物业程序文件：装修管理控制程序

　　物业公司程序文件：装修管理控制程序

　　1.0目的

　　通过对顾客装修过程的控制，确保装修符合规定要求。

　　2.0范围

　　适用于顾客入住后进行装修的全部过程。

　　3.0职责

　　3.1工程部负责制定《建筑、装饰管理手册》，并对管理处进行不定期的装修检查。

　　3.2管理处负责办理具体的装修手续并进行装修过程的管理。

　　3.3管理处负责一般装修方案的审批。工程部负责对结构、室内管线等有重大改动的装修方案的审批。(商场、写字楼装修方案由消防局主管部门审批)。

　　4.0内容

　　4.1装修申报

　　4.1.1装修方案的审批。业主装修前需填写房屋装修的审批表，将拟定装修方案及相关资料报管理处审批。

　　1)无违反相关规定的一般装修方案(如：结构、管线、外观的变更、防水层的破坏等)，管理处可进行审批。

　　2)结构、管线、外观等有重大变动的装修，管理处需将相关资料报公司工程部审批。

　　3)商场、写字楼部位的装修需报消防局主管部门审批。

　　4.1.2装修施工单位的审查。业主装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报管理处审批。管理处对相关资料进行审查。

　　4.1.3办理施工许可证。装修方案审批合格，装修施工单位审查合格后，管理处与业主签定《房屋装修管理协议书》，按照相关规定收取装修押金，办理装修施工许可证及装修施工人员出入证等相关手续。

　　4.2装修施工过程的管理

　　4.2.1装修过程中，管理处负责装修管理的人员每天检查装修情况，严格按《建筑、装饰管理手册》的内容与标准检查，发现有违反规定的，按相关规定要求业主整改，对于拒不执行的，可根据《深圳市家庭居室装修管理规定》及《业主公约》中相关规定强制执行。

　　4.2.2房屋装修完毕，管理处按《建筑、装饰管理手册》及协议中约定的相关标准进行验收，对于不符合要求的，督促业主及时改正后再进行验收。

　　4.2.3重大装修，需经公司工程部验收。商场、写字楼装修需经消防局主管部门验收。

　　4.2.4从验收合格之日起十日内管理处对装修情况复验，合格后将押金退还顾客和施工单位。

　　4.2.5对装修档案的管理应放入业主档案内，保存期至业主搬迁后。

　　5.0引用文件与记录

　　FG/G《北京市家庭居室装修管理规定》

　　WI/Z*《建筑、装饰管理手册》

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篇2：案例:装修管理费 业主该交吗

　　案例：装修管理费，业主该交吗

　　“装修新房时，我这个‘业主’倒要向物业公司缴纳‘装修管理费’，马先生对此一直想不通。

　　在武昌民院路的东林外庐小区购买了两套住房后，马先生正准备大展拳脚，将房子装修得舒服又漂亮。这时，物业通知：业主装修需缴纳装修管理费，从装修之日起连续按天计算，每天10元。于是，这两套一共装修了五个月的住房，让马先生向物业缴纳了1500元。马先生为此索要发票，物业再三推托后，居然为了两套房子开具了两张不同内容收据：分别为“装修管理费”和“装修服务费”，这可更让他糊涂了。

　　据了解，现在住户进行装修时，几乎所有的物业公司都要收取一些费用。一种是可退还的，指“装修押金”；另一种是不退还的，即所谓的“装修管理费”。其实大多数业主也都意识到，物业公司对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。问题是，管理是不是就等于收钱。“装修押金就基本上解决问题了，不应该再收什么管理费”，很多业主这样表示。

　　对此，武汉市物价局房产处处长张运鹏表示，按照我省在20**年制定的相关文件规定，确有“装修管理费”这一项。然而，无论是“收费者”还是“缴费者”都并非我们现在常见的“物业”和“业主”。住户装修时，应由装饰装修行业管理办公室对装修公司进行“装修管理费”的收取，收费标准是装饰工程造价的0.8％。

