物业员工定岗定编标准

物业员工定岗定编标准案例

　　物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准

　　多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副;助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人;社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计;管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职;其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

　　2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。

　　3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。

　　4、保洁员：每140户设1人。

　　5、保安员：每120户设1人。

　　6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准

　　高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名;助理每350户设1人;社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计;会计、出纳各设1人;其他人员可以根据工作需要设置。

　　2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。

　　3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人;公共场所或商业场所可适当调整人员。

　　4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。

　　5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准

　　高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名;助理每2万设1人;社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计;会计、出纳各设1人;其他人员可以根据需要设置。

　　2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。

　　3、卫生、绿化人员;建筑面积每2500平方米配1人。

　　4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。

四、其他类型的物业

　　如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：项目物业员工配置定岗定编标准

　　项目物业员工配置定岗定编标准

　　物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。

　　一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准

　　多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员

　　主任：总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副;

　　助理：总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人;

　　社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计;

　　管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职;

　　其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

　　2、维修员

　　建筑面积每4万平方米设置1人

　　3、绿化员

　　绿化面积每4000平方米左右设1人

　　4、保洁员

　　每140户设1人

　　5、保安员

　　每120户设1人

　　6、车管员

　　根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班

　　二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准

　　高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员

　　建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名;

　　助理每350户设1人;

　　社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计;

　　会计、出纳各设1人;

　　其他人员可以根据工作需要设置。

　　2、机电人员

　　高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。

　　3、保洁、绿化人员

　　建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人;

　　公共场所或商业场所可适当调整人员。

　　4、保安人员

　　每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。

　　5、车辆管理人员

　　依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

　　三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准

　　高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

　　1、管理人员

　　建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名;

　　助理每2万设1人;社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计;

　　会计、出纳各设1人;

　　其他人员可以根据需要设置。

　　2、机电人员

　　高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。

　　3、卫生、绿化人员

　　建筑面积每2500平方米配1人

　　4、保安人员

　　建筑面积每2000平方米左右设置1人

　　四、其他类型的物业

　　如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

　　物业管理各岗位人员编制标准(推荐、仅供参考)

　　一、公共事务人员劳动定额

　　1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

　　2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。

　　3、干部配置

　　15万平方米以下设置主管1人，不设班(组)长;

　　15万平方米以上，设置主管1人(可由管理处副经理兼)，住户服务中心班长1人，巡楼班(组)长1人。

　　二、保安人员劳动定额

　　1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米;

　　2、全封闭小区每入口需设置3个(三班倒);

　　3、巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右;

　　4、封闭停车场每出入口处应设置3人;

　　5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人;

　　6、智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人;

　　7、保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。

　　三、机电维修人员劳动定额

　　1、每个高压配电房值班电工3人。

　　2、水工每10万平方米配置1人。

　　3、中央空调每10万平方配置1人。

　　4、电梯工每10部电梯配置1人。

　　5、维修电工每10万平方米配置3人。

　　6、综合维修工每10万平方米配置2人。

　　7、干部配置标准：

　　★30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;

　　★30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班(组)长1人，维修班长(组长)1人。

　　★80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班(组)长1人，机电维修班(组) 1人，综合维修班(组)长1人。

　　8、综合劳动人数定额

　　每10万平方米10-12人

　　四、清洁人员劳动定额

　　1、梯级清扫

　　14层/小时/人

　　2、地面清扫

　　300平方米/小时/人

　　3、拖楼梯

　　13层/小时/人

　　4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线

　　12层/小时/人

　　5、洗地毯

　　360平方米/小时/人

　　6、刮玻璃

　　4平方米/分钟/人

　　7、清洁电梯轿箱(抹钢油)

　　1个/10分钟

　　8层以下楼房(无电梯)：1梯10栋/人;

　　9层以上楼房(带电梯)：1梯8栋/人。

　　8、干部配置标准

　　10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;

　　20-50万平方米，配置主管1人，技术员1人，班(组)长2人;

　　50万平方米以上，每增加20万平方米增设班(组)长1人 。

　　9、保洁人员综合劳动定额

　　每8000-10000平方米，配置1人

　　五、园林绿化部人员劳动定额

　　1、绿篱及灌木修剪

　　(1)墙状绿篱：人工20米/小时，机剪：50米/小时;

　　(2)丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时;机剪：50平方米/小时;

　　(3)球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。

　　2、大树修剪

　　(1)冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人.小时;

　　(2)冠径10-15米，需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时;

　　(3)冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人.小时;

　　(4)冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。

　　3、剪草

　　(1)特级、一级草坪：360平方米/人、小时;

　　(2)二级草坪：280平方米/人、小时;

　　(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;

　　(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。

　　4、施肥

　　(1)粒肥：撒施，550平方米/小时;点施灌木，240棵/小时;点施盆花，900盆/小时;点施小乔木(环施)，50棵/小时;

　　(2)液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时;手喷，室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋，200棵/人、小时;

　　5、喷药

　　机喷，平均350平方米/人、小时;

　　壶喷，室内大植物15棵/小时;

　　室外中小植物25棵/小时;

　　小型盆栽壶喷200棵/小时。

　　6、淋水

　　自动喷淋平均8000平方米/人、小时;人工淋平均2000平方米/人、小时。

　　7、花苗上盆

　　时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时

　　8、花木出圃质量修整

　　时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。

　　9、盆景

　　(1)修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时;

　　(2)换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。

　　10、插花

　　(1)一般插花

　　★盆花。小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟;

　　★花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟;

　　★花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。

　　(2)创意插花

　　★盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟;

　　★花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟;

　　★花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。

　　11、机械检修

　　正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

　　12、残花清理

　　报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

　　13、杂物清除

　　人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。

　　14、按绿地面积计

　　每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。

　　15、建筑内绿化管理

　　按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。

　　16、干部配置标准

　　30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班(组)长;

　　30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人;

　　如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。

　　17、园林绿化部人员综合劳动定额

　　每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。