江苏省前期物业管理招标投标实施办法（2007）
《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》
江苏省建设厅
一、总则
第一条 为了规范本省前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 在本省行政区域内，建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业管理企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。
第四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位(包括分期建设、多公司建设)，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。
有下列情形之一的，经物业项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
(一)公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的;
(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的。
第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第六条 省建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。
县(市、区)级以上物业管理行政主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
二、招标
第八条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第九条招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标;招标人也可委托招标代理机构组织招标。
招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。
第十条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业管理协会网”或“江苏建设信息网”或项目所在城市物业管理行政主管部门指定网站发布招标公告;具体发布网站由招标人根据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及获取招标文件的办法。
第十一条招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设(名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期)、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况;
(二)物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求;
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求;
(四)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;
(五)物业服务内容(包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等)及服务标准;
(六)财务管理，包括对物业服务费(选择收费的包干制、酬金制或其他方式)和专项维修资金的使用管理;
(七)前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明;
(八)房屋质量保证文件和房屋使用说明情况;
(九)招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件;
(十)评标标准和评标方法，废标认定原则;
(十一)投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等;
(十二)招标人、中标人违约的责任;
(十三)招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等;
(十四)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十二条招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。
招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付;补偿标准可以根据投标人的投标评标得分，分档补偿。
第十三条住宅物业为主的项目招标人，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案：
(一)项目建设的土地、规划建设、施工许可等政府批件;
(二)招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)代理招标委托合同(适用委托机构代理);
(五)法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。
第十四条公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。
资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。
第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法;并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。
第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人;该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。
第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十九条招标人不得向他人透露可能影响公平竞争的有关招标投标的情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。
第二十一条通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售30日前完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。
三、投标
第二十二条本办法所称投标人是指投标资格合格，并响应前期物业管理招标、参与前期物业管理投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具备相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十四条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函;
(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);
(三)投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等;
(四)投标测算和投标报价;
(五)物业管理方案及其管理服务承诺;
(六)招标文件要求提供的其他材料。
投标文件应当依次按封面、目录、序言(或概要)、内容、附件的格式顺序编制装订。
第二十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点;招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人;补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照前款的规定送达、签收和保管。
第二十七条 投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理的，应当在前期物业服务合同中约定。
第二十八条 投标人不得弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
四、开标、评标和中标
第二十九条前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地负责招标备案审查的物业管理行政主管部门可派人到场进行全程监督。
第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条 开标由招标人或招标投标活动组织人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人代表查验投标文件加盖企业印鉴及密封的情况，也可以由公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、提供的主要服务内容及标准、投标报价和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。
开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。
第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。
招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
开标前，投标人提出要求评标委员会成员回避的，由评标委员会判定是否足以影响评标的公正性，并决定评委是否应当回避。
