停车保管合同关系有偿使用关系之争

关于停车场管理单位与车主之间是车辆保管合同关系还是车位有偿使用关系的争论一直困扰着停车场立法涉及的各方主体,尤其是早前几起停车场车辆丢失案件(详见相关链接),深圳市区两级法院都判停车场管理单位赔偿,让停车场管理单位不知所措。因此《条例》(草案二稿)引导车主向保险公司索赔的规定已经给争论各方一个明确的答复,让停车场管理单位有“劫后余生”的感觉。

系列案件压迫停车场管理企业的神经

提起1993年海富花园车辆丢失案、1995年景贝停车场索赔案和1996年文华花园停车场丢车索赔案,深圳物业管理企业都会心存余悸。三个案件均被判由物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任(包括未收停车费,或公开抢劫的车辆)。审判结果给物业管理企业带来直接经济损失的同时,也令整个物业管理行业不知所措:只收5元钱为何要承担几十万乃至上百万的赔款?

作为物业管理行业的行政主管部门,深圳市住宅局对此立即作出反映:请深圳市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质。深圳市住宅局认为:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。

深圳在车辆保管方面的法律实践经过了比较曲折的路程。

1996年9月20日深圳市人民政府第52号令《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》第31条中,首次以市政府规章的形式,提出了物业管理“应与车主明确车辆保管关系或相应的保管费或车位使用费”的问题,并且在深圳市人大常委会1999年6月30日修改后的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的第30条中,以全国人大常委会授权立法的形式再次从立法上确认和重申了“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”的问题。

由于《中华人民共和国合同法》第367条规定:“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”虽然从合同法立法的原意来看,保管物的交付实际上就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人,但由于法律条文没有明确这一点,同时对于如何来明确地界定区分车辆保管关系或车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法,因此,往往只要机动车辆停放在停车场,在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法律关系混淆在一起,仍然判定为车辆的保管关系。

针对这个问题,深圳市住宅局在起草新的《深圳经济特区物业管理条例(草案)》时曾组织深圳的物业管理专家进行了专题研究,依据《中华人民共和国合同法》第十条:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式”的规定,在《深圳经济特区物业管理条例(草案)》第70条中以授权立法的形式明确规定:“物业管理区域内的机动车辆的保管责任由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订保管合同,未以书面形式签订保管合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规定公安、工商、税务等相关部门要按照这个规定的原则,分别给停车场出具车辆保管或

停车位有偿使用的许可证、营业执照和税务登记手续,出具不同的发票和报销票据供停车场使用。

对此,深圳市市政公用事业地盘管理公司副经理李钊认为:虽然相关法律和行政法规对保管合同关系和车位有偿使用关系进行了较为清晰的界定,但是在具体实施的过程中,深圳多数停车场管理单位并没有认识到事情的严重性,而是采取比较幼稚的方法处理类似的问题。如许多停车场改变了过去以行使证换领车辆停放证,取消了车辆进出停车场的车辆停放证,换成为出入凭条或者进出记时牌,并在出入凭条和进出记时牌上都注明了依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定,只收取车位有偿使用费,而不承担保管责任等等,但这些做法无异于掩耳盗铃:事实上无论是车辆停放证,或者出入凭条,还是进出记时牌,其实都是事实上获得车辆控制权的一种有效凭证,同时也是保管合同关系成立的有效证据。因为没有这些凭证,停车场是不能放行任何车辆的,如果车主持着这些凭证要求赔偿的话,法院肯定要判管理单位承担责任。至于所注明的不承担保管责任,按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,这只是一种无效的格式合同条款,没有法律约束力。

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篇2：停车库能否用作其他用途？

【专案简介】

某小区有一停车库,物业公司为“创收”,将停车库辟一小间,将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用(该户业主在租赁前已取得工商营业执照)。但该店主并不依法经营,而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映,而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。

【分析解答】

根据《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。而停车场库属于公共设施的范畴,因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此,房地产管理部门可依照《上海市居住物业管理条例》五十八条的规定,对物业公司作出处罚。

对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况,业主可向当地公安、街道有关部门投诉,要求处理解决。

