案例:保安巡逻时怀疑有歹徒进入了业主家 是否可以进屋查看

　　案例：保安巡逻时怀疑有歹徒进入了业主家，是否可以进屋查看

　　赵先生和太太居住在某花园小区内已有两年。一天，深夜的风吹开了赵先生和太太睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声噪醒了赵先生夫妇。赵先生慌忙起身下床，卧室的门被小张打开了：身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇看着目瞪口呆的保安员小张。赵先生夫妇一直认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图(盗窃)，遂要求物业服务公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。请问：

　　(1)赵先生夫妇的要求是否合理，为什么？

　　(2)是公司负责员工培训的经理，为杜绝类似事情的发生，请你作出对此案例的培训方案(培训要点)。

　　【答案】赵先生要求不完全正确。根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提：一是物业公司存在过程，二是具有损害后果。

　　首先，物业服务公司是否存在过错？小张发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、监察机关履行职务持合法手续进入和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。

　　本案中，小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为确有不当之处。

　　小张的行为虽是在履行职务过程中，但他无法确认屋内是否存在危险的情况下，擅自进入他人住宅显然处理方式不当。超出了保安员职责范围。故对于小张擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安员小张承担；物业服务公司只应对于保安员管理、培训不到未承担部分责任。

　　其次，关于损害后果。根据我国宪法规定，赵先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的(需赵先生夫妇对严重后果举证)，才赔偿精神损害抚慰金。

　　因此，本案中小张和物业服务公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能列举出确实证明其所受的实际经济损害后果，则他们要求物业公司支付赔偿金的请求无法得到法院的支持。

　　(2)培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主；通知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他人员陪同；必要时报警。

　　关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。

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篇2：物业案例:保安巡逻遇业主车门未锁

　　物业案例：保安巡逻遇业主车门未锁

　　20**年4月3号晚20时49分，中班秩序维护班长zz在巡逻A6号楼时发现有辆车没有停在车位上，上前查看发现车窗玻璃半关着，车门也没锁。

　　【处理措施】

　　发现问题后维护员班长通知另一名巡逻人员把业主车辆登记表拿到现场，经查看该车是A6-1-101李女士刚购买的新车，查明后维护员通过小区对讲系统通知了业主，通知业主后保安就在车前等候业主，50分钟后，21时45分业主才到车前，看到保安后说的第一句话“你怎么还没走”，维护员说您车窗车门都没关好没敢走，业主很高兴，当业主打开车门后看到里面的东西，业主更是感激，里面有现金、合同和公司证件，业主当场表示感谢，但被zz婉言谢绝了，业主第二天到物业办公室对保安提出表扬，并发给保安每人一个杯子，此后这位业主在小区遛弯时逢人便说我们小区的保安是非常有责任心非常负责的，保小区安全肯定没问题。

　　业主反映情况后，经了解查明后下午17时物业服务中心召开全体会议，作了如下处理

　　1、根据中班班长工作表现及事件的处理措施提出表扬，奖励100元及当月2个休班。

　　2、对秩序维护员作如下要求：

　　1）、巡逻人员要严格按照巡逻制度用电子巡更器记录巡视时间地点。

　　2）巡逻人员要注意发现问题，巡逻时仔细观察发现问题及时处理并汇报。

　　3）门岗严格控制外来人员外来车辆，进入车辆登记并查看跟踪。

　　4）秩序维护班长加强对当班人员处理突发事件流程的培训和巡逻怎样发现问题的培训。

　　5）值班期间发现问题要及时汇报

　　6）加强监控管理制度，对每一个能侦测到的地方要仔细查看，发现可疑情况及时通知巡逻维护员。

　　7）加强车辆管理，每位秩序维护员不但要熟悉还要死记业主车辆信息登记表。

　　【点评】

　　通过此次事件反映了服务中心还存在诸多问题现总结分析如下：

　　1、中班班长发现问题处理后没有及时给下一班交接，以至于问题没有反馈到物业服务中心，当业主第二天来反映问题感谢维护员时，办公室人员还未了解情况。

　　2、秩序维护员培训不到位，巡逻人员在巡逻时只转，不注意发现问题，李女士的车是18时37分进入小区的，但是在18时37分———20时49分有两名不同巡逻人员都未发现问题，在这期间如果被装修人员或其他人员发现后果不堪设想。

