物业保安培训讲义：物业管理常识篇

　　物业保安培训讲义：物业管理常识篇

　　第一节：物业管理与城市现代化

　　一城市的基本概念

　　城市是人口、经济、科学、文化活动相对集中的社会经济综合体。它是随着社会发展而产生发展起来的。它与农村有着许多不同点。

　　1城市是市场经济的产物。2城市是现代文明的产物。3城市具有较高的群体意识。4城市具有强烈的环境意识。

　　由于城市，尤其是中心城市具有生产、贸易、运输、信息、政治、科学、教育、文化和服务的各种职能，因此综合功能更加体现出来。具体表现为以下几个方面。

　　1城市是一个工业生产中心。2城市是现代社会的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是现代社会的信息中心。5城市是消费中心。

　　二我国城市化进展

　　城市化是传统的农村社会向现代化先进的城市转化的社会与经济过程，城市化是生产工业化、社会化和现代化的产物。

　　近年来我国的城市化进展非常快。1990年至1994年，我国设市的城市从467个增加到622个，建制镇从1．2万个增加到1．6万个。在近2亿人口的珠江三角洲、长江三角洲和渤海湾的胶东半岛、辽东半岛、京津塘地区国民生产总值已超过1000美元"五大城市群"正在崛起。根据权威机构预测，我国城市化已进入强发展期，到2000年中国城市化水平将达到33%~~~35%，城市总人口达到4．5亿左右；到20**年，我国城市化比重将由现在26．3%上升到42．6%，设市城市将超过1000个，建制镇将超过2万个。

　　第二节：我国物业管理现状和发展趋势

　　一、我国物业管理的产生与发展

　　1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，他的成立标志着我国房屋管理进入一个新的阶段。目前我国有物业管理公司近7000家，从事此项工作的人员近百万人。

　　市场经济是法制的经济，市场经济的发展必然推动法制建设，法制建设必然维护、规范和促进市场经济。我国物业管理市场尚不规范，正处于萌芽时期，市场的发育成熟还须若干年，还须要强有力的法制来保障。

　　二、21世纪物业及物业管理展望

　　当时代进入21世纪，人们自然会关心未来的住房是什么样子？未来的物业管理又将如何发展？从当前科技发展趋势来看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物。因此物业管理也将向高科技、智能化方向发展。

　　第三节：强化物业管理有利于房地产也的发展

　　一、住宅建设已成为新的经济增长点

　　gg开放以来，我国住宅建设规模不断扩大，建房速度不断提高，"八五"期间完成城市住宅建设投资7600亿元，竣工面积为10亿平方米；按建设部制定的计划，"九五"期间人均居住面积从目前7．9平方米提高到9平方米，五年新建住宅面积12亿平方米，年平均2、4亿平方米；2000年~~~20**年规划人均使用面积达到18平方米，10年新建住宅33、5亿平方米，每年平均3、35亿。

　　二、良好的物业管理将改善发展商的形象

　　竞争机制是现代化市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显示出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成了动态平衡，从而促进企业不断改变技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升，谁能赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。优良的物业管理可以使人们从心里建立起对企业的信任感没，从而赢得更多的消费者。

　　三、物业管理为房地产开发提供服务，有利于房地产也健康发展

　　随着经济的发展，人们追求小康生活条件时，对住房要求也发生了变化，由室内走向室外。以前大多数消费者在房产消费时，所考虑的因数是地段、房价、购房面积和朝向；随着这几年生活条件的改善，人们思维也发生了变化，越来越多的购房者考虑所购房产时，考虑内外环境、公共设施。对物业的理解也不仅仅局限于所购房产内部的面积、功能，眼光已逐渐向室外。更注意要求小区的外部环境，及绿地面积、配套服务设施、空间环境、物业管理水平等。

　　第四节：物业管理的基本概念

　　一、"物业"的含义

　　"物业"一词是由英语PROPERTY引译而来，其意义是"财产"、"资产"、"拥有物"、"房地产"等是一个较为广义的范畴。通常有几种理解：

　　1有的人认为，房屋是"物业"与"地业"的统称。物业指的是房屋建筑部分，而"地业"则是房屋建筑地段的称谓"物业"与"地业"的分开与我国近年来房地分制管理的体制是一致的。

　　2有的人认为，"物业"是指单元性房地产。一个住宅单位是一个物业。所以物业可大可小，大物业可分割成小物业。房地不能人为分割，房随地走应该说是房地产经济的一般规律，也是房地产管理的通行作法。"物业"一词的英文译名所表达的不动产、房地产的意思，也是这种房地集合的含义。

　　1目前，一些专业人士将物业的概念进一步扩大化，认为物业不仅是单元性房地产，还应包括住宅区及与之配套的设备、设市和场地。

　　物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物业则是指具体的宗地、建筑物，以及围绕着各类房屋附属配套设市设施组成的混合物。

　　三、物业管理的含义

　　通常，管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。管理是动态的系统工程，属于软件。

　　物业管理也有广义和狭义之分。广义的物业管是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因为"资产"、"财产"所指的范围很广，可以说无所不包。通常我们所讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，既对房地产的管理，是由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家的法律法规，依照合同的契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，运用现代化的管理方式和先进的维修和养护技术，以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。

　　四、物业管理的特点：

　　1、以产权为基础。2以服务为核心。3以市场为导向。4以专业为手段。

　　五、物业管理人员应做的几种服务。

　　1、微笑服务（发自内心）2、有情服务（使业主体会到亲情）3、礼貌服务（文明礼貌、语言规范）4、耐心服务（虚心听取意见、百问不厌，事多不烦）5、周到服务（有求必应，体贴入微，面面俱到，尽善尽美）6、跟踪服务（强烈的事业心、高度的责任感、对投诉要认真跟踪，并处理。直到业主满意为止）7、承诺服务（推行承诺制，简化办事程序，提高办事效率，提高服务水平）

