物业管理知识问答题(五)

　　物业管理知识问答题(五)

　　1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续?

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑规划区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

　　第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”

　　因此，绿地改建停车位等，须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。

　　2、小区内的停车泊位归谁所有?业主支付的车位租赁费归谁所有?该怎样支配?

　　业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。(《物权法》第七十三条有明确界定。)

　　由于使用和管理的需要，将共有部分的车位租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费，也就是使用费。这部分费用的归属，从性质上来讲作为共有权益收益，应归全体业主按份所共有，既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外，剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。

　　3、出租房物业费应由谁交?

　　《淄博市物业管理办法》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主个别局物业服务合同应尽的义务。

　　房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话，应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的，作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

　　4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出?

　　这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。

　　“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

　　5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵，业主要求降低物业管理费是否合理?

　　物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务，可适当减少应交的物业管理费金额。

　　物业管理企业违约行为主要表现在：对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能，造成物业环境恶化;未经业主同意，许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，物业公司应承担响应的违约责任。

　　6、装修时，私自拆改承重墙是否违法?

　　《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分，是绝对不能私自拆改的。

　　7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报?物业管理企业不配合业主委员会的工作，业主委员会该怎么办?

　　业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与

　　财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。 　　物业管理企业读业主委员会的工作不配合的，业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉，要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会监督的，业主委员会应当向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。

　　8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备，业主如何维权?

　　根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话，那么利用共有部位或者共有设备赚的钱，应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足，也可直接纳入维修资金中。

　　9、刚买的新房在办理入住手续时，有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用，否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理?

　　考虑到物业管理企业的正常运转，预收一定的物业管理费是合理的，有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。

　　10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法?

　　部分开发商在交房时，要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件，是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用，应由物业管理企业收取，而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖合同》的约定按期交房，如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件，至逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

　　依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务，但权利人应为物业管理企业，而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

　　11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费?二者有何区别?

　　小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费，不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同，是保管人保管积存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的，停车泊位的使用并没有此目的，也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有，而停车泊位的使用并不转移对车的占有，也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件，而保管合同属时间性合同，以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权，而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同，供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动，而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用，对方没有留置权，而对车辆保管合同言，法律赋予了留置权。

　　12、业主小区内被打物业公司是否承担责任

　　案例：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任?

　　解析：卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务，物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

　　13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任

　　案例：A公司购买了一辆面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放，A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回A公司的诉请。A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任?

　　解析：本案中，人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示A公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司，A公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对A公司的赔偿请求不支持。

　　14、房屋质量缺陷能拒物业费吗

　　问：我购买了一处

　　房产，现发现该房质量有问题，我一直在和物业公司交涉，要求维修，请问，在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费? 　　答：一旦你在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待：(1)若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。(2)若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。

　　15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办

　　某小区业主问：购买某楼盘房子的时候，该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水，受此吸引才买了房子。然而，等拿到房入住后，却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失?

　　答：首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是，该楼盘不具有供应热水的硬件设施，或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是，开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是，业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是，由于使用成本等原因，大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。

　　在上述第一、二种情况，开发商均应承担责任。第一种情况下，开发商未按承诺配置供应热水的设施，显然属于违约行为。第二种情况下，虽然是物业管理公司违约，但前期物业管理公司是开发商选择的，开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务，开发商应向购房者承担责任。

　　在上述第三、四种情况，则一般不能归责于开发商。第三种情况下，违约的是业主选择的物业管理公司，与开发商之间不存在因果关系，业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下，是业主大会决定不实施该服务，并非开发商或物业管理公司的原因，个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。

　　16、未签物业管理协议书，业主可不交管理费吗?

　　某小区业主问：我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的，该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议，请问我们是否可拒交物业管理费?

　　答：近年来，随着住宅小区实行物业管理的普及，物业公司与业主之间的纠纷日渐增多，本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。

　　《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，物业公司向业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路等的统一维修和服务活动。业主事实上享受了这些物业管理服务，也就是接受了物业公司履行的义务，双方之间形成了事实上的合同关系，业主应当按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。

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篇2：物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理方案的制订

　　物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理方案的制订

　　一、制订物业管理方案的一般程序

　　物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：

　　(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

　　(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

　　(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

　　(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

　　(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印制、装帧。

　　二、制订物业管理方案的要求

　　(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

　　(2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

　　(4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案;实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

