物业服务理论研究成果：物业服务费
物业服务理论研究成果：物业服务费
曹阳
物业服务费是指物业服务人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据对物业服务的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业服务企业交纳并由物业服务企业按物业服务活动的构成内容使用的费用。
物业服务费概述
一、物业服务费的发展沿革及现状
由于地区间经济发展和物业服务发展的不平衡，各地现行的物业服务费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业服务费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段，即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。
摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业服务，面对如何收费，物业服务费标准怎样确定的问题，深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地没有物业服务费标准的情况下，比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法，从而使我国的物业服务费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴，使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业服务的发展带来了一定的消极影响。
20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业服务的收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大，甚至由于管理费方面的问题，给业主和物业服务企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此，这一阶段从企业自身到政府主管部门，对如何确定物业服务费的标准的讨论比较多，有的对管理费标准的现状做了较全面的调查，有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业服务费编制思路。
20世纪90年代中期以来物业服务费的发展进入了理性发展阶段，这一阶段对物业服务费进行了较为深入而广泛的研究，一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业服务服务收费暂行办法》，对全国的物业服务收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业服务费测算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业服务费的调研、测算活动，最后以低于社会平均成本的取费思路，以全成本核算为主要内容，以分类管理为主要手段，于1997年11月份出台了国内第一个物业服务服务费分类指导标准。从此，物业服务费的编制，测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。
物业服务服务费分类指导政策的确立和实施，在物业服务费价格管理方面起到了关键性的推动作用，也使物业服务收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。
二、研究物业服务费编制的意义和作用
物业服务费的编制方法及其管理问题，不仅牵涉着广大业主的根本利益，也关系着物业服务企业的切身利益，它还是制约物业服务行业正常运作和物业服务这一新生事物健康发展的关键性问题。
物业服务发展的前期，在物业服务费问题上，由于业主、物业服务企业、政府主管部门等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，同时由于各方对物业服务的期望亦不尽相同，反映在物业服务费上的问题就出现了不同的认识，以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此，如何科学、规范、准确地确定物业服务费标准，统一编制和测算物业服务费的思路和方法，就显得非常必要。
（一）明确了物业服务费的性质
明确物业服务费性质是物业服务费标准确定以及物业服务收费管理的重要前提，其属性的确定，不仅对物业服务费本身，而且也对物业服务的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以，研究物业服务费，首先应弄清其属性特征，这对于理解物业服务费的实质和编制物业服务费的行为都具有重要的意义。
（二）统一了物业服务费所包含的内容
物业服务都管什么？物业服务费都包括哪些服务范围？这是经常困扰业主甚至连一些物业服务从业人员都搞不清楚的问题，同时它不仅是个认识问题，而且还是个服务标准的依据性问题，所以，只有统一了物业服务费所包含的服务项目和内容，才能使物业服务的操作行为有了真正意义上的标准，也才能使物业服务费的测算有了标准依据。
（三）规范了物业服务费编制的基本原则
物业服务费的编制需要依据什么？是否存在必然的内在规律？这是物业服务费编制研究中的一个重要问题，只有挖掘出其中的规律，找寻出可供依据的必然联系，提炼成规则或原则，才能使物业服务费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为，从而得出规范的结果。
（四）理顺了物业服务费编制方法
物业服务费编制方法的不统一、不明确是物业服务费标准混乱的主要原因之一，在物业服务发展的初期，由于没有物业服务费编制的统一思路和办法，使得其收费行为和标准只能参照香港或相互参照确定标准，必然形成标准不一、悬殊较大，以至影响相关方面利益的情况。所以，统一物业服务费的编制方法，理顺物业服务费编制思路，对于规范物业服务费和解决业主与物业服务企业之间由于物业服务费引发的矛盾，都有着重要作用。
三、物业服务费标准确定的政策模式和途径
物业服务费标准确定的政策模式和途径是物业服务费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本，十分重要，从目前政府价格管理政策看，主要有以下三种方式。
