连云港市业主大会和业主委员会指导规则（2011）

　　连住房发[20**]5号

　　关于印发《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各县、区住建局、开发区建设局、市物业管理协会、各业主委员会、各物业服务企业：

　　为贯彻《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一一年元月十一日

　　连云港市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章总则

　　第一条为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规程。

　　第三条物业所在地的县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和监督，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督工作。

　　第四条业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。

　　第五条建立住宅小区物业管理联席会议制度。

　　联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会(或业主)与物业服务企业(或房地产开发企业)、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。

　　联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，社区居委会、业主委员会和物业服务企业参加。联席会议可以邀请房产、公安、城管、工商、环保等相关部门参加。

　　第六条社区居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。

　　第七条县、区房地产行政主管部门应当建立培训制度，组织社区居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。

　　第八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、社区居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。

　　第二章业主

　　第九条本规则所称业主，是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　两个以上所有权(共有产权)人，应自行确定并书面委托一名投票人。

　　暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。

　　第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权;

　　(二)监督物业服务企业履行物业服务(前期物业服务)合同;

　　(三)按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权;

　　(四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)制止侵害业主共同利益的行为;

　　(十一)认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼;

　　(十二)法律、法规规定的其他权利。

　　第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守物业服务(前期物业服务)合同的相关约定，按时足额交纳物业服务费用;

　　(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(三)遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(四)执行业主大会和业主委员会做出的决定;

　　(五)按照有关规定交纳专项维修资金，不足时应当续交;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第三章业主大会

　　第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十四条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十五条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十六条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并答复。

　　第十八条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

　　第十九条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第二十条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十一条业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第二十二条管理规约应当对下列主要事项规定：

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　第二十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项规定：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

　　(九)业主委员会换届程序、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第二十四条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十七条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第二十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十九条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　第三十条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第三十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第三十二条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第三十三条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第二十一条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十四条 业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第四章业主委员会

　　第三十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)本物业区域内的业主;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为;

　　(四)本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职;

　　(五)遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用;

　　(六)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力;

　　(七)具有一定的组织能力;

　　(八)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

　　(九)具备必要的工作时间。

　　第三十六条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　第三十八条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十九条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第四十条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第四十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　第四十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第四十三条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议的决定，应当有参会委员的签字确认，并自决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十四条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　第四十五条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

　　使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担。

　　第四十七条业主委员会的活动场所，可在物业管理用房中安排，业主委员会不得随意占用物业管理用房。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在物业管理用房中统筹考虑，合理安排业主委员会的活动用房;原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

　　第四十八条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第五十条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第五十一条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第五十二条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第五十三条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第五章指导和监督

　　第五十四条物业所在地的县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第五十五条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

　　第五十六条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　第五十七条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十八条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　第五十九条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第六十条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第六十一条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第六十二条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第六十三条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第六十四条 业主大会、业主委员会的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

附则

第六章

　　第六十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

　　第六十七条本规则自发布之日起施行。原《连云港市业主大会指导意见》同时废止。

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篇2：无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则（2019）

　　锡政办发[20**]17号

　　市政府办公室关于转发市住房城乡建设局无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则的通知

　　各市(县)、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

　　市住房城乡建设局《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》已经20**年12月27日市政府第42次常务会议审议通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　(此件公开发布)

　　无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则

　　市住房和城乡建设局

　　总则

　　第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。

　　市(县)、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。

　　街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举;及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉;会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷;开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。

　　第七条街道办事处(镇人民政府)应当会同市(县)、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的;

　　(二)业主委员会选举、换届过程中出现问题的;

　　(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;

　　(四)提前终止物业服务合同的;

　　(五)物业服务企业退出和交接过程中出现问题的;

　　(六)需要协调解决其他物业管理问题的。

　　街道办事处(镇人民政府)负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

　　第二章业主大会

　　第一节业主

　　第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。

　　第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

　　第二节一般规定

　　第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

　　第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

　　业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。

　　本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

　　第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十五条业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;

　　(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案;

　　(六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)决定专项维修资金筹集使用、管理事项;

　　(八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;

　　(九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;

　　(十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;

　　(十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;

　　(十二)有权撤销业主委员会作出的决定;

　　(十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

　　决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。

　　第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式(委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理);

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　(一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期;

　　(九)业主委员会换届选举、补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准;

　　(十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;

　　(十二)经营性收益使用和分配的具体办法;

　　(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第三节首次业主大会会议筹备

　　第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

　　第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关文件资料。

　　第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。市(县)、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

　　筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。

　　第二十一条街道办事处(镇人民政府)应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

　　(一)确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%;

　　(二)依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告;征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于15日;

　　(三)组织建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会派员参加筹备组;

　　(四)筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任，也可由街道办事处(镇人民政府)指定筹备组其他人员担任;

　　(五)拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处(镇人民政府)提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处(镇人民政府)负责协调解决，并作书面回复;

　　(六)街道办事处(镇人民政府)可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作;

　　(七)公示结束后，报市(县)、区物业管理行政主管部门备案;

　　(八)筹备组经市(县)、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;

　　(九)筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字;

　　(十)筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。

　　第二十二条筹备组工作原则如下：

　　(一)筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

　　(二)筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意;

　　(三)筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”;

　　(四)筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处(镇人民政府);

　　(五)筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认;

　　(六)筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处(镇人民政府)应当另行确定筹备组组长。

　　第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

　　(一)草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。

　　(二)统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

　　(三)确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单;拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。

　　(四)制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。

　　(五)首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单。

　　(六)确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。

　　(七)确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举;如需回避的，则增补筹备组成员。

　　(八)将上述一至七项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见建议的，筹备组应当予以签收。

　　(九)汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

　　第四节 首次业主大会会议的召开

　　第二十四条首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。

　　首次业主大会会议内容包括：

　　(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举产生业主委员会委员、候补委员;