　　3、秩序维护员不能太死板，处理问题应机灵，灵活运用，从秩序维护员通知业主到业主到达现场50分钟，在这期间秩序维护员并没有在次通知业主，遇到类似问题发现业主不在意时应及时再次通知业主，直到业主到达现场为止。

　　4、任何人员在在任何时候不得接纳业主赠送的礼品，业主当场对维护员的感谢被谢绝后，第二天为表示感谢给维护员每人买的杯子却被早班保安收下，虽然业主是强烈要求但是物业服务人员有规定必须要婉言谢绝。

　　**物业服务中心

篇3：物业案例分析:保安巡逻业主车门未锁

　　物业案例分析：保安巡逻业主车门未锁

　　【案例情况】

　　20**年4月3号晚20时49分，中班秩序维护班长z在巡逻A6号楼时发现有辆车没有停在车位上，上前查看发现车窗玻璃半关着，车门也没锁。

　　【案例处理措施】

　　发现问题后维护员班长通知另一名巡逻人员把业主车辆登记表拿到现场，经查看该车是A6-1-101李女士刚购买的新车，查明后维护员通过小区对讲系统通知了业主，通知业主后保安就在车前等候业主，50分钟后，21时45分业主才到车前，看到保安后说的第一句话“你怎么还没走”，维护员说您车窗车门都没关好没敢走，业主很高兴，当业主打开车门后看到里面的东西，业主更是感激，里面有现金、合同和公司证件，业主当场表示感谢，但被z婉言谢绝了，业主第二天到物业办公室对保安提出表扬，并发给保安每人一个杯子，此后这位业主在小区遛弯时逢人便说我们小区的保安是非常有责任心非常负责的，保小区安全肯定没问题。

　　业主反映情况后，经了解查明后下午17时物业服务中心召开全体会议，作了如下处理

　　1、根据中班班长工作表现及事件的处理措施提出表扬，奖励100元及当月2个休班。

　　2、对秩序维护员作如下要求：

　　1）巡逻人员要严格按照巡逻制度用电子巡更器记录巡视时间地点。

　　2）巡逻人员要注意发现问题，巡逻时仔细观察发现问题及时处理并汇报。

　　3）门岗严格控制外来人员外来车辆，进入车辆登记并查看跟踪。

　　4）秩序维护班长加强对当班人员处理突发事件流程的培训和巡逻怎样发现问题的培训。

　　5）值班期间发现问题要及时汇报

　　6）加强监控管理制度，对每一个能侦测到的地方要仔细查看，发现可疑情况及时通知巡逻维护员。

　　7）加强车辆管理，每位秩序维护员不但要熟悉还要死记业主车辆信息登记表。

　　【案例点评】

　　通过此次事件反映了服务中心还存在诸多问题现总结分析如下：

　　1、中班班长发现问题处理后没有及时给下一班交接，以至于问题没有反馈到物业服务中心，当业主第二天来反映问题感谢维护员时，办公室人员还未了解情况。

　　2、秩序维护员培训不到位，巡逻人员在巡逻时只转，不注意发现问题，李女士的车是18时37分进入小区的，但是在18时37分———20时49分有两名不同巡逻人员都未发现问题，在这期间如果被装修人员或其他人员发现后果不堪设想。

　　3、秩序维护员不能太死板，处理问题应机灵，灵活运用，从秩序维护员通知业主到业主到达现场50分钟，在这期间秩序维护员并没有在次通知业主，遇到类似问题发现业主不在意时应及时再次通知业主，直到业主到达现场为止。

　　4、任何人员在在任何时候不得接纳业主赠送的礼品，业主当场对维护员的感谢被谢绝后，第二天为表示感谢给维护员每人买的杯子却被早班保安收下，虽然业主是强烈要求但是物业服务人员有规定必须要婉言谢绝。

