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物业管理的发展历程与内部外部条件

编辑:物业经理人2015-08-13

  物业管理的发展历程与内部外部条件

  本章以上介绍的物业管理的宗旨、原则、服务范围、作用和模式都是从规范化的角度来论述的。这一切要转化为现实的行为,要有一个培育的过程,要有合适的土壤和环境,本节就来讨论物业管理的发展与实现条件。

  一、物业管理的特点

  国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来,但是很快就显示了自己的特色。

  (一)覆盖面广

  国内的物业管理虽然是从80年代开始起步,可是发展速度很快,而且覆盖面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市,如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。

  纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化,大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应,各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出,如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家,从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家,从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。

  (二)业主权益得到有效保护

  物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会,使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。

  (三)物业管理与社区管理密切结合

  国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲,物业管理服务项目众多,内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理,并且同社区管理和社区建设相结合,营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境,提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲,既有一般商品房的管理,又有高档公寓、办公楼的管理,高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业,又有经营性物业,如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。

  二、物业管理的历程和前景

  从80年代初深圳第一家物业管理公司成立,标志着物业管理在中国大地开始萌发,可以说到本世纪末,物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。

  (一)初创阶段

  这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地兴起,其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制--特别是物业管理的引进所启发,内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是,作为一个行业,还只出现在沿海部分大中城市,只是作为房地产开发的附属,尚不具备全国性的规模。

  90年代,物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月,建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章,确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度,要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸,从深度上向市场化方向发展。

  这个阶段的特点是:

  (1)虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标,小区面貌良好,但是总体上仍处于初创阶段,管理水准不高,服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快,内地城镇相对较慢;

  (2)传统管理和物业管理双重机制并存,非市场化和市场化管理模式并存,逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡;

  (3)物业管理企业和业主委员会大量建立,但是,运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏;

  (4)开发商一般重建轻管,物业管理未能及时介入,前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量;

  (5)政府逐步重视对物业管理的治理和监控,但是法规建设滞后;

  (6)物业管理的经费不足,收费混乱,资金运行未能进入良性循环。

  (二)市场化阶段

  下世纪初,物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是:

  (1)传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道,市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立,物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认;

  (2)物业管理企业和业委会运作逐步正常,相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升;

  (3)出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区,如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大;

  (4)物业管理实现规模化经营,物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换,出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称,资金运行进入良性循环;

  (5)物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督,物业管理和社区建设的关系逐步理顺;

  (6)物业管理业实现跨国经营,既有境外的物业管理企业在国内拓展业务,也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。

  三、物业管理发展的内部条件

  (一)国家重点鼓励项目

  近年来,随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化,国内产业结构也发生了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化,国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录,共有29个领域,440种。确定这些项目的原则是:

  (1)符合当前和今后一个时期的市场需求,有比较广阔的发展前景;

  (2)有比较高的技术含量,有利于企业设备更新,加快对传统产业的技术改造,促进产业结构的优化和升级;

  (3)国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础,有利于形成新的经济增长点;

  (4)符合可持续发展战略,有利于资源节约以及生态和环境保护;

  (5)供给能力相对滞后,提高其供给能力,有利于促进产业结构的合理化,保持国民经济的持续快速健康发展。

  物业管理由于基本上符合上述原则的要求,因此在目录的第27领域:《城市基础设施及房地产》中同“城市旧房改造,安居工程,经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且,前三项的发展也同物业管理息息相关。所以,物业管理具有良好的前景,物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求,物业管理和住宅建设结合在一起,有可能成为国民经济增长的热点。但是,要使这个前景变为现实,还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下,就对这两方面作一些分析。

  (二)内部环境

  (1)业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺;

  (2)物业管理经营能力和服务水平的提高;

  (3)物业管理专业人才的培育和结构的优化;

  (4)物业管理的理论研究和对实践的指导。

  以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述,第四条则在本节后面结合学科建设一并论述。

  四、物业管理发展的外部条件

  物业管理发展的外部条件即社会条件,主要有:

  (一)社会经济的发展对物业管理的推动

  房地产业,包括物业管理业的发展对社会经济和城市建设的发展有一定的引导和推动作用。但是,另一方面,房地产业的发展更依赖于社会各行各业的发展和城市建设的步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业,在市场经济条件下其发展规模同样受买方的需求和支付能力制约。

  gg开放以来,沿海和内地的开放城市以点带面,带动了区域经济的发展,从而推动了全国经济的增长,也引发了对房地产的急切需求。面临这样千载难逢的机遇,各行各业都来从事物业的开发和经营。其结果,积极方面是房地产逐步成为国民经济的支柱行业,消极方面是房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。

  不仅对房地产业本身是个警钟,对社会经济的稳定也会带来威胁。归根结底,社会经济的发展水平和有效需求的能力决定房地产发展的规模和水平,同样也决定物业管理发展的广度和深度。

  从总体上说,当前中国经济处于稳定上升的时期,对房地产的需求也相应的逐步扩大,对物业管理的需求日益增长。物业管理业正可把握这一机遇,使行业的业务范围的拓展同社会的需求同步、协调发展。

  (二)居民生活水平的提高和消费结构的优化

  现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善,包括住房面积和住房质量两个方面。国家有关方面规划:第一步,到本世纪末,“基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅,全国居民人均居住面积达到8平方米”,这是小康目标。下一步,随着社会经济的发展,人民生活水平相应提高,对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且,生活水平和消费能力的增长,将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化,作为提高生活质量的第一追求,从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升,当然会对物业管理的服务范围在量和质两方面提出新的需求,也就是意味着其市场将日益宽广。

