物业知识教材：物业管理保险及保险代理

　　物业知识教材：物业管理保险及保险代理

　　自古以来，人类社会总存在着风险与担扰。当风险发生时，必然造成经济损失和资金短缺，于是引发人们弥补损失或短缺的欲望，而保险这一业务恰好能满足这种欲望。保险业务是把个别人由于事故造成的财产上的不利结果，由处于同一危险环境之中但未遭遇事故的多数人予以分担以排除或减轻灾害的一种经济补偿。同时，保险业务是转移风险，即把个人的危险转移给他人或社会机构的一项工作，显然保险就是众人投保，风险共担，一方有难，八方救援。所以，在物业管理中，物业管理公司将保险推荐给众多的业主(其中包括家庭、社会团体、公司、个人等)，受益者并不是业主单方面，而是多方面的，包括物业管理公司自身。

　　一、物业管理公司对所管物业应办理的保险

　　财产保险是商业保险的一大类别。它是一种以各种财产以及与其有关利益作为保险标的的保险或以造成财产损失的损害赔偿责任作为保险标的的保险。物业管理公司主要对所管辖楼宇的结构、公共装修及公共设施、设备进行保险。所投保险主要分财产险和机损险两种。而不承担对业主及家人、单元内的所有财产的保险。而财产险和机损险为最重要。

　　1.财产保险

　　主要对建筑物及装饰所投的险种。其保险责任为:

　　由下列原因造成损失的，保险公司负责赔偿:①火灾、雷电、爆炸、水管爆裂等;②暴风雨、飓风、台风、龙卷风、水灾、海啸、雹灾、山崩、雪崩、地震、火山爆发、地面下降下沉、地下发水等;③飞机坠毁、飞机部件或飞行物体坠落等。

　　由于物业为多个业主所有，其结构及公共部分对每个个体来说不易划分，因此这些部分的保险责任应由物业公司负责，而其保险费用由全体业主分摊。

　　2.机损险

　　主要对物业配套设施设备所投的险种。其保险责任为:

　　保险公司对被保险机器及其附属设备由于下列原因造成物质损失，需要修理或重置时，负责赔偿:①设计、制造或安装错误，铸造和原料缺陷;②经考核合格的工人、技术人员的操作错误，或操作者缺乏经验、技术不善以及使用者的过失行为;③离心力引起的断裂;④电气短路和其他电气原因;⑤锅炉缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴风雨、严寒;⑧设备所在的建筑物的损坏;⑨除②责任规定以外的其他不可遇料和意外的事故。

　　对物业公司而言，机损险的投保范围为:供配电系统、发电机、直升梯、空调系统、锅炉房、给排水系统等。这些部分虽为全体业主所拥有，但分割投保显然是不可能的，所以也应由物业公司代业主投保，保险费用由全体业主分摊。

　　保险金额的计算按账面原值乘以一个系数(协商数)变成市值投保。

　　保险业务是物业管理公司在管理过程中必不可少的一项重要工作，物业管理公司可根据本公司实际情况投保，以求做到有备无患。

　　二、物业管理公司可代理的常见险种

　　物业管理公司除自身的管理中需重视保险业务的办理，同时，也为方便业主，代办理保险业务。目前物业管理公司较合适代理的险种主要是商业保险。代理商业保险的好处有很多，可以使管辖内的业主发生意外后，损失减低到最小限度，同时，也可减轻物业管理公司的压力。物业管理公司向保险公司申请代办保险，主要通过下列程序;

　　(1)目前物业管理公司向业主提供的保险服务，主要是通过与保险公司签订保险代理协议，并获得政府的执照才能展开业务活动，政府对代理人有较严格的要求，有时还开设考试以检验其资格。在业务活动中，代理人必须遵守国家的有关规定、法规及代理合同，如有违反，政府可以撤销其营业执照，保险公司也可解除代理关系。

　　(2)人们对自己的利益所面临的风险并不总是清楚的，而且侥幸心理总使人们心存希望。保险从业人如不事先帮助人们认识风险、分散风险、转移风险，大多数潜在的被保险人并不会主动地、积极地、及时地参加保险，消除潜在风险对自己的影响。因此，从物业管理角度来看，拓展保险的业务，对广大的业主(潜在的投保人)或被保险人具有意义。为了能向被保险人提供较好的服务，主动地谋求业务的发展，物业管理公司往往以自己的业务员直接向业主(潜在投保人)或被保险人推销保险单的方式推销保险。为了推行、拓展业务，保险公司往往通过代理合同授予代理人(公司)一定的权利，如向哪些人出卖保单、出卖何利保单、保险金额、范围等，而保险业务的选择和控制是拓展业务的关键环节。为了业务的开展，由保险公司对物业管理公司的业务员进行保险知识的培训。

　　(3)物业管理公司在为业主提供服务(代理保险业务)的同时，必须对投保人投保的风险加以审核，来决定是否承保，承保的条件如何，适用怎样的费率等。投保人由于所抱目的不同，所以通过选择适当的保险公司及适合的险种来达到自己的目的，而物业管理公司出于对自身的保障，在核保过程中也需要对保险人进行选择。

　　核保中应特别注意的问题:①道德风险。是指因被保险人故意行为而导致发生损失的风险。它的产生有三种原因:保险条款有漏洞、被保险人道德的丧失、被保险人遭遇财务上的困难。②心理风险。是指被保险人因参加保险而松懈了风险防范意识所造成的风险。③核保与展业的关系。展业的目标在于承揽业务，核保的目标在于提高业务的质量，两者之间一定是存在着冲突的，特别对于物业公司，由于展业的对象主要是物业的使用者(业主、租客及相关人士)等，所以更要处理好这种关系，否则，在以后的工作中将人为地增添许多不必要的麻烦与问题，甚至影响到正常的管理工作。

　　(4)保险费计算是保险经营的一项重要工作，物业管理公司往往是根据保险公司提供的财产保险费计算为依据。

　　(5)保险合同成立时，投保人向物业管理公司(代收)缴纳保险费，物业管理公司通过定期(每星期或每月)与保险公司结算。保险事故发生时由物业管理公司通知保险公司负责给付保险金。

　　(6)保险风险管理是保险经营管理中的一个重要组成部分，特别作为物业管理公司在代理保险工作中，由于需要面对大量的业主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中对客观存在的各种风险进行识别和评估。例如，保险业主的车辆，往往会有监守自盗的情况发生，如果物业管理公司采用严格的车库管理制度来控制，就可以避免保险诈骗的现象出现，从而保障社会经济生活的持续稳定和发展。风险管理的重要目的在于预防风险和控制风险的扩大。因此，物业管理公司加强风险管理可以更直接地降低风险发生率和损失率，提高保险经营管理的经济效益。

