广州市业主决策电子投票暂行规则（2016）
穗建规字〔20**〕1号
广州市住房和城乡建设委员会关于印发《广州市业主决策电子投票暂行规则》的通知
各区住建部门，各有关单位：
为规范业主决策电子投票行为，维护业主合法权益，我委制定了《广州市业主决策电子投票暂行规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请径向我委物业管理处反映。
特此通知。
附件：广州市业主决策电子投票暂行规则
广州市住房和城乡建设委员会
20**年9月27日
广州市业主决策电子投票暂行规则
第一条
为规范业主决策电子投票行为，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本规则。
第二条
本市行政区域内按照法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约、业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，使用电子投票表决的活动适用本规则。
本规则所称电子投票，是指以市住房和城乡建设行政主管部门提供的业主决策电子投票系统(以下简称“投票系统”)为平台，业主通过微信、短信、网站等互联网、移动通信技术手段，对物业管理活动中的业主共同决定事项投票表决的活动。
物业管理区域内需由业主共同决定的下列事项，可以使用电子投票表决：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)决定是否设立业主监事会;
(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(六)选聘和解聘物业服务企业;
(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)改变共用部位、共用设施设备的用途;
(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;
(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;
(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
(十三)法律、法规、规章规定或者管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项。
第三条
市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本规则，负责投票系统的建设、维护和管理，负责全市电子投票活动的监督管理工作。
区住房和建设行政主管部门负责本辖区电子投票活动的监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府会同区住房和建设行政主管部门负责指导、协助、监督本辖区投票组织者开展电子投票活动，调解处理电子投票活动中的纠纷。
居民委员会、村民委员会协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内电子投票活动。
第四条
投票组织者是指组织业主对物业管理活动中业主共同决定事项进行投票的组织和单位，包括：首次业主大会筹备组、业主委员会、业主监事会、居民委员会、村民委员会、物业服务企业等，其主体资格应当符合有关法律、法规、规章和规范性文件的规定。
其他行政单位因工作需要使用投票系统的，应当经市住房和城乡建设行政主管部门同意。
市住房和城乡建设行政主管部门不得对使用投票系统的机构收取费用，但互联网、移动通信等运营商依法收取的服务费除外。
第五条
本规则中按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，投票组织者应当遵守《广州市物业管理暂行办法》第十条规定，选取至少两种以上(含两种)方式告知全体业主。
住房建设行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、投票组织者等组织和单位在公开业主的姓名、手机号码时应当进行保密处理，只公开业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余的用*号代替。
第六条
市住房和城乡建设行政主管部门建设、维护和管理投票系统所需的有关信息，由下列单位、个人免费提供：
(一)已实施物业管理的，物业服务企业向街道办事处、镇人民政府提供物业管理区域内所有建筑物专有部分的依法设置的门楼号牌，以及门楼号牌对应的业主姓名、业主手机号码等信息，街道办事处、镇人民政府应当对门楼号牌信息进行核实。门楼号牌无对应的业主手机号码的，由投票组织者收集、提供。
(二)未实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府提供物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌，投票组织者负责收集、提供业主手机号码。