  (三)房地产体制改革的深化和内部结构的优化

  如前所述,房地产作为一个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业,拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等一大批企事业单位。房地产经营活动是一个系统工程,行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展,要求内部结构的合理组合和优化,要求改变重建轻管,要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的经营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用,但是,其发展同样受前级行业,特别是开发和营销业的影响和制约,受房地产管理体制改革,特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说,物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表现在以下几个方面:

  第一,住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化,建立国家、集体和个人三结合的住房投资、集资机制。同时,割断实物分房,逐步提高租金,建立合理的租售比价,形成租售兼有的住房制度。这个改革的结果既形成产权多元化后的格局,又开辟广泛的租售市场。这个趋势,要求把房屋的管理机制引向市场,实施社会化、专业化的管理。因此,住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。

  第二,开发的支持。在物业的开发阶段,从规划、设计、施工到验收都要考虑到后期使用和管理的需要。特别对隐蔽部位和各种设备、设施的设计和施工更要缜密细致。而且,越是高档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症”,为建成后的管理提供良好基础。

  第三,营销的支持。良好的物业管理确实对物业的营销具有积极的促进作用。但是,不能把物业管理仅仅作为营销的广告和策略,而要在营销的同时真心实意地做好物业管理的前期工作,包括物业管理方案、公约、规则的制定,物业管理公司的聘请,管理基金和用房的落实等等。总之,也是避免“前期后遗症”。

  房地产业体制改革的深化和推行从“规划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式,就能使开发项目及时实现其使用价值和经济价值,取得全行业全过程的经济效益和社会效益,树立良好的声誉和行风。

  (四)政府的监控和法规的完善

  物业管理作为一块待开垦的处女地,行业的成长,除了本行业的开拓,还要依靠政府和社会各方的支持和扶助,才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。

  (1)完善物业管理的法律法规,依法治理,规范和审核物业区域的各种公约、合同以促进小区管理的规范化运作,这是政府调控的基本工作;

  (2)对物业管理企业和业主委员会的建立、运作进行审核和监控,协调相互之间的关系;

  (3)对物业管理人员定期培训和考核;

  (4)帮助物业区域理顺同有关各方的关系,特别是同居委会等地区组织的关系。

  物业管理关系到社会的安定和人们的安居乐业,其服务对象的主体是广大的工薪阶层,因而决定其只能是一个微利行业。公有房屋的售后管理在数量上占据了物业管理的主体,受到居民经济承受能力的限制,服务收费只能保本或难以保本。所以,物业管理的顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定的优惠,以扶持物业管理行业的成长。

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篇2:中国物业管理发展若干问题的思考

  中国物业管理发展若干问题的思考

  物业管理在我国的发展已近20个春秋,如何看待这个发展中的新兴行业,本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题:

  一、房地产行业的发展对物业管理影响重大

  房地产开发和物业管理存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性,但十分关注物业管理的发展,而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业管理的发展极不适应。

  1、物业管理的水平直接受制于房地产开发。

  物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道,如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决,那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷,完善房地产开发环节中与物业管理相关的内容。

  2、房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境,同时也提出了更高的要求。

  随着我国住房政策的调整和变化,房改步伐的加快,我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自已的物业。一个家庭面对最大的“资产”,其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下,一方面居民为了自已的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理,另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下,物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系,但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。

  3、房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定   随着房地产政策的完善,方地产开发也从无序走进了规范,尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争,更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展,房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房”、“质量保证”措施,以及政府出台的相关管理措施,售楼书等书面文件将是合同的组成部分,这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下,物业管理的现行做法将作出调整,比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金,就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。

  二、物业管理企业的经营能力不足

  长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。

  1、对行业的特点认识不足,缺乏对企业的经营认识,实际上经营才是物业管理企业自身积累和发展的源泉。物业管理由于其行业特点和发展过程的限制,在实施过程中,无论是提供服务的物业管理企业还是享受物业管理服务的业主都仅把服务看作是主要的内容。随着市场化进程的加快,物业管理企业单纯地强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。在市场供给的过程中,物业管理企业把自已的产品--服务推向市场,被市场所接受,必须遵循市场运作规律。物业管理企业要提高自身产品的价值含量,必须塑造自身的品牌,不断提高其附加值,这就涉及到企业的经营策略,企业的经营理念和提高企业参与市场的竞争能力。物业管理企业要形成积累和良性向前发展,就不能仅仅停留在“保本、微利”甚至“补贴”的阶段,只有企业有了效益才可能有企业发展的后劲。因此企业的经营是企业发展的源泉。

  2、与国际上的中介策划、代理和物业管理企业相比,缺乏竞争能力。随着我国房地产市场和物业管理市场的开放,以及房地产市场存量增加,单纯的买卖市场已部分转变为租凭市场,国外及香港地区的房地产中介和物业管理逐步渗透到国内市场,对比国际上这类公司和我国物业管理什业的现状来看,在经营能力、经营水平上我们明显存在着差别。房地产开发企业为了盘活自已的资产、或提高自身产品的附加值,愿意借助于这些中介的力量。现在进客店国内市场的中介机构如戴维斯、戴德梁行和国外的品牌企业,他们和名牌产品的经销商保持着非常紧密的联系,可以方便地招租和招商,一旦这些企业进入市场,他们更具备这些经营能力,如北京、上海、广州、深圳等地的大型综合商厦被这些机构承接去了很大一部分。

