各方热议《物权法》草案

近段时间,《物权法》草案的提出备受广大市民关注,草案中对于小区会所和车库权属的规定尤其引人注目,省会在小区车库以及会所的权属问题上现状如何?《物权法》的出台又将产生怎样的影响?记者昨日采访了相关人士。

业主:有啥权利不太清楚

据了解,省会现行的《物业管理条例》是以法规的形式赋予了业主“小区主人”的身份。但在目前省会绝大多数的小区中,业主委员会选举程序不清、备案难、物业收费不透明、费用与服务不对等,一些物业收缴的公共维修基金被随意挪用、业主拿不到小区共用部位的收益等问题依然得不到妥善的解决。记者从省会消协部门了解到,有关物业的投诉占有很大比例。

目前业主房产证上所标注的建筑面积包括套内面积和公摊面积,公摊面积包括楼梯间、电梯间、过道、门厅、墙体等等,这部分是所有业主共同使用的。除公摊面积以外,整个小区规划图内的共享部位及设施还有:会所、绿地、道路、地下停车位、人防设施等。然而,记者在采访中发现,除了房产证上标明的建筑面积,大部分业主对自己的“共享”权利并不是很明白。小区居民对共有车位是不是销售或出租出去,收取的物管费与其提供服务对不对等,小区内广告位的收益究竟归谁所有等大家都不是很清楚。

物业:草案对业务影响不大

针对《物权法》草案中的相关规定,记者走访了部分物业公司,一物业公司的负责人说,他们现在的职责就是维护小区的环境,负责小区的治安等,当然小区停车费也由他们收取,但他们收取停车费其实也是无奈之举,因为小区车辆太多,如果不收费,停放秩序非常混乱。另一家小区物业管理人员则表示,如果小区的车位及会所的产权属于全体业主所有,也有不好的一面,因为现在很多小区会所都是赔钱经营,开发商为了房子能卖个好价钱,才强撑着,一旦归小区所有居民所有,赔钱生意谁来埋单。

郑州市物业协会一工作人员在接受采访时表示,《物权法》草案对物业公司业务影响不大。

房产开发公司:宣传操作不一致

昨天,记者就《物权法》草案的相关规定采访了多家房地产开发商。某房地产开发公司售楼部的李经理在接受采访时说,他们已经通过新闻媒体了解了《物权法》草案中对小区绿地、车位、会所以及其他设施的产权归属的规定。李经理说,绿地、车位、会所以及其他的设施应该归小区全体业主所有,他们在售楼时也是这样宣传的,但在现实中这些公用设施的管理实际上是由开发商或物业公司来承担了。现在很多小区的车位不够用,如果免费给业主用的话,因车辆太多,势必导致一些业主的车辆无法停放,从而产生新的矛盾。

谈到《物权法》草案中“小区开发商拿不出相关材料,证明其对部分设施的拥有权,车库、会所等都归小区全体居民所有”的规定,李经理认为,目前的操作都停留在口号上,卖房的时候,说是小区全体居民所有,房子卖出去以后,产权归谁,还得看小区怎么操作。

律师:发生纠纷将有法可依

河南春秋律师事务所回新生律师在接受采访时表示,《物权法》草案从根本上解决了实践

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篇2：从物业管理角度分析《物权法》

《物权法》(草案),以下直接称《物权法》)中专章规定了业主权利,这是有巨大现实意义的。现在为什么物业管理工作难做,主要是缺乏法律依据,说了不算、算了不说,当然就难以让各方满意,矛盾多得受不了,《物权法》中有几个比较重要的内容可以解决一些现实中的问题。

对业主行使所有权的限制

由于所有权是绝对权利,所以过去长期只强调任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使,却很少限制所有权的行使,结果导致一些业主在行使所有权的时候,根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之、家里养猪者有之,你若劝阻这些人,他反而不满:我在我家里想怎么样就怎么样,你管得着吗?

现在,《物权法》第七十四条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据。依据这一条款,就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。

维修基金的用途

大家可能都不知道,维修基金是多大的一个数目,算一算能吓一跳。怎么用?却一直没有一个说法。所以长期以来,维修基金总是由政府控制。使用情况如何,业主一无所知。甚至有些地方出现了“物业管理公司申请、政府审批许可使用维修基金的情况”。这些都是错误的,因为维修基金是业主大家的钱,不是政府的钱,政府只是保管人,所以政府不能替业主作主。

《物权法》第八十二条规定:“建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。这其中,就明确了维修基金属于业主全体、归业主全体使用、受业主监督等内容。

但是,这其中“用于电梯、水箱”云云,有些多余和罗嗦了。

起诉业主的主体

长期以来,有一个困扰大家的问题,就是业主大会和业主委员会能不能作为诉讼主体,对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为,由谁来进行法律救济?这个问题不落实,就很难有效制止这种不好的行为。

