物业纠纷案件剖析:物业纠纷中权责

　　物业纠纷案件剖析：物业纠纷中的权与责

　　我国从福利分房到住房商业化已走过30多个年头，小区物业管理行业随之兴起，然而小区物业公司与业主之间的矛盾也相伴相生。业主常常抱怨物业公司管理不到位，房屋漏水、停车难，物业公司则称业主不缴纳物业费导致管理经营难以维系，双方的“角力”从未停息。

　　事实上，物业纠纷涉及到诸多法律法规，业主们对此大多不甚了解，哪些是自己的权利，哪些是自己的义务，如何正确合法维护自身权益，更是无从谈起。近日，浙江省余姚市人民法院法官杜健向记者剖析了一些物业纠纷案件，为业主们厘清其中的法律关系。

　　楼上乱建房业主怨物业未强拆

　　徐女士居住在余姚某高层住宅17层。20**年，徐女士楼上住户韩某对其住宅进行装修，并在北露台上搭建假山景观水系等设施，而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完不久，徐女士发现自家厨房有渗水现象，渐渐的，渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台，徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐开始变烂发黑，严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况反映给小区物业，要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改通知书，但韩某却置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而，情况并未得到好转。

　　徐女士最终决定通过法律途径维权。20**年，徐女士向余姚市人民法院起诉，要求韩某拆除搭建设施，并赔偿损失10万元。同时，徐女士认为物业公司应对韩某的这种行加以制止，但是物业公司只是发送了整改通知书，并未采取实质行动加以制止，应当承担连带责任。

　　法院经审理认为，韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施，导致楼层渗水，损坏了徐女士房屋内装修和部分财产，判令韩某拆除违法建筑，赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某的行为已进行了劝告，基本尽到了物业管理职能，无需承担赔偿责任。

　　法官评案

　　物业无权强拆小区内违法建筑

　　由于房价一直居高不下，很多业主在买房装修时总是考虑如何将自己的居住利益最大化，从搭建空中阁楼到挤占绿化用地，这样的行为却损害了小区其他业主权益。杜健表示，在小区违法建筑问题上，业主往往存在一个误区，他们认为物业公司作为小区管理单位理应承担起强拆职责。实际上，物业公司作为一个民事主体，并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑，物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应及时报告政府主管部门，最终的执法权在政府相关职能部门。

　　韩某在北露台所搭建的景观水系确实属于违法建筑，理应拆除，但物业管理公司无权强行拆除。韩某作为景观水系的搭建人，其投入的建筑材料、人工费及景观水系生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。如果物业公司擅自闯入韩某住宅强行拆除，就属于毁坏财物的行为。杜健提示，物业公司在行使管理权时要想有章可循，在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务，通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。

　　楼宇钢柱掉落物业房企一并告

　　20**年11月，许先生将自家车辆停靠在小区内。第二天早上，正当许先生准备开车上班，却发现自己的车辆已一片狼藉，一根不锈钢柱掉落在车子旁边，而自己车辆的引擎盖被穿洞，前挡风玻璃、大灯也有不同程度的损坏。许先生将车辆送至4S店维修，前后花了3万余元，这一飞来横祸给许先生出行带来极大不便。许先生了解到，撞坏自己车辆的不锈钢柱正是小区房屋装饰所用。许先生向物业公司索要赔偿，但物业公司却以房屋质量问题应由开发商承担为由拒绝赔偿，许先生也不示弱，以拒缴物业费的方式提出抗议，双方就赔偿问题一直僵持不下。今年6月，许先生将小区物业公司告上法院，要求物业公司和开发商赔偿其各项损失3.5万元。

　　余姚法院审理后认为，开发商已于20**年5月将建设完毕的小区整体交付给物业公司。涉案不锈钢柱位于小区3号楼楼顶，属于建筑的公共部位，应由负责小区物业管理的物业公司承担维修责任。物业公司并没有证据证明自己尽到了维修和管理义务，因此应承担民事赔偿责任。