　　(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十五条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处(镇人民政府)确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。

　　超过期限，且未得到街道办事处(镇人民政府)确认的，街道办事处(镇人民政府)应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。经确定无法继续召开的，由街道办事处(镇人民政府)公告首次业主大会筹备组解散。

　　第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补;第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。

　　第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选;候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委员会委员人数仍未达到5人以上的，本次业主大会召开失败。

　　第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处(镇人民政府)。再次筹备失败的，街道办事处(镇人民政府)根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。

　　第二十九条首届业主委员会首次会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

　　第五节 业主大会会议

　　第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主参加。

　　第三十一条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。

　　第三十二条采用业主代表大会形式的，应当以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位，推选一到三名业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。

　　第三十三条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。

　　召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。

　　第三十四条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见;表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。

　　业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。

　　第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：

　　(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;

　　(二)会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。有条件的可以在主要媒体上公告;

　　(三)表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告;

　　(四)业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。

　　第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

　　采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

　　第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

　　(一)业主到会并在会议签到表上确认;

　　(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

　　(三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

　　业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

　　第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第四十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　第四十一条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人行使投票权。

　　第四十二条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会委员的选举。

　　已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。

　　第四十三条召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。

　　街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。

　　第四十四条业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档;其中社区居(村)民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居(村)民委员会书面记录并存档。

　　业主委员会应当在业主大会结束后7日内，将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于10日，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六节 业主大会定期会议和临时会议

　　第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。

　　第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。

　　属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。业主委员会和社区居(村)民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。

　　第三章业主委员会

　　第一节业主委员会的产生和职责

　　第四十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第四十八条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

　　(一)违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的;

　　(二)违*纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;

　　(三)参与*组织，或者非法组织参与集体*，影响社会稳定的;

　　(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

　　(五)采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;

　　(六)在本小区物业服务企业工作，应当回避的;

　　(七)拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;

　　(八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;

　　(九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;

　　(十)法律法规规定的其他情形。

　　第四十九条推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、年龄结构互补，以及委员的代表性和广泛性。

　　引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。

　　鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任。

　　第五十条业主大会筹备组或者业主委员会换届工作筹备组应当对参选业主委员会委员的人选进行甄选，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会进行选举。

　　第五十一条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

　　候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。

　　第五十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期为三到五年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

　　第五十三条首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内，由街道办事处(镇人民政府)组织召开第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他委员分工。

　　第五十四条业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)根据业主大会决定，聘请专职财务人员、法律顾问;

　　(九)协助街道办事处(镇人民政府)换届改选工作组对业主委员会的换届改选;

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第五十五条业主委员会应当按照规定的时间、时限向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费标准;

　　(四)根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员名单;

　　(五)利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

　　(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二节业主委员会备案

　　第五十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录和会议决定;

　　(五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项;

　　(六)其他应当提供的材料。

　　对符合规定的，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当予以备案;对手续不齐全的，应当告知理由，并指导业主委员会按照要求完善备案材料。

　　业主大会、业主委员会以及管理规约和业主大会议事规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。

　　第五十七条市(县)、区物业管理行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

　　业主委员会持备案证明、印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。

　　印章内容应当包括任期时限，印章所刻名称应当与经依法批准的物业名称保持一致。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会办理印章印模留存手续。

　　第五十八条使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议决定。

　　使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议决定。

　　第五十九条业主委员会完成备案后，市(县)、区物业管理行政主管部门应当对业主委员会成员进行物业相关知识培训。

　　第三节业主委员会会议制度

　　第六十条业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当召开业主委员会会议。

　　第六十一条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经业主委员会1/2以上的委员同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第六十二条召开业主委员会会议时，可以邀请社区居(村)民委员会参加;重大事项可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门参加。

　　住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。

　　第六十三条业主委员会会议涉及提请业主大会讨论事项的，应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议作出决定的，应当于5日内将决定内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第六十四条业主委员会应当建立工作档案。

　　工作档案由专人保管，主要包括以下材料：

　　(一)《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;

　　(三)业主委员会选举及备案资料;

　　(四)业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况;

　　(五)业主及业主代表名册;

　　(六)业主意见和建议;

　　(七)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(八)各项公告、通知、决定、抄报等记录。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将工作档案、印章及其他属于全体业主所有的账物交给新一届业主委员会。

　　第六十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则，每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第六十六条两个以上物业管理区域共用设施设备的，应当建立业主委员会共商会议制度。业主委员会共商会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门以及相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。共商会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，明确和解决共用设施设备的管理方式、维护成本分摊等事项。

　　第四节业主委员会委员资格的终止

　　第六十七条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

　　(二)丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;

　　(三)住宅项目，连续一年以上不在本物业管理区域内居住的;

　　(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十八条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

　　(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

　　(四)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

　　(五)不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(六)违反法律法规、管理公约，挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等严重侵害全体业主合法权益的;

　　(七)鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的;

　　(八)业主大会议事规则规定的其他情形。

第六十九条罢免业主委员会委员、候补委员资格的，按照下列程序进行：

　　(一)经业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会进行罢免;

　　(二)由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会提议，提请业主大会进行罢免;

　　(三)议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会直接罢免。

第七十条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。

　　不再担任业主委员会委员的，应当自不再担任之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。拒不移交的，业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安机关协助移交。

　　第五节业主委员会补选、重选和换届选举

　　第七十一条业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进行补缺。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补;未设立候补委员的，业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。

　　业主委员会主任或者副主任缺员的，应当在业主委员会委员中重新选出主任或者副主任，并向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门办理变更备案。

业主委员会出现下列情形的，

第七十二条街道办事处(镇人民政府)应当组织

　　(一)业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的;