  三、物业管理的推进任重而道远

  1、国家的地区差异造成了发展的不平衡,要使物业管理在全国各地平衡发展,困难重重。

  由于我国地区差别较大,物业管理的推广情况并不平衡,物业管理的履盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看,沿海地区、发达地区物业管理发展较快,运作也比较正常,而在边远落后地区,物业管理的体系还没有建立,有的地方甚至还没有物业管理的概念。要使得物业管理成为一个行业并在全国广泛推进,除了经济发展因素的限制之外,还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题,因此要在全国各地平衡推进物业管理难度较大。

  2、政府的不恰当干预影响了物业管理的发展

  作为物业管理这个新兴的行业,要想健康良性的发展,政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看,国家主管部门所进行的物业管理考评,物业管理企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业管理的发展,如对住宅区物业管理实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作;我们的舆论导向还存在着误导,对正面报道的少,抓“热点”问题多,实际上对于一个新兴的行业,导向是非常关键;另外还有政府职能部分地转移到了物业管理企业身上,使得物业管理企业承担了不应有功能,这些都限制了行业的发展。

  3、物业管理企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。

  物业管理企业这些年来象雨后春笋般出现,实际上很多物业管理企业是由原业的房管所或后勤管理部门转制过来的。这些物业管理企业转制以后带来了原有企业的沉重包袱,沉淀了大量的所谓国家职工,名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变,而这些人员的素质不高,进入市场后并不能按照市场机制来运作,因此这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到了限制。

  4、纠纷和投诉将不断加大。

  物业管理应该说经过多方面的努力总体发展是健康的,并朝着越来越好的方向发展,但是在发展的过程中由于我国的法律法规没能及时跟上,法律关系没能得以及时调整,业主的物业管理意识不够全面,物业管理企业的运作还不够规范,因此必然会出现各种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计,这几年物业管理的投诉呈上升趋势,这也是发展过程中的一些必然现象。

  四、物业管理企业的运作模式必须变革

  1、谁开发谁管理的模式将被打破,市场化的物业管理将成为趋势。

  在房地产市场刚刚启动时,物业管理的概念未被广大业主接受,为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理,政府制定了“谁开发建设建设、谁负责管理”的政策,这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业管理认识的提高和物业管理法规的健全,以及物业管理市场的完善,一大批专业物业管理公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的依赖,为开发商承担了管理服务的环节。时至今日,“谁开发、谁管理”的观念已明显落伍。

  实际上作为房地产开发的延续或广义房地产产品的组成部分,物业管理无论是对于消费者的吸引力,还是房地产附加值的提高都具有较大的作用,房地产开发商也都认识到这一点,所以他们从项目规划开始就邀请物业管理参加,依靠物业管理来促进房地产开发,这是发展中的一种必然,也是物业管理市场成熟的一种标志。

  2、企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势,品牌企业的特许经营、联锁经营模工将出现。

  在物业管理迅猛发展的同时也出现了不少问题,一是管理公司良莠不齐,鱼龙混杂;二是管理规模过小,管理资源浪费,管理成本加大;三是社会化程度较低]发展商和物业管理存在着“母子”关系,这些方面直接阻碍了物业管理的发展。这几年人们已充分认识到这一点,所以很多物业管理公司朝着规模化、品牌化的方向迈进,再加上我国主管部门的政策引导,未来几年大的物业管理公司将得以成长,管理水平低、业主投诉多的物业管理企业将会逐步淘汰,物业管理企业间的兼并、重组必不可免,而各大品牌公司将占有越来越多的市场份额,在这种情况下国外已经成熟的管理模式包括特许经营、联锁经营的模式将会出现。

  3、单一服务型的物业管理将向多元化和专业化方向发展。

  经过近20年的发展,物业管理从单一服务型向多元化经营和专来化趋势发展。首先很多物业管理企业在做好物业管理和服务的同时,向和物业管理相关的行业延伸,有的物业管理企业办起了中介、代理、租赁业务,有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营,利用这些收入来弥补物业管理企业的资金不足、增强企业发展的后劲;第二,有些物业管理企业尤其是具有一定规模的物业管理企业开始走向专业化发展的道路,自已成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务,或把自已物业管理中的专项工作委托给社会上专业公司进行管理。这种方式会大大节约物业管理成本,提高服务质量。

  五、物业管理的发展将迫切需要更多的专业人才

  1、物业管理是新兴行业,从业人员大多是转行过来的人员,缺乏专业知识。

  物业管理行业发展时间较短,物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员,这中间有搞建筑的,有搞设备的,有搞管理的,有其他各行各业的,这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外,还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科,为了能使得行业的高质量发展,人才的培训和培养是必不可少的。

  2、行业要发展,理论要引导,高层次研究人才短缺

  由于对物业管理的认识不足,目前还没有象房地产等行业引起人们的关注,很多高层研究人员对物业管理还没有充分重视。实际上物业管理发展到一定阶段后,越来越迫切需要系统的理论加以引导,而这方面我国目前仍缺乏,而缺乏这种理论的原因又在于缺高层次的研究人才。

篇3:物业管理健康发展的新路:制度创新

  物业管理健康发展的新路:制度创新

  物业管理作为新兴行业,自1981年在中国深圳成立第一家专业性的物管企业以来,始终是在不断借鉴外地区先进经验的基础上,结合实际大胆实践、勇于创新,才探索出一条经营型 综合物业管理的新路子。在百业竞发的新时代,随着行业分工的愈加细密,市场竞争的白热化和市场需求的多样化,使得各行各业都面临新的机遇的挑战。只有积极应对新时期的重大变革,与时俱进,充分认识到创新对物管行业的重要作用,才可能求得一个企业健康、持续、稳定的发展。作为行业的实践者,笔者认为创新对物业管理的作用在于:

  一、制度创新促使物业管理的产生

  所谓创新,就是创造与革新,就是新架构、新思维、新观念的产生。自从房屋作为私有化的商品出现后,就需要制度来增加物业的经济效益,维护物业附属设施的正常使用,确保业主的公共安全和工作、生活的舒适,由此现代物业管理应运而生。物业管理的起源以及在国内外的发展,其新颖性、变革性、先进性都有创新的特征,是在继承的基础上有新的发展,因而具有无可比拟的优越性和强大的生命力。

  俗话说“没有规矩不成方圆”,物业管理也是一样。如果没有国家和地方政府出台的一系列物业管理政策、法规、条理、办法,中国在短短二十多年的时间,不可能将物业管理这个新兴行业发展得如此迅速。据有关资料显示,全国物业管理企业现有12000余家,从业人员150万人。目前重庆有物业管理企业1030家,从业人员近5万人,截止到20**年物业管理覆盖率达到42%,超过了全国平均水平的38%。而这样骄人的成绩是与国家和重庆市出台的一系列政 策、法规、条理分不开的。

  二、制度的不断创新促进了物业管理水平的提高和行业的发展

  物业管理作为我国房地产管理体制改革的必然产物,在为改革中国传统的行政性、福利型房产体制所进行的各种有益探索中,已经摸索出一条适宜中国国情的,适应中国社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的城市物业管理道路。其间制度的不断创新和勇于实践,对于一个行业从无到有继而渐至成熟,发挥了重要的作用。国家出台的物业管理政策、法规、条例规范了整个物业管理行业,同时保证了全国不同地区的同步发展,为物业管理创造了一个良好的宏观环境。

  (一)《物业管理条例》的颁布使我国的物业管理正式纳入了规范化、法制化的轨道。《物业管理条例》是第一部全国性的物业管理法规。由于中国地区间的经济发展不平衡,而物业管理这一新兴行业是随着经济发展和文明程度的提高而出现的,所以不同地区间的物业管理发展 水平及程度也极不平衡,每个地区都根据自己的实际情况制定并出台了地方性物业管理政策、法规、条例等等。但为了保证全行业同步发展和稳步提高 ,国务院在总结了各个地区的物业管理现状,广泛争取不同地区物业管理业界人士的意见于20**年出台中国第一部全国性《物业管理条例》,标志着体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

  (二)为了补充《物业管理条例》使其更加具体可行,国务院还相继出台了《前期物业管理招投标暂行规定》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》,会同国家发改委出台了《物业服务收费管理办法》,又颁布了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》两个重要的示范文本,这一系列的法规、条例、办法都为整个物管行业的发展指明了前进的方向,整个行业在同一个轨道里运转、前进、发展,而不再是20年前漫无目的的摸索。

  (三)《物业管理条例》等一系列法规、条例、办法的出台,使更多的民众(业主)认识和了解了物业管理,从而接受物业管理这一新型的社区管理方式,更加明确了物业管理企业和业主的权利、义务,这为物业管理的推广向更加规范化、专业化方向发展起了积极的推动性作用。

  三、制度创新是地区物业管理健康发展的重要保证

  物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。物业管理公司作为以市场为经济杠杆的经营管理独立企业,需要在政府的支持下,在开发商、业主的配合下,管理者、经营者不断创新,积极探索,寻求适合本地区物业发展的管理制度,这是做好地区房地产健康发展的重要内容。重庆作为内陆城市,房地产改革和物业管理起步均较晚,尽管只有十年时间,但我们欣喜地看到,重庆市房地产行政管理部门和物管行业协会在促进物管的健康发展上,始终不遗余力,作了大量有益的工作。

  由于受区域经济发展水平的限制,导致中国各地区间和管理水平发展不平衡:“东强西弱,南厚北薄”,所以国家出台的政策、法规也只能是粗线条的、指导性文件,无法对每一个地区的物业管理进行一一界定,各个地区必须根据各自的实际情况和不同特点在全国《物业管理条 例》的指导下,“量身定做”适合自已发展的地方性条例、法规,这样才能充分发挥地方物业特色的优势,从而推动房地产业的进程。以重庆市为例,从 90年初到现在,已经取得了让人可喜的成绩,地方性政策、法规、办法的扶持在其中发挥了重要作用。从 1999年4月1日开始施行的《重庆物业管理办法》到20**年11月1日施行的《重庆物业管理条例》,再到20**年 6月1日施行的《解除物业服务合同的程序规定》这一系列的地方性条例、法规、办法都为重庆的物业管理发展提供了更实际、更具体的法律、政策依据。

  四、制度创新是物业管理企业生存、发展、壮大的重要手段

  物业管理作为房产开发建设的延续和完善,在服务中体现管理水平。物业管理公司作为独立的企业,也同样是以经营为手段,以为业主提供优质服务为宗旨,以经济效益、社会效益、环境效益的综合统一为公司经营目标。社会效益主要表现在为业主提供一个安全、舒适、优美的 生活环境;经济效益主要表现在为向国家提供税收,有利于开发企业房产销售,加快资金周转,通过服务取得佣金;环境效益表现在有利于治理城市脏、乱、差现象,改善人居环境。物业公司作为企业,如果仅单纯地收取管理费,那么势必利润微薄甚至亏损,企业要生存、发展、壮大,必须在创新经营,才可能在市场竞争中取得不败之地。在企业创新经营中不断探索,提倡四方面的创新内容,即:观念创新、经营创新、管理创新、考核创新。