　　法官评案

　　开发商与物业属两个不同主体

　　建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害，除非他的所有人或者管理人证明自己没有过错，否则便应当承担民事责任。面对房产公司与物业公司的相互推诿，业主对于因坠落物导致的损失，可径直向小区的管理人，即物业公司索要赔偿。而物业公司认为建筑质量问题应当由施工单位及房地产公司承担，这与业主提出赔偿属于不同的法律关系。从法律角度来讲，物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商和物业公司是两个独立的民事主体，互相之间没有承担责任的依据。

　　关于坠落物施工质量问题引起的主张，实质为最终责任承担主体问题，需要物业公司另行向房产公司起诉。对房屋质量归属问题，主要还是看房产公司和物业公司签订的合同。比如开发公司与物业公司签订3年保修期，那么3年内物业公司可向开发公司主张房屋质量引起的赔偿，以后的房屋问题则由物业公司自行负责。

　　业主依法维权要有法律依据，如果在遇到维权困境后像许先生这样选择不缴物业费的方式并不可取。物业公司提供的是有偿服务，如果业主不缴纳物业费，在法律上就会丧失对物业公司主张权利的法律基础，这对业主自身维权十分不利，最终将导致业主与物业公司之间的纷争恶性循环。

　　灯光昏暗业主摔倒物业担责15%

　　20**年1月，朱某到小区地下室车位取物，途经过道时，由于过道上方电灯坏掉，车库光线有些昏暗，而朱某年事已高，在途经过道时不慎被过道门槛绊倒受伤。小区保安通过监控发现朱某摔倒在地，立即与朱某家人取得联系。朱某在家人陪同下送医，经医院诊断，朱某为右股骨骨折，先后花去治疗费用3.1万元。朱某家人认为，自己每个月都向物业公司支付物业费，在收取报酬的情况下，物业公司却对小区内公共设施未尽到基本的管理、维护职责，对于朱某受伤物业公司应当承担全部责任。朱某向余姚法院提起诉讼，要求物业公司赔偿各项损失6.2万元。

　　法院审理认为，物业公司作为小区管理人，对小区公共设施负有维修、保养、管理义务，因事发时光线昏暗，客观上导致行人通行不便，在一定程度上存在安全隐患，法院认定物业公司在尽到一般人管理义务上存在瑕疵。此外，朱某作为成年人，在经常出入的小区地下车库，理应注意到进出过道上有门槛，但因自身未能充分注意，自身过错明显。法院最终判决物业公司承担15%的责任，朱某本人承担85%的责任。

　　法官评案

　　物业对公共设施管理义务非无限

　　杜健介绍，其实在小区内发生摔倒受伤事件是很常见的事情，但由于发生的地点在小区内，业主往往会一味地认为是物业公司管理不到位造成而要求物业公司承担全额赔偿责任。法官表示，物业对服务区域范围的公共设施在一定的合理限度范围内负有保障管理义务，但管理义务范围是有限的，并不能无限地夸大物业公司责任。依照侵权责任法相关规定，侵害人因过错造成他人人身损害的，应承担赔偿责任，受害人亦有过错的，可减轻侵害人的赔偿责任。据此，人民法院根据双方提供的证据材料和案件的实际情况来划分责任。

　　物业纠纷在进入诉讼程序后，业主习惯通过言词抗辩，却无法提供有效的证据证明物业公司存在过错，这会导致业主在诉讼中处于弱势。杜健提醒业主，应当注重证据的收集，一旦自身权益受到损害，要通过法律途径保障自己合法权益。

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篇2：跟物业有纠纷 就不交物业费案例

　　跟物业有纠纷，就不交物业费案例

　　据苏州市姑苏区人民法院统计，仅去年一年，城区就受理了230多件物业服务合同纠纷。其中，大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。

　　房子漏水物业不修

　　拒交物业费不能解决问题

　　张先生家住顶楼，前段时间发现家里有漏水现象，家里的装修跟家具受损，便要求物业公司维修。物业公司的工作人员到场检查，发现是张先生违规在自家的晒台上搭建了一个阳光房。物业认为，张先生此举属于违章搭建，而阳光房破坏了原先的地面防水，导致雨水渗漏，责任在张先生，便不同意维修。多次协商无果后，张先生拒交物业费，并在去年年底将物业公司起诉到了法院。最终，法院因为证据不足驳回张先生的诉请。