篇4：物业保安巡逻工作问与答

　　物业保安巡逻工作44个怎么做

　　1问：巡检时进入单元楼内时，应怎么做？

　　巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。

　　2问：发现各类设施设备损坏时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。

　　3问：巡楼时听到事故发生后，应怎么做？

　　秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。处理结束后，继续巡楼。

　　4问：巡楼发现事故时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。

　　5问：巡楼发现有人故意损坏小区设施时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。

　　6问：发现有可疑人物时，应怎么做？

　　秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。

　　7问：发现推销人员在小区内进行推销活动时，应怎么做？

　　秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。

　　8问：遇业主将物品在地面上拖拉时，应怎么做？

　　队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。

　　9问：业主擅自移动设施时，应怎么做？

　　秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。

　　10问：业主不慎损坏小区内的各类设施或装饰物时，应怎么做？

　　遇有业主不慎损坏小区的各类设施或装饰物时，秩序维护员应仔细察看受损情况，并询问记录业主工作单位、姓名，并察看其有效证件。记录情况由当事人签名认可，同时应报告服务中心。

　　11问：业主在禁烟区吸烟时，应怎么做？

　　遇到业主在禁烟区吸烟，秩序维护员应主动上前，有礼貌说明小区管理规定，并加以制止。

　　12问：有人在小区内大声喧哗时，应怎么做？

　　秩序维护员巡逻时遇有人在小区内大声喧哗，应有礼貌地上前加以制止，请保持安静的工作环境，以免妨碍别人工作。

　　13问：业主在小区内乱扔杂物时，应怎么做？

　　发现业主在小区内乱扔杂物时，应上前加以制止，请其保持小区清洁，并为其将丢弃的杂物，扔进垃圾箱内。

　　14问：业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染时，应怎么做？

　　业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染，秩序维护员应主动上前进行安抚工作，并立即通知保洁人员进行清理。如面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大。

　　15问：巡检小区时闻到异味时，应怎么做？

　　巡检小区时闻到异味时，秩序维护员必须迅速查明异味出自何方，并妥善加以处理，情况紧急时，必须立即报告。

　　16问：小区公共部位有不整洁现象时，应怎么做？

　　小区公共部位有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决；需环洁部清理之事，应通知保洁人员加以处理。

