物业知识教材：常见房屋设备

　　物业知识教材：常见房屋设备

　　房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

　　一、房屋建筑卫生设备

　　(一)室内给水设备。

　　室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

　　1、生产给水设备。

　　通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

　　2、生活给水设备。

　　主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

　　3、消防给水设备。

　　是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(二)室内排水设备。

　　室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类:

　　1、生活污水管道。

　　排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

　　2、工业区废水管道。

　　排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

　　3、室内雨水管道。

　　接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

　　(三)热水供应设备。

　　热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

　　(四)供热设备。

　　供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成:

　　1、热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

　　2、输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

　　3、散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

　　(五)消防设备。

　　目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

　　一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

　　(六)通风设备。

　　通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

　　(七)空调设备。

　　大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

　　二、房屋建筑电气设备

　　房屋建筑电气设备主要有:

　　(一)供电及照明设备。

　　供电设备有:

　　1、变压器房内的设备。

　　变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

　　2、配电房内设备。

　　配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

　　3、配电干线。

　　指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

　　4、楼层配电箱。

　　该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

　　照明设备包括:开关、插座和各种照明灯具。

　　(二)弱电设备。

　　这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

　　(三)电梯设备。

　　电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下:

　　1、传动设备。

　　拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

　　2、升降设备。

　　包括轿厢、导轨、平衡链等。

　　3、安全设备。

　　主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

　　4、控制设备。

　　主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

　　(四)防雷装置。

　　通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备；对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备；而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

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篇2：物业知识教材：房屋设备管理概述

　　物业知训教材：房屋设备管理概述

　　一、房屋设备的作用

　　房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

　　随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。

　　二、房屋设备的分类

　　房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

　　1.房屋建筑卫生设备

　　(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防三类。

　　①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

　　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

　　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(5)做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

　　(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：

　　①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

　　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

　　③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

　　(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

　　(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：

　　①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

　　②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

　　③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

　　(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

　　一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

　　(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

　　(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

　　2.房屋建筑电气设备房屋建筑电气设备主要有：

　　(1)供电及照明设备。供电设备有：

　　①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

　　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

　　③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

　　④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

　　照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

　　(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

　　(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

　　①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

　　②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

　　③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

　　④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

　　(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

　　三、设备的登记与建档

　　物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

　　设备登记卡的常见形式，其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

　　设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备的登记表上，作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对，做到账物相符。

