物业管理师(考生)考试备考经验

　　20**年物业管理师(考生)考试备考经验

　　20**年，物业管理师考试在物业管理行业可算是一件大事了，作为一个全程的参与者，我觉得整个学习迎考过程的意义远远大于考试本身，无论结果是通过考试还是没有通过考试，我们行业从业人员的素质都得到了一次前所未有的提升。《制度》、《经营》、《综合》和《实务》这四门科目，立体地勾勒出了物业管理行业从业人员应当具备的知识和能力体系，即便撇开考试，单从培训层面来讲，我认为这是一套很好的物业管理从业人员的培训教材。

　　虽然，之前我也曾参加过一些上岗证、职称类的职业能力考试，但是我觉得物业管理师的考试还是具有其特殊性的一面。首先，考试内容广而全，《制度》和《实务》两门课程与我们的日常操作密不可分，《制度》是我们日常工作的“工具”，而《实务》则是我们日常工作的“模板”。《经营》可以说是把我们从物业保洁、秩序维护、绿化、保修的低层次服务，提升至贯穿于物业整个生命周期的综合性管理的高层次服务。《综合》则是四门科目里内容涉及面最广的一科，涵盖了经济学、管理学、心理学等十几个大类的基础知识和应用，可以说是包罗万象、面面俱到。其次，考试类型是主客观题的结合性。《制度》和《经营》两门科目是纯粹的客观题，在答题的难度上降低了不少，而《综合》和《实务》两门科目是主客观题的结合，特别是《实务》主客观题的比例竟然达到了8：2，难度可见一斑，最终四门科目通过率最低的非《实务》莫属了。这要要求考生在复习备考时在准备考试时也要有针对性的做一些练习。第三，书本和实际操作的不完全一致性，很多书本上的知识点，与我们平时的实际操作有一些出入，如果没有吃透书本上的知识点，光凭日常操作的经验就事论事地答题，自我感觉可能很好，但是最终的成绩可能是很差了。

　　备考心得

　　去年的物业管理师考试，我参加了培训辅导班，同时也花了很多的时间和精力去复习迎考，总体感觉上是有点吃力的，不过付出和收获总是成正比的，虽然没有取得特别优异的成绩，但毕竟四门科目都通过了，我感到还是很欣慰，也挺有成就感的。今年物业管理师考试的时间已经确定，即在9月17日、18日两天举行，下面我就和大家来聊聊自己的复习心得，希望能对大家有所借鉴和帮助。

　　营造考试氛围很重要

　　由于是全国性的第一次统考，我所在的公司领导十分重视此次考试，虽已临近退休，但仍带头报名参加了全部四个科目的考试。每周雷打不动利用工余时间组织集体复习，分别由以往参加过培训辅导的员工担任辅导老师，根据考试大纲，把四门科目的重点和要点进行讲解和梳理。这样，就自然而然地在公司里形成了一股浓厚的复习迎考的氛围，大家在一起相互帮助、相互探讨，通过互动的方式来记忆知识点也就不再那么枯燥和乏味了。有的时侯，大家为了一个知识点，争论得有点面红耳赤，但就是这个知识点大家记忆得特别深刻。特别是在临近考试的前一个月，大家把四门科目的重点和要点，进行整理和汇总，便于最后阶段的冲刺复习。

　　《经营》这门科目，大家起先都抱着放弃的态度，因为里面涉及的公式太多了，对于我们学文科的人来说，简直像是在看天书。但是，再硬的骨头我们也要啃，辅导老师就计算题给大家上了好几堂专题课，一次不行两次，两次不行三次，就这样反反复复，直到把公式弄明白、把题目弄懂为止。通过努力，虽然没有把所有的公式都吃透，但至少三分之二的公式和计算题，大家都掌握了。