　　17问：电梯厅烟缸有杂物时，应怎么做？

　　看见电梯厅烟缸有杂物时，有清洁工在附近工作时，秩序维护员应督促其清理，清洁工不在时，应主动做好清理工作。

　　18问：外面下雨时，应怎么做？

　　外面下雨巡楼时，秩序维护员应着重检查门窗是否关闭、阳台地漏是否畅通，及有无漏水现象。发现问题，及时进行报告。

　　19问：停放在外围岗位的非机动车没有停在规定区域内，应怎么做？

　　自行车、助动车在外围岗位口规定区域内乱停乱停放的，应提醒其放入非机动车库，如一再不听劝说者，定期进行清理，将其车辆搬入指定位置。

　　20问：发现业主物品遗忘在楼道时，应怎么做？

　　发现业主物品遗忘，秩序维护员应妥为保管，并作好记录及上交服务中心处理，必要时由服务中心发失物招领通知。

　　21问：业主或外来人员醉酒时，应怎么做？

　　发现业主醉酒时，应将其带到影响较小的部位或其公司让其休息，酒醒后让其离开；如醉酒闹事应报告服务中心处理。

　　外来人员醉酒，应劝其尽快离开小区，闹事者，报警处理。

　　22问：业主在小区突发急病救治时，应怎么做？

　　业主在小区突发急病需救治时，秩序维护员应立即通报服务中心和秩序维护班长或主管，安排急救车辆送医院救治。

　　23问：发现业主不注意公共卫生时，应怎么做？

　　发现业主不注意公共卫生时，秩序维护员应主动上前加以制止，提醒其应保持公共卫生的清洁，并主动帮助清理，必要时请清洁工到场清理。

　　24问：发现施工人员在施工场地吸烟时，应怎么做？

　　秩序维护员应提醒施工人员，遵守小区规定。对不听劝告者，交秩序维护班长或主管处理。

　　25问：施工人员未经允许在公共部位施工时，应怎么做？

　　发现施工人员不经允许在小区公共部位施工时，秩序维护员应加以制止，并督促其清理好场地

，检查是否造成损坏。造成损坏的，应作好详细记录，请施工负责人签字认可，交服务中心处理。

　　26问：发现业主将物品堆放在公共部位时，应怎么做？

　　秩序维护员发现公共部位堆物时，应先弄清物品所属业主房号，并与该业主进行交涉，说明小区规定，并请尽快将物品移走。

　　27问：发现施工队违章操作时，应怎么做？

　　秩序维护员发现施工队违章操作时，应及时加以制止，并通报秩序维护班长或主管处理，必要时勒令停工整顿。

　　28问：施工人员需在公共部位进行施工时，应怎么做？

　　施工人员需在公共部位施工检修，在人流高峰，应叫其停止施工。请物业服务中心确认后，为其划定施工范围，并用围栏加以围护，巡逻秩序维护员做好施工现场的监督工作。

　　29问：发现施工人员未经同意更改或动用小区设施时，应怎么做？

　　发现施工人员不经同意，擅自更改或动用小区设施的，应立即加以制止，并扣留其出入证，问清情况，交班长或主管处理。

　　30问：施工队未经同意加班时，应怎么做？

　　秩序维护员应问明情况，禁止其加班，并通知施工队负责人，告诫施工人员遵守小区管理规定。

　　31问：施工队未办理动用明火手续，动用明火时，应怎么做？

　　秩序维护员应立即加以制止，扣留操作员出入证，通知施工负责人，强调小区管理规定，由服务中心给予适当罚款处罚。

　　32问：施工队未经同意，在小区留宿时，应怎么做？

　　巡逻秩序维护员发现施工人员未经同意在小区留宿的，应责令其立即离开小区，通知施工负责人，重申小区规定，由服务中心按规定予以并给予适当的罚款处罚。

　　33问：晚间巡楼发现业主门没上锁时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼发现业主门没上锁时，应立即通报秩序维护班长或主管，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，方可进入业主户内进行呼叫，如业主家中无人，不可深入及翻动、查看业主室内物品，并认真做好记录，同时通知物业服务中心联系该业主，在业主到来前不得离开。

　　34问：巡楼结束后，应怎么做？

　　巡楼结束后，巡查管理人员应对巡楼情况作详细记录。发现的问题，必须记录在案，以备后查。

　　35问：当你在行走中需要超越业主时，应如何处理？

　　秩序维护员应礼貌地先对业主说:“对不起，先生(小姐)请问能否让一下？”，然后超越。遇有两位业主同行时，切忌从业主的中间穿过，超越后应回头向业主点头以示谢意。

　　36问：在公共场所，遇业主迎面走来时，应如何处理？

　　秩序维护员遇到业主时应主动招呼、问候、示礼，要主动侧身、让路、放慢步伐，不能只顾自己行走，对业主视而不见，毫无示意。

　　37问：业主欲将物品堆放小区公共区域时，应怎么做？

　　业主欲将物品堆放小区公共区域时，应有礼貌地询问其需堆放的时间，并指定其堆放于较旁边位置，提醒其尽快拿走，不得长时间堆放。

　　38问：业主将行李物品堆放小区影响通道时，应怎么做？

　　业主将行李物品堆放小区而影响通道畅通时，应有礼貌地劝其保持通道畅通，并指定位置让其短时间堆放。

　　39问：遇到业主携带宠物进入小区绿化带时，应怎么做？

　　遇到业主携带宠物欲进入小区绿化带，秩序维护员应有礼貌地上前说明小区管理规定，劝阻其进入。

　　40问：业主携带易污染物品出电梯时，应怎么做？

　　当看见业主携带易污染物品走出电梯时，秩序维护员应有礼貌地向业主说明小区管理规定，并对电梯桥厢进行检查，发现有被污染的情况应按上述办法处理。秩序维护员在应及时提醒当事人配合服务中心。

