外包政府机关物业管理模式利弊

　　外包政府机关物业管理模式利弊

　　政府办公楼宇的后勤社会化，于专业化物业服务企业和政府机关本身都提出了新的挑战，这是社会发展的必然。

　　中国政府机关楼的物业服务，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式，物业服务工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年来计划经济体制下的产物。第二种模式是在gg开放后，在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。

　　倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业服务的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，如以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业服务公司管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业服务企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业服务实施方案，合理议价，财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业服务，通过物业服务企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业服务在新形势下外延拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的问题。在很多情况下，这种“完全”社会化的机关办公楼物业服务模式也遇到了质疑:首先，因为物业服务工作如保安、清洁、维修等事务的外包，党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影响，如果缺乏过硬的监控措施，会导致责任纠纷；然后，现代公务员与作为物业服务操作层人员的一线员工距离感太大，给事实上的责任物业服务单位增添了难度，形成了风险；再者，如果在后勤--物业服务外包过程当中存在暗箱操作，也容易产生腐败的温床，一旦质次价高的物业服务介入，将有损于纳税人对政府的信心。

　　然而，从近年实践的效果看，机关后勤社会化外包物业服务仍然是利大于弊。后勤改革对政府机关而言，利在当前，功在未来。它符合投入最小、收益最大的边际效用原则。现代公共政府的效率要求每一个公务员以其较高收入的薪资向社会公众提供相应甚至更高的回报，但是，以往约占国家机关人员五分之一的后勤编制所产生的人力成本--包括诸如车队、卫生所、机关幼儿园这样的一些组织--相对于他们实际创造的经济、社会效益来说，则显得极不相称，国家相对紧张的事业经费用来养活政府机关的冗员，在今天是于情不符，在将来则是于法不容，所以，无论是陈旧的行政后勤管理模式还是改良的内部委托企业化物业服务模式，都无法规避财政负担过重这一现实问题。如其通过公开招投标或者邀标方式，让实力雄厚、知名度高的专业化物业服务企业介入，依照契约为政府机关楼宇提供高效、优价的物业服务服务，充分关注政府机关楼宇的节能降耗及其设施设备的生命周期规划，以最大限度地满足物业的保值增殖需求，这无疑是一种革命。当前政府机关外包物业服务，已成为现代公共行政改革的一个重要环节，同时也为后勤社会化的发展指明了方向。

　　通过现代物业服务所体现出的一些基本特征，如清新优雅的环境、方便迅捷的维修和规范服务、健全的信息接收与反馈机制，政府机关工作人员将在实际上享受到高质量的生活与工作环境，从而保持愉悦的心情更好地为公众服务，提高其工作效率；同时，物业服务的外包在某种角度上使国家机关工作人员同老百姓拉近了距离，也将有利于树立该政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

　　而对物业服务企业而言，虽说有句老话“伴君如伴虎”，但是这种“吃螃蟹”的收益回报依然十分可观:首先，政府机关的公信力及其支付能力将保证该物业服务项目优良的现金流，这是提供了一个极好的舞台供物业服务企业尽展所长，持续改进自身的管理水准；其次，“服务于为公众服务的人”，接管政府办公物业将急速提升该企业在特定地区的行业知名度，在当地市场竞争中取得制高点；最后，政府机关物业的接管，将带给该物业服务企业较好的外部政策环境和行政支持，使之得到实质上的新的发展契机。这里作为物业服务企业应当充分研究政府机关物业的特殊性，在严格依照合同约定规范服务的同时，应当学习相关的行政管理知识，保持与甲方单位的良好沟通，充分取得物业使用人的信任与支持，在这一基础上大胆创新、提升服务质量。通过专业化物业服务的全新定位，将由此塑造出风格稳重、特色鲜活的现代政府机关形象。

　　物业服务属于“劳动密集型”产业，它的发展将有效地缓解社会就业的压力，在政治哲学当中，“功利主义”学派认为政府应当选择使社会上所有人总效用最大化的政策，而“自由主义”学派认为政府的目标应该是使社会上状况最差的人福利最大化。而政府机关外包物业服务，实际上有利于每个人(政府公务员和物业服务工作人员)发挥其地位上的相对优势，通过交易使社会劳动成果总和上升；它同时又是一个“收入再分配”的过程，既节约了国家经费，又满足了最底层劳动者的工作需求，所以从大范围和长远来看，利在于民，功在国家。

　　总而言之，政府机关楼外包物业服务，对两方(政府和企业)所存在的风险都是潜在的，隐性的，需要认真加以对待，而其好处则是现实的，长远的--且都是经济效益可观，而所得到社会效益又更过之。这种利害关系之下，相信只要今天为之探索和努力的人们勇敢地迈步，最终会由老百姓证明:你们今天的选择是正确的!