　　2、

　　第五节：物业管理的内容与性质

　　一、物业管理的分类

　　为了使物业管理更加专业化、科学化，有必要对物业本身进行分类。根据物业的使用功能不同，分为住宅、生活、办公、经营、生产等类型

　　1、居民住宅小区类

　　包括各类住房和与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所、公共绿地等。

　　2、办公楼、写字楼

　　包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、公共场地、绿地等。

　　3、商业、旅游业、餐饮业区类

　　包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、场地、景区、绿地等。

　　4、场区类

　　包括厂房和与之相配套的设施、设备、场地、绿地等。

　　5、其它类

　　除以上四类外，凡因使用功能要求而必须实行物业管理要求的区域、场所，如停车场、码头等。

　　二物业管理的内容

　　物业管理的对象主要是住宅小区、高级及多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。物业管理的范围广泛，综合服务项目多元化，除了房屋的使用及出租、房屋的附属设施、设备的维修养护外，还有室外的环境卫生、园林绿化、市政设施、社会治安、车辆保管，以及业主（住户）生活方面所需要的多项服务。

　　一）一般住宅区

　　这类住宅的大多数住户是"工薪阶层"，收入比较低，对生活服务的要求也比较简单、实在。为此，物业管理部门在满足人们安居乐业的要求下以俭忌奢，扶危解困，帮之所需，助之所急，雪中送炭，贫富同一。其物业管理的主要内容是：

　　1清理庭院，打扫楼梯；2管理房产，维修房屋；3代购米面，代买蔬菜；4接送儿童，取送信报；5开办餐食，减轻家务；6换煤气罐，拆洗被褥；7组织护院，保证安全；8道路畅通，环境优美。

　　二）高级公寓

　　住高级公寓的大多数是收入较高，如企业的承包人、外国商社驻华公职人员、文艺界的歌星、影星及一些公司的经理等。他们对物业的要求是道路平整、绿化高雅、环境优美、设备齐全、装饰新颖、安全舒适。服务内容应该是多样、灵活、周全。服务态度作到：亲切、入微、真诚、礼貌。其具体物业管理和服务的范围是：

　　1房产管理，房屋维修；2庭院绿化与修剪；3清扫保洁；4道路整修与养护；5洗涤整烫；6照看幼儿；7代办购物；8供暖、供水；9室内装修；10搬运清洁；11安全保卫；12电话定票（电话订购出差的火车票、飞机票、轮船票）；13特殊项目的服务。

　　三物业管理的性质

　　物业管的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，所以物业管理属于第三产业，其劳动是一种服务性行为。物业管理的性质比较明确，主要是"服务性"的，寓管理、经营于服务中。其经营方针是"保本微利，服务社会"，不以牟取高额利润为目的。其经营的对象是物业，其服务的对象是物业的产权人和使用人。

　　第六节：物业管理的目的与原则

　　一、物业管理的目的

　　物业管理是要为业主（使用人）提供和保持一个即安全又舒适的工作、生活环境，保障业主（使用人）的利益，同时更要随着生产的发展，社区基础公用设施与康乐设施不断完善，在管理和养护两个方面提供高效率、低收费的优质服务，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，不断改善和提高人居环境和工作环境，是物业管理的目的。它具体体现在以下两个方面：

　　1）创造一个整洁、舒适、安全、优雅的工作与生活环境2）提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。

　　三、物业管理的主要原则1）"住户至上，服务第一的原则"2）两权分离的原则3）综合管理的原则4）市场竞争的原则5）等价有偿服务的原则6）一业为主，多种经营的原则7）三效并重的原则8）专群结合的原则

　　第七节：经营性服务的内涵

　　一服务经济的基本概念

　　一）第三产业----经营性服务

　　1三类产业的内涵2物业管理----第三产业

　　二）服务商品及其价值

　　1、服务所提供的是非要素性服务2、服务所提供的劳动具有商品性3、服务商品具有使用价值和价值的二重性

　　三）务竞争与服务质量

　　服务竞争的内涵：1、优化功能2、优化产品3、优化服务质量

　　优化竞争主体及其结构：1、促进功能2、协调功能

　　服务竞争的形式多样化：1、服务商标化2、服务系列化3、广告形式多样化4、廉价--------服务竞争的策略

　　服务质量：1、服务距离2、服务水平3、服务态度

　　服务经济效益：1、服务企业的经济效益2、服务业的经济效益

　　服务是物业管理企业的宗旨与归宿

　　经营性服务的目的及特点：1、经营性服务的目的2、经营性服务的特点（规模性、盈利性）

　　服务业的宗旨---让顾客满意

　　顾客满意的时代背景：1、市场需求的变化。2、质量概念的变化。3、消费观念的变化。4、竞争策略的变化。

　　第八节：物业管理中的礼仪接待

　　一、礼仪的含义

　　二、礼仪接待在物业管理中的意义

　　接待的种类

　　物业管理礼仪接待的要求：1、注意礼节、讲究原则2、一视同仁，举止得当3、严于律己，宽以待人4、理解别人，热情有度

　　三、物业管理中礼仪接待人员的形：1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣着打扮方面（合体，合度，清洁卫生）