　　(7)保险理赔是保险经营管理的主要工作，它体现了保险人履行给付保险金的义务和被保险人享受保险待遇的权利。风险事故发生后，被保险人及物业管理公司要及时通知保险人，向其提供损失证明物件，进行损失登记。被保险人还要保护现场，并且采取适当措施补救损失，制止损失继续扩大。保险人根据出险通知，派员进行现场勘察，调查损失详情，确定理赔责任，并给付保险金额。在保险理赔中，双方当事人要重合同守信用，具体问题具体分析，坚持实事求是，而物业管理公司在理赔工作中应做到主动积极，迅速及时，准确合理。

　　通常物业管理公司替业主办理理赔程序。

　　其中双方可能会对赔与不赔、赔偿多少产生异议。如果发生了赔偿纠纷，物业管理公司应分别要求双方协商解决。协商无结果时，可由仲裁机关仲裁。

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篇2：物业知识教材：物业管理前期介入

　　物业知识教材：物业管理前期介入

　　在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理等内容进行论述。

　　一、前期物业管理的含义

　　前期物业管理的提出，最早体现在1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中。《条例》规定:“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”《上海市居住物业管理条例》(1997年7月1日施行)把前期物业管理作为物业全过程管理的重要一环，下了更确切的定义:“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。之所以把房屋出售后至业主委员会成立前这一阶段界定为前期物业管理，原因主要有两个方面:

　　(一)民事法律关系主体资格的需要

　　业主或业主委员会与物业管理企业通过签订物业管理委托合同确立委托与受托的民事法律关系。而作为确立这种民事法律关系的两个主体均需具备相应的条件。首先，物业管理公司必须是一个能够行使物业经营管理业务、承担相应民事法律责任的法人;其次，多元产权物业区域内的代表--业主委员会要经过占一定比例的业主民主推选产生，并获得行业主管部门批准，同样也有着法定的量化标准。如《上海市居住物业管理条例》规定的条件是:“(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(三)住宅出售已满两年”。深圳、北京等地则以业主入住率达到50%以上为法定条件。如果说把物业出售率作为业主委员会成立的前置条件在时间上尚难限定的话，那么“出售已满两年”的规定则严格地制定了时限。在业主委员会未成立前，物业管理委托合同签订的民事法律关系的主体是房地产开发企业。这与政府所要求的房地产开发企业在物业竣工交付使用后的一定年限内负责物业的保修是相吻合的。

　　(二)物业管理不可间断性的需要

　　把前期物业管理起始点界定在物业正式出售后，还因为物业一旦出售，将会涉及到业主们所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题，客观上要求物业管理须臾不可离，应同步进行。实际上，不论业主委员会是否正式成立，业主委员会与物业管理企业的委托合同是否正式签订，对物业的管理与服务在房屋正式开始出售后已经发生。为保持物业的不间断管理，《城市新建住宅小区管理办法》明文规定:“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”也就是说，前期物业管理的责任人是该物业的开发商。为了使这一阶段的管理规范化、专业化，还进一步规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。在此期间，即使成立了业主委员会，前期物业管理合同依然有效。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。

　　二、对物业前期管理的认识

　　对于一项物业来说，存在着开发--经营--管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。

　　如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，给排水和管道未顾及，以及水、电、煤、通风等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和需求，考虑到社会经济发展与居住水平提高的需要，要有一定的超前性。要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。

　　这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度;然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理企业在前期管理中能否形成有序的管理企业的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否给业主树立良好的、有效的管理者形象，对于物业管理企业来说是一把握机会、占领市场的大问题。毋庸置疑物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实施前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

　　三、物业前期管理的必要性

　　(一)物业前期管理能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效的管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

　　(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，物业管理企业要想做好物业及其附属的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如:管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不透彻，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

　　(三)早期介入有利于后期管理工作的进行

　　物业管理企业通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又可以保证维修质量从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期管理工作的进行。

　　(四)有利于树立物业管理企业的形象

　　如果接管与入住同步进行，物业管理企业即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

　　(五)有利于优化设计，完善设计细节

　　我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。这些物业管理中的实际问题一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理企业却十分清楚。因此物业管理企业在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。

　　(六)有利于提高房屋建造质量

　　由于物业管理企业在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理与监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。

　　四、前期物业管理中权利主体的相互关系

　　在前期物业管理阶段，由于入伙业主的介入，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业的行为规范有委托合同予以明确，而先期入伙的业主因为业主委员会尚未成立，那么，他们的合法权益该如何得以有效维护和保障呢?有关主管部门对此规定了开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案，其目的就在于该合同要接受主管部门的监管和业主的认可。因此，买房人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也不必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。

　　重视前期物业管理不仅仅是开发企业责无旁贷的使命，更是其经营理念的具体化。就项目开发与物业管理两大业务而言，前者所获利润的机会与程度胜于后者，而所承受的来自消费者方面的时间考验短于后者。在实践中，不难看出一些开发企业急功近利、对不得不为之的前期物业管理敷衍了事，以致于给日后常规物业管理造成诸多不便与隐患。实际上，物业的整体形象(包括它的前期管理水准)是开发企业经营业绩的活广告，消费者在现场选购物业时已通过亲自感受逐渐认识到物业管理的重要性和影响力，前期物业管理质量直接影响到他们消费行为。因此明智的开发商已经将前期物业管理作为营销策略的重要组成部分予以重视，推动物业的销售与出租，最终实现开发业绩的最大化。

　　就物业管理企业而言，在前期物业管理中能否形成良好的管理秩序，满足业主或使用人不断增长的服务需求，通过自身努力在业主或使用人中间树立有成效的管理者的良好形象，对于能否顺利促成业主委员会与物业管理企业达成正式委托管理服务合同关系重大。实践证明，物业管理企业唯有兢兢业业地做好前期管理与服务工作，对能通过业主们的考验，取得他们的信任，得到再一次的聘任，这是每一个物业管理企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

　　五、前期物业管理与早期介入的区别

　　与前期物业管理不同的是，在此阶段之前所进行的一些物业管理业务，诸如设计图纸会审、工程设备验收，接管方案拟定等则划归物业管理的早期介入这一范畴。这是因为此时物业管理企业并不仅仅是依照物业管理委托合同行事，而是受开发企业之约，以从属者身份参与物业开发。因此，他们多半是以物业管理者审慎的思维角度从是否有利于日后物业管理与服务等具体细节上提出改进意见或建议，为前期物业管理的顺利接管创造条件。前期物业管理和早期介入的不同包括以下几点:(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权;(2)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象;(3)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。