第三十三条 物业管理行政主管部门应当建立评标的专家名册。省建设行政主管部门建立的物业管理评标专家成员推荐名册，以公开方式供各地随机抽取使用。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十四条 评标委员会成员应当独立、认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十五条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。
第三十六条 评标方法一般应采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%;分项应考虑投标人诚信、投标文件、投标答辩等因素合理确定;其中投标人诚信评分权重一般应不高于20%;投标书评分权重一般应不低于50%;投标答辩评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%;采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。
第三十七条 曾获国家、省、市物业管理示范(优秀)项目，在管并保持称号的投标人，评标应给予相应优惠分值。
第三十八条 评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十九条 经评标委员会评审，一致认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以否决该投标;一致认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。
评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：
(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;
(二)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;
(三)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;
(四)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的;
(五)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见;判定废标的应当出具废标说明;并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。
第四十一条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。
第四十二条 招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。
第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。
第四十四条 中标人应当按照合同约定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标项目，也不得将中标项目支解后分别转让给他人。
中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性的专业工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的专营资格条件，并不得再次分包。
第四十五条 招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物业管理行政主管部门进行备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业服务合同等资料。
第四十六条 招标投标活动的所有参与人员未经招标文件或者投标文件的著作权人同意，不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件内容。
第四十七条 当中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本办法重新招标。
五、附则
第四十八条招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。
第四十九条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;对不同文本的解释发生异议的以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十一条单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人(政府机关或物业产权部门)通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。
第五十二条本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第五十三条本办法自20**年6月1日起施行。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理办法（2014试行）
关于印发《乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法》的通知
乌鲁木齐市物业监管办、各区(县)物业管理部门、市物业管理协会、各房地产开发建设单位、各物业服务企业：
为了适应我市物业管理服务市场化需求，确保物业服务招标投标活动公开、公平、公正的进行，依法保证招标投标活动当事人的合法权益。市住房保障和房产管理局根据有关法律、法规、政策规定，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对20**年《乌鲁木齐市物业管理招标投标管理试行办法》进行了修改、完善。制订了《乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中出现问题，请及时与我局联系。
附：《乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理试行办法》
乌鲁木齐市住房保障和房产管理局
20**年12月23日
乌鲁木齐市前期物业服务招标投标管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为了规范前期物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《乌鲁木齐市物业管理条例》等有关规定，制定本办法。
第二条 前期物业服务，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。
本市行政区域内的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业服务招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条 住宅物业建筑面积2万平方米(含)以上和非住宅物业建筑面积1万平方米(含)以上选聘期物业服务企业的应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅物业建筑面积2万平方米以下和非住宅物业建筑面积1万平方米以下，经物业所在区(县)房产行政主管部门批准，可以采用邀请招标或者协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四条 前期物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 市房产行政主管部门负责本行政区域内前期物业服务招投标活动的指导、监督管理和招标备案工作。各区(县)房产行政主管部门配合做好招投标管理工作。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务企业招标投标活动。
第二章 招 标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的物业建设单位。
第八条 前期物业服务招标由招标人依法组织实施。
第九条 前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要公共媒介上发布招标公告，并同时在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站发布招标公告，网站公告时间不应少于5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
第十条 招标人可以委托具有物业招标代理资格的机构组织实施招标事宜;招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
物业服务招标代理机构应当在招标人委托的范围内组织实施招标事宜，并遵守本办法对招标人及招投标活动的有关规定。
第十一条 承接和开展物业服务招投标业务的代理机构应当在市房产行政主管部门备案。
第十二条 招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;
(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)评标标准和评标方法;
(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(六)物业服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标文件可参照乌鲁木齐市物业服务招标文件(示范文本)编制。
