物业知识教材：供电设备设施维修管理

　　物业知训教材：供电设备设施维修管理

　　供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。

　　供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。

　　一、供电设备设施的养护管理

　　供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。

　　1.低压配电柜的养护

　　低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

　　(1)养护前的准备

　　低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。

　　(2)配电柜的分段养护

　　当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。

　　①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。

　　②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。

　　③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。

　　④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。

　　在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。

　　2.变压器的养护

　　变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时，应安排修理。

　　二、供电设备设施的维修的管理

　　供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。

　　维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

　　较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。

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篇2：物业知识教材：供暖设备维修管理

　　物业知训教材：供暖设备维修管理

　　一、供暖设备维修养护年度计划的制定

　　工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结，结合运行组与维修组的意见，负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》，工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行情况。供暖设备设施维修组具体负责该计划的实施，公共事务部负责通知有关用户关于停止供热的情况。

　　二、锅炉房内燃烧机的维修养护

　　燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：

　　1.电动机及风机

　　检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2MΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。

　　2.油泵

　　检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2MPa，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。

　　3.点火电极

　　检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。

　　4.喷嘴

　　清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。

　　5.光电探测器、点火变压器

　　检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。

　　6.电磁阀

　　用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。

　　三、锅炉本体的维修养护

　　锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。

　　1.湿法保养

　　首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到100℃，让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5~8kg或磷酸三钠10~12kg。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。

　　2.干法保养

　　热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。

　　首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干；然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅炉密封好。

　　干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2~3kg，硅胶每立方米体积放1~3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀；以后每隔1~2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。

　　四、锅炉附属装置维修保养要领

　　锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。

　　1.水泵机组

　　维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。

　　2.电气控制系统

　　消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏，检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活，清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。

　　五、室内外供热管网的维修养护

　　室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。

　　室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养护，出现问题，由用户报修、维修人员依程序进行维修处理。

篇3：物业管理中电梯维修保养工作

　　物业管理中电梯维修保养工作

　　随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。

　　电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有:一是电梯制造商直属的维保公司:二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。

　　那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。

　　物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2-3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。

　　让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。 通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。

　　电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面:

　　一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。

　　作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢?要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么?

　　笔者管理的办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢?

　　经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀!难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。

　　当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢!维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。

　　知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，(严禁带电测量)有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。

　　在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。

　　虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。

　　在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。

　　总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。

篇4：物业管理维修费用控制的浅析

　　物业管理维修费用控制的浅析

　　物业管理是一个新兴行业，微利的服务行业，物业管理公司如何在日益激烈的经济环境中求生存、求发展呢?而物业管理费收入的数额大小又不能由公司随意确定，是根据公司向用户所提供服务项目的不同性质、当地经济发展水平，按政府定价、行业定价和协议定价来确定；只有通过在对用户优质服务的基础上，控制物业管理成本费用的开支来提高公司的竞争力。

　　维修工作是物业管理公司工作的一大内容之一，维修费用是物业管理费用的重要组成部分，它包括大楼外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、排水系统及其他机械设备、机器装置等公共物业及配套设施的维护保养费用，控制好维修费用对降低物业管理费用意义重大，因此，我认为要围绕如下三大方面来工作，达到既维护好物业管理各种设备，又控制好了维修费用。

　　一、认真编制维修费用的全年预算

　　首先，由公司工程部计划列明维修项目的内容、规模、金额。规模是指大修、中修还是小修。其次，财务部应根据历史会计资料、目前市场维修行情对预算作出修改意见。历史会计资料包括设备新旧程度、往年可比项目、可比规模的支出情况，再次，听取其它部门意见，如计划部、采办部和公司领导的意见。最后，预算交由预算委员会讨论通过后确定全年维修费用的预算。

　　二、建立和完善维修费用审批制度

　　(一)事前审批

　　财务人员必须参加合同的谈判，根据预算资料就财务方面提出意见。若是中修或大修合同须附合同修理工程预算表。合同内容、合同金额、会间预算经主管领导审批后，合同调法部才可与维修单位签定维修合同。

　　(二)事中审批

　　预付维修合同款时，根据公司资金管理办法的规定、维修工程预付款的规定、合同的约定等来支付维修工程款，财务人员还要随时了解工程进度。

　　(三)事后审批

　　工程完工结算时，要注意前面预付款有无发票，收尾工程款有无扣除保修期的金额，更重要的是工程人员的验收签字、公司主管领导签字。

　　三、控制和降低维修费用的主要途径

　　(一)签定定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签定定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。

　　(二)采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。

　　(三)把握好维修时间。平时就要注意小修理，该修时要及时修理，别让机器超负荷运转后才修理。

　　(四)作好当地维修行业的信息调查和信息收集。物业管理公司就有技术工、维修工，对于小修、中修工程，也许由公司的工程部来组织就能完成。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。

　　总之，维修费的控制也还有其他许多方面，许多方法可进行，我觉得在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平，试想，如果一座大厦经常突然停电，电梯不能运转，空调不能运转，办公设备不能运转，那影响多大，所以，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。

篇5：住宅专项维修资金管理办法(2008)

　　住宅专项维修资金管理办法(20**)

　　中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号

　　《住宅专项维修资金管理办法》已经20**年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，现予发布，自20**年2月1日起施行。

　　建设部部长 汪光焘

　　财政部部长 谢旭人

　　二○○七年十二月四日

　　住宅专项维修资金管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

　　第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　第二章 交 存

　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

　　第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

　　第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第十一条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

　　负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

　　开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

　　第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　第十五条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

　　（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

　　第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

　　第三章 使 用

　　第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

　　（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

　　（二）业主大会依法通过使用方案；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

　　（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

　　（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

　　（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章 监督管理

　　第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

　　第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

　　（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

　　直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

　　财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　第五章 法律责任

　　第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

　　（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

　　（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

　　（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

　　第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十七条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

　　第三十九条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

　　第四十条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十二条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

　　第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

　　第四十四条 本办法自20**年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）同时废止。