　　尽管我国现在对物业管理的早期介入尚未作出专门规定，但以长远发展的眼光来看，为有利于日后管理，无论是行业主管部门还是物业开发与管理企业都将达成这样一个共识:即充分认识到早期介入的重要性和必然性，并予以积极倡导和主动参与。有些物业管理企业提出了“物业管理应从图纸开始”的口号，表达了他们的参与意识和长远发展的战略眼光。需要强调的是:早期介入能否如愿，介入的时机、介入的程度均取决于开发企业。实践将会证明，根据各自的条件尽早介入物业的早期开发与管理必将成为开发企业明智的选择。

　　六、前期物业管理的主要内容

　　在前期物业管理阶段，出于各自利益的考虑，开发企业、业主和物业管理企业的需求和追求目标是不尽相同的。开发企业作为主要责任人，选聘物业管理企业的出发点是至少应保证物业在正式出售、交付使用后的保修期间能平安渡过，凭借对前期物业管理合同有关内容，精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业管理达到一定水平，从而促使物业的推销与招租，圆满完成物业开发的全过程。而业主则把前期物业管理看作一种测试期，他们的基本要求是通过亲身感受来考核使用的环境效果和物业管理的质量，形成对物业管理企业经营实效的真实印象，为日后的选聘积累必要的经验。作为前期物业管理的实际执行者，物业管理企业是显示自己实力的“演习期”。管理水平是否达标有赖于业主的认可，其追求的最高目标是将前期物业管理在起步阶段就能纳入正常有序的发展轨道，争取与将要成立的业主委员会达成正式委托管理与服务合同，以扩大物业管理市场的占有率。前期物业管理的内容主要包括以下几个方面:

　　(一)管理机构的设立与人员的培训

　　物业的前期委托合同一经签订，物业管理公司则应落实该物业的管理机构以及管理人员。机构的设置应根据委托物业的用途、面积确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。管理人员与操作人员一旦确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

　　(二)规章制度的制定

　　没有规矩，不成方圆。必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令和文件，结合本物业的实际情况，制定一些必要的适用的制度和管理细则，这是物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的当务之急。例如，管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定、用户(住户)手册等。这些文件和制度的制定应在业主和使用人入住以前完成。

　　(三)物业的验收与接管

　　物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中发现的问题应明确记录在案，及时反馈给房地产开发企业，以便开发企业督促施工单位修整。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任和方式。

　　(四)进户管理

　　所谓“进户”，是指业主或使用人收到书面通知书，在规定期限内办理完结相应手续并实际入住，即将物业正式交付业主或使用人使用。

篇3：物业知识教材：物业管理物业开发全过程介入

　　物业知识教材：物业管理物业开发全过程介入

　　物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。

　　一、提前介入，为实施物业管理奠定基础

　　建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设与管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以有两个方面的好处：

　　1.“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入小区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程给予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设计与论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后，主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。

　　2.从严把住“入住”关，实施全方位管理

　　“千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即将进住的业主(使用人)能给予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有人服务，让小区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒适。

　　二、可行性研究阶段

　　房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案的制定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应确定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下两个步骤：

　　(一)确定物业管理的档次

　　可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况。

　　(二)制定物业管理方案

　　物业管理方案的主要内容包括：

　　1.物业管理机构的设置。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置管理机构，制定各项管理制度，明确主要岗位职责。

　　2.物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关系，具体服务项目可根据实际需要确定服务标准。

　　3.财务收支预算

　　(1)年度物业管理收支总额。

　　(2)每个产权人及使用人应交的各种费用。

　　(3)代收代缴费用。

　　三、把好规划设计关

　　物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具--自行车的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在现有的水平上。对于房地产这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器那样简便易行。因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有效的方式就是在规划设计阶段，请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论，发表意见，提出建议。

　　物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正。下面的一些问题物业管理企业都有责任和义务向开发企业和设计单位提出建议。

　　1.配套设施的完善

　　各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设造成先天不足，日后的物业管理很难搞好。

　　对于住宅小区，幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给予充分的考虑。对于写字楼，商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。

　　物业管理企业根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该提出意见和建议。

　　2.水电气等供应容量

　　水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，通常参照国标设计，而国标制定的是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要留有余地。不能硬套国标，否则不能正常使用或造成事故。

　　3.安全保卫系统

　　规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如最好用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。这在香港一些地区已有了血的教训。

　　4.垃圾处理方式

　　根据各地不同情况，决定是否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理来保持其清洁，使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。此外，还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。

　　5.绿化布置

　　绿化主要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。

　　6.消防设施

　　在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求的。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理企业则更着眼于各种消防死角。例如楼楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落(当然电路部分是怕水的)，所以物业管理企业就应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火沙箱。

　　7.建筑材料选用

　　建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企业应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。

　　8.其他

　　规划设计时，对室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些易被忽视的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的高度，悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心就会碰到脑门，冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够、位置是否合适等。类似这些细节问题，物业管理企业都有义务向设计单位提出，请其注意。

　　总之，设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。

　　四、在规划阶段应注意的问题

　　房地产商在新建小区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方面等，提出物业管理公司的看法供房地产商及规划、设计部门参考。

　　一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑：实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。

　　1.实用性

　　(1)房屋的采光--应做到每个房间均能得到自然采光。

　　(2)房屋的通风--尽量采用自然通风比较好的方位。

　　(3)房屋的隔(冷)热--选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。

　　(4)房屋实用率--尽量提高实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5%的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5%上升或下降的结果。比较典型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为20~25平方米，住宅利用率可达85%以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有80%以下，当然超值豪华住宅另当别论。

　　2.美观、耐用性

　　美观与耐用两方面处理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观，突出一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修一些间隔墙或造型，特别一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担。切记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入行经验不足的发展商表现比较突出，开发商建设者应站在广大业主的角度考虑问题，“房产物业是百年大计”的工作!这一项工作做得好，可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越来越高!

