门处以1万元以上3万元以下的罚款，并由住房城乡建设行政管理部门记入不良信用记录。

　　第五十二条 物业服务企业不按照本办法规定履行物业服务义务和及时向相关行政管理部门、专业单位报告义务的，由住房城乡建设行政管理部门依法进行处罚、处理，并记入不良信用记录。

　　第七章 附 则

　　第五十三条 本办法自20**年2月1日起施行。

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篇2：甘肃省物业管理办法(2010修)

　　甘肃省物业管理办法

　　(20**年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布,根据20**年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正)

　　第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

　　配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。

　　配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　　第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

　　第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

　　第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。

　　第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。

　　第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

　　第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：

　　(一)属于独立封闭式小区的;

　　(二)处于同一街区或者位置相邻的;

　　(三)配套设施设备可以共享的;

　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的;

　　(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

　　根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

　　物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

　　第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

　　(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

　　(二)共用设施设备情况;

　　(三)建设单位、产权单位;

　　(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

　　(五)物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

　　第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。

　　业主人数在50人以上(含本数)100人以下的，由全体业主组成业主大会;业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主人数在100人以上(含本数)的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

　　第十一条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权的其他重大事项。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

　　符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

　　第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。

　　县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加;业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。

　　第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

　　第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会任期和换届由业主大会决定。

　　第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

　　业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

　　第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销(预)售活动。

　　投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积)，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。

　　建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。

　　第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

　　第二十四条 商品房销(预)售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰-3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

　　第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

　　任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

　　第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。

　　普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

　　物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

　　第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第三十条 物业服务费主要用于以下事项：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

　　(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业服务合同约定的其他事项。

　　第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：

　　(一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

　　第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

　　共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。

　　物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。

　　第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

　　前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。

　　第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

　　第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：

　　(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

　　(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);

　　(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

　　(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

　　(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

　　第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

　　业主或者使用人不得有以下行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

　　(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

　　(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

　　(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

　　第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

　　业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。

　　第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

　　第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条 本办法中以下用语的含义：

　　共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四十三条 本办法自20**年5月1日起施行。

篇3：徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2019)

　　各县(市)、区物业管理行政主管部门，各物业服务企业：

　　《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20**〕1号)(以下简称〈细则〉)自20**年施行以来，国家及地方相继出台了《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔20**〕17号)、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20**〕75号)、《徐州市住房保障和房产管理局关于加强物业管理区域划分及备案工作的通知》(徐房发〔20**〕86号)、《20**年全市物业管理工作推进实施方案》(徐房发〔20**〕14号)、《20**年全市物业管理工作推进实施方案》(徐住建发〔20**〕22号)等文件，这些文件取消了物业资质作为承接物业管理业务的条件，也取消了物业服务质量保证金管理办法，增加了物业管理区域划分备案作为招标要件，将前期招标代理工作实行市场化管理等招投标相关内容，这些政策改变使原《细则》与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于规范目前我市前期物业管理招投标市场要求。为加强物业企业事中事后监管，适应我市物业服务转型、创新发展和市场化要求，在广泛征求意见的基础上，结合我市实际和市级机关机构改革要求，我局对《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20**〕1号)进行了修改，形成了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》，现予以下发执行。

　　徐州市住房和城乡建设局

　　20**年7月29日

　　徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区)范围内，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　第四条 徐州市住房和城乡建设局(以下简称“市住建局”)是本市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)负责市区物业管理招投标活动的监管工作，负责建立物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为物业管理招投标活动提供指导和服务;各区物业管理主管部门按属地管理原则，协助做好辖区内物业管理项目招投标日常监督管理。

　　鼓励建设单位、业主大会通过招投标平台公开选聘物业企业。

　　第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第六条 住宅及同一物业管理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建设单位必须依法通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第七条 有下列情形之一的，经区物业管理主管部门批准，可以采用协议的方式选聘物业服务企业：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的，或者非住宅建筑面积不足1万平方米的;