　　承办法官：根据物业服务合同，物业公司对建筑共用部分的确负有维修养护及管理责任，但本案中业主对房屋进行改造，致使房屋渗水，究竟是违建破坏房屋结构导致的，还是公用落水管管道出现问题无法定论。在物业公司申请司法鉴定后，张先生拒不配合，应当承担举证不利的法律后果。房屋出现问题应当先明确责任，而后才能主张自己的合法权利，不交物业费是不能解决问题的。

　　户型不对迁怒物业

　　拖欠物业费成了被告

　　王先生20**年买了一套商品房，并与开发商选聘的物业签订前期服务协议。然而，交房时王先生发现，自己所购户型的开门方向与楼书不符，几次协商未果后，王先生于20**年7月起不再付物业费。最终，物业公司将王先生告上法院。

　　庭审中，王先生认为开发商和物业公司名称相同，物业公司部分员工就是开发商的职员，属于同一家企业。是开发商将房门开错方向，违约在先，自己才拒付物业费，只有解决了房门问题，他才会将物业费补齐。最终，法院判决王先生支付拖欠的物业费1700多元。

　　承办法官：开发商和前期物业公司确实有可能是同一集团旗下的企业，但只要他们分别进行登记，在法律关系上就是两家独立的公司，独立承担法律责任。因此，业主依旧应当按照当初的协议支付物业管理费。

　　法官提醒

　　以侵权“维权”，易导致恶性循环

　　对物业服务不满意而拒交物业费，实际上是以侵权来“维权”，这样做是错误的。业主发现物业服务有问题，可以向物业公司、业主委员会或行政主管部门反映，还不行的话可以通过业主大会解聘当前物业公司另外选聘。拒交物业费，本身就是违约行为。物业公司因为收不齐物业费而导致服务下降，会陷入恶性循环，这样看似是业主为自己“维权”，实际上则侵害到其他业主的合法权益。因此，业主不能因为对物业不满意而随意拒交物业费。

篇3：物业管理水电公摊费用纠纷成因防范处理

　　物业管理水电公摊费用纠纷的成因及防范处理

　　一、水电公摊费用纠纷的成因

　　1．水电公摊费用界限“模糊”

　　物业共用部位和共用设施设备是一个过于笼统的概念，如共用部位，一般是指承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等；共用设施设备一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、室外停车场、各类球场等。以上所列共用部位、共用设施设备，有的平时并不耗用水电，有的所耗用的水电需要小区全体业主分担，有的只需某一幢楼、某一单位或某一楼层的部分业主承担，有的则需某些经营项目承担。而构成物业服务成本的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用显然是需要小区全体业主公平分担的，它并不包括只需要部分业主或某些经营项目承担的公摊费用。至于水电公摊费用是否包含在物业服务费中的问题，法律并没有作出特别规定，自然允许双方约定。但是，由于是物业共用部位、共用设施设备的概念表述过于笼统，致使一些业主产生了误解，认为所缴物业服务费中必然或已经包含了水电公摊费用。这是导致水电公摊费用纠纷产生的一个客观因素。

　　2．个别业主缺乏公共服务消费意识

　　《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电费用(共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用)。

　　3．个别物业企业对拒交水电公摊费用处置失当

　　拒缴水电公摊费用，表面上看是业主与物业企业之间的纠纷，实质则是业主与供水、供电部门之间的合同纠纷。作为物业企业，无论所承接的物业管理区域内是否实行了抄表到户，是否落实了供水供电部门向最终用户收取费用的法律规定，在水电费用包括水电公摊费用的收缴过程中，一般来说，要么是接受业主的委托负责统一代收，要么是接受供电供电部门的委托负责代收。因此，当遇到拒缴水电公摊费用时，除了应向委托方报告，由委托方进行处理外，是不允许擅自采取停水断电措施的。但是，由于一些物业服务企业，在收缴水电费用中的角色定位错误，加之夹在业主与供水供电部门之间，常常两头“受气”，有时为了不影响绝大部分已经缴纳水电公摊费用业主的正常生活，擅自采取了一些拉闸断电、卸表停水等超越自身权限的过激做法，从而进一步激化了矛盾。