  观念创新:真正将自己定位于服务性企业,倡导服务是商品,以酒店式的服务理念对待业主或使用人,以酒店式的服务标准来规范日常工作。

  经营创新:不单纯地依靠管理费作为企业收入 , 而是开展多种经营 , 向业主提供更多式服务 , 开展会所经营、咖啡吧、茶楼、娱乐等自营业务 , 从而取得更多的收入。

  管理创新:将自己确定为独立核算的企业,不依靠不等待开发公司的投入,以独立法人资格参与市场竞争 ,自给压力,力争将企业发展成为行业的品牌企业。

  考评创新:公司管理小区、大厦众多,用传统一把抓的方式来管理多个管理处是很难有成效的。去年10月 ,公司开始自创一种新的管理模式“项目管理责任制”,即确定每一个管理处的收费、成本及各项服务指标:制定出公平、合理的奖惩标准,让管理处主任完全当家作主,而公司领导及各职能部门只负责对管理处的各项工作进行考评和检查,不需要大事小情都必须由公司来解决。今年4月份公司开始了“项目管理责任制”的试行,效果明显,管理处自觉地将各项管理服务工作好,公司只需对一些突发事件进行指导。

  国家和地方出台的政策、条例、法规的在物业发展过程中确实起了决定性作用,但是物业管理企业内部管理服务制度的建全和逐步完善,也是影响物业管理发展的一个不可缺少的积极推动因素。整个物业管理行业是由每一个物业管理企业组成的,物业管理企业就是物管行业这个有机体的组成细胞,只有所有的物业管理企业发展了,整个行业才能发展。而每一个企业的发展与进步,除了依靠国家和地方政府提供的良好宏观环境外,更重要的是取决于其自身的管理与服务水平。

  国家、地方和企业,这是物业管理发展血肉相连的三个环节,只要每一个环节自身保持稳定的发展、积极的创新,完成各自的职责,而相互之间又能保持良好、透明的沟通与联接,整个行业才会发展和进步。

篇4:我国物业管理可持续发展战略

  我国物业管理可持续发展的战略

  从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立,至今全国已有各类物业管理公司2000余家,从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是,也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业,正处于发展阶段,还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此,面对我国物业管理的快速发展,如何从我国的国情出发,全面分析影响我国物业管理发展的因素,探索我国物业管理可持续发展的思路,加快采取一些更为切实可行的措施,推进物业管理行业的持续发展,已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题,本文拟对此谈点粗浅看法。

  一、我国物业管理面临的主要矛盾

  1、物业管理覆盖面小,发展不平衡,经济发达地区与经济不发达地区差距较大。

  我国的物业管理,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,目前物业管理覆盖仍然偏小,据统计,到1999年底,全国实有房屋建筑面积735459万平方米,实行物业管理的98861.88万平方米,实行物业管理率仅为13%,其中,实有住宅建筑面积417331万平方米,实行物业管理82485.65万平方米,实行物业管理率为20%。由此看来,物业管理在我国仍有巨大的潜力。

  从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计,到1999年底,上海市实有房屋建筑面积31802万平方米,实行物业管理的20744万平方米,占实有房屋总面积的65%,其中,实有住宅建筑面积19310万平方米,实行物业管理的16661万平方米,占衫有住宅总面积的86%;北京市实有房屋建筑面积27430万平方米,实行物业管理5930.99万平方米,占实有房屋总面积的21.6%,其中,实有住宅建筑面积14211万平方米,实行物业管理的4630.85万平方米,占实有住宅总面积32.58%;深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米,实行物业管理的3387万平方米,占实有房屋总面积的48%,其中,实有住宅建筑面积3768万平方米,实行物业管理的2540万平方米,占实有住宅总面积的67%;甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米,实行物业管理的39.05万平方米,占实有房屋总面积的0.4%,其中,实有住宅建筑面积5151万平方米,实行物业管理的34.27万平方米,占实有住宅总面积的0.67%;陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米,实行物业管理的301.08万平方米,占实有房屋总面积的2.1%,其中,实有住宅建筑面积7624万平方米,实行物业管理的253.88万平方米,占实有住宅总面积的3.3%。统计数字说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

  2、专业人才匮乏,影响物业管理行业向高水平、深层次发展。

  目前,物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍,突出表现为“三多三少”;一是传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少;特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了物业管理行业向高水平发展。

  3、管理人员素质偏低,管理服务服务不到位。

  由于物业管理是一个新兴行,目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范,从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业,虽然名字变了,牌子挂了,但观念上变化不大,机制上转换不到位,仍沿用计划经济体制下行政型管理模式,摆不正自已与产权人、使用人的位置,习惯于以主人自居,对产权人、使用人发号施令,产权人、使用人的应有地位得不到尊重,利益得不到保障,群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明,该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱,停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重;保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初,对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示;在对现有物业管理服务质量的调查中(可选择多答案),有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位,有34.57%的认为“小区绿化”不到位,有33.06%的认为“安全保卫”不到位,有26。95%的认为“水电气的供应”不到位,有25.34%的认为“交通管理”不到位,有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位,还有12.71%的认为“其他”服务不到位。