　　四、礼仪接待在物业管理中的功能1、礼仪接待具有塑造物业公司形象的功能2、礼仪接待具有帮助公司进行社交的功能3、礼仪接待具有增添物业公司凝聚力的功能4、礼仪接待具有提高物业公司文明水准的功能5、礼仪接待具有传递物业公司信息的功能

　　五、掌握礼仪接待的准则精神：1、自尊自爱，自我约束2、遵守规范、尊敬他人3、顾全大局，求得和谐4、学习礼仪贵在实践

　　六、物业管理人员礼仪素质要求

　　现代化的礼仪意识：1、塑造形象的意识2、"住户至上，服务第一：的意识3、真诚互惠的意识4、立足长远的意识5、学法守法的意识

　　健康的心理素质：1、开放进取的心理2、宽容豁达的心理3、自信乐观的心理

　　物业管理人员应具备的礼仪知识：1、迎送礼仪2、交际礼仪3、服饰仪容礼仪4、形体礼仪（微笑待人，自然真挚、站姿、坐姿、走姿端正、保持适度人际距离）

　　第九节：物业管理人员的综合素质

　　一、物业管理现代化对人才的需求

　　一）物业管理是一门多学科知识综合运用的科学

　　二）人才质量关系到物业管理的服务质量

　　二、物业管理人员应具有的素质

　　1、政治素质、2、职业道德、3、业务素质4、文化素质5、身心素质6、管理能力

　　三、从业人员的要求：

　　1、基本技能，2、管理意识，3、个人品质，4、学习能力，5、耐力和忍性，6、艺术气质和品味，7、协调团结能力，8、创新意识。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：清江苑物业管理委托合同

　　清江苑物业管理委托合同

　　第一章 总则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方(以下简称甲方)：南京天华百润投资发展有限责任公司

　　受托方(以下简称乙方)：南京清江花苑物业管理有限责任公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将中国电信大楼苏宁环球集团江北营销中心及江北办公楼 (物业名称)委托乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条 物业基本情况

　　物业类型：办公楼

　　座落位置：南京浦口区大桥北路(街道)77号

　　建筑面积：1-3楼办公大楼约1500平方米；

　　营销中心约1700平方米。

　　第三条 乙方提供服务的受益人为物业使用人，本物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。

　　第二章 委托管理事项

　　第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

　　第五条 共用设施、设备的运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、水泵房、楼内消防设施设备。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、停车场、消防栓。

　　第七条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　第八条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第九条 维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤。

　　第十条 管理与物业相关的工程图纸、与设施设备的随机文件。

　　第十一条 负责向物业使用人收取下列费用：

　　1、物业管理服务费______；

　　2、专向服务、特约服务收费；

　　3、________。

　　第十二条 物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

　　第十三条 对物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉诉法律 等措施。

　　第十四条 其它委托事项

　　第三章 委托管理期限

　　第十五条 委托期限为贰年。自______年3月9日起至______年3月9日止。

　　第四章 双方权利义务

　　第十六条 甲方权利义务

　　1、代表和维护物业使用人的合法权益；

　　2、制定办公大楼管理公约并监督物业使用人遵守管理公约；

　　3、审定乙方拟订的物业管理制度；

　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

　　6、在合同生效之日起三日内向乙方提供物业管理用房(产权属甲方)，由乙方无偿使用。

　　7、负责收集、整理物业管理所需要全部图纸、档案、资料并于合同生效起 七日内向乙方移交。

　　8、当物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。

　　9、协助乙方做好物业管理工作。

　　第十七条 乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

　　2、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

　　3、按本合同第十六条的约定，对物业使用人违法管理公约的行为进行处理。

　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　6、向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

　　7、负责编制物业管理的年度计划、资金使用计划及预算报告。

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　9、本物业终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

　　10、不承担甲方工作人员人身及财产保管保险责任。

　　第五章 物业管理服务质量

　　第十八条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

　　1、房屋外观：无乱贴乱画、私搭、乱建现象，保证房屋外观整洁。

　　2、设备运行：保障公共配套设施设备正常运行。

　　3、房屋及设施设备的维修、养护：空调机组、送风设备、水泵等设备的维修及时与维修单位联系并配合做好维修、保养工作。

　　4、公共环境：清扫楼梯、过道、停车场、洗手间、门前绿化带、道路，有专人巡回保洁，生活垃圾及时清运，协助用餐时间的餐厅保洁。

　　5、交通秩序：车辆停放、进出有序。

　　6、保安：协助公安部门做好治安防范，入口24小时值班，区间巡视。

　　7、急修：发现险情及时处理，并与相关部门协调处理。

　　8、小修：在接到报修后10分钟内，有人到达现场作相应处理。

　　9、物业使用人对乙方的满意率达到：95%。

　　第六章 物业管理服务费

　　第十九条 物业管理服务费

　　1、本物业的物业管理服务费，按建筑面积 营销中心5元/㎡·月、1-3楼办公大楼3.9元/㎡·月向物业使用人收取。

　　2、管理服务费的调整，双方协商调整。

　　3、物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天交管理费的万分之五交纳滞纳金。

　　第二十条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他的特约服务，由使用人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

　　第二十一条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用 由甲方承担成本费、材料费。

　　第七章 违约责任

　　第二十二条 甲方违反合同第十六条的约定，使乙方不能完成规定的管理目标，乙方书面要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，致使乙方未完成规定的管理目标因此而产生的后果由甲方承担；造成乙方经济损失，甲方应给予乙方赔偿。

　　第二十三条 乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方书面要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有向乙方提出经济赔偿的要求甲乙双方协商解决。

