物业服务培训教材之物业管理日常运作

　　物业服务培训教材之物业管理日常运作

　　CPM北京分公司的物业管理对象是AIVC大厦，对AIVC大厦的物业形象定位是：开放、高效、环保、繁荣。

　　分公司实施物业管理的指导思想是：真诚合作、专业保障、长远承担。并采取“经营型物业管理”的管理模式。

　　分公司提供的是社会化、专业化、企业化、经营型的综合管理服务，日常物业管理的主要内容有：常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。

　　(一)常规性的公共服务

　　1.房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护;

　　它是为保持房屋完好率、确保房屋正常使用功能而进行的管理与服务工作。包括：

　　(1)房屋基本情况的掌握。主要是建立、健全房屋的档案资料，包括图、档、卡、册，并及时更新记录，保持档案资料的现时性。

　　(2)房屋的修缮及其管理。包括房屋的日常保养、维修等各项工作。

　　(3)房屋的装修管理。

　　2.消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护。

　　3.协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序;

　　即治安管理，它是为维护业主和使用人的正常工作、生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各类突发事件的预防和应急处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安全与安静。

　　4.按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理;

　　包括机动车辆、非机动车辆进出、行驶和停泊的管理以及交通秩序的维护。

　　5.环境卫生的清洁、消杀和维护;

　　是为了净化物业环境进行的管理与服务工作。包括物业区域内环境的日常清洁、保洁、垃圾的清除外运和定期的消杀工作。

　　6.园林绿化地维修、养护和管理;

　　7.法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

　　如公众性的代办服务，如为业主和使用人代收代缴水电费。

　　(二)针对性的专项服务

　　针对性的专项服务是分公司为了改善和提高业主和使用人的工作和生活条件，面向广大业主和使用人，为满足其中某些特定群体的需要而提供的各项服务工作(包括某些中介代理服务)。特点是分公司事先设定服务项目和服务内容，并公布收费标准(免费)，供业主和使用人自行选择。如：开展社区文化活动、开设商业网点、代订报刊杂志、代购车船票、飞机票、家用电器和生活用品的安装、维修、代聘家教保姆、搬家、室内清洁卫生、房屋租赁代理等。

　　(三)委托性的特约服务

　　委托性的特约服务是分公司为满足业主和住户的个别需求，受其委托而提供的服务。它是在物业管理委托合同中未要求、分公司在针对性专项服务中也未设立而业主和住户又提出该方面的合理需求，分公司将尽量满足其需求，提供特约服务。当较多人提出某种需求时，该项特约服务也可纳入专项服务。

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篇2：物业管理专业名词解释1

　　物业管理专业名词解释1

　　1.物业：物业管理活动的物质载体，是联结物业管理相关法律关系主体之间关系的介质。原为香港地方俚语，意指单元性房地产，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。

　　2.构造物：指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体，包括建筑物和构筑物两类。构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。

　　3.建筑物：指定着于土地上下，由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成，供人居住或用于其它目的使用的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态，是指用建筑物料与外部空间隔开，可以容纳人在其中活动的建筑物。

　　4.物业管理区域：物业的集合，是物业管理的基本单位。

　　5.居住物业：指专供居住的物业，包括住宅小区、别墅、公寓等。

　　6.商业物业：指业主或物业使用人用于商业(商务)活动的物业，包括写字楼、购物中心、商铺、酒店等。

　　7.工业物业：指用于工业和交通运输生产活动的物业，包括工业厂房、仓库等。

　　8.其它类型物业：体育类物业(体育场、体育馆、健身房)、文教娱乐类物业(学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场)、卫生保健类物业(医院、疗养院、养老院)、交通类物业(车站、空港)、名胜古迹类物业(古建筑、名人故居)和宗教类物业(教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠)等。

　　9.混合物业：一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。

　　10.公产物业：产权归国家所有的物业，包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物业。

　　11.私产物业：产权归个人的物业。

　　12.单位产物业：产权归单位所有的物业。

　　13.私益性物业：为五官产权人垄断性占有和使用，能为其创造生活便利或带来经济利益的物业，如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。