(三)建筑物专有部分已登记的，区住房和建设行政主管部门提供该专有部分的不动产登记簿编号、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息。市不动产登记部门和市房地产档案管理机构应当提供协助。
(四)建筑物专有部分尚未登记，市、区房地产测绘管理机构已备存实测绘成果的，区房地产测绘管理机构提供该专有部分实测面积，市房地产测绘管理机构应当提供协助。
(五)建筑物专有部分尚未登记、实测的，业主提供该专有部分的记载有建筑面积的房屋买卖合同。
(六)建筑物专有部分物权设立、变更、转让、消灭但尚未办理登记手续的，业主提供根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定取得建筑物专有部分物权的相关资料，包括：判决、仲裁的法律文书，人民政府的征收决定，通过征收补偿、继承或者赠与等方式取得建筑物专有部分物权的合法凭证等。
(七)业主提供本人姓名、身份证件号码、投票使用的唯一手机号码。业主拥有1个以上专有部分的，应当用同一个手机号码进行投票。
前款所列单位、个人应当提供真实、完整的资料。物业服务企业拒不提供本条第一款第(一)项相关信息的，按照《广州市物业管理暂行办法》第九十七条规定处理。
第七条
首次使用投票系统前，应当按照下列规定建立物业管理区域的投票系统基础数据库：
(一)投票组织者向物业所在地的街道办事处、镇人民政府提出建立物业管理区域投票系统基础数据库的书面申请。
(二)街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后10个工作日内，按照本规则第六条第(一) 、(二)项规定收集相关信息，将物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主手机号码等信息录入投票系统基础数据库，并在门楼号牌信息录入后及时通知区住房和建设行政主管部门。
(三)区住房和建设行政主管部门应当在收到门楼号牌信息后10个工作日内，将已登记的建筑物专有部分的不动产登记簿登记号、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息录入投票系统基础数据库;建筑物专有部分尚未登记，但市、区房地产测绘管理机构已备存实测绘成果的，将实测建筑面积录入投票系统基础数据库。
(四)建筑物专有部分尚未登记且市、区房地产测绘管理机构未备存实测绘成果的，区住房和建设行政主管部门应当将相关情况反馈给街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府负责指导、协助投票组织者按照本规则第六条规定，收集并确认相应的业主姓名、业主身份证件号码、业主手机号码、建筑面积等信息，并将信息录入投票系统基础数据库。
(五)按照本条第(二)、(三)、(四)项规定完成相应信息录入投票系统基础数据库工作的，街道办事处、镇人民政府应当将投票系统中物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主姓名等信息，以及收集到的完整的业主手机号码提供给投票组织者。业主姓名应当按照本办法第五条第二款规定作保密处理。
(六)投票组织者应当及时公示投票系统中物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主的姓名和手机号码(公示的信息应当按照本办法第五条第二款规定作保密处理)，公布接收业主意见的联系方式，公示时间不少于10日。公示期间，业主对公示信息有异议的，应当以书面形式向投票组织者提出更正意见。对公示业主姓名的异议，业主应当向投票组织者提供房屋权属证明、身份证件等相关资料，并由街道办事处、镇人民政府会同投票组织者将该相关资料提供给区住房和建设行政主管部门进行核实，核实无误的，区住房和建设行政主管部门在投票系统基础数据库中更正，并及时通知街道办事处、镇人民政府和投票组织者;对公示门楼号牌、业主手机号码的异议，街道办事处、镇人民政府会同投票组织者进行核实，核实无误的，街道办事处、镇人民政府在投票系统基础数据库中予以更正。
(七)按照本条第(六)项规定完成相应信息公示工作的，街道办事处、镇人民政府应当及时通过投票系统向已提供手机号码的业主发送确认信息。在发送确认信息前，投票组织者应当向全体业主及时通知投票系统将向业主发送确认信息的事项。未收到确认信息的业主应当及时告知投票组织者，并提供业主本人用于投票使用的唯一手机号码。投票组织者应当将收集的业主手机号码和对应的门楼号牌及时提供给街道办事处、镇人民政府，由街道办事处、镇人民政府将业主手机号码录入投票系统基础数据库。
(八)业主未提供本人手机号码和本规则第六条第(五)、(六)项规定相关资料的，街道办事处、镇人民政府应当在投票系统基础数据库标注。标注后，业主已提供本人手机号码和本规则第六条第(五)、(六)项规定相关资料的，删除标注事项。
第八条
首次建立投票系统基础数据库后需变更投票系统基础数据库中相关信息的，街道办事处、镇人民政府会同投票组织者应当提供下列书面资料和电子文档，向区住房和建设行政主管部门办理变更手续：
(一)建筑物专有部分门楼号牌发生变更的，提供合法变更建筑物专有部分门楼号牌的文件、原门楼号牌和变更后的门楼号牌信息。
(二)业主手机号码发生变更的，提供其变更后的手机号码。