　　学会把书从厚变薄很重要

　　记得在上海物协办理完参加辅导班的手续后，手里捧着四本厚厚的辅导书，说实话我有点手足无措，很茫然。离10月份的考试没有几个月了，这四本书我能啃下来吗?我并没有十足的把握。但当我上了辅导班第一课，老师PPT上赫然醒目的两行字：通过总结把厚书变薄;识记-回忆-再回忆-再回忆。这个不正是自己求学时代的两件法宝吗?于是，每次参加完辅导课，我都趁热打铁，及时把老师上课的重点进行分类、归纳和整理，做到把厚书变薄，便于日常的随时复习。

　　举个例子来说，《制度》中有关我国物业管理发展的章节，有很多的时间节点和发生的重要的事件，如果从书本上看文字，你会觉得有些混乱，我就通过时间的排序，从1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司挂牌成立，1993年、1994年??，从前往后一个紧接着一个排序，几遍以后你就能把时间和事件都记忆下来。再举个例子，20**年印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，制定了三个等级，如果只看书本往往是看了前面忘后面，看了后面又忘了前面，我把书本3页的内容整理成如下表所示，就一目了然，特别容易记忆了。

　　贵在坚持

　　要说物业管理师的考试难吧，参加过考试的人都知道不难，但是真正要把四本书的知识点和要点一一掌握，也不是一件简单的事情，需要付出很多的时间和精力。有的人，上来就被厚厚的四本书吓倒了，还没有开始就止步了;有的人，虎头蛇尾，刚开始信心满满，但随着考试的临近，压力越来越大，信心也随之没了;有的人，喜欢给自己找理由，工作很忙没有空看书、人老了记忆力不行等等都可以成为他们的理由。但实际上从最后的结果看，这都不是理由，因为许多比他们工作更忙、年龄更大的人都通过了考试。事实证明，只有那些坚持到最后的人，才能最终通过考试，收获付出的果实。

　　物业管理师考试，是一次对参考人员耐力和意志力的全方位考验，都说物业管理人特别能吃苦，在物业管理师考试的这个关口上，我们物业管理人一定要发扬自己特别能吃苦的精神来勇敢面对。逃避考试不是办法，最后只会让你失去从业资格。最后希望大家通过努力，都能在今年的考试中获得优异的成绩。

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篇2：全国物业管理师客观题的考试答题技巧

　　全国物业管理师客观题的考试答题技巧

　　全国物业管理师客观题考试题型分为两种方式：单项选择题、多选择题

一、单项选择题的答题技巧

　　1、直接选择法

　　所谓直接选择法，就是学员掌握基本知识、基本理论比较扎实或题目比较简单，一眼就能选出符合题目要求的正确答案的答题方法。

　　例如：物业管理区域内第一套房交付业主使用已满( )年，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

　　A.1 B.2 C.3 D.5

　　对于这样的命题，就可以采用直接选择法。应为从题目一眼可以看出，正确的答案应该是B。

　　2、逐一排斥法

　　所谓逐一排斥法就是题目有一定的难度或学员对答案莫能两可的情况下所采用的一种答题技巧。在这种情况下，要对命题对给出的答案，先排斥明显不符合命题要求的答案，然后对剩余答案在进行排斥，最后选出正确的、符合命题要求的答案。

　　例如：物业管理的主要职能是遵照国家的法律、法规，运用现代化科学手段，对物业实施管理，以( )，从而为人们创造优雅、舒适、安全的生活工作环境。

　　A.满足业主的全部要求

　　B.满足业主和使用人的全部要求

　　C.维护业主和使用人的合法权益

　　D.以上都是

　　对于这样的命题，如果用直接选择发做不了，就可以采用逐一排斥法做。从命题答案来看，A答案中有“全部”二字，不符合要求，予以排斥。B答案中也有“全部”二字，不符合要求，同样予以排斥。既然已经排斥了A、B,那当然就不能选D,所以剩下的C答案自然是正确答案。

二、多项选择题的答题技巧

　　1、直接选择法：

　　例如：从建筑规模上划分，商业场所可分为( )

