高档办公楼管理制度

　　高档办公楼管理制度

　　一、高档办公楼物业管理体制

　　物业管理组织机构是根据所管楼宇的实际需要而设置的，实行以岗位责任制为中心的经理负责的三级管理行政体制。

　　副经理是经理的助手，受经理委托，对分管部门进行管理和协调，向物业管理机构经理负责。

　　管理员或领班是物业管理机构的中层领导，负责本部门的经营管理，向管理机构经理负责，是工作人员的领导者和组织者，负责安排工作人员的日常工作，指导其按工作(服务)标准开展工作，并检查考核服务质量。

　　工作人员根据岗位责任制的规定，按照自己的职责范围，遵守服务规范和工作程序，搞好本职工作。

　　二、物业管理的主要职责

　　1.物业管理机构是物业管理公司的派出机构，在物业管理公司领导下，对受托管理的物业进行全面管理。

　　2.物业管理机构实行经理负责制。副经理协助经理工作，经理因公外出时，副经理代行经理职责。

　　3.贯彻执行政府的方针、政策和法令，组织经营管理和市场营销，完成物业管理公司或物业业主确定的营业指标，利润指标和其他各项考核指标。

　　4.根据目标任务，制定每一年度的经营管理计划。

　　5.接受行业协会的业务指导，吸取国内外现代化管理经验，结合所管物业的实际，不断提高物业管理水平和服务质量。

　　6.有计划有步骤地做好物业设备维修、工程项目大修、安全保卫、清洁卫生及财务工作。正副经理分工明确，各司其职。

　　7.加强员工教育，关心员工生活，努力提高员工素质和企业整体素质。

　　8.推行民主管理，确保各项指标指令在本部门贯彻执行。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：高层办公楼工程质量监督制度

　　高层办公楼工程质量监督制度

　　工程质量监督所涉及的单位包括：政府质量监督单位、建设单位、监理单位及施工单位总部。根据建筑工程质量管理条例："建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。"

　　工程施工阶段的监督控制如"图5.2-1 工程施工阶段质量控制流程图"：

　　根据质量控制流程图的表述，施工单位在工程施工阶段根据监理单位、建设单位、政府质量监督单位的质量监督要求，递交相应的资料，并接受监督和业务指导，同时工程项目部还接受来自本企业总部质量相关部门的的工程质量监督和业务指导。

　　1 政府质量监督单位对工程的质量监督

　　1）地基基础工程质量监督程序

　　(1) 验收条件：

　　① 实物工程量已完成；

　　② 施工过程中出现的各类质量问题已处理；

　　③ 建设、监理、设计、施工单位已签署《地基基础工程质量验收报告》；

　　④ 基本资料已到位：

　　(2) 监督验收的主要内容：

　　① 监督检查建设、监理、设计、施工等各责任主体单位的相关人员是否到场；

　　② 监督检查建设单位组织验收的程序和执行标准；

　　③ 监督抽查基本资料是否齐全、有效；

　　④ 监督抽查地下室底板和墙板是否存在裂缝和渗漏；

　　⑤ 监督抽查钢筋砼结构、砌体工程和钢结构工程等是否存在明显的质量问题或隐患。

　　2) 主体工程质量验收监督程序

　　(1) 验收条件：

　　① 实物工程量已完成；

　　② 施工过程中出现的各类质量问题已处理；

　　③ 建设、监理、设计、施工单位已签署《主体工程质量验收报告》；

　　④ 基本资料已到位：

　　(2) 监督验收的主要内容：

　　① 监督检查建设、监理、设计、施工等各责任主体单位的相关人员是否到场；

　　② 监督检查建设单位组织验收的程序和执行标准；

　　③ 监督抽查基本资料是否齐全、有效；

　　④ 监督抽查砌体工程的砂浆饱满度、灰缝厚度、砌筑砂浆强度、组砌方法、轴线、标高和垂直度等；

　　⑤ 监督抽查预制构件的外观质量、安装质量和挠度等；

　　⑥ 监督抽查现浇砼结构或构件的外观质量、几何尺寸、轴线标高、垂直度以及大跨度梁的挠度等；

　　⑦ 监督抽查变形缝（伸缩缝、沉降缝、防震缝）的留置位置和尺寸是否符合要求，缝中是否有杂物等；

　　⑧ 监督抽查钢结构的安装质量。

　　3) 安装工程质量监督程序

　　① 基础防雷接地网的监督抽查

　　② 主体结构阶段的予埋予设，监督抽查管线的予埋予设，各种孔洞的留置状况，要求在裙房和标准层分别监督抽查一次。要求在砼浇筑前3天通知责任质监员。

　　③ 安装阶段的监督监督抽查

　　④ 竣工验收前

　　4) 安装工程验收必备条件 竣工验收要求提供的：

　　① 各专业要求检测的报告；

　　② 各专业使用材料抽查报告；

　　③ 工程质量验收报告；

　　④ 工程质量事故（问题）处理报告；

　　⑤ 工程资料审核意见书；

　　⑥ 工程停（复）工报告书；

　　⑦ 单位工程竣工验收证明书。

　　2建设单位对工程质量的监督

　　建设单位在工程开工伊始即派驻施工现场驻地代表，既对现场的监理工程师的工作进行监督，同时也对工程质量进行监督和管理。

　　建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。

　　建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

　　建设单位需要对建设方自行采购建筑材料、建筑构配件和设备的质量进行控制，应当保证建筑材料、建筑构配件和设备的质量符合设计文件和合同要求。建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

