业主委员会不当决定可否撤销

【案情】

　　澳丽嘉园住宅小区前期物业公司按1.6元/月/平方米收取非住宅用房物业服务费。20**年4月1日,澳丽嘉园业委会受业主大会委托,重新选聘东恒物业公司为澳丽嘉园住宅小区提供物业管理服务,其中《物业服务合同》第三章第六条中有关商业用房收费标准,20**年4月10日起按每月每平方米5元标准收取。全体业委会委员一致同意。后有业主不满,起诉至法院要求撤销。

【评析】

　　《物权法》第七十八条第一款规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”第七十八条第二款又规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定,赋予了业主请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

　　本案即为业主依据物权法上述规定行使撤销权的案例。

　　业主大会或者业主委员会的决定限制或者剥夺业主合法权益的,自该决定作出后,业主有权请求法院撤销该决定。本案澳丽嘉园业委会所作的决定指向的商业用房的物业服务收费标准,根据相关法律规定,商业用房的物业服务收费实际市场调节价,所谓市场调节价,应由业主或使用人与物业管理企业进行商定,澳丽嘉园业委会在未取得业主授权,亦未经业主大会的讨论和审查同意的情况下,擅自作出将物业服务收费调整为5元/月/平方米的决定,无论之后物业管理企业是否按此标准履行了物业服务,此举无疑侵害了业主的合法权益,因为接受什么样的服务,按何种标准收费,选择权在业主本身,并非业主委员会,故本案两审法院均判决撤销澳丽嘉园业委会的相关决定。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：业主用钥匙还是用门卡谁决定之案例

　　陈先生来电反映:我买了江头华成花园11梯的一套二手房,入住时,物业不把钥匙给我,而是要求交10元钱办理一张电子感应卡。

　　记者调查

　　昨日中午,记者来到江头华成花园,陈先生手里拿着一个类似椭圆形状的蓝色塑料物,“这就是从物业管理处买来的电子感应卡。”陈先生领着记者来到11梯的楼下,他指着防盗门的锁孔说,这个铁门完全可以用钥匙来开,可是物业管理处却非要他办理电子感应卡。

　　陈先生说,他刚刚买下这套房子,由于原来的房东没有开防盗门的钥匙,他只好找物业管理处借,可物业管理处不给,而是要求他交10元领一张电子感应卡。他问为什么,管理人员也说不出个所以然来。最后陈先生还是花10元领了一张电子感应卡,但他对此颇有微词,“假如我一家有几口人,岂不是得买几张?如果停电,电子感应卡没法开锁,又没有钥匙,我们怎么进大门?”

　　物业回应

　　记者找到管理华成花园的天地物业公司江华里管理处负责人吕先生,他说,20**年他们接手管理华成花园时,小区14个梯的防盗门基本上都损坏了,经小区业委会与天地物业公司协调后,去年6月,小区防盗门全部更新,统一换成电子感应卡,要求业主交的10元钱只是物业管理处替安装公司代收的。如今只有保洁员配有钥匙,连保安都是使用电子感应卡。至于为何不给业主配钥匙,吕先生解释说,这是从小区安全管理的角度出发,因为小区里出租户占了一半,钥匙成本低又容易复制,如果允许使用,会造成钥匙到处流传,容易引发盗窃案件。

　　记者随后联系了华成花园业委会负责人潘女士,她说,小区业委会是临时组建的,由两三个退休人员组成,根本无力召开业主大会。关于小区统一改造成电子感应锁一事,她的解释与吕先生所说的一样。她说,与天地物业公司协调后,由该公司从公共维修金中支取一部分,统一修复防盗门,并安装了电子锁,业主首次拿到的电子感应卡是物业公司免费配发的,若有损坏或遗失,就要花10元购买新的。这些决定都是口头形成的,也没有召开业主大会形成决议,但确实是为了小区的安全管理才这么做。

　　律师说法

　　福建勤贤律师事务所邓永华律师:物业管理企业是为业主服务的,应该为业主提供便利。物业安装电子感应锁,初衷是对业主的安全负责,但是在为业主提供安全管理服务的同时,也应该考虑不同业主的需要。如果要求所有业主都统一使用电子感应卡,就要通过业委会做出决议,业委会代表业主的利益,有权决定小区的公共事务,一旦业委会形成决议,少数业主即使有不同意见也要服从。而华成花园的业委会并未做出决议,物业管理处就应该为业主提供两种选择,否则就侵犯了业主的选择权。

　　本报记者 陈心晖

篇3：物业状告业主委员会引发的关注

　　我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施,这意味着许多令人头疼的物业管理纠纷将逐渐明朗化。据悉,上海有关方面正依据这套法规,结合具体情况,将在今年年底出台相应的地方细则。