(三)未登记的建筑物专有部分已办理登记手续的，提供业主姓名和不动产登记证复印件。
(四)已登记的建筑物专有部分的建筑面积、业主姓名等信息发生变更的，提供相应已变更的信息。
前款第(一)项资料由街道办事处、镇人民政府负责提供，前款第(二)、(三)、(四)项资料由投票组织者负责向信息发生变更的业主收集并提供。
区住房和建设行政主管部门收到本条第一款第(一)、(二)项资料的，将变更信息录入投票系统基础数据库;收到本条第一款第(三)、(四)项资料的，应当在收到资料之日起10个工作日内核实建筑物专有部分不动产登记信息，将建筑物专有部分的不动产登记簿登记号、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息录入投票系统基础数据库。
第九条
投票组织者应当在使用投票系统30日前向物业所在地的街道办事处、镇人民政府提出使用投票系统的申请，并提交下列资料：
(一)使用投票系统申请表;
(二)投票组织者采用电子投票形式的决定;
(三)业主大会议事规则(仅业主大会议事规则已依法表决通过的需提供)。
街道办事处、镇人民政府会同区住房和建设行政主管部门应当对前款资料进行审核。资料齐全、符合本规则第四条规定、议事规则已依法经业主大会表决通过、议事规则约定的事项未违反物业管理有关规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到申请之日起3个工作日内出具可以使用投票系统的书面通知。街道办事处、镇人民政府应当将可以使用投票系统的书面通知、业主大会议事规则抄送区住房和建设行政主管部门。
区住房和建设行政主管部门在收到街道办事处、镇人民政府可以使用投票系统的书面通知后的3个工作日内开放投票系统使用权限。
第十条
投票组织者应当在使用投票系统20日前，向投票表决范围内的业主公示街道办事处、镇人民政府出具的可以使用投票系统的书面通知、投票开始时间、投票截止时间、表决事项、表决规则等事项，提示投票系统基础数据库中标注未登记建筑物专有部分的建筑面积、业主姓名、业主手机号码的业主，以及建筑物专有部分的建筑面积、业主姓名、业主手机号码有变更的业主及时向投票组织者提供相应信息，公示时间不少于10日，但因发生重大事故或者紧急事件决定采用电子投票形式对业主共同决定事项投票表决的除外。投票组织者应当将公示事项告知物业所在地的居民委员会、村民委员会。
公示期间，业主对公示的信息有建议和意见的，应当以书面形式向投票组织者提出。投票组织者对业主提出的建议和意见应当受理并及时回复。建筑物专有部分的建筑面积、业主姓名、业主手机号码等信息发生变更的，以及投票系统基础数据库中标注未登记建筑物专有部分的建筑面积、业主姓名、业主手机号码等信息的，业主应当向投票组织者提供房屋权属证明、身份证件、手机号码等相关资料。
对表决事项、表决规则进行修改的，投票组织者应当将修改后的表决事项、表决规则重新公示，公示时间不少于10日。
公示期满需补录或者变更投票系统基础数据库中业主信息的，街道办事处、镇人民政府会同投票组织者按照本规则第七条、第八条规定办理相应手续。
第十一条
投票组织者应当在开始使用投票系统前，在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下，将投票表决的事项录入投票系统。
第十二条
提倡使用微信投票。通过微信投票的，应当加入“广州物业管理”微信公众号，经业主的身份证件号码和投票的唯一手机号码双重验证后，将业主手机号码与微信平台绑定。业主在收到投票微信后，于投票有效期限内在微信平台投票专区填录表决意见，并确认提交。
通过投票系统网站投票的，业主应当于投票有效期限内在网站投票专区填录表决意见，并确认提交。
通过手机短信投票的，业主在收到投票短信后，应当按照短信提示，于投票有效期限内回复表决意见。
业主在投票有效期限内只享有一次电子投票权，应当对本人电子投票表决意见的真实性负责。
第十三条
对于无法利用互联网、移动通信等技术手段进行电子投票表决的业主，应当在投票有效期限内，在投票组织者提供的书面征求意见书签署表决意见。投票组织者应当收集业主书面表决意见，并按照《广州市物业管理暂行办法》第四十二条规定妥善保管。
投票有效期限届满后的3个工作日内，投票组织者应当在统计投票表决结果前，在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下，及时将未能利用互联网、移动通信等技术手段进行电子投票表决业主的书面表决意见录入投票系统统一计票。
在投票有效期限内已使用电子投票方式投票的，业主再次提交的书面表决意见不得录入投票系统计票。
第十四条
未通过电子投票、书面投票的方式提出同意、反对、弃权等意见的业主，不计入参加业主大会会议的业主人数。
未通过电子投票、书面投票的方式提出同意、反对、弃权等意见的业主投票权数是否可以计入已表决的多数票，应当遵守《广州市物业管理暂行办法》第四十八条第二款规定。
业主大会会议有多项表决事项，业主未对全部表决事项投票表决的，在统计投票表决结果时，视为该业主参加业主大会会议。该业主未投票表决的其他事项，视其弃权。
