谢家瑾：对《物业管理条例》的说明

　　同志们:

　　今年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这次会议的主要任务是,学习、宣传、贯彻《条例》,总结过去工作,分析存在问题,研究部署当前的工作任务,进一步推动物业管理的健康发展。会上,汪光焘部长、刘志峰副部长将作重要讲话,务请大家深刻领会,认真贯彻。

　　下面,我就《条例》的起草过程、立法原则和确立的主要制度作一简要说明。

　　一、《条例》的立法过程

　　1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:

　　一是,收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况。

　　《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国等国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑物区分所有权制度。

　　我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港同行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理观念、立法背景等作了比较研究。

　　二是,开展立法调研,掌握第一手材料。

　　为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至20**年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质及监督管理、物业管理合同与物业买卖合同的关系、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公用事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了有东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题研讨会,广泛听取各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。

　　三是,进行专家论证,研讨立法中的难点问题。

　　物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。

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篇2：《物业管理条例》执行中的难点与对策

　　文/任宇平

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9月1日起开始实施，这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规。《条例》从法律角度确认了物业管理行业在社会生活中的地位，在业主权利的保障和物业公司权利的限制等方面取得了很大的进步。它标志着物业管理这一新兴行业步入了法制化发展的轨道。然而仔细研读这一《条例》，会发现《条例》中有些规定在实际操作中，其实很难。说贯彻《条例》难，并非畏难，而是正视困难、剖析原因，找出对策，更好地贯彻《条例》。

　　一、业主大会的运作难

　　《条例》赋予了业主大会相应的权力，现实中除了业主能够单独享有的权力之外，多数业主的权力只能通过业主大会的形式才能实现。然而由于业主大会这种组织形式，靠业主本身这样一个松散的、自发性的个人来自行运作召开，无异于难上加难。召开业主大会，组织相关人员、讨论《业主公约》等资料的起草，需要具有相关专业的专门人才才能完成，其成本巨大，单靠业主本身无法完成，加之召开会议，工作决议起草，业主代表候选人产生、筹备所需资料整理、汇集均有困难。另外业主大会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。这种约束力的体现，更多地要靠全体为主的自觉性。在业主的整体素质还不高，自治意识还不强的情况下，出现部分业主损害全体业主利益的情况时有发生。《条例》虽规定了业主大会的决定具有法律效力，但部分业主不遵守或不履行业主大会决定时，有谁来追究责任，采取哪些法律措施，都是不明确的。

　　因此建议能在物业管理协会下成立一个物业管理咨询服务公司，由这样一个采用企业化运作方式的专业机构来指导业主大会及其执行机构的运作，这个专门的咨询公司有其自身独有的第二身份，以及各种专业人才，综合地为业主提供全方位的咨询服务，承担协调、督促各种物业管区业主大会的活动，协助各物业管区业主委员会及时有效地召开业主大会，确保业主大会职责的履行，决议的贯彻执行，并在今后日常的管理工作中为业主、物业公司、开发商、业主大会及业主委员会几者之间调解各种纠纷。物业管理咨询服务公司应当在市场经济条件下，经营管理企业，付出相应的劳动，收取应得的报酬。

　　二、物业管理服务标准界定难

　　近几年来，关于物业管理纠纷越来越多，业主对物业企业的投诉，可谓不胜枚举，从深圳物业管区的小车被盗，业主向物管企业索赔，到某些业主寻找理由拒不交纳物业管理费的普遍存在......物管纠纷让我们争吵得无休无止，有些根本性问题的争论己严重阻碍了物业管理行业的发展。纠纷出现总是业主与物管企业间相互指责、互相埋怨、公说公有理，婆说婆有理。其原因何在?那就是物业管理服务标准说不清、道不明。

　　有关物定管理服务标准的问题，《条例》规定双方须在物业服务合同中约定，这似乎巳说明的十分清楚了。但由于物业管理不同于一般的产品(有形)，可以通过各种仪器工具进行质量检测。物业管理它是一种服务(无形)行为，且其产品有不固定性、多样化的特点。故对其服务质量的约定不可能做到象数字一样精确，存在大量的定性标准，即使有些定量标准也隐藏在定性成份中，如在保安巡逻岗位职责中，“保安每半小时沿指定线路巡逻一次”，这半小时标准是定量的，但巡逻是细致、认真负责的，还是走马观花、马马虎虎的，服务质量差异很大。对它的要求，也只能有原则的标准，无法做到精确。另外，有些服务内容也无法有效地实施具体考评，很难通过直观感知其优劣。正是由于物业管理服务标准的难以界定，这就给物业服务质量纠纷的处理埋下了隐患，一旦发生纠纷，业主往往以物管公司提供的服务未能达到要求而拒交物业管理费;物管公司则自认为已按合同约定提供了相应的管理服务而诉业主违约。

