物业服务不周业主可否拒交物业管理费
读者咨询:
我是某住宅小区业主,刚入住该小区时,物业管理公司的服务尚可,但近来管理服务越来越差,请问:物业公司服务质量不好,业主是否可拒交物业费?
律师点评:
近来办理物业管理纠纷方面的案子,发现读者反映上述的问题较普遍,一些小区的业主对物业管理公司在服务方面存在的问题,通常采用拒绝缴纳物业费的办法试图加以解决,结果往往事与愿违,有时致使事态进一步恶化。遇到这样的问题该怎么办呢?::想必读者一定知道《物业管理条例》。《条例》中明确规定,业主在物业管理活动中,按照物业服务合同的约定在享有物业管理企业提供服务权利的同时,应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务,可见业主按时交纳物业
服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证,其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费,业主如不能按时交纳,必定造成物业公司经费不足,导致其无法更好地开展服务,造成服务质量的下降。
或许有的业主可能会说,是物业公司服务不好,我们才不交费的,是呀,小区里居住着成百上千或成千上万的业主,物业公司的服务不一定会使每位业主都满意,部分业主对物业公司服务有意见也是正常,但通过拒交物业服务费会最终解决问题吗?肯定不会。解决问题的关键是,业主应当通过正常的途径,如向物业管理公司反映,通过协商解决;也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决;必要时也可向物业行政主管部门投诉。
如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决,业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司,选聘新的公。当然,业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的,应当按照服务合同的约定处理,合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。
篇2：业主集体拒交管理费怎处理
广东某物业系由A建设单位开发建设,户型为两房两厅、三房两厅和四房两厅,业主来自社会备阶层,素质参差不齐。物业竣工交付使用后,建设单位直接将物业交由其控股的物业管理公司实施物业管理。该物业管理公司与建设单佳对外是两个独立企业法人机构,内部建设单位是物业管理公司全资控股方,即上级管理单位。物业开发和物业管理基本沿袭的是老子开发儿管理模式。
物业交付使用后,因房产证办理延迟、外墙渗水、物业配套等问题,业主多次和开发建设单位发生矛盾和纠纷。在上述矛盾和纠纷中,物业管理单位不仅在建设单位和业主之间做了大量的斡旋、调停、说服等工作,而且在力所能及的范围内解决了部分业主提出的要求。遗憾的是业主和建设单位对此并不认同,业主认为物业管理单位和建设单位是一家公司,建设单位的问题物业管理公司也有不可推卸的责任。因此业主以集体拒交管理费为手段,报复建设单位和物业管理单位。建设单位也不满意,认为物业管理公司协调不力,没有摆正自身的佳置,维护公司的利益。而且老的问题未解决,又产生新的矛盾,如业主集体拒交管理费等。物业管理公司进退维谷,处于两难境地。
业主入住一年后,交涉未有实质性进展,部分业主遂相互串联协商,以互选方式产生业主委员会,并以业主委员会各义正式对外行文和办理交涉。该业主委员会运作初期,物业建设单位和物业管理企业均不予承认,后由于对话沟通方便,建设单位首先予以默认,继而建设单位要求物业管理单位也与之合作共同解决存在的矛盾和问题。
一段时间后又产生了新的矛盾和问题:一是该业主委员会部分委员提出了以满足个人利益为条件的妥协折中方案,并威胁建设单位和物业管理单位,如其个人要求得不到满足,将通过媒体介入扩大事态、激化矛盾,同时要炒掉物业管理公司,另聘物业管理方:二是其他业主对该业主委员会合法性表示质疑,并认为该业主委员会与建设单位、物业管理单位是坑瀣一气的,因此对各方已经达成的共识、沟通谈判以及结果持全盘否定态度;三是时间已近年底,而问题迟迟不能解决,业主积想日益膨胀,矛盾和冲突持续升级,协调解决难度不断提高,各方陷入了僵持状态。
顾问点评
(一)本案例物业管理单位和物业开发建设单位系两个独立企业法人单位,各自独立承担和履行相关权力义务。因此,开发建设单位和业主之间的矛盾与纠纷与该项目的物业管理方无直接关系。业主以开发建设单位未充分履行义务、实现承诺为由集体拒交管理费明显是缺乏法律依据,也是不合理的。业主混淆建设单位和物业管理单位之间的责权利关系,可能是主观故意,也可能是概念不清。物业管理单位和业主之间并无根本的矛盾和冲突,即使有也不构成业主集体拒交管理费的理由。
(二)业主个别串通,不按法定程序选举业主委员会委员、成立业主委员会既是错误的、无效的,也是违法的,必须依法取缔。物业建设单位和物业管理公司以其为全体业主的合法代表进行谈判的做法更是错误的。对此,如不加以及时纠正,不仅无助于当前问题的解决,而且对业主自治和物业管理顺利开展将是后总无穷。业主委员会成员在谈判过程中提出的个人要求,既是不合理的也是非法的。建设单位和物业管理公司如满足这种非份要求,则是对全休止主合法权益的伤害,是对公平、公正原则的亵渎,也是触犯法律的。