　　四、设备管理内容

　　设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。

　　房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

　　2.维修养护管理

　　维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

　　4.技术档案资料管理

　　这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

篇3：物业知识教材：房屋设备维修管理

　　物业知训教材：房屋设备维修管理

　　一、房屋设备的保养与维修

　　为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。

　　1.设备保养

　　房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

　　(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。

　　(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。

　　(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。

　　2.设备维修

　　房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：

　　(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%。

　　(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。

　　(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。

　　(6)设备维修日常工作。

　　3.房屋设备维修的特点

　　(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。

　　(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。

　　(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

　　二、各类管理人员的岗位职责与管理制度

　　1.管理人员的岗位职责

　　(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

　　①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；

　　②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；

　　③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；

　　④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；

　　⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；

　　⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；

　　⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。

　　(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：

　　①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；

　　②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；

　　③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；

　　④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

　　⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生；

　　⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；

　　⑦积极完成上级领导布置的其他任务。

　　(3)领班：

　　①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

　　②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。

　　③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

　　④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。

　　⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。

　　(4)维修人员：

　　①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；

　　②认真执行公司制定的各种设备维护规程；

　　③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理；

　　④定期对机电设备进行保养维护；

　　⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；

　　⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；

　　⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；

　　⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。

　　(5)保管员：

　　①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批；

　　②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；

　　③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；

　　④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；

　　⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；

　　⑥负责完成上级交办的其他任务。

　　2.管理制度

　　(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

　　房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

　　(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：

　　①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。

　　②设备维修、保养的要求。

　　③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

　　④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。

　　进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

　　(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

　　①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

　　②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

　　③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

　　④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

　　⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

　　⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

　　交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

　　出现下列情况不得交班：

　　①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

　　②交接班准备工作未完成时；

　　③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

　　交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

　　(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：

　　①下列情况报告班组长：

　　a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

　　b.设备出现故障或停机检修；

　　c.零部件更换及修理；

　　d.运行人员暂时离岗。

　　②下列情况报告技术负责人：

　　a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；

　　b.采用新的运行方式；

　　c.重点设备发生故障或停机检修；

　　d.重点零部件更换修理、加工和改造；

　　e.员工加班、调班、补休、请假；

　　f.与上级或外协单位联系。

　　③下列情况报告经理：

　　a.重点设备发生故障或停机修理；

　　b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；

　　c.系统运行方式的重大改变；

　　d.系统及主要设备的技术改造；

　　e.系统或设备的整改工程及外委施工；

　　f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；

　　g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

　　(6)工具领用保管制度：

　　①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

　　②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

　　④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

　　除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

　　(7)设备操作维修安全规定：

　　①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

　　②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

　　③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

　　④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

　　⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

　　⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

　　⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

　　⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

　　3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

　　物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。

　　(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。

　　住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。

　　(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。

　　住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。

　　(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。

　　住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。

篇4：物业知识教材：房屋送排风设备及构件

　　物业知训教材：房屋送排风设备及构件

　　一、室内送、排风口

　　室内送风口是送风系统中的风道末端装置，由送风道输送来的空气，通过送风口以适当的速度分配到各个指定的送风地点。

　　构造最简单的两种送风口，孔口直接开设在风管上，用于侧向或下向送风。其中，图(a)为风管测送风口，除风口本身外，没有任何调节装置;图(b)为插板式风口，设有插板，这种风口虽可调节送风量，但不能控制气流的方向。

　　常用的一种性能较好的百叶式风口，可以在风管上、风管末端或墙上安装。其中，双层百叶式风口不但可以调节出口气流速度，而且可以调节气流的角度。

　　室内排风口是全面排风系统的一个组成部分，室内被污染的空气经由排风口进入排风管道。排风口的种类较少，通常做成百叶式。此外，图4-8-9所示的送风口，也可以用于排风系统，当作排风口使用。

　　室内送、排风口的布置情况，是决定通风气流方向的一个重要因素。而气方向是否合理，将直接影响全面通风的效果。

　　在组织通风气流时，应将新鲜空气直接送到工作地点或洁净区域，而排风口则要根据有害物的分布规律设在室内浓度最大的地方。具体做法如下:

　　(1)排除余热和余湿时，采取下送上排的气流组织方式。即将新鲜空气送到车间下部的工作地带，吸收余热和余湿后流向车间上部，由设在上部的排风口排出。

　　(2)利用全面通风排除有害气体时，排风口的位置应根据下列不同的情况来确定:发散的气体比空气轻时，应从上部排出;发散的气体比空气重时，宜从上部和下部同时排出，但气体的温度较高或受车间散热影响而产生上升气流时，宜从上部排出;当挥发性物质蒸发后使周围空气冷却下降，或经常有挥发性物质洒落地面时，应从上部和下部同时排出。

　　至于送风，则不论上述哪一种情况，都应一律送至作业地带。

　　(3)对于用局部排风排除粉尘和有害气体而又没有大量余热的车间，用以补偿局部排风的机械送风系统，宜将新鲜空气送至上部地带。

　　二、风道(风管)

　　(一)风道材料和风道截面积的确定

　　制作风道的材料很多，工业通风系统常使用薄钢板制作风道，截面呈圆形或矩形，根据用途(一般通风系统、除尘系统)及截面尺寸(D=100~200mm)的不同，钢板厚度为0.5~3mm。输送腐蚀性气体的通风系统，如采用涂刷防腐油漆的钢板风道仍不能满足要求时，可用硬聚氯乙烯塑料板制作，截面也可做成圆形或矩形，厚度为2~8mm。埋在地下的风道，通常用混凝土做底，两边砌砖，内表面抹光，上面再用预制的钢筋混凝土板做顶，如地下水位较高，尚需做防水层。

　　在民用和公共建筑中，为节省钢材和便于装饰，除钢板风道外，也常使用矩形截面的砖砌风道、矿渣石膏板或矿渣混凝土板风道，以及圆形或矩形截面的预制石棉水泥风道等。另外，由于近年来玻璃钢材料的防火阻燃性能得到了改善，玻璃钢风管的使用也日趋广泛。

　　显然，在确定风道的截面积时，必须事先拟定其中的流速值。对于机械通风系统，如果流速取得较大，固然可以减小风道截面积，从而降低通风系统的造价和减少风道占用的空间，但却增大了空气流动的阻力，增加风机消耗的电能，并且气流流动的噪声也随之增大。如果流速取得偏低，则与上述情况相反，将增加系统的造价和降低运行费用。因此，对流速的选定，应该进行技术经济比较。其原则是使通风系统的初投资和运行费用的总和最经济，同时也要兼顾噪声和布置方面的一些因素。

　　除尘系统中的空气流速，应根据避免粉尘沉积，以及尽可能减少流动阻力和对系统磨损的原则来确定。根据粉尘的不同，一般在12~23m/s范围内。

　　顺便指出，无论在工业通风或空气调节系统中，风道的截面积一般都比较大，这和供暖以及室内给排水工程的情况不大相同。为了实现通风空调工程风管的工厂化施工，即施工企业在预制加工厂按统一规格制作出大量的风管和配件，供现场安装时选用。用钢板或塑料板制作的风管，应按统一规格标准确定风管的断面尺寸。目前，通风管道和配件的统一规格标准，有圆形风管统一规格(见表4-8-2)、矩形风管统一规格(见表4-8-3)、圆形风管法兰统一规格、矩形风管法兰统一规格等。通风、空调系统应采用基本系列，除尘系统可采用基本系列或辅助系列，但应首先采用基本系列。矩形风管长边与短边之比，一般应不大于4:1。