　　第二十四条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十五条 甲乙方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 壹拾万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第八章 附则

　　第二十六条 自本合同生效之日起五天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数物业使用人反映良好，可续订合同。

　　第二十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第二十九条 本合同之附件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国的有关法律、法规和规章执行。

　　第三十条 本合同连同附件共八页，一式三份，甲乙双方及区物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律法律效力。

　　第三十一条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　　第三十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律法规及时协商处理。

　　第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由下关区人民法院 解决。

　　第三十四条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

　　第三十五条 本合同自签之日起生效。

　　甲方签章：____________乙方签章：____________

　　代表人：____________代表人：____________

　　______年____月____日

篇3：月亮湾业主委员会物业管理合同

　　月亮湾业主委员会物业管理合同

　　物业管理合同

　　本合同双方当事人

　　委托方(以下简称甲方)：______山庄业主委员会

　　受委托方(以下简称乙方)：_____物业管理有限公司

　　根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对月亮湾山庄实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

　　第一条 物业基本情况

　　座落位置：深圳市南山区兴海大道16号

　　占地面积：86460平方米；

　　建筑面积：90000平方米；其中住宅89000平方米；

　　物业类型：高密度多层住宅。

　　第二条 委托管理事项

　　1、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、配电房、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理。

　　2、本物业规划红线内的属配套服务设施(儿童游乐设施)的维修、养护和管理。

　　3、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　4、交通、车辆行驶及停泊。

　　5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保巡工作，(但不含人身、生命、安全和财产保管责任)。

　　6、社区文化娱乐活动。

　　7、物业及物业管理档案、资料。

　　8、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　　第三条 合同期限

　　本合同期限为叁年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

　　第四条 甲方的权利和义务

　　1、与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

　　2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。

　　3、委托乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金；

　　4、甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房平方米无偿使用.由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

　　5、甲方在合同生效之日起60日内按政府规定向乙方提供管理用房301平方米(其中办公用房75平方米，员工宿舍151平方米，其它用房75平方米)，由乙方按下列第①项使用：

　　①无偿使用；

　　②按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。

　　6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

　　7、协调处理非乙方原因而产生的各种纠纷。

　　8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

　　9、法规政策规定由甲方承担的其他责任。

　　10、_______________。

　　第五条 乙方的权利和义务

　　1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获得不当利益。

　　2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

　　3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

　　5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

　　6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督。

　　7、至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

　　9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

　　10、开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

　　11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括管理费用、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

　　12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

　　第六条 管理目标

　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业"管理分项标准"(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后，在管理期内达到市优秀小区标准。

　　第七条 管理服务费用

　　1、本物业的管理服务费按下列第②项执行：

　　①按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即住宅每月每平方米建筑面积_____元；商铺每月每平方米建筑面积_____元；

　　②按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每户460元；

　　③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_____元；支付期限：_____；方式：_____；

　　④__________；

　　2、管理服务费标准的调整按下列第①⑤项执行：

　　①按政府规定的标准调整；

　　②按每年_____%的幅度上调；

　　③按每年_____%的幅度下调；

　　④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

　　⑤按双方议定的标准调整；

　　⑥_______________。

　　3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位，自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

　　4、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

　　5、本物业的公用设施专用基金共计_____元，由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位，以保障物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

　　6、乙方在按管本物业中发生的前期管理费用_____元，按下列第_____项执行：

　　①由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付；

　　②由乙方承担；

　　③在_____费用中支付；

　　7、因业主责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第①项执行：

　　① 由业主承担全部空置物业的管理成本费用，即每单元(套)每月460元；

　　② 由甲方承担上述管理成本费用的_____%；

　　第八条 奖惩措施

　　1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别情况，对乙方进行奖励：

　　① 提请南油物业管理有限公司对山庄管理处给予精神和物质奖励；

　　②_______________；

　　2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚。

　　①提请南油物业管理有限公司对山庄管理处；

　　2、合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

　　第九条 违约责任

　　1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

　　2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

　　3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

　　4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

　　5、_______________。

　　第十条 其它事项

　　1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

　　3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

　　4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

　　5、本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

　　6、本合同正本连同附件共8页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

　　7、本合同自签订之日起生效。

　　甲方签章：__________乙方签章：__________

　　业主委员会：__________法人代表：__________

　　_____年_____月_____日

篇4：物业管理处收款员岗位职责

　　物业管理处收款员岗位职责

　　1、负责管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用应及时催收，做到费用收缴率达98%。

　　2、负责管理处现金、票据的保管，每月准时到财务部报账，并做好现金日记账、银行存款日记账登记工作。

　　3、办理银行托收，核对托收划款情况，月终应及时将银行日记账与银行账单进行核对。

　　4、按公司规定具体负责管理处各项费用的存取或转账工作。

　　5、按时编制工资报表，代发管理处人员的工资、补贴。

　　6、负责办理管理处各项费用的报销工作，严格控制超标报销。

　　7、根据用户需要提供上门收费服务、上门催收或在收费单上注明银行余款不足等方式使拖欠款尽早收回。

　　8、负责管理处固定资产登记工作。

　　9、完成管理处主任交待的其他任务。

篇5：以市场为导向加快国有物业管理企业品牌战略改革与发展

　　以市场为导向加快国有物业管理企业“品牌战略”改革与发展

　　北京中兴物业管理有限公司成立于1999年5月18日，是在国家电力公司（原电力工业部）后勤体制改革中，以原国家电力公司机关事务局为基础组建而成的专业物业管理公司，同时又是国家电网公司机关服务中心,“两块牌子，一套人马”。注册资金2000万元人民币，主要负责原国家电力公司在京的办公楼宇、住宅小区的物业管理服务；同时作为国家电力公司的后勤服务部门，还担负着机关公务用车、食堂、医务室、订票室、幼儿园等后勤服务职能。