业主投票权数以投票系统基础数据库中登记的业主和建筑物专有部分建筑面积为计算范围，按照《广州市物业管理暂行办法》第四十五条、第四十六条等规定认定。业主行使表决权应当遵守《广州市物业管理暂行办法》第四十七条规定。
第十五条
电子投票有效期限内无业主使用书面表决意见形式的，电子投票表决结果应当于投票期限届满之日起1个工作日内由投票系统统计并生成;电子投票有效期限内有业主使用书面表决意见形式的，电子投票表决结果应当在书面表决意见录入投票系统后即刻由投票系统统计并生成。
投票组织者应当将电子投票表决结果向全体业主公示，公示内容应当包括建筑物专有部分的门楼号牌、建筑面积、投票方式，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等，公示时间不少于7日。
投票组织者未按照本条第二款规定公示电子投票表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令限期公示;逾期拒不公示的，由街道办事处、镇人民政府自逾期之日起3个工作日内将电子投票表决结果向全体业主公示。
第十六条
电子投票表决结果公示期间，业主仅采用书面投票形式且对表决结果有异议的，投票组织者应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条规定处理。
电子投票表决结果公示期间，业主采用电子投票的，可以通过登录投票系统网站、微信平台查询本人表决意见，如公示的业主表决意见与在投票系统网站查询的本人表决意见不一致的，可以向街道办事处、镇人民政府申诉，街道办事处、镇人民政府应当在1个工作日内核查。经核查业主反映情况属实的，街道办事处、镇人民政府应当责令投票组织者重新公示电子投票表决结果;逾期拒不公示的，由街道办事处、镇人民政府自逾期之日起3个工作日内将电子投票表决结果向全体业主公示。
第十七条
因不可抗力、意外事故、技术故障等情况导致投票系统不能正常运行的，区住房和建设行政主管部门应当及时告知街道办事处、镇人民政府、投票组织者。投票组织者应当决定投票时间是否延期，并公告全体业主。
第十八条
住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、投票组织者、投票系统开发维护单位的工作人员应当妥善保管业主信息，不得用于与电子投票无关的活动。同时，禁止任何单位、个人篡改业主信息。
泄露、篡改业主信息对业主造成损失的，由相关行政管理部门根据职责分工依法予以处理;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第十九条
本规则所称的建筑面积包括建筑物专有部分的套内面积和分摊面积。
第二十条
本规则自发布之日起实施，有效期3年。相关法律政策依据发生变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
编辑：www.pmceo.Com篇2：珠海市物业管理电子投票系统管理办法（2019）
珠海市物业管理电子投票系统管理办法
第一条 为保护业主合法权益，提高业主物业管理活动决策效率，规范使用本市物业管理电子投票系统，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律法规、规章规定，制定本办法。
第二条 电子投票，是指召集人以市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)建立的物业管理电子投票系统(以下简称电子投票系统)为平台，通过网站、微信、短信等互联网、移动通信技术手段，对物业管理活动中需要业主共同决定的事项投票表决。
前款所称的召集人，是指依法组织召开业主大会会议的业主大会筹备组、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者依据相关法律、法规、规章确定的其他主体。
第三条 市物业主管部门负责建立全市电子投票系统与宣传、培训工作;负责向不动产登记机构调取业主信息。
不动产登记机构等有关单位应当予以协助。
区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)负责辖区内电子投票系统的宣传、培训工作;负责电子投票活动的指导和监督工作。
镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)负责辖区内电子投票系统的宣传、培训工作;负责辖区内召集人使用电子投票系统的指导和监督工作;负责调解处理电子投票活动中的纠纷。
第四条 物业管理区域内下列由业主共同决定的事项，可以采用电子投票形式表决：
(一)设立业主大会;
(二)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作;
(四)决定是否设立业主监事会;
(五)选举业主监事会或者更换业主监事会成员;
(六)选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人，决定或者变更物业管理方式、招标方案、服务内容、服务标准和收费方案;
(七)筹集、管理和使用物业专项维修资金;
(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分、共用设施设备的用途;