　　(三)同一物业管理区域内，有已备案的物业服务企业在管理的;

　　(四)其他国家规定或行业要求不适宜采用公开招标方式的。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的新建物业建设单位。新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第九条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际不符的资格要求。

　　第十条 前期物业管理招标应当以区物业管理主管部门备案的物业管理区域范围进行，招标人应按物业管理区域备案面积一次性招标。

　　不得将依法进行招标的一个物业管理区域物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。

　　第十一条 招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构办理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　代理机构应具备相应的物业管理招标代理的业务能力以及良好的经营诚信记录。招标代理机构应当遵守本办法的相关规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个项目承担招标和投标业务。

　　代理机构应在招标人委托的范围内，通过招投标平台承担下列招标事宜：

　　(一)拟定招标公告(投标邀请书);

　　(二)编制招标文件;

　　(三)组织投标人报名、审查投标人资格;

　　(四)通知、发放入围通知书;

　　(五)组织投标人踏勘现场;

　　(六)组织开标、评标;

　　(七)向招标人推荐评标委员会评定的中标顺序;

　　(八)招标人委托的其他事项。

　　第十二条 建设单位应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前向市物业管理中心办理招标预约，办理招标预约时提交以下材料：

　　(一)《前期物业管理招标预约表》;

　　(二)委托代理合同(适用委托机构代理);

　　(三)项目的立项批文、土地受让合同、地名委命名公告;

　　(四)规划总平图;

　　(五)物业区域划分备案证明;

　　(六)项目简介、物业用房图示;

　　(七)招标公告(或投标邀请书)、招标文件;

　　(八)已缴纳前期物业管理开办费、电梯消防专项维修资金、预交住宅专项维修资金证明。

　　建设单位应向区物业管理行政主管部门提交以上材料备案。

　　市物管中心受理后，对资料齐备的应在3个工作日内出具《招标预约联络单》，招标人凭《招标预约联络单》在公共媒介上发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

　　第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应在徐州智慧物业管理公众服务平台等公共媒介上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上(包括3个)物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十四条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　预审合格的，招标人应当向投标人发出入围通知书、招标文件，预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。

　　资格预审合格的投标申请人超过5家(不包含5家)时，招标人可采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

　　第十五条 招标人或代理机构应当根据前期物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人和招标项目简介，包括招标人名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业管理服务用房、社区服务用房的配置、住宅专项维修资金交纳情况、项目建设与竣工交付日期等;

　　(二)物业管理前期介入时间及相关要求;

　　(三)物业管理服务的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等;

　　(四)物业服务费用方式(包干制或酬金制);

　　(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度;

　　(六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等;

　　(七)投标企业情况，包括响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;

　　(八)招标活动方案，包括投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等;

　　(九)评标标准和评标方法，废标认定原则等;

　　(十)招标人对前期物业管理开办费的使用要求;

　　(十一)物业管理服务合同的签订说明;

　　(十二)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

　　第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十七条 招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标人提出的有关物业项目的问题应当予以书面答复。

　　第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其它情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。

　　第十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第二十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第三章 投 标

　　第二十一条 本办法所称投标人是指符合前期物业管理招标文件要求，参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当申请加入徐州智慧物业管理公众服务平台。本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到物业行政主管部门登记，并接受行业指导和监督。

　　同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

　　第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的);

　　(三)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩;

　　(四)投标测算和投标报价;

　　(五)物业管理方案及其管理服务承诺;

　　(六)招标文件要求提供的其它材料。

　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。

　　第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：

　　(一)未密封;

　　(二)没有投标单位法定代表人(或其委托的授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章;

　　(三)送达超过提交投标文件截止时间;

　　(四)招标文件规定的其它情形。

　　无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第二十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十六条 投标人不得弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益;禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标;投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十八条 开标由招标人(或其委托的代理机构)主持，并邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证;

　　(二)开标可在市物业行政主管部门、市物管中心、区物业主管部门及辖区街道办事处等派出人员监督下进行;