　　14.公益性物业：指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。如行政办公类物业、学校、医院、图书馆、礼拜堂等。

　　15.物业内容的二元性：指建筑物和建筑物所依附的土地。

　　16.设施设备的配套性：指物业以其各种配套设施设备满足人们各种需要的特性。

　　17.物业的社会属性：指物业在生产、流通及使用和维护等环节引起的社会关系的产生、变更和终止的属性，包括经济属性和法律属性两个方面。

　　18.相邻关系：两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人活物业使用人，在行使不动产的占有、使用收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。

　　19.建筑物相邻关系：指相邻的建筑物所有人或物业使用人之间，建筑物所有人或物业使用人与相近的土地所有人或物业使用人之间，以及同一建筑物内彼此连接毗邻的建筑物单元所有人或物业使用人之间，由于不可量物侵入导致干扰或妨碍而发生的权利义务关系。

　　20.广义的物业管理：指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。

　　21.狭义的物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　22.常规性服务：物业服务企业为确保物业完好与正常使用，维护正常的工作、生活秩序，面向全体业主提供的最基本的服务。

　　23.环境管理：指对建筑区划业主的生活和工作环境进行的综合性管理，包括保洁管理、绿化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。

　　24.公共秩序维护服务：指物业为维护建筑区划安定，保护业主的生命和财产安全，物业服务企业的安保人员要通过值班、看守和巡逻，有效预防、中止并及时处置各种突发事件，向业主提供优质、高效的公共秩序维护服务。

　　25.公众代办性服务：指物业服务企业接受业主与物业使用人的委托，代理缴纳水、电、气、有线电视等费用的服务。

　　26.物业档案管理：是反映物业形成、变迁和管理的各种文字、图表、声像等资料的总称，包括设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分。

　　27.社区文化建设：是在一定区域、一定条件下，社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方便的内容。

　　28.专项服务：是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境，面向全体业主与物业使用人提供的服务。

　　29.特约服务：指物业服务企业为满足房屋所有人或所有人或物业使用人的特殊需要而提供的个性化服务，是对常规性服务和专项服务的补充。

　　30

　　.物业管理模式：指物业管理的结构形式和运行机制，其核心是参与物业管理的法律关系主体以及相互关系。

　　31.业主大会：物业管理最高权利机构，享有对物业管理重大事项进行决定的权利。

　　32.业主委员会：是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责，在物业管理过程中，执行业主大会所做的各项决议并接受业主监督。

　　33.社区居民委员会：是城市居民实行自治管理的基层组织。

　　34.物业服务企业管理模式：指由独立设置、具备相应资质条件、具有法人地位的物业服务企业对物业实施管理的模式。

　　35.开发商管理模式：指房地产开发企业自行组建物业管理机构，对其开发建设的物业项目进行管理的模式。

　　36.业主自主管理模式：指通过物业管理区域内业主大会或业主委员会等自治管理组织对物业实施管理的模式。

　　37.政府房管部门管理模式：指由诚实政府房地产行政主管部门(房管局和基层房管站、房管所)对属于国家所有的房产进行的管理。

　　38.党政机关、企事业单位自行管理模式：指各级党政机关、企业、学校、医院等企事业单位直接对其物业进行管理的模式。

　　39.“三合一”管理模式：指居民委员会、业主委员会和物业服务企业组成联合工作组。共同实施物业管理的模式。

　　40.物业管理方案：是物业服务企业对物业管理项目实施管理的基本设想。

　　41.前期物业管理：指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。换句话说，就是自建设单位出售房屋时起到业主委员会成立时止的 物业管理。

　　42.建筑物区分所有权：指建筑物按照单元划分并出售后，在单元所有者之间形成的财产关系，包括专有所有权、共有所有权和成员权三个方面。

　　43.专有权：建筑物区分所有人排他性占有、使用、收益和处分建筑物专有部分的权利。

　　44.专有部分：指区分建筑物中构造上能够明确区分并可独立使用的部分。

　　45.共有权：指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的权利。

　　46.共有部分：区分所有建筑物中除专有部分外的其它所有部分。

　　47.成员权：建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切联系而形成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。

