物管案例:自行车在小区丢失物管要赔偿吗

　　物管案例--自行车在小区丢失物管要赔偿吗？

　　核心解读：物业是否尽到安全注意义务是关键

　　〔事件〕20**年3月18日，孙学文在购买沉河区一小区的房屋时，与某物业公司签订物业管理合同———其中，该物业公司承诺，对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火、防盗监控系统……

　　20**年12月31日，孙学文购置一台原田牌助力自行车，没想到刚过10天就在小区西南角处车棚内丢失。去年11月4日，孙学文诉至沉河区法院，以物业公司安全防护管理不善为由，要求其赔偿丢车损失计1950元。物业公司辩称，双方未对车辆建立保管关系，故不同意赔偿任何经济损失。

　　〔判决〕沉河区人民法院认为，自行车丢失是因犯罪行为所致，与物业公司无因果关系。物业公司不应承担赔偿责任。孙学文不服，上诉至市法院。

　　市法院审理认为，孙学文车辆丢失后，已向物业公司进行反映，并向公安机关报案。在事发时的监控录像上，双方的陈述截然相反———孙学文始终称当时录像画面为空白；物业公司却称，现场并无异常情况出现。而物业公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，又无法举证，可确认其在安全防范中疏于管理，应承担违约责任。市法院判决物业公司按车辆总价值的20％，即390元赔偿孙学文。〔法官说法〕市法院民二庭主审法官李方晨：这几年业主因财产、人身损害要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼已不鲜见。《物业管理条例》对此问题已做了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判以及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。

　　应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任；物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应承担违反了安全注意义务的违约责任———但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物管案例:小区业主丢车该谁负责

　　物管案例--小区业主丢车该谁负责

　　《药都时空》帮您办事。现在我们所在的位置是在市区的文景苑小区，就在4月17号的凌晨，这个小区的多辆电瓶车的电瓶被盗，多户住户受到了小偷的光顾。

　　王坤是文景苑小区的居民，昨天早上，她准备骑电动车出门，发现楼下的电动车被人撬了，而且电瓶车被撬的，不止他们一家。

　　文景苑小区居民 王坤：我下来骑电瓶车呢，电瓶车电瓶被人偷了，然后我一看这旁边的电瓶车，很多电瓶车的电瓶也被小偷拎走了。

　　文景苑小区居民 段寒英：天明就知道电瓶车的电瓶丢了。丢的电瓶车的电瓶，座子掀起来了，一个一个的空壳，只剩个架子。

　　文景苑小区居民 杨朝琴 ：早上起来去锻炼身体，看电瓶被盗了。

　　小区的居民就想啊，他们小区是由物业公司在负责管理的，他们也都交着物业管理费，现在，这么多的电动车被撬，物业公司应该给出个说法。于是大家就一块去找了物业公司。

　　居民 王坤：啥回复都没有，物业就是不回答，我们感觉交物业费就没得到应有的回报。

　　居民 段寒英：俺交了这物业费，俺得不到一点安全感，电瓶车电瓶几百块无所谓，小事，这明俺私家车放这小偷还能给我们偷走呢，俺没有一点安全感就行了吗，俺这明再收物业费俺怎么交。

　　居民们说，他们现在所想的，并不单单只是担心这电瓶车的电瓶追不回来，他们更在乎的是居住环境里的安全性。

　　居民 段寒英：俺要求也不高，你把这个电瓶车电瓶丢的给个回复，你找不着是你找不着的，小偷偷走是偷走的，你得有个回复有个答案，明我们可有一个安全的地方。

　　居民 王坤：追回来，追不回来这电瓶都无所谓，以后我们住在这，东西也能放心。

　　像文景苑小区的这种情况，责任在谁？小区居民又该怎么做呢？我们准备先到小区的物业公司，进一步了解情况。

　　我们来到静安物业管理公司文景苑小区管理处，工作人员听了我们的来意后，表示，在这次电瓶车电瓶被盗事件中，物业公司没有责任。

　　静安物业管理公司文景苑小区管理处工作人员 刘敬华：因为没有放在专人看管的车棚里面，业主放在外面的，发生这种情况，他们有些业主不听从我们小区的管理，乱停乱放，特别是占用小区小车的车位，我们在小区的宣传栏上或者是小区的车棚上贴出的都有温馨提示，就是小区的车辆尽量的放在小区的车棚里面，有专人看管。