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篇2：住宅小区物业管理有效经营模式

　　住宅小区物业管理有效经营模式

　　“住宅物业管理本身就是保本微利行业”，这让一些公司面临进退两难的尴尬境地：一方面，在项目销售期，要依靠爆炒物业管理卖点来实现对住宅热卖；另一方面，则又要保证在业主入住后物业管理服务与前期承诺之间没有落差，以实现长期的品牌效应。然而，物业管理的运行成本与其盈利能力往往让它们成为一对难以化解的矛盾。如何让住宅小区管理企业盈利？如何对住宅项目实施有效的经营管理？

　　一、住宅物业管理市场需要有效经营模式

　　商品化住宅产品的市场化特征尤为突出，但目前达到中高档消费水平的人毕竟还是少数，小区的购房者大部分还是工薪阶层，有的人甚至为此用掉了一辈子的积蓄，再加上有些楼盘的物业管理费一开始就比较高，这样不仅限制了物业管理消费空间的可持续发展，也会造成物业管理收费难的局面。欠收的物业管理公司只能惨淡经营，不少公司或伸手向母公司要补贴，或降低服务水准和服务质量。

　　据此，物业管理公司在提供服务同时，把对物业项目的有效经营管理培养成为企业的核心竞争力，这对提高经济效益和开拓市场会起到巨大推动作用，扩大了企业的盈利空间，如房屋租赁代理、小区车位出租、有偿家政服务等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使住宅项目管理企业的综合实力得到提高。

　　二、住宅小区物业管理经营模式特点分析

　　首先，应该明确住宅小区物业管理的经营模式和写字楼、零售商业中心、酒店及其他可出租物业类型的管理运营模式有所不同。后者多以出租经营性房屋为物业管理主体对象，属于收益型物业管理模式；而住宅小区的物业管理由于受到项目服务对象和小区资源范围的限制，不可能像收益型物业管理把租赁房屋、项目估价和地产项目策划作为运营的主要内容。其次，住宅小区的物业管理经营和房地产开发商对项目所采用的项目型或置业型运营模式也存在很大差别，原因在于住宅小区的使用周期相对于地产项目的销售周期来讲是一个较长的过程，住宅小区的物业管理所开展的经营范围和内容始终要为后期物业项目服务。据此，住宅区物业管理在提供服务的同时，要积极拓展一些能够保持物业管理经营模式滚动发展和多元化收入的资金来源，并要重点考虑住区物业项目的可持续发展问题。

　　三、住宅小区物业管理经营中的重点问题

　　随着市场经济的日益成熟，物业管理服务所涵盖的日常作业内容及其外延拓展业务的分工会日趋细致，如何从物业管理到物业经营是需要认真加以研究的课题。既不能因住宅项目运转困难就全力去搞其他经营，降低管理服务质量；也不能死死看守物业项目本身，忽视创新开拓，将物业项目中的大好资源白白浪费。在实施物业管理经营的实践中，应注重以下三个重点问题：

　　（一）改变物业管理意识，转换服务经营角色。

　　随着众多商品化住宅小区的出现，市场迫切要求传统“服务型”物业管理公司向“经营型”物业管理公司进行角色转化。更多的开发商都希望下属的物业管理公司在进行物业管理的同时，也要进行经营管理，并给物业管理公司提供了一个可充分操作的天地。作为一个专业物业管理公司，其各项管理服务举措一定要针对所服务对象，根据物业项目不同，住宅小区内涵不同，客户群不同，业主需求也不一样，经营管理服务就会出现新的业务内容，其中包括社区局域网络信息发布、向区内业主销售花木、对社区周边商家实施广告推广、增加有偿特约服务等业务，全方位拓展住宅小区物业的盈利空间，物业管理公司亦可在经营服务中获得相应收益。在强调改变物业管理意识，转换服务经营角色的同时，也要求小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和份内之事，管理服务工作固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。当一个管理处在做好管理服务的同时，不断迎合市场，为满足业主不断增长的需求而创新经营，住宅小区物业项目的市场价值会发生很大变化。物业的管理服务是动态的，物业的有效经营永无止境，物业管理人员只有具备了强烈的经营意识，才能使所管项目潜力得到充分发挥。