　　48.业主自主管理：指物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立资质规范，自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。

　　49.管理规约：是物业管理区域内全体业主共同制定并承诺遵守，对全体业主有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面的行为准则。

　　50.业主大会：物业管理区域内全体业主组成，体现业主的意志和利益，对物业管理重大的事项作出决定的业主自治管理组织。

　　51.业主委员会：指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的社团组织。是业主大会的常设工作机构，是物业管理法律关系主体之一，是业主大会会议决议的执行机构。

　　52.物业服务企业：按合法程序设立，为业主与物业使用人提供综合服务和管理的独立核算，自负盈亏的经济实体。

　　53.资质管理：政府房地产行政主管部门对物业服务企业进行管理的主要内容之一。

　　54.物业服务企业核心竞争力：指物业服务企业赖以生存和发展的关键要素。

　　55.物业管理市场：指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此引起的交换关系的总和。

篇3：物业管理专业名词解释2

　　56．市场主体：指在市场中进行交换的个人和组织。包括需求主体和供给主体。

　　57．市场客体：在市场中北进行交换的对象。

　　58．市场环境：指进行交换的环境。

　　59．物业管理市场价格机制：在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用，价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。

　　60.物业管理服务的效用：指业主或物业使用人因业务服务企业的服务二得到满足的程度。

　　61．政府指导价：一种政策性价格形式，先由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由价格主管部门会同房地产行政主管部门测算出各个等级标准的物业管理服务基准价和浮动幅度。主要适用于住宅小区。

　　62．市场调节价：指物业管理服务收费完全由业主和物业服务企业按照市场原则自由协商确定并在物业服务合同中约定的一种定价形式。完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，政府不予干预。

　　63．物业管理市场竞争机制：指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争力也就没有市场经济。

　　64．物业管理的行政管理：指国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其资质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，使物业管理有利于城市建设和国民经济发展，有利于改善人民群众居住条件和工作条件。

　　65．物业管理前期介入：指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计 、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使用后能更好的满足业主和物业使用人的需求，为物业管理创造条件。

　　66．前期介入：物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确，功能使用考虑周全，业主满意的物业，促进物业的销售。

　　67．物业的承接查验：指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、公共设施设备进行的再检验。是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的一环，是物业管理的基础性工作之一。

　　68．资料查验：指对建设单位移交的文件资料、单项验收报告以及对房屋共用部位、共同设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料进行查验。

　　69．现场查验：对房屋共用部位和公共设施设备采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行检查。

　　70．物业保修责任：指建设单位有队物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

　　71．办理入住手续：是物业服务企业接管物业后第一次与业主的零距离接触，也是物业服务企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，对物业服务企业的建设和发展具有深远影响。

　　72．装修管理：在业主或物业使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。

　　73．房屋维修：指物业服务企业根据政府房屋维修管理的标准、要求以及物业服务合同的约定，在房屋的经济寿命期内在对房屋进行查勘鉴定，评定房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。

　　74．房屋维修管理：指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

　　75．结构性维修：指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。

　　76．非结构性

维修：为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。

　　77．小修工程：也叫零修工程或养护工程，指物业服务企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋在使用中正常出现的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。

　　78．中修工程：指房屋少量主体构件已经损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。

　　79．大修工程：指无倒塌或自由局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除，当必须对其进行牵动、拆换、改装、新装，以保证房屋基本完好或完好的工程。

　　80．翻修工程：指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。

　　81．综合维修工程：指成片、多幢或多面积、较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行的有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程。

　　82．恢复性维修：指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况和功能，保障居住安全和正常使用。

　　83．赔偿性维修：指修复因用户私自改拆、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。

　　82．补偿性维修：指在房屋移交时，通过对该房屋的质量，完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。

　　83．返工性维修：指因房屋的缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。

　　84．救灾性维修：指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，维修费由人民政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需承担全部或部分费用。

