浅析物权法对相关问题的修正

　　浅析物权法对相关问题的修正

　　《中华人民共和国物权法》历经十三年，经过充分的调研、论证、广泛听取各方意见，于二OO七年三月十六日通过，并于二OO七年十月一日实施。《物权法》是一部具有里程碑意义的法律，在总结实践经验的基础上，对物权制度的共性问题和现实中迫切需要规范的问题作出了规定，对不合适宜的司法理念、民法理论和法律规范进行了修正。《物权法》实施之后，与其相冲突的部分法律规范必将失去原有的法律效力。而这些相关的司法理念、民法理论、法律规范已经实施、应用多年，在人们的头脑中已经根深蒂固，为了加强对《物权法》的学习和理解，更好地提高人民法院的审判职能，有必要对修正的部分进行分析、探讨。以下是本人学习《物权法》的一点体会，以求共识。

　　一、《物权法》对司法理念的修正

　　《物权法》对一些传统的法律观念做了更新和突破，如真正确立了对私人财产和对国家财产的平等保护。平等原则一直以来是民法的一项重要原则，但由于各种原因，其从立法角度就没有得到贯彻执行，一些具体的法律规范可见一斑，如《中华人民共和国民法通则》第七十三条规定"国家的财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏"，第七十四条和第七十五条分别规定"集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收"、"公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收收"。从这些具体法律条文的用语上可以看出，法律更加着重保护国家的财产，只有国家的财产才是神圣的。而新通过的《物权法》则首次将国家、集体、私人财产的保护置于同一法律条文之中，并且在相关的法律条文中的法律用语也完全相同。《物权法》第四条规定"国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯"。第五十六条、第六十三条、第六十六条分别规定"国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"、"集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"、"私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"。《物权法》以立法的形式真正确立了对国家、私人财产的平等保护，也可以说着重保护了私人的合法财产。在以往的审判实践中，当私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候，必然要牺牲公民私人的财产权益而确保国家权益，所谓的"大局观念"、“全局观念”一直占据着主导地位。《物权法》颁布以后，我们的审判人员必须及时更新司法理念，掌握《物权法》这一最重要的原则。相信《物权法》实施以后，除非国家公共利益需要，那些随意侵占私人房屋所有权、土地使用权和承包地经营权的商业用地的行为将成为历史。

　　二、《物权法》对传统民法理论的修正

　　《物权法》确立了不动产的善意取得制度。依传统民法理论，善意取得只适用于动产，不适用于不动产。因不动产有登记制度，其权利主体依登记而定。虽然没有明确的法律和司法解释，但长期以来善意取得只适用动产的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。《物权法》则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。《物权法》第一百零六条规定"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格 转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人"。《物权法》以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破,维护了交易安全。尤其在当前房产交易中，对善意买受房屋的第三人的合法权益是个极有力的保护。

　　三、《物权法》对土地承包期限的修正

　　农村土地承包期满以后可以继续承包，成为《物权法》的一大亮点。《中华人民共和国土地承包法》第二十条规定"耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长"。《物权法》第一百二十六条规定，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。该规定从根本上解决了农民的生存问题，解决了农民的后顾之忧，是党的建设社会主义新农村政策在法律上的体现，具有重大的历史意义。

　　四、《物权法》对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》的修正

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第十二条规定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。对于

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篇2：《物权法》与物业管理相关条文解读

　　《物权法》与物业管理相关条文解读

　　《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。

　　关键词：市场主体平等保护

　　为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。 “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。

　　中华人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。”

　　关键词：物业管理

　　物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

　　虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定，但可以认为，这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了，就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同，实行“包干到户”，比如一个人负责扫地，一个人负责修剪小区花卉等。

　　关键词：选聘和解聘

　　物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构 之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　物权法规定：选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小

篇3：《物权法》两部司法解释亮点解读

　　《物权法》两部司法解释亮点的解读

　　今年5月中旬，最高人民法院连续公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于20**年10月1日起施行。

　　建筑物区分所有权和物业服务一方面紧系广大人民群众切身利益，另一方面又与物业服务企业正常经营和健康发展密切相关。最高人民法院出台这两部司法解释，完善了法规制度，统一了执行尺度，维护了法律权威，增强法律的可操作性。

　　明确了物权法中业主身份以及建筑物区分所有权的界定标准

　　《物权法》未对“业主”这一概念做出规定，而一般性的做法，是以产权证的上买受人为准;但实际上，使用人合法占有使用专有部分，却仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如因夫妻关系、继承关系取得产权等情况。对此，司法解释明确规定：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主;同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　同样，在区分建筑物区分所有权的问题上，司法解释就天然共有部分做出了特别说明，还就专有部分和公有部分作了明确的规定。大大提高了《物权法》的可操作性。