篇3：物业管理公司对业主装修进行监管案例

　　物业管理公司如何对业主的装修进行监管案例

　　案例回放：

　　20**年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

　　注：1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

　　2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

　　作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

　　首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

　　二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

　　物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。

　　综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

篇4：管理处有权收取装修押金和装修管理费吗

　　管理处有权收取"装修押金"和"装修管理费"吗

　　众所周知，现在全国各地的物业管理处在办理装修申请时，都要收取业主的装修押金和装修管理费。有一些是固定收取，有一些是按平方米收取；少的数百元，多的数千元。那么，物业管理处究竟能不能收取装修押金和管理费呢？我们不妨从法律的角度来看这个问题：

　　一、有关装修押金装修押金的意义是什么呢？它就是相当于一种保证金，当装修公司或装修队装修中出现问题时，管理处可以扣掉押金。在法律上，这就变成了一种处罚行为。但我们是很容易看出很多问题来的。首先一点就是物业管理公司是一家从事物业管理的企业，它的专长并不是建筑或装修。很显然，物业管理公司作为一个装修外行，根本就没资格认定或裁定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。我们并不能因为物业管理企业有那么几位工程师就认为它具备了裁决权。

　　另一方面，物业管理公司是一家企业，中华人民共和国的法律从来没有规定企业有执法权。即使物业管理公司发现了装修中的违规行为，也无权进行处罚。就像物业管理公司在小区中发现小偷一样，物业管理公司只能把它扭送公安机关进行处理，而不是对小偷进行处罚。物业管理公司同样没有"量刑权"。装修中的违规行为究竟要处罚多少钱，这个"量刑权"也不是一家企业所具备的，它属于国家行政机关和法院。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法规定："第十七条　物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。"条例中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。

　　二、有关装修管理费装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的管理费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，那么它就应该已经包含在物业管理费里面，而如果不是物业管理的约定服务内容之中，那么作为是对业主提供的额外服务，那么收取费用就是合理的。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令(第379号)）中规定，第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。有相关的法律条款的规定，分析问题就简单得多，装修管理费是否收，首先我们要看物业管理公司与业主委员会之间的物业服务合同（或者建设单位签订的"前期物业服务合同"）中是否已经包含了装修管理行为的约定，如果有，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了管理费用。如果没有，那么先简单地认为其是一种合同外的额外服务，那么是应该可以收取费用的。作为额外服务，按照第四十四条，装修管理费收取标准也应该由双方约定。而不是物业管理公司说收多少钱就多少钱。因为各种因素，导致双方没有对此有约定的，物业管理公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书，而不是随便那个行政部门可以规定的。

　　三、地方法规的有效性对于一些城市自行制定法规对有关的费用作出规定的，根据法律的子法不得与母法相冲突的原则，地方法规的有关条款是否有效就值得商榷了。再说，数百一千元的装修押金是否足够承担拆除承重墙、破坏附属设施的后果就更值得商榷了。为了怕装修出问题，就收取装修押金，那么为了预防犯罪，不如全民征收预防犯罪押金？现在风行全国的"以罚代管"的做法，是值得收起上级有关部门注意的。当然我们也欣喜地看到国内一些城市已经及时纠正有关做法，例如上海方面就做得比较好，上海物价局（1997年第165号文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修押金。

　　关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：

　　①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收些押金，事后应及时退还；⑤物业管理公司收取装修管理费，没有依据。

篇5：物业装修管理案例分析

　　物业装修管理案例分析

　　【案例】某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，物业管理公司装修协调和管理的工作量很大，但物业管理公司并没有放松装修管理，而是把工作做在实处。

　　有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。管理处当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，管理处发现业主依然我行我素，并有个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处特意请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。第二天，工程师发函至管理处，证实小区阳台为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆除会造成危险。接到函后，管理处马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后，业主纷纷找到管理处，一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题，不会影响结构，并表示愿意写保证书，保证出了问题与管理处无关，一切由业主负责。有的指责管理处在他们进行装修申请时没有说明不可以拆，没有出示有关文件，责任在管理处。

　　对于业主提出的问题，管理处一一进行了解释和答复首先说明此墙体虽然不是承重墙，但对阳台起着配重作用，拆除会造成严重后果，这个后果不是一份保证书就可以解决的，出了事故谁也承担不起。其次，在办理装修手续时管理处已一再说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。