第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报市房产行政主管部门备案：
(一)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证或房屋所有权证等(验原件、留复印件);.
(二)拟定的招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书;
(五)法律、法规规定的其他材料。
房产行政主管部门对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出，如发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十四条 招标文件应载明投标保证金的缴纳和承诺对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。
第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
(一)预审申请书格式和申请人须知;
(二)要求投标人提供的材料，包括物业服务企业的资质等级证书、营业执照等;
(三)要求投标人提供的业绩材料，包括业绩的证明材料、技术装备和财务状况等;
(四)要求投标人提供拟派项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等材料等。
第十六条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向预审资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
公开招标的投标截止时间或资格预审截止时间，投标人或资格预审合格的投标人少于3家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。
资格预审合格的投标人过多时，由招标人从中随机抽取不少于7家资格预审合
格的投标申请人参与投标。
第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，向市房产行政主管部门备案，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业服务项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式告知所有投标申请人。
第十九条 招标人不得向他人透露已设定的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十条 通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
(一)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(二)新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;
(三)非出售类的新建物业项目应当在交付使用90日前完成;
第二十一条 前期物业服务招标按以下程序进行：
(一)成立招标小组;
(二)进行成本测算;
(三)编制招标文件;
(四)向市房产行政主管部门备案;
(五)发布招标公告;
(六)资格预审;
(七)发售招标文件及有关图纸、相关资料;
(八)组织现场勘察;
(九)接受和收存投标书;
(十)组织开标;
(十一)评标、确定中标单位、签订合同。
第二十二条 因招标人原因终止招标的，招标人应当及时发布公告，或者以书面形式通知被邀请的或者已经获取资格预审文件、招标文件的潜在投标人。已经发售资格预审文件、招标文件或者已经收取投标保证金的，招标人应当及时退还所收取的资格预审文件、招标文件的费用，以及所收取的投标保证金及银行同期存款利息，给投标人造成损失的，由招标人依法承担相应责任。
第三章 投 标
第二十三条 本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十四条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函;
(二)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;
(三)物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺;
(四)对招标文件所列其他内容的陈述;
(五)招标文件要求提供的其他材料。
第二十五条 投标人应当向物业项目招标人交纳投标保证金。投标保证金不得超过年度物业服务费总额的2%。交纳的保证金应当在招标人与中标人签订书面合同后5日内，向中标人和未中标的投标人退还。
第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得相互串通或与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标企业的合法权益。
投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。
禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十九条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件预先确定的地点。
第三十条 开标由招标人或招标人委托的代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会设主任一名，在评标专家中抽号产生，具体负责评标工作。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十二条 招标人应当在开标3个工作日前，到市房产行政主管部门申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数和后备成员人数并填写申请表后，在工作人员的监督下由招标人随机抽取。
市房产行政主管部门应当在招标文件确定的开标时间前2个工作日，通知抽取的评标委员会专家成员。评标委员会成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。
第三十三条 市房产行政主管部门应当建立评标的专家库名册。
房产行政主管部门应当对进入专家库名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十四条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其它情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十五条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十六条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十七条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十八条 评标委员会根据本办法否决投标文件后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，评标委员会完成评标后，应当向招标人
提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
(一)评标委员会成员名单;
(二)开标记录;
(三)符合要求的投标一览表;
(四)否决投标情况说明;
(五)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;
(六)经评审的价格或者评分比较一览表;
(七)经评审的投标人排序;
(八)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;
(九)澄清、说明、补充事项纪要;
评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第三十九条 下列情形之一的，评标委员会应当否决其投标：
(一)投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字;
(二)投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件;
(三)同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外;
(四)投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价;
(五)投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应;
(六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。
第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第四十一条 招标人应当在评标结束后3日内确定中标人并在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站上公示，公示期不少于3日。公示期满后3日内以书面形式向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。并向未中标人退还投标书。中标通知书一经发出即发生法律效力。中标人收到中标通知书起30日内应签订物业服务合同，合同的标的、收费标准、服务等级、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。
物业服务企业应当于签订物业服务合同之日起15日内将前期物业服务合同报区(县)房产行政管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
