案例分析:装修时封闭自家阳台 法院认为业主违约

　　案例分析：装修时封闭自家阳台，法院认为业主违约

　　案例：

　　20**年，阿珍向福建某房地产公司购买了位于金山一高档小区的商品房，并于次年接收了这套房子。随后，她与小区物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》，约定禁止业主在阳台或露台安装防盗网，或以其他形式封闭阳台。如需安装防盗网，只能选用隐形防盗网。物业公司还向全体业主发出装修特别提示和业主户内窗户、阳台推拉门防护安装规定。

　　此后不久，阿珍向物业公司提交了《二次装修申请表》，并签下《承诺函》，同意按照《房屋装饰装修管理协议》及相关规定装修。但在实际装修中，阿珍在阳台上装上可封闭性玻璃。物业公司知道后多次劝阻，并发出限期恢复原状的律师函，均没有结果。

　　无奈之下，物业公司将阿珍告上法庭，要求她恢复阳台原状。

　　阿珍很不服气，她提出，自己和物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中关于隐型防盗网的部分没有提供样图，没有明确概念，约定不明，这样的合同无法履行。阳台不装封闭式玻璃，将产生极大的安全隐患。物业公司不肯跟她签订安全保障服务协议，违反了《消费者权益保护法》的相关规定，相关内容应为无效。更何况，阳台是业主专有部分，装在阳台内侧的可折叠无框防盗玻璃不影响其他业主的利益，物业公司没有权利干涉。

　　法院判决：

　　福州市中院终审审理认为，物业公司与阿珍签订的《房屋装饰装修管理协议》合法有效，双方均应依约履行。阿珍装修阳台时采用了可封闭性玻璃，违反了该协议中关于装修的禁止性规定，同时也违反了建设部的《住宅装饰装修管理办法》中关于禁止改变住宅外立面的规定。

　　法院还指出，物业公司对阿珍的房屋装修行为进行管理，行使的是物业公司管理职责，并未剥夺和限制她对房屋的所有权。

　　据此，法院判令阿珍限期拆除阳台玻璃窗装修物品，恢复原状。

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篇2：部分业主要随意封闭阳台怎处理？

深圳某大厦入伙前,物业管理处的工作人员多次到现场考察,综合考虑各种因素,并听取有关方面意见,做出了“主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭”的规定。可一入伙,这一规定就遭到了部分业主的质疑,他们提出许多不同的理由,要求按照自己的思路来封闭阳台。

有些业主听了管理处的解释,了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一,也就愉快地接受了。可仍有部分固执己见,甚至成群结伙,一天几次地到管理处来横加指责,闹得沸沸扬扬。

在这种情形下,管理处先用了个“缓兵之计”。向有意见的业主说明,管理处的方案可以做进一步论证,看能否为大多数业主所认同,但在未做最后决定前,各自的方案也不要急于实施。把他们稳定下来之后,管理处做了一个调查,发现持有异议的业主只有20多户,并不占多数。只是因为他们都是沙头角本地居民,互相认识,容易连成一气,其中有几位是××集团公司的职员,而且一位是高级职员。

有了这个底数后,管理处本来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定,但还是希望能说服他们,让他们自觉自愿地去执行。

[案例分析]

由于小区业主的旧有生活习惯,以及环境保护意识和文化素质的差异,在物业管理实践中,外立面管理普遍成为住宅小区建筑物外观管理的难点。外立面包括外墙、窗户、阳台及附属设备,如空调机、广告灯箱、防盗网和晾衣架等。其实,良好的外立面管理可以收到美化居住环境,提高物业的经济价值,改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因为个别业主的不能从物业整体美观的角度认识装修管理而带来的矛盾纠纷。

对于在装修过程中所出现的这类不符合规定的问题,物业管理公司最好的方式就是采取预防措施,防范在先。具体地说就是在业主办理入住手续时,就要宣传相关的政策法规,并将具体的要求填写在《业主公约》和《物业管理服务合同》中,同时预收适当的装修保证金,以此来规范约束业主的装修行为。但仅此是不够的,物业管理公司还要加强业主装修过程中的监督管理,及时发现问题,防患于未然。对于已出现的问题,要本着“以理服人”的原则,向业主介绍宣传相关的法规制度,做好耐心细致的说服工作,求得业主的理解支持,协助完成整改工作。要极力避免与业主发生冲突,因为装修管理这项工作一般都是在与业主接触的初期,冲突一旦出现,就会给业主的心理留下阴影,对以后的管理工作产生负面影响。

[解决方法]

从本案例的案情叙述中不难看出,尽管个别业主想按自己想法封闭阳台的呼声不断,但毕竟还没有付诸于行动,这就为物业管理公司的管理说服工作提供了极大的主动空间。物业管理公司所做的调查,结果也是对管理工作的开展极为有利的。因此,物业管理公司做出了“希望能说服他们,让他们自觉自愿地去执行(既定方案)的决策。于是,决定来个“各个突破”,先从××集团公司的高级职员开始,然后做好他们公司几位同事的工作,因为毕竟他们的素质要高些,容易沟通说服。而实际情况也这是这样。有一天晚上,他××集团公司的高级职员到管理处咨询办理装修手续的问题,趁这机会,主管工作人员与他进行了两个小时的长谈,从管理处制订方案的出发点到这个方案的优点,再通过比较指出他们那个方案的弊端,最后他心悦诚服地接受了,然后他又说服了自己的几位同事。就这样有针对性地利用业主的不同特点进一步做说服动员工作,慢慢地规定执行起来顺利多了。