　　A.居住区商场，建筑规模一般在0.3-1万平方米。

　　B.地区购物商场，建筑规模一般在1-3万平方米。

　　C.市级购物中心，建筑规模一般在3-10万平方米。

　　D.国家级购物中心，建筑规模一般在10万平方米以上。

　　从我们掌握的知识得知，商业场所只分为三种：即居住区商场、地区购物商场和市级购物中心。答案自然是ABC。

　　2、逐一排斥法：

　　例如：1、物业管理人员在工作中对待业主态度不一，对熟人热情周到，对不熟悉的人提出的合理要求也只是简单应付，这主要违反了物业管理人员()的职业道德。

　　A.钻研业务，奉公守法

　　B.兢兢业业，热情服务

　　C.积极主动，文明礼貌

　　D.口齿伶俐，头脑灵活

　　对于这样的命题，就要采用逐一排斥的方法来做。从命题要求来分析，“对待业主的态度”与A无关，予以排斥。D答案属于个人素质要求，不是职业道德的要求，应予以排斥。正确答案自然是B、C。

篇3：广瑞物业员工之物业管理师考试备考经验(1)

　　广瑞物业员工之物业管理师考试备考经验(1)

　　广瑞物业自20**年起就开始关注物业管理师考试相关事宜，直至20**年住房和城乡建设部及人力资源和社会保障部正式发布了考试信息和相关规定。自收到考试通知后，公司领导高度重视，专门安排两批学习能力强的人员远赴青岛、大连进行物业管理师培训，并确定该八名同志为培训讲师，在考试前几个月为公司考生进行专业培训，既节约了公司培训成本，又起到了高效的培训效果，取得了通过率高达44%的好成绩!

　　我很幸运的通过了首次物业管理师的考试，一些心得体会趁着还没忘，赶紧和大家分享下：

　　一、积极参加公司平日组织的各类培训工作。广瑞物业自20**年8月成立之日起，就着手建立学习型企业。培训工作一直常抓不懈，其内容主要包括：物业管理基础知识、物业政策法律法规、设施设备知识、管理经验、质量环境管理体系等，尽管培训工作谈不上有声有色，但是从这次物业管理师考试结果来看，平日的培训也初现成效，特别是《物业管理基本制度与政策》这一课程，公司参考人员全数通过。因此，建议考生们应积极参加公司组织的各类培训，不断地向自己灌输物业管理的方方面面，厚积薄发。

　　二、积极参加公司组织的物业管理师考前培训。经常听同事们会说“最近比较忙”、“没时间”等之类的话语，然而时间是挤出来的，这就是为什么公司为了让大家取得好成绩而采取了一项强制性措施。培训时你并不会有太多感受，有时甚至感觉是在浪费时间，但是待成绩出来之后，会发现平日的培训是一定会有帮助的。因此，建议考生们既然放弃了宝贵的时间来参加培训，就要认认真真、带着问题、带着思考听课，确保培训的整体效果。

　　三、多多收集物业管理案例，了解问题处理方式方法。在《物业管理综合能力》和《物业管理实务》这两门课中都会出现案例分析题，由于出题的不确定性，所以大量的学习各类物业管理案例非常有必要，可增强考生的自信心，不仅有益于考试成绩，而且可以提高各类问题处理的综合能力。

　　四、学习编制“物业管理方案”，可以对物业管理的运行模式、工作程序以及费用测算等有一个全面的认识。物业部员工对房屋交付后的日常物业管理工作非常了解;技术部员工对前期介入、承接查验期间的物业管理工作非常了解;行政部市场人员对费用测算方面工作非常了解，可从20**年度《物业管理实物》的考试来看，它的考核内容是非常全面的，要了解熟悉每一阶段的物业管理工作。因此，建议考生们每人可以认真编写一个项目的“物业管理方案”，熟悉物业管理各个环节，对于考试来说有备无患。