篇3：未签保管合同　车辆丢失不赔偿

刚加入有车一族的田先生,怎么也没想到自己将车停放在小区里,取车时发现车已不见。对于自己新买的爱车被盗,田先生认为,将车停放在小区里,其是支付停车费用的,由于物业公司未妥善保管引起车被盗。于是,田先生将物业公司告上法庭,要求赔偿该车款8.6余万元。日前田先生的诉请被闵行法院判决驳回。

时常做生意的田先生为使生意做的更好,于是在20**年3月购买了辆金杯小客车,自同年4月起,田先生将新买的爱车于每天下午6点多至次日上午8点将车停放在物业公司管理的某小区内,自20**年起,田先生向物业公司支付每月80元的停车费。20**年12月28日下午,田先生的女儿将该车开进小区,停放车辆时发现原先停放的车位已停有别的车辆,于是,便把车停放在旁边的车位上。次日上午,当田先生的女儿预备取车时,突然傻了眼,发现车已不见,便立即报警。事后,田先生要求物业公司赔偿自己车辆的损失,但未果。于是田先生将物业公司告上法庭。

田先生认为,是由于物业公司未妥善保管自己的车辆,而使其车辆被盗,物业公司理应赔偿车辆的价值8.6万余元。

在法庭上物业公司辩称,双方并未就停车签订书面的协议,不存在保管合同的关系,物业公司收取的只是停车费用而并非是保管费用,故不同意田先生的诉请。

法院认为,保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同,保管合同为实践合同,以标的物移交给保管人为成立要件。田先生虽然自20**年4月起于晚间将其所有的小客车停放在物业公司管理的本市某小区内,并向其支付停车费,该车丢失当晚田先生也将该车停在小区,但该车的钥匙并未交与物业公司,始终由田先生实际保管,该车何时停放、何时开走皆由田先生自行决定,物业公司对该车出入并不能进行实际的控制,田先生并未将保管物实际交付物业公司进行保管,因此,双方之间的保管合同关系未成立;田先生未能举证证明双方之间签有保管合同,因此,双方之间无车辆保管合同关系。物业公司向田先生收取的停车费,实际上是代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给田先生而收取的场地使用费。故法院作出如上判决。

法律链接

《上海市住宅物业管理区域机动车停入管理暂行规定》第八条第二款规定,车辆停放人对停放的车辆有保管要求的,另行签订保管合同。

篇4：免费停车被盗责任由谁承担

　　2月28日清晨,家住通州路周家嘴路香港丽园小区的徐先生上班前到车库取车时,突然发现车已不翼而飞,现场未留下任何痕迹。徐先生报警后立刻与小区保安人员联系,保安表示车辆失窃他们无能为力,也并非他们责任范围。同日早上,小区另有两名车主也发现自己的燃气助动车被盗。该事至今也未解决。

　　最近几年,经常可以听见小区发生大面积偷盗案件,但往往事件发生后,业主却不知如何维护自己合法权益,业主和物业也各持己见。记者通过对本市多个小区的调查,发现物业和业主在赔偿、物业安全服务范围和责任认定方面,存在很大的分歧。

■双方争执

　　业主:交了保安费就应得保障

　　香港丽园小区业主委员会历经3年多的漫长历程,于20**年1月31日才正式成立。香港丽园小区目前的物业公司为开发商遗留下来的物业公司,按照相关物业管理条例,由开发商接管遗留的物业公司在2年后应自动解聘。业主委员会主任冯建国说,由于业委会目前正在招聘新的物业公司,所以该物业目前尚未自动解聘。业主交纳的物业费为每平方米1.50元,其中就包含保安费。“保安”即保证安全,业主付的保安费不是站岗费,是希望财产安全能得到一定保障,物业不能以业主把车停在免费车库为由拒绝承担车辆被窃的相关责任。

　　物业:保安只是协助提醒管理

　　而香丽园物业公司王经理告诉记者,物业公司多次提醒业主将车辆停放在收费车库内,每月交纳30元。若车辆在收费车库内失窃,根据签订的车辆管理合同,业主可获得一定赔偿。即使在免费车库内,物业也专门配备了地桩锁供业主使用,保安会每隔一个小时到免费车库检查一次。