　　停车位和车库-不得不说的故事

　　随着我国居民的车辆饱有量的不断增长，一方面小区物业服务中的停车管理费收益大幅增长，另一方面，建筑区划内的车位、车库的归属，也越来越成为开发商和业主的争议焦点;而建筑区划内属于业主共有部分的停车问题，又越来越成为物业服务企业和业主的争议焦点。本来大家都期望《物权法》的出台，可以化解这一焦点问题，但实际上却事与愿违。由于《物权法》中对停车位的部分问题没有做出明确规定，在不少地区都出现了新争议不断产生，旧争议更加激化的情形。

　　北京和上海的“物权法第一案”都是因为停车位和车库问题引起的。前者是业主认为物业服务企业没提供足够车位，自己的车只能停在属于业主共有的公共场地内，所以拒绝支付停车费用。后者是业主从开发商处购买了一个地下自行车停车库和一个地面停车位，却又被物业服务收取停车管理费，而把开发商告上了法庭。

　　这两个案例同为“第一案”，又同为停车位和车库问题，究其原因，很大程度上在于《物权法》规定了建筑区划内“应当首先满足业主的需要”但却没有具体的标准，也没有明确说明车位和车库到底归开发商所有还是业主的所有。

　　没有明确的标准和说明，造成的许多不良后果，如在某些小区的，停车位和车库成了开发商牟取暴利的手段，甚至出现过有开发商把所有的规划车位卖给某人，再由该人把车位零散地高价卖给其他业主的恶劣事件。还有某些小区，一些业主全然不管小区规划如何，自己家里有几辆车，就要占几个车位，完全不顾其他业主的权益。

　　现在的司法解释，明确了按照规划确定的规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，开发商就符合物权法第74条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定;同时也对了车位、车库的所有权问题，进行了必要的说明。如此一来，即限制了开发商对停车位和车库炒买，又限制了特定业主对车位和车库提出过度主张，保障了全体业主的权益，理顺了业主、开发商和物业服务企业的关系

　　完善了一“人”一票表决制

　　按照过去的模式，一般多是一张产权证，享有一票表决权，结合《物权法》中重大事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”;一般事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意” 的规定。业主就小区事项进行表决时，往往会受到留有会所、车库和部分房产产权的开发商，或是拥有多套房产权的买受人的影响。

　　现在司法解释规定业主表决权“人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。司法解释等于堵住了这些开发商或特殊业主的人为操控的空间，保证了表决的公平性和合理性，保障了全体业主的权益。

　　规范并极大限制了住宅改变为经营性用房的行为

　　按照《物权法》规定，住宅改变为经营性用房“应当经有利害关系的业主同意”，而对于什么样的业主才是“有利害关系的业主”，物权法没有明确，各个地方对此的理解也不尽相同。常见的做法是，往往只是征得大部分的近邻同意即可，而“近邻”到底是相近的楼上楼下各几层?是否包括楼对面?又是个说“因地制宜”、扯不清楚的概念。

　　现在司法解释明确规定了利害关系业主的最小范围。即本栋建筑物内的其他业主，有一票否决权;而本栋建筑物之外的其他业主，则需先举证利害关系，才有表决权。这样就避免了利害关系业主范围的无限制泛化，但总体说来，业主们都各有各的想法，要得到本栋建筑物所业主的同意，其可能性几乎为零。

　　应该说司法解释在规范住宅改变为经营性用房行为的同时，极大限制了其可能性。这种限制，对大多数业主都是有益的。因为不论是将住宅改变为办公场所，还是改变为多套户型用于出租谋利，都会影响其它业主现有的居住环境以及他们对安宁、安全、舒适居住品质的追求。

　　明确了物业合同的效力问题及业主的物业费交纳义务

　　在司法解释出台前，名地都出现过这样的情况：有业主以自己没有签署物业服务合同为由，拒不支付物业费;也有业主表示自己房子一直是空置的，不需要物业服务;再有就在现实中经常发生的，住在低楼层的住户声称从不使用电梯，拒交电梯费。这些情况，给小区的生活、物业服务工作的开展注入了不和谐音符。

　　司法解释明确了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

　　道理很简单，选聘“管家”是全体业主共同的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主以未享受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝承担物业费交纳义务，其结果将会严重破坏物业服务的平衡与稳定，损害业主自治机制和物业服务秩序，对小区、对社会均有百害而无一利，所以不应得到法院支持。

