花园小区项目物业费测算说明

　　花园小区项目物业费测算说明

　　编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业服务前期盈亏预期 。

　　测算前提：

　　1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准) 到接管面积饱和时。

　　2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业服务公司本部。

　　3、不受会计核算、报表口径局限。

　　4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业服务分析测算。

　　测算依据：

　　1、营业收入按集团有关确认规定。

　　2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。

　　3、国家、地方政府、集团有关物业服务内容、标准法规政策规定。

　　4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。

　　5、集团或所在区域、公司平均物业服务费收缴率水平。

　　测算原则：

　　1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率) ，不低估成本费用。

　　2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。

　　3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。

　　4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。

　　测算时间：

　　1、地产进行新项目可行性论证时。

　　2、物业服务公司对外接盘时。

　　3、物业服务公司接管地产楼盘前。

　　测算分工：

　　1、集团内项目，除"开发商承担费用"由地产公司编测外，其余均由物业服务公司编测。

　　2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。

　　3、对外接盘均由物业服务公司编测。

　　4、汇编后的测算稿，地产公司、物业服务公司各执一份，同时报集团财务管理部、物业服务部审核、备案。

　　注意事项：

　　1、坚持以收支事项为测算基础，合理建立量-价-时计算关系、力求体现计算过程。

　　如"饱和营业收入"测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列(在该建筑结构形式下增设行次)。人员可采用0.5个人、1.5个人等非整数方式计算费用。

　　2、饱和营业收入按权责发生制确认测算，营业收入(管理费)=饱和营业收入*收缴率

　　3、区分单价和成本/M2、收入/M2的不同，区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面积(计算成本、费用的面积)的不同。成本/M2、收入/M2按收费面积计算。

　　4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托，同一资产不要重复测算。

　　5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据，力求测算依据充分。

　　6、测算的时间跨度可按"测算前提1"根据实际情况增减。收支项目宜增不宜减。

　　7、尽可能按本格式内容估测、填制完整。若时间或基础资料不允许，可先不填写数量、单价。

　　必要时可增加层级或另行设置的计算底表，并设置链接公式。

　　8、同一项目每次测算结果应另存而不覆盖，以便动态反映、跟踪以了解变化。

　　9、行列项目增减、层级省略、不填写数量、单价时，要相应调整公式设置。保持表与表、及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如：营业收入测算表某住宅的测算期收费面积应等于基本情况表相对应的收费面积。

　　公司财务管理部

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篇2：公寓物业费用收缴制度

　　公寓物业费用收缴制度

　　1.0 目的

　　规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

　　2.0 适用范围

　　物业管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

　　3.0 工作职责

　　3.1出纳员负责按程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。

　　3.2各部门主管及经理负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核，开出收费通知单。

　　3.3财务部稽核负责对各项有偿服务费用的计算核查。

　　3.4管理员文员负责通知单的派发及催缴工作。

　　3.5财务部主管负责费用收缴工作的监督。

　　4.0 程序要点

　　4.1费用收取的范围

　　4.1.1物业管理服务费。

　　4.1.2机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。

　　4.1.3代收代缴的水、电等费用。

　　4.1.3其他各项多种经营服务费用。

　　4.2物业管理费的收缴

　　4.2.1管理费的收取标准:

　　4.2.1.1写字楼物业管理费:0.35元/平米/月

　　4.2.1.2水电费押金:暂免交

　　4.2.1.3电表安装费:免费

　　4.2.1.4装修施工保证金:3000元/层

　　4.2.1.5装修施工管理费:20元/天/层

　　4.2.1.6临时出入证工本费:5元/证

　　4.2.1.7临时出入证押金:5元/证

　　4.2.1.8装修垃圾清运管理费:100元/层/月

　　4.2.1.9电费:(营业性)1.3元/KWH，(非营业性)1元/KWH

　　4.2.1.10水费:1.8元/立方米

　　4.2.2管理费的收缴程序:

　　4.2.2.1财务部从业主入伙之日起计收各项管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费;

