徐州全市物业管理工作推进实施方案
徐州20**年全市物业管理工作推进实施方案
为保障20**年全市物业管理工作有效推进，按照省、市工作部署和《徐州市住房和城乡建设局20**年工作要点和任务分解》对物业管理工作的具体要求，特制订20**年全市物业管理工作推进实施方案。
一、总体思路
20**年全市物业管理工作，要深入贯彻落实党的十九大精神和*xxx视察徐州时的重要指示精神，按照省、市工作部署，以“化解矛盾、规范管理、对标找差、优化服务”为目标，以“双创、三提升”(创省级宜居示范居住区、创示范物业管理项目，提升物业管理覆盖率、提升物业费收缴率、提升居民满意度)主题活动为抓手，学上海、赶苏州，突出物业法规制度和物业服务标准化建设，加大创新创优力度，加大检查督促力度，鼓励业主自治与专业化物业管理相结合，建立良性互动机制，全面完成年度各项目标任务，推进物业行业高质量发展。
二、主要工作
(一)加强物业法规制度建设。争取将《徐州市住宅物业管理条例》列入立法调研计划，协调并联合市发改委对《徐州市物业服务收费管理办法》进行修改完善，并制订《徐州市普通住宅前期物业公共等级服务分级指导标准及政府指导价标准》，构建多等级、多业态的服务标准体系，引导物业企业开展标准化建设，推进物业服务“质价”相符工作。制订加强业主委员会建设和物业项目检查等规范性文件，提升业主委员会自治能力和物业项目管理服务水平。
(二)继续抓好示范物业管理项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准(20**年版)》(苏建厅公告〔20**〕2号)等相关行业规范，在全市继续开展县(市)区、市、省三级示范物业项目评价工作，年内争创100个示范物业管理项目。各县(市)区先行开展，评选出县(市)区示范物业项目，参加徐州市年度示范物业项目评选;评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。鼓励老旧小区和国有企业职工宿舍通过整治、保障房小区、拆迁安置小区参加示范物业管理项目评价。通过选树一批县(市)区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量整体有效提升。
(三)继续牵头指导抓好省级宜居示范居住区建设。省级宜居示范居住区建设工作列入省政府对各市高质量发展年度考核，我局是提升居住环境质量的牵头部门。为做好此项工作，我市将按照《省住房城乡建设厅关于加强老旧小区整治 推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》(苏建房管〔20**〕175号)及《省住房城乡建设厅关于扎实推进老旧小区综合整治和省级宜居示范居住区建设工作的通知》(苏建房管〔20**〕57号)精神和要求，按照“市级指导、县区主抓，分类指导、提升质量”的工作思路，指导各县区抓好各个省级宜居示范居住区的创建工作，不断提升全市宜居建设水平，完成省政府赋予我市政府的年度任务。
(四)继续开展星级物业企业和“最美物业人”评选活动。为进一步树立物业榜样，提高行业的社会影响力，传播物业服务行业正能量，促进行业健康文明建设，一是继续在物业服务企业中开展星级物业企业评选活动;二是在物业服务员工中开展第二届全市“最美物业人”评选活动，激发物业人的工作热情，增强工作责任感和信心。
(五)举办首届物业博览会和物业服务开放日活动。举办首届物业博览会，主要邀请省内及淮海经济区物业企业和物业产品供应商参会参展，加强我市物业行业与外界的学习交流，提升我市物业行业的影响力，增强我市“淮海经济区中心城市”地位。为加强业主和社会各届对物业服务的监督和评价，按照“试点先行、全面推开”的思路，今年在全市物业项目开展“物业服务开放日”活动，加强物业企业与业主的沟通，增加业主对物业服务的认知，同时每半年开展一次业主对物业服务满意度测评活动，提升业主物业服务满意度。
(六)加大物业行业“黑名单”的实施力度。加强物业企业信用监管，严格落实物业行业“黑名单”制度，加大对违规企业及人员的惩处力度。对服务不优被业主投诉屡教不改的物业服务企业和项目经理列入物业行业“黑名单”和不良行为记录。加大各县区(市)住建部门和街道办事处的查处力度，发现一起、处理一起、通报一起，起到警示教育作用，促进物业服务行业健康规范发展。
(七)鼓励业主自治，实现多模式竞争发展良好态势。贯彻好《物权法》《江苏省物业管理条例》等有关规定，学习推广业主自治的成功经验，鼓励有条件的小区实行自治。各县(市)区可在多层老旧小区、失管小区或物业管理运行不下去的小区推行业主自治模式，先行先试，尔后全面推广。要加大指导力度，公开公正地选出有公益心、有责任心、乐于奉献的业主委员会，提升业主自治能力。抓好财务管理公开透明工作，可参照“酬金制”模式，实行业主自治与专业化物业管理相结合。通过行之有效的措施，在我市居民小区中形成业主自治、物业管理与其他管理模式相互竞争、相互促进、相互提升的良性互动局面。