(三)业主与建设单位产生矛盾和纠纷两处理和协调,埋怨的双赢或多赢的局面往往建立在当事各方的真诚合作和充分协商的基础上,一味对抗是有害无益的。同时,这种矛盾和纠纷也需妥充分的时间和条件才能逐步化解。物业管理方应游离于建设单位和业主矛盾和纠纷而非深陷其中。否则,物业管理方不仅难以自拔,而且也将使建设单位失去有效沟通和疏解矛盾的平台。因此,本例物业管理方应从其中相对脱离,努力塑造亲和公正形象,并以此为契机逐步化解业主、建设单位等各方关系的矛盾和纠纷,最终实现问题的全部解决。
顾问建议
鉴于上述分析,建议:
(一)请政府行政主管部门出面,召集业主按照法定程序召开业主大会,选举产生业主委员会,取缔非法的业主委员会。理清业主、建设单位和物业管理单位的各方关系,明确备自的权利义务,对当前存在问题达成共识、形成决议,使业主、建设单位
篇3：能以开发商原因为由拒交管理费吗
巩某于20**年9月18日购买北京某公司(以下简称开发商)开发的公寓一套,《商品房买卖合同》中规定公共配套设施未达到规定的使用条件,在未达到期间给予业主免交管理费的优惠。20**年10月28日,巩某办理入住手续,交纳20**年10月31日至12月31日的物业管理费。后因公共设施未能投入使用,20**年1月之后再未交纳管理费。为此,承担该公寓物业管理的北京某物业公司(以下简称物业公司)诉至法院,要求判令巩某支付物业费及滞纳金。
本案中实际上涉及两个不同性质的合同,即商品房买卖合同与物业服务合同。根据合同相对性原理,合同主要在特定的合同当事人之间发生,合同中也不能擅自为第三人设定合同上的义务。另外,因为开发商事先并未获得物业公司的授权,事后又未取得其的追认。因此开发商与物业公司也不构成代理关系。
法院认为,原告物业公司受项目开发商委托对该项目进行物业管理,被告是购买该项目房屋的业主,原、被告之间形成物业管理合同关系,双方的权利义务主要由双方共同认可的项目《公约》调整。在物业管理事项上,原告与开发商不构成代理关系,被告负有向原告交纳物业管理费的义务。要求被告巩某支付相关物业费及滞纳金。
点评:
物业公司独立对项目进行物业管理,独立享有权利、承担义务。开发商作为房屋买卖合同关系的一方在指定了专门的物业管理单位之后即与物业管理事项脱离关系,也无权将收取物业费——这一物业管理单位的主要权利擅自进行处分。因此,业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于免交物业费的规定,在物业公司不予追认的情形下,应认定是无效条款。
篇4：不满装修管理能否拒交物业管理费
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。他询问:对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?
分析
1.业主混淆了不同的法律关系,该案涉及不同的法律关系,包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。
2.楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。
4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。
结论
业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会(下称“管委会”)之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是:
首先,物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。
其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用,(见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条)并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭受损害。
因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题,相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制,即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。
与此相对应的是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。
只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业管理公司的监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。(见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。)
由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会,业主个人无权对此提出异议,也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。
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