　　建设单位对自行分包和专业分包工程项目的工程质量负责监督和控制。

　　在单位工程完成后，组织单位工程验收；全部工程完成后，参加工程交接，并在此过程中对工程施工质量进行监督和管理。

　　3监理工程师在工程施工阶段对工程质量监督的途径与方法及内容:

　　1）监理工程师在工程施工阶段进行质量监督主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查和试验等方面的途径和相应的方法实现的。

　　2）监督控制手段

　　（1）旁站监督

　　（2）测量

　　（3）试验

　　（4）指令文件

　　（5）规定的质量监控工作程序

　　（6）利用支付控制手段

　　3）监理工程师在施工阶段的工序质量监督的内容见图5.2-2。

　　4企业总部对工程质量的监督管理

　　企业总部设置专门的质量部门，负责对企业所辖的工程项目施工质量进行质量监督和管理，对工程项目的施工质量进行跟踪检查；组织季检、月检和不定期的质量检查；审核项目质量月报表、审核项目质量计划、监督检查项目质量记录；依据企业总部质量体系的规定进行质量管理和监督。

篇3：办公楼二改装饰工程质量岗位责任制度

　　办公楼二改装饰工程质量岗位责任制度

　　（一）实行主管施工质量的公司领导对工程质量具体负责，各工程部项目经理技术负责人在技术上对工程质量直接负责的质量管理机制。

　　（二）公司设立质监部，配备专职负责人和专职质量员，各工程部设立专（兼）职质量检查员。

　　（三）施工人员应认真做好质量自检、互检及工序交接检查，做好施工岗位责任记录昨施工原始记录，记录数据要做到真实全面及时。

　　（四）各级领导必须坚持参加工程质量的验收工作，在检查中发现的违反施工程序、规划、规程的现象，质量不合格的项目和事故苗头等应逐项记录，同时及时研究制定出处理措施。

　　（五）各级专（兼）职质检员协助该级领导人员进行日常的质量管理。

篇4：办公楼装饰工程现场消防制度

　　办公楼装饰工程现场消防制度

　　火灾是人类的大敌，它具有疯狂性、恐怖性和毁灭性，防火灭火工作，直接关系到社会的稳定、经济的发展和人民群众生命财产的安危，关系到政府的威信和尊严。在本工程装饰工程施工中，严格做到以下几点。

　　1、安全生产的好坏，是直接影响企业成败的关键大事，必须引起各层领导的高度重视，领导应带头遵守有关安全生产的法规，做到不违章指挥，对施工人员经常作安全生产教育。

　　2、施工现场要有足够的低压照明设施，主要通道和入口处均应有照明装置，危险区域应有明显的标记，施工现场不得架设裸电线，所有用电设备不使用时一律拉开断电，所有配电箱均要上锁，增设和拆除供电线路一律由电工负责操作，严禁其他人员乱接线。各级安全员应做经常性的检查工作。

　　3、装修工程易燃材料比较多，施工现场应配备一定数量的泡沫灭火器、沙箱、消防水桶等消防设备及工具，指派专人负责。

　　4、建立消防自审、申报制度评定自审单，对隐蔽工程自觉进行消防验收，合格后再封，对装修材料尽量选用不燃，难燃或阻燃型，装修期内保证消防要道畅通。

　　5、特殊工程上岗人员一律持证上岗，杜绝潜在的隐患。

　　6、不准在防火墙上任意开凿门、窗和孔洞，以确保不影响其防火分隔作用,必须开凿时，应经原设计单位和报请有关部门批准,若必需时，须在开口部位装设防火门窗。

　　7、对拉设临时电线，油漆和动火作业的部位。应先了解该部位及上下联系部分的构造和耐火性能，并采取相应的防火措施，特别是动火切割、焊接时，必须经领导批准，落实防火安全措施，专人操作、专人监督。对部件进行局部修补时，应按该构件原有设计的耐火要求，不能降低其耐火程度，新增加的部件，在穿墙和穿线墙板处要用非燃烧材料将缝隙严密封堵，以防火灾由此蔓延。