　　就在《物业管理条例》实施之际,本市的一家物业公司却在本周将某小区的业主委员会告上了法庭。物业公司韩经理忿忿不平地表示,某小区于今年2月成立业主委员会,3月公开招聘物业公司,连同该公司在内的3家物业公司应邀投标应聘。

　　经过小区业主委员会3个月的调查,在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开了小区业主代表大会,该公司以11票对10票胜出。但时至今日,小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后,物业公司将小区的业主委员会告上了法庭。

　　记者拨打了该小区业主委员会主任的手机,但却始终联系不上。记者只有去该小区一探究竟。业主:业主委员会一意孤行

　　对于上述事件,小区的业主纷纷表示,对于业主委员会的这种做法不能理解。有业主表示,小区的业主委员会没有听取业主的意见,甚至有几家物业公司参加竞标都不知道。单凭业主委员会中的几个人来决定是否选聘物业公司、选聘哪家物业公司,这样的做法严重侵犯了他们的知情权。

　　某些业主代表坦言,业主委员会迟迟不与胜出的物业公司签订合同,关键在于原物业公司不愿退出,业主委员会中的某些委员偏向原来的物业公司,从而给胜出的物业公司设下障碍,导致了现在胜出的物业公司进不来的局面。

　　小区业主委员会的执行秘书也表示,选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权,物业小区的事情由他和几个业主委员会代表说了算。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话,小区业主将失去对业主委员会的信任。

　　居委会的同志也表示,他们只有监督、指导业主委员会和物业公司的权利,对于业主委员会这样回避事情的做法,他们也很无奈。

物业:招标应该透明化

　　物业公司负责人表示,该公司是应邀投标应聘,并按照规定投送标书及有关承诺书。而且在房管办事处、街道、居委会的监督下,业主代表表决胜出。业主委员会没有权力借故迟迟不与公司签订《物业管理服务合同》。

　　他还认为,业主委员会代表的是绝大多数业主的意见,而不是几个业主代表的意见。业主委员会只是业主大会权力的执行机构,应该按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》来完成招标工作,杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件,使得物业管理招标工作真正做到透明化。

新条例:《业主公约》说了算

　　物业公司状告业主委员会的主要原因在于:业主委员会取代了业主大会。新的《物业管理条例》出台后,则充分地发挥了业主大会的作用,业主之间的关系由《业主公约》约束。

　　当业主大会召开后,选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里,而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构,选聘物业公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情,都要通过业主大会决定,业主委员会不得擅自作主。

　　值得一提的是,根据相关规定,如果小区半数以上的业主或业主代表否决了业主委员会的决定,那么该小区业委会的决定不发生效力。

　　另外,根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知规定,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

篇4：有必要为业主委员会立法吗

　　有必要为“业主委员会”立法吗--杨剑昌

　　——对深圳杨剑昌提出《深圳市业主委员会条例》议案之事进行点评

　　最近，在深圳市人大代表杨剑昌先生的博客上，我们看到了其《立法制定〈深圳市业主委员会条例〉的议案》本人研究业主及业主组织形式和运转模式多年，冒昧就杨代表的这一举动和想法提出我自己的拙见。

　　多年来，杨先生作为人大代表，在认真的观察这社会问题并积极提出立法建议案的行为，是非常值得各级人大代表学习和效仿的。法律文本的通过，当然是人大会议的集体表决决定；但法律的起草，则肯定是少数关注某一领域的人大代表的职责所在。杨代表恰恰是人大代表中热心观察社会事务，积极思考应对办法的人大代表。

　　民法的法律，有用于规范人们行为的作用，同时，也有束缚人们的创造力副作用。当后者作用明显时，即发生了所谓“生产关系束缚生产力”的现象，生产关系就必须调整。否则，社会就会发生普遍的“违法”行为。中国农村法律对农村、农民、农业的严重束缚，最终必然酿成安徽省凤阳县小岗村土地“大包干”这种在当时是严重的违法的行为。即便当今一些人士认为法律有指导社会大众少走弯路的指导作用，也应该尽可能制定一些不可为和禁止性规定的原则条文而非具体操作步骤和方法，否则，则实际上这些法律条文从其出台那天起便开始束缚了公民权利和智慧。