　　三、制订物业管理方案的要点及方法

　　(一)物业管理方案的基本内容

　　物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

　　上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

　　1.关键性内容

　　(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);

　　(2)组织架构与人员的配置;

　　(3)费用测算与成本控制;

　　(4)管理方式、运作程序及管理措施。

　　以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

　　2.实质性内容

　　(1)管理制度的制订;

　　(2)档案的建立与管理;

　　(3)人员培训及管理;

　　(4)早期介入及前期物业管理服务内容;

　　(5)常规物业管理服务综述;

　　(6)管理指标;

　　(7)物资装备;

　　(8)工作计划。

　　以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制订方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。

　　(二)制订物业管理方案的要点及方法

　　1.招标物业项目的整体设想与构思

　　对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订出科学、合理、可行的方案，因此，项目分析是编制物业管理方案的前提条件。

　　物业管理企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒介、网络等手段获取相关信息。在当地设置分支机构的物业管理企业，可以形成周期性的物业管理市场调查

　　报告，为物业管理方案的制订提供便利条件。

　　(1)项目简介

　　项目简介即指运用简明扼要的语言介绍招标物业的基本概况，如物业占地面积、建筑面积，物业的性质、类型与使用功能等，篇幅不宜过长。

　　(2)客户服务需求分析

　　客户服务需求分析即指简明介绍包括客户群体的定位及服务需求特征等内容。

　　(3)项目的可行性研究与定位

　　项目的可行性研究与定位也力求用简练的语言概括招标物业的市场定位、投标企业承担该项目的管理服务优势。

　　如在B市某国际大厦(建筑面积79000m2)的物业管理方案中，中标企业根据该项目是以高档写字楼为主，集商业零售、金融服务、酒店、会议中心于一体的项目特征，确定了该项目“现代、高效、环保、繁荣”的整体形象定位，完整地诠释了项目展示现代化、国际化的商务办公形象，塑造进取、创新和富有效率的商务氛围，树立绿色环保的社会形象的总体服务要求。

　　(4)物业管理服务的重点及难点

　　招标物业项目物业管理服务的重点及难点，也是业主最关心的焦点，若分析准确，对策得当，就能成为彰显投标人能力与水平的投标方案。投标人要根据物业性质、类型以及业主的构成、服务需求确定物业管理服务的重点及难点，其目的是有针对性地提出相应的措施。

　　一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面;工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求;政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面;居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面;公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理(包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等)。

　　(5)物业管理服务模式

　　确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。

　　如在S市某国有商业银行项目的物业管理方案中，中标企业根据物业的定位、服务需求、客户情况的分析以及项目全方位经营、整体形象的包装和维护、楼宇设施设备管理的工作重点等因素，确定“经营型物业管理模式”作为该项目的管理服务模式，较好地适应了业主的服务需求，取得了业主的认同。再如S市某住宅区(由美式别墅群、高级公寓组成)的物业管理方案中，中标企业根据物业项目的客户定位、地理位置、居住环境条件、市场影响力、业主的需求层次等因素确定“五星级酒店物业管理”为该项目的物业管理模式，通过吸收和借鉴五星级酒店的高标准的服务理念和科学、严格、规范的管理手段和操作，借以全面提升物业管理服务质量，满足业主不断变化的服务需求。

　　2.管理方式与运作程序

　　管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。

　　(1)组织架构的设置

　　组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。

　　如在北京某国际大厦项目中，中标企业设置了以客户服务中心为中枢(负责承担客户服务、信息管理、协调调度、物业经营等职能)，综合部(负责承担行政事务、人力资源、财务管理、后勤采购等职能)、机电工程部(负责承担设备运行、工程维护、节能降耗、消防管理等职能)、管理部(负责质量控制、安防管理、停车场管理、精神文明建设、环境工程维护等职能)等相关部门密切协同运作的组织架构。

　　(2)运作程序与支持系统的设计

　　运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

　　支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。

　　(3)管理机制的确定

　　管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩;激励机制是在目标管理机制的基础上设计相应的激励办法;监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。

　　3.人员的配备、培训与管理

　　(1)人员配备

　　人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府制订的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。

　　(2)人员培训

　　人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采取综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。

　　(3)人员管理

　　人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。

　　4.管理指标与措施

　　(1)管理指标

　　管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物业管理企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施

