物管案例:入伙未入住业主欠交管理费怎么办

　　锲而不舍——入伙未入住的业主欠交管理费怎么办

　　深圳一知名的服装公司在某广场买有20套住宅，办理了入伙手续，但一直没有入住。他们按照规定交纳了10个月的管理费后，就开始以种种借口进行拖欠。

　　在这家公司欠费之后，管理处屡次送单催交、电话催交、上门催交，均被其以办事人员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总经理不在无权审批等理由搪塞过去，15个月累计欠交管理费52583余元。

　　为了绕开中间环节，直接与对方的决策人对话，以加速问题的解决，同时加大追缴力度，为今后有可能发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明，管理处想出了一个新的办法：给该公司的总经理发传真（有道是阎王好见、小鬼难搪，要想解决问题，最好还是绕过中间环节，直接去找有权力解决问题的人），在传真文件上列出对方的欠费情况，讲清欠费对管理运作已经造成的不良影响，重申法规规定的欠费处罚办法，敦请迅速结清所欠的全部费用，并且建议其将空置的房屋委托管理处代为出租，同时说明这样做既可减轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入（设身处地为债务人着想的建议，或许可以抵消至少可以冲淡债务人被人追债所引起的不快）。

　　传真发过去以后，仍旧杳无音讯。管理处就接二连三地发，而且措辞愈加严肃。直至发到第5次，有理有据的说明、合情合理的要求、互惠互利的建议和不厌其烦的工作，终于才使该公司为之所动，补交了全部欠费。

　　点评：追缴拖欠的管理费，一是要早动手，发生欠费就紧追不舍，否则越积越多，“久病难医”；二是要多渠道，充分运用法规赋予我们的各种手段，不能见硬就回，久拖不决。这既是维护我们物业公司的利益，也是维护广大业主的利益。

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篇2：物业服务不周业主可否拒交物业管理费

读者咨询:
我是某住宅小区业主,刚入住该小区时,物业管理公司的服务尚可,但近来管理服务越来越差,请问:物业公司服务质量不好,业主是否可拒交物业费?

律师点评:
近来办理物业管理纠纷方面的案子,发现读者反映上述的问题较普遍,一些小区的业主对物业管理公司在服务方面存在的问题,通常采用拒绝缴纳物业费的办法试图加以解决,结果往往事与愿违,有时致使事态进一步恶化。遇到这样的问题该怎么办呢?::想必读者一定知道《物业管理条例》。《条例》中明确规定,业主在物业管理活动中,按照物业服务合同的约定在享有物业管理企业提供服务权利的同时,应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务,可见业主按时交纳物业
服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证,其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费,业主如不能按时交纳,必定造成物业公司经费不足,导致其无法更好地开展服务,造成服务质量的下降。
或许有的业主可能会说,是物业公司服务不好,我们才不交费的,是呀,小区里居住着成百上千或成千上万的业主,物业公司的服务不一定会使每位业主都满意,部分业主对物业公司服务有意见也是正常,但通过拒交物业服务费会最终解决问题吗?肯定不会。解决问题的关键是,业主应当通过正常的途径,如向物业管理公司反映,通过协商解决;也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决;必要时也可向物业行政主管部门投诉。
如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决,业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司,选聘新的公。当然,业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的,应当按照服务合同的约定处理,合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。

篇3：业主找借口拖欠管理费行吗

案例:
今年七月的一天,深圳市某大厦管理处走进一位业主说:“因开发商没有在规定的时间内办理房产证,从本月开始不交管理费,你们管理处也不要来找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内,不论管理处工作人员上门做工作,还是以书面形式通知,都不予理会。
分析:
针对这种情况,管理处工作人员向物业管理部门及有关法律人员咨询,得知业主不能以开发商的责任为现由拒交管理费。《深圳经济特区住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十七条“住宅区管理服务费的基本开支包括:
(一)住宅公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);
(二)管委会聚、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用;
(三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;
(四)住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;
(五)住宅必要的社区文化活动费用。
由此可见,业主享受了物业管理服务,就应该履行其基本义务。一个花园一栋大厦的管理费用是由全体业主共同承担,你不交管理费,不尽义务,而与其他业主享受同样的服务,显然侵占了其他业主的共同利益。
一个小区的管理,光靠物业公司是不够的。只有广大业主共同参与,自觉遵守国家的法律、法规,尽自己的义务,为物业管理公司共同努力,才能有一个文明、安全、舒适的居住环境,找借口拖欠管理费显然是不行的。

篇4：物业服务存在瑕疵法院判令支付七成管理费

业主不满物业公司服务,拒交服务费,结果被物业公司告上法院。近日,鹿城法院以物业公司提供的服务确实存在瑕疵为由,判业主只需支付七成服务费。而对于业主以电梯维修费摊派不公为由拒缴电梯电费,法院没有支持。

王某系市区某小区业主。20**年至今年6月的物业服务费,他没有缴纳;20**年11月至今年6月的电梯电费,他同样没有缴纳。其理由是,不满物业提供的服务。

法庭上,王某提供的7张照片显示其所住楼层通道被人设置广告牌,堆放杂物;墙面的污垢长期没有清洗,大厦的花坛被堆放垃圾以及紧靠大厦外墙边缘的公共部位被人堆放杂物等现象。此外,小区住宅房被商业机构租赁为商业用房导致大厦电梯使用频繁后维修费用加大,而物业对此不闻不问也是不合理的。针对王某所述,原告也一一做出了辩驳。

法院认为,按物业服务合同约定,物业从维护广大业主的利益出发,有对包括外墙面、走廊通道等房屋建筑公共部位(来自:www.pmceo.com)进行维修、养护、管理的义务。王某提供的照片能证明其履行合同义务不到位,但考虑到物业存在履行了部分合同义务的事实。因此,酌定物业按合同约定标准的70%向王某收取服务费。对于住宅商用现象导致人员往来增多,企业办公对业主日常生活造成影响,以及电梯维修费用在各业主之间摊派不合理问题,目前应属于各业主间的内部矛盾应由居委会协调解决,王某不能以此拒缴电梯电费,应按合同标准支付电梯费。

不满物业服务该如何维权?
据浙江井朗律师事务所律师陈文俊介绍,业主若对物业提供的服务不满,可以向小区业主委员会投诉,让业主委员会出面向物业讨要说法,递交的投诉及业主委员会反馈的内容,都可以作为法庭证据;向物业索要尽到服务义务的证据,物业若提供不出,则说明他们没有尽到义务;找其他业主签字证明物业没有尽到服务义务;有必要的话,可以采取拍照、录像手段搜集证据。 (记者 戚祥浩 通讯员 璐法)

篇5：物业管理费包含了哪些项目？

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后,“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

此外,同一物业小区,相同的商品房因国家房改政策实施,产生了不同性质房屋,造成物业管理收费标准不统一,部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则,因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

[解读]

由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20-30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。

同时,造成物业管理费的欠费纠纷,除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外,物业管理收费标准不明确,不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与物业管理企业矛盾重重,这种情况在前期物业管理上尤为突出。

[解决方法]

在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。