物业安管员培训：交通安全管理

　　物业安管员培训：交通安全管理

　　交通安全管理的组织架构

　　随着我国城市建设的发展，特别是gg开放后城市房地产综合开发建设，城市建设的规模越来越大，综合配套程度高、居住人口上万的小区、社区越来越多，小区内的车辆大量增加，交通事故频发。因而小区内交通管理工作就显得重要。但是，根据城市交通安全管理组织机构和部门的职责范围，公安交警部门一般不直接管理社区内的交通安全，社区的交通安全传统上是由区内各单位以及安联组和义务协管员来管理。这种管理模式没有在社区内设置专业管理部门，对社区内交通安全管理的重视不够。80年代后期和90年代初期，我国沿海以及内地一些大城市借鉴国外对社区交通安全管理的成功经验，纷纷成立社区物业管理公司来管理社区的物业，其中包括交通安全管理。

　　首先，物管公司内部应设立与社区相适应的交通安全管理专业机构或组织，一般称交通安全保安部，配备一定数量的专职保安员，同时组织本社区内一批义务协管员来共同管理社区交通管理工作。小区内交通安全管理工作由城市交警部门和物业管理公司双重领导。业务上主要有城市交警大队进行指导和监督，行政上归物业管理公司管理。作为社区从事交通安全管理的保安部和义务协管员组织，其职责就是在城市交警部门的指导和监督下从事社区内交通安全管理工作。

　　二、交通安全的设施、设备

　　社区交通基础设施包括道路、停车场、停车点、停车棚、交通岗亭、进出口、人行道护拦、分隔设施等，这些设施建设的好坏直接关系到社区居民的生活环境质量，也直接关系到物业管理公司开展交通管理工作的难易。

　　不同的社区，由于居住人口、规模、综合配套程度以及地形特点等的不同，对基础设施建设的要求不同。社区道路、停车场、交通岗亭以及进出口等基础设施的建设，在服从城市总体规划原则下，停车场应遵守以下一些原则。

　　根据社区内地形、气候、用地规模和用地四周的环境条件，以及居民的出行方式，选择经济便捷的道路系统和道路断面形式。

　　居住区内外联系通畅安全，并适用于公交、消防、救护、商店货车和垃圾车的通行。

　　有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物的多样化和美化。

　　社区内应避免过境车辆的穿行。当公共交通路线引入居住区道路时，应减少交通噪声对居民的干扰。

　　应考虑社区内居民私用汽车通行和停车的需要。

　　居住区道路可分为居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级，其道路宽度各不相同：

　　在多层和高层住宅密集区以及商业、娱乐、文化、办公设施附近应设置停车场。停车场应有足够的停车泊位。还应设置自行车、摩托车停车棚。

　　在交叉路口、十字路口可根据需要设置岗亭。也不可设置，而采用保安员巡逻或定点值勤管理。

　　三、安全管理的基本内容及方法

　　1、小区内交通安全管理主要事项

　　ａ、任何单位和个人不准在已建成的行车道路、人行步道上挖路埋管、私搭乱建和沿路开店。

　　ｂ、工需要，必须在行车道、人行步道上挖土开沟者，要向城市道路主管部门和社区物业管理企业申请批准后方可进行。

　　ｃ、为了避免交通阻碍，凡在道路上开挖施工要顺序进行。一般要留去半个道位，供车辆、行人通行，一般道路完工回填后，再挖另一般道路，或在横向上铺设厚钢板供车辆、行人通行。

　　ｄ、为了防止车辆、行人误入开挖坑沟内，酿成车毁人亡事故，施工单位应在开挖的坑洞两侧，设置明显的交通安全栏、警示牌标志，在夜间要挂红色警示灯显示。

　　ｅ、道路上开挖工程完毕后，施工单位应及时回填坑沟，恢复道路原貌，并接受道路管理单位的检查和验收。

　　2、爱护道路交通附属设施

　　任何单位和个人不准破坏道路交通附属设施，包括道路两侧排水井、路灯、路牌、道路交通标志牌等。

　　3、保证社区居民安全

　　为了保证社区居民人身安全，凡住宅小区内除保留一条主干道供车辆通行外，其余道路均应实行封闭管理，并设有护栏、防护桩，防止车辆进入

　　4、要加强社区内道路及附属设施的养护、维修管理

　　分清城市道路管理部门和物业管理企业对道路养护、维修的责任，谁管理、谁负责。对违反道路安全管理、破坏道路基础设施建设的行为，要坚决制止，并根据有关规定给予相应的处罚。

　　四、交通安全管理中的基本手势

　　1、直行信号

　　右臂（左臂）向右（左）平伸，手掌向前，准许左方的左拐弯和直行的车辆通行；左臂同时向右前方摆动时，准许车辆左小转弯，各方右转弯的车辆和T形路口右边无横道的直行车辆，在不妨碍被放行的车辆通行的情况下可以通过。

