物业服务行业市场分析报告

　　物业服务行业市场分析报告

　　---对物业服务“低收费、零收费”的理性思考

　　一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

　　1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业服务是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业服务运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业服务常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

　　纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业服务费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。

　　退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业服务平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业服务正常运行就无法维持，则会引发业主和物业服务企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

　　如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业服务企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

　　因此，物业服务的“低收费、零收费”，既非物业服务模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业服务发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业服务市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

　　1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业服务服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业服务基本概念的认识，认为物业服务可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业服务服务的监管，造成消费者对物业服务服务的反应滞后，加上物业服务中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业服务成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业服务必不可少的维修和养护工作，削减物业服务成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

　　2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

　　“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业服务开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业服务交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

　　3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

　　当一个 “低收费、零收费”物业服务进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业服务收费的大幅下降，物业服务企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业服务行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业服务费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

　　在物业服务服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业服务行业经过多年努力所构筑的物业服务服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业服务服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

　　二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

　　1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

　　从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业服务“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利‘应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

　　合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业服务活动的基础，是建立业主与物业服务企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业服务活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业服务费的义务应与其享受到的物业服务服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业服务企业的违约责任。

　　但是在物业服务“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业服务费，就失去了要求物业服务企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业服务企业这一方面讲，物业服务低收费、零收费已经使物业服务部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业服务服务的质量是无法保证的。同时，由于物业服务企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

　　而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

　　2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

　　物业服务“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业服务“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业服务是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业服务是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业服务这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

　　3.“低收费、零收费”现象违背了《物业服务条例》的基本精神

　　《物业服务条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业服务收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业服务服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业服务收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业服务”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业服务质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业服务消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

　　“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业服务行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业服务企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业服务消费意识和服务意识都不到位，物业服务法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业服务市场竞争日益激烈，物业服务行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

　　三、“低收费、零收费”的对策思考

　　1.完善法制建设

　　法制建设是物业服务行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业服务不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业服务各主体在物业服务活动中的行为。

　　2.强化行业自律

　　行业自律是市场经济中企业 诚实信用原则的突出体现，物业服务协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业服务行业协会的社会地位和信誉。

　　3.加强理论研究

　　物业服务理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业服务科学发展的重要基石。

　　4.创新制度设计

　　创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业服务健康发展的必要保障。

　　在物业服务的外部，引入发达国家物业服务制度，如类似物业服务事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业服务内部，完善物业服务企业内部的管理制度，量化物业服务服务质量的标准，提升物业服务服务的水平和档次。

　　5.正确引导舆论

　　人是教育的产物，物业服务作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。

　　(执笔:陈蔼贫 吴春兴 方霞 刘雨)

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：谈物业管理市场竞争

　　谈物业管理市场竞争

　　自1981年我国成立第一家物业管理公司以来，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员达到200多万人，作为 “朝阳产业”物业管理已在社会化分工中被逐步认同，在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理现在很快被推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，并且竞争机制也正被逐渐引入。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入大学课堂，标志着对物业管理认识已由感性上升为理性。

　　一、物业管理进入市场竞争的必然趋势

　　1、政府的倡导与严管

　　政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度，并把招投标列入《物业管理条例》（以下简称《条例》），将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。另外，政府极力打造物业管理竞争的舞台，同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理者，努力提高游戏参与者的素质。

　　2、业主自治意识渐强

　　物业管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦物业管理公司的表现不能使众多业主满意，业主们可以解雇物业管理公司。然而，令物业管理公司很无奈的是，业主们炒掉了物业管理公司后，竟然摇身一变，干起物业管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。

　　3、发展商“断奶”

　　一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。但当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让物业管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，前期提倡通过招投标选聘物业管理企业，一旦业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司，改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。

　　二、物业管理应如何应对市场竞争

　　物业管理早已进入了“诸侯纷争”，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在政府、物业管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。

　　1、政府应积极引导，规范竞争

　　虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度，但力度不大，而且操作性不强，以致公平竞争难成气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业，多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式选聘质优价低的物业管理公司；同时对竞争的要求，如招标的资格，投标的格式、程序、评标人员的组成，开标的公布等做出相应的规定。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。

　　2、发展商应放眼社会，择优聘用

　　按以往法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商有权对其开发的项目决定物业管理公司。其实明智的开发商本着对今后管理负责的态度，就应放眼社会，在物业开发前期就选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与物业管理公司建立起信任合作的关系。这样既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。