第四十二条 中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人签订前期物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日内，无正当理由不与中标人签订前期物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应承担赔偿责任。
第五章 附则
第四十三条 招标人未遵守本办法规定选聘前期物业服务企业的，市房产行政主管部门依照《乌鲁木齐市物业管理条例》规定予以行政处罚。
第四十四条 招标人或其委托的招标代理机构未在市房产行政主管部门建立的专家库名册中抽取评标专家，招投标活动无效。
第四十五条 业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，以及采取其他管理形式的，参照本办法执行。招投标备案、监督和管理工作由区(县)负责。
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向监管部门投诉。
第四十七条 本办法自20**年1月1日起执行。《关于印发〈乌鲁木齐市物业管理招标投标管理试行办法〉的通知》(乌房管〔20**〕214号)同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准。
篇3：开封市前期物业管理招标投标管理办法（2013年）
关于印发《开封市前期物业管理招标投标管理办法》的通知
各县(区)物业办、物业服务企业：
为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《开封市物业管理办法》及有关法律、法规，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市前期物业管理招标投标管理办法》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。
开封市住房和城乡建设局
二O一二年十二月二十五日
开封市前期物业管理招标投标管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《开封市物业管理办法》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 凡在本市行政区域内建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业服务的活动，适用本办法。
第四条 前期物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
第五条 开封市物业管理行政主管部门是全市前期物业招、投标的监督管理部门。其主要职责是：
(一)指导、监督前期物业招、投标活动;
(二)建立并管理前期物业管理项目评标专家库及前期物业招标示范文本;
(三)负责全市前期物业招、投标的备案管理工作;
(四)处理前期物业管理项目招标投标评标有关投诉;
(五)查处违法、违规前期物业招、投标行为;
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉前期物业招、投标。
第二章 招 标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在开封日报、汴梁晚报等媒体上发布招标公告，并同时在开封市物业行政主管部门指定的信息网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，招标人以可以委托招标代理机构收取投标保证金(招标人应当在招标文件中载明)。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。(招标文件可参见“招标示范文本”)
招标文件应包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;
(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)投标保证金金额
(五)评标标准和评标方法;
(六)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、投标有效期及地点等;
(七)前期物业服务合同的签订说明;
(八)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
市物业行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的
简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函;
(二)投标报价;
(三)物业管理服务方案;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业行政主管部门建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 市物业行政主管部门负责对进入专家库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、
现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书。同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书及投标保证金。
第三十八条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的市物业行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十九条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。
第五章 附 则
第四十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十三条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积3万平方米以下、高层规划总建筑面积1万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积3万平方米以下的前期物业管理项目，经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十四条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第四十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》第五十七条的规定由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第四十六条 国家工作人员利用职务便利，以直接或者间接、明示或者暗示等任何方式非法干涉招标投标活动，按有关法规追究其责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。
篇4：马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则
关于印发《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》的通知
马住建〔20**〕272号
当涂县、各区住建委，和县、含山县房管局，各房地产开发企业，各物业服务企业：
为了规范我市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，现将《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》印发给你们，请遵照执行。
20**年9月24日
马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则
第一章 总 则
第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《评标小组和评标方法暂行规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动，均适用本细则。
第三条 马鞍山市住建委负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作。
各县区物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章 招 标
第五条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。
第六条 物业建设单位应持有建设用地规划许可证、土地使用权证，方可组织招标活动。
第七条 物业建设单位在销售物业前或交付使用前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须公开招标，建筑面积在10万平方米以下5万平方米以上（包括10万和5万）的住宅物业可以采取邀请招标的方式选聘具有相应资质的物业企业。
建筑面积在5万平方米以下的住宅物业和2万平方米以下的非住宅物业，经市、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