（一）政府订价，即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下，针对某类物业制定的 强制性执行标准，在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业服务及其车辆管理的收费标准等。从全国来看，有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的，总体趋势是政府订价范围会越来越小。
（二）政府指导价，即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论，确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见，在深圳1997年底开始实行，主要有两个途径，其一，在没有成立业主大会的小区或大厦，根据分类指导价相应标准报政府批准，其二，成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。
（三）市场订价，也称为企业订价或企业与业主协商订价，即由企业根据市场行情确定价格，目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业服务费价格，业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准，这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算，得出能让市场接受的合理的标准。
四、物业服务费认识上的误区及民众物业服务消费意识的提高
购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可,但购买房屋后的物业服务作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为,花钱买房无非有两种意义,一是投资,二是消费。总之,我的钱已花完,房子已经归我.这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上,很多人表现为对物业服务的不理解,他们认为“房子都是我的了,还给你交什么管理费”？甚至在一些物业服务发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些（很多是开发商的问题）理由来拒交物业服务费，更有很多人不知道就算物业服务公司有某些问题，你不交纳管理费，物业公司拿什么来给你服务？同时，部分业主不交管理费，实际上是在享受其他业主所交管理费的利益，是对其他业主的侵权。
事实上，房屋被购买后，其消费过程并没有结束，它不像一般消费商品在购买后很快被消费掉，也不像一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐被消费。房屋作为耐用不动产，其使用周期长，且在长期的使用过程中需要不断对其进行维修保养，其主人即业主或非业主使用人又有不断接受服务的必然需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这都需要进行长期不间断的再投入即长期的消费过程，这个过程构成了一种特殊的不动产消费形式--物业服务消费。
那么，物业服务消费意识为什么在全民消费意识中被忽略甚至不被理解呢？造成其消费意识的障碍是什么呢？归纳起来，主要有如下三种原因：
（一）我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房，形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势，使物业服务消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。
（二）在计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低工资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度，工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴，但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等，也没有用于物业服务消费的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业服务的消费费用，形成了物业服务收费难的情况。
（三）部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴，错误地认为这种低标准管理费是应该的，对物业服务消费观念仍然十分模糊。
从以上情况可以看出，提高民众物业服务消费意识既是社会发展进步的需要，也是社会主义市场经济体系建立的必然要求，它关系到物业服务行业能否得到健康有序的发展。那么，如何才能提高民众物业服务消费意识呢？
第一，从政府方面看，要进一步加强培育物业服务行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业服务的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业服务走上快速发展的轨道。此外，还应采取下列措施：
1、完善物业服务法规。目前从物业服务行业的角度已建立了一些法规制度，但从消费者的角度还没有充足的法规文件，所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。
2、改变政府对物业服务采取的补贴方式，将物业服务费纳入工资结构变暗补为明补，使人们的物业服务消费意识逐渐由不自觉变为自觉。
3、企业应按其经营状况，将员工的物业服务补贴纳入企业经营成本，对购买商品房的消费者和企业（机构）消费者，把交纳物业服务费纳入企业成本和消费成本。
4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业服务不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。
第二，从社会方面看，物业服务行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业服务行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业，同时，物业服务行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业服务的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。