　　41问：业主不慎将物品倾覆小区，造成污染时，应怎么做？

　　业主不慎将物品倾覆小区，造成污染，应主动上前进行安扶工作，并立即通知保洁人员进行清理，并在现场树立警示牌。

　　如受污染面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大，并按以上第23条内容处理。

　　42问：小区卫生有不整洁现象时，应怎么做？

　　小区区域卫生有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决。

　　如需环洁部清理的，应立即通知清洁人员及时整改，对拒不服从的，向服务中心报告。

　　43问：施工人员需在小区施工检修时，应怎么做？

　　施工人员需在小区施工检修的，如在人流高峰时，应予以监督不文明施工行为。同时为其划定施工范围，并用围栏加以围护。

　　44问：施工人员施工物品、工具乱丢乱放时，应怎么做？

　　秩序维护员发现施工人员物品、工具、材料乱丢乱放时，应及时加以制止，并提出警告。影响通道的物品一律都得搬走，保持通道畅通。

篇5：物业保安员(护卫员)巡逻管理培训

　　物业保安员(护卫员)巡逻管理培训

　　巡逻的主要目的：

　　-防止及侦查罪案

　　-防止及侦查火警

　　-加强安全措施，防止意外

　　-记录及报告不寻常及可疑情况

　　1.其他目的

　　护卫员巡逻的主要目的，是确使所属大厦安全稳妥，所以护卫员必须密切留意，防止大厦受到破坏、住客安全受到威协。若要有效的达成以上目的，以下数点必须留意：-

　　(1)确使所有门、闸及特定地方按指示及一般程序锁妥。

　　(2)确使锁、挂锁及锁具完整无缺。

　　(3)若发现房门未锁，应记录并报告。亦要通知有关公司，但在未联络到该公司前，应将门上锁。

　　(4)检查未上锁公共地方，例如垃圾房、储物室及水电杂用房。

　　(5)巡视三道防线是否安全(包括外围、外墙及内部)，确使没有人非法进入。

　　(6)调查可疑光源，例如电筒光源。

　　(7)注意附近停车场内活动及车辆情况，若发现弃置车辆或可疑车辆，应立即报告。

　　(8)若在非办公时间内或在禁区内见到职员或户主，记下他的姓名及身份证号码。同样，若有人流连于所属办公地点以外地方，亦应记下其姓名及身份证号码。

　　(9)若发现大厦设备有任何损毁，应立即报告并记录。

　　(10)接受住客、公司职员或市民投诉，然后报告及进行调查。

　　(11)重要的地方，例如窃匪的目标及易为匪徒下手的地方，应加倍留意。

　　(12)若发现失物，应妥为保管，然后将资料详细记录在适当的登记册上。在规定时限外，将失物交警方处理。

　　2.保安员/大厦管理员之基本应用知识

　　(1)保安人员应知

　　a.消防喉入水掣位置

　　b.消防龙头位置

　　c.消防喉辘位置

　　d.灭火筒位置：有多类每类用途不同

　　e.沙包及沙桶位置

　　(2)防烟门作用

　　设在每座大厦各楼梯通道用作防止烟雾进入大厦防烟门要常常保持关闭。

　　(3)防火闸作用

　　安装在通风系统地方用作阻止火势蔓延，当火警发生时防火闸受热影响而下降。

　　(4)花洒头作用

　　多安装在楼底天花板喉管之下经过高度热力或人为撞击中央之红色玻璃管，便会自动爆开。

　　(5)烟雾感应器作用

　　是一种预防发生火警物体通常安装在电梯口，变压房或其他较为容易发生火警的地方。当感应器受到烟雾侵扰时，感应器面板显示红灯发出警号。

　　(6)热力感应器

　　功能与烟雾感应器相同，只要受到高温影响便会发出警告声响。

　　(7)防盗警钟系统运作

　　消防设备指示板

　　灯号指示及操作

　　烟雾感应器SMOKEDETECTOR

　　热力感应器HEATDETECTOR

　　花洒头SPRINKLER

　　流水掣FLOWSWITCH

　　花洒分掣SUBSIDIARYVALVE

　　水泵及水箱PUMPANDWATERTANK

　　电梯监察板LIFTSUPERVISORYPANEL

　　显示电梯性能及运作情况

　　3.大厦电梯故障处理程序

　　(1)电梯困人

　　如电梯内之人仕按警钟，座头会显示哪一部电梯困人，闭路电视亦会清楚看到有多少人被困，座头即通知控制室，由控制室队员通知电梯保养公司员工。座头之队员同时用内线安慰被困人仕不用惊慌及请耐心等候，工程人员即会到来修理。如被困人仕感到不适，可通知救护车到场协助。如情况紧急须即通知消防局。