　　85．主体工程维修：指屋架、粱、柱、楼面、屋面、基础等主要承重构部件。

　　86．房屋完好率：指房屋主体结构良好，设备完好，上、下水道通畅，室内地面平整，能保证用户安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与总房屋数量（建筑面积）之比。

　　87．年房屋完好增长率：指房屋经过大修、中修或翻修竣工验收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面积之和与直管房屋建筑面积之比。

　　88．年房屋完好下降率：指完好房屋和基本完好房屋由于多种因素经过房屋普查确定已达不到完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量（建筑面积）与直管房屋总量之比。

　　89．物业设备：指附属于建筑物的各类设备的总称，是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。

　　90．物业设备的维修管理：指根据设备的性能，按照一定的科学管理程度和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修，更新。

　　91．物业管理的保养：指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。

　　92．日常维护保养：指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。包括：定期检查，清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。

　　93．一级保养：指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。

　　94．二级保养：指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理和局部修理、更好或修复磨损零件，是设备能够达到完好状态的保养。

　　95．治安管理：指物业服务企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对说管理的物业进行的一系列管理活动。

　　96．清洁管理：指物业服务企业对所管辖的区域有计划、有条理、有程序、有目标的，并按指定的时间、地点、人员进行日常清洁服务，并结合精神文明建设，依照规范服务的要求对业主与物业使用人进行宣传教育、专业管理，并使其能自觉养成良好的卫生习惯，遵守规章制度，保持物业管理区域容貌整洁，减少疾病，促进身心健康，以提高物业管理区域使用环境效益。

　　97．物业服务收费：指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序向业主收取的费用。

　　98．包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　99．酬金制：指在预收的物业服务资金中按比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

　　100．物业服务企业营业收入：指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动说取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。

　　101．物业管理法律关系：指人们在物业管理服务活动过程中所形成的特定主题间的权利义务关系，是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发挥调整作用的集中体现。

　　102．物业管理法律责任：指行为人由于违法行为，违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。

　　103．物业管理民事法律责任：指民事主体因违反合同义务所应承担的应当给予民事制裁的法律后果，主要包括违约责任和侵权责任。

　　104．物业管理行政法律责任：指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律后果。

　　105．物业管理刑事法律责任：指法律关系主体的违法行为已构成触犯刑事法律规范而依法必须承担的应当给予刑罚制裁的法律责任。

篇4：物业管理投标书项目内容

　　物业管理投标书项目内容

　　投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项：

　　一、管理方式

　　投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。

　　二、管理组织架构

　　所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：

　　1、管理体制

　　管理体制主要有三类：

　　(1)总经理负责制;

　　(2)董事会下的三总师负责制;

　　(3)董事会下的总经理负责制。

　　2、管理方法

　　目前国内的管理方法有两种：

　　(1)垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。

　　(2)矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。

　　3、机构的设置

　　根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：

　　(1)三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。

　　(2)四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。

　　(3)六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。

　　除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。

　　三、管理费用的收支预算方案

　　经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着"实事求是"、"取之于民、用之于民"、"用户至上、服务第一"、"根据物业功能、分层次收费"等原则进行。

　　1、收入测算

　　物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：

　　(1)目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。

　　(2)物业管理企业根据所给的营业用房而开展"三产"经营获得的收入。

　　(3)维修基金每年可取的利息金额。

　　(4)其他方面的服务收入。

　　2、支出预算

　　围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：

　　(1)人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。

　　(2)各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。

　　(3)物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。

　　(4)其他有关各项的开支等。

　　通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。

　　四、管理操作

　　这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

　　1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：

　　(1)公众管理制度，主要包括：

　　①业主公约;

　　②精神文明建设公约;

　　③楼宇使用及维护管理规定;

　　④装修管理规定;

　　⑤治安管理规定;

　　⑥清洁卫生管理规定;

　　⑦消防管理规定;

　　⑧交通车辆管理规定;

　　⑨环境保护管理规定。

　　(2)岗位责任制度，主要包括：

　　①管理处主任岗位职责;

　　②管理处主任助理岗位职责;

　　③环境主管岗位职责;