　　2、停止信号

　　左臂向上伸直，手掌向前，不准前方车辆通行；右臂同时向左前方摆动时，车辆靠边停车。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业安管员培训：消防安全管理

　　物业安管员培训：消防安全管理

　　消防管理的任务、目的、方针和原则

　　1、消防管理的任务

　　①建立健全各级消防管理机构，选择、考核、培养各种消防人员。

　　②制定消防管理计划，选择并决定近期或远期消防管理目标。

　　③开展消防宣传活动，普及消防知识，动员每个社会成员参加消防管理活动。

　　④研究如何利用最少的人力、物力、时间，采取现代化的科学方法，为社会提供最佳安全环境。

　　⑤建立健全消防法制、实行依法管理、从严管理。

　　⑥对消防事物进行监督、检查、控制、协调工作。

　　2、消防工作的作用

　　①消防工作是保护公民财产安全的需要

　　②消防工作是保卫现代化经济建设的需要

　　③消防工作是维护社会稳定的需要

　　3、消防工作的方针

　　《中华人民共和国消防法》规定我国消防工作实行“预防为主，防消结合”的方针。

　　4、消防工作的原则

　　①统一领导，分级管理的原则

　　②专门机构与群众管理相结合的原则

　　③安全与生产相一致的原则

　　④严格管理、依法管理的原则

　　二、消防管理的主要内容

　　1、建立专职消防班组

　　为加强物业的消防管理，物业管理企业应在安全保卫部门设立一个专职消防班负责此项工作。选择消防班人员时，注意要选择年轻力壮、身体素质好、反应灵敏、行动迅速、责任心强、勇于献身又有一定文化水平的人。选定人员后，还要对其进行思想品德和消防业务技能的培训，使其能够掌握国家有关消防法规制度，熟悉并能使用多种消防设施设备。

　　2、制定完善的消防制度和规定

　　消防中心值班制度

　　②防火档案制度

　　③防火岗位责任制度

　　④其他消防规定

　　要搞好消防管理工作，还要广大用户的配合，因此还要制定住宅小区消防管理规定。

　　3、管理好消防设备

　　现代建筑物内部都设有基本的消防设备，以保证其内部的人身及财产安全。

　　防管理的的基本知识

　　燃烧

　　燃烧是物质的一种放热发光的化学反应，大部分可燃物质的燃烧是与空气中的氧或氧化剂进行剧烈的化合反应。化学反应是否发热、发光、生成新物质等三个特征，是区分燃烧和非燃烧现象的依据。