　　看来，解决物业管理服务标准界定难的问题，是减少物业管理纠纷的根本途径。为此建议有关部门尽快制订《城市物业管理服务分类分级指导标准》，可将以往发生过或可预料的内容尽可能规定得更详细些，让业主与物管企业能

篇3：律师为您解读--新《物业管理条例》新在哪

　　新《物业管理条例》新在哪? 律师为您解读

　　近日，国务院下发了关于修改《物业管理条例》的决定，新修订的物业管理将从10月1日起实施。本市(天津市)物业管理专家接受记者采访时，为本市市民解读了本市已经执行和可能即将执行的一些规定，帮助人们了解新条例对人们生活的影响。

　　加强了政府的指导作用

　　据本市物业管理协会咨询委员会委员王秋惠律师介绍，国家新修订的《物业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门”的内容。本市已经在全国率先开始推行社区联席制度，已经提前对接了新条例。

　　半数业主同意即可议决

　　同时新条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本市对于选聘物业服务企业，过去要2/3的业主同意才行，但是很多业主由于工作忙等原因不参与表决，由于人数不够，很多决议难以达成，给业主委员会工作造成很大难度，而新条例实施后，只要1/2的业主同意就行，操作难度被降低了，因此对应修改的地方条例会更加有利于小区业主利益的维护。

　　业主有权改建建筑物

　　王秋惠律师同时提醒人们，新增加条款中“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”，这保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。例如有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。这样为一些纠纷的解决提供了法律依据。

　　物业企业由管理变服务

　　此外，根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出，本市目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益。对于10月1日实施修订后的《物业管理条例》提出，物业服务企业接受委托代收水电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。专家介绍，本市近年来已经规定物业企业代收这些费用时不得另外加手续费，严格执行物价部门的统一规定，对此本市不会进行新的调整，对市民影响不大。

篇4：《物业管理条例》的解析2

　　《物业管理条例》的解析2

　　法规渊源来看，《物权法》属由全国人大及其常委会指定的法律;《物业管理条例》是国务院制定的行政法规。根据法的等级效力，行政法规必须服从法律，包括立法的原则和条文;

　　物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部20**年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”

　　随着国家《物权法》的颁布，将文件中物业管理都改为物业服务，其实真正的管理对象是物，服务对象是物的所有者人，我们要寓管理于服务之中，才能真正意义上的做好物业服务工作，才能征得业主满意，物业的保值升值。同时物业服务工作也是构建和谐社会必不可却小的一部分。

　　物业服务工作在我国开始的时间也不长，我们完善它有一个不断摸索的过程，国家立法健全的过程，我们应该对物业服务工作者给予很高的理解和支持，有了他们我们才能安居乐业，才能全新的为社会主义奋斗终身。

　　广义的物业服务泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。

　　物业管理理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

　　物业管理是与建筑物使用有关的管理服务，他的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。

　　物业管理是物业的一种增值服务。除了提供建筑物内劳务与服务外，以延续了建筑物生命与使用的基本需求外，更应借由营运管理增加收入，以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括：警卫保全、清洁劳务及设备设施类如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。

　　物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

　　物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性;住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性;住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性;住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。

篇5：《青海省物业管理条例》知多少

　　《青海省物业管理条例》知多少

　　7月1日起，《青海省物业管理条例》正式实施，这部被称为青海史上“最严格、最规范、最详细”物业管理条例吸引了全社会关注的目光。

　　那么青海省第一部物业管理方面的地方性法规，究竟有些什么内容，又会对我们的生活产生怎样的影响?本报记者采访到省住房和城乡建设厅房产处相关人士，请他们详细解读住宅小区停车场使用、物业费及采暖费缴纳、专项维修资金动用等众多与群众安居生活息息相关的问题。

　　居民使用电梯时应注意哪些问题?