　　(二)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递补后人员不足规定总数1/2，业主委员会依法停止工作的;

　　(三)业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处(镇人民政府)督促其履职仍未履职的;

　　(四)物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处(镇人民政府)督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域无人管理的;

　　(五)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十三条业主委员会成立后，出现下列情况应当启动换届选举：

　　(一)业主委员会自然任期届满前3个月;

　　(二)管理规约、议事规则规定的其他情形。

　　第七十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当按照规定成立换届工作筹备组。换届工作筹备组不需要建设单位参加，其他成员参照首次业主大会筹备组产生。换届工作筹备组应当按照规定组织新一届业主委员会选举。

　　第七十五条自换届工作筹备组产生至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，并协助换届工作筹备组工作，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。但原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第七十六条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起30日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安派出所协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定备案。

　　第六节业主委员会工作经费及经营性收益管理

　　第七十七条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员和财会人员津贴，法律顾问薪酬等按照业主大会议事规则的规定执行。

　　第七十八条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。

　　经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员会

　　自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独设账。

　　第七十九条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设经营性收益账户。

　　开设经营性收益账户的，业主委员会应当持业主委员会备案证明材料、社区居(村)民委员会证明、业主委员会主任身份证号及联系电话等材料，向银行申请开设账户。

　　经营性收益账户不得以个人名义开设。

　　第八十条经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　业主委员会根据议事规则使用经营性收益时，应当通过业主委员会会议审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。

　　经营性收益应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。

　　第八十一条经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查;每半年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。

　　第八十二条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第七节物业服务企业的选聘、续聘和自行管理

　　第八十三条业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

　　第八十四条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

　　第八十五条采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

　　第八十六条重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

　　业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

　　第八十七条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定：

　　(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

　　第四章指导与监督

　　第八十八条市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。

　　第八十九条街道办事处(镇人民政府)应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作;并对管理规约、业主大会议事规则等重要文件草案加强指导监督。

　　第九十条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

　　第九十一条业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。

　　业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

　　第九十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门咨询，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当进行调查，并向业主作出书面答复。

　　第九十三条对物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第九十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，市(县)、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十五条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　第九十六条业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。

　　第九十七条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)申请责令其限期召开;逾期仍未组织召开的，由街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门指导、协助社区居(村)民委员会组织召开。

　　第九十八条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。

　　印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到市(县)、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。

　　第五章附则

　　第九十九条本规则中管理规约、业主大会议事规则以及相关文件、表格的示范文本由无锡市住房和城乡建设局负责制定。

　　第一百条本规则自20**年5月1日起施行。

篇3：常州市业主大会和业主委员会指导规则(2013)

　　关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各有关单位：

　　现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。

　　常州市住房保障和房产管理局

　　20**年7月30日

　　常州市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章　总 则

　　第一条

　　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。

　　第二条

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三条

　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第四条

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条

　　业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条

　　物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

　　第二章　业主大会

　　第七条

　　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第八条

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第九条

　　业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十条

　　符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十一条

　　具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)已筹集的专项维修资金清册;

　　(八)其他有关的文件资料。

　　第十二条

　　符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十三条

　　首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第十四条

　　首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　第十五条

　　业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。

　　业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　第十六条

　　筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。

　　第十七条

　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十八条

　　业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十九条

　　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第(六)、第(七)款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。

　　第二十条

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十一条

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十二条

　　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第二十三条

　　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十四条

　　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　第二十五条

　　业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第二十六条

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第二十七条

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。

　　第三章　业主委员会

　　第二十八条

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十九条

　　业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十条

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员和业主代表名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第三十一条

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十二条

　　业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十三条

　　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十四条

　　业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况;在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。

　　第三十五条

　　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　第三十六条

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十七条

　　业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，并告知社区居(村)民委员会。

　　第三十八条

　　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　第三十九条

　　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

　　使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十条

　　业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居(村)民委员会。

　　第四十一条

　　有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(三)丧失民事行为能力的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十二条

　　业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，应按业主大会议事规则予以罢免：

　　(一)不履行职责的;

　　(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;

　　(三)拒不履行业主义务的;

　　(四)侵害他人合法权益的;

　　(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

　　第四十三条

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十四条

　　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十五条

　　业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。

　　第四十六条

　　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第四章　指导和监督

　　第四十七条

　　物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第四十八条

　　具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

　　第四十九条

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第五十条

　　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十一条

　　业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　第五十二条

　　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五十三条

　　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十四条

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十五条

　　不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民政府)组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十六条

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十七条

　　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十八条

　　街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第五章　附　则

　　第五十九条

　　业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

　　第六十条

　　本规则自20**年9月1日起施行。《常州市业主大会和业主委员会工作指导规则(试行)》(常房发〔20**〕37号)同时废止。

篇4：毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见(2017)

　　关于印发《毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见》的通知

　　(毕市住建[20**]240号)

　　各县(区)住建(房产、规划建设)局、各街道办事处：

　　为认真贯彻落实《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和市委办《关于成立毕节市全面推进城市社区建设领导小组和对有关工作进行分解安排的通知》(毕委办字〔20**〕51号)文件精神，进一步做好我市业主委员会的指导工作，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐毕节和“五城同创”的建设。现将《毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见》印发给你们。请你们根据《指导意见》按照毕委办字〔20**〕51号文件要求开展好各小区业委会建设工作，完成20**年住宅小区全部建立业委会的目标。在实施过程中有何新情况新问题，请及时向我局反馈。