　　燃烧的条件

　　ａ、可燃物

　　ｂ、燃物

　　ｃ、着火源

　　灭火的基本方法

　　ａ、隔离法

　　ｂ、窒息法

　　ｃ、冷却法

　　ｄ、抑制灭火法

　　火灾的一般预防

　　ａ、减少可燃性物质。

　　ｂ、预防着火源，严格控制明火的使用、解决。

　　ｃ、建立防火分隔区。

　　四、高层建筑消防管理

　　我们国家规定8层以上或者高达24米的建筑物为高层建筑。加强高层建筑的消防工作，是物业管理企业消防管理的一个主要方面。

　　高层建筑消防的特点

　　ａ、耐火极限低

　　ｂ、火险因素多

　　ｃ、火势蔓延快

　　ｄ、扑救难度的大

　　ｅ、疏散困难

　　高层建筑消防管理的主要措施（防火、安全疏散、自动报警、事故照明）

篇3：物业治安管理培训讲义

　　物业治安管理培训讲义

　　一、治安安全管理的内容

　　治护管理工作应做到“四坚持”：

　　坚持“预防为主，防治结合”的方针；

　　坚持物业内的治护管理与社会治安工作相结合的原则；

　　坚持“服务第一，用户至上”的服务宗旨；

　　坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。

　　1、治安保卫工作的内容包括：

　　安全保卫机构的设置。

　　②制定各项治护管理制度和工作程序。

　　③负责维护管区内的治安秩序，预防和处理治安事故。

　　④打击违法犯罪活动。

　　⑤制定巡视和值班制度。

　　⑥加强管区内车辆管理。

　　⑦完善管区内安全防范设施。

　　⑧定期对保安员开展各项培训工作。

　　⑨密切联系管区内用户，做好群防群治工作。

　　⑩与物业周边单位建立联防保卫制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。

　　2、门卫治护管理的内容：

　　门卫是物业安全的第一卫士，在物业治护管理中占有极为重要的地位，门卫的素质代表着保安队伍的整体素质，从某种程度上代表着管理公司全体员工的服务素质。

　　“友善与威严共存，服务与警卫并举”是门卫的基本要求。门卫的工作除治护管理职能外，更重要的是为客户及客人提供各种服务：

　　①为用户及客人提供物业引导服务，包括物业小区或大厦的方向位置等；

　　②为用户及客人提供有关物业管理的简单咨询服务；

　　③帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入；

　　④当大堂人流过分拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出；

　　⑤当用户及客人携带较多物品时，为其提供必要地帮助；

　　⑥为老弱病残及其他需要帮助的用户及客人提供必要的，可行的服务。

　　3、巡逻治护管理的内容

　　巡逻是物业安全的又一保障。

　　①巡逻范围

　　②巡逻方式

　　a、定时巡逻和不定时巡逻

　　b、穿制服巡逻和着便衣巡逻

　　c、白天巡逻和夜间巡逻

　　二、常见事故的预防和隐患消除

　　安全事故预防是一项综合性工作，如何消除隐患，最低限度的减少事故发生，主要应当围绕对人的预防和对物的预防来进行。

　　1、人为因素的预防，按照有关规章制度调节和规范人们的行为，增强安全保卫意识，使之加强管理。

　　2、防患未然，把防止损失及重大的灾害事故从预防小事故抓起，消除麻痹大意的思想。

　　3、了解继发原因，采取相应措施，根除原因基础。消除间接原因，制止直接原因。

　　4、全面治理，选择技术对策、教育、管理对策的综合应用，以期达到全面预防事故效果。

　　三、紧急事件的处理

　　1．现场保护

　　①保护案发现场的重要意义

　　a、有利于通过现场的原始状态观察罪犯实施犯罪行为及其过程，正确分析、判断作案情况，确定案情和侦查方向。

　　ｂ、保证完整地收集现场遗留的痕迹、物证，提供有利破案的条件。

　　ｃ、有利于识别案犯口供的真伪和其他证据的可靠程度。

　　②保护现场的具体任务和应注意的事项

　　ａ、划定现场保护范围。在勘察人员到达之前其他人不得随便出入及擅自进行勘察、触摸或移动任何物品。

　　ｂ、避免气候变化等情况使痕迹、物证遭到破坏，并采取必要的措施加以保护。

　　ｃ、抓获监视现场的犯罪分子或重大犯罪嫌疑人，避免其逃跑、行凶、自杀或毁灭罪证。

　　ｄ、急救有生命危险的被害人或犯罪分子，注意从其口中了解有关的案情。

　　ｅ、对现场已受影响的或触动过的痕迹、物证等，要详细记明原来的状态。

　　ｆ、及时了解现场的当事人和发现人，掌握初步案情。

　　举例

　　例一　火灾现场的保护

　　例二　盗窃案件现场的保护

　　例三　抢劫案件现场保护

　　2．紧急事件及其处理

　　紧急事件构成及分类

　　治安紧急事件，是`指以满足某种需要为目的，使用扩大事态、加剧冲突、滥施暴力等手段，扰乱、破坏或直接威胁社区秩序，危害公共安全，应予立即处置的群体性治安事件。

　　①紧急事件构成条件：

　　ａ、主体的群体性

　　ｂ、主观方面的目的性

　　ｃ、客观环境的特定性

　　ｄ、事态发展的扩张性

　　②紧急事件分类

　　从性质上说，治安紧急事件可分为政治性治安紧急事件和社会性治安紧急事件。

　　ａ、政治性的治安紧急事件

　　ｂ、个体引发的治安紧急事件

　　3、治安紧急事件的处置原则和防止对策

　　治安紧急事件所适用的基本处置原则包括：坚持党、政府领导下的协调一致原则；预防为主、疏导教育的原则；迅速及时原则；统一指挥、整体作战原则；因事施策、区别对待原则；确保重点原则；保护公民合法原则。

　　①防止出现治安紧急事件的正确处理对策

　　ａ、发展社区实业，端正社区风气。

　　ｂ、进行正面教育，提高居民素质。

　　ｃ、强化信息情报，掌握社区动向。

　　ｄ、坚持疏导方针，缓解矛盾。

　　ｅ、严格依法治理，维护法制尊严。

　　ｆ、更新治安保卫装备，提高实战能力。

　　ｇ、加强预测研究，驾奴治安局势。

　　②处置个体引发的社区性治安紧急事件的一般方法和步骤

　　ａ、临场处置即快速报案，封锁现场，判明案件发展情况，紧急部署，对事态作初步控制，以配合等部门工作。

　　ｂ、追缉堵截即配合公安部门或政府部门设防布网，查明嫌疑人或犯罪人逃跑路线，携带物品及罪犯

　　特征，重点设卡，守侯拦截；寻迹跟踪，沿线追击；清查旅店搜寻藏匿处。

　　ｃ、围歼擒敌本着“制服犯罪，保护群众”的原则，在确定的歼捕地点外围，协助疏散群众，配合公安或政府部门伺机智取，力争活捉。

　　4、嫌疑人或事的观察识别

　　违法犯罪嫌疑人或事往往有其自身的特点。保安人员在日常业务工作中，为了有效保护守护目标的安全，必须注意细心观察，以发现违法犯罪嫌疑人或事，掌握其规律特点，为更好地维护社会治安服务。