　　电力后勤体制的改革给中兴物业带来了巨大的变化和困难，同时也给中兴物业带来了无限的机遇。面对机遇与挑战，我们没有退缩，积极探索，大胆创新。经过几年的努力，中兴物业公司已基本完成了由机关后勤服务部门向市场化、专业化的物业公司的过度和转变，成为一个具有一定生存能力和竞争能力的市场主体。中兴物业公司现有员工700余人，管理项目面积100余万平方米，所管项目中有两个“国优”、两个“市优”，在全国三个省市拥有管理项目或顾问咨询项目，是全国物业管理贰级资质企业。我们的“中兴品牌”也正在逐步叫响。我们的主要做法是：

　　一、高标准、高起点，全面贯彻ISO国际标准

　　公司成立之初，我们面临的情况是，改制分流的近三百名老员工，年龄偏大，文化程度低，技术水平差，不用说参与市场竞争，连基本的市场观念、竞争观念也不多。由于改革带来了角色的转变、收入差距等心理不平衡。公司成立，除注册资金以外，没有任何资产，大多数员工对公司的前景和个人的生存担忧。面对这种情况，在中兴物业如何发展的问题有两种观点：一是依附于电力系统，按照旧有的机关后勤服务体制运营和发展，“能靠几年靠几年”，不行就再回去；二是依靠、但不依赖于电力系统，面向社会，投身市场，在市场中自我完善、自我发展。面对两种选择，中兴物业公司自我加压，选择了第二条发展道路，确定了市场化、专业化、社会化的运作模式。公司经过市场调研，并结合实际情况，制定了“五年内两步走，夯实基础、扩大市场、打造品牌，创建全国一流物业企业”的发展战略。即从1999年到2000年，用两年的时间夯实基础，完成人才、资金、技术和管理经验的积累；从20**年到20**年，背靠电力，走向市场，实现公司规模的扩大、管理的提升、队伍的成熟和品牌的成长，创建全国一流的物业管理企业。发展战略的提出，为公司的发展确立了明确的目标，正是在这个发展战略的指引下，中兴物业开始了创业历程。

　　首先从学习开始。“要学就学最好的”，公司确定了高标准、高起点的发展思路。在资金并不充裕的情况下，出资选派公司的骨干力量到香港、新加坡等物业管理发达国家和地区学习先进的管理经验，同时聘请了香港世邦魏理仕、新加坡宏腾等国际知名物业公司做管理顾问，在具体项目上，请他们帮我们制定服务方案、标准，培训人员，检查、纠正工作，使我们尽快地掌握了物业管理的理念、标准、流程和方法，使公司从成立伊始，就能够拥有一个较高的起点，并做好了技术和经验的准备，使公司的发展少走弯路，节省了宝贵的时间。

　　在学习中认识到，规范化、标准化是这些公司的共同特点，也是一个物业企业生存和发展的根本。因此，公司决定全面贯彻ISO国际质量标准，并以此为框架和基础，建立管理体系，提高服务质量。2000年2月，公司抽调骨干力量，成立了专门的贯标办公室，全面负责质量管理体系的建立工作，聘请质量管理专家进行指导，在公司范围内，先后组织培训达500多人次，并到鲁能物业公司等优秀贯标企业学习经验，最终，按照ISO质量标准建立了一套既符合国际标准，又具有中兴物业特色的文件化管理体系，共完成《质量手册》、《程序文件》、各种作业指导文件近百万字。公司于2000年12月通过审核，取得了贯标认证。

　　在贯标工作中，我们提出了三条指导思想：一是不图虚名图实惠，扎扎实实搞贯标；二是将贯标工作同创优、日常管理服务工作紧密结合起来，以贯标促进各项工作；三是管理人员优先贯标，带头实践，带动全公司高水平贯标。在整个贯标过程中，我们按照“实在、实际、实效、实惠”的原则，始终将贯标工作作为基础的管理工作，当作强化管理的系统工程来抓，将管理行为纳入标准体系，用先进的国际标准规范公司的管理和服务，用规范、标准管人管事。20**年，公司又通过了ISO9001：2000质量管理体系的转版认证和ISO14001：1996环境管理体系认证。

　　贯标给中兴物业公司带来了巨大的好处：一是促进了服务规范化、科学化和标准化，提升了服务质量和水平，受到了业主的好评。通过贯标，使各岗位的工作任务明确，责权清晰，既便于员工的自我管理，又便于公司的量化检查，同时还使各种管理工作公开、公正、公平的进行，调动了广大员工的工作积极性；二是提高了人员素质和技能。贯标后，员工普遍感到了压力，因为工作标准、工作流程是明确的，工作到什么程度，是好是坏自己很清楚，提高了员工工作的自觉性，提升了员工的整体素质；三是提高了公司的知名度。公司真实、规范的贯标，受到认证中心的高度赞扬，并被认证中心树为典范，多次介绍有关单位来我公司学习贯标工作。四是提高了企业的核心竞争力，为今后的发展打下了良好的基础。

　　二、深化人事制度改革，加强员工队伍建设

　　人的问题是企业生存和发展的根本所在。能否将国家行政机关后勤员工平稳地引导着走向市场，这是象中兴物业这样由机关后勤服务部门转制而成的物业管理公司面临的最大困难和考验，也是这类公司必须跨过的“坎”。为此，几年来，我们在用工制度、工资制度、人事管理制度等方面采取了一系列改革和探索，取得了较好的效果。