　　20**年12月22日

　　毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见

　　为加强物业小区业主大会和业主委员会建设，有效发挥业主委员会作用，使之成为业主与物业服务企业之间联系的桥梁纽带，成为监督业主和物业服务企业履约、维护业主合法权益的自治组织，成为街道和社区管理好小区的重要助手，社区党组织与居委会的补充和延伸、和谐毕节与维护社会稳定的重要抓手、“五城同创”的重要基石。根据《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和市委市政府《关于全面推进城市社区建设的实施意见》(毕党发〔20**〕14号)精神，结合我市实际，特制定业主大会和业主委员会工作指导意见：

　　一、统一思想　提高认识

　　随着城市化进程的加快，城市面貌发生了前所未有的变化，人民群众对美好生活的向往给物业管理工作提出了更高的要求，小区物业管理在城市管理以及构建和谐社会中发挥的作用越来越大，是衡量城市管理、社会治理、文化建设的重要指标，业主大会和业主委员会的建设是其中最重要的组成部分，各县区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇)、社区居委会要充分认识其重要性，进一步统一思想，从加强基层组织建设的高度，按照“物业行政主管部门指导、街道办事处领导、社区参与和监督、企业服务与配合、业主自治、管理规范”的原则，加强小区业主大会和业主委员会建设管理，协调处理好小区矛盾纠纷，切实维护社会稳定。

　　二、工作职责

　　(一)物业主管部门职责。严格按照《贵州省物业管理条例》等相关法规之规定，由县级物业行政主管部门负责对本辖区范围内业主大会、业主委员会的组建和日常运行工作及程序进行业务指导和监督管理，对街道办事处组织选举的业主委员会进行备案。

　　(二)街道办事处(乡镇)职责。按照《贵州省物业管理条例》第六条、第二十二条等相关规定，负责业主大会、业主委员会的筹建、换届改选和日常运行的具体组织、指导和监督工作，负责协调解决辖区内小区管理中存在的问题和矛盾纠纷。

　　(三)社区居委会职责。按照《贵州省物业管理条例》第六条之规定协助街道办(乡镇)开展物业管理相关工作，负责对业主委员会工作进行指导和考核，对小区物业管理事项及日常运行情况监督检查，对未成立业主委员会的小区代行业主委员会职责。

　　三、业主大会和业主委员会建设

　　规范业主大会与业主委员会建设，把小区业主委员会建设成为办事处、社区联系与服务居民(业主)的桥梁和纽带。既不能让小区业主委员会成为自发的非法组织，也不能挫伤小区业主委员会民主自治和无私奉献的积极性。

　　街道办(社区居委会)主动管理

　　街道办(社区居委会)要将小区业主委员会组建纳入基层组织建设管理，对辖区内业主委员会成立情况做到详细掌握。对新入住小区，要及时主动和建设单位、物业服务企业对接入住情况，达到《贵州省物业管理条例》第二十一条规定的条件后，街道办(社区居委会)要指导小区业主提出申请，主持成立筹备组并开展筹备工作，召开业主大会，选举业主委员会，并指导其履行小区管理职责。

　　对已成立业主委员会小区，要对其工作情况进行考评;对还没有成立业主委员会小区，及时采取有效措施，召开业主大会，对一时无法成立的，根据《业主大会和业主委员会指导规则》由社区居委会代行业主委员会职责。

　　(二)首次业主大会筹备

　　符合召开首次业主大会条件的小区，街道办(乡镇)在收到业主提出筹备业主大会书面申请后及时组织、指导成立首次业主大会筹备组并开展相关筹备工作。

　　1、合理划分物业管理区域

　　对规模较大的物业小区，为方便实施物业管理，可按《贵州省物业管理条例》第十条和第十二条之规定，配套设备设施能够分割独立使用的，由开发建设单位或业主向物业行政主管部门提出申请划分为不同的物业管理区域，分别成立业主大会。

　　对建筑规模较小的老旧小区，为方便实施物业管理，街道办或社区居委会可会同物业行政主管部门，征求相关业主的意见后，将几个相邻的部分划分为一个物业管理区域，成立一个业主大会，对该区域实施物业管理。

　　2、业主委员会成员条件与审查

　　小区业主委员会受业主大会委托，肩负着选择和监督物业服务企业、管理和审核维修资金的使用、制定小区的维修改造计划，维护小区秩序、环境质量、反映小区大多数业主的意愿和要求等重任，其中涉及到相当多的政策法规与专业知识，要按照“有能力、敢担当、愿作为”的原则，确保“有思想、有时间、有精力”，挑选出素质好、有专业特长及法律知识的业主进入业主委员会为小区服务。

　　由街道办(社区居委会)负责对业主委员会成员进行严格审查，业主委员会委员、候补委员(包括候选人)应当符合《贵州省物业管理条例》第十六条、第三十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条之规定。选择遵纪守法、公道正派、乐于奉献、履职能力强、有时间、有精力的业主作为业主委员会成员候选人。有违法搭建、擅自改变物业使用性质、违章装修、占用消防通道或公共区域、无正当理由拒交物业服务费、损害公共利益等违规行为的业主，不得作为业主委员会成员候选人。

　　业主代表、业主委员会筹备组成员、业主监督委员会成员和换届改选小组成员，也应当符合上述条件。

　　3、业主代表、楼栋长的产生及代理

　　建设规模较大的小区业主大会可以幢、单元为单位推选业主代表，由业主代表参加业主大会的方式召开，业主代表的产生办法由《议事规则》和《选举办法》确定，但应符合《贵州省物业管理条例》第三十一条之规定，非经其所代表业主的书面委托(书面委托书应载明委托事项、委托权限及期限)，业主代表不能代理。

