物业管理收费模式

　　物业管理收费模式

　　一、市场价格收费模式

　　这种收费模式表现为物业管理收费随行就市，其收费高低主要取决于四个方面的因素:一是物业管理公司从事该类物业管理服务所要付出的社会必要劳动量，即价值量。价值量大小是市场价格高低的决定性因素之一。二是物业管理市场的供求关系和同行的竞争。物业管理市场供过于求，同行竞争激烈，物业管理公司为了赢得物业管理权，往往采取降低物业管理收费的策略。物业管理市场供不应求，则物业管理收费就有可能提高。三是物业管理公司的知名度和信誉。知名度高、信誉好的物业管理公司，其收费一般高于其他物业管理公司。四是服务水平、服务质量和服务程度。一流的服务，其收费一般也是一流的。

　　市场价格收费一般由物业管理公司与业主和住户协商议定后执行。

　　市场价格收费模式适用于对外销商品房、侨汇房、别墅、高级商住楼、写字楼等物业的管理。

　　二、保本微利收费模式

　　这种收费模式是在测算物业管理的各项开支(成本)的基础上，再加上一定的利润，以此作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上。

　　物业管理公共性服务收费的成本构成包括以下部分：

　　1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

　　2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费

　　3.绿化管理费

　　4.清洁卫生费

　　5.保安费

　　6.办公费

　　7.物业管理公司固定资产折旧费

　　8.法定税费

　　物业管理公司每月开支的总成本为16585元，取利润率为15%，则总收费为19073元。以入每户计算，每户每月收费为17.03元;以房屋单位使用面积计算，每平方米使用面积每月收费为0.285元。

　　保本微利收费模式适用于对内销市场商品房的物业管理。

　　三、成本收费加提供优惠政策的模式

　　这种收费模式是将总成本作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上，不考虑利润。采用此种收费模式主要是为了适当减轻业主和住户的负担。但物业管理公司作为企业，不能仅仅维持保本经营，总是应有点收益。收益从何而来呢?要通过政府提供一些优惠政策来帮助和解决，比如减免税费、配套用房划拨给物业管理公司经营等，这样，物业管理公司可以从政策方面得到一些实惠和收益，以加强物业管理的软件和硬件建设，不断提高物业管理素质和水平。

　　成本收费加提供优惠政策的模式适用于对内销商品房和微利商品房的物业管理。

　　四、亏本收费加提供优惠政策和补贴模式

　　这种模式带有明显的福利性，主要考虑业主和住户的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收费。这种收费模式一般是由政府制定收费标准，物业管理公司按标准收费。收取的费用不足以弥补成本，出现亏损。这种亏损并不是物业管理公司经营不善而产生的，而是低收费政策所带来的，因此，我们也可以称其为“政策性亏损”。这种亏损主要通过以下两个渠道来弥补:一是政府提供一些优惠政策来弥补，二是由政府或主管单位给予政策性补贴来弥补。这两个弥补渠道应以法规形式确定下来，以保证兑现。否则，让物业管理公司自己采取拆东墙补西墙的方式或其他的方式来弥补，是不合理的，也是不能持久的。

　　这种收费模式适用于微利商品房、福利商品房、公产房、系统房等物业管理。

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篇2：物业管理费收费概述

　　物业管理费收费概述

　　一、物业管理费的确定

　　根据物业管理中发生的费用，确定收费的项目，并明确其使用的范围，是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理，就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述，收费标准应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式，在社会主义市场经济体制下，应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准，实行公平竞争，按质论价，这样，也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定，可采取以下几种途径：

　　1.政府部门审定

　　物业管理中的重要收费项目和标准，由房地产主管部门会同物价管理部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目，由房地产主管部门提出标准，经物价管理部门核定后执行。

　　2.会同业主商定

　　物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准。此时，物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议，一同印发给每位业主(用户)，并且从通过之日起按这一标准执行。

　　物业管理公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布，在以后每月发放收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

　　3.委托双方议定

　　对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶，清扫保洁等项目，可由委托人与物业管理公司双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由用户与物业管理公司单位自行商定。

　　二、物业管理费的收缴和追讨

　　收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中，并由业主(或用户)签收。为了节省人力，可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

　　当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是：

　　1.一般性追讨

　　当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户)，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二个月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同有关清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。

　　2.区别性追讨

　　物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去)，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。

　　三、高层楼宇的收费

　　从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业，它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担，做到服务好，收费少，另一方面要努力开拓多种经营，广开财源，增加收益，以达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。

　　(一)属于营业收入的收费项目

　　1.物业管理费

　　物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算，编制出费用标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。

　　高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上，我们是这样掌握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收取；凡是业主委托物业管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年签订一次。

　　2.停车费

　　高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。

　　高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提供泊车方便，不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。

　　停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准为：定额发票收入的收费标准，按当地政府明文规定执行，月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准，报当地物价部门备案后执行。

　　3.租金收入

　　这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。按照现行制度规定，房地产发展商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本2%的比例提取专用基金，购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以经营这部分商业用房，用租金收入弥补资金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入，代理室内绿化、花卉管理收入，代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入)，代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收入，来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。

　　(二)代收代支项目

　　代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。

　　1.水电费

　　高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用，然后，管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费，公摊水电费和中央空调用电费。

　　2.通讯费

　　一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通讯费，并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。

　　3.土地使用费

　　国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下，都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳，然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。

　　4.房产税

　　房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。

　　(三)其他收费项目

　　1.各种押金

　　物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理，有必要对使用单位收取一定数量的保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金；为了加强地盘管理，向施工队收取的施工押金；为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等，这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。

　　2.业主大修改造资金

　　高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上，物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权，却承担着维护和管理的职责。随着使用年限的增加，这部分设备需要大修，需要更新，其资金来源如何落实呢?在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定：“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出，住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳”。参照这个规定，我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹集的：每年初，由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司，物业管理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收；年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大修改造资金的决算情况，先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。这两个小组审核后，聘请审计人员审计，再报业主代表大会通过。财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整。

篇3：如何解决物业管理收费难的问题

　　如何解决物业管理收费难的问题

　　物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

　　一、物业管理费收不上来的原因

　　通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。

　　同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

　　结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：

　　1、业主不了解物业管理的实际涵盖

　　由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。

　　2、对物业管理服务不满意

　　目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。

　　3、工程质量存在问题

　　由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

　　4、侥幸心理

　　毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。

　　二、如何解决收费难的问题

　　针对上述物业管理收费难的成因，笔者根据实际工作经验提出以下几点解决办法：

　　1、加强物业管理知识的宣传为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

　　2、改变收费态度和收费方式

　　以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。

　　3、实行信誓广告牌制度

　　对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

　　4、对业主产权实行限制

　　对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主营行政部门--房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

　　5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量

　　为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业营理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按lS09000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

　　6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

　　根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

　　7、与开发公司办理好房产交接

　　为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

　　(作者系辽宁省本溪华厦物业管理 有限公司副总经理 文/贾奇)