　　（二）处理好物业管理日常业务和多元化经营业务的关系。

　　从目前一些住宅项目的经营管理实践来看，有些人担心经营型物业管理模式的推行会因盲目地多元化经营而导致不良后果。而笔者认为，对物业管理实施有效经营属于多元化经营范畴，这种模式是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的经营、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为小区业主提供更全面的服务，将物业经营的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运作，更好地体现物业管理使住宅项目保值增值的重要功能。

　　还有人认为强调经营管理物业，会导致放松物业管理本职服务。其实恰恰相反，因为住宅小区物业管理经营的商品就是服务，没有商品提供市场也就无从谈起经营，而忽视了常规管理服务，对于经营物业来说也等于没有了生命之源。将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、小区业主、物业客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力，扩大物业管理企业的赢利空间，同时物业经营开展的越好也恰恰增加了更多的物业服务项目。经营与服务在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的，关键就在于经营管理者如何去认识、去操作。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行物业经营创利活动，根据不同物业项目安排经营管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还要注意物业管理费用与经营费用保持相对独立，体现不同业务的规范性。

　　（三）注重培养物业经营人才队伍。

　　物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，缺少富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。住宅小区的物业管理企业承担了物业项目的管理权，同时也就承担了物业经营的义务，相应地加大了物业管理公司的经营压力和经营风险。而物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一旦经营出现偏差和失误，将给公司造成无法挽回的损失。在这方面，住宅小区物业管理企业应注重向专业公司学习。随着中国市场开放程度的加深，国内物业管理公司将面临来自国外的激烈竞争，借鉴国外物业管理公司的先进管理经验和服务理念，在物业经营专业领域，认真学习，缩短差距，加强对员工进行法律知识、经营技能、营销经验的培训是当务之急。

　　北京首佳物业管理有限公司苏宝炜 李薇薇

篇3：综合住宅区物业管理模式

　　综合住宅区物业管理模式

　　一、定位分析

　　小区获得物业管理行业内所有荣誉，小区获得社区范围的所有奖项，属于成熟稳定的小区。小区的客户对象开始有业主集中型向租户/业主共存模式过度。物业管理的重点工作是社区服务的开展。

　　二、服务模式

　　“社区家园建设，物业服务先行”--这是我司对雅豪轩制定服务年的主题。

　　1、服务中心的设立。

　　与客户的接触界面由办公室向服务中心过度，在20**年5月已经投入使用。亮丽的、醒目的服务中心给客户的视觉方面给予强烈的冲击。预示着公司的系列服务活动的开展将以此作为序幕揭开。

　　2、社区活动的开展。

　　利用社区活动来营造家的概念，让社区家园意识的不断形成。针对该项，品质管理部的服务组将雅豪轩作为社区活动的重点单位进行研究和分析，于20**年7月成立的“夕阳之家”主要会员就是在雅豪轩。后续的活动开展由公司转移到分公司进行，符合营造社区家园的指导思想。

　　3、管理资源的优化。

　　日常管理的投入已经趋于稳定，作为管理资源的优化试点是分公司管理上目前面临的课题。对分包控制和内部管理成本的压缩的进展如何，直接影响企业竞争力，是市场开拓和企业影响力增加的关键步骤。

　　管理出成绩、管理出效益、管理出市场、管理出资源。对管理的理解深度将决定我司的管理资源的优化程度。

　　4、人力资源的开发。

　　成熟的社区和稳定的环境将给人才的储备和开发提供优厚的土壤。人员锻炼和服务意识的灌输是目前分公司承担公司的人才培养任务。人员的补充使得业主增加对物业公司的信心。

　　5、服务拓展的尝试

　　增加物业服务内涵，拓展物业服务外延，实现增值性服务。不断推出和更新的服务内容将使得社区人员的生活更加方便，通过代办、引进和合作的性质，在生活便利性和生活素质提高方面进行服务的研究和尝试。

