伊犁哈萨克自治州物业管理条例(2015年)

　　伊犁哈萨克自治州物业管理条例(20**)

　　伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会公告(第3号)

　　《伊犁哈萨克自治州物业管理条例》于20**年2月6日伊犁哈萨克自治州第十三届人民代表大会第四次会议通过，并经20**年5月28日自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，现予公布，自20**年8月1日起施行。

　　伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会20**年7月7日

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本州实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于自治州行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

　　第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条 县市住房和城乡建设行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的统一监督管理工作，并接受自治州人民政府(地区行政公署)人民政府住房和城乡建设行政管理部门的指导与监督。

　　发展和改革、财政、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责，协同做好物业管理的监督管理工作。

　　供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等专业经营单位应当配合各级人民政府及行政主管部门做好物业相关告知、服务工作，并依法开展经营活动。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

　　第六条社区居民委员会依法参与首次业主大会会议筹备工作，指导、监督业主委员会工作，依法调解社区内物业管理纠纷。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会的职责。

　　第二章 物业管理区域

　　第七条 县市人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当以土地使用权证确定的用地范围为基础，遵循相对集中、便于管理的原则，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。具体划分方法如下：

　　(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分;

　　(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域;

　　(三)不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　第八条 规划、设计新建物业项目时，开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的比例在物业管理区域内配置物业管理用房。

　　(一)房屋建筑总面积不足二十万平方米的，物业管理用房按照房屋建筑总面积千分之二的比例配置，总建筑面积五万平方米以下的不得低于一百平方米;

　　(二)房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，物业管理用房的配置以三百平方米为起点，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分再按千分之一的标准提供;

　　(三)业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，物业服务区域内房屋建筑总面积不足十万平方米的，不得低于三十平方米;房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，不得低于五十平方米。

　　第九条物业管理用房的所有权属全体业主所有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第十条城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在其附图上载明配套建设的物业管理用房的位置和建筑面积。住房和城乡建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房房号。

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会

　　第十一条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)查阅业主委员会会议资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问

　　(八)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(十)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(十一)法律、法规规定的其他权利。

　　第十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(五)按时缴纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十三条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十四条物业管理区域内，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一

　　)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的;

　　(二)自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到百分之二十五以上的。

　　第十五条物业管理区域符合本条例第十四条规定的，开发建设单位应当及时向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请，并在物业管理区域内公告。开发建设单位未及时提出筹备业主大会书面申请的，业主可以向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。

　　第十六条街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请之日起三十日内，指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居民(村民)委员会组成，组成人数应为单数且业主代表人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表的产生，由街道办事处(乡镇人民政府)和居民(村民)委员会组织业主以栋或单元推荐。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

　　筹备组成员名单应当由街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理区域内进行书面公告。

　　第十七条 业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)拟定业主委员会选举办法;

　　(五)提出业主委员会成员候选人名单;

　　(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(五)项的内容在物业管理区域内公示。

　　首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域内共有部分收益中支出;如果没有物业管理区域内共有部分收益的，由开发建设单位承担。

　　第十八条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)改变共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(九)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

　　召开业主大会会议，应当于召开前十五日通知全体业主。同时告知居民(村民)委员会列席会议。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

　　第二十条业主委员会由业主大会选举产生，由五至十一人单数组成。业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会主任、副主任、委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)身体健康，能胜任工作，任职时年龄一般不超过70周岁;

　　(四)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会会议决议、议事规则、管理规约等资料向社区居民委员会提交备案材料，由社区居民委员会核实资料后，上报物业所在地的县市住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第二十二条 业主委员会执行业主大会的决定

　　事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)组织并监督维修资金的筹集和使用;

　　(六)定期向业主公布物业管理相关情况和资料;(七)调解业主之间、业主与物业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十三条业主委员会实行任期制，每届任期不超过三年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

　　业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。逾期不改选的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主进行换届选举。

　　换届选举结束后，业主委员会应当在十日内将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;(四)拒不履行业主义务的;(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十五条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　工作经费筹集、管理使用和业主委员会成员报酬的具体办法由业主大会决定。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十六条本条例所称前期物业管理，是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

　　第二十七条开发建设单位对新建物业，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。投标人少于三个或者住宅物业建筑面积在二万平方米以下、非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县市住房和城乡建设行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十八条新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十九条开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，向购房人明示。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

　　开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

　　第三十条前期物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十一条物业服务企业应当具有依法核发的物业服务企业资质证书，并按照核定的资质等级承揽相应的物业服务业务。

　　第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报所在县市住房和城乡建设行政管理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