  4、规模效益差,企业亏损严重,发展后劲不足。

  目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,而且统大多数企业存在着管理规模偏小,规模效益差,亏损严重,发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小,经济效益差,许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存,这一现象已成为物业管理企业难点问题。

  5、物业市场发育缓慢,竞争机制尚未形成。

  物业管理是市场经济的产物,理应按照市场经济的要求,将物业管理企业推向市场,通过招投标聘物业管理企业,实行优胜劣汰。但是,目前除少数城市外,绝大多数城市的物业管理市场尚未形成,仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业,这种封闭的自我保护式的管理方式,不仅有障于物业管理市场的培育和发展,而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感,产权人、使用人的意识不能得到体现。

  6、管委会组建不及时,产权人、使用人参与意识差,作用发挥的不好。

  眼下,一些城市住宅小区管委会(业主委员会)组建的不及时,有的未按规定程度通过民主选举产生,有的管委会不能代表产权人、使用人的意志,使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初,对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明:有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会;有33.42%消费者所居住的住宅小区未成立管委会;有27.16%的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中,成立管委会经过民主选举产生的占63.22%;而未经过民主选举产生的占16.55%;对产生过程“不知道”的为20.23%。调查结果还显示:有77.33%的人认为,管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益;有22.67%的人持相反观点。由此可见,在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此,而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。

  7、物业管理立法滞后,法规体系尚未形成。

  1994年以来,建设部等国家部委(局)虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是,从总的来看,目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展,存在着立法层次不高,法律体系框架未形成,缺乏系统性和综合性等问题。

  二、物业管理可持续发展的必要性

  物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业,俗使这一行业得到健康、快速的发展,尽快树立起行业的良好形象,特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下,探索物业管理可持续发展战略,有其特殊的意义和必要性。

  1、有利于保护消费者的合法权益。

  随着社会的进步和人民生活水平的提高,人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求,转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成,消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限,而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高,服务质量好,企业知名度高,社会信誉好,收费合理就选聘谁。否则,谁物业管理服务不到位,质次价高或多收费少服务,只收费不服务,谁就在竞争中被淘汰。只有这样,消费者的利益才能得到真正的保证。

  2、有利于物业管理行业担负起社会责任。

  物业管理的主要任务是通过对物业管理,对人的服务,为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此,物业管理搞好了,不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平,确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限,使其保值、增值,而且有利于城市管理和经济发展,具有其他行业所不可替代的作用。

  3、有利于加快城市化的进程。

  城市化的目的是通过加强城市基础设施建设,发挥城市多种功能,为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境,满足人们物质和精神生活的需要,实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设,而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分,城市房屋是城市管理的重要内容,城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平,只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了,才能加速城市化的进程。

  4、有利于加快城市管理体制的改革。

  城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称,包括城市领导管理制度的确立;管理权限和责任的划分;管理方式和方法的选择,以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制,是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容,物业管理搞好了,不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境,而且有利于促进城市管理体制的改革。

  三、我国物业管理持续发展的对策

  1、提高认识,更新观念,为物业管理持续发展奠定思想基础。

  物业管理是城市管理体制的重大改革,是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新,政府职能的转变,多方面利益的调整和理顺,以及群众心理上、经济上的承受能力。目前,广大群众已看到了物业管理新体制的优越性,各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制,提高城市整体管理水平的有效途径,特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,明确提出“加强售后房屋维修、管理服务,发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制,发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”

  1998年7月,国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理,建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金,并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度,向用户提供质价相符的服务,不能只收费不服务或多收费少服务,切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制,促进管理水平的提高,有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。”

  2000年10月11日,党的十五届五中全会通过的《*中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》,明确提出实施可持续发展战略,是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活,增加城乡居民居住面积,提高住房环境和质量,改善居民消费环境,保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业,推广和规范物业管理。

  由此看来,全面推进物业管理的时机已经成熟,各级政府和物业管理行政主管部门,要加速推进物业管理,特别是物业管理发展较慢的地区和城市,要进一步提高认识,更新观念,认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法,结合本地的实行,加速建立物业管理新体制,加大物业管理的覆盖面,尽快缩小南北方物业管理的差距。同时,要不断拓展物业管理的领域,不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理,而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场(馆)、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市,要进行区域化物业管理的试点,使城市的各个部位都能实行物业管理。

  2、多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供个人才资源。

  发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才,他们不仅要有良好的思想素质,而且要掌握现代管理科学技术,并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质,必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。

  (1)加强思想建设,提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精,进取心强,勇于开拓的物业管理队伍,必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育,引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观,培养职工爱岗尽责、服务群众,奉献社会的职工道德,使职工牢固树立为人民服务的思想,扎扎实实、任劳任怨,一丝不苟地做好管理服务工作。

  (2)加强作风建设,树立雷厉风行的工作作风,建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风,直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设,建立健全各项规章制度,明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风,提高工作效率,能办的事马上就办。

  (3)加强培训,提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平,一是抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要,定期或不定期对在职人员举办专题培训,使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工,参加物业管理专业专科学历教育,为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式,提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ,学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验,取人之长,补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量,努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

  3、合理确定收费标准,开展多种经营,为物业管理持续发展提供资金保证。

  (1)合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行,尽快出台本地工物业管理服务收费标准,使物业管理服务收费做到有章可循。同时,物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会(产权人、使用人代表大会)协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费,并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况,以按受管委会及产权人、使用人的监督。