第三，从物业服务企业方面看，加强物业服务企业的服务质量，建立市场竞争和优胜劣汰机制，保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务，同时，物业服务企业要在市场上不断发展自己，形成规模化、集团化的发展格局，并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业，以保证物业服务消费者有一个好的服务群。
第四，从民众方面看，居民要不断提高物业服务的商品意识。物业服务公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时，也付出了艰辛的劳动，实质上是一种服务型的商品交换。因此，居民的思想观念要由物业服务的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业服务的商品观念形成了，才能提高居民对物业服务的消费意识，增加居民对物业服务的消费，从而促进物业服务行业的发展。
物业服务费的性质
物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业服务费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业服务服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业服务费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用权和管理权归物业服务服务人的权属分离性质。再者由于物业服务费具有取之于民，用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业服务费用途单一的性质。
物业服务费的编制原则
1、成本核算原则：
物业服务服务人提供的是对业主的物业和附属设施的管理,以及对物业所有人和使用人的服务，与此相对应，物业服务的成本就是提供这些管理服务所必须的开支，包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以，物业所有人或使用人该出多少钱才合理？所收的物业服务费该支付于哪些方面......等等，就只能通过对所管理物业进行合理剖析，对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。
2、折旧补偿原则：
折旧是指固定资产的补偿方式，这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。
现代物业，其附属设施、设备越来越多，越来越复杂，不论是由一个业主拥有，还是众多业主共同拥有，其所属产权的表现形式一般都只是物业面积，它虽然包括了附属设备的产权价值份额，但设备实物一般都交由物业服务公司统一管理，成为代业主管理的固定资产。所以，对于它的折旧补偿的储备金（包括大修理基金）就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算，分类纳入物业服务费或单独建立专项基金，交由物业服务公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原则：
在我国物业服务发展过程中，对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则，它在物业服务发展的初期确实起到了一定的积极作用，但随着物业服务的发展，它的不完全性就暴露出来了。首先物业服务费的收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡，其次，“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业服务，是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的，作为经营性企业的物业服务公司，其利润的产生是必然的。因此，以保本微利编制物业服务费应是物业服务费用编制的原则。
4、分级管理原则：
作为高附加值的不动产，物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因，存在一定的可变性，这个可变性使物业出现了自然的档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本，而不考虑其它因素，就必然使管理费标准的准确性受到影响，甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多，又失去了成本核算的意义，容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产特有的市场价值规律，照顾优良物业真正体现价值，完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上，依据物业类别和管理公司资质等级确定若干个等级的加权系数指标，得出比较合理的全成本管理费结果。
5、商业特性原则：
现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房，比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等，对这部分物业的管理费订价，如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为，一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在着商品交换的特性；二、这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点；三、这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价时可用市场机制和价值规律来调节，即在主体房屋管理费核算标准的基础上，根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例，从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。
物业服务费核算成本构成及核算
一、成本构成：
物业服务费的构成包括物化成本、活劳动成本、管理者酬金、固定税费和特殊权重五个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。另外四项成本内容部分具体由以下项目构成：