　　影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。

　　例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。

　　3.功能性

　　除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备：

　　(1)住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。

　　(2)集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集中安放入公共区间，不宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端，所以应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作。

　　(3)高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花园卖出或赠送，否则不利于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。

　　(4)各种指标牌，小区(大厦)平面图、警示标志(牌)配备。

　　(5)水、电容量超前意识的配备。

　　(6)物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环的基础。

　　(7)垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。

　　(8)其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。

　　4.安全性

　　(1)有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。

　　(2)利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。

　　(3)装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。

　　(4)制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。

　　5.节能性

　　(1)中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大量能源开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控制器、保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时(特别是一些配套电机选择)不要出现大马拉小车现象。

　　(2)公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。

　　五、对施工的介入

　　住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。

　　为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设工程方面的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。工程监理制度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但即使聘请了水平很高的监理公司来监理，物业管理企业对施工过程的参与同样有重要意义。

　　物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。

　　一个项目在开发企业及施工单位交付使用的的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。

　　对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的信誉。

　　物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：

　　1.指导施工单位把好质量关

　　物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。

　　2.掌握新物业的全部情况

　　施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理。

　　3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发

　　对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。

　　4.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；

　　5.工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求等等。

　　六、物业管理公司对施工的监理

　　(一)何为监理

　　监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢，一批工程监理公司亦已应运而生。即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样有重要意义。

　　(二)物业管理公司参与工程监理的内容

　　物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是：

　　1.协助建设单位与承建单位编写开工报告。

　　2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。

　　3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。

　　4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。

　　5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。

　　6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。

　　7.控制工程进度，认定工程数量。

　　8.检查安全防范措施。

　　9.整理合同文件和技术档案资料。

　　10.提出竣工验收报告。

　　11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。

　　(三)物业管理公司参与工程监理的要点

　　在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。

　　1.工程进度监理

　　工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目标的实现。监理的基本方法是定期取得工程的实际进展情况，与计划作出比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。

　　(1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备的供应。

　　施工组织总设计包括：施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发建设工程布置和总平面布置图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。)

　　物业管理公司根据施工组织设计，要求参加项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。

　　(2)控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划等等。

　　(3)实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析，协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现。

　　2.工程质量监理

　　(1)工程质量监理的任务

　　①督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施者，他们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促承建单位设置质量保证体系，包括设置质量管理目标、程序和办法，设立质量检查负责人，建立TQC小组等。

　　②设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位及时修改。

　　③材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求组织堆放、储存、保管和加工。

　　④施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程，提高项目质量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行统计数字的分析处理，对不符合质量标准的活动加以处理。

　　(2)工程质量监理的实施

　　首先，物业管理公司要明确合同要求，对在建项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。

　　其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容是：要开始的工作；工作检查情况及对工作的要求；施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。

　　最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办法，并及时向发展商通报情况。

　　3.工程造价监理

　　工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，确保工程费用不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。

　　(1)对工程项目的全过程进行造价控制

　　①设计阶段的造价控制

　　对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核，如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设计方案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发现设计方案在哪些方面可以进行优化，向设计单位提出更改意见。

　　②施工阶段的造价控制

　　施工阶段的造价控制，要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入，按形象进度拟定拨款计划。要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及时掌握和详细记录修改设计、变更工程量、增减工程项目等情况。当无法预计的情况发生时，如水文地质情况变化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细记录合理分析，以分清甲乙方责任，为索赔作准备。

　　(2)对工程造价构成的控制

　　从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控制。

　　①直接费用的控制

　　直接费用是构成工程造价的主要部分，因此是进行造价控制的重点。对直接费用的控制，首先要将实际费用与工程预算比较，通过对预算和实际完成量所支付的人工、材料、机械台班费和其他直接费用的分析比较，看出超支节余情况及趋势；其次要对工程单价进行分析，可以根据各工程每个月以及累计完成的实物工程量和相应的实际费用，求出各工种每月以及累计的实际工程单价，再与预算单价进行对比，从中分析超支或节约的原因。

　　②间接费用的控制

　　间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取，这项费用由于直接费用的变动而发生变化，监理方对间接费用的控制采取两项措施：其一是审核承建单位计算间接费用依据的合理性，其二是根据直接费用的变动处理间接费用的提取。

　　(四)对新建小区施工监理

　　物业管理公司参与新建小区的施工监理，它与发展商对施工的监理，同样有着不同的着重点。由于长期的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的部位有着充分的了解，因而物业管理公司参与施工管理，可防范完工后楼宇出现有碍使用的质量问题和施工期遗留问题，从而减轻以后的维修、保养开支。

　　1.参与方式

　　作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身份是：全体购房小业主的代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工设计、施工方法、施工质量进行监察，并对其中影响楼宇质量、实用性及维护保养的问题，向发展商提出意见，提醒发展商加以防范，并由发展商督促承建商纠正、补救。

　　2.监理重点

　　由于我国房地产市场的一度高潮，导致建筑市场的兴旺，建筑市场如雨后春笋般涌现出许多的承建商，其技术力量、素质参差不齐。同时因我国经济不发达，设计规范不可能把结构、装饰、防渗的等级一下子提得很高，从而使许多楼宇建成后出现问题，增加了管理难度。因此，应将以下这些部位的施工作为施工监理重点：

　　(1)地下室工程。地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

　　--无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

　　--采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。

　　--采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。

　　(2)回填土工程。回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。

　　(3)楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业管理公司在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

　　--钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

　　--砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业管理公司参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。

