停水电引致侵权须赔偿

某花园系由A物业管理公司提供物业管理服务,B是花园的一业主,B认为A公司在物业管理服务中存在一定的问题,对其管理服务不满意,以此为由拒绝交纳物业管理费。A公司多次上门催收无效后,采取了停止水电供应达30日的方式,以实现收取管理费的目的。B起诉到法院,要求A公司赔偿因侵权而给B造成的该房屋的经济损失。法院经审理,认为A公司民事侵权行为成立,应赔偿B的经济损失,参照房屋的指导租金对B进行经济损失赔偿。

简要分析:

在上述争议中,涉及二个不同的法律关系,一个是关于物业管理服务费的债权法律关系;另一个是房屋所有权的民事侵权法律关系。物业管理公司提供服务,有权收取物业管理服务费,B不履行交纳管理费的义务构成违约;但A公司以违法行为维护自己的合法权益,构成了对B房屋所有权的侵犯,所有权人有权使用房屋并获得相应的经济收益,A公司利用从事管理的便利条件,停止水电的供应,直接导致了房屋无法使用,造成经济损失。水电供应是房屋所有权人或使用人与供电公司、供水公司之间的合同关系,A公司不是该合同关系的当事人,A公司的行为侵犯了房屋所有权人、使用人和供水公司、供电公司的合法权益。即使物业管理单位受供水、供电公司的委托,代理抄表,物业公司也无权停止水电供应,代理抄表仅仅是水电供应合同履行中的一个环节,不意味着物业公司成为水电供厘的单位、成为水电供应合同关系的当事人,因此物业管理单位必须明确法律关系的主体和权利义务的具体内容,正确行使自己的合法权利。

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篇2：业主被打伤　物业协助破案免赔偿

梗概

前不久,居住在郊区某楼盘的业主张先生,在小区里与外来人员口角,外来人员纠集数人进入小区殴打该业主。小区保安劝阻打人者并记录车号协助破案。事后,业主要求物业公司赔偿,法院判决驳回业主请求。

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某住宅小区内,前来看房的人员和业主张先生因故发生口角。随后,看房人打电话招来了几个人,分乘两辆汽车进入小区,将业主张先生打伤。案发时,物业管理公司的保安对进入小区的车辆进行了记录,虽未能阻止殴打事件,但在殴打过程中,小区的保安劝阻殴打业主张先生的看房人。事后,物业管理公司尽力协助公安机关侦破案件。

被打成轻微伤的业主张先生,依据物业使用管理维修公约的规定,以物业管理公司理应对业主的人身安全负有责任为由向法院起诉,要求物业管理公司承担赔偿责任。一审法院认为:业主和物业管理公司之间系物业管理合同关系。管理维修公约对物业管理公司之保安职责没有作特别约定,物业管理公司只承担一般意义上的保安责任。在本案中,物业管理公司已尽到了保安注意义务,因此,对于业主遭受的损害不承担赔偿责任。判决后业主张先生不服,向上级法院上诉,二审法院维持了原判。

提示

物业公司是否应该承担赔偿责任,关键在于物业使用管理维修公约的具体约定。一般而言,物业管理服务合同中的保安服务,是指物业管理公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动,即物业管理公司应承担的保安注意义务。除了物业管理服务合同有明确的约定外,只要物业管理公司已经尽到了保安注意义务,也就是按物业管理服务合同的约定,履行了日常的保安工作,物业管理公司不应承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务。在本案中,物业管理服务合同对保安服务没有作出特别约定,而且保安人员已履行了保安义务,记录了车辆进出情况,案发时也尽力保护业主的人身和财产安全,事后又配合公安机关破案,应该说,物业管理公司已经尽到了保安注意义务,因此,无须对业主遭受的伤害承担赔偿责任。

篇3：煤气热水器未安装烟道业主中介共同赔偿50万

由于房屋内煤气热水器未安装烟道,导致在内借住的房客父子两人死亡。近日,杨浦区法院对此案作出一审判决:煤气公司无责,房屋业主和转租的中介公司共同赔偿514202.6元。