　　保安费每月每平方米仅0.35元,包含小区治安、夜间巡逻等多个方面,并非车辆管理一方面。物业在治安方面仅是协助提醒业主进行管理。至于赔偿,因为业主购房时所签订的“管理公约”中,明确规定车辆丢失物业是不赔偿的。而且前两年物业曾经找人到免费车库看管,但由于业主不同意,所以取消了。

　　对于探头的问题,王经理解释,小区12个探头现在全部正常使用,其中8个是固定的,4个是360度旋转的。而监控室只有一个人,一次只能操作一个探头,客观上是存在漏洞的。

■事件回放

　　小区一夜偷走三辆助动车

　　半年前,徐先生特地购买了一辆价值5830元的燃气助动车(加上牌照共约1万元)。出于安全考虑,徐先生本想将助动车停放在收费的机动车库内,每月收费30元,除24小时有专人看管外,车库还设有监控探头。由于剩余车位都在车库内侧,进出诸多不便。徐先生考虑再三,遂将助动车停放在自家2号楼下免费的非机动车库内。因为是免费车库,既无人看管又全天开放,物业配备的地桩锁由于高度不够也无法使用。

　　徐先生事后称,小区实行过车辆凭牌出入制度,后由于居民意见不统一,该制度被取消了,助动车、自行车可随意进出。半年来相安无事,不料2月28日,竟有三辆助动车被盗。

　　偷盗事件发生后,物业公司在车库门口张贴了几张告示,请业主们小心防范。徐先生事后翻看监控录像,只看到当晚自己骑车进小区的画面,未能看到失窃助动车被骑出的可疑人员身影,他还发现,小区的监控探头涉及不到他所居住那栋楼的地下车库。徐先生纳闷,明明付了物业费,但物业管理在安全方面却存在如此多的漏洞,难道付了30元的停车费物业就确保车辆安全了吗?

■专家释疑

　　根据香港丽园小区一夜之内被盗数辆助动车,而赔偿责任不明确的情况下,知名物业管理咨询专家刘生敏认为,物业管理公司肯定要负有责任,其具体责任的大小应根据保安费用的高低以及物业和业主双方签订的《物业管理合同》中的具体规定来衡量。

　　问题一:物业能否取消出入凭证?

　　出入车辆是否需要凭证,应根据双方所签订的物业合同约定的

篇5：停车费不等于车辆管理费

数辆新机动车停放在小区指定车棚内失盗,但屡次向物业追讨“说法”都没结果。无奈之下,昌盛苑三业主昨日宣布,将联手把管理该小区的上海昌里花园物业发展有限公司三泉物业管理处告上法庭。

业主 3辆车在车棚被盗

宋先生、王先生、朱女士三位业主告诉记者,小区刚建立时就有了停车棚,按《住户手册》及物业要求,三家均将 自行车、助动车停到了车棚里,并按自行车每月6元、助动车每月15元的标准如期向物业公司缴纳了费用。

去年3月,宋先生一辆价值两千元的新电动自行车在车棚内失盗了。继之,王先生、朱女士两家两辆价值分别上万元的新燃气助动车也先后在车棚内失盗。“责任在物业管理,如果他们管理严一点,好一点,就不会发生这样的事情。”朱女士说。

物业 停车费不是管理费

三人说,物业却认为失盗的责任不在他们。其中最主要的理由,当初收取的费用只是停车费,而非管理费,所以不能赔偿。昨日,记者欲采访物业管理方时也被种种理由挡了出来。三业主说,他们准备拒付物业费及“打官司”两种办法对付物业。

律师 收停车费无义务看车

对此,上海君悦律师事务所李国梁律师认为,物业有管理小区的责任和义务,小区内失盗,多多少少都与物业管理有关;但现行物业管理条例并没有关于停车棚管理的明文规定。有关停车棚内车辆失盗责任追讨,主要看业主与物业双方就停车方面达成的协议或约定,如果物业当初收的的确是停车费,就没有派专人管理车棚的义务,业主也就不能就此向物业追究责任。