　　(三)开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。

　　第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表、物业管理方面专家等组成，成员为5至9人的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。

　　第三十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人(或其委托的代理机构)在开标前1天内，在物业管理行政主管部门建立的《徐州市前期物业管理评标专家库》中，通过招投标平台，采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

　　与投标人有利害关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会。投标人认为评委会成员有需要回避的，应当在开标现场提出申请、说明理由，由评委会决定评委是否应当回避。投标人对评标专家无异议的，应在开标现场签署《无利害关系声明》。

　　在前期物业招标活动中，招标人(或其委托的代理机构)未通过招投标平台从《徐州市物业管理评标专家库》中抽取专家的，评标无效。

　　第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条 评标委员会应当审查每一份投标文件，有下列情况之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件中没有投标单位法定代表人(或其委托授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章，或没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的;

　　(三)投标文件附有招标人不能接受的条件的;

　　(四)投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本竞标的;

　　(五)投标人未按时参加开标;

　　(六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的;

　　(七)招标文件和法律法规所规定的其它情况。

　　第三十三条 评标委员会界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，应当重新组织公开招标或邀标。

　　第三十四条 评标一般通过招投标平台，采取综合评估法。综合评估法采取分项评分加权求和，各分项权重之和为100%;分项应根据投标报价(权重应不高于20%)、信誉标(权重应不高于20%)、技术标(权重应不低于50%)、现场答辩(权重应不高于20%)四大部分，招标人应在招标文件中载明评分项目、评分方法和评分权重等。

　　评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准打分。获得市级以上物业行政主管部门发文通报的星级物业企业和市以上示范物业项目，在评标时根据招标文件上的详细规定给予相应加分;对被记入“黑名单”的物业企业一年内不得参加物业投标。

　　第三十五条 评标专家应按照《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标专家有违规行为或者不称职行为的，市物管中心可以取消评标专家资格;被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。评标专家库每两年一次变更。

　　第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

　　(一)评标的基本情况;

　　(二)评标委员会成员及相关人员名单;

　　(三)废标情况说明;

　　(四)中标候选人排序及得分;

　　(五)推荐评标结果及说明;

　　(六)澄清、说明、补充事项纪要;

　　(七)评标委员会成员及监标人员确认签字;

　　(八)投标报价函。

　　第三十七条 评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，招标人应当按照排序先后确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人，或重新招标。

　　招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同，中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。

　　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。

　　第三十九条 评标结束后，招标人(或其委托的代理机构)应当保存招标投标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及开标、评标过程中采集的影音资料。

　　物业管理主管部门处理投诉时，有权出据调阅函，向相关单位查阅、复制有关文件资料。

　　第四十条 招标人应当自确定中标人30日内向市物业管理行政主管部门办理备案。

　　招标人向市物业管理行政主管部门提供以下资料备案：

　　(一)前期物业管理招投标完成登记表;

　　(二)委托代理招标的，提交委托代理合同;

　　(三)评标报告、中标通知书;

　　(四)中标人的投标文件正本;

　　(五)前期物业服务合同;

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　第五章 附 则

　　第四十一条 业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止和解除，建设单位重新选聘前期物业服务企业的，应遵循如下程序：

　　(一)建设单位应重新制定选聘方案，选聘方案在物业管理区域内显著位置公示15日，事前书面告知项目所在地办事处、社区和区物业管理主管部门。原建设单位不存在或不履行时，应由项目所在社区居委会牵头会同公选的业主代表实施。

　　(二)选聘方案应征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。征求业主意见应当在社区、办事处和区物业管理主管部门监督、指导下进行。征求业主意见的结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。

　　(三)建设单位按照选聘方案通过招投标平台重新选聘物业服务企业。

　　(四)招标结果及在区物业管理主管部门备案文件应告知全体业主。

　　第四十二条 前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的，按相关规定予以处罚。

　　第四十三条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人不予答复或投标人不认可答复，可向有关部门投诉。