　　对终止物业服务合同的相关问题做出了规定

　　物业服务企业清退难、更换难是物业服务中长期存在的难题。业主聘请的新“管家”进场了，被炒掉的老“管家”却赖着不走，这样的场面，看似滑稽，却实实在在存在着、断断续续发生着，而且让业主很是无奈。

　　按原有的法律依据，出现业委会不再续签合同，老“管家”赖着不走的情况，如果业主拒绝向旧老“管家”交纳物业费，老“管家”可以向法院起诉，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。

　　按现在的司法解释，如果“物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持”。如此一来，老“管家”没有经济利益，就会主动撤出，从而促进了物业服务行业的良性竞争和规范发展。

　　规范了催缴物业费的程序

　　现在我国的物业服务还存在很多问题，如物业服务企业的员工素质、服务质量、不合理收费，又如业主的恶意欠费行为等，这些都是引发物业服务纠纷的根源。现在的司法解释规范了催缴物业费的程序，提供了法律依据，为多方面解决纠纷提供了选择和契机。

　　物权法两部司法解释的公布，补充了《物权法》的内容，增加了《物权法》的可操作性，在一定程度上破解了物业服务难题。为促进社区的和谐进步、促进物业服务行业的规范发展铺设了道路。如果政府管理部门加强宣传和执法力度，业主遵纪守法充分发挥自治作用，物业服务企业规范自身行为......我国的物业服务行业即将迎来发展的成熟期。文/陈之平

篇4：论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量，另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。近年来，我国各地区的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势。作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理妥当与否直接影响社会的和谐。

　　20**年《物权法》出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。近日，在物权法实施一年多后，最高人民法院在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求的基础上又出台了将于今年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个重要的司法解释，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。那么物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢?本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。

　　业主身份确定问题

　　业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有、使用专有部分，而仍未办理所有权登记的情形并不少见。一些小区住户，由于法律规定的缺漏而无法取得业主身份，影响了其对共有部分的利用以及共同管理权的行使。为此，最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”如此，业主身份范围问题得到了解决。解释不以登记为准的确定方式，扩大了业主的范围，符合当前现实，能更好维护业主自治秩序，稳定建筑物区分所有权法律关系。

　　小区车位问题

　　随着经济的快速发展，个人财富逐渐增加，私家车也越来越普遍，小区的车位问题也成了无法回避的问题。物权法74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。但是，在实践中又出现了开发商将大部分或者全部的车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位以高价零售给其他业主的情况。开发商的这种行为并不违反物权法的规定，但是单个业主的权益依然受到损害。针对现实的情况，高院的司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。并进一步规定配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。开发商必须按比例将车位分配给业主的规定，杜绝了开发商钻法律空子，侵害业主权利的行为，使每一个业主都将有机会按照比例取得车位。同时，只要开发商按房屋套数比例分配车位则就应被认为是符合物权法对车位“首先满足业主的需要”的规定。那么，一些拥有多部私家车的业主要求开发商多提供车位的要求将被拒绝。这使得有车或者有多辆车的业主和没有车的业主的地位平等，使车位分配更加公平，也防止开发商与业主之间，业主与业主之间因车位问题发生纠纷。最后，对于按比例分配后剩余的车位，开发商仍有独立自主的处置权，可以自由进行处分，这样也不致于影响开发商修建车位的积极性。

篇5：中华人民共和国物权法

（20**年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
　　目 录
　　第一编 总 则
　　第一章 基本原则
　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
　　第一节 不动产登记
　　第二节 动产交付
　　第三节 其他规定
　　第三章 物权的保护
　　第二编 所有权
　　第四章 一般规定
　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
　　第六章 业主的建筑物区分所有权
　　第七章 相邻关系
　　第八章 共有
　　第九章 所有权取得的特别规定
　　第三编 用益物权
　　第十章 一般规定
　　第十一章 土地承包经营权
　　第十二章 建设用地使用权
　　第十三章 宅基地使用权
　　第十四章 地役权
　　第四编 担保物权
　　第十五章 一般规定
　　第十六章 抵押权
　　第一节 一般抵押权
　　第二节 最高额抵押权
　　第十七章 质权
　　第一节 动产质权
　　第二节 权利质权
　　第十八章 留置权
　　第五编 占有
　　第十九章 占有
　　附 则

　　第一编 总 则

　　第一章 基本原则

　　第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
　　国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
　　国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第五条 物权的种类和内容，由法律规定。

　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

　　第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

　　第一节 不动产登记

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第十条 不动产登记