1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。
2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包等项目。
3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。
4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。
5、不可预见费：对以上1-4项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。
6、保险费：包括房屋保险、设备保险和公众责任险等项目。
7、维修基金：包括房屋本体及所有附属设备、设施的更新改造所需的储备金和大、中修理基金。
8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和变、线、管损耗的水、电费。
9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理成本费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。
10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。
11、税收：关于税种和收税内容，一般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。
12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，还有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。
二、核算要点：
1、确定管理费成本构成的注意事项：
前面已经对物业服务费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目；三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值，对于有些无法或不好确定明确的数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始数据：
管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价；三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。
3、计算公式：
管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为p＝∑Fi/S，其中Ｐ代表所求物业服务费；Ｓ代表计算物业的总面积；Ｆ代表单项费用；Ｉ代表费用项数，∑代表所有单项费用之和。以上管理费标准等于物业的各单项费用之和除以总建筑面积。核算表的内容一般可设计为：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果（计算到小数点后四位）。每项占总费用的比例、备注八个栏目。在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和为业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。
（作者单位：深圳市物业服务进修学院）
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：拖欠物业服务费忧思录
拖欠物业服务费”忧思录”
文/木工
在居住小区，物业服务费收缴率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小区竟然只有10%。有人说，物业服务费的拖欠问题是肿瘤，并且是一颗“恶性肿瘤”如果不早日割掉，将严重威胁到物业服务的健康发展。此话绝非危言耸听，物业服务市场收费难的现象颇引人深思。
现象之一：不缴费，业主理不直却“气壮”
“我是小区的业主，幼儿园为什么收我的赞助费？”这是某小区业主对上门收缴物业服务费的责问。他的女儿到了入托年龄，位于小区内的幼儿园向他收取了2000元赞助费。其实，小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业服务费的理由，像这样东拉西扯找理由不缴物业服务费的情况并非仅此一家。某小区有8户业主以门牌号是甲路某某号，而小区大门却开在乙路上为由，拒缴物业服务费。业主拒缴物业服务费的“理由”五花八门，部分业主是因为房子建筑质量有问题，绿化、设计不合理等；部分业主对动迁不满，或对享受同样的服务却缴费不一有意见(根据有关规定，售后公房与商品房物业营理费收取标准不同，即使同一小区也不例外)；部分业主是因为邻里有矛盾，比如装修造成渗漏水，噪音扰邻等；物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者，“我花钱买房，用你来管头管脚?搭个花架也要拆除，还想要物业服务费？”部分物业公司服务不到位或者乱收费；攀比从众心理作祟，“他们都缴了吗？有人不缴，我为什么要缴？”凡此种种，不一而足。
现象之二：做“三陪”，管理人员尴尬的工作
有一个物业公司的老总苦笑着说，我们公司在“主业”之外，还有一项“副业”：“三陪”，即陪业主喝茶、聊天、打牌，以此搞好与业主的关系。像这样的情况虽然属于极端，但物业公司为了收缴物业服务费，可谓绞尽了脑汁，据说有20%的时间和精力用在了收缴管理费上。有的物业公司在业主缴费后，送点小礼物套套近乎，以期业主下次缴费时痛快点；有的物业服务公司自己追讨未果，就请他人出马，业委会、街道、派出所、欠费人工作单位的领导等，都在所请之列。鼓楼区的一个小区，欠费的业主较多，物业服务公司竟然请欠费人子女学校的老师出面。据说这一招百试不爽，老师一开口，小朋友自觉没有面子，回家对家长软缠硬泡，施加压力，家长远才掏钱。
现象之三：欠费官司，物业服务公司稳赢却不打
上海有一家物业服务公司已打了26场欠费官司，每打必赢。据了解，在有关物业服务的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业服务费的，而这样的官司，物业服务公司是每打必赢。因为只要物业服务公司实施了物业服务，又不属乱收费，法院就判业主缴钱，而业主的“理由”另行解决。