(八)进一步规范物业管理招投标活动。一方面大力引进国内一线的物业企业，另一方面对服务优、服务评价高、评为星级物业服务企业的予以加分，对服务差、遭业主投诉多列入物业行业黑名单”和不良行为记录的物业企业限制参加投标或采取减分措施。修订完善《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》，进一步优化电子化招投标平台，提高评标效率及准确率，公平、公正选取优质的物业服务企业，从而提升我市小区物业管理水平。加大对各中标后的物业服务企业督查力度，确保物业人员按投标书和合同要求配备到位，物业服务质量到位。加大对前期物业管理招投标服务平台的推广使用，尤其拓展业主委员会选聘物业公司时对平台的应用。重新梳理物业评标专家库，实行动态管理;做好专家库的培训工作，指导各区做好前期物业招投标开办费的管理工作，规范使用开办费购置固定资产，切实维护业主和物业服务企业的合法权益。
(九)扎实细致做好维修资金归集、使用和管理工作。认真学习贯彻《江苏省住宅维修资金会计核算办法》(苏建计〔20**〕614号)和《江苏省住宅维修资金财务管理规定》(苏建计〔20**〕968号)等新文件精神，切实抓好维修资金的财务管理和会计核复核算工作，同时。进一步修订140号政府令和《徐州市住宅专项维修资金交存使用实施细则》，努力做好维修资金的归集与使用工作，确保应收尽收，进一步简化申请使用流程，将企业比选环节前置，针对工程造价在五万元以下(含五万元)的各类施工项目(电梯、消防、供暖工程项目除外)，面向社会公开招标一批企业，供申请人直接选用，以缩短申请时间，提高使用效率。坚持依法依规开展存储工作，修订完善《徐州市市区住宅专项维修资金定期存款询价管理制度》，完善维修资金银行存储公平竞争机制，科学规范地做好保值增值工作，在保证资金的存储安全的前提下，确保资金收益的最大化。实现市区除统筹维修资金外的维修资金使用审批权限下放，由各区房产管理部门负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核、协调、存档等日常管理工作。加强各县(市)区维修资金管理部门的业务指导、监督，确保维修资金专户管理、专款专用。利用发放宣传资料、新媒体报道等多种渠道，提高老百姓对维修资金相关业务的认识;同时继续加大对区房管部门、街道办事处、社区居委会、业主委员会及物业服务公司的业务培训力度。
(十)抓好我局智慧宜居物业平台推广应用工作。一是进一步完善平台数据录入。在原有数据录入的基础上，20**年3月底前，全面完善数据采集录入工作。二是加大宣传和推广，增加物业企业和业主的知晓度和使用率。三是抓好应用工作。在组织宣传的同时，组织所有端口使用人员培训，熟练操作和使用信息平台。示范物业项目评价、“最美物业人”评选、物业行业“双随机”检查、前期物业管理招投标及备案、维修资金查询、申请及使用等工作都要通过平台开展。物业监管、物业信息查询、透明物业打造都通过平台实现，全面提高物业监管水平和物业服务水平。
(十一)全面提高物业从业人员素质。一是加大力度组织全市物业行业从业人员的培训;二是联合徐州市总工会、人社局和徐州市物业管理行业协会组织全市第二届物业管理行业职业技能竞赛活动，通过活动开展，激发从业人员热情，提高物业行业从业人员素质，打造工匠精神，提升服务能力水平，促进物业行业规范管理和服务。
(十二)加强物业行业党建和工会联合会建设。为加强红色物业建设，坚持党组织的领导核心和政治核心地位，拟于20**年年内成立物业行业党组织，带领、指导企业、项目党建工作，充分发挥党建引领、党员模范作用，弘扬社会主义核心价值观，提升物业服务行业影响力和社会信任度。加强物业行业工会联合会建设，维护物业行业从业人员权力，规范物业企业建设，激发企业职工热情，提升物业服务质量水平。
与此同时，全市物业服务行业要加强扫黑除恶等工作，做好扫黑除恶工作宣传和线索排查，实行零报告制度，做到有“有黑扫黑、无黑除恶、无恶治乱”;加强物业行业安全工作，特别要加强物业技防设施维护，增强物业人防意识和技能，进一步强化电动车“飞线”充电治理和安全督查巡查，确保物业小区居民生活安全;加强物业行业的风险防范工作，建立健全各种应急预案，确保物业项目安全有序运行。
三、要求及措施
(一)强化领导，构建责任化监管体系。要按照“市级指导、县(市)区级主抓、街道办事处(镇)实施”的原则进一步落实好各级物业管理责任。各县(市)区政府都要成立物业管理组织领导机构，突出问题导向，指导街道办事处(镇)、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作。积极推动将小区纳入社区综合治理体系和城市网格化精细管理范畴，充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的属地管理重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。充分发挥城管、公安、物价、园林、环保等部门在物业管理中的作用，协调督促各司其职、各负其责，做好综合执法进小区工作，解决好小区管理中的社会管理问题。
(二)强化宣传，构建社会化参与体系。各地要注重物业管理法规政策的宣传，特别是《物权法》和《江苏省物业管理条例》的教育引导，增强业主在小区管理中的“主人翁”意识、责任意识，发挥业主、业主委员会、业主大会在小区管理中的基本主体作用;加强社区治理体系建设，推动物业管理重心向基层下移，发挥社区居委会、业主委员会和物业公司等社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动;各物业服务企业要建立健全宣传栏、公示栏、业主微信群等，加大对业主的宣传引导力度，按月公示物业服务工作。大力培育公民意识、参与意识、责任意识，使公众参与物业管理的意愿更加强烈;探索行业自治模式，使公众参与物业管理的方式更加多样，形成信息畅通、业主全力理解支持物业服务的良好局面。