　　业主组织，是业主依“区分所有权”（参见《中华人民共和国物权法》第六章）建筑中的共有且不可分割的共用建筑物为财产纽带所组成的财产组织而非公民（群众）组织，其组织特点有些类似股份制公司。后者的资产大多是流动资产，通过经理人对资金流动的操作，以获得现金形式的利益且向股东分红为目的；而前者的资产主要是不可分割的不动产，和极少量的用于维护不动产的现金（物业费和维修资金）。其目的是不动产的安全和其价值的保护和提高。后者需要股东们形成共识并履行《公司法》规定的手续之后成为组织；而前者因一群人共同购买了某一区分所有权建筑而自然、必然成为成员。无论业主们是否愿意以业主大会这种组织名称活动，业主组织的根本决策原则是《物权法》第六十七条所称的“业主共同决定”。

　　业主委员会在业主组织中的位置，类似股份制公司的董事会，它本身不具有财产和财产权利，而仅仅是业主大会这一组织形式的一个常设理事机构。而《公司法》赋予董事会在公司中的权利则远远大于《物权法》留给业委会的权利、即《物权法》第七十六条之外的权利（几乎就没有什么权利了）。

　　纵观中国法律，有《公司法》而没有“公司董事会法”，道理很简单。前者就决定了董事会的权利义务范围，至于董事会怎么运作，完全取决于那个公司的股东大会选择的董事们的能力和水平，董事会的能力，决定了公司最终的前途是发展还是倒闭。也就是说，董事会的决定，由全体股东承担后果。

　　而中国法律为“委员会”立法的有《居民委员会组织法》和《村民委员会组织法》，这两个人的政治权利的组织之所以能为其专门制定法律，是我国早期立法者（甚至至今仍然）不明白到底“居民会议”是居民组织还是“居民委员会”是居民组织，同理，他们自然也是不了解到底“村民会议”是村民组织还是“村民委员会”是村民组织。这也是造成这么多年来，居委会（村委会）欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因，更是居委会（村委会）主任欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因。一个由民众选举产生的委员会，居然能立法保护起来凌驾于选民之上，世界罕见！这两个法律的名称应该改为：《居民组织法》和《村民组织法》而应该把“委员会”去掉。

　　我们话说回来，杨代表之所以设计为“业委会”立法，可能是受了上述中国法治时代初期立法的影响。因此我认为，为业委会立法的想法是完全不合适的。

　　业主组织，是“业主的共有财产组织”而仅仅是可以简称为“业主组织”。它不是业主委员会！而是业主大会或“业主共同决定”这两种决策形式。如果要为业主组织立法，那也应该是“业主大会组织法”。其实，由于该组织的特点是以财产为纽带，故现阶段可以通过《物权法》和《物业管理条例》来调整就足够了。

　　业主委员会到底应该如何运作才规范，要靠《业主大会议事规则》来规范和约定，说到底这是业主物权自治的范畴。而希望靠法律的强力来约束业委会运作方法的理念，都是违背民主自主治理的理念和原则的。

　　业委会运作的好坏，直接影响建筑物的价值，要相信业主们的选择，要靠业主们的智慧而不是立法者的强制条文来规定。当然，如果业主大会、业主委员会做出侵权、违规、违法的决定或行动，那是有现成法律来调整或规范的，而无需专门立法告诉他们不能做什么。

　　如果想指导业主们如何选举、运转、罢免、改选业主委员会，人大代表更应该督促政府出台一些指导意见，即认真、积极履行《物权法》第七十五条第二款“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的职责。

　　总之，无论把业主组织看成是财产组织还是公民（群众）组织，其组织形式和名称都是“业主大会”而不是“业主委员会”。立法规范组织行为的法律，也应该是对应业主大会（或“业主共同决定”）的而非对应其组织内部的一个常设理事机构——业主委员会的。

　　最后，我们仔细观察杨代表的《〈深圳市业主委员会条例〉的议

案》文本，不失为其对业委会运作的调查、研究、思考后总结的实际经验。但它如果以《业主大会议事规则》示范文本中“业主委员会的组织和运作”一个章节可能更为合适。这样既实现了专家、学者、人大代表对业委会运作的关注和指导，又不会因为我们少数人的智慧而导致形成钢性法律条文而影响大众中蕴藏的更大的智慧的产生。

　　希望更多的人都来关注业委会的操作，都来关注业主组织——业主大会的运转。让这个因国家gg开放而产生的特殊的、界乎于纯粹财产组织和公民（群众）组织之间的组织形式，培育出更多懂得关心共同利益、懂得打理（管理）共同利益的人士。通过关心、打理（管理）共同财产利益，进而学会关心、打理（管理）全民财产利益，即业主组织的运转，必将为中国培育下一代合格的人大代表！

篇5：解读物权法:选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　解读物权法:选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　将于20**年10月1日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

　　短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”