　　第三十三条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第三十条第一款规定的资料。

　　第三十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第三十五条物业服务企业应当遵守安全生产

　　的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，报县市主管部门备案。

　　发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关部门报告，协助做好相关工作。

　　第三十六条物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

　　第三十七条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　第三十八条物业服务合同期限届满业主大会决定选聘新的物业服务企业或者物业服务合同依法解除的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　(一)移交物业共用部分;

　　(二)移交本条例第二十六条第一款规定的相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

　　(四)结清预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　第三十九条物业管理实行联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由县市住房和城乡建设管理部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政执法部门参加。

　　联席会议主要协调事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第四十条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者物业管理联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第四十一条 县市人民政府住房和城乡建设行政管理部门应当建立投诉制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务活动中的投诉。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第四十二条 开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备的保修责任。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责维修、养护。

　　第四十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及费用。

　　第四十四条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第四十五条在物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌的;

　　(二)占用、损坏建筑物共有部分、共用设施设备及相关场地，擅自移装建筑物共用设施设备;

　　(三)违章搭建、私设摊位，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

　　(四)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放恶臭气体、有毒有害物质，发出超标噪声;

　　(五)违反有关规定饲养宠物及家禽家畜;

　　(六)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(七)法律、法规、管理规约禁止的其他行为。

　　第四十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第四十七条物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式满足业主的需要。

　　占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费所得收益属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

　　第四十八条业主、物业使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用

　　住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经有关行政管理部门审批。

　　第四十九条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，业主应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。业主不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。

　　第七章 物业服务费用

　　第五十一条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

　　实行政府指导价的物业服务收费，由县市价格行政管理部门会同房产行政管理部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

　　第五十二条物业服务收费具体标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　物业服务企业应当在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。

　　第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定;物业使用人未按约定缴纳物业服务费用的，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位缴纳。

　　第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业管理用房的用水、用电、用气、用热等有关费用，应当由物业服务企业从物业服务费中支出。

　　第八章 旧住宅区物业管理

　　第五十六条对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，县市人民政府应当采取措施进行改造整治。房产行政管理部门应当编制辖区旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度

　　计划，报县市人民政府批准后组织实施。

　　第五十七条旧住宅区实施综合改造前，应当由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。

　　第五十八条旧住宅区综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理并承担卫生清洁等费用。旧住宅区内的道路、绿化和供排水等市政公用设施设备的日常养护和维修管理，由相关专业部门负责。

　　第九章 法律责任

　　第五十九条违反本条例规定，住宅物业的开发建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第六十条违反本条例规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政管理部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十一条违反本条例规定，开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第六十二条违反本条例规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十三条违反本条例规定，有下列行为之一的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第六十四条违反本条例规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元以上三万元以下罚款。

　　第六十五条违反本条例应当受到行政处罚的其他行为，由有关行政机关依法予以处罚

　　第六十六条房产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十章 附则

　　第六十七条本条例所称共用部位是指：属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、门厅、楼梯间、电梯井、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水和供气管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明和消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第六十八条 本条例自20**年8月1日起施行。

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篇2：西宁市物业管理条例(2019)

20**年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 20**年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 20**年10月15日西宁市人民代表大会常务委员会公告公布 自20**年5月1日起施行)
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条 物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
区、县房产行政主管部门(以下称区、县物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会,选举业主委员会,并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。
建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责,实施本条例。
第五条 鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,鼓励物业服务企业不断创新,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章 业主和业主大会
第七条 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。
(一)分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共有的,可以划分为一个物业管理区域。
(二)物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以作为独立的物业管理区域。
(三)已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
(四)零星建设未实施物业管理的区域,根据需娈与合理原则划分物业管理区域。
第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内,按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分,同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,按照前款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。
第九条 业主在物业管理活动中,享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
有下列情形之一的,业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满二年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会。业主人数较少的,由业主共同推举召集人,召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告,同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的,物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内,应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。
第十二条 筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。
第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);
(三)确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会成员候选人条件和产生办法;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的(一)至(四)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的,筹备组应当在公示期内予以复核。
第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。
首次业主大会会议结束后,筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议,推选主任1人、副主任若干人,并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后,筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年,业主委员会成员可以连选连任。
第十五条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理,议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。
业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力,应包括以下主要内容:
(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;
(二)物业管理区域内各类公共费用的分担;
(三)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;
(四)物业管理争议的处理方式;
(五)违反管理规约应当承担的责任。
业主大会议事规则和管理规约的示范文本,由市物业行政主管部门制定。
第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅物业的,按其拥有的住宅套数每套计1票;非住宅物业的,按其所拥有的房屋建筑面积计算,每满100平方米计1票,其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数,最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库(位)以及依法归全体业主共有的物业,不计投票权。
建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。
业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的,业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。
第十七条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘、解聘物业服务企业;
(四)筹集和使用专项维修资金;
(五)改建和重建建筑物及其附属设施;
(六)审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况,审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议;
(七)改变、撤销业主委员会不适当的决定;
(八)审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案;
(九)评议业主委员会履行职责的情况,并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理;
(十)审查业主委员会的工作报告,并监督其实施;
(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业区域内业主较多的,业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交,也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人,同时告知街道办事处、乡镇人民政府。
第十九条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。
除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十条 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的