　　五、多看书，理解内容;多做题，加深记忆。只有在理解的基础上，才能有更好的记忆。因此多多看书是一项基础性工作，为了取得更好的成绩，建议大家提前半年开始通读课本，把书读懂、读透，提前一个月开始进行针对性的做题，量变到质变，遇到不会或做错的，及时翻书解决，查漏补缺。俗话说：“临阵磨枪也快三分”，因此考前一个月对于每一位考生都是非常重要的，所以建议大家一定要提前制定符合自己的学习计划，合理分配复习时间，有计划、有步骤的开展自己的工作与学习。

　　以上仅是个人的一些学习心得，仅供大家参考。预祝广瑞物业20**年考生们取得优异成绩!

篇4：广瑞物业员工之物业管理师考试备考经验（2）

　　广瑞物业员工之物业管理师考试备考经验（2）

　　经过三个月的认真、紧张的复习，我于20**年10月23日、24日参加了全国物业管理师《物业管理政策与制度》、《物业管理实务》、《物业经营管理》、《物业综合能力四个科目的考试》，有幸一次性通过，在与大家分享喜悦的同时，也将自己考试的一点心得供大家参考：

　　“万变不离其宗”--熟读教材。所有的考试内容均出自教材，考试的范围不会离开课本，因此所有参加考试的人员应先熟读教材二至三遍，了解各章节应掌握、熟悉和了解的知识点，这样才不会出现在后期试题练习时的空白点。

　　“知已知彼，百战不殆”--了解考试最新信息。应公司安排，我有幸参加了由北京中建政研信息咨询中心组织的物业管理师考前培训班，及时了解到考试的重点及相关信息，同时加入由参考人员建立的物业管经验交流群，与大家交流备考的心得，进行复习前的讨论，分享考试信息、资料，为备考做好了充分准备。

　　“查漏补缺，扎实基础”--适应考试题型及答题方法。在熟悉教材和考试的相关信息后，在考试前一个月，开始进行考试练习，熟悉每科的考试题型、答题方法与技巧，同时通过做题来检查自己对知识点的掌握情况，对于不了解或是似而非的知识进行查漏补缺，进行强化记忆，稳固知识。同时通过试题模拟，寻找答题的规律和技巧，适应试题类型及考试氛围。

　　“戒骄戒躁，谨慎答题”-- 以良好的心态对待每一场考试。在拿到考试题后，快速浏览试卷，了解试题类型，认真审题并作答，对于不确定或是较难的题目先放下，在完成其他题目后，再返回来认真推敲，确定认为正确的答案。在完成答卷后，应对试卷的答案认真核对，防止涂错答题卡的情况，对于简答题或计算题要精练、准确，同时注意卷面的整洁、字迹清楚，便于后题阅卷，给阅卷人良好的印象。

　　希望这点心得能够帮到大家，祝愿参加20**年物业管理师的同事取得好的成绩。

篇5：全国物业管理师职业资格考试模拟题--物业管理实务

　　 　　20**全国物业管理师职业资格考试模拟题--物业管理实务

　　一、单项选择题(共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意)

　　1、物业服务企业提供的服务是()。

　　A.无偿的B.微利的C.有偿的和盈利性的D.保本非盈利的

　　2.物业服务企业成立的标志是取得()

　　A.企业名称预先核准通知书B.营业执照C.物业服务企业资质证书D.验资证明

　　3.对于三级资质的物业服务企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于()人。A.5B.10C.20D.30

　　4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业服务企业的物业是()。

　　A.一个办公楼B.已经成立了业主大会的住宅小区

　　C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所

　　5.下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是()。

　　A.组织架构与人员配备B.费用测算与成本控制C.管理方式、运作程序及管理措D.物资装备

　　6.招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件()日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A.5B.7C.10D.15