　　6、经营活动的孕育

　　经营活动的开展是物业公司维持企业利润的方式之一，经营活动的开展也是服务性行业引进社区的方式，这种协议式合作的开展，对增加分公司的多种经营有积极的促进作用。经营活动的开展能够降低物业公司对管理费的依赖，不断优化企业收入结构，符合国家法律法规政策，也符合广大业主的利益。

篇4：三位一体物业管理模式实践

　　“三位一体”物业管理模式实践

　　1、居住区物业管理“三位一体”新体制

　　物业管理“三位一体”，是指业主委员会、物业管理企业、街道居委会三者以物业管理为轴心的社区一体化关系，这是一种综合型社区物业管理新体制。

　　上世纪90年代初期，上海市委市政府提出政府重心下移、实施两级政府三级管理、加强社区建设稳定社会的重要战略步骤。作为与社区建设密切相关的居住区物业管理，随着居住物权权属性质的变化，管理形态由单一性向综合性演绎。管理的物权性质决定了管理形态。90年代中期，居住区物业管理实践探索创新出现了业主委员会、物业管理企业和街道居委会“三位一体”模式，曾受到上海市市委市政府主管部门高度关注，市委市政府及时下发文件要求普遍推广实施。“三位一体”是居住区域物业管理走向市场演化过程中出现的物业管理形态。

　　2、静安区“三位一体”实施情况

　　2.1现状

　　上海市静安区现有居住区178个，管理面积700万平方米，根据有关规定，应成立业主委员会178个，已成立150，其中，直管售后房58个、系统售后房45个、商品房47个。业委会运作较好的占34％、运作一般占37％、运作问题较多的占29％。“三位一体”关系较正常的占68％、关系一般的占19％、关系不太和谐的占13％。

　　静安区居住区物业管理“三位一体”关系管理形态大致有三种：（1）制度型。建立了定期会议制度，业委会、居委会和物业公司定期（半个月或一个月）召开联席会议，共同商议、处理居住区物业管理问题，此类型约占26％。（2）不固定型。有时召集三方开会商议，有时举行单边或双边会议，形式不固定，此类型约占40％。（3）扩展型。突破“三位一体”格局，扩展到“四位一体”（增加房地局及房管办事处），或“五位一体”（再增加公安警署），融合了房地行政管理及治安行政管理，此类型约占34％。

　　1999年，上海市静安区先后实行房管所或房管所转制的物业公司房管员，担任所辖地区居委会物业管理副主任，行使物业管理职责。这是将物业管理与居住区社区工作相结合的一种探索和尝试。

　　2.2运作效果

　　多年来，静安居住区域物业管理与社区结合的实践，显现出了十分积极的意义。（1）有利于维护业主合法权益。物业业主有了自己的自治组织，可充分表达自己物业管理方面的意愿,维护自己的正当权益。（2）提高了物业管理质量。多方参与、相互配合、相互监督、相互制约、标本兼治、综合治理，提高了物业管理质量，为共创文明小区、优秀住宅小区创造了有利条件。（3）有利推进物业管理市场化。推行“三位一体”管理模式，有利于培育、完善物业管理市场，推进物业管理市场发展。

　　2.3实践中出现的问题

　　“三位一体”物业管理模式，作为一种新生事物，运作时间不久，不尽完善在所难免。

　　对上海市静安区实践的剖析，尚存在以下一些问题。

　　2.3.1业主大会和业委会运作不规范

　　有些业主理念、观念滞后，对业主大会活动冷漠，长期不参加业主大会和业委会活动，参与意识薄弱和业务不熟悉，致使业委会未能充分发挥作用。少数业委会成员重利轻责，缺乏民主集中制、公益服务和诚信意识，甚至闹派别、打“内战”，非原则分歧纠缠不休。不少开发公司由于开发建设遗留问题，如工程质量、设备设施不配套、权属不清、维修基金不到位等，致使业委会、物业管理企业与建设单位发生矛盾，部分开发商，尤其是物业管理企业有“父子”关系的开发商，没有对物业区域开发和管理中的问题承担应尽的责任和义务，致使业委会难以正常工作。