篇3：陕西省城市居住区物业管理条例（2004年修）

　　陕西省城市居住区物业管理条例

　　(2000年9月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过

　　20**年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范城市居住区物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内城市居住区的物业管理。

　　第三条 本条例所称居住区是指以住宅为主具有相应配套的市政、公用和生活服务设施的住宅区。

　　本条例所称物业是指居住区内住宅及其附属的共用部位、共用设施设备和场地。

　　本条例所称业主是指物业的所有权人。

　　本条例所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。

　　第四条 物业管理实行业主自治原则。

　　物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同的约定提供物业管理服务。

　　第五条 城市人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。

　　第六条 省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作。市(地区)、县(市)建设或者房产行政部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作。其他有关行政部门按照各自的职责协同做好物业管理的监督管理工作。

　　第二章 业主、业主组织与管理

　　第七条 业主依照本条例规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。

　　业主的权利： >

　　(一)参加业主大会，行使对物业管理的决定权;

　　(二)享有选举和被选举为业主委员会成员的权利;

　　(三)监督业主委员会的工作;

　　(四)享有与交纳物业管理服务费相符的服务;

　　(五)监督物业服务企业的管理服务活动;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　业主的义务：

　　(一)执行业主大会和业主委员会的决定;

　　(二)遵守业主公约和业主大会议事规则;

　　(三)遵守物业管理制度;

　　(四)交纳物业管理服务费和维修基金;

　　(五)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 居住区内全体业主组成业主大会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省建设行政主管部门制定。

　　居住区由所在地县级物业管理行政主管部门会同有关部门划定。

　　第九条 业主大会应当有居住区内持有二分之一以上的投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权的过半数通过。

　　业主大会每年至少召开一次。五分之一以上的业主提议，应当召开业主大会。

　　业主可以书面委托他人出席业主大会。

　　第十条 业主大会行使下列职权：

　　(一)选举、撤换业主委员会成员;

　　(二)制定业主公约和业主大会议事规则;

　　(三)审查业主委员会的工作报告;

　　(四)决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除;

　　(五)决定维修基金的续筹、使用和管理;

　　(六)决定物业管理的其他重大事项。

　　前款所列(一)、(二)、(四)、(五)事项应经全体业主所持投票权的三分之二以上通过。业主大会的决定应当公告。

　　第十一条 业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会向业主大会负责。

　　第十二条 居住区内物业综合验收合格，且入主业主达到百分之五十以上，应当召开业主大会，选举产生业主委员会。

　　居住区所在地的物业管理行政主管部门，应当组织和指导业主召开首次业主大会。

　　第十三条 业主委员会的组成和任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会成员由本居住区内热心公益事业、办事公道、遵守纪律、有一定组织能力的业主担任。

　　第十四条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，向所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。

　　第十五条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)拟定业主公约和业主大会议事规则;

　　(三)执行业主大会的决定;

　　(四)采用招标或者其他方式聘用物业服务企业，代表业主订立、变更或者解除物业管理委托合同;

　　(五)负责续筹物业共www.pmceo.com用部位、共用设施设备维修基金，监督维修基金的使用和管理;

　　(六)监督业主公约、物业管理制度的遵守和执行;

　　(七)调解物业使用纠纷;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　业主委员会活动经费，经业主大会审核通过，由全体业主分担。

　　业主委员会执行业主大会的决定引起的民事责任由全体业主共同承担。

　　第十六条 业主委员会应当定期召开。业主委员会会议必须有过半数成员出席，作出的决定必须经业主委员会全体成员过半数通过。三分之一以上成员提议，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由业主委员会主任主持。主任可以委托副主任主持会议。