　　当业主代表所代表的业主数量和专有面积过半时，可作为幢、单元的楼栋长，代表本幢、本单元向社区居委会、业主委员会、物业企业反映本幢、本单元业主诉求。

　　4、业主委员会成员不能在多个小区任职。因时间和精力等原因，原则上业主委员会成员不能在多个小区任职，业主委员会主任或副主任，只能在一个物业管理区域任职。

　　5、建立业主委员会成员信用体系。探索建立业主委员会成员信用管理体系，将业主委员会主任、副主任和委员的工作情况量化为信用记分，街道办事处或社区居委会可通过采用信用分值评价等形式，加强对业主大会的日常指导和监督，定期公布辖区内业主委员会委员信用信息，作为业主委员会委员本人信用评价的重要参考。

　　6、加强业主委员会工作监督。社区居委会对业主委员会工作履行监督职责，同时鼓励小区根据实际情况在选举业主委员会时同步选举监督委员会，具体事项由《议事规则》确定。监委会人数为不少于3人的单数，任期与业主委员会一致，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任监委会委员。监委会可定期不定期召开会议，每次会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。监委会会同社区居委会主要履行以下工作职责：一是审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划;二是审查业主委员会财务状况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，工作经费的收支情况等;三是列席业主委员会会议，对业主委员会决议的事项提出质询或者建议。监督业主委员会执行业主大会决定和决议，对业主委员会及其成员违反物业管理法规、业主管理规约和业主大会议事规则的，予以否决或提议召开业主大会审议;四是对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正，或向业主大会提出罢免建议;五是就监委会或者监委职权范围内的事项可以向业主大会会议提出议案;六是发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;七是定期向业主大会报告监委会行使职权的情况并通告全体业主。

　　7、设立业主大会党支部、楼栋党小组，加强组织监督。为加强小区各类事务的管理和监督，在业主监督、业主监督委员会监督的基础上，设立小区业主大会党支部和楼栋党小组，加强组织监督。党支部委员与业主委员会、监委会委员可交叉任职。

　　8、鼓励交叉任职。鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会干部参选所在物业管理区域的业主委员会委员。根据市委市政府《关于全面推进城市社区建设的实施意见》(毕党发〔20**〕14号)精神“社区按照1500户-3000户规模设置”，住宅小区规模符合社区设置条件的，可直接在住宅小区设立社区，鼓励小区业主委员会与社区居委会交叉任职，楼栋长兼任居民小组长。

　　9、公告公示。街道办接到业主成立业主大会的申请后60日内完成筹备组组建工作，其中接到申请后10日内在物业管理区域内公告推选筹备组成员相关事项，公示期不少于7日。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、社区居委会代表等组成，人数为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由街道办事处代表担任。街道办事处在确定筹备组成员后3日内在物业管理区域内公示筹备组成员名单，公示期不少于7日。业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议，会前15日应书面在物业管理区域内公告以下内容：一是业主大会召开公告;二是业主清册;三是《业主管理规约》草案;四是《业主大会议事规则》草案;五是《业主委员会(业主监督委员会)选举办法》草案; 六是候选人名单;七是《业主大会表决规则》。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　(三)召开业主大会会议

　　1、业主大会会议召开方式

　　小区业主参与业主大会是行使权利、履行义务的主要途径。业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议采用书面征求意见形式的，选票、表决票主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收。如确需采取按照邮寄方式送达的，应当由2名以上筹备组或者街道办(社区居委会)的工作人员共同负责邮寄，并在物业管理区域内公告邮寄和送达情况。

　　2、业主大会表决方式和顺序

　　业主大会会议采用记名投票方式表决，选票、表决票应载明候选人情况或表决事项，并有投票业主姓名、房号、专有面积等栏目。

　　业主大会先对《业主大会议事规则》(草案)、《业主管理规约》和《业主委员会(业主监督委员会)选举办法》草案进行投票表决，通过后再选举业主委员会和业主监督委员会委员。

　　投票结束后，应及时统计参与投票的业主人数和专有面积，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布选举结果，并将业主大会决议内容在物业管理区域内公示公告，公示期限不得低于7日。

　　业主大会选票及表决票应作为永久性资料保存，由街道办(社区)或业主大会指定专人负责保管。

　　(四)业主委员会备案

　　依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当在30日内向街道办和县区物业行政主管部门办理成立和换届备案手续。

　　已办理备案的业主委员会名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在30日内向原备案机关办理变更备案手续。

　　业主委员会的组建、换届有违反法律、法规和相关规定的，由原备案机关予以撤销备案。

　　(五)业主委员会成员资格终止

　　除《贵州省物业管理条例》第四十二条和《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条之规定外，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定程序终止或根据《管理规约》、《议事规则》规定自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告，业主委员会不公告的，由社区居委会或街道办进行公告：一是挪用、侵占专项维修资金或业主委员会办公经费的;二是非法索取、收受物业服务企业、他人利益或牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益;三是违法违章搭建、擅自改变物业使用性质、违章装修、占用消防通道或公共区域、无正当理由拒交物业服务费、损害公共利益等侵犯本物业管理区域内其他业主合法权益和公共利益的行为;四是本人或其利害关系人成为本物业管理区域内物业管理人员，为物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的;五是非法组织参与集体*，影响社会稳定的;六是擅自泄露业主信息或将业主信息用于与物业服务无关的活动的;七是无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;八是管理规约、议事规则规定的其他情形;九是业主满意度评价达不到标准的;十是法律法规规定的其他情形。

　　除以上情况，任何人和任何组织不得随意终止业主委员会成员资格。

　　四、业主委员会的日常运作

　　(一)定期召开业主委员会会议和业主大会会议

　　业主委员会应根据业主大会议事规则定期召开业主委员会会议，按业主大会的授权决定小区各项事务，表决时业主委员会主任、副主任和其他成员均有同等的表决权，未经业主大会授权，业主委员会及其任何成员不得以业主大会或者业主委员会的名义，擅自越权决定物业管理事务。业主委员会会议应允许业主或业主代表旁听。