招标人采取公开招标方式的，应当同时在马鞍山市住房和城乡建设委员会网站和马鞍山市物业管理行业协会网站发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目的基本情况、资格预审条件、报名截止时间、开标时间以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上（包括3个）物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第八条 招标人应当根据项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制等工作。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至范围、物业构成、共用设施设备、总平面图等）；
（二）物业管理前期介入的时间、费用及费用测算依据；
（三）服务内容与标准，包括房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理、公共秩序维护、清洁卫生、绿化管理、消防安全防范等服务内容及服务标准；
（四）明确物业服务计费方式，包括选择包干制、酬金制或其他方式；
（五）项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；
（六）对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的项目经理和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；
（七）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等；
（八）招标文件解释，投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等；
（九）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同（适用委托机构代理）、招标文件及本细则规定的物业项目有关的开发建设政府批文，向项目所在地物业管理主管部门递交招标材料备案审查；项目所在地物业管理主管部门在受理备案的5个工作日内，应对招标人提交的备案材料作出审查答复，发现有违反法律、法规和本规定的，应当作出不予受理或要求招标人改正的明确意见。
第九条 申请投标单位应当符合住建部《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，一年内无不良记录。
公开招标投标人过多时，招标人可以采取由投标人抽签的方式，确定5家作为潜在投标人。
招标人应当向符合条件的潜在投标人发出通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法。
第十条 投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十一条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报请物业管理主管部门备案。
第十二条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标
文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以公告澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第十三条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第十四条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第十五条 本细则所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的资质和招标文件要求的其它条件。
第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件分技术标书和商务标书。
技术标书应包括以下内容：
（一）物业服务理念及目标；
（二）物业管理运作方法及程序；
（三）人员配备、培训与管理；
（四）物业服务标准承诺及保障措施；
（五）各项管理规章制度及档案资料的建立与管理；
（六）早期介入方案；
（七）前期物业服务管理方案
（八）常规物业服务管理方案；
（九）突发事件的应急预案；
（十）社区文化建设；
（十一）招标文件要求提供的其他材料。
商务标书应当包括以下内容：
（一）投标响应文件；
（二）投标报价；
（三）投标人资格及第三方认证证明文件；
（四）管理团队介绍；
（五）管理项目介绍；
（六）投标人诚信档案；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。
第十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件按要求送达至招标人。
第十八条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，同时将报名情况向项目所在地物业管理主管部门备案。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效投标文件，招标人应当拒收。
第十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本细则相关规定送达、签收和保管。
第二十条 投标文件应符合以下要求：
（一）投标文件应胶装成册并封装。投标人应将技术标正本和所有技术标副本一起用一个包装袋封装好；再将商务标正本和所有商务标副本一起用另外一个包装袋封装好，并在每个密封袋上注明项目名称、编号、投标人名称、技术标（商务标）。封装应该严密，不易破损。封口应由投标人公章和法定代表人签章。
（二）标书编制要求：
1、纸张要求：封面封底一律采用A4蓝色皮纹纸，正文采用白色A4纸；
2、排版打印： 左边距、右边距为25mm，上边距、下边距为20mm，版面不设页眉,行间距设置为1.5倍行距,字符间距设置为标准间距，双面打印；
3、字体格式要求：标书封面所有文字字体均采用黑色、加粗二号宋体，“正（副）本”字样首行右对齐，第六行居中打印“项目名称”字样，第九行居中打印“前期物业管理投标文件技术（商务）标书”字样；技术标书文件正文字体一律为宋体，不准加粗，不准加色；标题三号字，其他四号，所有表格标题为3号宋体，表格内容采用4号宋体。所有字体颜色均为黑色。项目符号宜使用“一、二、……”，“一、二、……”，“1、2、……”，“⑴、⑵、……”，“■”和“●”。
4、投标文件应按照招标文件要求按顺序编制，必须编排目录，标明连续页码，页码位置：“页面底端（页脚）”，对齐方式：“居中”，格式“1,2,3，…”。
5、技术标书封面及正文不得出现任何可能识别投标人的字样、标识或内容。
第四章 开标、评标和中标
第二十一条 在物业管理主管部门监督下，开标、评标和中标活动由招标人组织，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
第二十二条 开标时间和地点应当在招标文件确定的时间和地点进行。开标应当按照下列程序进行：
（一）评委在指定场所等候评标，并按规定将通讯工具集中管理；
（二）投标人进入评标室，检查投标文件密封情况；在物业管理主管部门的监督下，当众拆封，并采取抽签方式，一次性确定标书编号和答辩顺序；
（三）投标人退出评标室，评委进入评标室，开始评标。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十三条 评标由招标人依法组建的评标小组负责，评标小组由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，一般为5人，其中招标人可以委派1名代表参加。
第二十四条 评标小组的专家成员，应当在开标前从市物业管理主管部门建立的《马鞍山市物业管理评标专家库》或者安徽省物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定，必须由物业管理主管部门2人和招标人代表共同抽取并签字确认。
上午开标的，应当在前一天下午17点30分之前抽取专家并通知；下午开标的，主城区、当涂县应当在当天上午11点前抽取专家并通知，和县、含山县应当在当天上午9点前抽取专家并通知。
评标小组名单在开标前应当保密。与投标人有利害关系的人员不得作为相关项目的评标小组成员。
第二十五条 评标小组成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标小组成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者参加可能影响公正评标的其他活动。
评标小组成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评标的任何相关情况，并接受物业管理主管部门的监督、检查。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标小组成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十六条 市物业管理主管部门负责对专家库成员实行监督和管理，定期对成员进行培训、考核，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。
第二十七条 评标活动主要包括技术标书评定、商务标书评定、现场答辩。
招标人应当为评标活动提供合适的场所。
评标程序应在物业管理主管部门现场监督下先发放技术标书进行评分，再发放商务标书进行评分，最后根据抽签顺序进行现场答辩评分。
任何单位和个人不得干预、影响评标的过程和结果。
标书评定是指评标小组成员依据招标文件要求和相关规定对投标书进行审阅和评定的过程。
现场答辩是指答辩人对项目的管理维护、保障措施等进行陈述并对评标小组成员提出的问题进行解答的过程。
答辩人必须是标书中确定的该项目经理，其身份的确定由物业管理主管部门配合招标人现场查验。答辩人所作的陈述或者解释，不应超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第二十八条 评标小组应当按照招标文件的评标要求，根据技术标书、商务标书、现场答辩等情况进行综合评定。