　　第十七条 业主公约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定，对全体业主和使用人具有约束力。

　　业主公约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规的规定。

　　第三章 前期物业管理

　　第十八条 前期物业管理是指开发建设单位建设的住宅开始出售至业主委员会成立前的物业管理。

　　实行前期物业管理的居住区必须经综合验收合格。

　　前期物业管理由开发建设单位自行管理或者委托物业服务企业进行管理。

　　第十九条 开发建设单位应当与业主签订前期物业管理委托合同。前期物业管理的基本服务费，由入住的业主与开发建设单位按本条例第二十七条的规定约定。

　　前期物业管理期间，开发建设单位承担物业的维修责任，但不得使用共用部位、共用设施设备维修基金。

　　第二十条 开发建设单位与业主签订住宅出售合同时，同时签订前期物业管理委托合同。

　　前期物业管理委托合同，应当按照前期物业管理委托合同示范文本的内容制订，在同一居住区内收取基本服务费的标准应当一致。

　　第二十一条 前期物业管理委托合同终止后，开发建设单位应当向业主委员会移交物业的土地使用权证、居住区管理用房和居住区规划图，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图及其他有关工程建设资料。移交物业的土地使用权证，应当依法办理变更登记手续。

　　第二十二条 开发建设单位应当按照规定提供必须的管理用房，其产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业服务企业有偿使用，其收入用于居住区物业管理。

　　业主委员会不得将管理用房转让或者改作他用。

　　第二十三条 按房改政策出售的公有住宅，具备下列条件的方可实施物业管理：

　　(一)居住区百分之八 十以上住户拥有住宅全产权;

　　(二)维修基金已交付物业行政主管部门代管;

　　(三)共用设施设备及其他配套设施完善;

　　(四)有物业管理用房;

　　(五)居住区符合城市规划要求;

　　(六)经物业管理行政主管部门验收合格。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十四条 从事物业管理服务的企业，必须经物业管理行政主管部门核定资质等级，取得资质证书;未取得资质证书的，不得从事物业管理服务活动。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　资质等级核定、岗位证书核发的办法由省建设行政主管部门根据国家有关规定制定。

　　第二十五条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同包括：

　　(一)物业的基本情况;

　　(二)委托方和受托方的权利义务;

　　(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业管理基本服务费的标准和收取办法;

　　(五)物业的养护和维修;

　　(六)合同的期限、变更和解除;

　　(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

　　(八)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(九)双方当事人约定的其他事项。

　　物业管理委托合同生效后，物业服务企业应当在十五日内向县级以上物业管理行政主管部门备案。

　　第二十六条 物业管理服务的主要事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理;

　　(二)业主自用部位、自用设施设备的日常维修;

　　(三)绿化养护和保洁服务;

　　(四)保安服务;

　　(五)车辆进出、停放的管理;

　　(六)物业管理委托合同约定的其他事项。

　　第二十七条 物业管理基本服务价格应当遵循公平、合理、质价相符的原则。

　　物业管理基本服务价格实行政府指导价。

　　业主委员会和物业服务企业参照政府指导价在委托合同中约定物业管理基本服务的价格。物业服务企业为业主、使用人提供特约服务的价格，由双方商定。

　　第二十八条 物业服务企业的服务项目和收费价格应当向业主、使用人公布。物业服务企业按照本条例规定提供并收取费用的，其他任何单位和个人不得向业主和使用人重复收费。

　　物业服务企业未同业主、使用人约定，自行提供服务并收费的，业主、使用人有权拒付。

　　第二十九条 为居 住区提供水、电、气、热、通讯、有线电视的经营单位和其他单位向业主和使用人收费的，可以与物业服务企业签订委托代收代缴合同;未委托代收代缴的，有关单位应当直接到户收取。

　　第三十条 物业管理委托合同终止或者解除时，应当结算物业管理服务费用，物业服务企业应当于十五日内向业主委员会移交下列资料、财物：

　　(一)物业档案资料;

　　(二)物业管理用房和设施设备、场地;

　　(三)应当移交的其他财物。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁上述资料、财物。

　　物业管理委托合同终止或者解除后，物业服务企业应当向物业管理行政主管部门备案。

　　第三十一条 物业管理行政主管部门依法履行对物业服务企业的监督管理职责，综合考核、评定物业管理水平和服务质量。

　　物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理对违反本条例规定行为的投诉。物业管理行政主管部门对投诉应当进行调查处理，并将处理结果书面答复投诉人。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第三十二条 物业的使用禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设施设备;

　　(三)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

　　(四)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(五)侵占绿地，毁坏花草树木;

　　(六)乱倒垃圾、乱堆杂物;

　　(七)乱设摊点、乱停车辆;

　　(八)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

　　(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十三条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。物业维修或者因公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿。

　　第三十四条 物业公共部位、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠，造成其他业主、使用人和物业服务企业损失的，责任人应当赔偿。

　　维修养护造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当赔偿。

　　第三十五条 业主或者使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和本省有关家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业服务企业，并接受其指导和监督，但物业服务企业不得收取费用、保证金。