　　2.3.2物业管理企业服务不到位

　　有些物业管理企业未认真履行管理合同，服务不到位，公共部位、公共设施损坏长期无人问津。有的还乱收费，业主投诉不及时处理。开发公司组建的物业管理企业则偏重自身利益，侵犯购房业主合法权益，干扰业委会正常工作，使业委会无法正常活动。

　　2.3.3行政和社区管理缺乏力度

　　居住区、物业管理社区形态的管理、指导、职责权限的条文细则不够健全，给具体操作带来一定困难。当业委会内部发生分歧，或与开发商、物管企业等发生矛盾时，居住区政府行政主管部门、基层社区主管部门软弱无力，未能按规定及时、规范、公正协调处理。

　　3、完善居住区物业管理体制对策

　　3.1强化行政管理

　　作为居住区物业管理行政主管部门要强化管理，公正履行职责，触角要广泛伸展、广泛涉及，要积极配合居住区党组织，指导“三位一体”的实施。要加强规范，加强业务协调和培训。要根据新颁物管条例，在所在区（县）房地产管理部门和街道办事处（居委会）指导下，组织成立业主大会，选举好业委会，确保业委会人选质量。积极指导业委会、居委会、物业公司参与“三位一体”规范运作。

　　3.2深化社区管理

　　居住区居委会社区管理要继续强化，居委会要熟悉物业管理条例、规定、政策和业务，使社区管理深化、细化，与有关组织共同配合指导居住区域“三位一体”管理。

　　3.3提高物业管理服务质量

　　物业管理企业要加强服务，提高服务质量。要诚信服务、主动服务、热情服务，自觉接受居住区域街道居委会、房管办事处指导，自觉接受业主大会和业委会监督。有关方面要少搞形式主义的评比、检查、竞赛，不做表面文章，多干实事。物业管理企业要加强职工培训，切实提高服务质量。

　　3.4业委会自治管理的四项守则

　　规范业委会运作，提高自治、自律意识和运作水平，要遵循自治、自律、民主、公益四项守则，接受居委会、房管办事处指导，主动配合物业管理企业搞好物业管理。四项守则如下：自治，就是业委会是业主的自治组织，要以“***”重要思想为旗帜，代表广大业主的根本利益，严格依法行使治理职能；自律，就是业委会成员要严格遵纪守法，自我约束，自我节制，秉公办事，廉洁奉公；民主，就是贯彻民主集中制原则，少数服从多数，接受居住区党组织政治领导，接受街道办事处居委会和房地行政管理部门的业务监督指导；公益，就是为居住区广大业主热心服务，淡泊名利，为社区公益无私奉献。

　　4、现行社区物业管理多种形态的思考

　　依据《上海市住宅物业管理规定》（20**年11月1日起实施），居住区物业管理，可建立“三位一体”成员会议制度，协调、商议、决策居住区物业管理问题；国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主委员会应接受区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导，在物业管理区域内，应接受相关居民委员会管理。由于“三位一体”是多个部门代表参加，地区属性较强，在处理、协调关系和矛盾时，以街道地区牵头比较适宜，运作相对比较顺畅。

　　随着“三位一体”物业管理模式实践的深入，静安区有的居住区域物业管理“三位一体”管理形态，融入了房地产行政管理、公安警署的治安管理，从而发展为“四位一体”、“五位一体”等，成为对“三位一体”形态管理的发展和创新。这种与时俱进的管理形态的新发展值得关注，值得引起深层思索。

　　完善居住小区的“三位一体”（或其它“多位一体”，下同）管理形态，关键是如何“一体化”，怎样架构一体化的形态和模式。实践表明，“三位”能合成“一体”，展开正常活动，不外乎缘于健全的机制和组织形式。

　　我国现在居住区物业管理组织多方参与的形态，是由于某些条件尚未成熟、不充分具备的条件下的过渡模式和形态。随着经济、文化和社会总体水平的提高，物业管理的模式必将随之变化，逐步向更科学、更完善的方向发展。