(九)审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告、收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;
(十)决定利用物业共有部分、共用设施设备进行经营及所得收益的分配和使用等方案;
(十一)申请调整物业管理区域;
(十二)决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的工作职责和经费;
(十三)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
(十四)法律、法规、规章规定或者管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的其他事项。
第五条 拟采用电子投票系统进行表决的，召集人应当在业主大会会议召开六十日前向镇街申请建立本物业管理区域的数据库。
经镇街审查，符合使用电子投票系统条件的，镇街应当书面报告区物业主管部门，由区物业主管部门向市物业主管部门申请调取业主的姓名、房号、建筑面积等信息，并根据调取信息建立本物业管理区域的数据库。
第六条 本物业管理区域数据库建成后，镇街应当向召集人出具电子投票系统启用时间和使用期限的书面通知。
镇街应当在电子投票系统启用当日向召集人开放电子投票系统的使用权限。
第七条 召集人应当在电子投票系统开始使用前二十日，将电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项书面告知镇街，并在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。电子投票和书面投票的起止时间应当一致。
业主或者其他相关单位、个人对公示事项有异议的，应当在公示期内向召集人提出。召集人应当在公示结束之日起五个工作日内予以书面答复。电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项发生变更的，应当按照本规定重新公示。
公示期满后，召集人应当在电子投票系统开始使用前，在镇街的指导、监督下，将投票起止时间、拟表决事项、表决规则等事项录入电子投票系统。
第八条 业主首次使用电子投票系统应当进行身份认证。
业主应当在召集人确定的投票期限内登录电子投票系统，并按照指引进行身份认证、投票。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人由其法定代理人代为进行身份认证、投票。
第九条 业主完成身份认证，并根据系统自动生成的账号和初始密码登录电子投票系统的，视为本次业主大会会议的表决事项已经依法送达该业主。
业主登录电子投票系统并完成投票，视为业主已经参与本次业主大会会议，电子投票结果视为业主本人的投票结果。
业主应当保管好登录电子投票系统的账号、密码及电脑、手机等设备，防止信息泄漏、资料被篡改或者被他人假冒业主身份进行投票。
第十条 业主采用电子投票形式表决后，不得再通过书面投票进行表决。出现电子投票和书面投票两种形式重复投票，且表决意见不一致的，以电子投票表决意见为准。
第十一条在投票期限届满前三日，召集人应当通过电子投票系统提醒尚未投票的业主投票。
在投票期限内，业主可以随时登录电子投票系统查询本人的投票信息。
第十二条业主仅对业主大会会议部分表决议题进行投票表决的，视为该业主出席业主大会会议;对于该业主未投票表决的其他议题，视为弃权或者根据业主大会议事规则中约定的方式进行认定。
第十三条召集人在镇街的监督下，将书面投票的数据录入电子投票系统，与电子投票系统的数据一并汇总计票。
召集人应当将投票结果向全体业主公示，公示时间不得少于三十日。
第十四条镇街应当会同召集人对汇总计票结果进行确认，并在汇总结果统计表上加盖公章确认。
第十五条因不可抗力、意外事故、技术故障以及其他不可控制的异常情况导致电子投票系统不能正常运行的，物业主管部门应当及时告知召集人，由召集人决定投票时间是否顺延或者采用其他投票方式。
第十六条任何单位和个人不得假冒业主名义进行投票，或篡改、泄漏业主身份信息和投票信息。
对违反前款规定的，由物业主管部门依法予以处理，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第十七条本办法中规定的公示、投票期限如无特殊说明，均以自然日计算。
第十八条本办法自20**年7月1日起施行，有效期至2024年6月30日止。
篇3：市委办机关党委三重一大事项决策制度
市委办机关党委三重一大事项决策制度
为切实加强反腐倡廉制度建设，严格执行民主集中制，规范决策行为，提高决策水平，防范决策风险，保证科学发展，结合本单位工作实际，制定本制度。
一、基本原则
(一)坚持集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定的原则。凡属职责范围内的重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项、大额度资金使用事项(“三重一大”)，都应由机关党委集体讨论决定。