　　业主、使用人需要改变住宅用途的，应当经物业管理行政主管部门批准。业主、使用人使用物业不得损害相邻业主和使用人的合法权益，造成损害的应当依法承担民事责任。

　　第三十六条 利用物业设置广告和其他经营设施的，应当征得相关业主和业主委员会的书面同意，并办理有关报批手续;经批准的，应当与业主委员会签订租赁合同，其收入纳入物业共用部位、共用设施设备维修基金。

　　第六章 物业维修基金的使用和管理

　　第三十七条 商品住宅和公有住宅出售后应当设立物业共用部位、共用设施设备维 修基金。

　　维修基金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。

　　第三十八条 维修基www.pmceo.com金按下列规定交纳和提取：

　　(一)商品住宅出售时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳;

　　(二)公有住宅出售时，购房者按购房款百分之二的比例交纳;

　　(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅不低于售房款百分之三十的比例提取。

　　购房者交纳的维修基金，由售房单位代收。

　　维修基金不敷使用时，按住宅建筑面积向业主续筹。

　　第三十九条 维修基金应当专户存储，专款专用。业主委员会成立之前，由物业管理行政主管部门代管;业主委员会成立之后，由业主委员会管理，物业管理行政主管部门监督使用。业主委员会成员不得侵占、挪用维修基金。

　　第四十条 业主转让住宅所有权时，维修基金随住宅所有权同时转让。住宅拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，结余的维修基金应当按业主个人交纳的比例退还业主。

　　第四十一条 使用维修基金由物业服务企业提出维修方案和预算，经业主委员会审定后实施，并报物业管理行政主管部门备案。

　　第四十二条 维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务管理制度、审计监督制度和业主查询对帐制度。

　　维修基金的使用管理制度由省建设行政主管部门制定。

　　第七章 法律责任

　　第四十三条 开发建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，并可处以三千元以上三万元以下罚款：

　　(一)未承担前期物业管理责任的;

　　(二)出售住宅未同时签订前期物业管理委托合同或者在同一居住区收取基本服务费不一致的;

　　(三)不承担未出售住宅的物业管理费的。

　　第四十四条 开发建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下罚款：

　　(一)居住区未经综合验收或者验收不合格实行前期物业管理的;

　　(二)前期物业管理期间使用维修基金或者将管理用房转让、改作他用的;

　　前期物业管理委托合同终止后，未向业主委员会移交居住区管理用房和有关工程建设资料的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下罚款。

　　第四十五条 业主、使用人违反本条例规定，损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备、改变住宅用途的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下罚款。

　　第四十六条 业主公约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由物业管理行政主管部门责令改正，并通告全体业主。

　　业主委员会违反本条例规定将物业管理用房转让或者改作他用，由物业管理行政主管部门责令改正，造成经济损失的，由责任人赔偿。

　　业主委员会成员违反本条例规定侵占、挪用维修基金，应当返还;造成损失的，由责任人赔偿;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十七条 当事人对行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　对个人处以三千元以上、对单位处以三万元以上罚款和吊销资质证书处罚的，当事人有权要求举行听证。

　　第四十八条 违反本条例规定的其他行为，依照有关法律和国务院《物业管理条例》的规定处罚。

　　第四十九条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第五十一条 非居住区写字楼、商住楼的物业管理，参照本条例执行。

　　第五十二条 本条例中有关的专业用语含义：

　　(一)自用部位是指一套住宅内的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面部位;

　　(二)自用设施设备是指一套住宅内的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

　　(三)共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

　　(四)共用设施设备是指居住区内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车座、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十三条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇4：海南省住宅区物业管理条例(2004)

　　海南省人民代表大会常务委员会公告第24号

　　《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省住宅区物业管理条例〉的决定》已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于20**年8月6日通过,现予公布,自20**年9月1日起施行。

　　海南省人民代表大会常务委员会

　　20**年8月26日

　　海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《海南省住宅区物业管理条例》作如下修改:

　　一、第十三条修改为:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案:

　　“(一)业主委员会章程;

　　“(二)筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料;

　　“(三)业主委员会主任、副主任及委员名单。”

　　二、第二十条修改为:“物业管理公司必须依法取得资质证书,并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。”

　　本决定自20**年9月1日起施行。

　　《海南省住宅区物业管理条例》根据本决定作相应修改,重新公布。

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强物业管理,提高物业管理的服务水平,规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益,提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本省实际(来自:www.pmceo.com),制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。

　　本条例所称物业,是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。

　　本条例所称业主,是指物业的所有权人。

　　本条例所称使用人,是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。

　　本条例所称物业管理公司,是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。

　　第三条 物业管理实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式。

　　第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。

　　各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。

　　第二章 业主自治管理

　　第五条 业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。

　　市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。

　　第六条 业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。

　　业主享有下列权利:

　　(一)参加业主大会;

　　(二)选举和被选举业主委员会成员;

　　(三)表决通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督业主委员会和物业管理公司的工作。

　　业主履行下列义务:

　　(一)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;

　　(二)遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定;

　　(三)按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。

　　第七条 房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的,售房单位应当在30日内向所

　　在地物业管理行政主管部门报告,并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。 具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的,物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

　　第八条 业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权:

　　(一)选举、罢免业主委员会成员;

　　(二)制定或修改业主公约和业主委员会章程;

　　(三)批准或终止物业管理委托合同;

　　(四)监督业主委员会的工作,听取和审议业主委员会的工作报告;

　　(五)决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项;

　　(六)改变或撤销业主委员会不适当的决定。

　　第九条 业主大会由全体业主组成。

　　业主大会必须有持过半数投票权的业主(或委托代理人)出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项,必须经过全体业主所持票数过半数通过;决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。

　　业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票,5平方米以上不足10平方米的计算为1票,不足5平方米的不计票。

　　第十条 业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前,业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。

　　业主大会每年至少召开1次。

　　业主大会闭会期间,持有30%以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的,由物业管理行政主管部门组织召开。

　　第十一条 业主大会应当根据国家法律、法规和本条例,结合所属物业的实际,制订业主公约。

　　业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议,业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十二条 业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年,可以连选连任。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章

　　制度和有一定工作能力的人员担任。 业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬,具体标准由业主大会决定。

　　第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案:

　　(一)业主委员会章程;

　　(二)筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料;

　　(三)业主委员会主任、副主任及委员名单。

　　第十四条 业主委员会是代表全体业主的合法权益,遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程,对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责:

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案;

　　(三)选聘或解聘物业管理公司,签订、变更或解除物业管理委托合同;

　　(四)审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况;

　　(五)审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施;

　　(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督、检查物业管理公司的工作;

　　(七)教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约;

　　(八)履行业主大会赋予的其他职责。

　　前款(二)至(五)项规定的事项必须经业主大会批准。

　　第十五条 业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权,接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。

　　第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开,但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数通过,并以书面的形式由业主委员会委员签字认可,存档备查。

　　&nb

　　sp; 第十七条 业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1%,从物业管理费中支出,具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。 第十八条 住宅交付使用后至业主委员会成立前,对物业的管理由售房单位负责,售房单位可以聘请物业管理公司进行管理,也可以自行管理。

　　第三章 物业专业管理

　　第十九条 物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。

　　物业管理公司经业主委员会的聘用,可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定,对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮,对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理,并为业主、使用人提供相关的服务。

　　第二十条 物业管理公司必须依法取得资质证书,并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。

　　第二十一条 物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。

　　第二十二条 物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务,应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同,明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。

　　第二十三条 普通住宅物业管理收费,应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。

　　普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价,以业主的房屋建筑面积计算,具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。

　　政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。

　　高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。

　　为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费,由物业管理公司与业主、使用人协商议定。

　　第二十四条 物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。

　　普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主

　　委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定,并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区,普通住宅物业管理收费不得超过政府指导价的基准价标准。 第二十五条 住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。

　　第二十六条 物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。

　　物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支账目,接受业主、使用人的监督。

　　物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明,业主和使用人有权查询。

　　第二十七条 已按照本条例规定向业主收取物业管理费的,任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。

　　物业管理公司不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。

　　未经业主、使用人的同意,物业管理公司自行提供服务的,业主、使用人有权拒绝支付服务费用。

　　第二十八条 业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋,可以由业主委员会委托物业管理公司经营,其收益归全体业主共有,并入维修基金。

　　第二十九条 物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内,向业主委员会办理以下移交手续:

　　(一)移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费;

　　(二)移交维修基金账册、财务账目清单及其他物业档案资料;

　　(三)移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

　　业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。

　　第三十条 物业必须经综合验收合格后,方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的,配套设施满足使用功能要求时,经分期验收合格的,可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的,业主委员会有权拒绝接受物业管理权,售房单位必须继续承担物业管理费用。

　　第三十一条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。

　　第三十二条 售房单位在物业综合验收或分期验收时,应当向业主委员会提供物业管理用房,其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的,由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的,售房单位应当提供与管理用房等价的房款。物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算,但最小不得少于30平方米。

　　第三十三条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产,以

　　及下列所涉及的物业文件资料同时移交: (一)物业建设项目的各项批准文件;

　　(二)项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图;

　　(三)单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料;