(三)强化考核，构建科学化奖惩体系。要建立“三级政府、三级管理”考核监管体系。各县(市)区(物业管理主管部门)要落实好“双随机”检查制度，强化“社区日查、街道办事处(镇 )周查、县(市)区(物业管理主管部门)月查并通报、市级随机抽查”的检查机制。把物业管理日常监管落到实处。市局按照年度工作任务制订年度工作推进实施方案和专项工作实施方案，制订对各县(市)区年度考核内容及标准细则，加强对各县(市)区物业管理工作的检查指导和调度，推动各项工作落实。各县(市)区也要根据局年度工作任务及要求，结合本单位实际，认真分析研究，科学制订切实可行的年度工作推进实施方案、专项工作方案，深入一线检查指导，落实对各街道办事处及物业企业的常态化管理和检查考核，每季度进行一次物业管理项目考核排名，确保物业管理工作常态长效，进一步提升本单位年度物业管理工作水平。物业企业内部要建立对物业服务项目服务质量的考评体系，强化专项检查，大力开展“双随机”抽查，引入第三方评估考评，定期公布考评结果，奖优罚劣。
附件：20**年各县(市)区物业管理工作考核内容及细则
20**年各县(市)区物业管理工作考核内容及细则
| 序号 | 项 目 | 分值 | 考核内容及细则 |
|---|---|---|---|
| 1 | 机构人员 | 5 | 设立专门负责物业管理的机构0.5分，各街道办事处（镇）设立专门的物业管理机构0.5分，配备3-4名专职工作人员0.5分，形成了县（市）区、街道办事处（镇）、社区居委会（村）三级管理机构。 |
| 2 | 目标责任 | 5 | 制订下发了对物业管理日常监管的工作方案（计划）1分。年初对街道办事处（镇）辖内的物业项目签订监管责任状1分，有任务0.5分，有部署0.5分，有标准0.5分，有检查0.5分，有评比0.5分，有奖罚0.5分。 |
| 4 | 示范物业管理项目评价 | 10 | 制定年度示范物业项目评价工作方案，明确组织、责任分工2分；组织县（市）区级示范物业项目评价工作（1分）；组织获市级示范物业管理项目一个加1分，省级示范物业管理项目一个加2分。 |
| 5 | 省级宜居示范居住区建设 | 8 | 建立组织领导机构1分，有方案有推进措施1分，投入大、变化大2分，在全市起示范引领作用2分。完成任务2分，没有任务扣1分，超额完成任务1个另加2分。 |
| 6 | 物业监管 | 12 | 负责本辖区内物业企业考核和业绩评定；负责本辖区内物业服务企业物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验、业主委员会备案，每备案一个0.5分；每月召开一次辖区联席会或物管会议，分析评比物管情况，有会议记录，1分/次。被媒体曝光且整改不到位的扣1分/次，被市房管局通报批评的扣2分/次，在市房管局检查或抽查中发现不合格的扣0.1分/处，业主举报和投诉服务不到位且整改不到位的扣1分/次。扣完为止。物业监管有创新举措并推广的5分/项。对街道办事处、企业项目考核排名的2分。 |
| 7 | 信用管理 | 5 | 专人负责物业服务企业信用管理；督促物业服务企业及时变更基本信息、人员信息、项目信息，发现不及时的扣0.5分/次;按季度上报“黑名单”，1分/次。 |
| 8 | “四位一体” | 5 | 将物业管理纳入社区综合治理范畴和城市精细化管理之中，否则扣2分；物业管理小区实行社区居委会党组织、居委会、业主委员会和物业企业“四位一体”物管新机制建设，每新建一个0.2分。积极指导成立业主委员会，抓好业主委员会的教育与监管，严格落实联席会议制度、计划制度、受理投诉制度、报告制度，有计划、总结、日常记录与处理结果3分，缺少一项每个扣0.2分。 |
| 9 | 智慧宜居物业平台推广使用 | 10 | 数据录入完善，每少1个企业、项目扣0.5分；透明物业打造完整、及时，每省1个项目扣0.2分；有关监管部门和街道办事处都有端口，每少1个扣0.5分；宣传不到位，业主参与率低，扣2分；监管部门、单位利用平台处理问题低扣2分。 |
| 10 | 安全工作 | 5 | 有方案、措施和检查考核情况得1分，辖区每发生一起安全事故扣1分，有重大安全事故扣完。 |
| 11 | 督办处理 | 5 | 对市委、市人大、市政府、市政协及市房管局转办的信访案件及时办结率100%，不办理的扣3分/件，不及时的扣2分/件，对市房管局下发的书面整改通知单整改不到位的，扣1分/件。 |
| 12 | 统计工作 | 5 | 及时做好物业管理各类数据统计工作;汇总、上报不及时的扣0.5分/次，上报质量不高的扣0.5分/次，未报的扣2分/次。 |
| 13 | 宣传培训 | 5 | 加大对物业管理好经验、好做法的宣传，省级以上媒体正面报道1分/次，市级媒体正面报道0.5分/次；对辖区街道办事处、业主委员会成员进行培训，有培训计划并落实，每年至少2次（2分）。 |
| 14 | 前期物业 招投标工作 |
10 | 为方便招标人办理业务，有招标项目的招标备案所提供材料的一次性告知书1分，招标备案资料完整、易查2分，前期物业管理招投标监管工作无投诉1分。强化前期物业招投标市场管理，严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，未执行的每个项目扣1分；采取协议方式招投标不符合条件的每个项目扣1分；将物业资质作为招标条件的每个项目扣1分；未按照规定公开发布招标公告，未委托符合条件的招标代理机构的每个项目扣1分，未按照规定抽取招投标专家的每个项目扣1分；开标过程未按规定存档记录的每个项目扣1分；项目物业区域划分、招标备案和中标企业备案登记每缺一项扣1分；前期物业开办费未单独建立台账、未写入投标文件和物业服务合同等未按照规定支取使用的每个项目扣1分。 |