　　(4)砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。

　　(5)装饰工程。

　　--外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

　　--内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

　　--地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。

　　(6)门窗工程。木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

　　(7)给排水工程。

　　给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

　　排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。

　　(8)机电安装工作。

　　(五)对业主二次装修的施工监理

　　业主对户内的二次装修涉及土建、装饰、水电等工程，故进行监理时应注意：

　　(1)制止任何对承重墙体、剪力墙体的开孔、拆卸行为。

　　(2)制止未经有关部门批准而进行的煤气、供暖、供冷、水电管线的迁移、改向。

　　(3)楼地面饰面的打凿，可禁用大锤敲击，应用小凿子以非垂直角度轻轻打凿。

　　(4)对新加砌的间墙的位置选用的砌筑材料进行审定、监管。

　　(5)对整体装修须增加的楼面荷载进行监控，确保不超出结构承载能力。

　　(6)对涉及公共管线的工程严格监控。

　　(7)要求业主做好户外作业的安全工作，同时做好防止高空坠物的措施。

　　(8)厨房、卫生间地面如更换饰面，要求业主做好防水处理，浴缸、坐便器的更换，对排水、排污管按全部施工工艺严格要求，以避免造成渗漏。

　　(9)监理业主有否私自增加接入公用天线网络的电视机台数。

　　(10)户内用电系统不得超出原有额定用电功率，且必须保留总的漏电开关。

　　(六)对日常维护外发标的工程管理

　　在超出物业管理公司自身能力的维修、维护，新增小项目等工程，常需向外招标发包，工程发包管理一般有以下方面：

　　(1)承包单位的资质、资信审核。

　　(2)由两家以上的单位就物业管理公司制定的维护方案或由承包单位制定相应方案进行报送预算、图纸，由专业技术人员审定方案、造价。

　　(3)签订公平合理、互为制约的发包合同。

　　(4)核定承包商进场施工人数，约束其到物业部办理出入证，并按规定控制施工时间，指定施工用水源、电源。

　　(5)约束施工人员保持施工场地以外的环境清洁，高峰时间不得使用电梯，超重、超长、腐蚀性、易燃性材料不得进入电梯，进入楼宇采取相应保护措施。

　　(6)任何施工人员携带任何物料离场，均应办理放行手续。

　　(7)施工现场由施工方配置足够的灭火器材，施工现场如需动火，须监督施工方办理动火证，并由保安队派人在现场监控。

　　(8)由工程部派相关专业的技术人员现场监理、验收工程。

　　(9)在承包商完成工程并通过验收后，督促其办理退场手续，拆除施工期间拉设的水电管线，清理场地，退回出入证。

　　七、把好工程质量验收关

　　(一)验收的作用与意义

　　1.参加验收的重要性

　　作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只有物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此，物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。

　　值得注意的是，gg开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基本建设队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一顶十分严肃的工作有时便走了样，使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是劣质工程的结果。

　　2.验收时，要细致入微，铁面无私

　　前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证质量，为今后的物业管理带来方便。

　　(二)组织验收小组

　　由物业管理部门牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

　　1.提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。

　　2.主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。

　　3.与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。

　　4.准备竣工验收的表格资料：

　　A.房屋接管验收表

　　B.室内接管验收遗留问题统计表

　　C.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

　　E.机电设备接管验收表

　　F.机电设备接管验收遗留问题统计表

　　(三)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。技术规范与施工图说明要求不符时，以施工图说明要求为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收的依据之一。

　　2.分期验收

　　所谓分期验收，是指分期进行的工程项目或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。例如一些住宅区，当第一批房屋建成后，即可验收，使完成的建筑产品及时投入使用，发挥投资效益。

　　3.单项工程验收

　　所谓单项工程验收，是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。建设单位在接到施工单位的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部位施工记录以及工程有否漏项情况等，然后再出面组织设计单位、施工单位等共同进行交工验收。

　　4.全部工程验收

　　整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作应在做好验收准备的基础上，按预验收后正式验收的顺序进行。进行预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：

　　(1)检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；

　　(2)检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；

　　(3)排解验收中有争议的问题；

　　(4)督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；

　　(5)检查“三废”治理措施的情况；

　　(6)向验收委员会提交预验收报告。

　　正式验收即由验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会(或验收组)。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。

　　(四)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　(1)上级主管部门的有关文件。

　　(2)开发商和建筑商签订的工程合同。

　　(3)设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　(4)国家现行的施工技术验收规范。

　　(5)建筑安装统计规定。

　　(6)对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　(1)工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　(2)竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常。

　　(3)设备调试、试运转达到设计要求。

　　(4)建筑物周围2米以下的场地清理完毕。

　　(5)技术档案资料齐全。

　　(五)竣工验收的程序

　　竣工验收一般按下列程序：

　　(1)根据建设项目(工程)的规模和复杂程度，确定分两个阶段(初步验收和竣工验收)或一次性竣工验收；

　　(2)在竣工验收前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验；

　　(3)建设项目(工程)全部完成，经过各单位工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目(工程)主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。

　　竣工验收由建设单位组织会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门等共同进行。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。

　　(六)验收时所需移交的材料

　　在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：

　　(1)竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面科学分析、装修标准、开工竣工日期等；

　　(2)设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

　　(3)工程项目竣工图；

　　(4)材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；

　　(5)隐蔽工程验收记录；

　　(6)土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；

　　(7)设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气(煤气、蒸气等)、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；

　　(8)建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

　　(9)工程质量事故的发生和处理记录；

　　(10)图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；

　　(11)关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

　　(12)有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。

　　在上述文件中，竣工图是一份非常重要的资料。所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：

　　凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。

　　凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图。

　　凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制；由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。

　　如果竣工图不准确、不完整，不符合存档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。

　　大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套；一套交付使用部门(或管理部门)；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门(或管理部门)保管。

篇4：物业知识教材：物业管理合同

　　物业知识教材：物业管理合同

　　物业管理合同作为界定物业委托方和受托方权利、义务的法律文件，对规范双方的行为和处理物业管理过程中的纠纷有重要作用。物业管理合同的内容应围绕管理业务由双方经反复协商一致后签署，合同一经签署即具有法律效力，双方应排除障碍努力执行。

　　一、物业管理合同的概念与作用

　　(一)物业管理合同的概念

　　物业管理合同是用以标明或界定某物业小区(大厦)的管理业务和责任权利的法律文书。是由小区(大厦)的业主管理委员会在选定(决标)将小区(大厦)的物业管理业务委托给某物业管理公司的基础上，由双方签定的，旨在明确双方的权利与责任。物业管理合同与物业管理公约有联系也有区别。其联系在于：物业管理合同与物业管理公约都是围绕物业管理内容，用以界定双方的权责与义务。其不同在于：在对象上不同，物业管理合同的甲方是业主的整体或抽象的业主即业主管理委员会，而物业管理公约所面对的是业主的个体或具象的业主：在侧重点上不同，物业管理合同着重于委托管理的业务本身如物业管理的范围、内容及委托管理的形式；而物业管理公约则着重于用契约的形式约定业主的行为，以形成物业小区(大厦)内的良好秩序，使公共利益得到保证。

　　(二)物业管理合同的作用

　　一是用合同的形式清楚地界定、明确委托方和受托方的权利、责任和义务。将需要管理的小区(大厦)的管理范围、内容、服务深度和委托管理的年限等基本内容等以法律文件加以明确；二是为实施物业管理过程中双方出现的大的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；三是在约束物业管理公司的经营行为和管理行为的同时，对业主管理委员会也提出要求，实现了委托方和受托方的权、责、利对等。从而有利于最大限度地发挥物业管理公司的积极性，有利于良好的人居、办公环境的营造。

　　二、物业管理合同的内容

　　物业管理合同的内容与格式通常包括以下四个方面：

　　1.合同正文：说明委托管理物业的名称、规模、坐落的地理位置；定义和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。

　　2.合同正文：是合同的主要部分，主要说明委托管理(标的)的业务范围、内容(深度)、合同双方的权利、责任、义务等。

　　具体包括：委托管理(标的)的范围与内容；管理形式与期限；合同双方的责任、权利与义务；管理费用、相关费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。