《物权法》第八十六条规定:“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失”。

从这里可以看到几个效用:首先,业主会议和业主委员会,可以用自己的名义直接起诉无公德业主,这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面,也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬,能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为;其次,把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为,有利于法院审理判决;再次,明确了诉讼请求可以多样化,有利于提起诉讼后的胜诉面。

行政机构进入社区执法

以前行政机关很少进入社区执法,甚至立法将社区都排斥在执法范围外,原因是认为社区不算是市政、社会公共区域,而是相对封闭的区域。很多不讲公德行为之所以泛滥,也与缺乏制约和处罚有关,躲进小楼成一统,无法也就无天了。

《物权法》规定:“建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这样,行政机关就有权进入社区执法,社区内如同大街上一样,都要接受法律管理与制约,这就会有效地制止一些不法行为,而不至于让一般民众有气没办法。

篇3：《物权法》在物业管理领域突破性规定

20**年3月16日上午十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》,是调整财产支配关系的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则,是我国制订民法典的重要组成部分。按照人大有关部门的说明,我国制定物权法的目的,从规划上是要完成到20**年构建有中国特色的社会主义法律体系的法制目标,从规范上,是要确认物权制度的共性问题并对现实生活中迫切需要规范的问题进行立法,以止纷定争,维护国家的经济秩序。经过七审,这部众望所归的物权法,在解决实际问题方面,尤其是和物业管理相关的,到底有哪些突破性的规定呢?笔者就此问题,谈谈自己的学习体会。

物权法较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题!

土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点,物权法明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这无疑给大家吃了定心丸。不过,所谓“自动续期”延续搜狐网的只是建筑物使用权的权限,并不是土地所有权,所以一旦建筑物报废,土地将收归国家,因此,提醒业主好好保护物业,70年以后只要建筑物还健康,那么建筑物还是你的,所以提醒业主要好好养护自己的房子”。

同时,这一规定还较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题。在以往的消费维权方面,我们经常碰到土地使用年限缩水的投诉和诉讼。因为住宅的土地使用年限一般是70年,但有些商品住宅项目由于项目的多次转手,导致房屋的登记使用年限缩水,而开发商为了不影响销售,也常常采取回避的态度,购房者拿到产权证后就发生了纠纷,或者要求退房或者要求补偿。笔者相信,随着新的物权法颁布以后,这类纠纷将会减少,因为按照物权法的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。显然缩水就不是什么问题了。

物权法明确了建筑区划内公共场所和公用设施的权属问题

道路、绿地、公共场所属于业主共有:物权法明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照此项规定,小区建筑中的道路、绿地,是小区业主共有的地盘;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,也是大家的地盘。这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益,也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。同时应引起消费者注意的是,“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”,这与现在有很大的区别,比如一层的花园,开发商往往赠送给一层的住户,以前这么作是违法的,现在来看,如果“明示”给了一层住户,是可以的。

小区的车位权属问题,物权法给出了明确的法律依据:目前城市居民私家车拥有量越来越多,小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议,《物权法》作出了相对比较明确的规定。物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有。关于地下车库的归属自来就是争议焦点,此次物权法也并没有对其原始权利进行法定,而是由当事人约定。有专家解释,车库由于需要经营管理,强制由业主共有并不妥当。简单地理解,即地上车位属于业主,地下车库由开发商和业主约定。

篇4：《物权法》物业管理相关条文解读

《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。

关键词:市场主体平等保护

为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。 “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。

中华人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。”

关键词:物业管理

物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定,但可以认为,这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了,就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同,实行“包干到户”,比如一个人负责扫地,一个人负责修剪小区花卉等。

篇5：解读《物权法》实施后变化:夫妻共有房房主有权卖

开栏的话

10月1日起,《物权法》开始正式实施。这部惠及千家万户民生的法典,将对我们的生活带来哪些改变?从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道,请北京市第一中级人民法院法官,结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例,解读《物权法》实施后将会带来的变化。
过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰,一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产,夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意,要求解除买卖合同,买房人在大多情况下只能干瞪眼,顶多获赔点违约金,而《物权法》实施之后,二手房主再想以这招儿反悔,就难以奏效了。

■现实案例

张军和李丽1997年结婚,20**年两人购买了一套一居室住房,房屋产权证上登记的是张军的名字。20**年底,张军家又购买了一套面积更大的商品房,就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同,约定将房子卖给郭某,后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久,一居室所在位置的房价从每平方米9000元,涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某,以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产,张军卖房未经李丽同意为由,要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

■不同结果

物权法实施之前———法院可能认为,根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定,婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产,属于夫妻双方共同所有,一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效,张军返还郭某价款,郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。
物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为?法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后,判决郭某取得房屋产权,不需要将该房屋返还张军和李丽。

■法官解案

按照《物权法》的有关规定,谁是房屋的权利人,谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张军和李丽共同购买的房屋,产权证上登记的是张军的名字,则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。这样一来,郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里,《物权法》更为关注对善意第三人的保护。
那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突?法官说,《物权法》是新法,《婚姻法》属于旧法,法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外,《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律,因此法院在审理此类案件时,应首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利,在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记,或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。