期间,也有极个别业主是横竖不听,不管管理处如何作解释,还是自行其事,甚至扬言“我就不按统一规定封窗,你们能拿我怎么样?”。对此,管理处态度上还是和和气气,但管理上寸步不让,把《业主公约》和物业管

篇3：业主有权封闭自家阳台吗

　　刘先生购买了某小区一套商品房,入住后对小区环境、物业管理都比较满意。唯一遗憾是阳台没有封闭,每逢刮风下雨,阳台就会弄得很脏。于是,刘先生请装饰公司封闭阳台。谁知第一天施工,就遭到了物业公司的制止,既不给工人办理出入证,也不准工人进入小区。刘先生认为,房子是自己购买的,享有该房屋的财产所有权,阳台包含在自己所购的房屋之内,也是自己的私有财产,所以自己完全有权封闭阳台,物业公司根本无权干涉。

　　物业公司认为,虽然房屋和阳台都是刘先生的私有财产,但是在刘先生入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和刘先生签字确认的《业主公约》中都明确约定,业主不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含颜色)、设计用途、功能和布局,不得封闭阳台。物业公司有权制止违反物业管理制度、《业主公约》的行为。

律师出马不得违反业主公约封闭阳台

　　本期律师:江苏圣典律师事务所王都

　　王都律师指出,首先,刘先生对这套商品房拥有财产所有权。法律规定,财产所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。同时法律规定,公民在行使权利时不得违反法律或者社会公共利益,不得妨碍和侵害他人的权利。由于这套产权房是小区里一幢楼中的一套,刘先生购买的不仅是套内部分,同时还有公摊部分。对套内部分,刘先生享有专有所有权,即包括四项权能的完全所有权。刘先生家的阳台,虽然是在所购房屋的套内,刘先生享有占有、使用、处分、收益的专有所有权,完全有权按照自己的意志随意处置。

　　但是,刘先生在行使所有权行为肘,不得违反法律法规的规定,还要考虑到相邻关系。例如,《物业管理条例》第七条就规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则。刘先生所在的小区业主公约中明确约定不得封闭阳台,刘先生就必须遵守。

　　物业公司是根据与业主签订的《物业管理服务合同》,受业主的聘请为业主提供物业管理服务的,其管理服务的权限来自于《物业管理服务合同》的约定和相关法律法规的规定。《物业管理条例》第四十六条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。江苏省人大常委会通过的《江苏省物业管理条例》第十六条更是授权物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼。所以,对某些业主违反业主公约的行为,物业公司有权予以制止。物业公司制止刘先生封闭阳台,既是其物业管理的权利,同时也是对其他业主必须履行的义务。刘先生所在的小区业主公约明确约定不得封闭阳台,所以刘先生不可以封闭阳台,物业公司出面制止是正确的。

特别提醒物管行为应有法律或合同依据

　　封闭阳台、安装防盗网、安装空调等事,几乎在所有的小区都有发生,常常由此引发各种矛盾。

　　判断业主的哪些行为可为,哪些不可为,物业公司有没有权管,并不复杂。第一,看业主的行为有没有合法的依据,是否违反了有关法律法规的规定,是否违反《业主公约》或者有关合同、协议的约定,是否侵害了他人的相邻权等合法权益;第二,看物业公司的管理行为是否有法律依据或合同依据。有些小区并无不准封闭阳台的约定,那么业主在封闭阳台时只要不妨碍他人的相邻权,该业主就有权封闭自己的阳台,物业公司也无权干涉。

篇4：物业禁止封闭大小阳台通知

　　物业关于禁止封闭大、小阳台的通知

　　尊敬的业主、住户：

　　您好！

　　近期巡查发现**蓝天等苑区少数洋房单位将大、小阳台用铝合金玻璃窗或不锈钢铁栏封闭，严重破坏了洋房整体建筑风格及环境和谐，也不乏个别业户被拒后在管理处大吵大闹强制要求工程部开工程纸。鉴于《城市管理监察条例》已明确规定封闭阳台属违规行为，我处再次明确禁止开此类工程纸，并严控此类材料进区，请广大业主理解支持。

　　特此通知！不便之处，敬请谅解！

　　**管理处

　　20**年*月*日

篇5：物业小区一期封闭阳台问题公投提示

　　物业小区一期封闭阳台问题公投提示

　　尊敬的**一期业主：

　　**一期即将入住，**物业受热心业主封阳台小组的委托，提示一期业主尽快登陆业主论坛进行封阳台全民公决投出您宝贵一票。

　　**一期封闭阳台公投问卷调查

　　1、为防止他人顶替，侵害您的权利，请填写如下信息 *(必填项)

　　房号：

　　业主姓名：

　　《北京市商品房预售合同》 合同编号：Y

　　联系电话：

　　2、您是否打算交房后封闭自家阳台？ *(必填项)

　　A.我入住后即封闭阳台 B.我愿意保持阳台原有设计，不打算封闭阳台 C.我家户型交房时阳台已经封闭（某些二层三层户型、G1#楼studio户型）

　　3、如果封闭，您希望一期业主按统一方案封闭阳台吗？ *(必填项)

　　A.□ 为保证社区品质应当按统一方案封闭 B.□ 按业主喜好，统不统一封都无所谓

　　4、如果一期封阳台的业主大多数按统一方案封闭阳台，仍有少数未按统一方案封闭阳台，您希望如何处理？ *(必填项)

　　A.这样的行为将会影响整个社区品质，希望物业公司出面制止 B.无所谓，别人的行为没必要干涉

　　5、以下图示封闭方案您是否认同：（后封闭附效果图） *(必填项)

　　A.认同 B.不认同

　　图示封闭方案：后封闭附效果图

　　**（北京）物业管理有限责任公司

　　**物业服务中心

　　20**年4月22日