　　4.2.2.2物管处于每月25日前根据各租户的应缴费情况开出《收费通知单》(《收费通知单》一式四联，第一联存根联，第二联财务联，第三联回收联，第四联客人联)，经部门经理、财务审核后，由物管处文员送交租户签认，将第四联客人联送交租户;

　　4.2.2.3 物管处文员应详细记录《收费通知单》的派发情况;

　　4.2.2.4财务部出纳员根据《收费通知单》向租户收取各项费用。

　　4.2.3费用收缴资料的保管

　　4.2.3.1财务应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核;

　　4.2.3.2财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正;如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存;

　　4.2.4管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为财务部出纳和物管处文员的绩效考评依据之一。

　　5.0 记录文件与控制表格

　　5.1 《收费通知单》

　　物业管理有限公司物业管理收费通知单

篇3：物业费用报销制度

　　物业费用报销制度

　　1、符合成本费用开支标准的日常费用开支，在备用金使用限额内的由管理处主任批准后从备用金中直接支付。各收款室集中办理费用报销、补充备用金手续;

　　2、超出管理处批准权限及限额的成本费用支出，由各部门、管理处提出申报计划，经物业公司各归口部门审批、总经理签署批准意见;财务部根据经批准的申请计划安排资金;

　　3、各项材料物资的采购，实行按月计划申报采购的方式进行管理，具体实施参照《关于对材料物资实行计划采购的规定》;

　　4、对备用材料缺货、确因需要一日内难以批复的紧急支付(含超出备用金限额及权限)，管理处主任可事先特别注明并签署"同意支付"字样批准支付，收款室从备用金中支付，但应在费用支出后的次日补办报销手续，经公司审批报销后方为有效支付。对因管理处控制不严、询价过高而造成的经济损失由具体经办人员及批准人负责。

　　5、归口管理部门:

　　公用水电费，公共设施设备维护费，维修物资材料采购，归口物业公司工程部管理;

　　人员工资、办公费、汽车使用费、邮电通讯费、交通费、交际应酬费、办公用品、用具、设施设备采购，归口物业公司行政部管理;

　　6、各管理处与公司财务部的各类费用报销单据及收入凭证每星期保证传递二次。即一次由收款员采取上报的形式进行传递，一次由公司财务部出纳主管在便行的资金检查时进行传递。

篇4：美国的公寓如何收取物业费

　　美国的公寓如何收取物业费

　　美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。

　　一、开发商制定标准

　　美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。

　　每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告（am endment）,得到政府司法部门批准方可执行。

　　对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。

　　一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿425FIFTH AVE公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支。

　　这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；十二名警卫、清洁工，他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42%，有些惊人！

　　众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。

　　按照这些明细核算下来，该公寓874平方（相当于80平方米）的单元，每月的物业费就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，这在纽约，也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例，是因为此物业费的构成比例是有代表性的。

　　二、管理公司收费

　　物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。

　　在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年，她来问是否可交一年物业费，公司同意了，但要求她写12张支票（每月一张）放在管理公司，在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢？第一，这样做不符合年终财会审计。第二，要付她银行利息，计算十分麻烦。

　　月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。

　　三、业主委员会的职责是省钱

　　在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。还拿曼哈顿425FIFTH AVE公寓作为例子吧，由开发商制定的物业费预算中，包括了一套提供给管理人居住的单元，这套单元一年要耗费众人的物业费128313美元。不过一年后，公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元，将这套单元出租，这样一来，不仅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，为业主减轻负担。

　　出现新合同制定的变更的情况，预算中的第6条--合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。

　　在美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如20**年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。

　　我个人认为，这些混乱的故事并不是管理制度问题，其中99%是管理公司与业主委员会执行人的素质问题。从这个角度说，业主要积极参与物业管理十分重要。若公寓财务报告开支不清，若提及明年要涨物业费，个个业主会伸长脖子问，谁动用了我的物业费？为什么？

篇5：物业服务费测算及其误区浅议

　　物业服务费测算及其误区浅议

　　一、物业与物业管理

　　“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。它可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区，也可以是单体建筑，如独栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从南北，从沿海到内地，众多物业管理公司像雨后春笋般涌现。1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、物业服务费的来源