　　3、业主要处事公正，善选“管家”

　　物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正，将招投标活动置于阳光下，就能净化竞争环境，使善于“黑箱作业”者没有市场。业主对物业管理公司的判断不是“费用决定论”，即谁报低价就择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平和管理业绩等。

　　4、物业管理公司要励精图治，重塑形象

　　物业管理公司是“竞争时代”的主角，每一个物业管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。勤练内功，塑造品牌才是制胜之本。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。因此，物业管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。同时需要精打细算，勤俭管“家”，物业管理花的是业主的钱，物业管理公司会不会理财成了业主评判物业管理公司好差的重要标准。物业管理公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受，正如一些业主拒绝香港的物业管理公司一样。

　　5、培养专业化人才

　　物业管理公司的实力不仅资本的实力，更是人才的实力。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是物业管理公司生存与发展的根本条件，也是物业管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才。其实，物业管理是一门专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理。事实上从1990年开始，我国就已经开始设立物业类的培训机构，其目标是培养熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策，掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能，既能为房地产商、物业管理商服务，也能为特定单位的后勤管理部门效力的物业管理人才。

　　6、实施规范化管理

　　物业管理是一个新兴的行业，相应的法规建设滞后。时至去年9月，我国才出现一部相对比较完整的、系统的物业管理法规，使得物业管理工作有了指导依据，业主的合法权益得到有效保护，一定程度上促进了物业管理的进一步发展。因此，物业管理公司在日常管理中，必须实施规范化管理，把物业管理法律法规以及质量管理体系等规范性文件融入到管理中去，以规范物业企业的管理服务行为，同时也规范业主的行为，在竞争中保持长盛不衰的生命力。

　　7、提供人性化服务

　　物业管理的重要特征便是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业，物业管理的主要服务对象是人，通过管理者的热情服务，为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和生存环境。

　　进入20**年以后，物业管理那种“冷冰冰”的管理态度开始淡化，取而代之的是大家所倡导的一种人性化的服务。有业主给我们描述了这样一个场面：业主甲带着孩子和一大堆物品进门，小区保安看见了，随手就接过业主手中的东西把他们送到家门口；家中电表或者煤气表上的IC卡快用完了，维修工发现了就会友善地提醒业主；自行车没气了，保管员会主动地拿出气筒帮业主把气充足......整个小区就是一幅安静、祥和的画面。

　　物业管理发展已有20多年的历程，作为物业管理市场发展的必然趋势--竞争，政府、物业管理公司、开发商、业主们都必须给予应有的重视，我们相信，随着物业管理竞争市场化程度的不断扩大，我国的物业管理将会越来越专业化、规范化、市场化和人性化。

　　保利广州物业管理有限公司 /朱海锋

篇3：浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向

　　浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向

　　--企业发展源于市场规范，市场繁荣基于企业贡献

　　当前，随着房地产市场“开发建设”与“物业管理”的逐步脱轨，物业管理的专业化和科学化逐步显形。物业管理项目公开招投标政策的逐步完善，也使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。

　　首先，物业管理招投标政策从根本上规范了物业管理市场，使其能够在平等的环境中进行公平竞争。

　　在物业管理从城市房屋维修福利型的行政管理体制向企业化、专业化、科学化的物业管理市场体制方向转型的过程中逐步形成了一种以“政府宏观调控为中心、企业公平竞争为基点、社会经济综合效益为目标、规范化高标准服务为已任、创品牌上规模为方向”的发展局面，从而鼓励和带动了一批集体型、民营型企业的健康成长，逐步实现了物业管理市场化的目标。

　　物业管理的市场化，促进了物业管理质量的相对提高，《物业管理条例》和招投标政策的颁布和实施，更进一步规范了物业管理市场的发展方向，为物业管理企业提供了一个客观且公平的竞争平台，同时也为物业管理服务的使用人提供了一个更为宽松的选择空间，带动了物业管理企业在服务质量上多下功夫，竭力寻找更为宽广的品牌化发展空间，激励着物业管理企业开发出更多的新型服务商品。