　　①对几种常见违法犯罪嫌疑人的识别

　　ａ、对疲劳困倦者的识别

　　ｂ、对惊恐失常者的观察识别

　　ｃ、对脸、手、衣服染有血迹、油污或身着不符体态、季节之衣着的观察识别

　　ｄ、对携带可疑工具或大量不明钱财者的观察识别

　　ｅ、对身负不明原因之伤者的观察识别

　　ｆ、对体貌、语言类似通缉犯者的观察识别

　　ｇ、对持证和身份不符以及伪造证件、证明文件者的观察识别

　　②　对几种常见违法犯罪行为的观察识别

　　ａ、对被劫持出租汽车的观察识别

　　ｂ、对暗中兜售违禁物品的观察识别

　　ｃ、对卖淫嫖娼的观察识别

　　ｄ、对诱逼劫持妇女，拐卖妇女儿童的观察识别

　　ｅ、对场外销售赃物的观察识别

　　ｆ、正在实施的违法犯罪行为的观察识别

篇4：物业安全管理概述培训讲义

　　物业安全管理概述培训讲义

　　学习目的：通过学习，了解物业管理安全护卫员的涵义、工作特点、、基本任务、作用

　　学习内容：

　　一、物业管理安保的涵义

　　安全保卫的对象：房屋建筑，附属设备和公共设施。

　　物业管理的要求：以人为本，保护业主与使用人的生命与财产安全

　　物业管理安保定义：是通过现行的科学技术手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危急或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，确保业主或使用人人身不受到伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

　　举例：电线短路，电梯关人，水管爆裂，火警，偷盗、噪声、自然灾害，人为事故，流氓活动以及各种破坏活动的预防和制止，

　　二、物业管理安保工作特点

　　随着我国城市化建设的发展，现代化城市建设普遍实行综合开发，配套建设，各种配套设施齐全的综合性物业越来越多。物业内不仅包括各类住宅、写字档，还有各种配套设施、设备

　　如商业服务设施，文化、卫生、体育设施，娱乐、休闲设施以及绿化、环境保护设施，办公设备等。其具有以下特点：

　　现代城市物业辖区的特点：

　　①居住人口多，规模大

　　②综合配套程度高，各类商业服务设施齐全

　　③治安，消防和交通设施齐全，标准高

　　治安、消防和交通安全管理特点

　　①业主对治安、消防和交通安全管理的要求高

　　解释：物业不仅是人们生活，休息的场地，而且是人们文化，娱乐，休闲的场所，同时还是人们工作的场所。因此业主对生活环境质量，精神文化质量的要求高，越来越重视人身的价值和人的生命财产安全。因而对影响到人的生命财产安全和生活环境质量的治安，消防和交通安全管理要求就大大提高。

　　②社区内治安、消防和交通管理的难度大

　　解释：由于现代化社区是综合配套的小区组合，居住人口多建筑物种类和数量多而大，道路密度大，来往车辆和人口也多，治安，消防和交通管理要求高，因而管理难度大。同时，从物业管理角度看，社区内治安，消防和交通管理是非执法管理，不同于公安派出所，交警大队，消防大队的执法管理，两者间的职责，权利范围根据法律规定是不同的，与执法管理相比，管理难度大

　　③针对性强④管理集中统一⑤专业执法和非专业执法相结合

　　三、物业管理安保工作的基本任务、作用和准则

　　基本任务

　　工作性质划分：治护管理，消防管理、交通管理。

　　治护管理的基本任务：

　　ａ、开展调查研究，预防和打击违法犯罪分子的破坏活动。

　　ｂ、进行社区内部治护管理，同治安灾害事故作斗争，积极参与内部治安的综合治理。

　　ｃ、严格安全防范措施，确保社区内居民生命和财产安全。

　　ｄ、广泛开展治安安全宣传教育。

　　消防安全管理的基本任务：

　　ａ、制定本社区的消防工作计划，以及本社区重点部位的放火措施和灭火预案。

　　ｂ、积极开展对社区居民的消防宣传教育和消防安全培训，普及消防知识。

　　ｃ、积极预防本社区内火灾的发生，定期进行防火检查，及时发现，消除火灾隐患。

　　交通安全管理的基本任务

　　ａ、组织本社区交通安全管理工作，积极预防社区内的交通事故。

　　ｂ、对社区内驾驶员，车辆，行人，道路进行管理。

　　ｃ、对社区内居民开展交通安全知识宣传教育。

　　ｄ、协助交通部门处理本社区内的交通事故。

　　ｅ、组织本社区内驾驶员的安全业务学习，及时通报市内交通事故情况，行使治安联防小组的职责

　　②管理空间划分：固定岗哨、安全巡视、监控值班。

　　③工作状态来划分：正常状态（或一般状态）、紧急状态（或非正常状态）。

　　2、作用

　　①必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。

　　②必须阻止或防止任何危及业主或使用人的生命财产的行为。

　　③必须终止任何影响业主或使用人身心健康的行为，维护正常的生活秩序与工作秩序，如终止噪声、废气对业主或使用人的影响，维持正常的交通秩序，以及制止外来人员的干扰、骚扰。