　　7.在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是()。

　　A.拍卖方发布拍卖公告B.拍卖人宣布拍卖某物C.拍卖师击槌D.竞拍方的每次出价

　　8.业主公约正式订立的时间是()。

　　A.物业销售前B.物业销售阶段C.物业入住阶段D.首次业主大会召开

　　9.()是民法、合同法的最基本原则。

　　A.平等原则B.自由原则C.诚信原则D.公序良俗原则

　　10.从法律的角度来说，前期物业服务企业的起点是()。(《物业管理条例》)

　　A.前期物业管理合同签订生效B.竣工验收C.承接查验D.负责前期物业管理的企业入场

　　11.前期物业管理最明显的特点是()。

　　A.其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响

　　B.在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

　　C.呈现管理服务的波动和不稳定状态D.一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损

　　12.承接查验实施方案由()制定。

　　A.物业服务企业B.建设单位C.物业服务企业或建设单位共同D.物业服务企业或建设单位

　　13.物业管理承接查验主要的方式是()。

　　A.感官查验B.核对查验C.使用查验D.检测查验

　　14.以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是()。

　　A.物业资料B.共用部位C.各项费用与收支情况D.共用设备设施

　　15.物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部()令《住宅室内装饰装修管理规定》。

　　A.99号B.121号C.110号D.48号

　　16.因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，()应当负责修复和赔偿。

　　A.装修人B.装修施工单位C.装修人或者装修施工单位D.相邻住宅的业主

　　17.装饰装修申报资料由()提供。

　　A.业主B.物业管理单位C.业主和施工单位D.业主和物业单位

　　18.需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是()。

　　A.基本完好房B.一般损坏房C.严重损坏房D.危险房

　　19.定期维修又叫做()。

　　A.状态检测下的预防维修B.改善性的预防维修C.计划性预防维修D.中修

　　20.对物业管理而言，应尽量避免()。

　　A.计划性预防维修B.状态监测下的预防维修C.改善性能的预防维修D.事后维修

　　21.某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是()。

　　A.利用诱饵诱杀B.使用相关的器械灭杀

　　C.查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物D.安装各种防蚊的纱窗

　　22.以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是()。

　　A.建筑物外公共区域清洁B.垃圾的收集与处理C.花木种植D.管道疏通服务

　　23.安全防范工作周检由()负责。

　　A.安防队伍的各班班组长B.安防主管及项目领导C.指定人员D.指定的督察人员

　　24.义务消防队伍每年应进行()次消防实战演习。

　　A.1B.1-2C.2D.3

　　25.对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在()个以上。

　　A.两B.三C.四D.五

　　26.物业管理投诉处理的要求不包括()。

　　A.谁受理，谁跟进，谁回复B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知

　　C.做详细记录，并及时总结经验D.尽可能满足业主的合理要求

　　27.在物业管理使用的各类文书中，()的规范性最强。

　　A.行政公文B.事务文书C.制度文书D.礼仪文书

　　28.企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为()。

　　A.辞职B.解职C.辞退D.资遣

　　29.在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的()的比例向售房单位交纳

　　

　　维修资金。

　　A.1%-2%B.2%-3%C.3%-4%D.4%-5%

　　30.全国物业服务企业信用档案建设的原则是()

　　A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享

　　C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享

　　二、多项选择题(共15题，每题2分。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　1.物业管理公司使用的请示属于()

　　A.内行文B.外行文C.前行文D.后行文E.上行文

　　2.下列关于物业服务企业资质的说法中，错误的是()。

　　A.资质审批并不是物业服务企业设立的一个必须条件

　　B.新设立的某家物业服务企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质

　　C.一个物业服务企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求

　　D.在取得营业执照之后的一个月内，物业服务企业应该到相应的主管部门申请资质

　　E.资质审批一定要在工商注册登记后才能进行

　　3.影响物业服务企业机构设置的主要因素包括()

