开发商物业管理父子关系

如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业管理费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

[解读]

《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止,大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后,物业管理企业常以其与开发商是两独立法人,无任何关系拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司,建设完成结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。

[解决方法]

入住小区的业主们在符合条件后,也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首套房屋出售并且远交付使用已经满2年的,一定要及时召开业主大会会议成立业主大会,来维护自身权益。

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篇2：开发商违约金可以抵消物业管理费吗

开发商违约金可以抵物业管理费吗

李女士20**年9月份购买了一套总价款180万元的叠拼别墅,在与开发商签订的购房合同中写明交房时间为20**年2月16日,如果逾期交房,开发商应当向业主支付违约金,每日的违约金为总房价的万分之三。到了今年2月16日开发商没能如期交房,直到7月20日,开发商才通知李女士办理入住手续。当李女士要求开发商支付违约金后,开发商却称违约金已经折抵了物业管理费,并许诺李女士入住后免收二年物业管理费。这令李女士非常疑惑。那么,开发商用违约金折抵物业管理费的做法合理吗?

李女士遇到的这种情况在实际中时有发生。应当明确的是:开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,提出免收一段时间物业管理费折抵违约金的做法是不合法的。

首先,物业管理费与违约金不能相抵。因为物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系。从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但却是基于相同的合同主体。用物业管理费折抵违约金虽然符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是由于合同主体不同,所以不能适用《合同法》规定的抵消。

其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第八十四条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担——折抵一年或二年的“物业管理费”,要经债权人——购房人同意。而且,司法实践中,一般也要经债务的受让人——第三人(物业管理公司)同意。而开发商在没与业主协商的情况下就将违约金折抵成物业管理费显然是不合法的。

同时,北京市相关管理部门规定,物业管理单位在收取普通居住小区物业管理费时,不得一次性预收多年的物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消二年“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法也是违法的。

需要提醒购房者的是,在开发商提出以违约金抵物业管理费时,购房者有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;即使您与开发商及物业管理公司达成“债务转移协议”,最多也只能折抵一年的“物业管理费”,其余仍应要求开发商支付违约金。购房者在办理入住手续时,应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据。

篇3：开发商无权就物业管理作出承诺

　　大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题,所以在签订购房合同时往往会详细询问。开发商一般也会详细说明将来需收取的物业管理费数额、标准、服务内容等,甚至将此内容写进购房合同中。可是客户入住后,有时却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同。例如有的项目原来说24小时供应热水,业主入住后却无法开通;而原定的物业管理费,入住后才发现高了一大截。

　　当住户找物业管理公司询问时,物业公司称自己是依据国家标准收费,开发商说的不算数。找开发商询问,发展商则非常遗憾地表示,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束,所以只能很抱歉了。这就使得购房者非常窝火,觉得自己受了骗。

　　分析上述问题,关键之处有两点:一是发展商能不能对物业管理问题作出承诺;二是对这种承诺引发的法律后果,发展商应否承担法律责任。

　　对于第一个问题,物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色,但无论如何,不能抹杀这两种合同关系的独立与区别。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。

　　在房屋预售前,开发商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,开发商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。

　　但是开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,就是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格,这项工作应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;......有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失......”

　　这就是说,如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。

篇4：物管公司在开发商物业移交时应注意交接事项

　　物管公司在开发商物业移交时应注意的交接事项

　　答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

　　（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，

　　对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

　　（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

　　（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

　　（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

　　（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

　　（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

篇5：请小区开发商提供有效物业权属证明函

　　关于请小区开发商提供有效物业权属证明的函

　　**开发商：

　　经筹备组开会讨论，认为贵公司提供的规划总建筑面积（35万平米）与目前小区入住现状及从建委官方网站上查到的相关权属文件信息不符。同时，也与最高人民法院关于物权法的司法解释的相关条文不符。

　　特请贵公司于20**年8月10日前向筹备组提供除已入住面积外部分的有效物业权属证明文件。

　　逾期未提供，将不计入本次业主大会会议总投票权数。

　　请贵公司审慎对待并积极回复！

　　此致

　　敬礼

　　**业主大会筹备组

　　20**年7月25日

　　附：建委官方网站相关文件

　　预售商品房项目公示：**