　　(二)风道的布置

　　在居住和公共建筑中，垂直的砖风道最好砌筑在墙内，但为避免结露和影响自然通风的作用压力，一般不允许设在外墙中而应设在间壁墙里。相邻两个排风或进风竖风道的间距不能小于1/2砖，排风与进风竖风道的间距应不小于1砖。

　　各楼层内性质相同的一些房间的竖向排风道，可以在顶部(阁楼里或最上层的走廊及房间顶棚下)汇合在一起。对于高层建筑，尚需符合防火规范的规定。

　　工业通风系统在地面以上的风道，通常采用明装，风道用支架支承，沿墙壁及柱子敷设，或者用吊架吊在楼板或桁架下面(风道距墙较远时)。布置时，应力求缩短风道的长度，但应以不影响生产过程和各种工艺设备不相冲突为前提。此外，对于大型风道，还应尽量避免影响采光。

　　敷设在地下的风道，应避免与工艺设备及建筑物的基础相冲突，并应与其它各种地下管道和电缆的敷设相配合。此外，尚需设置必要的检查口。

　　(三)风管保温

　　为了减少空气在风管输送过程中的冷、热量损失，以及防止低温的风管表面在温度较高的非空调房间内或空间结露，空调工程的风管都要保温。

　　目前，保温材料使用的种类很多。如软木、聚苯乙烯泡沫塑料、超细玻璃棉、聚氨酯泡沫塑料和石板等。

　　对于敷设在非空调房间或空间的风道，一般保温层厚度取30mm，风道表面刷沥青后与软木(或石板)相粘贴(聚苯乙烯板材也可采用胶合剂粘结)，聚氨酯泡沫塑料和超细玻璃棉等柔性材料可直接包扎。保温材料外面一般常以玻璃布或塑料薄膜包扎，或覆以复合铝箔作防潮隔气层。

　　三、室外进、排风装置

　　机械送风系统和管道式自然送风系统的室外进风装置，应设在室外空气比较洁净的地点，在水平和竖直方向上都要尽量远离和避开污染源。

　　进风口的底部距室外地坪不宜小于2m，进风口处应设置用木板、薄钢板或铝合金制作的百叶窗。

　　是进风装置的两种构造形式。其中，图(a)是贴附于建筑物的外墙外;图(b)是做成离开建筑物而独立的构筑物。

　　如果在屋顶上部吸入室外空气，进风口应高出屋面0.5m以上，以免吸入屋面上的灰尘或冬季被积雪堵塞。

　　机械送风系统的进风室常设在地下室或底层，在工业厂房里为减少占地面积也可设在平台上。图4-8-12和图4-8-13分别为布置在地下室和平台上的进风室示意图。

　　管道式自然排风系统通过屋顶向室外排风。排风装置的构造形式与进风装置相同，如图4-8-14(a)所示。排风口应高出屋面0.5m以上，若附近设有进风装置，则应比进风口至少高出2m。

　　机械排风系统一般也从屋顶排风，以减轻对附近环境的污染。为保证排风效果，往往在排风口上加设一个风帽，如图4-8-14(b)所示。当从屋顶排风不便时，也可从墙上排出，如图4-8-15所示。

　　四、风机

　　在民用建筑中，下列部位如采用自然通风达不到安全卫生及生产要求时，应采用机械通风或自然与机械的联合通风:(1)没有设空调系统的地下室房间;(2)厨房、卫生间、盥洗室及浴室等;(3)散发余热、余湿、粉尘、抽烟、有毒气体、腐蚀性气体及易燃易爆气体等有害物的房间。

　　为实现上述的通风过程，必须由风机提供通风的动力。在通风和空调工程中，常用的风机有离心式和轴流式两种类型。以下介绍几种常用风机的使用和安装。

　　(一)卫生间通风器

　　卫生间应尽量采用自然通风方式。但对于内厕所又无法设集中排风者，则一般用轴流式通风机或交流式排气扇，安装在外墙上或管道上进行排风，也可以用斜流式管道风机进行排风。对于多层和高层建筑，卫生间竖向布置集中、整齐，一般设专门的排风竖井，在每个卫生间的吊顶上安装一台自带止回装置的卫生间通风器，用短管与竖井相连接，再在竖井顶部的屋面上设集中排风机。卫生间的门上开一个小百叶窗，靠负压补充新风。通风器的安装，如图4-8-15所示。

　　(二)离心式通风机

　　离心式通风机作为送风和排风的主要设备，常安装在室内地面上、平台上，也可以安装在屋面上，但一般下面都有减振基座和减振器组成的减振体系。减振体系放在土建做好的凸台上即可，不需特殊固定。如果放在屋面上，要注意做好凸台与屋面接缝处的防雨措施。风机机号在5号以下者，还常用钢支架安装在砖墙或砖柱上。离心式通风机安装，如图4-8-16所示。图中尺寸A、B、C，根据不同的风机规格由设计人确定。

　　(三)屋顶通风机

　　屋顶通风机最适合于位于顶层房间的室内排风和设专门排风竖井顶部的屋面上集中排风。