第二十九条 有下列情形之一的，由评标小组确认，按废标处理。
（一）技术标书封面或正文透露企业信息的；
（二）投标书不响应招标文件要求，内容
和顺序与招标文件不一致，影响正常评标活动的；（三）未按本细则格式规定制作文本的；
（四）答辩人与标书中确定的该项目经理不一致。
投标文件未密封的，由监督人当场认定为废标。
第三十条 因废标导致有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标小组应当否决全部投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，应当重新组织招标。
第三十一条 评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第三十二条 评标小组应当依据确定的评标方法和市物业管理主管部门统一制定的评分细则，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。
评标小组评分时应分别对技术标书、商务标书、现场答辩分项评分。计分方式采取去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，为该分项得分。
第三十三条 投标单位综合得分由技术标书分项得分、商务标书分项得分、现场答辩分项得分三项得分之和组成，满分100分，其中技术标书分值53分，商务标书分值30分，现场答辩分值17分。
第三十四条 评标小组完成评标后，向招标人出具书面评标报告，阐明评标小组对各投标人的评审和比较意见，判定废标的出具废标说明，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，按综合得分高低顺序确定3名中标候选人。
第三十五条 评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和有关数据表；
（二）评标小组成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）澄清、说明、补充事项纪要。
第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，一般综合得分最高者为中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格向中标人提出附加要求，迫使其放弃中标。
第三十七条 招标人应当在确定中标人5日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，由招标人到项目所在地物业管理主管部门审核、备案。审核、备案资料应当包括：
（一）开标评标过程、确定中标人的方式及理由；
（二）评标小组的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）物业管理服务合同；
（五）其他应具备的审核、备案等资料。
第五章 附 则
第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
招标人、投标人或物业管理主管部门工作人员在招标投标活动中违反有关法律法规的，依法承担责任。
第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是简体中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十二条 业主和业主大会以及其他物业项目通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本细则执行。
第四十三条 本细则自20**年10月1日施行，原《马鞍山关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》（马房〔20**〕43号）同时废止。
篇5：衡阳市前期物业管理招标投标办法
本文提要：财政投资兴建和使用财政资金管理的物业,包括办公、会议、体育、文化、新闻、酒店、招待所等各类物业,必须依照《中华人民共和国政府采购法》及本办法采用公开招标方式选聘物业管理企业......
衡政办发[20**]16号
衡阳市前期物业管理招标投标办法
第一章 总则
第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理行业的公平竞争、健康发展,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[20**]130号)(以下简称《办法》)等有关法规、规章的规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动,均适用本办法。
第三条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房屋建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
提倡其他物业的建设单位通过招标投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。
一个物业管理区域内,只能选聘一个物业管理企业提供物业管理服务。
第五条 财政投资兴建和使用财政资金管理的物业,包括办公、会议、体育、文化、新闻、酒店、招待所等各类物业,必须依照《中华人民共和国政府采购法》及本办法采用公开招标方式选聘物业管理企业。(www.pmceo.com)
第六条 市房产行政主管部门是本市前期物业管理招投标的行政主管部门,负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
第九条 招标人可以委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
招标人委托招标代理机构招标的,招标代理机构应当在招标人委托的范围内,办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。招标代理机构的资质认定,依照国家有关规定执行。
招标人自行组织物业管理招标,须具备下列条件:
(一) 有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员;
(二) 有编制招标文件的能力;
(三) 有组织开标、评标、定标的能力。
第十条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
住宅物业规划总建筑面积超过2万平方米的项目,应当实行公开招标的方式。
住宅物业规划部建筑面积在2万平方米以下项目,可以采取邀请招标的方式。
符合下列条件之一的住宅物业,经房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:
(一) 投标人少于3个的项目;
(二) 住宅物业规划总建筑面积在15000(15000)平方米以下的项目;
(三) 在同一规划区域内与原物业管理区域不可分割的项目;
(四) 在使用方面有保密或安全等特别要求的项目;
(五) 法律、法规规定的其他不适宜采用招标方式的项目。
第十一条 招标人采取公开招标方式的,应当提前15天在公共媒介上发布招标公告。招标公告应包括以下内容:
(一) 招标人的名称,地址和联系方式;
(二) 招标项目的基本情况,包括物业的名称,地址,使用性质,建筑面积,实施管理的时间等;
(三) 投标资格条件,报名的地点和期限;
(四) 获取招标文件的时间,地点,方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的,应向3个以上具备相应资质的物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应包含前款规定的事项。
第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容:
(一) 招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、公共配套设施(物业管理服务用房、车库、会所等)等;
(二) 前期物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;
(三) 对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四) 投标报价要求、评标标准和评标方法;
(五) 招标活动方案,包括招标组织机构、组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间及地点等;
(六) 拟订物业服务合同主要条款及相关说明;
(七) 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条 招标人应在发布招标公告或发出投标邀请书的10天前,提交以下材料报房产行政主管部门备案:
(一) 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文复印件。包括项目批文、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等;
(二) 招标公告或者招标邀请书;
(三) 招标文件,包括前期物业管理方案、以及落实物业管理配套设施和用房建设的规划图纸。
(四) 法律、法规规定的其他材料。
房产行政主管部门发现招标有违反
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法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。
第十四条 招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法.