　　经过管理处反复做工作，晓之以理，动之以情，最后终于说服各装修业主同意将墙体恢复。管理处及时跟踪、督促，认真按照原来的墙体标准进行检查。

　　【案例分析】本案例为物业管理公司如何加强装修管理的案例。

　　房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。为保证物业的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，物业管理企业应努力做好对物业装修的管理。

　　业主和使用人在入伙后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行。

　　房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。

　　承担装修工程的施工企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全，不得侵占公共空间损害公共部位和设施。

　　物业管理公司加强装修管理，应主要抓好以下几个方面的工作：

　　1)要制定合法合理的装修管理规定

　　要根据国家的地方的法律、法规、规定，并结合所管物业的具体情况，制定合法合理的装修管理规定。

　　2)做好装修申报登记和审批工作

　　建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。”

　　物业管理公司接受业主的装修申报工作，指导业主填写“装修申请表”，“装修申请表”格式如表6．1所示。在装修申报登记时，物业管理公司要对业主的资格进行确认，并提供装修规定及有关资料。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

　　表6．1房屋室内装修申请表

　　3)做好装修施工管理

　　装修施工管理包括以下内容：

　　(1)签订“装修施工责任承诺书“

　　为维护物业安全，强化装修施工管理，应要求施工单位在进场施工前，与物业管理企业签订“装修施工责任承诺书”。签订“装修施工责任承诺书”的目的是使施工单位明确自己的责任，确保施工安全，并保证不影响小区或大厦环境和他人的正常工作与生活。“装修施工责任承诺书”样本如下：

　　××小区装修施工责任承诺书

　　(2)施工人员管理

　　装修施工单位的施工人员要到管理处进行登记，填写《装修人员登记表》，《装修人员登记表》格式如表6．2所示。物业管理处给装修施工人员发《临时出入证》，装修施工人员凭《临时出入证》出入小区或大厦。要规定装修施工人员的活动范围，只允许在指定的区域内活动，防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜，以免影响他人的工作和生活。

　　(3)施工时间管理

　　装修施工不得干扰左邻右舍，不得影响其他单位或个人的工作和休息，因此要加强装修时间的管理。

　　一般允许的施工时间为早上7：O0以后，晚上21：O0以前。

　　要控制噪音施工的时间。噪音施工的内容包括砸墙、钻孔、墙面楼板开槽、钻切锤打金属、电锯改料等。对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如中午12：O0至14：00、晚上21：O0以后至早上7：O0以前，不允许噪音施工；但对办公楼来说，因白天大家都在上班，不允许装修噪音施工，一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装修施工，发生噪音的装修施工可安排在下午17：O0至晚上21：O0。

　　对电梯使用时间做出限制。高层建筑内的业主或使用人的室内装修必须允许其使用电梯运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间。通常的规定

是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间，这个高峰时间根据大楼的用途和对象不同而不同。如果白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料和垃圾。

　　(4)施工现场管理

　　在装修过程中，物业管理处要派专人对装修情况进行检查，通过加强施工现场管理，确保装修的规范运作和安全。

　　施工现场管理的内容和方法有：①核实申报范围，对超出申报范围或未按原定装修方案装修的，要及时要求补办手续；②督促施工人员按章操作；③发现装修施工有违反《装修管理规定》的行为，立即进行处理或处罚；④装修检查要做详细记录，并存档备查。

　　4)做好装修验收工作

　　房屋室内装修工程竣工后，装修人应当通知物业管理公司，并会同装修施工单位按照原装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物业管理公司在《房屋室内装修验收书》上签字。

　　4)做好装修验收工作

　　房屋室内装修工程竣工后，装修人应当通知物业管理公司，并会同装修施工单位按照原装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物业管理公司在《房屋室内装修验收书》上签字。

　　表6．3房屋室内装修验收书

　　5)发现问题及时解决

　　装修管理要及时发现问题，及时告知业主，及时解决。力争将问题解决在萌芽阶段。否则，等事故出来后再处理，所付出的人力、物力、财力、时间等代价将非常沉重。阻止违章装修行为必须态度鲜明、有错必纠，同时要注意方式方法做耐心细致的思想工作，防止简单粗暴。此外，物业管理部门自身要熟悉和掌握有关法规，并要具有建筑工程方面的专业知识，处理问题要有理有据。本案例中的物业管理处的做法是值得借鉴的。