住户在外欠债结怨案例

　　住户在外欠债结怨 上演讨债寻仇闹剧

　　案例描述:

　　某大厦曾发生过一件事:有两住户因在外欠债而与人结怨,债主先后以正当访客身份到大厦内讨债,其中一位住户的房间还被人用红色漆写上了“某某先生欠债还钱“几个大字,一时闹得周围邻居人心惶惶。

　　处理过程:

　　管理处派人消除了乱涂写的大字,并针对这种情况,及时召开护卫员会议,研部署并采取了一系列新的安全措施:要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通,全面地了解和掌握有关情况;住户一旦提供“不受欢迎人员“的名单,就严格控制其进入大厦,劝说登门讨债的债主择地与住户协商,或者通过法律手段解决经济纠纷;发现债主情绪过激而难以控制的,迅速寻求公安人员的帮助;动员负债住户暂时异地居住,避免发生意外

　　采取了这些措施后,债主上门讨债寻仇的事件得到了有效控制,整个大厦又恢复了往日祥和气氛。

　　案例点评:

　　小区的安全护收工作看似平常,但出纰漏就可能酿成大祸,一砸自己的饭碗,二砸企业的牌子。所以一定要事事、时时、处处小心谨慎。

　　此案例的成功之处在于管理处不简单地就事论事,而是把可能发生问题的地方,都分析到并采取相应的对策,防范于未然。

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篇2：住户大门虚掩,保安能否径自进入案例

　　某小区夜班巡逻保安员巡视楼层时,发现一住户家大门未锁,透过门缝朝里望没见动静,敲门也无反应。在为通知当值班长或其他保安到场、也未采取其他合理合法措施的情况下,他径自推门进入住户家中查看情况,响声惊醒了在房间睡觉的女业主。女业主发现客厅有人走动,十分惊恐。开灯一看是管理处保安员,怒气冲天,大声呵斥。管理处和物业公司领导闻讯赶到现场,向业主赔礼道歉,做安抚工作。后来业主向管理处提出受惊吓赔偿要求,并以不交管理费相要挟。

　　另一类似案例就是业主家里报警器误报警,物业公司员工在敲不开门的情况下破门而入,结果发现住户家里有人在家,导致业主投诉并提出赔偿要求。

　　分析:

　　我国《宪法》第九十条规定:“中华人民共和国的住宅不受侵犯,禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第二百四十五条规定:“非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。”由此看来,任何单位或个人都不能非法侵入公民住宅。

　　案例中保安发现异常时破门而入或径自进入是“合法”还是“非法”?依照我国现行《刑法》的《民法通则》的有关规定,正当防卫、紧急避险、职务授权行为一及经过受害人同意的不违反法律和公序良俗的侵害行为具有合法性。根据我国〈刑法〉第二十条、第二十一条规定,为使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险,而采取的制止不发侵害的正当防卫行为。或者不得已采取的紧急避险行为,造成损害的,不负刑事责任。因此物业公司只有进行正当防卫或紧急避险才具有破门而入或非正常进入的合法性。物业公司发现异常后,首先要采取合理合法的途径确认住户屋内是否有正在进行的不法侵害或正在发生的危险,如有非正常闯入是合法的,否则就会导致非法的法律后果。由于物业公司的安全管理是依据物业管理服务合同的约定提供并且是属于防范性质的,一般情况下,物业公司不具有类似与国家执行机关依法破门而入的合法性,不具备职务授权的条件。

　　为避免出现案例中对物业公司不利的情况,也避免给住户造成人身、财产损失以及精神伤害,就要求物业公司平时做好设施设备的检查,维修和保养,接到报警信号或发现异常情况时,即要保持高度警惕性,更要迅速、机警与业主取得联系查明情况,必要时和辖区派出所或用110报警电话向公安机关报警,通过公安执法机关妥善处理。

　　理论上讲,物业安全管理属于防范性服务,不承担任何人身、财产的保管和保险责任,但事情发生后,不仅给业主造成损失,更损害物业公司的声誉,带来很多负面影响。严重时还要承担法律责任。因此物业公司对员工的培训的教育尤为重要,特别对保安员更要强化培训和教育,使其掌握必要的法律知识。案例中保安员警惕性是有的,就是缺乏相关法律知识,不清楚处理实际问题的流程的技巧。对异常紧急情况的处理不仅要做理论培训,还应加强实战演练。此外,事件发生后,物业公司领导应第一时间主动上门道歉,将影响的损失降到最底。

篇3：住户生意纠纷起争执案例

　　生意纠纷起争执 互让一步天地宽

　　案例描述:

　　某日,某花园管理处接到605住户电话,说有人捣乱闹事,请求帮助,该公司的负责人要求护卫员将来人强行拉出房间。

　　处理过程:

　　护卫员迅速赶到现场,经调查发现原来该住户是一家设计公司,承接了一单设计图片的业务,对方来取货时因质量问题,双方发生了争执。

　　护卫主管想:

　　保护业主的利益和安全是我们的职责,但是真的按业主的要求,采用简单粗暴的方式,将难以收场,就劝他们都安静下来,告诉来人我们的职责是维护小区内安全

　　静的生活和工作秩序,业务上的纠纷,希望能心平气和的交涉,不要激动,只要双方让一步,没有什么解决不了的问题。

　　听护卫主管这么一劝,紧张的气氛顿时缓和下来,来人抱怨地说自己投资了一百万,如因图片印错而误事,弄不好要血本无归,而605房间的员工也承认是他们的设计有点问题,可设计人员已通宵加班,做了必要地修改,希望对方再看一下是否满意和接受。

　　来人听说已做了修改,虽然嘴里仍在发骚,但同意再看看,不料一看之下竟非常满意。设计公司的员工又再三表示歉意,说为了今后长期合作,此次设计费愿以半价收取.

　　一场*就此烟消云散,双方都一再对护卫员表示感谢。

　　案例点评:

　　大多数情况下,矛盾双方都是一时之气,而且中国素有“和气生财“的千年商训,要争执双方能冷静下来,甚至各让一步,事情一般都能解决。所以处理问题时,要多观察,多动脑,不要太冲动,太盲目,避免不愉快的事情发生。

篇4：楼上装修致楼下住户家里跑水案例

　　楼上装修致楼下住户家里跑水案例

　　案情介绍:

　　某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。

　　管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。

　　李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。

　　点评：

　　李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。

　　该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。

　　物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。

　　装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。

　　根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。

　　物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。

　　业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。