　　第四十四条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系，如有违规行为，应予以通报、处理。投标人在中标项目中投标文件、服务合同的履行情况，及项目经理履职情况作为诚信依据。

　　第四十五条 各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行，市区业主大会公开选聘物业企业可参照执行。

　　第四十六条 本办法由徐州市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十七条 本办法自20**年10月1日起执行。原徐州市住房保障和房产管理局印发的《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》(试行)(20**年4月1日发布实施)同时废止。

篇4：政策解读:深圳市绿色物业管理专家管理办法

　　政策解读:深圳市绿色物业管理专家管理办法

　　《深圳市绿色物业管理专家管理办法》(以下简称《管理办法》)已于20**年5月15日正式印发,于20**年6月1日起正式生效。现就编制背景、主要内容解读如下：

　　一、为什么要编制该《管理办法》

　　根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》(市政府令第258号)和《深圳市绿色建筑促进办法》(市政府令第253号)的有关要求，深圳市住房和建设局(以下简称“市主管部门”)依法委托深圳市建设科技促进中心(以下简称“促进中心”)开展我市绿色物业管理项目星级评级认定工作，并初步建立了深圳市绿色物业管理项目评价专家库，对提高绿色物业管理项目评价质量，保障评价结果的公平、公正发挥了积极作用。但专家库在使用和管理中，还存在专家入库、培训、考核、退出机制不健全，专家动态管理工作亟待加强等问题。

　　随着(《深圳市建筑节能发展专项资金管理办法》(深建规〔20**〕6 号)、《盐田区绿色建筑与装配式建筑发展专项扶持办法》的通知》(深盐建〔20**〕126 号)、《绿色物业管理评价标准》(SJG 50-20**)等文件的出台，绿色物业管理项目的资金奖励政策和评价标准均明确，促进中心及各物业服务企业对专家使用和管理的需求也越来越迫切。

　　为适应新形势下发展的要求，进一步整合物业管理相关领域的专家资源，发挥专家在多学科、多专业的综合优势，建立健全我市绿色物业管理项目评价专家库，推动绿色物业管理项目评价标识，保证绿色物业管理高质量发展，市主管部门制定出台了《管理办法》，对我市绿色物业管理项目评价专家库的组建、使用、管理，以及评价专家的选聘、抽取、考核和退出等活动作进一步的规制。

　　二、我市绿色物业管理评价专家库是如何组成的，需要承担哪些工作

　　(一)专家库的组建方式与构成

　　专家库由是市主管部门负责组建，促进中心负责日常管理，专家库成员为从事物业管理、环境绿化、垃圾处理、建筑节能减排等相关领域工作的专业技术人员。

　　(二)专家的职责

　　入库专家应参与我市绿色物业管理发展规划和相关技术文件的制定、绿色物业管理项目星级认定、绿色物业管理相关培训等政府相关部门委托的工作，并为物业服务企业创建绿色物业管理项目提供技术咨询服务。

　　三、专家的入库条件及程序

　　(一)专家资格

　　参考其他如建筑、应急管理行业的专家资格办法，《管理办法》明确了入库专家必须遵纪守法、作风正派、廉洁自律、责任心强;身体健康，积极响应并能够胜任所委托和参与的工作，从事相关专业领域工作满8年并具有中级(或以上)技术职称或者同等专业水平，具有丰富的理论知识和实践经验，熟悉绿色物业管理相关的法律法规和技术标准。

　　(二)专家入库程序

　　专家入库由市主管部门统一组织开展申报、遴选、培训、考核及录入。具体为市主管部门根据绿色物业管理项目星级评价的工作要求，组织相关领域符合条件的专家及单位进行申报。促进中心按照《管理办法》的要求对申请人进行资格审核，并组织培训和考试，拟定录入名单、公示10个工作日无异议后，由市主管部门批准入库。

　　四、专家的权利和义务

　　(一)专家权利

　　入库专家可以享受向市主管部门提出绿色物业管理发展的意见和建议，在工作中独立发表个人意见，获得我市与绿色物业管理有关的信息及技术资料，合法合规获得参与专家工作的劳务报酬等权利。