　　1.用工制度改革

　　实行全员合同制。结合公司实际情况，并根据公司发展需要设立岗位，从维持员工队伍稳定入手，通过评定员工的综合素质，实行“双向选择”。对没被聘用的员工，公司提供培训机会，主要针对物业管理服务技能和服务意识的提高，培训后再上岗。

　　实行竞聘上岗制度：公司每年搞一次全员竞聘上岗。对所有岗位的职责、工作标准、上岗条件向全体员工公开，对照岗位条件，员工报名参加竞聘，经考核后上岗。竞聘上岗极大地调动了员工的积极性，主动参加各种培训，提高自身能力，促进了整个员工队伍素质的提升。同时实行末位待岗培训制度。每年年底，从“德、能、勤、绩、廉”五个方面，对总经理到普通员工的所有员工进行综合考评，考评末位的员工实行待岗培训，经培训后重新竞聘上岗。

　　在充分培养和挖掘内部人才的同时，公司面向社会公开招聘人才，积极引进各类高素质专业人才，改善队伍结构，满足了公司持续发展的需要。

　　2.工资制度改革

　　实行新的工资制度。将过去以工龄、资历为主的工资制度改为以岗位、能力为主的工资制度，以岗定薪，员工的收入与所在的岗位挂钩，“上什么岗拿什么钱”。并加大奖金幅度，根据考核发放奖金，这样使每个人的报酬与工作好坏紧密结合起来，使优秀的员工得到相应的奖励。新的工资制度是动态的，岗变薪变。工作表现不好，年终考评末位者，就要调低奖金系数。经过一段时间，考评合格可恢复原系数。对优秀员工，不管是月度优秀员工还是年度优秀员工，都给予及时的奖励。

　　3.人事管理制度改革

　　根据员工队伍状况制定了内退政策，为那些年龄较大、本人自愿的老员工办理了内退，使他们晚年生活得到保障，又为年轻员工提供了发展空间，使公司员工的年龄结构趋于合理。

　　公司对人力资源实行人性化管理，无论是原有的员工，还是新招聘的员工，政治上一视同仁，打破所谓的“正式”与“聘用”的界限，“岗位靠竞争，收入凭贡献”。建立了以能力和贡献大小决定岗位和报酬的价值导向，为每位员工的个人发展建立一个公平、公开、均等的平台。这种价值导向的确立，对原有的分流员工产生了较大的震动，一时难以接受。但几年来的实践证明，只有建立并遵循这种价值导向，公司才能获得发展所必需的人力资源，而公司的发展，也使老员工们成为最大受益者。中兴物业公司现有的中层管理岗位中，已有一部分岗位是社会招聘人员担任，成为公司的骨干力量。

　　在人力资源管理中，我们特别重视员工培训工作。每年年底，公司各部门根据人才需求和员工的实际情况，制定培训计划，由总经理批准后实施。仅1999年和2000年，公司就有1000多人次参加了各类培训，培训率达100%。同时，公司采取突出重点、分层培训、全员参与的形式，对于重点岗位，有针对性的实施重点培训。现在，公司的中层管理人员中，95%具有大专以上学历，并全部取得“物业管理企业经理”、“物业管理单位部门经理”岗位证书；全部技术人员均持有相应的岗位证书，其中中、高级技术职称35人，每位员工每年不少于15天培训，每次培训都有考试、考核，培训情况成为员工晋级上岗的必要条件。

　　通过上述改革，中兴物业公司不仅稳定了员工队伍，转变了员工观念，提高了员工的综合素质，而且使这支队伍逐步适应了市场，为公司的长远发展打下了基础。

　　三、创优秀管理项目，塑造“中兴品牌”

　　实践使我们认识到，在市场化程度日益提高的今天，保持现状就是落后，尤其是随着改革的不断深入，现有的电力市场也将不再是“铁饭碗”，只有不断壮大实力，才能求得生存和发展，否则，只能被市场淘汰。因此，我们提出了创建“中兴品牌”的奋斗目标，全面提升中兴物业的影响力和市场竞争力。

　　优秀的物业管理公司必须有强势、叫得响的管理项目。

　　公司将创优工作作为了创建“中兴品牌”的重要手段和工作思路，将有条件的管理项目，达到“市优”和“国优”，以此来带动“中兴品牌”的塑造。

　　公司所管坐落于北京市西长安街的国家电力调度中心大厦，是国家电力公司的窗口。该项目硬件设施全国一流，是中兴物业公司的“形象工程”和“品牌工程”。该项目于20**年7月正式接管以后，公司就提出了一年创“市优”，达到“国优”标准，两年创“国优”的奋斗目标。为此，对该项目实施服务的西单管理中心，结合实际，认真谋划，精心实施，高、严、细、实搞创优。成立了以中心主任为组长的创优领导小组和创优办公室，实行部门经理负责制，将创优工作内容逐项分解落实到各部门，部门分解到每个岗位，明确完成时间、标准和措施并加强检查落实。在创优中不搞形式主义，不摆花架子，提出了“天天是国优、事事是国优”的口号，以顾客为关注焦点，一切立足于实事求是，立足于提高服务质量，提高管理水平。经过努力，国家电力调度中心大厦于20**年9月通过了北京市物业管理优秀大厦的验收，以98.2分成绩，取得了“市优”称号，在20**年的全国物业管理示范大厦评比中，以99.7分的成绩列全国大厦物业管理第一名，取得“国优”称号。