　　，可以采用表格的形式将管理指标与主要的管理措施相对应，进行详细的阐述。

　　如某高层商业写字楼项目的物业管理方案中关于项目机构增收节支的有关措施为：

　　1)强化内部管理，坚持量入为出，在保障服务质量基础上降低成本。

　　2)对项目机构发生的各项费用按明细制订预算，实行对项目机构各部门的目标成本考核管理。

　　3)从采购、运输、仓储、使用等环节入手，控制各类物资的质量、数量以及采购价格。对节约代用、修旧利废、量材使用等方面取得效果的集体和个人给予相应的物质奖励。

　　4)对房屋附属设备、公共设施中相关设备以及项目机构自有设备的运行、维护严格按照内部作业指导书的要求进行作业，从设备的选型、能耗及完好率、利用率等方面分析台班定额工效和台班费用成本，提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗。

　　5)对人员实行量化管理，制订出一套适合小区管理的内部定额标准，严格内部考核制度，做到各工种之间任务均衡，技术等级与工作要求匹配，杜绝人力资源的浪费。

　　6)通过多种形式的经济活动分析以及提倡员工和业主开展合理化建议活动，挖掘管理潜力，降低管理的内外部成本。

　　5.管理制度的制订

　　管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容;内部管理制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中以表格的形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。

　　6.档案资料的建立与管理

　　档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。分类应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。档案资料的体系内容可以用表格的形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式。对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。

　　7.早期介入及前期物业管理服务内容

　　早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介入和前期物业管理中起到的重要作用。

　　如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、入驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等。

　　8.常规物业管理服务综述

　　在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

　　如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容;机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容;重大活动的实施方案等内容。

　　9.工作计划

　　在物业管理方案中，整体工作计划的制订应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件的具体要求综合考虑。工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用表格法、图表法等表现方式。

　　筹备期的工作计划内容，主要包括拟订物业管理方案、拟订财务预算、签订前期物业管理协议、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、前期介入参与设备安装调试及建筑质量把关，提供专业意见、制订交接验收计划及作好相关准备、物业管理供应商的评审和确定等。

　　交接期的工作计划内容，主要包括签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》、制订《业主临时公约》、完善物业管理方案、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设施设备的交接验收试运行、用户入住搬迁服务，档案建立分类管理等。

　　正常运作期的工作计划内容，主要包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配套服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。

　　10.物资装备

　　物资装备必须以满足项目管理需要为目的，在制订物资装备计划时，应该围绕物业管理的开展为核心，从作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等方面进行合理配置、综合考虑，同时还应根据工作进度和需要分轻重缓急，根据不同阶段的需求合理安排物资装备的到位。工作计划的内容一般采用表格的方式进行表述。

　　11.费用测算

　　(1)费用测算的依据

　　在测算费用的过程中，物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并参考招标物业所在区域物业管理市场同类同质物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。

　　(2)费用测算的内容

　　测算的主要内容包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测;物业收入项目的预测;管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。

　　1)物业管理成本，主要包括人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用，环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费

　　用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金(合理利润)等。

　　2)物业管理收入，主要包括主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。

　　(3)费用测算的方法

　　1)根据管理成本推算物业管理服务费单价。首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求、组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本，然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用，并对管理期间可能出现的各种风险进行预测，估算不可预见费用(一般按其他各项管理成本之和的2%～5%的比例进行估算)，最后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点，估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准，在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整，测算出最接近标底的投标报价。

　　如由四栋高层建筑组成的某住宅区，占地6万m2左右，建筑面积为22万m2，可计收物业管理服务费的面积为18.5万m2，当地同类同质高层住宅的物业管理服务费用市场参考价格在3.2～3.6元/m2之间。该项目招标方式为邀请招标，收费方式为酬金制，招标文件明确规定低于成本价10%的报价将作为无效标处理。投标企业依据各项成本及费用测算出该项目的盈亏平衡点为3.10元/m2，由于招标文件关于报价的要求和项目的高标准定位等因素，投标企业根据投标策略将投标报价确定为3.30元/m2。

　　2)根据预定的物业管理服务费用标准测算物业管理成本。采用这种费用测算方式一般有两种情况，一种是在实行政府指导价的物业管理项目进行招标时，通常需要在预定的物业管理服务费用标准下制订相应的成本、费用测算方案，如城市居民经济适用房、政府公用基础设施等;另一种是在单一业主的招标项目或小范围的邀请招标与协议招标的项目中出现的，由招标方根据市场价格预定一个物业管理服务费用(或预定某一区间的价格)，要求投标方在此价格的基础上制订方案，再根据方案进行评比、筛选。这种方式要求投标企业不仅要准确合理测算出每一项的成本及费用的支出，还要根据测算结果对其他相关项目的方案内容进行科学设计或调整，以期符合招标方的要求。