　　业主委员会应根据业主大会议事规则定期召开业主大会，会前要明确议事内容并公告小区全体业主，召开业主大会会议时，业主委员会要明确会议议程，议事过程要作书面记录并存档;业主大会会议作出决定后，要及时在小区内公告。

　　(二)《业主大会议事规则》和《管理规约》

　　《业主大会议事规则》是业主大会运行应当遵循的规则，它就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、任期以及权限等事项作出约定。《物业管理规约》是业主依法订立的一种自我管理规约，规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　这些规约涉及全体业主的共同利益，在生效以后对本物业区域内的全体业主都有约束力。《业主大会议事规则》和《物业管理规约》能否在本物业区域内得到有效的贯彻落实，关系到小区能否形成良好物业管理秩序的关键。业主委员会和小区业主应当在小区日常管理工作和生活中依照规则、规约行使权利和履行义务。

　　(三)物业服务企业的选聘与监督工作

　　业主委员会应当为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，业主大会应当按下列程序选聘物业服务企业：

　　1、制定选聘方案。除业主大会决定续聘物业服务企业外，物业服务合同届满前3个月，业主委员会要结合物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要提出物业服务要求，通过征求业主意见，拟订物业服务企业选聘方案，并在物业管理区域公告。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用情况和管理实绩情况，物业服务收费内容和标准，物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　2、完善选聘方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善选聘方案。

　　3、通过选聘方案。业主委员会应当将选聘方案提交业主大会表决通过，并在小区内公告。

　　4、落实服务企业。业主委员经业主大会决定和授权，按选聘方案选聘物业企业，根据业主大会的授权与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

　　5、加强履约监督。业主委员会应积极履职，监督物业服务企业按照法定和约定职责履职，支持物业服务企业正当的管理活动。在物业企业发生违约侵权或有损业主权益的行为时，及时阻止并上报相关主管部门，维护业主合法权益。

　　(四)物业服务费

　　交纳物业服务费是每一位业主的义务，欠缴或拒交物业服务费实质上是侵害全体业主共同利益的行为。为保证物业服务企业按照合同的约定提供服务，使小区物业管理的各项工作顺利进行，业主委员会应当配合和帮助物业服务企业催缴物业服务费。

　　物业服务企业在履行好合同约定服务事项的前提下，要通过耐心工作催收物业服务费，对屡催不交费的业主，物业服务企业可以通过发律师函、民事诉讼进行催收，但不得以停水、停电、限制业主出行等方式催缴物业费。

　　(五)制度建设。

　　业主委员会要主动加强与社区的工作协调，接受社区、小区党组织的领导，做好本物业管理区域内的社会事务。同时制定物业的共用部位、共用设施设备的维修、车辆停放、房屋出租、房屋装修等公共事务规章制度并报业主大会决定，负责这些规章制度在小区的执行，在业主之间或业主与物业服务企业之间发生矛盾纠纷时，业主委员会应当及时协调、处理，化解矛盾，保证小区内部的和谐。建立业主委员会日常工作制度:一是建立定期报告制度，业主委员会要加强对政策法规的学习和宣传，定期向业主监督委员会和小区党组织报告工作情况。定期接待和听取业主对物业管理的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。要协调业主和物业服务企业之间的关系，督促业主依法履行义务，不断提高业主自我管理的能力。二是建立印章管理制度，业主委员会应当确定专人保管相关印章，并按照印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。三是建立档案管理制度，业主委员会应当将业主清册及联系方式、业主委员会备案材料、物业服务合同、维修资金收支情况清册、业主大会和业主委员会会议记录、纪要以及作出决定的书面材料，业主、使用人的书面意见、建议书以及与物业管理有关的往来文件等材料建档造册，并指定专人管理，确保资料完整;督促物业服务企业管理好本小区物业建筑安装图纸、地下管网、电气设备等档案资料，如该物业服务企业退出，要督促其完整移交。

　　(六)公共收益的管理使用

　　业主委员会应当在业主大会的监督下，会同物业服务企业共同管理好自己的家园，共同管好、使用好属于全体业主共有的公共收益(如小区地面停车收益、广告收益等)。要设立专门公共财务帐目，杜绝公共收益存于个人名下。公共收益可用于业主委员会工作经费、工作补贴、补充房屋专项维修资金和公共设施设备的建设和维护等。

　　公共收益的收支情况应按月或季度向业主公示，接受业主监督，业主监督委员会、小区党组织、街道办(社区居委会)要对小区公共收益的收取和使用进行监督。

　　(七)维修资金筹集和使用

　　对保修期满后物业设施设备的大修，业主委员会要在物业服务合同内与物业服务企业协商明确使用维修资金的条件，对共用部位和设施设备需要使用维修资金的，按物业行政主管部门的程序申报。当维修资金余额不足应缴额度的30%时，应及时召开业主大会或按《议事规则》约定筹集维修资金交到物业行政主管部门专用账户或自管账户。

　　五、工作保障

　　(一)办公场所保障

　　业主委员会办公用房应当按照《贵州省物业管理条例》第十三条之规定从物业服务用房中调剂，建筑面积10万方以下的，不得低下15平方米，建筑面积10万方以上的，不得低于60平方米。

　　(二)工作经费与工作补贴保障

　　业主委员会工作经费和工作补贴可以从公共收益中列支，通过小区公共停车位、广告位、公共部位出租等多渠道增加小区公共收益，没有公共收益或公共收益少的小区可从物业服务费里加收业主委员会工作经费和工作补贴，业主大会可确定是否需要专职业主委员会成员，专职与兼职成员的设置和工作补贴标准可通过《议事规则》约定。

　　(三)人员保障

　　街道办事处和物业行政主管部门要共同加强对业主委员会成员的培训，每年对辖区内业主委员会成员培训不少于1次，以提高其法律法规、业务知识和小区管理的水平，提升其履职能力。