　　(四)其他必要资料。

　　第四章 物业的使用

　　第三十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定,爱护和正确使用住宅区物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第三十五条 业主对自有房屋进行装饰、装修,应当遵守国家有关规定和业主公约,对可能影响他人生活,危及他人安全、损害他人利益的,应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。

　　凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程,业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定,装饰装修不当造成他人人身财产损害的,业主或使用人应当依法承担法律责任。

　　第三十六条 任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质,不得占用物业区域内的道路、场地。

　　第三十七条 物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度,造成业主或使用人损失的,物业管理公司应当承担相应的法律责任。

　　第三十八条 由物业管理公司管理的停车场,物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议,明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。

　　车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。

　　第三十九条 业主转让或出租房屋时,应当自合同签订之日起15日内,将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。

　　第四十条 住宅区内业主或使用人的用水、用电,应当分户装表,供水、供电企业收费应当直接抄表到户。

　　水、电收费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的,水费和电费相应增加该部分的成本费用,并向业主和使用 人公开,接受业主、使用人和业主委员会的监督。

　　第五章 物业的维修

　　第四十一条 住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第四十二条 商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取;高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。所收维修基金不计入销售成本。

　　公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。

　　第四十三条 售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前,将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区,经业主委员会提交业主大会决定,可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。

　　维修基金由物业管理行政主管部门代管的,物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

　　第四十四条 维修基金归全体业主共有,设立专帐管理,专款专用,定期接受业主和业主委员会的检查与监督。

　　维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。

　　第四十五条 维修基金的使用,由物业管理公司提出年度使用计划,经业主委员会审核、业主大会批准后实施。

　　维修基金不足时,应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,缴纳物业维修基金。

　　第四十六条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

　　(一)业主自用部位、自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主自行承担;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用,由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊;依照本条例设立维修基金的,在维修基金中列支;物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

　　(三)住宅区的水、电、煤气、通讯及有线电视等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责,维修养护费用由有关业务单位承担。

　　第四十七条 物业共用部位、共用设施设备进行维修时,相关业主或使用人应当提供便利,予以配合。

　　第六章 法律责任

　　第四十八条 物业管理公司违反本条例第二十条规定,未取得物业管理资质证书从事物业管理经营的,或者所经营物业与其资质等级不相符合的,由物业管理行政主管部门责令停止经营,没收违法所得,并可处以5000元以上20000元以下的罚款。

　　第四十九条 物业管理公司违反本条例第二十七条第一、二款规定及物业管理委托合同,重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的,由价格主管部门责令改正,并可依照有关法律法规的规定进行处罚。

　　第五十条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定,售

　　房单位违反本条例第三十三条规定,拒不移交有关财产或资料的,由物业管理行政主管部门责令其交出,经责令仍拒不交出的,物业管理行政主管部门可以追缴,并处以5000元以上20000元以下的罚款。 第五十一条 售房单位违反本条例第三十二条规定,不提交物业管理用房,也不交纳等价房款的,由物业管理行政主管部门责令其提交,并可处以10000元以上30000元以下的罚款。

　　第五十二条 业主违反本条例和物业管理委托合同,不按照约定缴纳物业管理费的,物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金;合同没有约定的,可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。

　　第五十三条 业主、使用人违反本条例和业主公约规定的,物业管理公司有权予以制止,要求其限期改正或提请有关部门处理;造成损失的,责任人应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十四条 售房单位、物业管理公司或业主委员会挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用款项,没收违法所得;售房单位、物业管理公司挪用造成损失的,必须依法承担民事责任;物业管理行政主管部门工作人员挪用的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第五十五条 业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　　当事人对行政处罚不服的,可以依照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或向人民法院起诉。

　　第七章 附 则

　　第五十六条 本条例中有关专业用语的含义为:

　　(一)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;

　　(二)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;

　　(三)共用部位,是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位;

　　(四)共用设施设备,是指物业区域内或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十七条 写字楼及工业、商业用房等实行物业管理的,可参照本条例执行。

　　p; 第五十八条 省人民政府可以根据本条例制定实施细则。 第五十九条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。

　　第六十条 本条例自2000年1月1日起施行,《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》同时废止。

　　海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》的通知

　　琼建住房[20**]164号

　　海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》的通知

　　各市、县(区)、自治县房产局、建设局,省物业管理协会,各物业管理企业:

　　为加强对物业管理区域管理工作的考核,进一步提高物业管理企业的服务水平,我厅根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定,结合我省实际,制定了《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》(以下简称《办法》),现印发给你们,同时提出如下要求,请一并贯彻执行。

