物管案例讨论:物业管得严是好事吗

　　物管案例讨论：物业管得“严”是好事吗

　　“物业嘛也不管，只知道收钱。”在天津市滨海新区一些小区，总是能听到业主们类似的抱怨声。但是管得严了，也会引来业主的反感。近日，家住天津市开发区天保月荣轩小区的网友“美丽范儿”就将自己的遭遇发布至本地论坛，引发了许多网友的讨论。

　　市民

　　保安不变通家具无法进门

　　11月20日，早起正在女儿家给外孙女准备做饭的“美丽范儿”接到了家具送货公司的电话，对方称送家具的车到门口了，但是保安不让车进小区。“美丽范儿”让师傅将电话递给保安，由她跟保安沟通，但是保安却拒绝接听她的电话。送家具的师傅只好让保安给业主打电话，但是却再一次遭到了保安的拒绝，他只好请业主亲自过去一趟。

　　“美丽范儿”放下手里的活儿，没来得及吃早饭，就打车急匆匆地来到了小区。赶到小区后，送家具的师傅已经很着急了。“美丽范儿”就上前和保安理论，但是保安告诉她，这是物业的规定，只有业主亲自打电话给物业，申请批准后车辆才能进入小区。“我没有小区物业的电话，保安为什么不接师傅的电话，和我说明白？”可是这时保安却说：“我们没有义务接你的电话，这是规定，更不能告诉你物业的电话。”听闻这样的回答，“美丽范儿”哭笑不得。

　　讨论

　　管与不管都让人愁

　　随后，越想越生气的“美丽范儿”将自己的遭遇发布至了新区某网站的论坛，引来了许多网友的讨论。一些业主感慨道：“物业不管事了不好，这管得严了也麻烦。”有业主说，小区保安管理不严，小区安全得不到保障；小区保安管得太严，进出都要带卡或询问，亲戚朋友来了接受盘问，送外卖的来了也被挡在门外，又会觉得不方便，不够人性化。

　　家住紫云园小区的王女士告诉记者，有时候物业管得太严，也会严重影响到居民的利益。就拿她家来说，网速问题好几年了都没有解决，现在上网特别慢。为此，她多次寻找运营商解决，但运营商的回复是物业不让进小区。原来，该小区前物业为了收取进场费和维护费，一直拒绝通行运营商对宽带进行升级，导致该小区的宽带一直难以提速，居民上网也受到了影响。对此，王女士一直难以理解，“小区是我们业主自己的，物业有什么权利阻止我们给网络升级？”

　　建议

　　物业管理需要“人性化”

　　拥军里社区居委会主任何丽表示，小区物业管理严格，小区安全等事务就会有保障，但是这种“严格管理”不能太死板。与此同时，物业也要注意自己的管理范围，以防侵权等现象发生。“小区业主与物业的关系是合作关系，双方要相互尊重、相互配合。”何丽说，有的小区大、人员多，保安不可能记住每个业主，保安管得严，经常拦下进出的业主进行询问，业主确实会有些厌烦或反感。但这时候业主要理解和配合，毕竟保安这样做，是对业主负责。

　　有些业主可能觉得小区保安是业主花钱请来看门的，保安就应该好好“伺候”业主，这种“主仆”意识是不对的。保安维护小区安全是他们的工作，他们与业主之间其实是合作关系，搞好双方的关系需要双方的努力。与物业管理人员、保洁人员处理起关系来也是一样的道理。与此同时，物业公司也要有服务意识，不能把自己摆在“教官”的位置，管业主就像管“犯人”一样；更不能因为私利故意刁难业主，损害业主的权益。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物管案例讨论:新房闲置 物业费电梯费照交

　　物管案例讨论：新房闲置，物业费电梯费照交

　　沈先生反映，3年前在浑南坤泰新界买房，但一直没入住也没装修。现在物业要收全额的物业费和电梯费，沈先生认不理解，认为应少交或不交。事实上，按物业条例规定不住也要交钱。

　　未入住也要交物业费电梯费吗？

　　昨日，记者在浑南新区坤泰新界沈先生的房子前看到，物业公司通知沈先生欠缴物业费用的单子贴在大门上。沈先生共欠物业费2871元。

　　沈先生说，他的这栋房子是开发商当年用于抵工程款项的折算。自从20**年发给钥匙后，未进行装修，也没有入住。沈先生想等到房子过了5年后转手售出。可是物业公司一直在打电话催他缴费用。

　　沈先生认为，他没有享受过物业服务，所以物业费方面他最多负担三分之一的部分比较合理，而电梯费不应该由他来负担。

　　交付后 不住也要交物业管理费

　　对于办理了手续，却一直未入住的，业主究竟要不要交物业费和电梯费呢？

　　记者了解到，按照20**年2月实施的《辽宁省物业管理条例》第四十条规定：除已竣工但尚未出售或尚未交付给业主的物业，物业服务费由建设单位交纳以外，业主都应当按照合同约定按时交纳物业服务费。