(二)坚持集体领导和个人分工负责相结合的原则。领导班子成员尤其是主要负责人应正确处理民主与集中的关系，充分发挥集体领导作用，实行班子成员分工负责，保证权力正确行使。
(三)坚持科学、民主、依纪依法、集体决策的原则。要注重调查研究，尊重和反映客观规律，广泛听取各方面意见，自觉接受各方监督，切实在宪法、法律和党内法规范围内开展决策活动。
二、决策内容
凡涉及本单位改革、发展、稳定，对全局性工作有重大影响的重点工作，关系本单位全体干部职工切身利益的重大问题等，均属重大决策事项的范围。主要包括：
(一)重大决策事项
1.贯彻落实党的路线方针政策、党内重要法规和国家重要法律法规以及上级重大决策、重要部署、重要会议、重要指示精神等方面的重大事项;
2.党的建设、廉政建设、精神文明建设、机关作风建设及优化发展环境等工作的部署和落实;
3.涉及全局性的机制、体制、制度改革等方面的重大事项;
4.单位经费预决算的制定和调整，涉及群众、干部职工切身利益事项的研究决定;
5.向上级请示重要问题的报告，重点工作总结及工作报告的审定;
6.重大荣誉称号的授予和全局性的奖惩事项;
7.重大人身伤亡、责任事故、突发事件的处理;
8.其他涉及全局性的需要集体决策的重要事项。
(二)重要人事任免事项
1.由机关党委管理的干部的推荐、提名、任免、交流、调整等事项;
2.副科级以上干部的推荐、提名;
3.其他需要机关党委集体决策的重要人事工作事项。
(三)重大项目安排事项
1.重大建设项目安排，包括本部门职责、权限范围内的工程建设项目，及其他社会事业建设项目等;
2.重大投资项目安排，包括本部门设备、大宗物品等资产的购置及使用安排等;
3.重大活动项目安排，包括本部门文化、体育、旅游等重大活动和节庆活动，以及上级批准的重大或集体考察学习活动等;
4.其他应由集体决策的重大项目安排。
(四)大额度资金使用事项
1.5000元以上单项经费支出;
2.机关党委确定的符合制度规定的各类奖金发放;
3.各类专项资金使用及结算;
4.其他大额度资金的安排使用。
三、决策程序
机关党委集体决策过程应包括以下主要程序：
(一)确定议题
由机关党委领导班子主要负责人根据分管领导或机关科室、所属单位的建议，确定领导班子集体研究议题。
(二)调查研究
“三重一大”事项决策前，应由办公室领导班子成员牵头，围绕拟提交的决策议题，深入开展调查研究，广泛收集了解各有关方面的情况，并形成书面报告或调研结论。
(三)方案设计
在调查研究、掌握情况、科学分析的基础上，提出解决问题的具体方案，一般应提出两种以上的比较方案。
(四)征求意见
重大决策事项研究审议前，要充分听取各方面的意见建议。专业性、技术性较强的事项，应进行专家论证、技术咨询、决策评估;社会涉及面广、与群众密切相关的决策事项，应通过举行座谈会、听证会、论证会听取意见，也可通过新闻、网络等向社会广泛征求意见，扩大群众参与度;重要干部任免，事先应征求执纪执法部门意见。
(五)沟通酝酿
根据咨询论证和征求意见情况，对决策方案进行修改完善，然后在有关领导和机构中进行酝酿，做好沟通协调工作。
(六)集体决策
1.提前送达材料。将会议召开的时间、地点、议题提前2天以上(重要人事研究事项提前1天)通知参会人员，会议材料应在会前送达分管领导及相关科室。与会人员要认真熟悉材料，酝酿意见，做好发言准备。
2.保证出席人数。审议“三重一大”事项的会议，必须有三分之二以上党委成员到会方能召开。
3.充分发表意见。在领导班子决策“三重一大”事项的会议上，一般先由分管领导或有关人员介绍会议材料，然后安排足够的时间进行讨论。对决策建议，由班子成员逐个明确表示同意、不同意或缓议的意见，并说明理由，因故未到会的班子成员可以书面形式表达意见。党委主要负责人或主持会议的其他负责人，应在其他班子成员充分发表意见的基础上，最后汇总讨论情况，发表意见。
4.逐项作出决策。会议决定多个事项时，应逐项表决。对意见比较一致的议题，形成会议决定;对意见分歧较大或发现有重大问题尚不清楚的，除在紧急情况下按多数意见执行外，应暂缓决策，待进一步调查研究后再作决策;特殊情况下，可将争论情况报告上级组织，请求裁决。表决可根据讨论事项的不同内容，按照少数服从多数的原则，采取口头、举手、无记名投票或其他方式进行。推荐、提名干部和决定干部任免事项，应按规定进行表决。对“三重一大”事项，必须以党委应到会成员超过半数同意后形成决定。
5.形成会议记录。审议决定“三重一大”事项，应形成会议记录。会议记录要明确具体讨论事项、班子成员的表决意见和理由、决策形式、决策结果和负责落实的部门、责任人。领导班子对“三重一大”事项的决策结果，应以书面形式通知有关职能部门、监督部门及相关人员。会议文件、记录等资料存档。
6.组织列席旁听。领导班子可根据议题内容，根据情况组织党代表、人大代表、政协委员或服务对象等列席会议。列席人员可就讨论的议题发表意见和建议，但没有表决权。
(七)执行决策
1.分工组织落实。“三重一大”事项经领导班子决策后，由班子成员按分工和职责组织实施。遇有分工和职责交叉的，由领导班子明确一名班子成员牵头。