篇5：信托式物业管理模式能否让业主摆脱弱势

　　信托式物业管理模式能否让业主摆脱弱势

　　物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬......这是北京朗琴园小区与聘请的物业管理公司签订的《物业管理权信托契约》中的规定。据媒体报道，这是全国首家实行物业管理权信托的小区。

　　背景新闻

　　物业管理信托契约模式让业主真正成为物业的甲方

　　北京朗琴园小区试水信托式物管

　　信托式物业管理模式(以下简称信托式物管)，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。

　　该小区业主与原有物业管理部门一直纷争不断，该项目开发商为建设四期工程“朗琴国际”，让前期物业管理公司在朗琴园小区内打地下水井，此举未经业主大会同意，导致该小区业主与前期物业管理公司之间矛盾激化。于是，该小区请进了新的物业管理公司，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，建立起信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。

　　20**年11月18日，北京市宣武区朗琴园小区人头攒动，在业主的“欢呼声”中，该小区前期物业公司退出了办公区，正式“下岗”。20**年11月21日，被业主“夹道欢迎”的嘉浩物业管理有限公司正式接管朗琴园小区物业管理工作。

　　朗琴园更换了前期物业公司以后，业主们感受到的最大变化就是物业费降了。在朗琴园小区，新的物业管理模式还为全体业主增加了一项收入，也就是地上停车场、楼宇广告等公共部分的收入全部归业主所有，而以前这些收益全归物业公司。按照信托物业管理的契约规定，朗琴园小区公共部分的收入通过业主大会来讨论如何使用，可以用于公共设施，也可以分摊到每一户，冲抵物业费。另外，每年年初，物业公司还要制定出财务的详细预算，每月的账目收支要对外公示，并接受业主委员会的严格监督。

　　朗琴园新的物业公司进驻小区之后，业主们交纳的物业费要放到一个独立于物业公司的银行账户，物业公司要使用每一笔款项，必须经过业委会的签字同意才能支取。朗琴园自从更换了物业公司，实施了信托物业管理，很多业主认为自己找到了当家做主人的感觉。

　　解析一：使责权利更明确

　　王季(郑州市中级人民法院民四庭庭长)：物业管理纠纷群体性诉讼较多，在群众中影响较大。在物业公司为原告的物管纠纷案件中，因为一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其要面对的是全体业主，极易引发群体性诉讼。

　　现实中，我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。而业主的这种对抗，进入诉讼后，很难获得法院的支持。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业属于强势主体，一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。

　　因此，无论是在法律知识和证据的收集上，还是在诉讼经验方面，甚至在合同中对责任的规避等方面，物业服务企业都比业主更有优势。

　　数据显示，20**年北京地区因小区业主对物业公司不满向消费者协会投诉有上万起，其中1／3对簿公堂。然而，就这些物管纠纷来说，即使法院宣判后，仍有不少小区面临物业管理难题。有的业主在维护自身权益过程中不够理性，而是采取一些不理智的行为，结果对开发商、物业服务企业或他人的人身、财产造成侵害。

　　《物权法》实施之前，关于物业管理方面的法规，仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统的行政法规。在司法实践中，这些法规不易操作，如对于小区内配套设施的验收、商品房质量保修等细节均无规定，法院因双方无明确约定而无法处理。

　　在实践中，当单个业主看到物业管理水平下降的时候，无法通过法定的程序让物业公司改变，他只有建议的权利。而行使这个权利得由业主召开“业主大会”，行使权利的成本奇高，但义务又是业主个人自己尽的，明明业主权受到侵犯，业主自己却没有得到有效救济。因为物业公司从来不是向“业主大会”收取费用，从来都是直接向业主收钱，而业主维权又得通过“业主大会”维护，使得业主的权利与义务不对等。如果业主欠费，物业公司可以起诉单个的业主，但是如果业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业公司，就必须召开业主大会，根据不同情况征得三分之二或半数以上业主同意，才能由业主大会或业委会提起诉讼，通俗地说业主必须联合起来才能起诉物业公司。联合是要成本的，所以很多人就说，那我不联合了，我也不尽义务了，形成一个恶性的循环。