　　④加强小区、大厦内的精神文明建设，和睦邻里关系，减少邻里纠纷。

　　⑤确保一方安全，打击各种犯罪活动，同时维护社会的安定团结，为gg开放与社会稳定发展创造条件。

　　3、准则

　　由于上述的不同，物业管理的安保人员在执行任务、处理日常事务工作中，一定要“端正态度、

　　摆正位置、灵活机动、尽心尽职”，并把这十六个字作为安保人员处理问题的准则。

　　四、物业管理安全管理的组织架构及岗位设置

　　不同类型，不同规模及不同管理模式的物业，保安部的机构设置不同。一般来说，物业管理规模越大，物业类型及配套设施越多，其保安机构越大。

　　按保安员工作性质和工作任务的不同，保安部一般由消防组（消防中控室），警卫组（门卫，巡逻，电视监控，车场），内保等构成。如某大厦保安部的组织架构：

　　经理

　　副经理秘书

　　内保主管消防主管警卫主管

　　内保管理员值班员警卫领班

　　警卫员

　　根据上图，保安部岗位设置如下：

　　保安部办公室：经理1人，副经理1人，秘书1人，内保1名，消防主管1名，警卫主管1名。

　　消防监控中心：分四班三运转，每班1人，共4人。

　　警卫队：分四班三运转，每班6人，共24人。

　　五、安全护卫人员的素质要求

　　保安人员应具备的基本能力和知识结构

　　1、保安人员应具备的基本能力

　　①正确理解和执行国家法律和政策的能力

　　②观察和发现问题的能力

　　③科学的思维能力

　　④迅速解决问题的能力

　　⑤宣传、组织依靠群众的能力

　　⑥坚强的意志力和行为自制力

　　⑦刻苦的自学和创新能力

　　⑧独立和协同作战能力

篇5：物业管理公司工作总结与工作计划

　　20**年物业管理公司工作总结与工作计划

　　随着时间的流逝，20**年的脚步已悄然向我们走近，在过去的一年中，**物业在公司各级领导的正确指导下，在公司各职能部门紧密无间的配合下，在各物业管理项目分公司全体员工的共同努力下，一年来我们取得了一些成绩，但同时仍存在较多的不足。总结过去是为了更好的开拓未来，现将物业公司20**年的工作完成情况汇报如下:

　　一、20**年工作回顾

　　(一)管理统筹工作

　　1.成功组建物业公司总部

　　根据公司的经营管理规划方针，物业公司总部独立运作筹组是20**年的重点工作之一，从办公场地的选择、办公室的规划布置、办公物品申购添置等我们均提前做好计划并逐步实施。目前，物业公司总部已发展成为财务、行政、安全服务、维修、保洁绿化、品质等职能健全的总部机构，各项管理工作已开始有条不紊的进行，经过实际运作证明，物业服务系统在地产总公司领导下的独立运营模式是具有活力、能充分调动积极性的，相信在未来，这样一种运作模式将发挥越来越显著的作用。

　　2.各小区公共设施设备盘点及台帐建立

　　设备维修养护是影响设备使用性能及使用寿命的至关重要的因素，鉴于各小区在设施设备管理方面仍存在管控不规范、设备台帐制度不完善的情况，为此，物业总部制定了《设施设备管理规程》及配套的管理表格，经过近半个月的推行，在小区管理处的密切配合下，完成了各小区公共设施设备的台帐建立工作，这为设施设备的动态、有效管理打下基础。

　　3.**华庭临时停车收费系统升级工作

　　因小区停车管理系统在投入时并没有要求道闸公司配置自动计费功能，而只是采用考勤卡钟纸卡记录的方式进行临停车辆出入管理，经观察分析，存在着极大的管理漏洞，为进一步规范运作及提升工作效率，物业总部在公司采购部协助下率先在**华庭试点改造。

　　目前**华庭临停车辆进出均使用 "车辆临停IC卡"，由道闸服务器记录进出时间及系统自动计费，所有记录均储存于服务器上，从六月份起已与公司财务部进行对接，每天15日及25日分两次由小区行政助理拷贝该时段的临停车辆出入记录递交财务部与发票进行核对。此举能真正的起到消除管理漏洞、规范运作的效果。现时，第**、**的道闸系统升级改造工作亦在进行当中，将于年前完成。