　　而针对被盗居民所反映的，物业公司收取了物业管理费，就应该负起责任，刘敬华也进行了关于小区物业的责权说明。

　　静安物业管理公司文景苑小区管理处工作人员 刘敬华：我们是按照国家的规定，和安徽省物业管理条例进行收费的，这个收费的费用不包括停车费用。专人看管的车棚每个月按照咱物价局的收费标准，电瓶车是10块钱，摩托车是12块钱，车棚里设置的有专门的充电插板，这个收取一定的电费，停车和充电电费，无论你充多少时间每月是20块钱。

　　这位物业工作人员也表示，以后他们会加强小区安保方面的管理，避免类似事情再次发生。那么，在这次事件中，小区的物业公司究竟有没有责任呢？离开文景苑小区以后，我们又专门咨询了律师。

　　王铸律师认为，由于物业公司与业主之间存在着物业服务关系，他们之间的权利和义务通过物业服务合同进行了约定，所以，小区的居民可以查看一下，小区物业公司和业主之间，是怎么针对小区公共秩序和安全防范进行约定的。

　　律师 王铸：从这个小区的物业合同的约定来看，物业公司承担的是物业和及其公共区域内的部分管理和养护，以及公共环境卫生的管理，另外一方面它是协助做好物业公共区域内的安全防范工作，那么也就是说，这个合同并没有约定物业公司对业主停放在公共区域内车辆和其他物品承担保管责任，像这个小区有个特殊情况，它专门在小区内设立了一个收费车棚，对车辆进行保管收费服务，那么如果车辆在车棚内丢失，作为车棚的管理人要承担赔偿责任，因为车辆停放在车棚内，与车棚的管理人之间形成了保管服务合同关系，这与物业服务合同关系是没有关系的，那么我们认为作为物业公司和业主之间没有保管合同关系。

　　王铸律师表示，尽管物业公司与业主之间没有保管的关系，但是如果业主的财产出现丢失，与物业公司在物业服务合同中所约定的安全防范义务有关，那么物业公司也应该承担相应的责任。

　　律师 王铸：比如说一般的物业服务合同都约定，这个物业公司提供24小时监控，24小时巡逻，以及车辆进出小区的登记，如果物业公司履行了这几个方面的义务，那么物品丢失物业公司当然不承担赔偿责任，如果物品的丢失与物业公司没有完全尽到这些安全防范义务应当实施的这几个措施的话，如果这两者有关系，那么物业公司应当赔偿相应的赔偿责任。

　　不过，王铸律师也介绍，业主和物业公司之间，如果产生了这些方面的纠纷，业主想起诉物业公司，往往会存在一定的难度。

　　律师 王铸：作为业主来说，如果要求物业公司承担赔偿责任，首先还必须有证据证明其物品或者车辆，在这个物业公共区域内丢失，那么作为目前的情况来看，尽管业主向公安机关报了案，目前案件并没有侦破，那么还没有证据证明这个业主的车辆在公共区域内丢失，当然就更不可能要求物业公司进行赔偿，也就是说作为业主来说，提供证据证明其车辆或者是物品在公共区域内停放并丢失，这是它主张权利最基本的前提。

　　如果最后案件能够告破，小区居民的损失能够追回，物业公司就不用承担赔偿责任，但是如果案件告破以后，小区居民的相关损失无法追回，那么对于居民的损失，物业公司则应该根据过错程度，承担相应的赔偿责任。

看来文景苑小区电瓶车电瓶被盗的居民想要追回自己的损失，还要等上一段时间了，我们也希望这个案子尽快告破，把这些可恶的小偷绳之于法。在这里我们还有两点提醒要送给大家，第一是提醒小区的居民，最近一段时间我们也接到了很多反映小区电瓶车被盗的电话，希望大家小心提防，第二是提醒小区的物业管理公司，在这个时候咱们更应该提高警惕，做好自己的本职工作，尽到自己的责任和义务。

篇3：物管案例:业委会告了原物业公司，160万物业费成糊涂账

　　物管案例--业委会告了原物业公司 160万物业费成“糊涂账”

　　因为管理不善，物业公司被业主“赶走”的情况时有所见；因为物业费账目不清，业主将物业公司告上法庭的，至今在无锡出现了第一例。昨日，威尼斯花园一期的业主委员会委员黄煜祺向记者反映此案的相关情况。