　　同时，《条例》还特别规定了几种情况：业主将物业出租或者通过其他方式交由他人使用的，可以约定由物业使用人交纳物业服务费，但业主要负连带交纳责任。业主将物业产权转让的，应该结清物业服务费用，但也可以由买卖双方对物业费用的结算交纳作出明确约定。

　　违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　电梯费：不得以放弃权利为由不履行义务

　　对于电梯费的缴纳，坤泰物业公司金经理的态度是，电梯属于特种设备，日常需要进行维修保养。原则上，全体业主都需要缴纳使用费用，而对于没有搬入的业主来说，物业公司通常酌情考虑予以减免一部分。

　　据沈阳市物价局工作人员介绍，《物权法》第72条明确规定业主不得以放弃权利为由不履行义务。小区电梯属于公共设施，对于公用部分，业主享有的是共有的权利和共同管理的权利的同时，也对应义务。

　　已办理入住手续的，业主承担采暖费

　　对于新建成的小区，居民已办理了手续，却没有真正入住，要不要交采暖费呢？

　　据沈阳市房产局工作人员介绍，新建住宅建筑供热设施保修期内，未办理入住手续的房屋，由建设单位承担采暖费。已办理入住手续的，由房屋买受人承担采暖费。

　　对于那些办理入住手续却未入住的居民，可待保修期过后，向供热单位申请停供。保修期依据供热单位与各开发商签订的合同确定。

篇3：物管案例:未签保管合同 业主丢车别赖物业

　　物管案例：未签保管合同，业主丢车别赖物业

　　业主将摩托车停在小区内　次日发现丢失　向物业索赔遭拒———

　　事件再现

　　房山某小区居民柯某按规定向物业公司交了物业管理费。今年6月,柯某将摩托车停在小区停车场，次日发现车丢了。柯某找到物业公司讨说法。

　　物业公司经理说：“居民所交的物业管理费，只是占用停车位的费用，并不包括车辆看管费用。”柯某说：“停车费我已经交了，丢了车你们就得负责。”请问该物业公司是否应对此事负责呢？

　　司法解答

　　房山区司法局肖红云认为，柯某交付的物业管理费是公共服务费用。合同法第365条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”柯某从未就摩托车的保管事宜与物业公司签订保管合同及交收保管费。所以，物业公司与柯某之间就该摩托车不存在保管合同关系，物业公司对此事不负责任。

篇4：物管案例:歹徒入室抢劫 物业承担什么责任

　　物管案例：歹徒入室抢劫，物业承担什么责任

　　钟先生是某花园小区的业主。2000年5月的—天上午，其在家洗澡时，3名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁，抢走价值2万多元的现金和首饰。事发后，他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。

　　钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离，楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。钟先生认为，收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主在自己的家里被抢劫，无论怎样，物业管理公司都负有赔偿责任，只是责任的大小有区分而已。他举例说，如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施抢劫的，则物业管理公司负有直接赔偿责任；如果是小区内的人员实施抢劫，则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。

　　那么，在本案中物业管理公司是否有责任?应该承担什么的责任呢?

　　首先我们必须明确在本案中，物业管理公司有责任！但物业管理公司不是保险公司，无法对业主、住户的每件事负责。这并不是说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。具体到本案，小区的业主、住户被歹徒入室抢劫，主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。如果是保安防范的工作没有到位，那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任，公安机关或物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。如果保安防范的工作没有疏忽，没有问题，那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。

　　从法定职责看，物业管理公司的保安在治安防范职责上，与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利和义务，对于犯罪行为，物业管理公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。物业管理公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业管理公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。

　　如果按照钟先生的观点，收取了物业管理费就意味着物业管理公司就对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业管理公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于本案的治安事件的发生都不承担赔偿责任。为什么?因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。因此，在20**年陕西省发生多次安全事故之后，国务院可以对陕西省省长给予记过处分。何况，给楼梯加装防盗窗并不是法律规定或建筑的规范对物业管理公司的法定要求，何况加装防盗窗还会破坏了建筑物外观的美观，在本案中物业管理公司没有直接对业主造成侵害，相应在本案中物业管理公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。

篇5：物管案例:自行车丢失拒交物业费 业主被物业告上法庭

　　物管案例：自行车丢失拒交物业费，业主被物业告上法庭

　　自行车丢失不能拒交物业费，业主被物业公司告上法庭

　　事件：李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。20**年初，李某所在的小区物业公司催收20**年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳20**年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。

　　点评：法院判决李某全额交纳20**年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。