　　除国家电力调度中心大厦以外，公司所管的国家电力信息通信综合楼也获得了“全国物业管理示范大厦”称号；国家水利电力调度楼和法源寺住宅小区分别获得“北京市优秀管理大厦”和“北京市优秀管理居住小区”称号。

　　创优工作具有深远的意义：一是优秀管理项目的示范作用，带动了公司所有项目管理水平和服务水平的大幅度提高。二是这些优秀的管理项目，全面提升了中兴物业公司的知名度和市场竞争力，为创建“中兴品牌”，增添了重要的砝码。三是通过创优，真真切切地提高了这些项目的管理和服务水平。高品质的物业管理，使得这些设施先进的物业充分发挥了设计和使用功能，实现了保值增值，进一步提高了业主的办公和居住品位，增加了业主的信任。四是增加了公司的收益，在持续的保证物业管理费收缴率的基础上，根据合同约定，业主对创优项目分别提高了物业管理费用标准，仅此一项，公司每年就增加近200多万元的收入。

　　创优不仅是一项具体工作，更是一种思维方式和工作方法。我们把“创优”工作贯彻到一切工作中，提出了“事事争先、唯旗是夺”的口号，全面开展创一流、创优工作。在社会上、行业内、系统内举办的各种评比活动中，中兴物业公司都积极参与，并取得了良好的成绩，获得了良好的社会效益。

　　20**年初，国务院机关事务管理局和北京市房地局等十多家单位组织了“我为社区服好务，我为首都添光彩”物业管理规范化服务活动。我们积极响应，召开动员大会，制定活动方案。大力倡导爱岗敬业，开展了岗位练兵、技术比武，举办“百问不倒”、“应知应会”、“无差错操作”等活动，进一步规范、提高了管理和服务水平；提出了“首问负责制”等管理思路，业主找到物业公司，第一个接待的人就是这件事的负责人，不管这件事是不是归你管，你都要负责地把这件事办好，给业主一个满意的答复。同时向业主做出了“您只要一个电话，其它的事情由我们来办”的承诺，拉近了物业管理与业主之间的距离；住宅物业项目积极开展便民、爱民、助民活动，提出了“亲情化、人性化服务”的理念，主动为业主提供亲情服务，对孤寡老人、危重病人、空巢老人、军烈属及其他特殊困难居民更是开展了“一对一”式的特色服务，受到广大业主的一致好评。

　　在“我为社区服好务，我为首都添光彩”活动中，中兴物业公司获得“北京市开展物业管理规范化服务活动优秀组织单位”称号；公司所属法源寺小区获“北京市首届物业管理优秀集体”称号，小区主任被评为“北京市首届物业管理优秀员工”。

　　20**年春，一场突如其来的“非典”疫情袭击了北京，打乱了人们正常的生活秩序，严重威胁着人们的生命健康。面对“非典”疫情，我们没有丝毫退缩，于20**年4月15日成立了防控“非典”领导小组和办公室，明确了一把手负责制和属地管理的原则，通过层层签订责任书，将责任落实到每一位员工。同时，公司还结合管理项目的特点，制定了六个应急预案，对可能发生的紧急情况做了充分的准备，形成了严密的防控体系。在保护业主生命安全的同时，最大可能地改善物业员工住宿、交通、就餐条件，保护员工的生命和利益。在抗击“非典”这场没有硝烟的战争中，中兴物业全体员工坚守岗位，不怕牺牲，任劳任怨，无私奉献，外地员工没有一个回家的。经过几个月的奋战，我们所管辖区域和我们的员工没有出现一例“非典”患者和疑似患者，并且保证了业主各项工作的正常运行，为最终取得抗“非典”胜利做出了应有的贡献。为了表彰我们的工作，国家电网公司党组[20**]30号文件专门对中兴物业公司提出表扬，并给予奖励。同时，北京市授予我们防治非典型肺炎工作先进单位称号。

　　四、开拓市场，提高市场竞争力

　　在企业具备一定实力以后，中兴物业公司开始将眼光投向社会市场，将“中兴品牌”向社会推广，以进一步壮大企业实力，在激烈的市场竞争中检验自己，提高自己。

　　公司成立了专门的市场开发部门，负责新项目的开发。积极参与社会投标，在投标中发现不足，锻炼队伍。20**年，公司成功接管了威海“海上明珠”居住小区，成立了中兴物业威海分公司，迈出了走向市场的第一步。随后，公司陆续承接了西北电力公司物业管理咨询、国际投资大厦物业管理服务、威海“城市花园”小区物业管理服务、北京百荣世贸商城保洁服务等项目。凭借优质的服务和真诚的合作精神，公司的管理项目面积以每年20万平方米的速度递增。

　　公司规模不断扩大，管理项目不断增加，给中兴物业公司带来了较好的经济效益，员工的个人收入也有了显著的提高。与1999年机关后勤改革之前相比，20**年中兴物业公司人均收入翻了将近一番。经济收入的提高，使公司员工，尤其是后勤改革分流而来的老员工，深切地体会到了改革带来的好处，增强了企业的凝聚力。

　　五、以人为本，建设企业文化

　　好的企业必定有其特色的企业文化，这是一个企业的精髓所在。中兴物业公司在几年的发展历程中，继承和发扬了国家机关思想政治工作的传统和优势，充分发挥党、团组织作用，从实际出发，紧密围绕公司发展目标，使思想政治工作成为鼓舞公司士气和干劲的重要手段。在改革的过程中，我们把转变员工观念作为首要任务，通过深入细致的思想工作，疏导情绪，化解矛盾，帮助员工解决工作、生活中的实际问题，保证了公司各项改革的顺利进行。公司每月都有党、团活动或文体活动，通过开展参观革命圣地、技能比武、拔河比赛、书画比赛、球类比赛、卡拉OK比赛等活动，丰富员工生活，提高员工素质，寓思想教育于各项活动之中。