2.严格执行决策。个人对集体决策有不同意见的，可以保留，但在没有作出新的决策前，应无条件执行。同时，可按照组织程序向上级党组织反映意见。个人不得擅自改变集体决策，确需变更的，应由领导班子重新作出决策;如遇重大突发事件和紧急情况作出临时处置的，应在事后及时向领导班子报告，未完成事项如需领导班子重新作出决策的，经再次决策后，按新的决策执行。
(八)监督检查
机关党委成立专班，加强对“三重一大”事项决策的执行情况进行跟踪督办，并及时向机关党委主要负责人或领导班子进行专题报告，并将监督检查结果作为班子成员和相关责任人平时考核和年终考核的重要内容。
四、责任追究
(一)责任追究事项
1.未按规定内容、范围、程序报领导集体研究决定的;
2.擅自改变领导集体研究决定或不按领导集体作出的决定执行的;
3.擅自泄露领导集体研究决定的事项的;
4.弄虚作假，骗取领导集体做出决定的。
(二)责任追究措施
1.属于个人责任的，按以下形式追究：情节轻微的，对主要责任人给予批评教育、诫勉谈话;情节较重、造成一定损失的，责令主要责任人写出书面检查或通报批评;情节严重、造成恶劣影响和重大损失的，按照组织程序给予主要责任人相关党纪政纪处分。
2.属于领导集体责任的，按以下形式追究：情节轻微的，召开专题会议，开展批评与自我批评，并限期纠正;情节较重、造成一定损失的，领导集体要向上级做出书面检讨;情节严重、造成恶劣影响和重大损失的，领导集体请求上级对领导班子做出调整。
篇4：房地产可行性研究和投资决策控制工作程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4.控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。
4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。
4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。
4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;
b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析:
a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;
b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:
a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:
a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;
b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;
c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;
d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:
a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:
a.项目开发的必要性分析;
b.项目开发条件分析;
c.基本经济数据的测算与分析;
d.项目财务效益分析;
e.项目不确定性分析;
f.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇5：天安地产投融资决策制度
安永地产投融资决策制度
1.投资流程：
房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动，是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功，首先必须遵循合理的投资程序，任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。安永房产的决策者们必须首先认清各个程序才能把握好不同阶段存在的风险，进而采取防范措施。具体流程如下：
第一阶段：项目可行性分析。包括寻找投资机会、筛选投资机会、可行性分析、投资决策等四个步骤。第二阶段：前期工作阶段。具体包括获取土地使用权、规划设计与方案报批、寻找合作伙伴、在谈判的基础上与各有关方面签署合作协议等。第三阶段：建设验收阶段。包括施工建设与竣工验收。第四阶段：营销管理阶段。包括物业出售或出租以及实施物业管理。
在实践中，由于开发项目和具体运作方式的差异，某些阶段在运作的时间上可能会有一定的交叉。例如根据现行法规，房地产开发投资达到一定比率后，开发商可以进行房屋预售。这样三、四两阶段就会有一定程度的交叉。
2.投资风险及其防范
房地产投资的周期性、程序性很强，在投资的不同阶段，投资者所遭遇的风险在类型和程度上是有区别的，风险防范的重点也是有异的。这些风险的特殊性要求安永决策者们必须从多种途径以特殊的措施、手段来防范投资风险。
房地产投资风险：所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，都可能是形成房地产投资风险的原因。主要风险类型有九种：