| 15 | 住宅维修资金管理工作 | 10 | 各县（市）区（10分）：维修资金归集按照新标准执行0.5分；有归集把关措施0.5分；电梯消防维修资金按规定归集1分；使用财政部门统一监制的票据1分；符合补交或续筹条件的有相应措施0.5分。实现“不见面”服务2分；使用程序严格按照市政府140号令执行，每违反一项扣0.5分，最高扣3分；开通应急申请流程并有应急使用案例，每少一项扣0.5分；建立维修资金使用档案管理制度0.5分。建立房屋分户账0.5分；建立电梯、消防设施设备专项维修资金分账0.5分；建立统筹分账0.5分；有保值增值方案并执行0.5分；竞争性选择存款银行0.5分；每年为分户账结活期利息0.5分；如挪用维修资金现象扣1.5分；有投诉登记、处理制度0.5分。维修资金管理部门是否独立核算1分；有维修资金财务管理制度并按制度准确、及时地进行账务处理0.5分；规范票据购领、使用、保存、核销管理0.5分；票据和财务档案是否做到完整、准确、有序、易查，并按国家规定的保管期限保管1分。有维修资金管理信息系统软件1分；有专题网页，进行政策、业务宣传，交存、使用等公示，实现信息公开查询，1分。 市区各区（不含铜山、贾汪，10分）：设立专门负责维修资金使用的机构1分，配备3-4名专职工1分。实现“不见面”服务2.5分；使用程序严格按照市政府140号令执行，每违反一项扣0.5分，最高扣5分；应急申请流程并有应急使用案例，每少一项扣1分；建立维修资金使用档案管理制度3分；档案管理做到完整、准确、有序、易查，并按国家规定的保管期限保管1分。有专用于维修使用管理的电脑、打印机（彩色）、扫描仪等1分。使用专业的维修资金管理信息系统软件1分；通过使用补充完善系统信息，每开展一项，加0.5分，最多加3分。 |
篇2：北京市平谷区关于推进住宅小区物业管理工作的意见(2015试行)
北京市平谷区人民政府关于印发《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》的通知
京平政发〔20**〕30号
各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，各公司：
《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
北京市平谷区人民政府
20**年8月15日
关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)
为规范本区物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，依据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，结合平谷区住宅小区管理现状，制定本意见。
一、指导思想
坚持“政府引导、行业监管、属地负责、公众参与、分类实施、试点先行”的指导思想。
二、工作目标
按照“提升物业管理水平，提高群众居住满意度”的总体要求，加强新建住宅小区前期物业管理，整顿既有物业管理市场秩序，探索老旧住宅小区物业管理模式，促进物业管理市场健康有序发展。
三、管理体制
按照“条块结合，以块为主，属地负责”的原则。明确部门职责，制定实施细则，把日常物业监管权力下放到属地政府，由居(村)委会协助属地乡镇、街道具体落实，形成行业监管和属地政府负责的物业管理体制。
(一)部门职责
1.区住房城乡建设委负责物业管理活动的监督管理工作，加强新建住宅小区前期物业服务合同备案工作，规范现有住宅小区物业服务行为，进一步提高物业服务水平，推进老旧住宅小区实施社会化物业管理试点工作，指导属地乡镇、街道做好物业企业日常监管工作，与属地乡镇、街道共同对物业服务企业的服务行为按季度进行考核，考核结果作为物业企业资质评定及升级的依据。
2.区社会办负责统筹协调各相关部门，会同区住房城乡建设委研究解决物业管理工作中存在的问题，总结推广物业管理的成功经验和模式，完善社区、业主委员会和物业服务企业三方协调机制。
3.区财政局会同区社会办、区住房城乡建设委和属地乡镇、街道等单位制定物业管理专项资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。
4.区市政市容委完善老旧小区基础设施建设，会同区发展改革委、区住房城乡建设委、区交通局、区公安分局和属地乡镇、街道制定停车管理办法，根据小区实际特点和周边道路情况划定停车位，规范车位租售行为，解决停车难问题。
5.区发展改革委会同区住房城乡建设委、区市政市容委等部门调整老旧小区卫生费收费标准，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。
6.区公安分局负责住宅区的治安管理和秩序维护，针对尚未安装监控设施设备的住宅小区制定专项实施方案，统一组织实施。
7.区城管执法监察局负责依法查处国有土地违法建设、城镇地区饲养家禽、占道经营等违规行为。
8.区工商分局负责依法查处物业管理区域固定门店内无照经营行为，严控小区内营业执照的发放。