20**年10月28日,张女士以每月800元的租金将其所有的本市杨浦区延吉四村一处私房租赁给某房产经纪公司,租期从20**年11月8日至20**年11月7日。20**年3月25日,房产公司又以同样的租金将该房转租给了杭先生,租期从20**年4月1日至20**年3月31日。而20**年4月6日,张女士与杭先生又签订了一份“房屋租赁协议书”,约定了出租期限及各自应承担的治安管理责任。不幸的是,杭先生父子于20**年1月4日凌晨该房中中死亡。经公安机关的刑队和法医确认,受害人系使用淋浴器不当煤气中毒死亡。同日,上海燃气市北销售有限公司营业所也出具了事故报告,指出事故原因系房屋内安装的燃气热水器无烟道所致。而早在20**年9月15日,上海燃气市北销售有限公司对该房屋的燃气设备进行安全检查时,就发现张女士安装的烟道式燃气热水器未设置烟道,并向张女士指出,张女士也在安检记录上签字确认。20**年5月31日,杭先生的女儿杭小姐向杨浦区法院提起诉讼,要求张女士、房产公司和上海燃气市北销售有限公司共同赔偿丧葬费人民币24396元,死亡赔偿金人民币667320元,精神损害抚慰金人民币40000元。

法院经审理后认为,由于受害人系煤气中毒死亡,且有证据证明与所居住房屋中安装的燃气设备存在缺陷有因果关系,张女士在明知其安装的烟道式热水器存在无烟道的事故隐患且又未进行整改的情况下,仍将该房屋及其附属设施租赁给他人使用;房产公司作为一家专业从事房地产经营的企业,将存在事故隐患的房屋转租给受害人,均存在过错,故两者应承担事故的70%责任。两受害人作为具有完全民事行为能力的成年人,在事件发生过程中没有遵照使用燃气设施应开窗通风、保持室内空气流通等基本要求,导致死亡,应承担30%的责任。而煤气公司已履行了检查义务,并已提出改进意见,并无过错。据此,判决:张女士和房产经纪公司共同赔偿杭小姐丧葬费17078.60元、死亡赔偿金467124元、精神损害抚慰金30000元。

[法官释法]

依据张女士与房产公司签订的房屋租赁协议,双方均同意放弃将不得转租房屋列为租赁方房产公司的违约责任,因此,可视为张女士同意某房产经纪公司可将房屋转租。且20**年4月6日的“房屋租赁协议”,主要内容为张女士及杭先生作为房屋出租人及承租人应各自承担的治安管理责任,并未涉及房屋租赁的具体事宜,故此份协议虽名为租赁协议,却并不意味着房产公司与杭先生签订的协议已自行解除,而可视为张女士对某房产经纪公司转租房屋事实的追认。

张女士作为房屋权利登记人,在明知其安装的烟道式热水器存在无烟道的事故隐患且又未进行整改的情况下,仍将该房屋及其附属设施租赁给他人使用,存在过错。而房产公司作为转租协议的出租人,同样应承担保障租赁物能安全使用的责任。虽然张女士未将烟道式热水器无烟道的事故隐患告知房产公司,但房产公司作为专业从事房地产经营的企业,对保障房屋及其附属设施的安全使用,应当有充分的认识,而且,房产公司与张女士在办理房屋交接的过程中,可发现房屋附属设施所存在的事故隐患,但某房产经纪公司未尽到相关义务,仍将存在事故隐患的房屋转租给受害人,致使受害人死亡,故房产公司也存在过错。

上海燃气市北销售有限公司已履行了对煤气管道及其附属设施进行安全检查的法定义务,在发现问题后予以劝阻制止并提出改进意见,而法律也并未要求煤气公司维护及修复有关的附属设施。故被告上海燃气市北销售有限公司已履行了法定的义务,不存在过错。

受害人杭先生父子是具有完全民事行为能力的成年人,对于使用燃气设施要开窗通风、保持室内空气流通等基本常识应早已掌握。但是,两受害人在事件发生过程中没有遵照执行,导致死亡,两受害人对于损害的发生也有过错的,可以减轻侵害人的民事责任