　　(2)电梯损坏、不动或任何不正常情况，即通知电梯保养公司职员到场修理。

　　(3)保安员须详细记录在簿内有关电梯公司员工何时到场、何时放人。如电梯困人，须呈交一份意外事件报告交管理处。

　　4.台风措施

　　在台风季节期间，各保安员须谨守工作岗位，及采取以下措施：-

　　(1)

　　a.控制室要将收音机开启，并不断留意天文台公报之台风消息。

　　b.将准确之台风讯号，贴于大厦之当眼位置。

　　c.检查及准备一切防风应用之装备及工具，如雨衣、水鞋、电筒、强力胶纸、沙包、铁线、剪钳、锣丝批及头盔等。

　　d.将所有容易被风吹倒之物件，如工程吊船、铁马、铁架、花盆及外围天花等;必须绑紧或放置安全及适当之地方。

　　e.如有临时盖搭之棚架及可能被台风吹倒之物体，均须通知有关部门作有效的捆绑，务求达至最高安全措施。

　　f.必须与管理处及工程部职员保持紧密联络，以配合台风时之事件处理。

　　g.检查所有公共地方，如天台、泵房、花园及外围之去水道，确保并无沙泥杂物淤塞，以防水浸。

　　h.由于台风抵达前后会带来大量雨水，如发现大量积水涌入，须立即使用沙包截断水路，以免造成积水泛滥，损害财物。

　　i.要不断密切留意所有泵房、电制房及电梯房，有无被水浸之机会;如有的话，应作出相应之措施预防。

　　(2)

　　a.当风球悬挂时，所有警卫员均须要依时返回岗位当值;直至有警卫员接更后，方可离去。

　　b.一切发生之意外事件及事后处理，均须作出详细记录及报告。

　　c.适当及尽快处理一切紧急事项及协助住户要求。

　　d.当风球除下时，尽快配合管理处、工程部及清洁人员，清除台风所造成之垃圾及处理被破坏之设施。

　　5.火警发生之处理程序

　　队员发现或接获投诉火警时，需立即到现场调查。如属实情队员需将正确地点报告控制室，代为拨119报警，此外控制室应叫巡逻队员，到场协助处理。此外队员需注意下列措施：-

　　(1)如情况严重时应击破大厦之消防警钟，使屋内住客有所警觉。同时队员需通知及协助住客疏散逃生。

　　(2)迅速将地下大堂与后门防火门打开，并搬离有碍逃生与抢救工作之障碍物。

　　(3)关闭有关之总掣如电掣、煤气掣等，将电梯升上高层，并停止操作。

　　(4)迅速将消防喉拖至火场开启水掣，尽量设法用水扑救。

　　(5)疏散时禁止住客使用电梯，并劝谕住客用走廊楼梯疏散。

　　(6)封锁出事大厦范围、劝谕人群远离，以策安全，注意趁火打劫及禁止闲什人等进入。

　　(7)如火警现场无人时，应交由最先到达之消防或公安破门抢救，并在现场维持秩序。

　　(8)并将火警知会管理处有关等和部门。

　　(9)事后填写一份详细报告。

　　6.煤气之处理

　　(1)队员接获投诉漏煤气时，需立即到现场调查，到场之前，应将携带之对讲机或呼机、手机关掉。

　　(2)各队员到达现场，不可乱按门钟，可用棍拍门，或用手扣门。

　　(3)如发觉有大量浓厚气味时，先将门外电源关闭，将电梯降回地下，停止使用。

　　(4)封锁地下大堂，禁止任何人仕进入，并代为报119和通知煤气公司处理。

　　(5)如漏气现场情况严重，应通知同座之住户疏散，但请劝告各住户在离开时，不应用力将木门或铁门关上，同时劝谕各住客应使用走火楼梯，切不可按电梯按钮及乘搭电梯。

　　(6)若现场可以进入，并发觉有大量浓厚气味时，队员确保自己安全，切勿鲁莽进入，并应设法打开通风的门窗，稍后气味降低时才进入抢救。

　　(7)切勿燃点烟火或开启任何电器，包括电灯，风扇等。

　　(8)尽可能将煤气掣关闭，停止气体继续漏出，(通常在洗碗盘下有掣，将其OFF便可。)