　　4．向“最终用户收取费用”的法律制度得不到落实

　　《物业管理条例》等法律法规明确规定，“物业管理区域内，供水、供电……等单位应当向最终用户收取有关费用”。但是，这一法律制度在落实中存在很多困难和问题。如笔者所在城市，除绝大部分新建住宅小区实行了向终端用户收取费用的规定外，大量旧有住宅小区除少数经过业主与供水供电部门协商改造外，多数尚无法落实抄表到户的要求。

　　二、水电公摊费用纠纷的防范与处理

　　1．政策界限应当明晰准确

　　水电公摊费用是否应当包含在物业服务费中的问题，必须从政策层面予以具体明确。从广州等地的规定看，水电公摊费用根据不同情况，有的包含在物业服务费中，有的不包含在物业服务费中，有的则由物价部门议定。《南阳市物业服务收费管理实施办法》(下称《办法》)对水电公摊费用的界限也作出了政策规定，《办法》把物业共用部位、共用设施设备的“日常运行”费用及绿化用水费用予以单列，规定“小区内公用设施、设备、共公照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担”。虽然该《办法》并不像广州那样对水电公摊问题一一列举并作出规定，但基本上抒水电公摊的政策界限作出了厘定，这对于防范和减少水电公摊费用纠纷必将产生积极的影响。

　　2．收取分摊应当公开透明

　　综合国内其他城市物业管理的情况，目前物业小区水电公摊的方式一般有三种，一种是水电分摊不计入物业服务费中，单独收取；第二种是将所有公摊费用计入物业服务费中，不再另外收取，即实行包干制；第三种是抒涉及小区全体业主的公共部分水电开支计入物业服务费或者列入管理费，而把仅涉及部分业主的公共部分，如单栋楼的走廊、电梯、洗水池等水电费由涉及范围内的业主自行分摊。无论采取何种分摊方式，水电公摊的费用最终都只能由业主来承担。因此，物业企业应当及时把当期需要公摊的项目、水电总量、费用标准、分摊方式等内容在物业服务区内的显著位置或者通过其他方式予以公示，做到公开透明，消除不必要的误解，从而减少矛盾的纠纷。

　　3．处置纠纷应当依法示范

　　在水电公摊费用收缴过程中，物业企业只是“中间人”，当遇到个别业主拒交水电公摊费用时，不管物业企业有什么充分理由，都绝不能擅自采取停水断的电的措施。而必须以“中间人”的公正身份，正确把握委托合同的性质，积极协调各方并协助有关方面妥善加以解决。具体讲，当遇到个别业主拒交水电公摊费用时，物业

企业应当履行劝告、催缴义务。劝告、催缴后业主仍拒绝缴纳的，物业企业可分别情况处理：若是接受业主委托，应向业主委员会报告，由业主委员会负责纳缴，或根据业主委员会的指示，向水电供应部门反映解决；若是接受供电供电部门委托，则应向供水供电部门直接反映解决；若所管物业项目既没有进行水电履行，又没有成立业主委员会时，物业企业可以直接向水电供应部门呈报未缴纳水电公摊费用的户主名单及明细账，由水电供应部门下达催缴水电费用的通知，否则水电供应部门可以采取停水断电等惩罚性措施。

　　当然，在物业管理的实际工作中，对没有实行水电履行的物业小区，水电供应部门通常的做法只是负责抄表到物业小区，也就是只负责抄到总表，对总表到业主分户表之间的损耗以及其他公共分摊部分耗用的水电并不关心。但因水电公摊必然导致水价升高，这往往成为个别业主拒交水电费或拒交水电公摊费用的理由。长此以往则积少成多，导致物业企业无法垫支代缴个别业主拖欠的水电费用。对于这种情况，供水供电部门一般采取对整个物业小区实施停水断电的处罚，即使已经按期缴纳水电费用的业主也不能幸免。遇到这种情况，物业企业应当向全体业主说明情况，并应当告知已经缴纳费用的业主有权通过民事法律途径去维护自己的合法权益，要求违约方承担责任。这是物业企业依法处置水电费用纠纷时能够采取的最大限度的措施。逾越这一限度，擅自采取停水断电的措施，物业企业就必须承担侵权的法律责任。

