物管案例讨论:物业禁装防盗网 业主被盗谁担责

　　物管案例讨论：物业禁装防盗网，业主被盗谁担责

　　一业主欲在家里阳台上安装防盗网，遭到小区物业公司制止，结果家中被盗。业主以此为由拒缴物业管理费。武汉市中级法院昨日判决酌情减免该业主20%物业管理费。

　　江汉区某小区业主刘先生20**年与小区物业公司签订《物业服务协议》，约定由物业公司提供物业服务，刘先生按每平方米每月1.60元的标准交纳物业服务费。

　　当年底，刘先生家中装修时，准备封闭阳台，安装防盗网。小区物业公司以封阳台可能破坏外墙统一布局为由，制止安装防盗网。

　　20**年6月，刘先生家中被盗，损失万余元。刘先生认为此事与物业公司禁止安装防盗网有关，自20**年9月起，拒交物业服务费。截至20**年9月，共拖欠物业服务费6000余元。

　　物业公司多次向刘先生家发出催缴通知书，刘先生置之不理。今年1月，物业公司诉诸法院，请求判令刘先生支付拖欠的物业服务费6000余元及违约金1.1万元，合计1.7万余元。

　　刘先生辩称，拒缴物业费是因为物业公司禁止其封闭阳台安装防盗网，导致家中被盗。物业公司则称，根据《物业服务协议》约定，公司有维护小区建筑统一美观风格的责任，对刘先生家中被盗没有过错。

　　一审认为，物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应履行合同义务。物业公司提供了物业服务，刘先生应交纳拖欠的物业服务费。但因物业服务存在一定瑕疵，对此期间的物业服务费，法院酌减20%。刘先生并非无故不交纳物业服务费，对物业公司要求支付违约金1.1万元的诉讼请求，法院不予支持。判决刘先生向物业公司支付20**年9月至20**年9月期间所欠物业服务费5000元；驳回物业公司其他诉讼请求。

　　刘先生不服，提起上诉。武汉市中级法院昨日维持原判。

　　业主财产被盗物业可不负责

　　律师说法>>>

　　现在很多业主抱有这样的观念：既然物业管理公司每月都收取业主的物业管理费，就应该负责社区里所有的公共事务，一旦出现问题，就唯物业公司是问。甚至有业主家里被盗之后，找物业管理公司要求赔偿。

　　那么，物业公司是否应该承担住户被盗责任呢？由于《物业服务协议》中并未约定物业公司对小区住户负有防盗义务，我国法律也未规定物业公司对小区住户的个人财产负有保护义务，本案中，刘先生提出物业公司对其家中被盗负有责任，这一主张既无合同约定，亦无法律规定，法院不会支持。

　　物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，业主家中被盗虽系刑事案件，但与物业公司安全防范存在疏忽有关。最终，法院酌定刘先生向物业公司支付80%的物业服务费。

　　一般而言，物业公司提供的服务包括维护公共区域内的治安防范，如果是物业公司存在明显失职导致业主家里被盗，应该承担相应责任，否则物业就不担责。业主不能以拒交物业费来对抗，那样损害的是大众利益。

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篇2：物业禁止安装防盗网小童坠楼身亡讨说法

家长以物业公司禁装防盗网致祸为由告上法庭,获赔2.7万元。

案情提要:

一名4岁的男孩在自家没装防盗网的阳台上玩耍时,因攀爬阳台护栏不慎坠楼身亡。事件发生后,孩子的父母认为物业管理公司禁装阳台防盗网,使家中阳台存在安全隐患才导致孩子的死亡,遂将对方告上法庭,索赔约30万元。近日,深圳市中级法院对此案作出判决:物业管理公司赔偿孩子家长2.7万余元。

事件:

没装防盗网小童坠楼亡20**年7月,许先生、武女士夫妇购买了宝安区西乡某小区一住房,该小区物业管理公司规定:除一楼外,其它所有阳台、窗户禁止安装外置防盗网。20**年8月,物业管理公司又发布补充规定称:业主可自愿在阳台上安装管理处指定图样的内置安装推拉折叠式防盗门,但阳台外沿不得再以任何形式封闭,房间和窗户可按管理处的规定安装防盗网。

20**年10月,许先生夫妇入住该住房,因管理处的上述规定,他们在主阳台上没有安装防盗网。去年2月15日上午11时,武女士带4岁多的儿子学钢琴回家后,她让儿子进房间换衣服,自己在厨房里洗碗。哪知道一不留神,孩子就攀爬上阳台护栏,并从阳台坠落,经抢救无效次日死亡。