　　(9)并将漏气事件知会管业处有关人等和部门。

　　注：楼外之煤气总掣，是由煤气公司职员关闭，要知会煤气公司关闭。

　　7.大厦停电应变措施

　　(1)大厦停电注意事项

　　a.队员在当值时发觉大厦停电时，要第一时间将停电之正确位置及范围报告控制室。

　　b.当值队员要到停电范围巡逻，防止贼人混水摸鱼。

　　c.当值队员要巡视各停电大厦，查看该座大厦电梯是否有困人，如发现电梯有困人要加以安慰，并表示很快便会将被困电梯之人仕放出。如发现电梯内有人恐慌过度或昏迷，要即致电119处理。

　　d.协助消防员或电梯技工，营救电梯内被困人仕。告知消防员或修理电梯工人，被困电梯内之人数及正确地点。

　　e.当电力恢复正常，队员要即时报告控制室。

　　f.在停电期间，如有任何特别事故，要第一时间报告控制室。

　　(2)停电时控制室人员之此处理

　　a.通知有关停电之紧急部门，待他们前往处理。

　　(如：第一时间通知电梯公司，如有业户因停电而生命受到威胁，要第一时间打119求助)。

　　b.通知当值队员处理方法

　　(a)持手电筒到各停电大厦巡视。

　　(b)向业户解释停电原因及稳定业户情绪。

　　(c)如因停电，业户人身安全受到威胁，要第一时间报告控制室。

　　c.第一时间通知管理处工程部。

　　d.调动后备人员到停电现场，处理此一突发事件。

　　e.取消其他任务，安排人员到停电现场。

　　8.食水冲厕水故障情况及处理程序

　　(1)地下泵房水箱有水，而天台水箱无水

　　水泵自动掣发生故障，便要开动手动泵。如手动泵亦开不动，即电掣有问题，即通知工程部及当值管理处职员。如冲厕水有上述情况，日间即通知管理处，晚间待明日通知。

　　(2)地下泵房水箱无水，而天台水箱亦无水

　　来水有问题，查看入水掣是否被关上，如在开启状态，即电水务局是否来水出现问题。

　　(3)地下水箱满泻

　　水箱之水波有问题，用人手操纵入水，将入水掣关上一半，每隔二小时再到水缸视察。如水位低时，可开回入水掣，待水缸满后再关上一半，日间即通知工程部，夜间待明天通知。

　　(4)公共地方爆喉

　　a.关掉有关之水掣。

　　b.将所有电梯升上顶楼，阻止水流入电梯内，损坏机件。

　　c.将沙包堆放于电梯门及楼梯，阻止水向下流。

　　d.通知工程部维修。

　　e.通知清洁工人清理现场。

　　(5)个别单位水浸

　　a.关掉该单位之水掣。

　　b.将沙包堆放于其屋门前，阻止水流出走廊。

　　c.知会户主检查及尽快进行维修。

　　d.检查下层住户有否受影响，然后通知管理处。

　　e.通知清洁工人清理现场。

　　(6)水黄

　　即电水务局，查问附近是否有水务工程及礼貌地回覆投诉者及通知管理处当值职员。

　　(7)上述事项清楚记录在大簿内及须呈交一份意外事报告给管理处。

　　9.停车场罪案事件处理指引

　　(1)可疑车辆发现(如：爆窃、破坏等)

　　a.立刻通知控制室之所在位置并待援。

　　b.控制室须立即报告主管，并派遣有关队员前往现场调查真相。如有需要，须立即报警及通知管理处。

　　c.尽量描述车辆之特征，如车牌编号、颜色、类形等(或驾驶者、乘客之特征)。

　　(2)遇上正在犯案之疑匪(如：打劫、偷车等)

　　a.立刻报告控制室是属何种罪案及位置。

　　b.控制室须立刻报警及报告主管，如需要时并通知管理处。

　　c.按情况而定，若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否则，尽量隐蔽及保护自己，找一个安全位置，继续观察疑匪之行动及特征，并待援。