投资支出风险：由于房地产具有不可移动性，且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，完工后很难改建。如果投资者判断失误就会蒙受损失。经营风险：在房地产开发建设及生产与出租、出售的流程过程中的经营管理可能面临的风险。如售价、租金和空置。商业风险：即房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。融资风险：房地产的价值随着市场利率的变化而变化。根据投资价值预期年纯收益?收益还原利率?收益还原率是与市场利率呈同方向变化的，预期年纯收益一定的情况下，市场利率越低，房地产投资价值越大。购买力风险：由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少，即购买力降低，而形成的风险。市场风险：房地产市场价格水平的波动、消费市场的局限等引起投资损失。政策风险：由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。法律风险：投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。其他风险：如政治、经济因素、社会习俗等造成的社会风险，自然灾害导致的自然风险等。
房地产投资风险的控制：
把握房地产周期波动，合理选择入市的时期。受宏观经济运行周期的影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致。根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应选在周期复苏阶段的前期。此时比较容易筹集到资金且售价高，投资者承担的风险低；
分析房地产市场，合理预测市场需求类型和需求量。预测房地产市场需求应从宏观上分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和城市化水平；从微观上分析市场上一些相关因素如收入水平、人口增长、消费者爱好和供给情况等。
项目现金流量中不确定因素的控制。如房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等都是项目本身引起的，与市场体制无关。要提高项目收益，就必须提高对这些因素的控制。
房地产开发的投资组合。在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合能够降低风险。
加强建筑质量管理。施工图纸的设计必须经各级技术负责人审定签字才能交付使用；施工企业必须有与施工项目要求相适应的《资质等级证书》或《资质审查证书》，施工队伍素质必须符合要求；对建筑材料、各项施工设备、仪器进行检查、校准，保证材料合格和测量、计量方面不出现严重误差；对施工工艺规程进行监督，控制混凝土质量，对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等采取具体、有效的质量检查和评定方法；确立有关质量文件的档案制度，包括所有质量检查和检验证明文件、试验报告的汇集，以便追踪监督、管理。
房地产投资风险的转移包括契约性转移和项目资金证券化。
契约性转移：预售、预租：将价格下降、租金下降和物业空置带来的风险转移给客户、承租人；出售一定年限的物业使用权：出售一定年限的物业使用权可以把在出售期间因物业租金下跌、空置率增加的风险转移出去；项目工程出包与分包：这是指投资者与承包商签订合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。
要注意的三个问题：承包合同中必须明确规定双方权利和义务，承包费用因合同必须是经过公证的具有法律效力的协议；选择适当的合同形式，严格控制承包费用因形式不恰当、或具体条款不严密而不合理的追加，避免因此产生的建筑成本上升而引起的风险；明确经济责任，规定延误工期、建筑施工质量低下或其他违约情况的处罚办法。
项目资金证券化：随着发展，安永房产可发行证券。项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使www.pmceo.com投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。发行股票、债券等有价证券筹集项目资金；成立房地产投资信托机构或投资基金；购买房地产保险。
最后，值得指出的是，房地产投资风险控制和转移的措施并不能完全消除投资的风险。实际上，并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的，没有风险的房地产是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
3.融资决策
房地产业是典型的资金密集型产业，在生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融的支援和配合。安永的决策者要学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中一项都不可能做大。
目前，企业融资的主要来源有：自有资金；预收账款；银行贷款；合作开发；直接融资。
精彩专栏