但是，对于这样稳赢的官司，物业服务公司却不想打，总是想用其他的办法来解决。某物业服务公司的一位总经理对记者谈到：“打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，有时得不偿失，除非是为了打一个教育一片，不得已而为之”。这位总经理的话代表了大多数物业服务公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总难以接受。福州中级法院的法官说：“对于拖欠物业服务费这样小标的额的官司，法院仍然要按照标准的司法程序办案，没有简易程序。物业服务公司要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题依然存在，也是物业服务公司不想打官司的深层原因。
现象之四：业委会，走向服务与收费的前台
低些，低些，再低些，不少业委在选聘物业服务公司时，更注重物业服务费的收取标准。有一家小区的业委会换届后，新上任的业主委员会主任对物业服务公司的老总说：“我刚上任，想给大家做点看得见的实事，就请你们把管理费降一降吧。”降价成了业委会的头等大事，对于服务标准却重视不够。
但是，目前有的业委会也发出了另一种声音：适当提高物业服务费，使物业服务公司的经营逐步步入良性循环。那么，上海物业服务的先进经验我们是否可以借鉴昵？
在万科城市广场，万科业委会的委员从物业服务公司寄来的财务报表中发现，管理公司一直处于亏损状态。业委会5位委员为此召开专题会议，企业亏损，能管好小区吗?业委会主任建议，管理费每年上浮10%，提议得到了其他委员的赞同，业主大会也一致通过。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，万科物业服务公司于是主动提出来：物业服务费不必上浮了。8年来，万科城市广场周围的14家物业，多多少少都发生过入室盗窃等案件，但万科城市广场虽然有46家公司入住，5个出入口，每天进出人员多且杂，但是较高的物业服务费支持了保安人员的充足，支持了先进的监控设施的正常运转，故而一直平安无事。龙柏公寓的业主不但将物业服务费提高0.07元/平方米/月，而且还提出从停车费中拿出20%奖励物业服务公司。在欣成物业服务公司管理的天香公寓，当业委会得知小区有13家业主没有缴费时，立即召开业委会专题会议，并一致同意业委会帮助物业服务公司追讨。经过反复宣传、解释和业委会上门做工作，目前已有9户业主缴了费，业委会还建议物业服务公司将剩下的4户诉诸法院。
思考
思考之一：欠费原因--矛盾汇集服务欠佳
拒缴物业服务费成为一些业主的”杀手锏”，主要是因为物业服务还刚刚起步，在福州也就六七年的时间，物业服务服务还不规范、不到位。在现实生活中，有一个共同的现象：物业服务服务水平高的小区，物业服务费较高，物业服务费的收缴率较高；物业服务服务水平低的小区，不论收费多低，物业服务的收缴率也低。这一点充分说明，物业服务服务水平与物业服务费的收缴率成正比。另一方面，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业服务费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。同时，由于现行政策的规定，同一小区房子的类型不同，所缴的物业服务费不一样，同等的享受不同的收费，为业主欠费留下话柄。
对于物业服务公司收费难的现象，福州房地产业协会秘书长张海舟认为，客观上，物业服务公司要执行不由企业制定的管理制度，对封阳台、空调的安装、乱停车、乱捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，开发商造成的遗留问题，质量问题、设计问题、开发商的承诺不兑现等，部分业主会找物业服务公司“算账”，物业服务公司成了业主的“出气孔”，物业服务公司要消化不由企业造成的社会问题，如对动迁、下岗等不满，也成为部分业主拒缴物业服务费的借口。
思考之二：欠费的后果--众人受损恶性循环
物业服务费拖欠，表面上看来物业服务公司是受害者，但是，实质上最大的受害者是广大业主。部分业主欠费的直接后果，是物业服务公司为催讨物业服务费，浪费了管理人员的时间和精力，而这些时间和精力本来应该用在物业服务服务上。同时，业主缴的物业服务费没用在正道上。物业服务费都有它的规定用途，物业服务公司请人催讨，要付一定的费用，如果诉诸法院，还要聘请律师，耗费就更大。
部分业主欠费的最终后果，是物业难以实现保值增值。一人欠缴，殃及众人，这是物业服务服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业服务服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业服务费收缴率更低。物业服务公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业服务公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。
思考之三：解决的办法--分等定价多管齐下
解决物业服务费的欠费问题不可能是一献而就的，也不是下一道行政命令就能见效的，必须多管齐下。
业主的观念要转变。业主必须明白一个道理，房子买下来后变成自己的物业，怎样管理是自己的事，管好管坏也是自己的事。要保证房子保值增值，到位的、专业的物业服务必不可少。找物业服务公司为自己管房，是要掏腰包的，天下没有免费的午餐，享受服务就要缴费。
物业服务公司服务要到位。物业服务公司的员工要树立这样的观念，客户上门是给大家送工资的。要微笑服务，要善待业主。大家扪心自问，业主在3米之外，你有没有向他们微笑?服务的观念不树立，服务永远不可能到位。
建立分等定价的“菜单式”物业服务模式。解决收费难的焦点是要解决收费的合理性与缴费的约束性问题。业主自己选择缴哪种等级的费用，享受相应等级的物业服务服务；同时，对于欠费者要有更加有效的约束力。同样的，享受完了服务不缴对等的费用也行不遇。希望此办法有助于“肿瘤”的切除。
篇3：低位物业服务费伤害了谁？
低位物业服务费伤害了谁？
某证券权威人士声称，目前中国股市己现大熊市特征。对股市，历来不甚关心，倒是物业服务行业，我看已经是进入了深度熊市。
从去岁到今朝，社会环境出现的种种变化，凡与物业服务行业相关联，哪一件不是指向利空?
导致物业服务行业进入熊市的原因很简单：各项经营成本快速上涨，独物业服务费上涨是件不可能的任务。
入难敷出，物业公司的生存陡然成为行业性的现实问题。
令人沮丧的是，上涨管理费、增加经营收入仍然只是物管企业自我安慰的美好期盼，是看上去很美的镜花水月。个中的其余各个利益相关方，有谁会呼吁并支持上涨管理费?上调管理费成为现实又是何其难哉!