　　其次，物业管理实行招投标以后，其市场的可比性和可选择性进一步增强。

　　物业管理企业是通过接受物业所有人（或物业使用人）的委托，按照物业管理服务合同的要求对已投入使用的各类物业实行多功能的、全方位的统一管理、维护和修缮。为物业所有人和物业使用人提供高效、周到、方便、快捷的服务，以实现物业本身的经济效益、社会效益和环境效益的“三丰收”。物业实行招投标以后，不仅使业主和前期建设单位能够依据所需在市场中公开选聘物业管理公司，同时物业管理企业也可以借助规范化、法制化的选聘程序，在物业管理选聘过程中维护自身的合法权益，从而确保了招投招工作在法律面前的公开、公平和公正的原则。

　　物业管理服务的使用人（或单位）在物业管理招投标的环境中，能够更为充分地通过物业自身所需，以及物业委托方所需客观地评价和选聘物业管理企业，使物业管理企业能够在公正透明的环境中接受委托人（或单位）的评价，从而体现出自身的优势，以此获取该物业的管理权。同时，物业管理企业也在招投标更为规范和严格的制度下，逐步规范自身的管理，从而提高自身较之同行业的可比性，以此获取生存和发展的权利。

　　再次，招投标制度的实行，市场竞争的加剧，提升了物业管理企业的服务质量，并促使其向尽善尽美的目标靠近。

　　物业管理招投标制度将促使物业管理企业着力打造自己的服务品牌，把服务工作做得尽善尽美，在招投标过程中赢得物业的管理权。

　　综上所述，物业管理招投标制度将使物业管理企业在更高的基础上寻求更大的发展，在市场竞争中，特别是在物业管理招投标活动中寻找自己的定位。但是，作为一种起步时间不长的市场竞争形式，物业管理招投标活动还存在一些尚待完善之处。

　　第一，要提高物业管理招投标活动的规范程度，除了对物业管理企业自身要严格要求外，对开发单位也要进行科学的管理和合理的约束。

　　自物业管理招投标制度颁布实施以来，物业管理企业为了在市场中寻求生存和发展，在体现自身服务特色，练好内功上下了很大的功夫。但物业管理招投标活动涉及多方利益，单靠规范物业管理公司的行为还远远不够，更要对其物业的建设单位，也就是招标方进行科学、合理的约束，这样才能保证招投标活动的平衡关系。例如：对开发建设单位所开发的项目及配套设施进行细致的规定，“什么级别的物业配置什么样的配套设施”，“具备什么标准的开发单位才有公开招标的权利”等等，达不到公开招标标准的开发单位可以采取议标的形式进行公开选聘，其标准可以依照双方约定的《物业服务合同》进行规定等。

　　第二、民营物业管理企业的发展要依靠政府法律制度的不断规范。

　　目前，由于许多开发单位与物业管理企业还存在着 “父子”关系，使得一些独立、自由的民营物业管理企业在市场中，经常处于被动状态，为了生存，不得不向一些物业管理服务的使用人（或单位）妥协，签订一些不平等的合同。根据“十六大”鼓励民营企业发展的政策精神，物业管理行业的管理部门，应尽快制定相应的政策法规，给予民营物业管理企业平等待遇。

　　第三、在物业管理市场发展运行中要以法律为依据、以制度为准绳。

　　目前，在物业管理市场运作当中，少数物业的使用人（或所有人）没有按照法律制度规定的招标程序进行招标，而是借助招投标这一“冠冕”的程序进行公开招标，达到自我宣传的目的，严重损害了物业管理企业的利益，浪费了大量人力、物力、财力，这种行为应该得到制止和制裁。为了净化物业管理招投标市场，必须抓紧制度、完善相应的法律法规。

　　文/赵文发 北京华特物业管理公司总经理

篇4：民营物业管理将成市场主流

　　民营物业管理将成市场主流

　　我国物管企业从刚开始发展的纯国有性质已逐步演化成国有独资、国有参股、外资以及民营等多种经济成份并存的格局，并且这种格局随着时间的推移也在悄然发生变化，民营物管企业占据物管市场的主流地位将逐步形成。

　　一、物管企业经济属性的现状及特征

　　目前，仍有不少人对物管企业经济属性的现状及特征认识不清，认为目前仍然是国有物管企业占据市场主流地位。其实，这只是某些指标的反映，另外一些指标己显示目前民营物管企业实际上已经占据了市场的主流地位。