　　④

　　保洁员岗位职责;

　　⑤保安主管岗位职责;

　　⑥工程主管岗位职责;

　　⑦维修人员岗位职责;

　　⑧会计人员岗位职责;

　　⑨行政人员岗位职责。

　　(3)内部管理运作制度，主要包括：

　　①员工行为规范;

　　②培训制度;

　　③考核制度;

　　④奖惩制度;

　　⑤回访制度;

　　⑥来访，投诉处理制度等。

　　2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责

　　管理岗位主要有：

　　①保安;

　　②机电维修;

　　③清扫保洁;

　　④园林绿化;

　　⑤电梯操作;

　　⑥社区文化。

　　五、管理目标，经营管理宗旨、方针

　　投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立"服务至上，客户第一"的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售;提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。

　　六、便民服务措施

　　物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的;然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。

　　七、社区文化

　　随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的"高楼病"多了，孩子也变得孤独了。为此，社区文化的重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展，制定有关社区文化制度，安排好各类社区文化活动，使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。

　　八、管理指标的承诺

　　物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺：

　　⑴房屋及配套设施的完好率;

　　⑵房屋零修，急修及时率;

　　⑶维修质量合格率;

　　⑷清洁保洁率;

　　(5)道路车辆完好率;

　　(6)小区治安案件发生率;

　　(7)业主综合服务满意率;

　　(8)绿化完好率;

　　(9)重复维修率;

　　(10)住户有效投诉率等。

　　九、档案资料的建立和管理

　　为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想：是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公;派几位同志负责档案管理;管理的程序图;采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。

　　十、提高物业管理水平的新设想

　　物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创新。例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，两年达到省优，三年达到国优，在达到国优的同时，一定通过iso9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。

　　十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚

　　作为投标的物业管理企业，在系统地阐述了本企业对目标物业管理的各项设想，措施之后，需要在最后进行高度的概括和承诺。即向业主委员会承诺自己有能力，有决心管理好目标物业，并表示管理好了怎么办，管理不好愿意承担什么处罚。例如，某物业管理企业在对待奖惩最后表态：有信心、有能力管理好住宅小区，管理好了以后并不是为了追求更多的奖金，而是追求更多的任务;如果管不好，一年以后便自动退出来，并承担标书里的经济惩罚。

篇5：物业管理中心创省优第一次会议纪要

　　物业管理中心创省优的第一次会议纪要

　　会议名称:物业部门例会

　　时间:20**年6月11日下午2:30

　　地点:荆州物业管理中心办公室

　　参会人员:**

　　主持人: **

　　记录人:**

　　创省优的第一次会议

　　会议内容

　　一、成立申优工作小组，分工如下：

　　1、zz：负责项目整改

　　2、zz：负责档案收集与装订。

　　3、zz：负责申报资料及外部关系、公共接待。

　　4、zz：负责接待服务。

　　5、zz：负责文案撰写。

　　二、实施计划：

　　时间节点完成内容

　　6月13日-6月18日安排邀请市专家来指导

　　6月20日-6月25日填写申报表及上交，开始正式申报

　　7月10日报申报材料

　　7月20日邀请市专家第二次指导

　　7月30日前完成迎检资料的初步整理

　　8月份集中整改

　　9月份进行最后的资料整理和结构整改

　　10月份正式迎检

　　三、近期需要解决的事宜：

　　1、加强内部制度管理，岗位职责的出台，由各部门主管负责拟定。

　　（6月17日前，如不能按时上交，领班处于50元罚款、主管处于100元罚款）

　　2、6月17日前出台商铺水、电管理规定。（zz负责）

　　3、会所卫生许可证的办理。（zz负责）

　　4、会所多功厅的音响、扩音器、投影布等设施的正常投入使用。（zz负责）

　　5、"员工学习园地"事宜落实。（zz负责）

　　6、物业知识竞赛。

　　7、会所优惠活动的开展。

　　8、新增保洁员二名。

　　9、18号别墅样板房的开放，人员调配到位。

　　zz物业管理中心

　　20**-6-12

　　会签: