物管案例讨论:物业不管小区违建 业主以暴制暴

　　物管案例讨论：物业不管小区违建，业主以暴制暴

　　小区业主违建,物业公司应承担何种责任?有的物业公司坐视不管,有的则是想管也管不了。

　　广州市城市管理综合执法局近期出台的《广州市查处和控制违法建设实施办法(征求意见稿)》(以下简称《实施办法》)首次明确物业公司应为小区业主违建担责,但据记者对今年广州十余起涉及物业公司的违建报料案例的采访调查,物业“控违”面临着不可忽视的现实困境。

　　9月20日,《实施办法》征求意见即将结束。律师和专家意见认为,让物管对违建担责确有必要,但罚款措施却未必能够奏效,此外,仅靠物业“控违”也是不够的,关键应严格执法,完善对相关部门的问责机制。

　　【坐视不管】

　　共同利益让物管闭嘴

　　黎先生住在盘福新街某大院内,距离自家房子1.2米之隔的一栋3层违建楼将自家楼房的东南方向死死堵住,严重影响家里的采光和通风,黎先生苦不堪言。

　　黎先生屡次找居委会及物业部门交涉,但由于涉及政府内部相关人员,相关部门均不予干涉。今年端午节期间,业主抢建第3层楼房,无奈的黎先生只能向媒体求助。但在报道的第二天,业主仍继续施工,黎先生便抡起大锤自己动手拆房。“实在没办法了,我只能以暴制暴。”

　　在黎先生的坚持下,目前该楼房尚未完工。业主在楼前堆积着钢筋、泥沙等材料,准备亚运后继续开工。黎先生介绍,该处存在多处违建,很多人家都在自家阳台搭建违建物,圈养鸡鸭。“大家你搭我也搭,占地为王,互不干涉,都默认这种行为。”

　　王先生家住广州某别墅区,小区内的违建之风强盛,多户业主私自改建地窖、房间,对小区的绿化及环境造成很大影响。王先生为此向小区物业管理部门反映,但物业部门对于住户的投诉一直不予理睬。“这其中牵扯到物业部门的利益,只要违建的业主给他们送钱,多交些物业管理费,就相安无事。”

　　【苦口婆心】

　　物管劝止被当耳旁风

　　刘小姐家住广州开创大道某别墅区,小区内50多套物业约三成都存在违建。一些居住在山体别墅的业主往地下挖多了2层楼,每户多出了约200多平方米的违建面积。而一些非山体别墅的业主,则利用车库和花园,进行横向扩张。其中,一户业主在自家的违建建筑上开落地窗,窗口正好对着刘小姐家的主卧室,屋里的一举一动邻居都看得一清二楚。

　　为此,刘小姐向小区物业投诉,物业部门与业主进行沟通,并在门上贴通知让业主对违建进行整改,但违建业主一直不予配合。物业公司无法强制采取措施,只能一直与业主僵持。

　　违建业主表示,违建已成事实,无法整改。甚至有业主为了避开亚运期间狠抓违建的风头,不在别墅内居住,准备过了亚运严查期,再找关系解决。

　　刘小姐无奈表示:“大家都静悄悄的,对于物业的劝止都不理不睬,只能不了了之。”

　　更有甚者,对于一些别墅区的违建工程,已有执法部门进行了拆除,但停息了一段时间之后,风声一过便又卷土重来。

　　【越俎代庖】

　　物管亲自拆违成被告

　　广州番禺某小区内一业主马先生20**年在自家阳台上搭建起一座封闭的玻璃屋,挡住了隔壁王小姐两间房屋的采光和通风。物业公司接到王小姐对马家违建的多次投诉后,在小区居委会、业主委员会和城管人员监督下,于20**年3月将违建的玻璃屋拆除。

　　事后,物业公司被业主告上法庭,认为他们在没有认定书的情况下,拆除他们的玻璃屋是破坏私人财产的行为,要求其赔偿玻璃屋的装修费和材料费。番禺区人民法院判决该物业公司赔偿业主7540元。

　　番禺人民法院在判决书上认定物业公司违反了国家《物业管理条例》第四十六条:“对物业管理区域内有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违反法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”

　　法院认为法律没有赋予该物业公司具体的行政执法权力,所以该物业公司聘请拆迁队来拆除业主的违建物,是不合法的。

　　物业公司对这份判决表示不服,目前正在向广州市中级人民法院上诉。其副总经理吴小姐说:“现在小区里好多户都开始在阳台上搭建小屋,有人甚至比之前的更严重,但我们都不敢再管了。”

　　现实困境

　　物业不作为,罚款有效吗?

　　广州市城管执法局8月20日公布的《实施办法》第二十条首次明确规定:对已经实行物业管理的区域内发生的违法建设行为,物业服务企业应当予以及时制止,并向相关行政主管部门报告,否则将由国土房管部门处以2000元以上5000元以下罚款。

　　这一条款在受到广泛肯定的同时,也有人提出了担忧。广东胜伦律师事务所律师刘继承

认为,处罚的目的是敦促物业公司及时发现违建,事前防控,惩罚金额是否适当要以能否实现这一目的来衡量。“对于一些大的违建,其中牵涉的利益远远超出了惩罚金的金额数目,如此的处罚未必能够奏效。”

　　即使物业公司如实举报,对于遏止违建又真能奏效吗?若果真如此,番禺案例中的物业公司也不会亲自动手“拆违”了。“如果要等把违建认定书等一切手续办理下来再去拆的话,起码得半年以上,不如自己动手。”其副总经理吴小姐说。

　　当地城管马队长表示,城管一接到物业公司反映业主违建的情况,就反复劝说其自行拆除,还将业主、居委会、物业公司、业主委员会等人召集座谈,但业主不配合,就这样耗了半年时间。“现在违建太多了,完全按程序办,根本办不完。”

　　专家建议

　　完善执法部门问责机制

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任傅崇兰认为,目前违章建筑大范围存在的原因主要在于两方面,一是法制建设不完善,二是相关部门执法不严,这也是当前治理违建问题亟需完成的两大任务。

　　刘继承认为,一些人事不关己,对违章建筑的存在置之不理,相关部门则牵涉到利益而不敢管制,没能起到应有的监督、报告职责,才会导致违建的大范围存在。

　　傅崇兰承认,当前城管执法的确存在着人力不足、资金缺乏等困难,但作为执法部门,城管、街道等必须带头执法、严格执法,形成良好的社会氛围,从源头上杜绝违建的存在。

　　傅崇兰提出,在明确物业管理部门举报违建之责任的同时,更应对城管部门的工作进行问责。而且城管作为违建直接监管部门,权力较大,承担的责任相应比物管也更大。他建议建立20天问责制,即对于市民的违建投诉,必须在20天内进行回复,不得无限期拖延。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物管案例:楼上装修楼下遭淹 物业因未尽义务被判赔

　　物管案例：楼上装修楼下遭淹，物业因未尽义务被判赔

　　“完了！我才装修的新家啊，几天没来怎么就成了水塘？”今年9月2日早上，陶女士打开新华路某小区新装修的房子时，被眼前水漫金山的景象惊呆了。

　　这套新房是陶女士新购并刚刚装修完的，装修后，她将新房的窗户打开敞气，结果几天没来，房子里全是发臭的积水，三个卧室的实木地板、柜子、卫生间、厨房、客厅及墙

　　陶女士急忙检查家中的水管，但水管完好，这些日子也未下雨，家中为何有积水？疑惑的陶女士叫来物业人员，经过查看才发现，原来是阳台外的公用雨水管被堵，楼上的下水不能排放，倒灌进了陶家。经鉴定，陶家损失共计1.9万余元。事后，物业疏通雨水管时，发现雨水管被大量的建筑垃圾堵塞。

　　与物业协商如何解决家中损失无果，陶女士将物业告上法庭。庭审中，物业公司认为是陶家楼上住户将建筑垃圾倒进雨水管才导致此事发生，陶家损失应由楼上住户承担。

　　昨日，江汉区法院一审判决物业赔偿受损业主2万元的损失。

　　既然是因楼上住户装修导致漏水，为何要物业来赔偿？办案法官称，陶女士与物业间签订有《物业管理服务协议》，约定物业有义务对公共设施进行检查维修，而雨水管就属于物业公司的维护管理范围，既然陶的损失主要是因公用雨水管堵塞所致，就说明物业违反了物业管理服务协议的约定，未尽到及时检查维护公用雨水管的义务。

　　据介绍，雨水管堵塞的原因及是否有其他侵害人的侵害行为，不属此案的审理范围。物业在赔偿后，可另案起诉追偿损失。

篇3：物业管理车辆丢失案件法律责任思考分析

　　物业管理车辆丢失案件的法律责任的思考与分析

　　随着物业管理行业的不断发展，各种因物业管理而引起的纠纷也随之出现。其中因车辆停放发生丢失而诉请赔偿案件也日益增多，很多物管企业陷入不公平的索赔纠纷中，严重影响物业管理的健康、和谐发展。

　　[案例]20**年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。20**年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。西安市汉阳区法院一审判决，认定双方之间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先生的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。

　　[评析]在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是《中华人民共和国合同法》中关于保管合同的有关条款。

　　一、第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”

　　二、第三百七十四条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”

　　三、第三百六十七条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人双方另有约定的除外。”

　　从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致。郭先生停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。另外根据西安物价部门核准该物业公司的收费项目和收费标准，及物业管理公司与小区业主委员会签订的委托合同中，关于露天停车场地经营收入，物管与业主委员会双方分成约定情况分析，可以得出该物管公司对其露天停车场地与车辆停放人之间仅构成场地租赁关系，物管公司只对交通及车辆秩序进行管理，而不构成车辆保管关系。

　　对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务，如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任；如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任；如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。

　　物管企业应从上述案件中吸取教训，增强法律意识和自我保护意识，在平等互利的基础上谨慎订立车辆保管合同。（20**年2月1日起施行的《南京市物业管理办法》第二十二条“车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另外与物业管理企业签订车辆保管合同。”）同时严格车辆登记管理制度，完善车辆停取程序，加强对管理物的监管力度，明确管理权责，对物业管理区域内可能发生的人身及财产安全事故要努力做好认真防范，及时报告和积极协助工作，增强停车风险的防控意识，在职责范围内切实维护企业和业主、使用人的合法权益。

篇4：滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任

　　滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任?

　　[案情]

　　20**年2月23日,上海市某工厂职工李某早晨去工厂上班,因连续的天气寒冷二楼台阶出现结冰,李某走上台阶时滑倒摔伤。李某认为物业公司未尽到维修保养责任，没有及时处理台阶结冰问题，应该对其滑倒摔伤负有赔偿责任，物业管理公司认为李某自己走路不小心而摔倒，责任应该由自己承担，不同意赔偿。李某向法院提起诉讼。

　　[分析]

　　李某对自己的滑倒受伤主观上有过错，应负有一定责任。李某在白天行走，应当发现台阶上有接冰，并应当预见到有滑倒的危险，在走路时因自己不小心而摔倒，主观上显然有过错。而被告物业公司负有对物业进行养护、保障物业使用方便、安全的义务，在出现结冰天气时应当及时清理小区范围内的结冰。《物业管理条例》第三十六条规定了物业管理公司未履行合同约定义务时应当承担赔偿责任。物业管理公司和李某对伤害的发生都有过错，构成民法理论上的"混合过失"《民法通则》第131条规定："受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"

　　[法院判决]

　　上海市人民法院作出一审判决：物业管理公司对李某滑倒摔伤应承担相应的赔偿责任，需支付李某由于滴水结冰摔倒受伤医疗费中的60%

　　即800元人民币。

　　[启示]

　　物业管理日常工作当中的每一个细节都不容忽视，很明显该案例是由于物业管理公司对滴水结冰可能造成损害事故情况的忽略而造成的，因此物业公司在对小区的日常管理当中应该制定严格的环境卫生管理规程，（比如，清洁制度建设、清洁员岗位职责制、清洁卫生检查制度、清洁卫生操作规程等），此外，清洁卫生管理是一项日常性的长期工作，所以还应加强对清洁员工素质、环保意识的培训。以尽量避免此类事故的发生。

篇5：物业案例:住户拒交室内维修费用怎么办

　　晓之以理——住户拒交室内维修费用怎么办

　　去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

　　维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

　　谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

　　情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

　　这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

　　点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。