　　A疑问

　　每年280万的物业费，业主不知花在哪里

　　去年2月在一次业主委员会例行会议上，黄煜祺和其他成员提出一个疑问：一连3年，小区管理没有一点起色，甚至没有补植一棵树。那天开始，业委会成员们开始关注小区的物业管理，很快就掌握了物业在卫生、安保、绿化方面“不作为”的证据。黄煜祺反映，该小区的物业管理费是每月每个平方2元钱，就整个威尼斯花园一期来计算，业主每年缴纳的物业管理费高达280万元。“这些钱我们不知道用在哪里？”黄煜祺说，按照现行的《物业管理法》，业主们有权利知道自己的钱花在了哪里？“可问题是，很多业主并不知底细，甚至不明白物业费该不该用于为业主提供的相关服务上；也不知道物业费的账目应每个月向业主公示，让业主知道自己的钱用在了哪里？这是业主的权利。”

　　B审计

　　查出数百张“白条”，160万元去向不明

　　为了弄清物业费的去向，威尼斯花园一期的业主们自掏腰包8万多元，聘请了一家审计公司对物业的账目进行审计。让业主委员会想不到的是，这次审计花了一个多月的时间。“不但账册与报表不符，里面还有数百张‘白条’。这简直不可思议。”黄煜祺反映，这些“白条”上很多钱款都去向不明，没有发票甚至没有收据。记者查看了这些“白条”，发现不少是“维修费用”，每一张的款额都有数千元，有些甚至上万元。大部分白纸收条上面只有收款人的签名，没有物业公司的印章。“稍微有点常识的人都知道‘白条’是不能入账的，但这里居然有几百张。我们统计过，从20**年到20**年，至少有16.9万元的支出凭证全部是‘白条’。”黄煜祺告诉记者，在深入查账后，又发现物业公司的工资单、社保单上都有问题。于是，业主代表拉着物业公司一起坐下来核账，最终有160万元的物业费在账目上查不出来，去向不明。业委会认为，物业公司应当把这些钱还给业主们。日前，业主委员会已经撤换了该物业公司，接着将其告上了法庭。

　　C声音

　　物业表示:有“白条”很正常，在等法院判决

　　据业委会负责人反映，20**年紫竹物业进入威尼斯花园小区，与业主签订的合同明确规定，物业管理费采用酬金制，酬金为12%。但审计报告显示，该公司费用支出情况严重混乱。审计部门表示，对许多费用支出的真实性和可靠性无法认定。在紫竹物业提供的财务资料中，用于小区建设服务的支出非常少，但却有不少的应酬费，差旅费、通讯费等等。

　　实际情况到底如何，记者昨天联系了南京紫竹物业管理公司无锡分公司的经理张君一。他表示自己因为不是该小区的直接负责人，只了解大概情况。他认为无锡分公司3年来的账目，最多有1-2万元的出入。“现在业主说有100多万，这不可能！”但他也承认，“白条”肯定是有的，因为“现在很多维修公司或者其他行业都没有办法开具正规发票，因此有‘白条’很正常。”至于业主委员会提出的，每个月应当公示物业费用情况，他表示这需要业委会监督物业公司来做。这几年业委会没有提出这一要求，现在提出来已没有意义。同时，他认为账目是否公示“并不重要”，关键公司有支出明细就行了。“不过，现在既然已闹到对簿公堂的地步，只能等法院判决了。”

　　律师认为:对审计结果,物业应给合理交代

　　无锡市法舟律师事务所一位律师表示，此案中，根据业主与物业公司签订的物业合同约定，物业管理费为业主所有，物业公司代为管理。因此物业公司应尽妥善管理义务，按照物业合同约定使用物业管理费，并按期向业主公示使用明细。如果真的有巨额物业费去向不明、无据可查，物业公司就存在管理不善、账务不明的问题，侵害了业主的合法权益。委托第三方审计是理清这笔“糊涂账”的最好方法，物业公司应就审计结果给业主一个合理交代，或返还“失踪”的物业费。

篇4：物管案例:小区树断枝砸伤墙外人 管理不善须承责

　　物管案例--小区树断枝砸伤墙外人，管理不善须承责

　　墙内树断枝砸伤墙外人

　　刮断的树枝砸伤头部。

　　因为这棵树长在非物业小区,绿化部门、产权方和社区方面均表示不属自己管辖范围。

　　家人最终放弃索赔,“都是大风惹的祸,我们自认倒霉吧。”