　　4．抄表到户是治本之策

　　实践证明：凡是抄表到户、向终端用户收取费用制度落实的物业小区，水电公摊费用的纠纷基本上很少发生。因此，实行抄表到户可以就的上是治本之策。对于新建物业小区而言，只要建设单位与供水供电部门之间沟通到位，实行抄表到户一般不会存在问题。但对于旧有物业小区，必须解决水电改造问题。这需要各方面的共同努力。

篇4：物业管理常见纠纷案例解析

　　物业管理常见纠纷案例解析

　　案例一：业主家中地板渗水怎么办

　　去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：

　　1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；

　　2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；

　　3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；

　　4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。

　　有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。

　　点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。

　　案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办

　　每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。

　　一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。

　　二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。

　　三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。

　　四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。

　　点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。

　　案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办

　　去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。等装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。

　　装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。

　　业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。

　　水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！”（处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）等两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。（证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

　　点评：人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。

　　案例四：业主对物业公司有了成见怎么办

　　某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。

　　你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理

法规，说明保持外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子，开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

　　虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解，管理处不计较其态度，照常真诚地为她提供各方面帮助，以换取好的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具……

　　一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，好终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。

　　点评：坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。

篇5：物业纠纷:家中被盗 物业公司是否承担责任

　　物业纠纷--家中被盗，物业公司是否承担责任？

　　“前几天，我们一家人出门探亲，回来之后发现家中被盗了，虽然家中没有现金，但是笔记本电脑、相机，还有金镯子、金项链都被偷走了。我到家发现后第一时间就报警了，警方认为小偷是从我家一楼的花园撬窗进来的。”家住沈阳市铁西区爵仕观邸的张女士告诉记者。

　　据张女士回忆，由于她家住一楼，客厅外还有一个小花园，出门前特意把门窗都关好了。“现在快过年了，一楼本来就不安全，我出门前还特意嘱咐我们园区的保安，帮着看着点。”张女士说。

　　张女士家住的小区平时有外来车辆入园，小区保安都要登记的，这次被盗让张女士十分不解，“平时交了那么多物业费，小区物业花钱雇的保安看守大门，怎么能让小偷入室偷盗呢？我觉得物业公司的保安有责任，应该给我们业主一个说法。”张女士气愤地说。

　　20**年张女士入住爵仕观邸小区，入住后就与该小区的物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同上明确写着物业公司有责任维持小区内的公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。

　　张女士找到物业公司要求给个说法，物业公司经调查发现，张女士出门那三天，由于保安临时更换的原因，确实那三天物业保安没有对外来的车辆与人员进出进行登记。

　　虽然小区物业公司向张女士发来了《协调函》，可是，张女士还是把小区的物业公司告上了法院，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。

　　法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，未对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张女士财产受到损害，故物业公司应在其过错范围内承担相应赔偿责任。

　　正解：物业需承担补充赔偿责任

　　办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全的服务。实际生活中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为物业公司为业主提供安全的条件，以及维护小区公共秩序。物业公司没有尽到物业服务合同中约定应当承担安全保障责任，比如一些园区的景观水池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤。有时我们也听到电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害的事情。有的物业公司与业主约定物业公司提供24小时监控、安全保护服务，而物业公司却因为疏忽没有尽到安保义务，对业主利益造成损害。这些情况，作为物业公司就应承担合同违约责任。

　　那么对于本案，业主家遭窃，这是第三人对业主造成的直接侵害。物业公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。在司法实践中，一般认为物业公司有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。而物业公司很好地做好安保工作，那么承担第三人对业主侵害的责任就会很小。当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任是以收取小区物业费中安保费用的一定限额作为上限，不应承担业主损失多少就赔多少的责任。