住宅小区物业管理公共服务等级标准(三级)

　　三 级

　　项目内容与标准

　　(一)基本要求

　　1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

　　2、物业管理企业应制定日常管理制度。

　　3、按规范签定物业管理合同。

　　4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

　　5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

　　6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

　　7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

　　8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

　　9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

　　10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

　　11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

　　12、按规定管理使用公共维修基金。

　　(二)房屋管理

　　1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

　　2、房屋外观完好、整洁。

　　3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

　　4、空调安装无安全隐患。

　　5、阳台封闭统一有序。

　　6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

　　7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。

　　(三)设施设备维修养护

　　1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

　　2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

　　3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

　　4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

　　5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

　　6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

　　7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

　　8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

　　9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

　　10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

　　(四)公共秩序维护

　　1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

　　2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

　　3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

　　4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

　　5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

　　6、每年进行消防演习一次。

　　(五)保洁服务

　　一、 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)

　　1、小区公共场所、公共绿地、主次干道

　　(1)公共绿地 1次/天 清理

　　(2)硬化地面 1次/天 清扫

　　(3)主次干道 1次/天 清扫

　　(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭

　　(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

　　2、房屋内公共部位

　　(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫

　　(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫

　　(3)高层消防通道 1次/月 拖擦

　　(4)共用活动场所 1次/天 清扫

　　(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

　　(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

　　(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭

　　(8)公共卫生间 1次/天 清洁

　　(9)电梯内 1次/天 清洁

　　(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

　　二、 垃圾的处理与收集

　　1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

　　2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

　　3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

　　4、 圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

　　三、 排水、排污管道畅通

　　1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

　　2、雨、污水井 定时清掏

　　3、化粪池 定时清掏四、 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

　　四、 无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

　　1、 禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

　　2、 饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

　　五、 根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。

　　(六)绿化养护管理

　　1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

　　2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

　　3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

　　4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

　　5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

　　6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

　　7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。

　　附:编制说明

　　1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

　　2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

　　3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

　　4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

　　5、引用本标准时,应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及居住对象的经济承受能力等情况,选定相应等级的服务标准。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：普通住宅小区物业管理服务等级标准

　　普通住宅小区物业管理服务等级标准

　　一级项目 内容与标准

　　(一)基本要求

　　1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

　　2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

　　6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

　　7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

　　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。

　　(二)房屋管理

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。

　　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

篇3：公布孝感城区普通住宅小区物业服务等级收费标准政府指导价的通知（2013年）

　　关于公布孝感城区普通住宅小区物业服务等级收费标准政府指导价的通知

　　孝南区物价局、孝南区住房保障局、孝感城区各物业服务企业、各房地产开发企业：

　　为进一步规范孝感城区物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据国家发展改革委建设部“关于印发《物业服务收费管理办法》的通知”(发改价格[20**]1864号)、省物价局省建设厅“关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知”(鄂价房服[20**]107号)、省物价局“关于印发《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知”(鄂价工服规[20**]83号)和市人民政府“关于印发《孝感市物业管理办法》的通知”(孝感政规[20**]5号)等有关规定，结合孝感城区物业管理市场实际，在进行物业服务定价成本监审的基础上，经研究，现将孝感城区普通住宅小区(含经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房小区和物业小区内公益性公共场所，下同)物业服务等级收费标准政府指导价予以公布，并就有关问题通知如下，请认真贯彻执行。

　　一、孝感城区物业服务收费，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。由物业服务企业管理的普通住宅小区的物业综合管理服务收费实行政府指导价，其他住宅区(别墅区、高档住宅区等)、非住宅区的物业服务收费和其他服务项目收费实行市场调节价。物业综合管理服务费包括清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

　　二、对实行政府指导价的物业服务收费，实行划分服务等级分级定价办法。根据目前我市经济社会发展水平、物价指数上涨、物业服务成本增加等实际情况，孝感城区物业服务具体等级收费标准政府指导价基准价为：普通多层住宅：一级0.85元/m2·月，二级0.65元/m2·月，三级0.55元/m2·月，四级0.35元/m2·月;配有电梯的普通高层住宅：一级1.35元/m2·月，二级1.15元/m2·月，三级1.05元/m2·月，四级0.85元/m2·月，普通高层住宅收费标准中含电梯电费及维护费0.50元/m2·月。物业服务企业应当根据物业服务质量、硬件配套设施、物业服务成本和业主承受能力等因素，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在上浮幅度不超过15%(其中荣获市级及以上优秀住宅小区上浮幅度不超过20%)，下浮幅度不限的范围内，物管双方充分协商后，拟定具体收费标准方案，报市物价局、市住房保障和房屋管理局按规定程序审核备案，并在物业服务合同中明确约定，到市物价局申请办理《湖北省服务价格(收费)监审证》后方可执行。老旧住宅小区物业管理服务收费标准由物业服务企业与业主大会(或业主)在四级收费标准基础上协商确定，并在物业服务合同中约定，报市物价局、市住房保障和房屋管理局备案，办理《湖北省服务价格(收费)监审证》手续。

　　三、实行前期物业管理服务的普通住宅小区物业服务收费，由开发建设单位与选聘的物业服务企业从四个服务等级中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在双方签订的《前期物业服务合同》中予以明确，在办理商品房预售许可前报市物价局、市住房保障和房屋管理局审核备案(备案资料清单详见附件1)，房地产开发企业必须落实前期物业管理方案，并在商品房买卖合同中明确约定其前期物业服务项目、内容和质量标准以及收费项目、收费标准、计费方式和计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　四、普通商品住宅小区配建的保障性住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一管理的，其物业服务收费，按所在小区相应等级收费标准政府指导价基准价下浮10%执行。