　　A.国家的宏观政策B.企业战略因素C.技术因素D.组织规模及所处的阶段E.企业的员工素质

　　4.在物业服务企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有()。

　　A.向部分业主提供家政服务B.向部分业主提供班车接送服务

　　C.物业区域内公共秩序的维护D.市政设施的配合管理E.物业的装修管理

　　5.下列关于公开招标的表述中，正确的是()。

　　A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介

　　B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加招标

　　C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的

　　D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开

　　E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标

　　6.专题培训包括()。

　　A.更新观念的培训B.专项管理培训C.外派培训D.专项技术培训E.晋升培训

　　7.物业管理方案的实质性内容主要包括()。

　　A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序B.管理制度的制订、档案的建立与管理

　　C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述D.费用测算与成本控制E.管理指标

　　8.物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在()。

　　A.前期物业服务合同是建设单位同物业服务企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的

　　B.前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同

　　C.前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的

　　D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强

　　E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长

　　9.对有争议的物业服务合同的解决途径包括()。

　　A.友好协商B.向约定的仲裁委员会仲裁C.向人民法院起诉D.由物业管理单位解释E.听从业主大会意见

　　10.物业服务企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入()

　　A.管理费用B.营业成本C.直接材料费D.只有人工费E.递延资产

　　11.物业管理工作移交中的重点和难点包括()。

　　A.物业资料的移交B.共用部位的移交C.共用配套设施和机电设备的接管

　　D.各项费用和资产的移交E.物业管理运作的衔接

　　12.在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括()。

　　A.物业资料情况B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状

　　C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况D.业主产权范围内的物业使用情况E.业主的资料情况

　　13.处理紧急事件的要求包括()

　　A.企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延B.在态度上可适当消极

　　C.不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案

　　D.避免出现“多头领导”E.应以不造成新的损失为前提

　　14.在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是()。

　　A.WcB.WsbC.WsD.WfE.Wb

　　15.关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是()。

　　A.在公共安全防范活动中，物业服务企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助

　　B.在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业服务企业只是起到协助作用

　　C.物业服务企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全问题的

　　D.物业服务企业对于小区内的治安等问题承担全部责任

　　E.物业服务企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据

　　三、综合分析题(共2题，每题20分)。

　　案例分析题(一)

　　某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：

　　物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(5分)

　　说明早期介入包括哪些阶段?(3分)

　　你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?(3分)

　　在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任?(4分)

　　在保修期内，保修责任是谁?你该如何处理?(5分)

　　案例分析题(二)

　　王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：

　　(1)本案可以依法应由谁来承担赔偿责任?(2分)

　　(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力?为什么?(3分)

　　(3)物业管理公司依法是否应承担赔偿责任?(5分)

　　(4)如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容?治安防范的注意事项。(10分)

　　参考答案

　　一、单项选择题(共30题，每题1分)

　　1、C2、C3、B4、C5、D6、D7、D8、D9、C10、A

　　11、A12、A、13B、14C、15C、16、A17、C18、B19、C20、D

　　21、C22、C23、B24、B25、A26、B27、A28、D29、B30、D

　　 　　二、多项选择题(共30题，每题2分)

　　1、ACE2、ABD3、BCD4、CDE5、BC

　　6、ABD7、BCE8、AC9、ABC10、AB

　　11、CDE12、ABC13、ADE14、ABCD15、BCE

　　案例分析题(一)参考答案

　　(1)对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益

　　对于物业服务企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备

　　(2)物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

　　(3)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;配合设备安装，确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况

　　(4)物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分;一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。

　　(5)由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求;也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。

　　案例分析题(二)参考答案

　　1)应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。

　　2)不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。

　　3)物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。

　　(4)内容有：出入管理;安防系统的使用、维护和管理;施工现场管理;配合政府开展社区管理。

　　注意事项：

　　遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

　　遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止

　　管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走

　　辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问

　　辖区内发生坠楼等课外事物，应立即通知急救单位及公安、家属、并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。