　　在实行包干制收费方式的项目中，费用测算有时需要将上述两种测算方式有机结合，以确保成本控制和风险预测的全面和准确。

　　如建筑面积为4.5万m2的某政府公益设施项目，其中可进行商铺租赁经营的面积为600m2，计收物业管理服务费用的面积为4.2万m2。招标方要求投标企业按不超过3元/m2的物业管理服务费用单价标准进行报价，租赁收入弥补物业管理服务费用的不足，收费方式为包干制，投标方自主经营、自负盈亏。投标企业预测物业管理服务费用为126万元/年，物业租赁收入为18～21万元/年，合计收入约为144～147万元，而通过对该项目成本、费用的测算和各种经营、管理风险的预测，测算出该项目的盈亏平衡点为3.05元/m2，管理成本为128.1万元/年，即投标企业在3元/m2的标准下有一定赢利的空间，根据投标策略确定该项目的报价为2.9元/m2。

　　12.成本控制

　　(1)成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对于部分费用支出的控制。

　　(2)成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。

　　(3)在成本控制方案中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。

　　(4)在成本全面控制的基础上，对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异(例外情况)进行重点控制。其中，例外情况的常用判断标准为金额的大小、持续时间的长短以及是否可控等。在实际操作中，这一原则主要应用于成本费用的日常控制中，因此在方案中应综合体现。

篇3：物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理企业的设立

　　

　　物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理企业的设立

　　一、物业管理企业的工商注册登记

　　根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

　　(一)企业名称的预先审核

　　物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

　　(二)公司地址

　　物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

　　(三)注册资本

　　《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

　　(四)股东人数和法定代表人

　　在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

　　(五)公司人员

　　物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。

　　(六)公司章程

　　物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

　　(1)总则，包括公司名称和地址等;

　　(2)企业的经营范围;

　　(3)公司注册资本;

　　(4)股东的姓名或名称;

　　(5)股东的权利和义务;

　　(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;

　　(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算办法;

　　(10)职工录用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企业的各种规章制度。

　　物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

　　二、物业管理企业的资质审批及管理

　　(一)物业管理企业的资质条件

　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：

　　1.一级资质

　　(1)注册资本为人民币500万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅200万m2;

　　2)高层住宅100万m2;

　　3)独立式住宅(别墅)15万m2;

　　4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　2.二级资质

　　(1)注册资本为人民币300万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅100万m2;

　　2)高层住宅50万m2;

　　3)独立式住宅(别墅)8万m2;

　　4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

　　(5)建立并

　　

　　严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　3.三级资质

　　(1)注册资本为人民币50万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)有委托的物业管理项目。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　(二)在申报资质时需提供的资料