9.区园林绿化局负责住宅小区绿化管理建设及有害生物的防治工作。
10.区水务局负责住宅小区供水行业管理。
11.区规划分局负责规范开发建设规划设计和配套设施方案，加强对新建住宅小区的规划验收，减少开发建设遗留问题。
12.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。因专业经营单位委托物业服务企业代收、代售而产生的纠纷，专业经营单位应负责协调处理。
13.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。
(二)属地乡镇、街道管理职责
1.加强物业管理力量，明确物业管理部门及责任人，统筹物业管理各项工作，及时协调解决物业服务纠纷，合理配置资源，选择因地制宜的物业管理模式。通过宣传引导，提高小区居民有偿服务意识，逐步实施市场化运行，指导居(村)委会落实好各项工作，协助各行业主管部门对物业进行管理。
2.物业服务企业在办理资质升级时，须征求项目所在属地乡镇、街道意见。属地乡镇、街道结合企业物业项目服务履约情况和物业项目投诉情况，对项目进行实地核查，并在《企业晋升资质等级申请情况征求意见表》上出具核查意见。
3.属地乡镇、街道负责业主大会、业主委员会的成立及活动的指导和监督。业主委员会未成立或虽成立但不能正常运转时，由属地乡镇、街道指导、协助业主共同决定有关事项。居(村)委会支持业主委员会和物业服务企业开展社区服务，为其提供必要的活动场所等便利条件。
4.属地乡镇、街道负责物业服务企业项目交接活动的监督管理工作，对物业服务企业撤出后无人管理住宅小区提供应急物业服务，指导、协助业主共同决定有关事项。
5.属地乡镇、街道负责老旧小区试点工作。根据选定的老旧小区实际情况制定具体实施方案，逐步推进老旧小区社会化物业管理。
四、工作重点
(一)加强新建住宅小区前期物业管理
1.加强对新建住宅小区的规划许可、验收管理，确保物业服务用房建筑面积、配置等符合规划设计指标。
2.加强对新建住宅小区建设单位承担前期物业服务行为的执法检查，确保前期物业服务期间各方的合法权益。
3.加强对新建住宅小区首次业主大会、业主委员会的协助、指导、监督，按时完成业主大会、业主委员的备案工作，确保业主的合法权益。
4.加强对新建住宅小区前期物业服务期间的共用部位共用设施设备查验交接的监督管理，指导前期物业服务向物业服务顺利过渡，确保新建住宅小区全部按照市场化运作实施专业化的物业管理。
(二)整顿既有物业管理市场秩序
1.建立健全考评机制，属地乡镇、街道和相关部门定期对物业服务企业的服务行为进行考核，考核结果给予公示，对服务不到位、整改不合格的企业，由区住房城乡建设委依法给予降级和注销处理。支持、鼓励和引导物业服务企业通过兼并、重组扩大规模，加强对物业企业的培训，提质升级，推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。
2.主责部门加强对物业服务企业的物业费收支情况、物业服务履约情况和下一年物业费收支预算公示情况的专项执法检查，规范物业费收支、物业服务行为，相关情况及时向业主公开。
(三)推进老旧住宅小区社会化物业管理
实施老旧小区社会化物业管理的范围是2000年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区。根据《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》，由属地乡镇、街道选定老旧小区社会化物业管理试点，通过试点先行，总结经验，探索老旧小区物业管理新模式，以此推进老旧小区社会化物业管理。
五、保障措施
(一)建立联席会议制度
区政府建立平谷区物业管理工作联席会议制度，定期召开会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。联席会议召集人由主管住房城乡建设的副区长担任，成员单位为：区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区水务局、区园林绿化局、区政府法制办、区社会办、区公安分局、区工商分局、区规划分局、区城管执法监察局、区政府督查室、兴谷街道、滨河街道、渔阳地区办事处。联席会议下设办公室，办公室设在区住房城乡建设委。
(二)设立物业管理专项资金
区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下五方面：
1.城区老旧小区应急维修资金
按每年每户60元标准安排应急维修资金约160万元。由各乡镇、街道负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。
2.住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴
按照每年每户10元标准安排补贴资金约46万元。由属地乡镇、街道根据辖区内各社区开展工作情况统筹安排使用。
3.宣传培训费用
按照每年每户1元的标准安排宣传培训资金约5万元，由区住房城乡建设委根据培训情况安排使用。
4.试点老旧小区基础设施改造资金
属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，测算老旧小区基础设施改造项目和资金，报区政府审定。
5.试点老旧小区物业服务费补贴资金