　　3.合同的结尾：说明合同使用的文字、生效日期；合同的正、副本份数；合同适用的法律或法律体系；双方的法人代表(物业的发展商或管委会代表)签字；及合同经××公证机关公证等。

　　4.附件：说明本管理项目的一些特殊条件、特殊要求及在通用合同格式中未能详细说明的内容。此外，还应包括委托管理的小区(大厦)的平面图；设施、设备清单；有关情况和指标的说明等。

　　三、物业管理合同的签署与执行

　　(一)物业管理合同的签署

　　物业管理合同的签署一般都是小区(大厦)的业主管理委员会在招标决标或选定(选聘)物业管理公司之后，在双方谈判磋商、达到基本一致的基础上签署的。双方应本着求同存异的原则，围绕物业管理业务的方方面面，从主要款项到具体细节进行研究和磋商。对合同中的每一条款反复琢磨，在确切搞清所有条款涵义的前提下，选择合适的时间和场合正式签署。

　　对合同中存在疑义的条款，要认真辨析或请对方给予清楚的解释，必要时请有关的法律顾问协助谈判和签约的过程，以确保自己的利益不被对方用合同堂而皇之地“套住”。

　　(二)物业管理合同的执行

　　物业管理合同一经双方签署即具有法律效力。当事人应认真执行。要恪守和履行合同中规定的相关的权利和义务。在执行中遇有一方无故或借故不履行合同的(如拖欠、迟付管理费用或其它费用；对物业管理不够尽责，维修、消防等不到位而引发事故的)要依合同向对方追究违约责任及要求对方承担由此而造成的经济损失。依照协商、调解、仲裁直至诉讼的程序寻求法律的帮助和解决。对遇有不可抗力而影响管理行为实施或造成经济损失的，要依照合同中关于不可抗力的界定及不可抗力发生所带来损失责任的分摊的相关条款执行。如合同中未含上述条款则由双方根据实际情况协商解决。

　　附物业管理合同示例：北京××小区物业管理合同

　　甲方(委托方)：住宅区业主管理委员会

　　乙方(受托方)：物业管理公司

　　为加强住宅小区物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、文明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：

　　一、委托管理范围及内容

　　(一)甲方将位于××区××路(街)的××住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

　　(二)管理事项包括：

　　1.房屋的使用、维修、保养；

　　2.区内公共设备、设施及场所(场地)的使用、维修、养护和管理；

　　3.清洁卫生；

　　4.公共生活秩序；

　　5.文娱活动场所；

　　6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所；

　　7.车辆行驶及停放；

　　8.住宅区档案、资料管理；

　　9.政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　　二、委托管理期限

　　双方商定委托管理期限为自××××年×月起至××××年月止。

　　三、双方责任、权利、义务

　　1.甲方依照住宅区条例如本合同将××住宅区委托乙方实行物业管理；

　　2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；

　　3.向乙方提供管理用房×××平方米，按廉租房标准收取租金；

　　4.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回；

　　5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

　　6.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

　　7.负责依据国家有关规定确定本住宅区的管理服务收费标准；

　　8.委托乙方对违反住宅区条例及业主公约(物业管理公约)的行为进行处理；必要时以停水、停电、停暖等措施对无故或借故不交纳有关费用或拒不改正违约行为的责任人进行催交、催收；

　　9.协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

　　10.政策规定由甲方承担的其它责任。

　　(二)乙方责任、权利、义务

　　1.根据有关法律、法规、结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；

　　2.遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督；

　　3.根据住宅区内大、中修的要求制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需要的维修费；

　　4.接受甲方对管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；

　　5.对住宅区的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完成配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

　　6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

　　7.建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

　　8.依据建设部的统一收费标准，结合本小区的实际和提供的特殊服务，负责测算住宅区管理服务收费标准；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

　　9.有权依照甲方委托和业主公约的规定，对违反业主公约和住宅管理法规、政策的行为进行处理；

　　10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

　　11.开展卓有成效的社区文化活动的便民服务活动；

　　12.有权选聘专业公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给他人或单位。

　　四、管理目标和经济指标

　　(一)各项管理目标和经济指标的设定，依建设部及市规定的标准执行，并在乙方接管本物业半年后达到标准。

　　(二)确保年完成收费指标×××万元，合理支出×××万元，乙方可提取所收管理费的××%作为经营收入。

　　五、风险抵押

　　(一)乙方在合同签订之日起七日内向甲方一次性支付人民币××××元，作为风险抵押金；

　　(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后退还全部抵押金及银行活期存款利息；

　　(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金，并赔偿乙方经济损失；

　　(四)如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并赔偿甲方经济损失。

　　六、奖罚措施

　　(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有节余，甲方按节余额的××%奖励乙方。

　　(二)如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币×××××元(全国)或人民币×××××元(省级)以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。

　　(三)如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当予以补偿或承担相应责任。

　　(四)如乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应责成乙方限期完成或改正，情节严重的处以人民币××××元至×××××元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

　　(五)由于乙方管理不善或重大过失，造成住户经济损失或生活严重不便的，乙方应赔偿甲方或业主(住用人)的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。

　　七、合同变更、补充与终止

　　(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改和补充，以书面合同为准；

　　(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见；

　　(三)合同终止后，乙方可参加甲方的委托管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据有关条例和规定被取消优先承包管理资格的除外。

　　八、其它事项

　　(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

　　(二)本合同自签订之日起生效。

　　(三)本合同一式三份，甲乙双方和区房地产管理部门各执一份，具有相同法律效力。

　　(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市房地产管理部门调解，调解不成的由市中级人民法院裁决。

　　甲方(签章)：乙方(签章)：

　　代表(签名)：代表(签名)：

　　合同订立日期：年月日

篇5：物业知识教材：物业管理招标投标概述

　　物业知识教材：物业管理招标投标概述

　　一、物业管理招标投标的基本概念

　　招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易形式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性的招标制度。在借鉴国际惯例和考虑中国国情的基础上，法律规定:大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目，全部或部分使用国有资金投资及国家融资的项目，使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目，包括勘察设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者(各种经济形式的企业)参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，然后双方订立合同。

　　投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指承包者按照招标公告的要求与条件，提出投标方案的法律行为。凡持有企业法人营业执照、资质证书，符合招标者要求的企业，不论其经济形式(国有企业、集体企业、民营企业、中外合资经营企业、外资企业等)都可以参加投标。