　　4.**华庭物业服务合同续签

　　**华庭上一物业服务合同期将于20**年11月1日到期，为此，物业总部协同小区管理处提前做好相关准备工作，对合同续签工作可能出现的情况进行预期与分析，20**年7月24日物业总部、管理处**华庭业委会成功召开了物业服务工作座谈会，会议中管理处鲁经理向委员会作了全面的工作汇报，认真听取了委员们的意见建议，**华庭的物业管理工作得到了全体与会委员们的一致肯定，并顺利续签了新的物业服务合同。

　　5.管理人员统一工服着装

　　统一制服着装是一个公司的形象表现，能给与客户专业与信任感，为此，在行政及采购的通力协助下，目前管理人员的夏装制服已制作到位并投入使用，按管理制度规定:制服分两年折旧，员工在折旧期未满前离职即扣减相关制服费用，制服归员工所有。

　　保安制服方面，由于先前投入的制服已穿着多年，早已变得残旧，不利管理服务形象的建立，在行政部的协助下，同时也因为服装市场的实情况，最后均以较低的价格成本完成了制服的采购添置工作。

　　6.金逸豪廷最后一期楼宇入伙交楼工作

　　经过前期各部门各同事的艰苦努力，我们迎来了金逸豪廷最后一期楼宇的入伙交楼工作，对此公司高度重视，在交楼工作的筹备与组织安排上，营销部更是发挥了积极的作用。与以往的交楼工作不同，这一次的交楼工作，我们准备得更充分，相关工作做得更细致，并且通过在物业系统内合理调配人员支援，协同作战，极大地发挥了团队合作的精神，由于准备充分、安排周密，该次交楼是空前成功的，成功收楼业主户数、交楼过程的顺畅运作、业主的满意度均有大幅的提升，美中不足的是，我们虽然有充分准备时间，但配套设施与工程遗留问题的跟进仍不如理想。

　　7.**华庭视频监控系统全面维修改造

　　**华庭小区监控由于投入使用的年限已久，同时在前期欠缺系统性的维护跟进而故障频发，给安全管理工作带我极大的不利，管理上亦处于被动状态，考虑到维修的工程量大，在人员工作任务重的情况下，我们对工作及人员安排进行了合理的调配，在物业总部维修处组织牵头下，由公司采购材料配件，在将近两个月的时间里，对故障线路及设备全面进行了维修更换，该项工作既解决了监控故障频发的问题，也大大节约了公司的支出。

　　8.各项目分公司全面管理制度规程编制与推行

　　**物业历经多年的发展，在内部管控上已形成了一定的运作模式，但在制度规范的系统性及工作标准统一上仍有较大的欠缺，20**年下半年起，在公司各级领导的指导下，各小区已全面建立健全了各业务版块的工作规程及作业指导书，并从20**年9月15日起对各业务版块的操作层员工实施了全员培训，通过全员培训工作的推进取得了一定的成效，操作层员工的服务意识及对规范操作的认识得到了进一步的提升，但规范化管理是一个持续提升的过程，很多方面仍有待不断完善与调整。

　　9.管理团队的培训提升

　　管理团队中的中层管理人员的管理能力与素质提升是决定管理效率的主要因素，为此，我们针对维修专业人员组织"安居宝"工程师到楼盘现场培训，以技术工程师现场分析讲解可视对讲系统的维修养护要点，各楼盘维修操作人员就维修养护难题现场提问的形式进行，通过培训取得了显著的成效。

　　在20**年下半年，我们还组织小区经理及各主管人员就近参观了z市的知名楼盘，通过现场休察其它优秀物业管理公司的管理服务，学习其先进的管理经验，进一步拓宽了我们管理者的视野。

　　与此同时，我们还积极参与行业协会的学习交流活动，11月份，在z市房协组织的首届物业管理知识竞赛中，我们以小区物业服务人员组成的参赛队伍取得了不俗的成绩，对外很好的展示了**物业的良好风貌与品牌形象。

　　10.员工文化活动的组织

　　良好的员工文化活动能进一步调动员工的工作积极性，极大地提升其团队凝聚力，这一方面一直以来是较为薄弱的环节，20**年下半年，在物业总部的组织下，通过各小区的密切配合，以小区为单位组织了物业系统内的员工蓝球赛，通过该活动，活跃了员工的生活氛围，增强了员工间的互动性及凝聚力，今后，条件允许的情况下，物业总部拟不定期的组织该类型活动。

　　11.美林假日项目前期工作的筹备

　　为配合公司新项目美林假日的前期筹备工作，由物业总部就项目的管理服务规划、物业服务对营销工作的支持配合、项目销售阶段的服务工作标准等提前规划。目前，配合前期营销工作的保安、保洁人员已准备到位，相信再通过一系列的服务技能及岗位培训，美林假日的前期销售物业服务将能出色的完成公司交给的任务。