由居(村)委会组织业主大会，选定试点老旧小区的管理模式，参照服务标准测算试点老旧小区物业服务标准和费用，相关物业服务企业和业主签订服务合同。试点老旧小区业主享受政府给予的物业服务费补贴政策，第一年业主缴纳应交物业费的10%，政府给予业主物业费补贴90%;第二年业主缴纳应交物业费的20%，政府给予业主物业费补贴80%;第三年业主缴纳应交物业费的40%，政府给予业主物业费补贴60%;第四年业主缴纳应交物业费的60%，政府给予业主物业费补贴40%;从第五年开始到第十年业主缴纳应交物业费的80%，政府给予业主物业费补贴20%;从第十一年开始不再给予物业费补贴，试点小区开始走向由市场化运作的社会化物业管理。由所辖街道根据试点小区物业服务水平的考核结果，按照相关规定拨付物业费补贴资金。
物业管理专项资金中老旧小区应急维修资金、住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴和宣传培训费用20**年共需资金约210万元，以后每年按照补助标准根据户数增加情况调整补助资金。试点老旧小区基础设施改造资金和试点老旧小区物业服务费补贴资金，20**年暂控制在800万元内，下一年的资金用量要根据试点小区数量确定。以上这五方面的总资金20**年控制在1000万之内，未用完的资金可转入下一年统一安排使用。
(三)强化考核督查
区政府督查室负责对属地乡镇、街道和相关部门物业管理工作开展督促检查。区政府绩效办负责将此项工作纳入区政府绩效管理考核范围。
(四)法律保障
区法院建立快速调解机制，依法解决物业服务企业在履行物业服务过程中与业主发生的纠纷，维护双方的合法权益，妥善化解纠纷。
(五)加强宣传引导
属地乡镇、街道牵头转变政府职能，采用形式多样的宣传方式，强化物业管理正面宣传引导，强化城市生活消费观念，充分行使业主参与权、知情权、监管权，使居民养成按时缴纳物业服务费的观念意识。
(六)建立三级物业纠纷投诉处理机制
一是区住房城乡建设委和相关部门负责全区物业管理重大纠纷的调解处理;二是属地乡镇、街道负责所辖区域物业管理重要纠纷调解处理工作;三是居(村)委会负责本社区物业管理纠纷调解处理工作，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”的原则，充分发挥居(村)委会等基层组织作用，发动群众，依靠群众，把社会矛盾化解在基层。
(七)发挥平谷区物业协会的作用
通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段。及时将政府部门关于行业管理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业合理诉求及时反馈政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。
六、施行日期
本意见自发布之日起施行。
篇3：转发关于推进广东省物业管理行业领域扫黑除恶专项斗争工作的通知
穗物协通〔20**〕62号
广州市物业管理行业协会
转发广东省物业管理行业协会关于推进广东省物业管理行业领域扫黑除恶专项斗争工作的通知
各会员单位：
根据广东省住房和城乡建设厅《关于推进住房城乡建设领域扫黑除恶专项斗争工作的通知》(粤建市函〔20**〕1791号)文件精神，为深入贯彻*中央、国务院关于开展扫黑除恶专项斗争的重大决策部署，落实省委、省政府和省住房城乡建设厅的部署要求，充分发挥全省各市物业管理行业协会及有关房地产业协会作用，深化广东省物业管理行业领域涉黑涉恶线索摸排，切实净化市场环境，建立良好市场秩序，推动扫黑除恶专项斗争工作取得更大进展和突破，现在全省范围内开展物业管理行业领域扫黑除恶专项斗争工作。现将广东省物业管理行业协会通知转发给各单位，请各单位严格按照通知要求，做好以下相关工作：
一、各单位通过在管理项目内张贴“广东住房城乡建设系统扫黑除恶”宣传海报、悬挂条幅等传统方式，公开举报邮箱和电话等多种举报形式，充分发动广大业主积极举报涉黑恶势力犯罪线索，主动参与到扫黑除恶专项斗争中去。让广大业主了解扫黑除恶专项斗争工作的态度和决心，确保扫黑除恶工作落到实处。
二、各单位如发现行业领域内有下列涉黑涉恶线索，请向广州市物业管理行业协会反映：
(一)涉黑涉恶物业企业恶意竞标、采用贿赂、暴力、威胁等手段强揽管理项目。
(二)涉黑涉恶物业企业勾结社会闲杂人员滋扰业主，以暴力手段阻碍物业项目正常交接。
(三)涉黑涉恶物业企业违法垄断、侵占社区共用部位等共用资源，非法谋取巨额不法收益。
(四)违法套取住宅专项维修资金。
(五)其他方面的涉黑涉恶问题。
三、广州市物业管理行业协会扫黑除恶工作联络员联系方式。
杨妙光 办公电话：85583799 手机：13924108368
廖育伟 办公电话: 85583084
附件：
1.广东省物业管理行业协会《关于推进广东省物业管理行业领域扫黑除恶专项斗争工作的通知》;
2. 广东住房和城乡建设系统扫黑除恶宣传海报。
广州市物业管理行业协会
二〇一八年八月十三日
篇4：江东街道关于推进物业管理体制机制改革的办法（2019）
江办发〔20**〕59号
江东街道关于推进物业管理体制机制改革的办法
各社区、各片、各职能办：
为深入贯彻落实《义乌市人民政府办公室关于推进物业管理体制机制改革的若干意见》(义政办发〔20**〕135号)精神，进一步发挥物业管理在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，现就推进物业管理体制机制改革提出如下意见：