　　物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家竞投的物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。物业管理招标投标实际上是借助于国家成熟的工程招标法，来培育物业管理市场，推动物业管理发展，提高物业管理服务水平，与国际物业管理接轨的一种措施。实质上是物业管理权的一种交易形式。

　　物业管理的招标按内容可分为:单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。

　　物业管理的招标可分为三种形式:

　　(1)公开招标。由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会，发表招标广告，公开招标。

　　(2)邀请招标。由招标单位根据平时的了解，向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请他们参加投标。

　　(3)协商招标。有的称之为议标，是由招标单位直接邀请某物业管理企业，就物业管理进行协商，确定物业管理有关事项。

　　二、物业管理开展招投标应遵循的原则

　　物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的法律规定，招投标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。具体要求如下:

　　1.公开原则

　　所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

　　2.公平原则

　　所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。

　　3.公正原则

　　所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务现场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。

　　4.合理原则

　　所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

　　三、物业管理招标与投标的一般程序

　　招标与投标是按法律规定程序进行的一种经济活动。其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起一些纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下:

　　1.准备阶段

　　(1)选择招标方式。是公开招标还是邀标。

　　(2)成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由委托方(房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

　　(3)确定招标项目、招标指导思想及原则。

　　(4)向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，报送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

　　2.招标阶段

　　(1)编写招标书。招标书的主要内容有:

　　①拟招标的物业基本情况。包括占地面积，建筑面积，房屋类型与数量，公用设施，场地情况等。

　　②物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

　　③对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费及维修基金标准，以及其他需要说明的问题。

　　④物业管理考核标准与奖惩措施。

　　⑤投标开标时间。

　　此外，对投标申请书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，以便投标单位编制标书。

　　(2)投标单位资质审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

　　(3)招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询，在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位的招标机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

　　(4)投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)。

　　3.开标阶段

　　(1)按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

　　(2)由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

　　(3)公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

　　4.中标和订立合同

　　确定中标单位后，应书面通知中标者，再由中标单位与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的物业管理。

　　四、物业管理招标的组织机构

　　根据招标投标国际惯例，任何一项招标都要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理招标也不例外。通常招标机构的主要职责是:编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。

　　招标机构的设立有两种途径:一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。根据我国《招标投标法》第二章第十二条的规定，“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。对于自行设立招标机构的，通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组，全权负责招标事宜。这种招标机构一般随招标项目的产生而产生，也随招标活动的结束而解散，因而属于非常设性机构。而对于后者，即招标代理机构，是依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，属常设性的经营实体。以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述。

　　1.自行设立招标机构

　　根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。

　　(1)开发商自行招标

　　开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。具体做法是:开发商董事会挑选代表组成招标委员会，这些代表通常包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等。招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作，并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作，最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单(仅供参考)。招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案，也可完全拒绝而自行作出裁标决定。招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定，一般三分之二的票权赞成即可授标，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。

　　非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构，即招标委员会的主要工作人员都非正式编制，而大多数是通过向外聘请或通过内部调用，具有很强的灵活性和流动性。通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员。

　　(2)小业主自行招标

　　所谓小业主是指相对于大业主(即开发商)而言的住户及租户。由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。

　　业主委员会是由业主(代表)大会选举产生的，代表全体业主行使权力的常设机构，是物业实行自治管理的充分体现。业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。

　　业主委员会行使以下职权:

　　①召集和主持业主(代表)大会，向业主(代表)大会报告工作。

　　②采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。

　　③审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划，以及财务预决算和执行情况。

　　④审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。

　　⑤审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。

　　⑥对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。

　　从以上可以看出，业主委员会的职权之一便是有权代表全体业主通过公开招标方式聘请物业管理公司。与开发商自行招标的做法一样，业主委员会也是通过其下设的一个招标委员会或招标工作组来全权负责招标工作事宜，其招标委员会的具体组织结构与开发商董事会下属的招标机构设置大致相同。

　　2.委托招标代理机构招标

　　招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。与非常设性招标机构最大的区别在于，招标代理机构是依照《公司法》设立，并完全按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。正如我国《招标投标法》所规定的，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金。因此，招标代理机构的组织机构与其他经营性法人组织无异。例如招标代理机构同样要求所有权与经营权相分离，通常采用经理制，设总经理、副总经理；经理层下设市场部、技术部、财务部、行政管理部等常见的职能部门，分设部门经理等。

　　招标代理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像非常设的招标机构那样采用临时外聘制度。招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大的专家库。专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。

　　然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人(开发商董事会或业主委员会)自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费或佣金。

　　五、物业管理投标的组织机构

　　要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处(如下图所示)。

　　基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门:

　　(1)开发部:开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。

　　(2)财务部:财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。

　　(3)工程部:工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。

　　在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。

　　大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。

　　六、物业管理招标的范围

　　1.确定项目是否应该招标的原则

　　在阐述物业管理招标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。

　　招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。

　　根据我国《招标投标法》第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标:

　　(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

　　(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

　　(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

　　根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。

　　对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。这是因为:①公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；②一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。

　　因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。

　　综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则:①是否与社会公众利益密切相关；②是否关系到国家利益(即是否使用了国有资金投资)；③是否涉及国家安全或军事机密。以上三原则同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守《招标投标法》的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。

　　2.物业管理招标的具体范围

　　由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。然而，如前文所述，《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势，用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。

　　首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。事实上，对于这类项目，往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标，物业管理招标不过是其中的一部分而已。另外，对于一些大型的物业小区也应该实行物业管理招标。因为，对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个“小社会”，其管理好坏，居民是否安全、舒适，是直接关系到千千万万居民切身利益的，其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。因此根据第一个原则，该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。

　　其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。然而，根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则，一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上，这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。

　　由此看来，物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。而对于那些在《招标投标法》中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，在实际操作中，主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化，也有待完善。

　　七、物业管理招标的方式

　　根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种:公开招标、邀请招标和议标。但我国自2000年1月1日施行的《招标投标法》只把招标方式分为公开招标和邀请招标两种，没有将议标纳入。然而，考虑到物业管理招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，对我国的物业管理招标投标事业有着一定影响，笔者按照国际惯例仍将议标作为物业管理招标的一种方式与前两种方式一并向读者介绍。

　　1.公开招标

　　公开招标是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

　　公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需指出的是，由于物业管理具有长期性和区域性的特点，因此，除国家级重点项目(如三峡工程)以外，对于地方性的重点项目(如地方的大型基础设施和物业)一般都采用地方公开招标方式招标。地方公开招标，就是指通过在地方媒体刊登招标广告或在招标广告中注明只选择本地投标人进行投标。由于物业管理自身的特点，对于一些不可能也不适宜吸引全国各地物业管理企业的项目，通过地方公开招标，既节省了招标人的招标成本，又不影响公开招标的公平性和有效性，不失为一种较为经济有效的招标方法。