一审:禁装防盗网是祸因

痛失爱子的许先生夫妇认为,因为物业管理公司禁止安装阳台防盗网的规定,使家中阳台处于不安全的状态,最终导致他们的儿子从阳台上摔下去死亡。他们遂将物业管理公司告上法庭,要求对方赔偿其医疗费、精神损失费、丧葬费、精神抚慰金等约30万元。

罗湖区法院审理后认为,物业管理公司禁止业主安装防盗网,但没有采取其它安全措施,致使许先生家的阳台在客观上存在着潜在的危险,尤其是对一个4岁的小孩来说危险性更大,因此其禁止安装防盗网的行为与孩子的死亡有相当的因果关系。许先生夫妇作为监护人,当儿子在阳台上玩耍时未在身边看管,也有一定过错。法院一审判决物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金等共计8万余元。宣判后,物业管理公司不服判决,向深圳市中级法院提出上诉。

终审:家长负主要责任

深圳市中级法院审理后认为,作为物业管理公司,根据相关部门的规定,为使小区整体美观及达到消防要求,对各业主装修工程防盗网部分作出相应的规定,并无不当之处。但物业管理公司作出的具体规定忽略了安全隐患因素,因此该公司应该对许先生夫妇之子死亡的后果承担次要责任。

法院同时认为,武女士作为其儿子的监护人,已经将儿子接回家中,但在自己家里没有对幼子尽到高度注意的监护和保护义务,导致孩子攀爬家中阳台护栏坠落身亡的严重后果,应承担主要责任。

法院认为,按责任比例,物业管理公司应承担医疗费、丧葬费、精神抚慰金的30%。遂作出终审判决:物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金共计2.7万余元。

说法:物业管理安全第一

此案发生后,该物业管理公司已经下达文件允许业主在阳台安装统一规格的隐形或内置式防盗网。

相关律师认为,目前深圳一些小区为了美观或管理方便而禁止业主安装防盗网,但法律并未明确规定住宅不能安装防盗网,物业管理公司应在保障业主安全的前提下对小区进行管理,不能为了管理上的方便而留下安全隐患,以避免此类悲剧再发生。

庭审焦点:防盗网没装是祸因?

禁止安装防盗网和孩子坠楼有没有因果关系?这成为二审时双方争论的焦点。

许先生夫妇认为:无论是国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》、《深圳市家庭居室装修管理规定》等法律法规,均无禁止住宅区居民在阳台上安装防盗网的规定。如果安装了防盗网,那么孩子无论如何也不会从阳台上摔下去。

物业管理公司认为,许先生夫妇在装修的时候,并没有向物业管理公司申请在阳

篇3：业主不按统一要求安装防盗网该怎么办

　　设身处地--业主想不按统一要求安装防盗网怎么办

　　某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求(先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财)。可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。

　　按理说，管理处完全可以采取强制措施。然而，主管人员并没有这样简单处理。而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图(执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药)。原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

　　在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低;二是只在蹲式便器周边抬高地坪;三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器;四是减少阳台窗内侧的空间占用(能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗)。

　　既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。

　　点评：既会说这样不行，又能说怎样可行，确实体现了寓管理于服务之中。这不仅需要责任心，而且需要能力和水平。倘若没有丰富的相关业务知识和经验。

篇4：业主违规装防盗网--物业如何应对

　　业主违规装防盗网 物业如何应对

　　案情介绍：

　　城市花园65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分。管理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况。但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办?

　　管理员从三方面向业主作了解释：

　　1、安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。

　　2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。

　　3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内，业主同意。

　　点评：

　　安装防盗网的事情围绕着城市花园管理处的《业主手册》、《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的要求，大部业主是会遵守小区的规定。

　　业主如果按照自己的意愿非要做特殊装修，管理处人员应该动之于情晓之以理，讲明厉害关系并给业主提出合适的建议，业主是会接受的，且不会造成业主与管理处之间的矛盾，达到两全其美的效果。

篇5：不允许装防盗网，失窃后产生纠纷案例

案情介绍：

　　小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。

　　很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不允许他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

　　经管里处再三协调无果，陈某将物业管理公司告上法庭。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管理处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。

点评:

　　1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

　　2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

　　3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。