一、总体要求和目标任务
(一)总体要求。坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化的专业化物业管理或准物业管理为载体，努力把社区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园。
(二)目标任务。到20**年，全街道住宅小区专业化物业管理服务或准物业管理服务基本实现全覆盖。住宅小区公共服务、公共管理、公共安全得到有效保障，实现每个小区有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有维修服务、有消防安全等要求，全面建成业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的义乌特色物业管理体系。
二、扶持政策
在《义乌市人民政府办公室关于推进物业管理体制机制改革的若干意见》(义政办发〔20**〕135号)文件基础上，制定适合我街道的补助标准：
(一)设立考核优秀奖。年度考核封闭式小区达到5星级标准、开放式小区达到3星级标准的，由街道办事处对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，按管理面积给予0.15元/平方米/月的奖励。
(二)对首次引进专业化物业管理服务或准物业管理服务的老旧住宅小区实行补助。由街道办事处对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，第一年按物业服务收费标准的50%补助，第二年补助40%，第三年补助30%。
(三)奖励、补贴、补助的发放。由街道办事处对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心按季度补助，服务期满一年后按年度奖励、补贴。
三、机制保障
(一)切实加强业主组织建设与管理。建立“三议三评”制度。小区的事务由小区党支部和业主委员会提议，由楼长联席商议，最后由业主大会决议。业主委员会成员表现通过自评、业主点评、社区党委和街道党工委考评，形成支部指导业主委员会、业主委员会监督物业企业、物业企业抓好服务这样一个“三位融合”的格局。
(二)建立物业服务收费追缴及惩戒机制。业主应自觉遵守管理规约，执行业主大会作出的决定，按时交纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治。对存在恶意侵占公共利益、侵害他人合法权益、拒不缴纳物业服务费和公共能耗费等行为的业主，进行信用惩戒。
(三)红色物业考核体系。按照党建引领、实事求是的原则，实行物业服务考核，考核综合得分由专业能力考核分值和党群工作考核分值两部分构成，分值各为100分。考核人员包括了专家、街道、社区、业委会等多个主体。专业能力测评，以50%的权重计入考核总分。业委会或业主测评，由业委会组织，结合小区物业服务情况，填写满意度测评表，以50%的权重计入考核总分。
江东街道办事处
20**年5月9日
篇5：义乌市关于推进物业管理体制机制改革的若干意见(2018)
义政办发〔20**〕135号
关于推进物业管理体制机制改革的若干意见
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
为深入贯彻落实《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)精神，进一步发挥物业管理在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，现就推进物业管理体制机制改革提出如下意见：
一、总体要求和目标任务
(一)总体要求。坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化的专业化物业管理或准物业管理为载体，努力把社区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园。
(二)目标任务。到20**年，全市住宅小区党组织建设实现全覆盖，政府职能延伸实现全覆盖，专业化物业管理服务或准物业管理服务实现全覆盖。住宅小区公共服务、公共管理、公共安全得到有效保障，实现每个小区有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务、有消防安全、有卫生服务等“十有”要求，全面建成业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的义乌特色物业管理体系。具体为：
--住宅小区党的组织全覆盖。把加强基层党的建设、巩固党的执政基础作为贯穿社会治理和基层建设的主线，推动管理和服务力量下沉，全面加强党对业委会工作的领导，健全业主委员会自治管理制度，支持业主委员会依法依规行使职权，维护业主合法权益。到20**年，全市住宅小区实现党的组织全覆盖。
--政府职能延伸全覆盖。按照条块结合、以块为主的原则，制定职能部门、街道办事处(镇政府)在住宅小区治理方面的权责清单;依法厘清街道办事处(镇政府)和业主委员会自治组织权责边界，明确业主委员会自治组织承担的社区工作事项清单以及协助政府的社区工作事项清单。建立街道办事处(镇政府)和业主委员会自治组织履职履约双向评价机制。到20**年，全市住宅小区全面建立“微型消防站”、“城管工作站”、“市场监管工作站”、“小区医疗服务站”和“治安交通管理站”，实现政府职能延伸全覆盖。