　　12.有偿工程业务拓展的尝试

　　维修处作为物业公司总部的专业技术职能部门，我们具备足够的优势与条件去开拓有偿工程业务，同时各楼盘的弱电智能化系统作为配套工程，其日后的维修养护亦是由维修处及小区维修班组负责，我们也具备足够的施工技术力量。基于上述情况，从系统维修养护的便利性、公司工程造价成本最优化考虑，在下半年维修处承接了美林假日项目监控与广播系统工程，该工程目前处于收尾阶段，由公司采购部申购材料，物业总部维修处按总造价的百分比提取施工费用，工程的造价大大低于市场上的价格，且日后的维修养护将更便利，在综合效益方面不失为一个很好的尝试。

　　(二)经营管控工作

　　在上一年度经营管理预算目标制度有效运行的基础上，本年度的经营管理目标制定更具有针对性，各物业分公司的考核由单一的经营指标转向经营与管理双指标并重的考核，同时辅以每月的物业大检查开展监督工作，目前，各小区的日常管理及业主服务工作基本能顺利完成预定的管理目标;截止至20**年12月份各小区的费用支出控制得当，年底的费用追缴也在密锣紧鼓的进行当中，相信通过各小区努力付出，我们一定能顺利达成管理与经营的双重考核指标。

　　以上就20**年度物业管理系统完成的一些重点工作内容进行汇报，通过物业系统全体同仁的不懈努力，我们虽然取得了一定的进步，但在整年度的管理服务工作中，我们仍然存在较多的缺失，在小区的安全管理上也不同程度地发生了一些案件，很多制度执行的缺失及执行不到位，导致管理服务工作难以上一个新的台阶，整体的工作质量难以让人满意，仍有很多地方有待我们去改善及努力。

　　二.工作存在的不足与反思

　　1.思想松散，欠缺团队精神 众所周知，公司在日常的内部运作管控上仍存在着一些不够顺畅、效率不理想的情况，与此同时，物业系统的中层管理人员也不同程度地存在思想心态松散的情况，由此造成了各中层管理人员在团队合作方面的不足。高效团队的建设必须从管理中的各个环节抓起，既要理顺管理处内部的沟通协调，更要处理好管理处与物业总部、与公司各部门的良好协作关系，这应是我们今后在运作管理上应予以重视的地方。

　　2.管理不到位，管理者责任意识淡薄 20**年各小区均不同程度的发生了一些安全案件，如**的业户单元消防事故、其它小区的业户失窃案件等等，这些案件虽然都在事后妥善进行了处理，也通过各种方式积极维护了业主的关系，但深入去研判，还是可以发现我们管理工作上的一些漏洞与缺失，再深入去分析，这样一些漏洞与缺失其实是可以在一定程度上避免的。试想，如果我们的各层级管理者责任意识再增强一点、督促岗位将工作程序不打折扣的执行到位、多一些时间到管理现场巡视、多一点关注管理中的各项细节，情况是不是将有所改善?

　　3.管理者预见能力差 在大多情况下，在管理过程中发生了问题，我们管理者都能积极的跟进善后处理，但在管理上，我们没有更多的去考虑是什么原因导致了事件的发生，没有深入去分析有什么方法杜绝这样的事件再次发生，更谈不上落实积极有效的整改措施，究其根源，这些都是因为我们管理者的管理预见能力还有所欠缺，与其被动的应对处理突发事件，不如多一些思考，消除事故隐患于未然。

　　4.管理梯队建设效果不理想 随着公司的飞速发展，**物业的管理服务任务将更为艰巨，同时对适应公司发展的优秀管理人才的需求将更大，20**年度，在公司行政部的指引下，各小区管理处已在开展"接班人培训计划"，各项培训工作均已按原定计划安排进行，但收效仍不如理想，未来，在管理梯队建设方面，我们拟在培训方式、师资力量、管理文化等方面不拘一格、以适应公司未来发展方向为立足积极选拔人才，同进努力营造适合管理梯队成长的更好环境。

　　5.培训工作成效不高 20**年度，物业公司总部协助各小区管理处已全面制定各业务版块的工作制度规程，并已自9月中旬起全面推进了所有制度规程的培训工作，但反映到工作中收效不明显，这应是与培训方式有着密切的关系，现行的培训由于条件限制均是由部门主管结合已制定的制度规程以授课的形式推进，具有较大的局限性，受训人员的吸收与接受程序有限，往后的培训，我们将着力于以案例说法及现场培训为主，力争进一步提升培训的效果。