　　一、市县(区)物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为,依照《办法》做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作,督促其提高管理水平和服务质量,保护业主的合法权益,维护社会的稳定。

　　二、各物业管理企业应当做好《办法》的贯彻学习工作,对照《办法》查找工作中存在的问题和不足,并积极予以整改,进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。

　　附件:海南省物管主任年度评分考核表

　　二○○六年八月三十日

篇5：河南省物业管理条例(2001)

　　河南省人民代表大会常务委员会

　　(河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于20**年1月13日审议通过，自20**年5月1日起施行)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

　　由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。

　　第三条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。

　　本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

　　本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。

　　第四条 物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。

　　鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。

　　第五条 省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。

　　市、县(市)人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。

　　第六条 各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第七条 业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利：

　　(一)参加业主大会，享有表决权;

　　(二)享有业主委员会成员的选举权和被选举权;

　　(三)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务;

　　(四)监督业主委员会的管理工作;

　　(五)监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(六)法律、法规及规章规定的其他权利。

　　业主应当承担下列义务：

　　(一)遵守物业管理法律、法规、规章;

　　(二)遵守业主公约;

　　(三)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定;

　　(四)执行业主大会的有关决议、决定;

　　(五)按时、足额交纳物业管理服务费用;

　　(六)法律、法规及规章规定的其他义务。

　　第八条 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行下列职责：

　　(一)选举、撤换业主委员会成员;

　　(二)审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约;

　　(三)监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(四)决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业;

　　(五)讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案;

　　(六)决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。

　　第九条 在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第十条 召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主可以委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。

　　业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。

　　业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。

　　召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。

　　第十一条 业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：

　　(一)住宅物业按一户一投票权数计算;

　　(二)非住宅物业按建筑面积计算。

　　确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

　　第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。

　　业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会;

　　(二)执行业主大会的决议、决定;

　　(三)听取业主、使用人的意见和

　　建议;

　　(四)业主大会赋予的其他职责。

　　第十三条 一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。

　　业主委员会组成人员数额和任期，由业主大会决定。

　　第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。

　　第十五条 业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书，申请刻制印章。

　　业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。

　　第十六条 业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。

　　第十七条 业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半数成员出席，其决定必须经全体成员过半数通过。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布。

　　第十八条 业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。

　　业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。

　　第十九条 物业发生转让的，新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

　　第三章 物业的使用和维护

　　第二十条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。

　　第二十一条 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。

　　业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。

　　第二十二条 业主或者使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途;

　　(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

　　(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品;

　　(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

　　第二十三条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第二十四条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。

　　第二十五条 物业的自用部位、自用设施设备超过保修期后的维修、更新，由业主负责，费用自理。物业管理服务合同另有约定的除外。

　　第四章 物业管理企业

　　第

　　二十六条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。 物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

　　省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。

　　第二十七条 物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用;

　　(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;

　　(三)法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

　　第二十八条 物业管理企业应当承担下列义务：

　　(一)全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

　　(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;

　　(三)接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询;

　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告;

　　(五)法律、法规及规章规定的其他义务。

　　第五章 物业管理服务

　　第二十九条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

　　第三十条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。

　　建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。

　　第三十一条 业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。

　　符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。

　　第三十二条 签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议，可以使用国家规定的示范文本，并告知当地物业管理主管部门。

　　第三十三条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费用的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十四条 物业管理服务事项可以包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项;

　　(五)车辆停放及场地管理;

　　(六)双方约定的其他服务事项。

　　第三十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地房地产管理部门。 >

　　第六章 物业管理费用及专用房屋

　　第三十六条 物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。

　　业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

　　尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第三十七条 物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。

　　物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

　　第三十八条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。

　　物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第三十九条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存;业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。

　　第四十条 开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。

　　第四十一条 物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

　　业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。

　　第七章 法律责任

　　第四十二条 损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状;不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，费用由责任人承担;不能恢复原状的，赔偿损失。

　　第四十三条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向房地产管理部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第四十四条 未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，责令限期改正;逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处两千元以上一万元以下罚款。

　　第四十五条 物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状;逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。

　　第四十六条 物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。

　　第四十七条 业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金;物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。

　　第四十八条 违反本条例规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应退还本息，赔偿损失。依法追

　　究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十九条 房地产管理部门及其工作人员未按本条例规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条 本条例规定的行政处罚，由房地产管理部门按照规定的职权范围决定;涉及降低资质等级和吊销资质证书的，由颁发资质证书的机关决定。

　　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第八章 附则

　　第五十一条 本条例有关专业用语的含义：

　　(一)物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

　　(二)物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)及其他共用设施设备。

　　第五十二条 本条例自20**年5月1日起施行。