--专业化物业管理服务或准物业管理服务全覆盖。在新建商品房小区全面实现专业化物业管理服务的基础上，积极引导住宅小区引进专业化物业管理服务，暂不具备条件的，由社区组建准物业管理服务中心提供准物业管理服务。到20**年，住宅小区物业管理服务或准物业管理服务实现全覆盖。物业管理服务群众满意度明显提高，各类物业管理示范项目所占比例达到15%以上，物业管理服务区域业主的总体满意率达到85%以上。
二、扶持政策
在《义乌市人民政府办公室关于促进我市现代物业服务业健康发展的若干意见》(义政办发〔20**〕38号)文件规定的奖励、补贴、补助基础上，进一步加大财政扶持力度。
(一)设立考核优秀奖。年度考核封闭式小区达到5星级标准、开放式小区达到3星级标准的，由所在地街道办事处(镇政府)对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，按管理面积给予0.15元/平方米/月的奖励。
(二)对首次引进专业化物业管理服务或准物业管理服务的老旧住宅小区实行补助。由所在地街道办事处(镇政府)对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，第一年按物业服务收费标准的100%补助，第二年补助50%，第三年补助30%。
三、机制保障
(一)切实加强业主组织建设与管理。以党建引领推进业主自治组织建设，选优配强班子，每个物业管理区域成立小区党支部，小区党支部书记通过法定程序选举为业主委员会主任，并列为社区兼职委员推荐候选人;实行业主委员会成员任职资格负面清单制度，禁止有违法乱纪、拒交物业费等不良记录的人员进入业主委员会;业主委员会成员中党员、“两代表一委员”、民主党派等人士占比要达到50%以上。
街道办事处(镇政府)、社区党组织加强对业主大会和业主委员会日常活动的指导和监督，住宅小区公共收益列入街道办事处(镇政府)联管账户进行账务联管。建立楼长工作制度，定期联系各楼层党员群众。实行党员联户工作机制，发挥党员在物业管理中的先锋模范作用。
建立“三议三评”制度。小区的事务由小区党支部和业主委员会提议，由楼长联席商议，最后由业主大会决议。业主委员会成员表现通过自评、业主点评、社区党委和街道党工委考评，形成支部指导业主委员会、业主委员会监督物业企业、物业企业抓好服务这样一个“三位融合”的格局，切实提升业主参与小区建设和社区建设的积极性; 成立小区和美物业协调工作领导小组，定期研究业主委员会和物业服务管理重大问题，推动各方形成社区治理合力。
(二)建立物业服务收费追缴及惩戒机制。业主应自觉遵守管理规约，执行业主大会作出的决定，按时交纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治。对存在恶意侵占公共利益、侵害他人合法权益、拒不缴纳物业服务费和公共能耗费等行为的业主，进行信用惩戒。市纪委、组织部对机关、事业单位、国有控股企业拒不缴纳物业费的干部职工开展约谈，经约谈仍不缴纳的，进行通报批评。报社、电视台等新闻媒体要加大宣传，积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识。
(三)完善物业服务质量监管体系。完善物业服务招投标制度，强化信用考核成果运用，公建项目物业服务招标时，参与投标的物业企业年度信用考核应为B级及以上。制订物业管理服务标准及规范，依据服务标准推行市场准入和等级管理，委托第三方开展考核评价，封闭式小区达不到3星级、开放式小区达不到星级服务标准的，属于违反物业合同约定，可以由住宅小区业主委员会组织召开业主大会对所服务的物业企业予以清退;由城管委对所服务的物业企业及所负责的项目经理予以诚信扣分，若企业诚信分低于70分则不允许承接任何公建项目;准物业服务达不到星级服务标准的，对所服务的社区准物业管理服务中心予以全市通报批评。对物业企业实行“严管、严治”，街道办事处(镇政府)是日常管理主体，物业管理工作纳入年度考核目标，对服务水平差、业主满意度低的物业企业，督促业主委员会限期组织召开业主大会通过法定程序予以解聘、选聘本地优质物业企业或引进外地品牌物业企业，指导做好物业管理交接工作。
(四)改善住宅小区人居环境。建立健全基础设施和公用设施的建设、运行、管护和综合利用机制，夯实管理基础。由镇街牵头加强解决开放式小区停车秩序混乱问题，交警部门负责指导建立停车位有偿使用制度，成立交通管理站;相关部门每年对小区涉及公共安全的设施设备开展评估检测，对于住宅小区内消防设施损坏、无法正常使用，公安机关消防机构、公安派出所或镇街消防工作站下达整改文书，物业服务企业需要动用物业专项维修资金进行维修、更新和改造的方案经所属镇街同意后，可以向市城管委申请动用维修资金。
住宅小区物业管理用房按地上建筑面积的7‰比例配备，如无法满足的，由所在地街道办事处(镇政府)给予物业企业或准物业管理服务中心给予一定的租房补贴。住宅小区按照每百户居民拥有综合服务设施面积不低于30平方米的标准，以新建、改造、购买、项目配套和整合共享等形式，建立标准化党建活动阵地，分别由消防支队、行政执法局、市场监管局、卫计委、公安局负责指导完成“五站”建设或五位一体的“小区综合管理站”建设，实现住宅小区政府职能延伸全覆盖。
义乌市人民政府办公室
20**年10月25日
精彩专栏