　　1、从管理规模上看，固有物管企业占主流地位

　　物管企业主要是从房地产开发企业衍生而来，而早期的房地产开发企业基本上是国有体制，由其所衍生的物管企业一般也是国有体制。由于长期以来物业管理基本上沿袭的是一种自建自管模式，因此，随着房地产开发企业开发规模的不断增加，其下属的物管企业管理规模也在不断增加。在物业管理非完全市场化的情况下，这种原先占有垄断性资源的物业公司能够通过市场接到更多的优质物管项目，使这些物管企业更加壮大，目前已有相当多的物管企业成为“庞然大物”。而后期出现的民营物管企业，虽然数目较多，但管理规模较小，占物业管理市 场的份额低。因此，从目前在管项目的角度分析，国有物管企业占主流地位。

　　2、从物管企业数量、注册资金上看，民营物管企业实质上已占主流地位

　　国有物管企业形成主要有三种形式。一是由国有房地产开发企业衍生而来，二是由房营所转制形成，三是由机关事业单位后勤制度改革形成。民营物管企业形成也有三种主要形式。一是由民营房地产开发企业衍生而来，二是由国有物管企业改制形成，三是新成立的民营物管企业。早期成立的物管企业主要是国有性质，但近几年注册成立的物管企业，以民营企业为主。从物管企业注册的数量来看，近几年新成立的物业公司数目特别多。目前，从工商注册的资料分析，就全国而言，民营性质的物管企业在企业数量、注册资金方面已经占据整个物管行业的主流地位，而且这种主流地位越来越明显。

　　3、从业主认同的角度上看，民营与国有基本相当，但民营物管企业的认同感呈上升趋势

　　由于人们对物业管理的服务性质认识不足，而且也由于业主对物业管理企业没有选择权，因此早期人们一般选择、认可国有物管企业，认为这些企业信誉好，一般不会出问题，即使出了问题也可以找到它。在深圳早期的物管企业改制中，就出现国有物管企业改制成民营物管企业，但得不到市场认可，最后不得不戴回国有帽子的例子。由于物业管理是一种服务性的行业，从经营属性上分析，它更适合民营物管企业发展。因此，随着后期部分民营物管企业入市后，民营物管企业低廉的价格与优质的服务让人们对物业管理有了更深的认识。近期笔者认识了两个业主委员会主任。一个是深圳民营小企业管理项目的业主委员会主任，该业主委员会主任认为小企业管理水平低，大企业管理水平高，因此，想炒掉原来的物业公司而聘请大型物业公司管理。另外一个是深圳大型物业公司管理项目的业主委员会主任。由于国有大企业机构庞大，办事效率低下，管理品质低下，这让老百姓吃尽了苦头，因此，该业主委员会主任及业主们想选择一家机制灵活而又能提供优质服务的小物管企业。从目前的发展趋势来看，越来越多的业主更认可民营的物管企业。

　　4、经济越发达的城市，物管企业民营化程度越低

　　人们一般认为，经济越发达的城市，其商品的市场化程度也就越高。但是目前作为一种特殊商品的物业管理则恰恰相反。主要原因如下：一是从国有物管企业主要的三种来源来看，越大的城市，由于历史发展的原因，国有的成份越浓，因此相应产生了更多的国有物管企业，二是由于对物管企业参与竞标进行资质限制，国有物管企业很容易凭借其先天形成的垄断资源而获得项目，从而得到更大的发展，而民营物管企业则被排除在外，连参与市场竞争的资格都没有，民营物管企业的发展受到了很大限制；三是早期人们对物业管理认识不足，人们更愿认同国有物管企业而对民营物管企业不放心。因此，由于这些条件的限制，使得民营物管企业在大城市中发展更为困难，从而导致大城市物业管理的市场化程度反而低。

　　5、在中小城市中，民营物管企业已成为市场主流

　　实际上，目前在中小城市中，民营物管企业已占物管市场的绝对主流。主要原因：一是在中小城市，民营的房地产开发企业较多，因此，相应产生了较多的民营物管企业，二是由机关事业单位改制而产生的国有物管企业较少，三是由于中小城市物业管理收费低，物业管理企业经营困难，因此物管企业必须民营化才能求得生存和发展；四是由于物业管理项目不赚钱而且繁琐事多、遗留问题多，更多的房地产开发企业想甩掉包袱而将物业管理项目外包，因此物业管理的市场化程度反而高。做物业管理市场的人都明白，在深圳获取一个物业管理项目非常困难，因为深圳物业管理项目大多数挣钱，你有钱都买不到，因此没有物业管理市场存在。而在内地中小城市，大把的物业管理项目，人家送给你，你都不敢要，因为项目不挣钱，所以物业管理市场到处存在。