　　解析二：更便于业主维权

　　陈启辉(郑州大学法学院研究生)：

　　信托式物管，就是委托人(业主大会)基于对受托人(物业公司)的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人(业主)的利益或者特定目的，进行管理或者处分。

　　在信托式物业管理模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依据是《信托法》。

　　我国《信托法》对信托行为中的各方进行了有力的制约，使受益人的权益更有保障。对于受托人的义务，《信托法》规定，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人必须保存处理信托事务的完整记录；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人等等。对于委托人的权利，《信托法》规定：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件等。

　　与目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大优点，就是每个业主和业委会一样，都可就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。因为《信托法》规定，受托人有损害受益人利益的行为，共同受益人之一可以申请人民法院撤销该行为，人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。《信托法》第35条规定，受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。

　　以往，许多业主认为，物业费是单个业主对物业公司提供服务而付出的报酬。而在北京朗琴园小区的这份信托契约中约定：物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬。这是一个观念上的改变，使物业服务更具有保护业主利益，减少业主与物业公司发生纠纷的特点，由委托人、受托人及受益人三方订立《物业管理权信托契约》。

　　在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，真正交纳物业费的单个业主(丙方)反而被排除在合同之外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，很难行使其监督和约束物业公司的权利。而信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡。

　　在物业管理中，实行信托契约，落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。

　　一是以往单个业主无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼，只能通过业主大会决议，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力，而确立信托契约关系后，作为受益人的单个业主与作为委托人的业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。

　　二是业委会有了保安的人事任免权，在信托契约中约定保安部经理的人员由业委会来确定使用或更换。使保安受命于业委会，真正为业主服务，极大地降低保安和业主之间的矛盾。

　　三是单个业主可以通过查账方式监督物业公司。物业费设立单独账户，使业主更加明白物业费并不是交给物业公司而是属于全体业主共有，物业公司只能在约定的范围内使用此项资金。业主交的钱是放在银行的账户里，物业要动用这笔钱须经由业委会同意，且年终请审计公司进行年度查账以示公正。单个业主也能查账，物业公司只是负责操作，赋予了业主很大的权利，业主能知道自己的钱怎么交，花到哪儿去了。

　　四是物业费的年度预算为信托契约的组成部分。业委会可以从过程到目标来监管物业公司，其所使用的一切花费，均应控制在预算之内。

　　五是单个业主能因全体业主的公共利益受到侵害而起诉物业公司，且胜诉对全体业主有效。

　　六是在信托式物业管理中，业主不仅可以直接起诉物业公司，而且在起诉过程中，要由物业公司来举证自己没有问题，也就是举证责任倒置。这个意义非常之大，它把每个业主在诉讼中的弱势状态通过法律调整了过来。而在《合同法》规定的一般委托关系当中，则是谁主张谁举证。

　　解析三：仍存在诸多问题

　　刘超(郑州市中级人民法院法官)：

　　信托式物管在解决业主与物业的关系上，业主与物业的责权利界定比较清晰，但仍有很多问题需解决。

　　一：业主内部的民主问题。

　　如果业主的民主意识不强，参与积极性不高，甚至不团结，出现召开业主大会成本太高等问题，会使业委会成立困难。按照新修订的《物业管理条例》第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意......但创新一种机制，提高业主自觉参与物业管理的意识不是一蹴而就的，是一个长期的过程。

　　二：信托式物管强化了业主委员会的职权，必须有一个坚强的、令大家信服的业主委员会。

　　业主委员会功能的加强，有可能把物业与业主之间的矛盾转移到业主与业主委员会之间，使业主委员会处于十分重要的位置，也有可能使业主与业主之间良好的邻里关系变得不协调。比如在信托式物管中，物业费由业主委员会收取，如果个别业主不交，势必在业主委员会与业主之间产生纠纷。

　　三：信托式物管虽有《物权法》、《信托法》、《物业管理条例》等法律法规支撑，但仍有法律盲区，比如现有的物管企业能否直接经营信托业务，需要法律进一步明确。任何新事物的出现，都需要不断完善，要在实践中逐步解决。

　　买到称心的房子，拥有周到的物业服务，是人们的共同心愿。