篇4：无证放行车辆停车场全额赔偿

小偷略施小计,“丰田”车即在停车场被盗,法院裁定,是停车场的过错导致车辆丢失,停车场理应赔偿。

案情介绍:

1998年4月2日晚8点,大厦业主胡凯一如既往地开着他那辆丰田车回全心大厦,经过小区出入口时他也习惯性地从门卫处领取了10号出入证,并将车子停在*近自行车棚一侧的第二个车位上,因为胡凯自1996年起即以每月100元的费用向全心物业管理公司取得了该车位的使用权。然而,第二天上午10点,当胡凯准备驾车外出时发现车子不翼而飞了。经询问昨晚当值的停车场保安员陈某,称前一天晚上,胡凯的丰田车开出全心大厦时,他向司机要出入证,司机说出去接人,五分钟即回,陈某便没有多问即将该车放出。

事件发生后,胡凯分别向辖区派出所及保险公司报案,并向全心物业公司和保险公司索赔,但均遭拒绝,为此,胡凯愤然以全心物业管理公司为被告,保险公司为第三人,向法院提起诉讼。

原告的诉讼请求:

原告认为,他向被告按月缴纳的是车辆保管费,应视为双方订立了有偿保管合同,当他经过门卫登记,领取了出入证并将车辆停放于指定车位时,保管人即开始负有保管义务,按车辆出入证注明的注意事项的规定:“汽车驶出全心大厦须交回此证方可放行”,但该公司负有保管责任的保安人员未尽妥善保管义务,违反车辆出入之规定,将车辆放行,主观上具有重大过失,对丢车事件的发生负有不可推卸的责任,请求法院判令被告赔偿价值40万元的丰田车一辆。

被告答辩:

全心公司认为,该公司并未与胡凯订立车辆保管合同,胡凯缴纳的是场地租用费,不是车辆保管费,全心公司对胡凯车辆丢失不应负有赔偿责任。

法院判决:

庭审之前,法院委托某评估所对该失窃车辆作评估,评估价值为人民币30万元。

法院经审理后认为,原告按规定向被告申请在全心大厦小区内获得停车位一个,并按月向被告交纳车辆保管费100元,几年来驾车出入全心小区均按规定领取和交回出入证,故原被告之间已形成车辆保管关系,被告对在全心小区内的车辆负有保管义务。原告的车辆被人驶出全心大厦时,被告的执勤保安人员未按规定收回出入证便将车放行,造成该车被盗,被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。此外,原告的车辆在保险期限内失窃,保险公司作为第三人,应依照相关保险合同条款的规定向原告偿付人民币24万元的车辆失窃保险金。另根据保险合同条款,责任方有能力赔偿的,应由责任方赔偿的规定,24万元保险金由全心公司支付,保险公司承担连带责任。

综上,依照我国《民法通则》及《保险法》的有关规定,判决如下:

1、被告全心公司应于判决生效之日起十日内偿付人民币30万元给原告。

2、保险公司对上款项中车辆失窃保险金24万元人民币承担连带责任,并相应享有代位追偿权。

一审判决后,被告不服,向中级人民法院提起上诉,二审维持原判。

案件点评:

车辆在停车场被盗,停车场管理单位是否应该赔偿,如何区分场地使用关系和车辆保管关系,一直是业内人士争议的焦点,不同法院对类似案件也有完全不同的观点并导致相反的判决,本案虽已尘埃落定,但需引起物业同行们重视的应该不是在如何区别原被告之间的合同关系的性质,而是在如何通过改善自身的服务流程和服务水准,并以此来加强客户停车的安全保障,如果我们能够切实杜绝管理上疏漏,相信一定能够最大限度地规避自身的经营风险和法律风险。

篇5：物业擅自出租楼顶是否构成对业主侵权

　　某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。

　　不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和 B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备;A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。

　　面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。

[法律分析]

　　(一) A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。

　　(二)B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。

　　(三)B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。

　　法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决:

　　(一)A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效;

　　(二)B公司限期拆除电信设备;

　　(三)B公司赔偿业主医药费用共计0.1万元;

　　(四)A公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。