　　d.增援(其他队员或警方人员)未到时，若发现疑匪有意离开时，你应继续报告控制室，并留意其逃走之路线。

　　e.在拘捕过程中，须用最低武力达到目的，事后须交由警方处理。

　　f.派员驻守现场，不要移动任何有关之物件及证物，待警方人员到场处理。

　　g.保安主管可决定使用巡逻车兜截。

　　(3)未经准许而离开之车辆(如未缴款、毁坏升降栏、强行出闸等。)

　　a.立刻报告控制室有否任何财物被毁坏。

　　b.控制室须立刻报警及报告主管，如有财物损毁时，所报之类别，该为刑事毁坏案件予警方。

　　c.若能力所在立即制止或阻截其离开，并拘捕或拘留有关人仕或车辆。

　　d.立即记下所有资料，如上列(1)b.所述。保安主管可决定使用巡逻车兜截。

　　(4)发现可疑人物

　　a.立刻报告控制室所在位置。

　　b.若能力所在，即上前质询或盘问该可疑人物。

　　(a)若其合作，你应记下其任何身份证明文件资料，到访何处及目的，再无怀疑时方可让其离去。

　　(b)若上述(a)未能达到目的，你可将可疑人物带回保安部，交予控制室人员处理。

　　(c)控制室亦应如上述(a)之方法处理，再向被访者询目的未能达到时，须立即报告主管并求警方协助。

　　c.若可疑人物欲逃走，又未能阻止时，你应立即记下其特征，尽量跟踪其逃走路线，并与控制室人员保持联络。

　　d.保安主管可决定使用巡逻车或派遣其他人员兜截。

　　(5)备注

　　各队员在执行或处理上述各项事件时，须注意下列各点：-

　　a.绝对有权查问、资询、盘问任何被可疑之人仕或车辆，使彼等作出适当之证明。

　　b.除非对方合作，否则法例上并未赋予任何队员取阅他人身份证明文件，一般情况下，只可求警协助。

　　在你极怀疑或有理由相信对方已犯罪或意图犯罪时，便可进行拘捕行动。

　　10.如何处理投诉及对客户之礼貌和态度

　　大厦管理或保安是属于服务的行业，大部份时间须与不同阶层的人仕接触，所以当保安员在执行各种任务时，必须要有礼貌，无论对待住户、访客、同事等均应以礼相待，保持彼此间之良好关系。

　　保安员应熟悉大厦内各住户并保持密切联络，以便就保安问题交换意见及亘通消息。

　　有关住户之投诉事项及处理过程，应详细记录于日志簿内。当接获住户投欣时，保安员应尽快查明投诉真相及即时处理解决，事情完毕后，亲自回覆投诉者，任何投诉之处理，只可对事不可对人，应切记要有礼貌。任何住户有要求协助时，应礼貌及热心去帮助解决。

　　除所认识之住户出入外，所有访客、修理工人、送货工人等，尽量由住户自行开门让其进入，当进入后，均须问清楚并于登记册内注明其姓名、身份证号码、所往单位及进入时间等，如对任何进入之人仕存有怀疑，由其是那些访客携带可疑物品，更须提高警觉，可利用通话机联络有关单位作出澄清，切勿与访客或送货人仕发生争执，尽可能留住有关人仕在大堂，并通知上级要求增援。

　　原则上，所有楼座大门是必须经常关闭的，住户及所有访客等人仕须要按密码自行进入大厦或利用通话机知会户主代行开门，但有时遇到一些年老或手上拿满物件的住客而你又心识他们时，你是可以代他们开门的。(只适用于住宅)

　　平时当住客出入大厦时，你可以礼貌地和他们打个招呼或说声门晨之类的说话，这样做，不但可以提高你的人格，更可表示你是知道他们的出入行动，是一个负责任的保安员，并不是糊里糊涂地在岗位里当值，对你是有百利而无一的。

　　至于那些陌生的访客，你不访注意他们多一点，令他们觉得你们在留意他们，如他们有心怀不轨之企图，也可以令他们有所警，不会轻举莽动。以上所讲的都是容易做到的行动，但可能收效很大。