　　对物业管理市场产生误解的主要原因是长期以来，人们一直关注大城市特别是深圳的物业管理，把局部的深圳物管市场等同于全国的物管市场。

　　6、外资物管企业在我国成不了气候

　　在加入世贸之前，人们普遍认为，加入世贸后，外资物管企业将大量进驻我国。但是到目前为止，外资物管企业在我国并没有形成多大的影响，而且外资物管企业有逐步退出的迹象。大量现象表明，原先进驻中国的一些知名物管企业，其战线正在收缩，其发展优势正在减弱。由于物业管理是一种服务性行业，而且极易同质化，外资物管企业在人力资源、运作成本等方面并没有什么优势，外资物管企业在我国成不了气候。

　　二、物管企业民营化趋势演变加剧

　　在某些方面，民营物管企业已成为市场主流，但物业管理的民营化趋势还在加剧演变。

　　1、新入市的国有物管企业数目急剧减少

　　一方面，目前新成立的国有房地产开发企业将会非常少，因此由其成立固有物业公司的机会也非常少。另一方面，房管所改制工作已经基本结束，将不再会新增由房管所改制而产生的物业公司。再一方面，国有机关事业单位成立物业公司的主要目的是想减轻后勤工作压力。在以前一段时间内，成立这种性质的物业公司比较多。但从目前的情况看，成立下属的物业公司并没有完全减轻原单位的负担。现阶段及以后机关事业单位更情愿将物业管理项目外包给专业化的物业公司而不再自己成立物业公司，因此，由此而新成立的物业公司的数目将非常少。

　　2、国有物管企业通过改制，数目正在减少从物业管理的特征来看，固有物管企业并没有什么优势。目前国有物管企业所形成的优势是历史形成而不是由市场形成的。因此，国有物管企业要想生存，就必须改变体制。目前，大量的物管企业正在由国有体制向民营体制转化，国有物管企业数目正在减少。

　　3、大量民营物管企业入市由于物业管理投资较少、风险较小、收益稳定等特点，已吸引了大量的民营资本进入物业管理行业。通过近期工商注册资料可以看到，现阶段及以后仍会有大量的民营物管企业入市。因此，总量不会再增加只会减少的国有物管企业将被大量入市的民营物管企业所稀释，民营物管企业将真正成为市场主流。

　　文/梁柱

篇5：换个角度看物业管理市场结构调整

　　换个角度看物业管理市场结构调整

　　一段时间以来，关于物业管理市场的命题主要围绕以下三个：一是以扩张规模为主要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容；二是以适应市场生存发展能力为主要目标的品牌塑造和企业能力提升的内容；三是以避免市场误区为主要内容的，比如如何进行市场拓展，甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。

　　不可否认，以上命题和实践，为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献，为物业管理能够伴随着我国gg开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。但是，作为一个新兴的专业类型市场，我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域的较深层次上的实践进行认识和探讨，使物业管理市场培育和市场发展能够更广泛、更深刻、更完善。

　　本文拟就物业管理区域化整合。物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题，浅谈一下物业管理市场结构的调整。

　　分散物业管理的区域性整合

　　是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容。物业管理市场容量小，供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题，说供给不足并不是说我们的房屋储存量小，而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因，造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

　　现实中，与一些管理规模大、管理效益好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业，以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏规划和规模等方面的先天优势，再加上多头管理的高成本，以及相互间的不协调，从而一方面影响了服务质量，降低了服务标准，甚至带来一些社会问题，另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润，严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径通常为：

　　(一)政府协调

　　区分不同情况和类型，一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理，最好由政府出面直接协调或由政府牵头，通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验，如对一个20万平方米规划完整、但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合，通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的物业公司进行统一管理，接管后该公司在小区内拆除了隔障，进行了环境整治，统了区内形象，提高了服务质量和管理标准，理顺收费标准和行为，受到了业主的好评，同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本，形成了效益回报。另一方面，对于一些原本无统一规划、无规则小区环境的老旧小区，政府可在进行区域整治或老区改造的过程中，统一规划一定区域的物业管理，进行物业管理的规模整合。