　　新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：

　　(1)营业执照;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　(三)物业管理企业的资质管理

　　资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。

篇4：物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理企业概述

　　物管师《物业管理实务》辅导知识之物业管理企业概述

　　一、物业管理企业的概念和特征

　　物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：

　　第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

　　第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

　　第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

　　二、物业管理企业的分类

　　物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

　　(一)按照投资主体的经济成分来划分

　　1.全民所有制物业管理企业

　　全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

　　2.集体所有制物业管理企业

　　集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。

　　3.民营物业管理企业

　　民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

　　4.外资物业管理企业

　　外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

　　5.其他物业管理企业

　　其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

　　(二)按股东出资形式来划分

　　1.物业管理有限责任公司

　　物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

　　2.物业管理股份有限公司

　　物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

　　3.股份合作型物业管理企业

　　股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

　　三、物业管理企业的常见模式

　　(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

　　房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。

　　(二)独立的物业管理企业

　　独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。

　　(三)物业管理集团公司

　　物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

篇5：物业管理知识竞赛参赛选手赛后感想

　　物业管理知识竞赛参赛选手赛后感想

　　E物业20**年物业管理专业知识竞赛已圆满的落下了帷幕，赛后几位获奖选手表达了各自参赛的一些感受。

　　获得员工个人组第一名及团体组第一名的“双料”冠军--新华联大厦分公司工程维修部经理张友高说：“从接到比赛通知，到比赛正式开始，时间紧，专业知识内容量大，而且我自身也缺乏比赛的经验。所以我一边把手头上的工作安排妥当，一边利用工作之余认真学习物业管理的相关知识。同时结合我自己岗位的工作经验，把书本上的知识逐步消化和巩固。我翻阅了大量的工作材料和相关文件，并把知识要点总结归纳，以便记忆。这些准备工作帮助我在这次比赛中获得了好的成绩。由于平时很少参加该类型的比赛，我心里也不是很有把握，但自己是一名老员工又是专业经理，如果不拿到名次是很对不起平时培养我的领导，所以赛前我还是有一定压力的。后来主管领导得知我的情况后，特意把我叫到办公室，跟我谈心，帮我缓解心理压力。领导一再强调‘放下包袱，轻松上阵;比赛第二，重在参与’。听到这席话，我豁然开朗，逐渐轻松起来。到正式比赛前我的精神状态已经十分饱满，对自己充满了自信。此后我带着愉悦的心情，参加了这次比赛，并取得了好成绩，我非常感谢帮助我的公司领导，感想支持我的同事们!”

　　获得管理者个人组第二名的新华联科技园分公司执行总经理姬宪斌在获奖后万分激动，他感慨的说道：“听到主持人读到我名字，内心突然的紧张起来，我知道那是激动的表现，如此高的评价是对自己论点的一种肯定，我没有想到我的论文会在这次比赛中得到什么奖励，我只想如果我的观点能得到大部分同仁的认可或是产生瞬间的共鸣就已经很欣慰了，所以说我是幸运的!作为E团队的一员，我感到非常的自豪，在加入E团队一年多的时间里，让我学到了很多以往所学不到的知识，更让我深刻认识到了团队力量的伟大和无限，拿到奖杯的那一刻，说实话，我感到很惭愧，我自认为自己在专业知识方面的匮乏，自认为还有太多的学识需要和广大的同仁去学习!没www.pmceo.com有E团队也就没有我们交流学习的机会!没有核心领导层的决策和带动也就没有我站在那个神圣奖台的机会!我是一个非常平凡而且普通的人，荣誉的花环我们可以珍藏但决不可以张扬，奖励的本身就是一种鼓励，我们应该把自己的知识变成生产价值的机器，让所有参与的同仁都与我们共同分享与交流。‘三人行，必有我师’，得了奖并不等于比别人高多少，只不过是比其他人多了一次展示的机会罢了。荣誉代表了过去，我们仍然需要努力，能获得如此高的奖励，我要感谢E团队领导给予我的培养和鼓励，没有他们的鼓励也就没有我今天的荣誉。我深刻的认识到，在知识的方舟里，我只是一个小小学生，我将向所有的良师求教学习，用知识武装自己的头脑，用行动创造团队的价值，用一颗持续纠偏的心态，努力工作，为E的明天奉献自身的力量，让公司放心，让公司领导放心，让团队放心，让自己放心。”姬总的一番话让我们倍受感动，也让我们认识到了不管是公司的管理者还是普通员工都要抱着一颗虚心好学的心，不断的丰富自己的知识、技能，永争第一、学无止境!

　　管理者个人组第三名的获得者新华联家园南区分公司执行助理总经理王新在赛后也针对自身在参赛时的感受表达了自己的一些想法，他说：“公司进行的这次竞赛我认为是很有必要的。我们每一个物业管理从业人员，都应该结合自己的工作认真总结我们的实践，只有在不断的总结中才能提高我们的工作。这次竞赛实际上是对我们的一次检阅，我认为只要是平时认真工作、重视积累才能在关键的时候有所发挥，而不是靠一时的死记硬背来应付，这是我们在平时就应该重视的工作。本次竞赛虽然结束了，但是作为E的员工，为提高自身的素质和业务水平，为公司和自身的发展要继续努力学习的精神不能结束。学习的目的不是为了别的，而是为了提升我们自己。我想假如我们每一个员工都能将不断地学习和提高自己看做是我们自觉的需要，看做是我们生活的一部分，那就会在给我们自身得到提高的同时，自然的也会给公司的服务品质带来一个质的提高和飞跃。我想这也是公司搞这次竞赛的初衷和最根本的目的吧!”

　　通过这次比赛充分展示出了E物业员工的风采，弘扬了公司推动进步、创建和谐、奉献社会、实现自我的企业宗旨，就让我们E物业全体员工共同努力，追求专业知识、提高管理水平、提升管理品质，为E的明天贡献自己的力量!