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、管理业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十五条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件夹的截止之日止,最短不得少于20天。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止前15天,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的书面疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的,标底必须保密。
在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十条 以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。
价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理,及时纠正和依法查处各种违法违规行为。
第二十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:
(一) 新建现售商品房项目应当在现售前30天完成;
(二) 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90天完成。
第三章 投标
第二十二条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。
第二十四条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一) 投标函;
(二) 投标报价;
(三) 物业管理企业的管理机构设立方案,动作流程及各项管理规章制度;
(四) 管理服务费用收支预算方案;
(五) 管理服务分类标准与服务承诺;
(六) 管理服务模式,包括拟在中标后将中标项目单项管理业务进行分包的计划等;
(七) 招标文件要提供的其他材料。
第二十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部门,并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十七条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十八条 开标应当在招标文件确定的开标时间、地点公开进行。
第二十九条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加,并应在监察、政府法制、房产等部门监督下进行。
第三十条 开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当众予以拆封。
开标过程应由招标人记录并存档备查。招标人可委托公证机构对开标过程进行公证。
第三十一条 投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效:
(一) 未密封的;
(二) 未加盖投标人公章和法定代表人印章的;
(三) 未能按招标文件要求编制的;
(四) 逾期送达的。
第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会的专家成员,应当由招标人从房产行政主管部门建立的专家名册中,采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会,已经进入的应当更换。
评标委员会成员名单在中标结果公布况且应当保密。
第三十三条 房产行政主管部门应当建立本市评标专家名册,并逐步与其他城市实行专家名册计算机联网。
房产行政主管部门应当对全市范围内进入专家名册的专家进行有关法律和业务
本文提要：财政投资兴建和使用财政资金管理的物业,包括办公、会议、体育、文化、新闻、酒店、招待所等各类物业,必须依照《中华人民共和国政府采购法》及本办法采用公开招标方式选聘物业管理企业......
培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加物业管理评标活动。
第三十四条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况及评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十五条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标议文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十六条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求,对投标人的标书、信誉、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。
第三十七条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。
评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
第三十八条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十九条 中标人确定后,招标人应当向中标人发出《中标通知书》,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未中标的投标人,招标人应当返还其投标文件。
招标人应当自确定中标人之日起15天内,将有关招投标的资料报房产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。
第四十条 招标人和中标人应当自《中标通知书》发出之日起30天内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人或中标人无正当理由不与对方签订合同,给对方造成损失的,招标人或中标人应当给予赔偿。
第四十一条 中标人应按照合同约定履行义务,完成中标项目在合同期内的物业管理。中标人不得向他人转让中标项目,不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
中标人按照合同约定或者经招标人同意,可将中标项目的单项管理业务分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件,并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责,接受分包的人就分包项目承担连带责任。
第四十二条 前期物业管理招标过程中所发生的费用,应由招标人承担。
第五章 法律责任
第四十三条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由房产行政主管部门根据《物业管理条例》第五十七条之规定,责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。(www.pmceo.com)
第四十四条 违反本办法的规定,中标后的物业管理企业,将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由市房产行政主管部门根据《物业管理条例》第六十二条之规定,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质的行政主管部门吊销其资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十五条 投标人和其他利害关系人认为前期物业管理招投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者向有关部门投诉。
第四十六条 招标人和投标人在招标活动或者履行物业管理合同过程中发生纠纷,应当协商解决;协商不成的,依法申请仲裁或提起诉讼。
第四十七条 当事人对行政机关的具体行政行为不服的,依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第四十八条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十九条 本办法自20**年12月6日施行
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