　　公开招标方式要求招标人严格遵守公平、公正、合理的招标原则，这具体体现在:

　　在公开招标中，招标方首先应依法发布招标公告。凡愿意参加投标的单位，可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表，并将资格预审表填好后寄送给招标单位。招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查，经审查合格者可向招标单位购买招标文件，参加投标。

　　公开招标方的招标文件必须规定开标日期、时间和地点。开标必须在招标机构的所有决策人员和投标人在场的情况下当众进行。开标后，出席开标的招标机构所有决策人员应在各投标单位的每份标书的报价总表上签字，这意味着所有报价从即时起到授标前均不得更改。另外，按照国际惯例，标书应规定不允许更改的技术要求与财务条件，任何投标单位都必须按这些条件投标报价。这些条件只有在开标后的议标阶段才可商谈更改。

　　在实行公开招标时，评审标书和报价都是在严格保密中进行的。评标时，招标机构可以要求投标人回答或澄清其标书中的某些含糊不清的问题，但无权要求或接受投标人调整价格。一般而言，公开招标项目合同应授予报价最低者，但在以下情况可另作考虑:①招标文件中另有规定；②投标文件违反有关国际惯例或招标文件的有关规定；③最低报价明显不合理。

　　实行公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，因而成为其他招标方式主要的参照对象。不过，公开招标方式也有招标时间长，招标成本较高的不足之处。

　　2.邀请招标

　　邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

　　邀请招标主要适用于标的规模较小(即工作量不大，总管理费报价不高)的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。究其原因，首先，由于物业管理具有地域性的特点，开发商主要在当地选择投标单位，而当地的投标人数量本身就不大；其次，由于开发商的市场经验较丰富，能及时掌握各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况，使其有能力挑选出一批素质上乘的物业管理企业参加投标，既节省了成本，又不失效果。

　　邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此，邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的情况下，如何防止不合理竞争和作弊行为。我国《招标投标法》对邀请招标方式有明确规定:“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书”。该规定就是为了防止投标过少而导致投标人相互勾结，哄抬标价，损害招标人的利益。另外，笔者建议招标人在挑选投标人时可参考以下的选择条件:①投标单位当前和过去的财务状况必须良好；②近期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验；③在本地区具有较高的信誉；④对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。可以看出，招标人只有对投标人在数量上和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

　　邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。

　　3.议标

　　议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

　　议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目(也就是我们常见的中小楼盘和物业)很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

　　议标又称谈判招标，顾名思义，其最大的特点在于招标人与投标人之间可以相互协商，投标人通过不断地修改标价来与招标人取得一致。这种方式更加接近传统的商务方式，是招标方式与传统商务方式的结合，兼顾两者的优点，既节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价。然而，有利就有弊。由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。可以看出，议标方式对招标人的要求很高，要保证议标的成功通常都要求招标人对物业管理行业和物业管理企业的情况要有充分的了解。因此，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发商和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。而对于复杂的传统招标项目，如工程承包和设备采购等，就更不采用议标方式了，这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。然而，议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标投标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。因此，如何规范和完善议标的法律地位，是一个值得研究的问题。

　　八、物业管理招标的内容

　　物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标的进行招标。另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介入的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。简单地说，物业管理招标的内容主要包括两部分，即前期顾问服务和实质管理服务。根据物业性质的不同，这两部分的内容也不同，具体可分为非经营性物业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。

　　(一)非经营性物业管理招标的内容

　　非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境，因此，非经营性物业管理招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。

　　非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分，各部分的具体服务内容如下:

　　1.前期顾问服务内容

　　(1)开发设计建设期间提供的管理顾问服务

　　由于物业具有不可移动性，一旦建成则很难改变，因此物业的开发设计和施工是至关重要的。如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题，那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，给日后物业管理带来很大的烦恼。因此，在开发设计建设阶段引入物业管理企业的管理顾问服务是十分必要的。具体的服务内容有:

　　①对投标物业的设计图提供专业意见。

　　②对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。

　　③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。

　　④提出本投标物业的特别管理建议。

　　(2)物业竣工验收前的管理顾问服务

　　①制订员工培训计划。对于不同类型的物业小区，物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到，必须要经过物业管理企业的专门培训。

　　②列出财务预算方案。编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量入为出的物业管理原则，另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的筹集提供依据。

　　(3)住户入住及装修期间的管理顾问服务

　　①住户入住办理移交手续的管理服务。

　　②住户装修工程及材料运送的管理服务。

　　③迁入与安全管理服务。

　　前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的，所需费用也通常向开发商而非小业主收取。

　　2.实质管理服务内容

　　住户入住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的，具体内容包括:

　　(1)物业管理的人力安排。即根据物业管理的工作量安排物业管理人员，以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。

　　(2)保安服务。

　　(3)清洁服务。

　　(4)房屋及设施的维修保养服务。

　　(5)财务管理服务。

　　(6)绿化园艺管理服务。

　　(7)其他管理服务。如车辆管理及上门特约服务等。

　　由于实质管理服务与小业主的利益关系最密切，其物业管理费也主要向小业主收取，因此这部分服务内容招标时，应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。

　　(二)经营性物业管理招标的内容

　　经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。

　　经营性物业最重要的特点就是具有商业特性，即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标，即物业管理企业通过有效的经营管理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率、出售率及营业收入，促使物业保值增值，提高租金收入，从而满足委托方的盈利目标要求。

　　经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为一种创造性的附加劳动。因为在经营性物业出租后，由于物业管理的追加，而使物业的使用期限和使用功能大大提高，也会招引更多的租户和顾客，从而提高物业的营业收入，创造更多的价值。这时，物业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动，是一种可资本化的劳动，能够创造新的价值。

　　经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。不过，物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高该物业出租率，增加租金收入。这正是经营性物业商业性的体现。而在实质管理服务中，经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同，如同样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。但有所不同的是，经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动，其管理目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进。另外，经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。

　　综上所述，无论是非经营性物业，还是经营性物业，其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。由于这两种服务的性质不同，因此在招标中的规定也不同。前期顾问服务方案的好坏对整个物业的价值至关重要，而顾问服务的工作量又难以进行定编计算，因此在评标时，应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。与之相对的实质管理服务，由于服务内容已逐渐标准化，易于定编计算工作量，因此在评标时对于这部分的内容，应将报价作为主要考虑因素。