  (2)一业为主,多种经营,增强物业管理企业的发展后劲。一业为主,多种经营是增强物业管理企业造血机能和企业发展后劲的基础。因此,物业管理企业在做好物业管理的同时,要结合企业的实际和优势,不断拓展经营领域,努力为企业增加积累,使其走上良性循环的轨道。

  (3)组建物业企业集团,实现规模效益。物业管理企业要想打破小兵团分散作战的局面,必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强,具有市场竞争力的企业集团,进而实现规模效益。

  4、加速引进竞争机制,加快培育物业管理市场,为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。

  从计划经济条件下的传统房产管理到推行物业管理,是房产管理体制改革的一场革命,需要人们提高认识、更新观念;从实行物业管理到引进竞争机制,同样需要人们的思想观念上进行更新。这是因为,我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成,应做好以下工作:

  (1)学习深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法。深圳市为探索市场经济条件下的物业管理,早于1993年就在全国率先通过抬投标的方式选聘物业管理企业,并获得巨大成功,为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验。各地应学习深圳等城市的成功经验和做法,结合本地的实际,积极探索,大胆实践。

  (2)破除行业保护主义、本位主义,为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制必须破除行业保护主义和本位主义,要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来,推向市场实行公开、公平的竞争。只有这样,才能加速物业市场的培育和发展。

  (3)建立规则,实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争,客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。要何证物业管理竞争的正常运作和有序发展,实现物业管理竞争的规范化,有关部门应加快制定物业管理竞争规则,使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。

  5、加速立法,建立物业管理法律体系,为物业管理持续发展保驾护航。

  市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛,既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系,又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整,难以保证物业管理健康、快速发展。因此,有关部门应加快物业管理的立法,加速建立物业管理法规体系,使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。

  6、充分发挥管委会的作用,为物业管理持续发展健全监督机制。

  住宅小区管委会作为辖区内产权人、使用人民主推荐、选举产生的群众性自治组织,充分发挥其作用,对于维护产权人、使用人的合法权益,同物业管理企业一道共同做好物业管理工作至关重要。因为,管委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体,体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则,坚持这一原则,有利于发挥物业管理企业、管委会和产权人、使用人三个积极性。同时,它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此,住宅小区入住率达到一定比例时,在当地物业管理行政主管部门的指导下,要及时召开产权人、使用人代表大会,并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生管委会。只有这样,才能将那些责任心强,具有一定组织和协调能力,愿为大家办事的人选进管委会。也只有这样,管委会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益,并积极配合物业管理企业工同做好区域内物业管理工作。

  综上所述,物业管理引入我国虽然仅有20年的历史,但是,它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景,已充分显示出来。实行物业管理的实践证明,政府的职能转变了,城市的管理水平提高了,财政负担减轻了,人们生产、工作和生活的环境改善了,两个文明建设的步伐加快了。

  如今,这一社会化、专业化、市场化的管理模式已被社会各界所认同,物业管理企业雨后春笋般的涌现,物业管理队伍的迅速壮大,物业管理覆盖面的快速上升,物业管理服务领域的不断拓展,物业管理服务水平的明显提高,标志着物业管理这一朝阳产业在我国只有广阔的发展前景,可以断言,今后几年,将是我国物业管理全国、快速发展时期。

  随着物业管理行业的迅速崛起,物业管理立法的加快,物业管理法律体系的形成,物业管理体制的建立,物业管理模式的确立,物业管理制度的完善,物业竞争机制的形成,物业管理人员素质和管理服务水平的提高,物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。

篇5:物业管理企业发展必由之路:经营

  物业管理企业发展必由之路:经营

  前言

  物业管理在我国虽然只有20年的历史,却得到了很大的发展,许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系,而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时,随着政策法规的逐步出台和落实,社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成,在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。

  然而,物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素,也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然,管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品,也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业,经营应是其基本的行为,只有依法进行经营,并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重,良性发展的目标。

  物业管理企业忽视经营,会造成企业赢利能力的低下,企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模,持续稳定发展的瓶劲,并反过来影响服务质量。就整个行业来讲,会影响投资者和高水平人才的介入,从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比,我们不难得出上述结论。

  随着物业管理市场化进程的加快,市场竞争日益激化,以及新的房地产形势的发展,经营越来越被提到物业管理企业的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,经营将是一条必由之路。

  一、物业管理企业经营的市场基础和需求

  物业管理企业要获得好的经营效果,离不开对市场的正确分析和把握,只有瞄准市场需求,准确把握机会,才能获得成功。就目前来讲,物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面:

  1、房地产市场的发展和变化

  房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础,具体表现在:

  (1)租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加,房地产商需要将部分物业出租以获取回报,加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用,使房屋租赁市场具有很大的潜力,物业管理由于最接近业主-出租方,所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利,市场潜力很大。

  (2)适应性作为房地产开发的基本要素,要求房地产适应市场的需求,但由于房地产开发周期较长,加上有些房地产商前期市场定位不准确,使房地产投入使用时不能完全适应市场,需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化,这些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作,如果操做得当,会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报,这点在诸如工业物业改为商业物业,住宅用途改为办公用途时尤为显著。

  (3)物业管理的策划,已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模,与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案,将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中,对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此,物业管理企业充分发挥自身优势,参与房地产营销策划,是大有可为的。

  (4)房地产开发的多样性,房屋功能的多样化趋势,商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。

  2、居民需求的变化

  (1)随着人们收入的增长,二、三次置业的人数不断增加,人们不再满足于一生只买一次房,购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待,就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性,另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

  (2)随着人们生活水平的提高,需要多层次的服务,对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势,这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外,像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。