　　电梯属重要的共用设施设备，全体业主必须严格遵守共用设施设备管理的要求，应遵守国家有关部门以及物业公司针对电梯使用提出的有关要求，保障电梯的合理使用和安全运行。

　　《条例》规定，在电梯内不得吸烟，不携带易燃易爆等危险品进入电梯;发生火灾或地震时不使用电梯;业主利用电梯运载装饰装修材料和大宗物品时应当征得物业管理者的同意，并采取相应的保护措施，以免对电梯造成损坏;新安装电梯无出厂质量合格证书，在未经调试未取得相关部门颁发的安全许可证书前不得投入使用;年审年检不合格或超出年审年检有效期的电梯应停止继续使用;业主不得强行要求物业或擅自启动不符合运行条件的电梯运行;无民事行为能力的人、未成年人、行动不便的人等乘用电梯时应由监护人或家人等陪同。

　　物业管理区域内的公共建筑

　　和共用设施不能改变用途

　　《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业公司;而物业公司确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

　　专项维修资金动用，谁说了算?

　　发生屋面漏雨时，顶楼的住户迫切想动用专项维修资金，但其他住户认为没有影响到自己，不同意使用专项维修资金，怎么处理?

　　动用专项维修基金一般要经建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用，程序繁琐，特别是没有涉及自身利害关系的业主不理解和不支持，想要通过两个“三分之二”条件，很难实现。一些空置率比较高或者部分业主长期在外地工作的小区也难以达到动用专项维修基金的条件。专项维修基金应急使用办法为当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全等情形时，相关的业主不能形成法定多数意见的，明确业主委员会采取应急防范措施，由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门书面报告，经核准后，可以及时进行应急维修、更新和改造，消除各种安全使用隐患，真正体现使用专项维修资金的意义。

　　什么是住宅专项维修资金?

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。形象地说，住宅专项维修资金是住宅的养老金。房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋灭失时，结余的住宅专项维修资金返还业主。

　　居民住房搞经营可行吗?

　　现在在一些小区私房菜馆和麻将室比较多，影响了左邻右舍的生活，怎么解决?

　　将住宅改变为棋牌室、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等使用的紧张，增加了小区不安定的因素，弊端多，危害性大。

　　《条例》规定，业主不得擅自改变住宅使用性质，应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业。如果业主将住宅改变为经营性用房的，必须要本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主书面同意后，依法办理工商等相关手续。住宅改变为经营性用房后，业主应当及时告知业主委员会及物业公司，并按照非住宅类用房缴纳物业服务费。这样既鼓励大众创业，也不影响维护左邻右舍的生活，减少矛盾纠纷。

　　“空置房”也得缴费

　　有业主说，房子我都没住，是不是就可以不缴物业费了?答案是否定的。

　　《条例》规定，未实际入住使用的房屋，物业服务费按照总额的百分之七十缴纳，停止供热的采暖费按照总额的百分之五十缴纳。为避免发生争议，未实际入住使用房屋的业主应当提前向物业公司提出申请，并签订协议。

　　服务费一交一年合规吗?

　　有的物业管理公司嫌麻烦，物业费一次就收一年的，其实这是违规的，业主有权拒绝。

　　根据《条例》，物业公司应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿缴纳的除外。业主与物业使用人(比如房屋出租后租客)约定由物业使用人(租客)缴纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

　　小区车位不能“只售不租”

　　随着“有车族”数量的不断增加，使得部分小区内出现车位、车库不够停车的情况，针对这一难题，有何破解的好办法?

　　《条例》规定，物业管理区域内车库、车位应首先满足业主需求，建设单位不得将配套车位出售给业主以外的用户，不得以“只售不租”为名拒绝业主承租车位。若再出现小区外车辆满满，小区内停车库空空如也的情况，业主将有权提起诉讼。为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费;因业主需要进入小区物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

　　装修房子

　　想怎么装就怎么装行吗?

　　装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提，小区住户本来就较多，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。

　　如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业公司有义务根据物业服务合同的约定对装饰装修进行管理服务。因此，《条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业公司，物业公司也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　绿地种菜，违法!

　　在一些小区里面，个别业主圈地种菜，私搭乱建，破坏了小区的环境，多数住户意见很大，怎么办?

　　针对物业管理区域内普遍存在的擅自改变共有部分用途、损坏房屋承重结构和主体结构、违法搭建建筑物和构筑物、破坏或者擅自改变房屋外观、存放不符合安全标准的物品、侵占绿地、毁坏绿化植物以及绿化设施等产生安全隐患、干扰业主正常生活的情况，违反有关规定的，《条例》规定，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业公司、业主委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心服务费收费标准外，更需要了解所交的服务费包含的服务内容，服务深度和广度的不同，服务收费标准就不同。物业公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其服务费标准就越高;而服务费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。选择什么样的服务标准和收费标准，由业主委员会与物业公司根据价格主管部门和房地产主管部门的有关规定在物业服务合同中具体约定。