　　(四)机制保障

　　1、建立业主委员会评价与更换机制

　　每年由社区居委会组织业主委员会向全体业主作详细工作报告，接受后者评议打分，80分以上鼓励，70分以上劝勉，60分以上警告，60分以下集体辞职，提请街道办事处组织重新召开业主大会改选。

　　由社区居委会定期对业主委员会成员进行工作考核和组织业主评价，考核不合格或评价满意度低于60%的的委员及时按程序终止其业主委员会委员资格，并按得票多少由业主委员会候补委员替补。

　　2、建立业主委员会工作监督机制

　　由业主监督委员会、小区党组织和社区居委会负责对小区业主委员会日常工作进行监督，有违反相关法律法规、业主管理规约或损害业主利益的，督促及时改正。

　　3、建立沟通协调机制

　　一是建立多部门物业管理联席会议制度。由街道办事处、社区居委会负责人组织，召集相关职能管理单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，全力做好矛盾纠纷化解工作。二是建立小区内各利益群体沟通机制。在每个住宅小区设立服务站，建立以社区居委会为召集人的开发单位、物业企业、业主委员会(业主代表)多方沟通机制，定期召集各方就小区存在的问题进行沟通和协调处理。

　　4、建立业主维权机制

　　业主认为物业服务企业或业主委员会及其成员损害其合法权益或不履职的，可向业主监督委员会、小区党组织、社区居委会、街道办事处及物业行政主管部门投诉，经查实后责成其限期整改，未整改或整改不到位的，由业主监督委员会、小区党组织、社区居委会、街道办按程序终止业主委员会相关委员资格或组织重新选举业主委员会，由物业行政主管部门将其行为记入信用档案。

　　附件：业主委员会建设示范文本

　　毕节市住房和城乡建设局

　　20**年12月21日

篇5：《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义

今年3月18日,*深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。 根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。

业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”

业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。

在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。

比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。

《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。

行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。该条规定:

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:

(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

而对业主权利的直接限制,也是随处可见。

比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。

比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。

据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民

事领域,公权擅自扩张到私域。二是行政权力擅自限制乃至剥夺属于公民权利范畴的业主权利。这严重违反了《行政许可法》。如果按照常规,走立法程序,提交人民代表大会表决,其结局不问可知。但是,深圳市有关部门却不走立法程序,绕开人民代表大会,干脆以政府文件的形式来实现,以政府单方面命令的形式来实现。

也就难怪一些住宅局官员和物业公司负责人会扬眉吐气:“嗨,终于把他们管起来了。”

扬汤止沸

为什么必须把业主大会和业主委员会管起来呢?深圳市有关部门当然有其隐衷。

深圳是中国物业管理的发源地。20多年的历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招投标;造就了一批全国知名的物业管理专业公司;涌现了一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。迄今,深圳仍然是全国物业管理覆盖率最高的城市,其物业管理覆盖率达到95%,超过北京、上海等城市。应该说,在实践与探索住宅区物业管理体制方面,深圳功莫大焉。但也正因为深圳的物业管理发端最早,物业管理的深层次问题在深圳也就爆发最早,积累最多。特别是近几年,由于改革乏力,物业管理体制严重滞后,造成物业管理企业与业主地位普遍倒置,业主私有物业产权受到非法侵害的现象普遍存在,业主与物业管理企业关系普遍紧张,业主群体性维权事件因此连绵不绝。

最典型的维权事件发生在振业景洲大厦。该小区入住不久,即有数百户业主起诉地产商违约,获赔金额近1000万元。20**年3月15日,该小区又创立了中国第一个房产业主维权网站——“景洲315”,有学者称这是“吹响了中国房产消费者网上维权的号角”。该小区业主委员会主任邹家健则因带领业主维权,被地产商以“名誊侵权”为由起诉,索赔额高达1000万元,开创了地产商向消费者个人索赔金额的全国之最。20**年9月,景洲大厦再度首开先河,由业主投票炒掉了地产商属下的物业公司。20**年10月,景洲大厦率先执行国家《物业管理条例》,由业主自主投票,选聘新的物业管理公司。行政主管部门大为光火,判为违规,责令限期整改。业委会拒绝整改,冲突至此升级,行政主管部门采取断然措施,宣布罢免邹家健的业委会主任、委员职务,创造了全国第一个行政主管部门用红头文件罢免群众自治组织负责人的案例,轰动一时,引起媒体和法律专家的广泛质疑和批评。罢免令同时遭到业主抵制,罢免令下达不足一月,业主再度推选邹家健为该小区业委会委员、主任,邹家健任此职直至今日。通过依法维权、理性维权,景洲大厦业主成功地讨回了公道,成为深圳业主维权大潮中的一面旗帜。在景洲大厦的传奇故事的激励下,业主维权在深圳更趋高涨。开发商、物业管理公司、行政主管部门则成为维权锋芒的主要指向。

诚如一位社会学者所指出的,住宅区冲突与纷争的焦点主要集中在以下几个方面:

1.开发商房产欺诈。如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。
2.物业管理公司违反物业服务合同,侵犯业主自治权。包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。
3.行政主管部门行政不

作为或者行政干预失当。例如,不指导召开业主大会、对业主委员会选举结果不予备案、对业主大会决议不予认可、随意撤换业主委员会成员、操纵物业招投标、更改市政规划、违规拆迁等。实践中,一些行政主管部门知道自己并不能直接否定业主决定物业管理事务的实体权利,因此往往通过程序性规则来控制业主自治组织的活动。