　　国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

　　物业服务费是物业管理得以进行和实现的资金保证,是提高物业管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　物业服务费是物业管理的“价格”,是人们享受物业管理所带来的好处的付出。但因不同的物业、业主和管理单位,这一价格是不同的。尤其是作为新兴行业,其价格的制定不能完全依靠市场,必须由政府有效地控制与规范,以保证行业健康、有序的发展。

　　物业服务费的来源主要包括以下两个方面：

　　一是物业管理企业定期向业主收取一定数量的物业服务费。

　　二是一业为主，多种经营。在征得业主大会同意后，利用小区的资源开展多种经营，弥补物业费用的不足。

　　三、物业服务费的构成与测算

　　物业服务费可采取包干制和酬金制两种方式。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务方式。政府定价或政府指导价是典型的包干制的收费办法。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　(一)物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括:

　　1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

　　3、物业管理区域内绿化养护费用。

　　4、物业管理区域内清洁卫生费用。

　　5、物业管理区域内秩序维护费用。

　　6、办公费用。

　　7、物业管理企业固定资产折旧。

　　8、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　(二)物业服务收费标准测算原则

　　物业服务收费标准由物业服务的项目，劳动付出状况、物价指数变化和业主的经济承受能力，以及物业的具体情况制定。

　　(三)物业服务收费的测算方法物业服务收费的测算可用公式来表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物业服务收费标准，单位为元/月.平方米；

　　*i：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米；

　　i：分项项数；

　　∑：表示对各分项费用算术求和。

　　1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定应该交纳的社会保险，按规定提取的福利费、加班费和服装费。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。社会保险包括住房公积金、养老金、失业金、医疗险、生育险。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，再加上相应的社会保险，计算出基本工资总额，再按基本工资总额计算上述各项的金额，汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。其测算公式为：

　　工资、社会保险、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2）共用场地、共用设施、设备日常运行、维护费用。

　　该项费用包括物业内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费；各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用；公共设施、设备的大、中修费用。

　　电梯的运行、保养与维修费用和高压水泵的运行、维修费用单独计算。

　　该项费用可按成本法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本支出，然后求和。

　　3）绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4）漏交率及不可预见问题。

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%，这就产生了漏交的问题。在进行物业管理经费财务预算时应考虑一些不可预见因素，如材料费用的上涨、突发事件的发生等等，因此在测算当中还要考虑不可预见费用。

　　四、目前在物业服务费测算中存在的几个误区

　　误区之一：将住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施的能源费用纳入费用测算之中。

　　不应将该费用计入费用测算的原因有两点，一是住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施所消耗的能源费用，其使用者是业主及使用人，他们才是最终用户；二是有重复交税的弊端。如果从能源费用的角度来看，例如电费，应该是由供电部门向最终用户收费，如果委托物业公司收费，则属于代收费用，如果将此项费用纳入物业服务费用成本，应该由物业公司交纳营业税，则变相增加了业主的费用。

　　误区之二：物业服务费用越低越好。

　　这种想法存在于相当多业主的思想里，许多业主在交费的过程当中是以自己的心理承受能力或者说是主观意识来判断物业费用的高低。大多数业主的目标是少缴费多获得服务，于是同物业公司产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。殊不知较低的物业服务费用往往造成以下几种后果：一是物业公司降低服务标准，只做表面文章；二是物业保值增值的目标无法实现；三是对于物业公司来讲，难以吸引优秀的、高素质的人才从事这一行业，为业主提供服务。以上三种结果最终会导致物业品质的下降和物业行业发展的瓶颈。

　　误区之三：物业公司之间拼抢市场。

　　在投标的过程当中，少数物业公司为了占领市场，扩大规模，采取低价格等恶性竞争的策略，干扰了物业行业市场化发展的进程。单纯的价格战只能短期获得市场份额，伴随着服务问题的不断增加，难免进入恶性价格竞争的泥潭，这也为物业行业的发展蒙上了阴影。