　　8、要保护建筑物的一切消防设施，不能将公共消防设施封、堵、围、隔起来，或任意拆卸、改迁等。消防安全设施均要有醒目的标志，易于识别。

　　9、施工进入木作阶段，必须注意如下问题

　　A．堆放的原木或夹板应堆放整齐，不得占踞通道，堆放地面应远离其他明火作业。刨花、木屑、边角料不宜露天存放，堆放的木材量要严格控制，不能存放过多，加工的成品要及时运走。木材加工后的木屑、刨花、锯末在空气中含有较多的可燃粉尘、纤维，应依火灾类别及防火要求，采用机械排风、经旋风除尘送到外面，刨花及其废料应每天消除，不得过夜，并集中妥善处理。

　　B．使用电器设备应符合"电气设备规程"的要求，电动机应采用封闭型，导线应用专管敷设，开关和配电箱等电气设备均应设防护装置，避免木屑粉尘入内，并经常清扫积屑，加强维修工作。

　　C．一般不得在木材加工工地使用电焊、气焊、气割或其它明火，必须使用时，应办理审批手续，采取防火措施，将动火部位及周围的可燃物彻底清除，并准备好灭火器材，动火后应有专人检查，防止留下火种。

　　10、施工进入油漆阶段。油漆主要仍采用传统的刷、揩、擦等涂漆方法，自然干燥，由于使用的硝化纤维素漆，过氯乙稀树脂漆及新型的亚光漆等，油漆及其稀料大部分属于易燃体类的化学危险物品，特别是在最后阶段，十几个以上的工人同时作业时，易燃蒸气的挥发量并不亚于油漆，这种易燃气与空气混合，达到一定浓度时，遇到火源，很可能引起燃烧或爆炸。因此，油漆阶段是防火的重点部位。应采用如下的防火措施。

　　*工作间应四面设窗。保护良好的自然通风，并安装排气风扇，室内有固定家私应经常开启门窗。

　　*油漆及稀料必须设置专门的化学品危险仓库，并在平面图中注明位置，交由有关人员及部门查阅。

　　*调配油漆须在专门设置的调配间，调配应在排风罩下进行。

　　*严格控制油漆的使用量，每个油漆工领料，不得超过当天的使用量，未用完的油漆等，须送回调配间，严禁油漆的乱存放。

　　*盛油漆的桶或钵在使用过程中，放置的地点要注意安全，不要放在过道上，以免碰翻。

　　*凡沾有油漆等的竹花、棉纱，应设置在金属桶内，集中处理，以免自燃。

　　11、施工现场消防安全制度

　　·施工现场的每个层面必须配备足够的灭火消防器材；

　　·专人每月一次定期检查消防器材的完好，如有损耗应及时补充；

　　·消防器材安放处必须有明显的标记；

　　·消防器材的设置地点以方便使用为原则；

　　·工作人员必须熟悉消防器材的使用方法；

　　·不得随意变更消防器材放置位置；

　　·仓库和油漆房以及木工房照明应尽可能使用低压水银灯，使用白炽灯时功率不得超过60 瓦，并应有良好的通风，严禁使用碘钨灯；

　　·存放汽油及柴油或其它易燃气体的室内应用防爆灯，开关设在室内；

　　·漆类等易燃品由专人保管，并远离火源及热源；

　　·一旦发生火警应立即向消防部门报告。

篇5：小区办公楼灭虫工作扣分制度

　　小区、办公楼灭虫工作扣分制度

　　为有效保证区内的灭虫卫生质量达到高标准，特向公司（乙方）提出灭虫卫生质量验收合格标准及采用灭虫工作计分制度，公司必须认真履行，并派驻一名主管协助管理中心（甲方指定）一起对区内灭虫工作、灭虫人员进行监督、检查，并办理灭虫工作的验收、签证手续。在检查过程中，公司如出现工作人员未按合同的规定作业或工作出现疏忽，灭虫质量未达标准，甲方管理中心将按扣分标准，在评估公司工作能力、实效的基础上扣除相关分数，每月按公司所得分数，结合本制度的规定计付报酬：

　　1、对公司进行计酬与计分方式：

　　计分的总分为100分，分数为95分以上（含本数）可得当月全额灭虫服务费。分数为95分以下（不含本数）的，凡在《灭虫服务工作范围及工作细则》和《灭虫服务人员要求》的规定内容中每扣一分，将扣除当月灭虫服务费元。按这样计算，累计一个月得出公司的当月结算灭虫服务费。

　　2、根据制定出来的灭虫扣分标准，甲方物业助理按合同约定的时间对小区/办公楼公共区域的灭虫工作进行验收，并计算应扣的分数，上报甲方管理中心经理。

　　3、甲方物业助理应做到尽职巡查其管辖区的灭虫工作，如发现小区/办公楼局部灭虫未达标准，应及时通知公司进行整改。

　　4、每月甲方管理中心经理根据物业助理定期上报的扣分分数额进行累扣，而得出公司该月的扣分数额，并通知公司。

　　备注：如甲方管理中心要求加急的灭虫项目，应提前一天通知公司派人员灭虫（费用另议）。