　　五、实行后期物业管理服务的普通住宅小区物业管理服务等级，由物业服务企业根据所服务小区的基本设施条件、规模及对业主提供的实际服务项目、内容和质量标准等因素提出申请，由市住房保障和房屋管理局、市物价局依照《孝感市城区普通住宅小区物业管理服务等级标准》(详见附件2、3)，经实地考核后审定;物业管理服务等级以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个服务等级收费标准;住宅小区物业服务收费等级价区的确定，不实行终身制，因管理水平和服务项目内容质量等发生变化的，经考核后相应提高或降低服务收费等级价区。物价、房管部门每年将结合物业服务收费年度审验和物业管理企业资质年检工作，对物业服务企业服务项目、内容、质量标准等情况进行年度审核。

　　六、物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关

　　情况进行明确公示。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 　　七、业主按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日开始交纳物业服务费;纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　八、在本通知实施之前已交付的新建住宅小区，开发建设单位售房合同中已承诺前期物业服务收费标准的，在承诺期限内，承诺标准低于规定的政府指导价标准的，按承诺标准执行，承诺标准高于规定的政府指导价标准的，则按政府指导价标准执行。本通知实施之后交付的新建住宅小区，其物业管理服务收费标准按本通知规定申报备案后方可执行。

　　九、关于物业服务收费期限和计费面积问题。物业服务收费期限可由物业服务企业和业主委员会(或业主)商议收取，合同约定，期限可以按月、按季或按年收取，如采取按年收取方式原则上不得在年初一次性收取。物业服务收费应当按照业主拥有物业的建筑面积(房屋所有权证书登记面积)计收，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　十、未进行用水、用电户表工程改造、直抄到户的物业小区，计量总表与分表之间发生的损耗(应扣除物业公司办公用电、用水，公共照明用电、公共用水及二次供水设施用电等小区公共用电用水)，可按水、电量实际损耗额度在用户间据实合理分摊，但最高不得超过行业标准规定的低压供水、供电损耗标准。

　　十一、物业共用部位、共用设施设备(如电梯、二次供水设施、路灯等)日常运行维护费用已包含在物业服务收费之内，不得再另行向业主收取或分摊。城管环卫部门征收的城市生活垃圾处理费，不包含在物业服务收费标准中，物业服务企业可接受委托代收代缴。

　　十二、普通住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库、业主专用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业人员提供管理服务，包括维护小区内正常交通秩序、车辆有序停放、场地维护维修、保洁、照明、人工等服务，物管双方应签订服务合同，明确双方权利责任和义务，并做到自愿有偿、协商一致、公开透明、规范合法，可收取机动车辆停泊服务费，物业小区业主(物业使用人)机动车辆停泊服务收费标准为：露天共用场地停车60元/车位·月，架空层(室内)停车30元/车位·月，地下封闭式停车场停车45元/车位·月，以以上基准价为基础，上浮最高不超过15%，下浮不限。在优先保证业主(物业使用人)停车的前提下，外来机动车辆进入小区临时停放，是否收费由业主大会(业主)确定，确定实施收费的小区，按照物价部门规定标准执行，收费标准实行计时收费：停车半小时以上3小时及以内2元/车·泊位，超过3小时每车每泊位每小时加收1元，不足1小时的按1小时计算收费，每车每泊位每日累计最高收费不超过10元。但对进入物业小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车(30分钟内)不得收取机动车辆停泊服务费。上述机动车辆停泊服务费具体收费标准须报市物价局、市住房保障和房屋管理局审核备案，并在物业服务合同中明确约定。车位使用权出售价格或租金标准由权利人与业主或租赁人双方协商确定。

　　十三、业主对房屋进行装修的，物业服务企业应与业主或装修企业签订装修协议，约定有关权利责任义务及注意事项，并可按建筑面积收取不超过3元/m2的建筑垃圾清运费和每户(包括业主和装修企业)最高不超过2000元的装修保证金(押金)及装修工人出入证工本费10元。物业服务企业应在装修完工后180天内退还装修保证金(押金)。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

　　十四、物业服务企业根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。实行市场调节价的物业服务，其服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，报物价、房管部门备案并申请办理《湖北省服务价格(收费)监审证》。

　　十五、本通知适用于孝感城市规划区建成区、双峰山旅游度假区及孝南区行政辖区范围，市辖其他各县市可参照执行。本通知规定适用于采取包干制形式确定物业管理服务等级标准和收费标准的普通住宅小区。

　　十六、孝南区所辖乡镇场物业服务收费日常监管工作，包括物业服务收费标准审核备案、服务价格(收费)监审证办理和收费年度审验以及监督执行工作，由孝南区物价局负责。

　　十七、物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。

　　十八、本通知自20**年12月1日起执行。市物价局、市住房保障和房屋管理局过去有关规定与本通知不符的，一律以本通知规定为准。今后将根据物业管理市场情况的变化，对物业服务等级收费标准政府指导价适时进行调整。本通知未涉及的其他问题，按省物价局、省建设厅“关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知”(鄂价房服[20**]107号)的规定执行。

　　附件1、房地产开发企业新建商品房项目申报前期物业管理服务收费标准备案资料清单;

　　2、孝感市城区普通住宅小区物业管理服务等级标准;

　　3、孝感市城区普通住宅小区物业管理服务等级标准使用说明;

　　4、孝感城区物业服务企业基本情况年度统计表。

　　二O一三年十一月五日