　　另外，还可以结合房管所的转制，本着少设机构、扩大规模、方便管理、提高效益的原则，将区房管所的管辖区按照一定的规模或区域进行划分，形成房管所转制后的高效、低耗、适应市场的良性局面。

　　(二)市场调整

　　一方面，使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说，开发商如果没有相应的自有物业留给物业公司，而物业公司又没有其它的经营项目和能力的话，单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是无法赢利的，按现行规定，在管理费中可提取不超过一定比例的佣金，也只是由管理处一级上交给物业公司一级。而且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚不足以完成运作成本所需时，这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业公司，也不成立物业公司而是成立个管理部，实质是统管物业管理费用，使管理费该用的用不到位，物业管理该维护的维护不到位，而尽量使管理费剩余形成利润，这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系，知晓不能长期侵占业主利益，很多小型物业公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。

　　另一方面，使业主认识到，有的小区虽然小环境不错，但由于管理规模小，管理成本高，必然要使业主的支出增加，同时也会使管理服务水准下降。有效的办法就是通过促进与周边小区的整合，尤其是在业主大会成立后重新聘请物业管理企业时，要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理企业作为主要内容来考虑，实现完全市场化的小区整合和选择物业管理企业的模式。此外，随着物业管理企业认识的提高，物业管理企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系，在目前很多物业管理企业还依附在开发商膝下的时候，要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商，尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么，小型物业管理企业对其莫测的生存前景，要有一个充分的心理准备，尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。

　　物业管理规模扩张和专业化细分

　　是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。时下，有一种认识认为：物业管理的市场化就是物业管理企业能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们把物业管理市场视为以管理面积为主的意识造成的，认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时，又在传统计划体制影响下，坚守大而全、小而全的做法，似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接收，把物业管理在社会化变成了物业管理的小社会。当然，物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。

　　我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是--很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场已经出现，我们如何抓住这样的机遇，在新一轮类型市场划分中占有一席之地。我们可以从以下途径进行思考和实践。

　　(一)在物业管理的微观范围寻找市场

　　目前，一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司己组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等，这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务，能满足专业公司的基本运作，再根据其经验特长，向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司。搞了专业公司不走向市场没有意义，走向市场，竞争不过别人就更没有意义，所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目，从理论上讲，管理成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理，管理效果也大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益应该是明显的。

　　(二)在物业管理的中观范围寻找市场

　　在上述物业管理直接操作的内容上再向外围探寻一下，不难发现，还有很多商机存在，我们没有很好地介入和开辟新市场领域，比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等，如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响，我们难以介入，幼儿园也都直接租给或交给相关部门去经营的话，会所可是大都交给了物业公司经营和管理。可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动，造成了有效资源的浪费。而包括幼儿园、大型商业物业的经营，如果能在我们物业管理范围内进行有效开发，甚至投资或参股组建专业物业经营公司，并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围，而恰恰是扩大了物业管理的领域，开发出新兴的物业管理类型市场。其实，对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分，物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力军。

　　(三)从物业管理的宏观范围寻找市场

　　物业管理能不能参与高科技领域，能不能进入城市管理的市政领域，答案应该是肯定的。在深圳，除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司，也有物业管理企业开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司，最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。如果说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题，那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙(围墙)之隔，一线(红线)相连，其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护，市政绿化的管理等，都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域。而从市政管理的角度看，通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是，如果说城管体制改革亦需过程的话，那么，物业管理利用自我优势和物业的便利，介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的尝试。

　　当我们看到香港的物业管理只用很少的人，而大部分业务都通过专业分包，把管理责任转移到社会上去，美国的一个20多万平方米的小区只有一名管理人员而惊叹不已的时候，我们所能反映出来的一个主要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理企业，真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才，真正的规模化更不是不计成本和效益的无限扩大，而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时，使专业项目和辅助配套项目形成新的分工，使市场成为由很多类似“纳米”技术一样的社会最小单位所构成。

　　物业管理企业建立现代企业制度

　　是适应市场经济和物业管理市场调整的需要。物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下3个方面：

　　(一)建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。

　　(二)积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小，管理质量差，经济效益不好的中、小企业，实行鼓励兼并、合并和购买重组，允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。

　　(三)对房管所改制的企业，要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位将房管所转为企业，再将企业过渡为现代企业的两步走并做一步，直接按现代企业制度进行改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

　　文章来源：《住宅与房地产.物业管理》文/ 章洪福