据统计,20**年度,深圳市各类物业管理投诉高达1500件(次)。该年度深圳市消协受理了商品房投诉468起,投诉热点之一也是物业管理。而去年的一次民意调查更显示,深圳市超过一半的业主对物业管理现状不满。可见深圳市物业管理体制的深层次问题并没有得到实质解决。20**年初,40多名来自深圳多个小区的业主和业委会成员聚会,强烈要求结束深圳物业管理“一市两制”的局面,在深圳适用国家《物业管理条例》;并就成立“业主委员会联合会”事宜进行了磋商。

业主维权的风起云涌,一方面固然提示着业主时代必然来临的趋势,但另一方面,也提示着深圳物业管理进入了高风险期。无论是开发商还是物业管理企业,普遍对这样的高风险期缺乏思想准备,因此普遍缺乏承受能力。“把业主和业主委员会管起来”,就成了开发商和物业管理企业的普遍要求。最要紧的是,对这个问题的认识,政府主管部门与开发商、与物业管理企业保持了惊人的一致。在对深圳某媒体发表的一次讲话中,深圳市主管部门某官员就公开指责“少数业主委员会”“放大自己的声音”,企图“实现所谓私有财产的政治诉求”。

经过开发商、物业管理企业和行政主管部门的联手运作,“把业主和业主委员会管起来”成了不可避免的结局。

*过后的思考

有关人士指出,如果说当年深圳有关主管部门罢免邹家健还只是个别的偶然事件,那么,在《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台之后,有关主管部门有权随时罢免业主委员会主任乃至罢免整个业主委员会,无疑已构成制度安排。尤其重要的是,地方政府绕开国家法律,绕开民意,采取“霸王硬上弓”的强悍手法自我授权、自我扩权,限制乃至剥夺公民权利,这不可能不激起舆论的强烈反应。《南方都市报》、《南方周末》等多家主流媒体连续报道并发表评论,追问文件的合法性。北京多位专家亦从法律角度,对文件提出坦率批评。2月26日深圳近百名业主代表参与的学习座谈会,更是形成了要求撤销“指导规则”的长篇建议书,并于稍后报送广东省政府。《指导规则》在舆论上已困处围城;如此出师不利,实践效果如何自然也未可乐观。

由此突显出几个问题,是需要认真反思的。

第一个问题是如何看待深圳的特区地位问题。必须承认,深圳特区仅仅意味着经济特区,而不意味着法律特区,深圳特区不应该是国家法律的阳光照耀不到的地方。但这一点,深圳市有关部门的认识可能比较模糊。国家《物业管理条例》实施后,深圳市有关部门一直以所谓特区地位为由而拒绝在特区范围内执行,至今还在特区范围沿用十多年前制定的、早就落后于形势的《深圳特区物业管理条例》,造成“一市两制”的尴尬局面,人为地制造了不应有的法律上的冲突和现实中的冲突。现在出台的所谓《指导规则》,更是强化了这种法律上的冲突和现实中的冲突,殊为不智。特区不等于法律上的特权,这个意识不建立起来,深圳市的政府改革将难有突破。

第二个问题是政府的自我定位问题。必须承认,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一个主要原则,就是公正,也就是尽量照顾方方面面的利益,尤其尽量照顾到弱者的利益,因为弱者最缺乏自我保护能力。在与开发商、与物业管理企业的冲突中,业主无疑处于弱势地位。这种情况下,政府一方面应该保持超然和中立,一方面本来应该对处于弱势地位的业主有所倾斜,以保持双方力量的均衡,维护公正。不作此想,反而向开发商和物业管理企业一边倒,使自己客观上成了开发商和物业管理企业打压业主、维持其既得利益的挡箭牌,这样做的必然后果,是使政府从调停者、平衡者蜕化为冲突的直接当事方,是把矛盾从开发商和物业管理企业身上转嫁到政府身上,从而动摇公众对政府的信任,危及政府的公信力。如何尽可能地做公正的守护者而不是利益冲突中的当事者,弄清这一点也是政府改革必备的一个思想前提。

再就是政府的权力边界问题。政府只是受托机构,人民才是主权者。凡属于公民权利,非经人民自己的同意,任何受托机构不得以任何形式剥夺之、限制之。这应该是法治国家的基本常识。作为受托机构的政府,只应该保障公民权利,而无权自立规章限制乃至剥夺公民权利。

有关人士指出,《指导规则》*突显了深圳市政府有关部门改革思想的苍白。这些问题显然亟待解决。但业主与开发商、业主与物业管理企业的矛盾冲突也是迫在眉睫,这个问题又该怎么办呢?其实办法是现成的,关键不在有没有办法,关键只在风度,只在胸怀。一位业主在网上发表的如下议论,于此或许不乏警醒意味:

我们客观分析深圳市业主维权风起云涌的成因,就会很清楚地发现业主过激维权固然应该给予引导、约束、惩戒,但在房地产开发领域、物业管理领域存在的诸多恶习,使业主投诉无门,才是引发争端、影响社会安定、破坏社会和谐的根本原因,也才能更清晰地看到《指导规则》作用的局限性。解铃

还须系铃人,政府相关职能部门希望创造良好环境,构建和谐社会,就应该因势利导,通过在《指导规则》中增加物业管理必须招投标、发展商和物业管理公司必须脱钩等维护市场经济正常秩序的合理的硬性规定,来实现优胜劣汰、规范市场。通过市场这只看不见的巨掌扫除物业管理领域的暴利和占山为王的陋习,使之真正成为阳光产业。这才不至于头痛医头,脚痛医脚,徒劳无功。也才能实现为民执政,执政为民,为构建和谐社会打下稳固的基石。

也就是说,加快物业管理的市场化进程,让涉及物业管理的各种民事主体,在法律范围内自由博弈,政府只做物业管理领域的市场经济秩序的守护者,只做社会公正的守护者,这才是真正解决深圳市物业管理深层次问题的必由之路。