  3、物业管理及相关产业的发展

  (1)物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细,物业管理公司为了降低成本,提高效率和竞争力,将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势,成立专业化的队伍,承接其它物业管理公司或其它行业(如酒店业、零售业及餐饮业等)的相关业务或工程,这也不失为一种良好的经营选择。

  (2)随着物业管理行业规模不断扩大,不仅带动了相关产业的发展,而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面(如各类标牌标识的制作就有很大的需求)。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为,既为同业提供了方便,促进了行业的发展,又为自已的经营行为开辟了新的市场。

  二、物业管理企业如何经营

  物业管理企业要搞好经营,除了要了解市场,把握市场以外,还应掌握经营的方法,抓住重点,充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力,运用先进的经营管理理念和方法,发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势,才能取得好的效果。总的来讲,应该在下述几个大 的方面进行系统的计划。

  1、对业主--物业管理服务的经营

  搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量,以优质的服务换取优价的回报,同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是:要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标,还应关注以下几个要点:

  (1)实施品牌战略,有计划、有步骤,积极稳妥地建立企业的品牌,充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

  物业管理由于属于服务业,涉及面较广,影响服务质量的因素较多,质量保证的实施较困难,尤其特殊的是,客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候,非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现,故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明:在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%,物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象,其发展空间是受到很大限制的。

  建立品牌是一个系统工程,不是一朝一夕能够完成的,要建立一个长期计划并加以实施,首先是苦练内功,提高物业管理水平,使客户满意。其次是要规范企业的行为,守合同重信誉,不侵犯业主的权益,积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导,特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外,企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

  (2)注重宣传,这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感,还应起到引导消费,拓展市场的作用。

  引导消费的作用不应忽视,现在我国很多居民受长期免费住房的影响,对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范,让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响,以及对其房产(可能是他们最大的财产)价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识,增加物业管理企业的收益,而且能大大降低物业管理的难度,减少与业主的争议。

  (3)积极开拓市场,不断扩大管理规模,占据更大的市场份额,此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力,壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

  (4)重视财务管理,加强工程管理,节能降耗,有效地控制或降低成本,也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

  (5)对物业管理资源进行战略性调整,根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点,将不具备竞争力的,运作成本不合理的业务(如清洁,某些机电维保)分包出去。这样不仅大幅度降低成本,还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目,也能达到很好的经营效果。

  2、以物业本身为中心开展多种经营

  这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充,由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势,又存在巨大的市场需求,所以一旦经营得当,也会得到很好的回报。概括起来,这类经营主要有以下几种:

  (1)针对业主和客户而提供的有偿服务,如家政服务和汽车美容服务等。

  (2)针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。

  (3)房屋出租出让中介代理,以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。

  (4)为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。

  (5)为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

  (6)为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

  (7)对公共场地或场所的经营,如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

  3、专项经营活动

  与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动,这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析,筹措资金,制定经营管理方案。为减少风险,这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有:

  --开办幼儿园、学校;

  --经营性场所,如餐厅、超市、网吧等;

  --会所及康体娱乐设施;

  --装饰装修;

  --搬家公司、礼仪服务公司等

  4、与房地产经营相联系的经营

  通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套,或者实施对物业的功能或用途上的改变,提高经营性物业的赢利能力,而使物业管理企业获得回报,这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会,比如:

  --通过对电梯进行技术改造,美化环境,建立起多媒体导购系统,再加上适当的辅助宣传和活动,使所管理的商业物业客流量和营业额提高,从而带动铺面租金的上涨;

  --通过兴建宽带上网及其它方法,改善写字楼物业的办公条件,从而提高写字楼的出租率。

  --通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件,方便工业区的厂家,从而改善工业区的投资环境;

  上面从几个方面简述了物业管理企业经营的一些内容,物业管理企业要搞好经营,关键在于认真分析客户需求,把握商机,树立创新意识,同时应合理化配置资金和其它资源,才能取得好的效果。

  三、物业管理企业在经营中需注意的几个问题

  1、防止“饥不择食”,盲目扩张。

  在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前,应该进行充分的可行性分析和研究,对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的,这方面近几年在行业内有很多生动的教训,提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。   2、避免所谓“多元化”的影响,坚持“靠山吃山”的原则,以物业经营为基础。物业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争,物业管理企业在资金、技术和经验上都处劣势,经营风险大为增加。同时,这种经营不仅不能对物业管理有所帮助,反而由于资源的精力的大量占用,势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础,是不可取的。

  3、经营中坚持以内涵为立足之本,强化内部建设。

  只重视对外拓展,忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时,调整管理机制和管理方法,培养人才,总结经验。特别是对某些经营项目(如房屋中介代理),管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的,需要进行大的调整,甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时,加强内部建设,才能使企业的多种经营得到稳健发展。

  4、注意经营和收益的合法性,不侵害业主权益。

  依靠物业本身进行的经营行为,要按照国家和地方法规的要求进行,其中哪些经营权和收益属于业主(收入用于补贴管理费),哪些属于发展商或物业管理公司,以及收益的分配等问题,都应引起物业管理公司的注意。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权(如地下停车场、户外广告及公共场地等),所以物业管理公司利用自已不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营,应先获得产权人的同意,并就经营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进行。

  上面就物业管理企业的经营问题谈了一些认识,现在许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索并取得了骄人的成绩。相信在物业管理同行的共同努力下,伴随着物业管理的发展,物业管理行业经营的总体水平一定会得到很大的提高。

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