　　三.下年度工作展望与计划

　　可以很坦言地说，20**年是**物业变革最大的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。在尝试新的经营管理运作机制的过程中，得到了公司领导、各职能部门的鼎力支持和配合，使得我们在稳定、积极、进取的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在公司正确领导下，通过全体员工的共同努力下，一方面认真完成公司交给我们的各项工作任务，另一方面，继续加强物业公司自身的各项制度建设，进一步推进服务培训工作，积极提升服务质量，在配合公司发展前进的历程中我们将做得更加出色。以下就物业公司20**年的工作展望与计划简要阐述:

　　1. 全力配合地产公司，提升物业服务品质

　　随着房地产市场的进一步复苏，公司项目的开发进度将提速，现阶段的房地产项目竞争力已更多地体现在与之配套的物业管理服务上，规范高效的物业管理服务对地产项目的推广及品牌的铸造已起到至关重要的作用。因此，我们能很清淅的明白，良好的前期项目物业管理服务定位规划是何等的重要，而除了定位规划外，员工队伍是服务品质的直接"制造者"，为此，在新项目运作过程中我们将切实推行好员工的岗前服务技能培训工作，在内部管理方面，我们将通过物业总部职能部门的业务指导与日常巡检监督，塑造操作层员工良好的服务规范与礼仪形象。总之，我们明白，我们的每个服务细节是时刻影响着客户的感受与评价，不断提升物业服务品质将是我们持之以恒的工作终极目标。

　　2. 规范保安队伍的统筹管控

　　从20**年12月份起，原**保安队长许贵州调任物业总部安全服务部主任，全面对各小区管理处保安运作进行业务指导与操作监督，作为**物业已发展多年，辖下有多个物业管理项目的情况下，而保安队伍又是物业系统内人员最多的部门，其管理运作在整个体系内占据着异常重要的位置，物业总部安全服务主任职位的设置也正是基于这样的考虑。在20**年，我们将通过安全服务主任工作职能的有效推进，逐步提升保安队伍的综合管理统筹工作，在条件成熟时将全面推行入职保安员的岗前培训，争取所有保安上岗前均接受过"企业文化、工作纪律、岗位操作、服务礼仪"等的课程培训及考核合核，相信经过该系列的工作推行，**物业的保安服务水平将再上一个台阶。

　　3. 加强管理团队文化建设

　　近一年来，由于各方面的条件不成熟，物业管理系统内的团队文化建设方面一直是较为薄弱的环节，在20**年下半年，我们组织了一次物业系统的蓝球比赛，该次活动，极大地提升了员工的集体荣誉感，进一步调动了员工的团队合作精神。20**年物业总部拟定期以多种方式组织这样的活动，在活动中培养员工的团队合作能力，加强员工间的沟通与感情，从而提升员工对公司的认同感及凝聚力;与此同时，据已审批报告，物业总部将每月定期向当月生日的员工派发公司生日慰问品，籍此增进员工与公司的感情。

　　4. 加大员工培训力度

　　20**年度的培训推行在培训方式上仍有较大的欠缺，在将要到来的20**年，随着物业总部人员编制的不断完善，各专业版块的培训师资力量将越来越充足，在此基础上，我们将根据行业的特点，侧重于案例分析培训、现场实操培训、到知名物业参观学习等方面多形式、多渠道地开展培训工作，并加强培训的考核，同时将培训考核纳入月度绩效考核体系内，以最大的程度增强员工培训工作的实效。

　　5. 推行月度绩效考核体系

　　经过近两个月的筹划与蕴酿，20**年1月份起**物业基层员工全面绩效考核体系将正式施行，现物业总部已发布绩效考核实施细则至各小区管理处，正式实施后，员工总体工资结构将作出调整，以保安员为例，总体工资内将有200元作为工作绩效奖金，由主管与上级领导对员工的工作完成情况及成绩作出考核。可以预见，绩效考核体系的有效实施，将极大地加强主管人员对员工的管控力度，同时更有利于调动员工的积极性与全员竞争意识。

　　6. 积极推进工程维修外拓业务

　　20**年物业总部已成功承接**假日售楼部的广播与监控系统，经过此项外拓工程的经验，我们累积了一定的施工及管理经验，20**年，公司项目开发的进度必将加快，由此带给物业总部工程维修外拓业务更多机遇，而以物业总部的技术力量，我们很有信心将所承接的工程以最低的价格、最好的质量完成，为公司、为楼盘项目创造更大的效益。

　　四.总括

　　通过一年来的努力和实践，我们在回顾过去、总结经验的同时，20**年的工作目标也显得更加明确和清晰。20**年将是**物业谋求进一步发展，管理服务品质更上一个台阶的一年，并围绕着这一目标展开各项工作部署。

　　困难就象礁石，只有海水迸击才会激起美丽的浪花;**物业就是舞台，我们只有直面困难、拼搏进取才能谱写出更美丽的篇章。为客户创造优质生活空间，为公司的发展不懈努力，我们必将实现梦想，创造**明天的灿烂辉煌!