　　大风天干活树枝砸伤头部

　　昨日13时许,记者见到了头上还缠着纱布的杨先生。

　　“11月1日,风很大,我在小区围墙外和沙子,突然墙内的一段树枝砸在了我头上。”杨先生介绍。

　　附近工地的工人证实了杨先生的说法,“他当时血流了不少。”

　　随后,家人将杨先生送到医院,医生对他的伤口进行了缝合。

　　在妻子吴女士的带领下,在沈阳市皇姑区陵园街10-6号楼旁,记者找到了“肇事”的大树。这棵树有五层楼高,枝干横在空中,一处折断的痕迹还很明显。

　　难寻责任方家人无奈放弃

　　吴女士认为,这棵树已干枯,存在潜在危险,树造成丈夫受伤,相关管理部门应该负有责任。

　　3日,她就此事咨询了绿化部门。绿化部门表示,小区内的树木应由物业公司管理。随后,吴女士来到辽河街道兴旺社区,对方表示树并不在他们管理范围内,同时告知,该楼原是沈阳二三厂的家属楼,此处现在是非物业小区。

　　吴女士又找到沈阳二三厂,厂方表示,该楼产权已移交给皇姑区房产局。但产权方房产局给予吴的答复是,树不在他们的管辖范围。

　　昨日,吴女士再次向这几个部门进行了询问,得到的是同样的答复。她最终选择了放弃,“还好医药费也不高,实在找不到就这么算了吧。”

　　“肇事”大树应由产权方负责

　　记者就非物业小区的树木管理问题咨询了皇姑区城市管理局市容绿化办公室。

　　工作人员表示,根据规定,非物业小区,如果有产权方由产权方负责,没有则由所属街道办事处负责。工作人员和本报法律顾问姜乃芳均表示,在楼房产权移交时,树木作为相关附属物,产权也已一并移交。

　　记者联系到皇姑区房产局第五经理公司,也就是该楼现在的产权方。办公室主任董女士说,他们只负责收房费和房屋维修,从未对树木进行过管理。但她表示,将会就此事请示相关领导,并与相关部门核实,然后给予记者答复。截至记者20时截稿时,尚未得到回应。

　　风中遇险是否只能认倒霉?

　　案例说法大树砸人致死责任单位赔10余万

　　去年8月1日,沈阳市皇姑区刘女士在人行道上行走时,被一棵大树掉落的树枝砸伤头部,后不治身亡。

　　经警方调查,肇事的树枝是从某单位墙内一棵大树探出墙外的,伤人树木为多年生杨树枯枝。

　　法院认为,伤人树木为被告所有和管理,树木具有致害行为,而被告方对树木管理不当或欠缺,现树木单位不能证明自己已尽相应义务,也不能证明无过失,应承担全部民事赔偿责任。

　　为此,法院一审判决树木归属的单位未尽到管理职责,应赔偿死者家属10万余元。据新华社

　　律师说法如果管理不善就不能砸了白砸

　　针对一些特殊天气里出现的危险,有媒体曾采访过北京问中律师事务所方志远律师。

　　方律师表示,大树被风刮倒或刮断伤人或造成损失的问题比较难界定。

　　方律师表示,按权属树是有主管单位的,由于风刮倒树造成的人员财产损失,主管部门应承担管理责任。但是,种树管树和设置广告牌有所不同,一些树木因发生病变或根系出问题,导致遇到大风倒伏或树杈断落的情况事先并不明显,属不属于管理问题不好界定,这里面构成天灾的因素更多一些。但是如果真是因为管理不善,该及时清除的残枝断杈没有清除,造成砸伤人的事情,恐怕也不能砸了白砸。

　　方律师说,最高人民法院的司法解释规定,堆放的物品造成人员损害的,如果双方都无过错,应按照公平的原则由当事人双方各承担一部分损失。“我个人认为,如果受害方能够证明是由于相关责任单位没尽到责任而造成了伤害,按照法律原则还是应当承担赔偿责任。”

篇5：物管案例:物业公司强拆业主室内窗框

　　物管案例--物业公司强拆业主室内窗框

　　20**年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

　　1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

　　2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

　　作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

　　首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

　　二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

　　物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。

　　综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

文章