　　公司关心每一位员工，每位员工过生日，都会收到一份礼物或贺卡；员工生病，公司领导到医院探望；员工家中遇到困难，公司给予帮助；“非典”期间，给每位外地员工家中发慰问信、通电话，让家人放心；一位员工家人患重病，员工自发捐钱，对其帮助。这些点点滴滴极大地提高了员工对公司的认同感，亲和力和凝聚力。就象有的员工说的：“中兴物业象学校一样教我们增长知识，象家一样给我们关怀和温暖，我为成为中兴物业的一员感到高兴和自豪。”

　　中兴物业公司成立五年来，形成了一整套能够真实体现中兴物业特色的企业文化体系，主要包括：“忠诚、敬业、团队、卓越”的企业精神；“客户至上，服务第一”的服务宗旨；“科学管理，以人为本；质量为先，服务周到”的管理理念；“双效并举，互惠双赢”的经营理念；“追求卓越、用心服务、持续改进、顾客满意”的质量方针；“人讲诚信，事争一流”的核心价值观等。这些企业文化，是中兴物业公司运作几年来成功经验的总结，是中兴物业公司管理与服务的精髓所在。这些企业文化并不是口号式的空谈，而是作为一个体系，深深融入到中兴物业公司的管理当中，融入到每一位员工的工作当中。这些精神、宗旨、理念，通过公司的各种刊物、通过管理与服务得到广泛的宣传和交流。每一位来到中兴物业的人，不论是业主、同行，还是新来的员工，都能深刻感受到公司深厚的文化底蕴。良好的企业文化氛围，弘扬了正气，为中兴物业公司的发展提供了足够的精神动力和支持，提高了公司的凝聚力和竞争力。

　　经过不懈的努力，中兴物业公司从一个国家机关的后勤服务部门转变成一个具有一定实力和充满活力的专业物业公司。回头看看走过的路，成绩的背后是阵痛和曲折，是拼搏和汗水。我们的曲折和教训，或许能为国有物业公司提供一些借鉴。相比社会上其他物业公司，国有物业公司的改革和发展需要更大的魄力和付出。结合我们几年的发展历程，我们有以下几点体会：

　　一、转变观念是国有物业管理企业改革面临的第一个，也是最大的难题

　　尽管我国市场经济体制已经建立了很多年，但是从旧有的后勤管理体制中剥离出来的国有物业管理企业，有着浓厚的计划经济和行政管理的色彩。所谓改革带来的“阵痛”，很大程度上指的就是角色转变所带来的巨大的不适应。针对这个问题，首先要做深入细致的思想工作，要不厌其烦地利用一切机会学习市场经济知识，增强市场竞争观念。要特别注意利用社会改革大背景做员工的工作，要允许员工思想的反复，要根据员工的思想水平、承受能力推进改革。要正确把握和处理改革、发展、稳定的关系，处理不好，企业不仅不能发展，而且还会翻车。其次，要不失时机地推进改革，建立一套符合市场经济规律的、具有活力的管理机制，包括经营目标责任制，竞聘上岗、末位待岗培训竞争机制，自我约束机制和激励机制等，让改革促进员工思想的转变。最后，要让员工尝到改革的甜头，看到企业的希望。员工生活水平的提高，企业的不断发展壮大，将大大促进员工思想观念的转变。

　　二、标准化、规范化

　　改造一种体制比新建一种体制更难，旧体制遗留下来的随意性和无序性，使国有物业企业建立标准、规范的管理体系更为迫切。采用先进、成熟的管理标准和质量标准（例如ISO标准）建立管理体系，使企业所有的管理行为和服务均规范化、标准化，是一条捷径。一方面可以提升管理水平和服务水平，为企业带来收益。另一方面，可以使企业更好地和市场接轨，为进一步发展壮大奠定良好的基础。

　　三、建设一支有战斗力的团队

　　在解决管理体制、机制，标准化、规范化等一系列问题的同时，必须考虑如何使企业成为一个团结的、有战斗力的集体。对于一个现代企业，团队精神无疑是非常重要的，可以使体制、机制、素质、经验、标准这些看起来死气沉沉的名词变得充满活力，起到一加一大于二的作用。把企业建设成为一个有战斗力的团队，最主要的就是增强企业的凝聚力，企业发展战略，人性化的管理、合理的薪水、充分的个人发展空间，这些都是直接的吸引力。而良好的企业文化氛围，却是看不见，摸不着的，需要一个企业以一贯之长期培养和经营。有了好的企业文化，才能不断增强企业的凝聚力和向心力，才能使团队更具活力和战斗力。

　　四、自我加压，走向市场

　　旧有的“血缘”关系，使国有物业企业大多管理着原“母体”的物业项目，这给了国有物业企业相对稳定的市场和收入来源，基本上可以保证“衣食无忧”。但随着国家机关后勤改革的不断深入，原有的国家机关市场也不再风平浪静，如果不能提供价格合理，让业主满意的服务，原有的、看似稳定的市场也会失去。因此，在提高自身管理和服务水平的同时，国有物业企业应将眼光投向市场，充分发挥自身优势，去争取自己“血缘关系”以外的市场份额。闯市场可能会“呛水”，但只有在市场中才能长大。

　　北京中兴物业管理有限公司 李友谊