　　(二)专家义务

　　入库专家应接受市主管部门和促进中心的监督与管理，并要及时向市主管部门和促进中心提供信息和工作建议，对个人发表的意见承担责任，不得收受他人财物或者其他好处，存在利害关系应主动申请回避，对涉及商业机密的内容要进行保密。

　　五、专家的监督与管理

　　《管理办法》规定由促进中心负责建立专家档案，记录专家的基本信息、工作次数、通报情况、不良行为和社会反馈信息等内容。市主管部门根据工作需要对专家档案信息每年进行定期审核，对于不符合条件的或者需要取消资格的专家，将其移出专家库。对于不良行为记录、取消或中止专家资格的情形，《管理办法》均作了详细的规定。

　　六、附则

　　《管理办法》由市主管部门负责解释，自20**年6月1日起施行，有效期3年。

篇5：赣州市住宅小区物业管理办法（2009）

　　赣州市人民政府令第六十二号

　　《赣州市住宅小区物业管理办法》已经20**年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自20**年7月1日起施行。

　　市 长： 王 平

　　二OO九年六月一日

赣州市住宅小区物业管理办法

　　第一章　总 则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

　　第三条　市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

　　社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　第四条　城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

　　业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。

　　城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

　　第五条　物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第六条　房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。

　　本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。

　　第二章 业主及业主大会

　　第七条　业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。

　　业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。

　　第八条　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第(五)、(六)项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第九条　物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：

　　(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)首套物业出售并交付使用满两年的。

　　第十条 业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。

　　第十一条 业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

　　第十二条　召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。

　　第十三条 业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

　　第十四条　业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

　　业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-3人。

　　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。

　　第十六条　业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

　　第十八条 业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

　　业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

　　第十九条　业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案，街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)《业主大会议事规则》;

　　(三)《管理规约》;

　　(四)《业主大会章程》;

　　(五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明;

　　(六)应当提供的其他材料。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。

　　第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;

　　(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

　　(四)被人民法院判处刑罚。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正;

　　(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

　　(三)违反本办法第十四条第二款规定;

　　(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

　　业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十二条　建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算;3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算;10万平方米以上的部分，按1‰计算。

　　物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。

　　第二十三条 物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

　　物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。

　　第二十四条 物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

　　物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。

　　第二十五条　建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：

　　(一)建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;

　　(二)建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

　　新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

　　第二十六条　新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。

　　建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

　　第二十七条　建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

　　临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

　　第二十八条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十九条　新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：

　　(一)小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)属全体业主共有的房产及共用设施设备清单;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　第三十条 在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)安全防范设施、设备;

　　(三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施;

　　(四)其他需要接管的共用设施设备。

　　第四章　物业管理服务

　　第三十一条　由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

　　第三十二条　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

　　第三十三条 物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

　　第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第三十五条　物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

　　第三十六条 　利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。

　　第三十七条　物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：

　　(一)业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊;

　　(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第(一)项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

　　第三十八条　物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。

　　第三十九条　业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十条　业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

　　第四十一条　在物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;

　　(三)未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗;

　　(四)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(七)在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音;

　　(九)法律法规规章禁止的其他行为。

　　前款第(一)至(八)项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

　　第四十二条　物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　第四十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。

　　第六章 住宅专项维修资金

　　第四十四条 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

　　第四十五条 房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

　　财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

　　第四十六条 房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。

　　第四十七条 商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

　　第四十八条 本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。

　　本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。

　　第四十九条　尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

　　已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。

　　第七章 法律责任

　　第五十条　业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;协商不成的，可以申请街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法向人民法院起诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。

　　第五十一条　物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。

　　第五十二条 业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

　　第五十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第五十四条　有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的;

　　(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的;

　　(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;

　　(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

　　第八章 附 则

　　第五十五条 大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第五十六条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

　　本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

　　本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十七条　本办法自20**年7月1日起施行。