俗话说“三十而立”，年届三旬的中国物业服务行业，发展至今仍是个不成熟、缺乏独立性的行业，相比于家电、零售、房地产等行业的成熟，物业服务更像个长不大的畸形儿，社会及行业机制导致物业服务企业难以做大，即使做大也难以做强。对自己所制造和提供的服务产品该收多少费没有话语权，物业行业就难以走出熊市状态，并且将在熊市的方向上越走越深。
按照市场行情及成本因素调整商品价格本是正常的市场行为，但是在物业服务行业，下调管理费没有人反对，而上涨管理费却难之又难。上涨管理费难，原因是多方面的，比较重要的一点，还是行业市场化程度的问题。作为一类行业，用以价值交换的服务产品定价仅以物业类型做参照，没能建立起以价值为杠杆调节价格的定价机制，没有建立起正常的、市场化的进入与退出的机制，以及政府意志与监管模式对行业限制过强，使得企业缺乏经营的弹性空间，以致经营环境一旦突变，企业便措手不及、难以应对，甚至是无能为力、徒呼奈何。
毋庸评说企业、政府、业主等各方在此中发挥了怎样的作用，现实已经是一个收费标准通行十多年相安无事、思变则天倾地覆的状态。无论世间已经是如何天地寥廓换了人间，社会和市场已经发生了怎样的变化，变一变物业服务费，竟已成谁也不愿触碰的禁区。企业所寄望的团体或个体，普遍性地主动选择了失语和缄默，物业服务企业已经是不折不扣的社会弱势群体，降价是企业不能承受之重，而涨价更似天方夜谭、痴人说梦。如以“商品价格”角度来描绘物业服务行业状态，“僵化”加个后缀“-ed”或也不只是玩笑。
比较有趣的是，一些上涨管理费的尝试，常常演化为企业生存压力与业主利益意志的对垒，而平时惯于施以监管无不插手的相关方，遇此却多是抽身事外的，只在官司摆到案头时出面扮演调停、斡旋的角色。其实无论是企业还是业主，还是行业和市场，都需要更为积极的主动作为和引导。上涨管理费表面的阻力首先来自于业主，不少业主仍有“免费午餐”或“少缴费多服务”的心态。多数业主或能认同合理的管理费才能保证物业服务品质，但是一旦需要其从口袋里多掏钱，则是一个非常现实的问题了。加之现在的物价已经涨得一塌糊涂一地鸡毛，上涨管理费，无疑加重居民日常生活的开支，在眼下物价飞涨的背景下，部分业主会埋怨物业公司借机趁火打劫。政府一力倡导建设和谐社会，上涨物业服务费如果引起部分业主的过激反应而做出有损社会和谐形象的行为，恐怕也不是行业主管部门所乐见的。
媒体舆论似乎比较吝啬对物业行业的友善，多年来媒体导向中，物业公司一直处于舆论弱势地位，在一定程度上已被妖魔化，物业公司的管理费开支被认定为巨大黑洞，也曾有物业公司自己把物业服务说成是暴利行业，业主被长期误导，谁还会支持或理解合理的费用上涨?
近期媒体报道了一些业主对上涨物业服务费的看法，相当一部分业主不相信目前的管理费低，认为问题首先在于物业公司要公开开支情况，增加透明度。其实，公开开支情况与上调管理费是两码事，并无逻辑关系，无非是转换话题而已，道理很简单，只需算算你住的小区有多少服务人员，根据社会工资情况就能估算出一年下来管理处在人工方面支出的情况，再与小区物业服务一年的饱和收入进行比对，就能轻易看出物业公司的窘境。由此折射出的深层问题说到底还是业主与物业公司的缺乏互信和在不信任的心态下业主对利益可能受损的担忧。当然这并不能单纯责怪业主，信任危机已是普遍性的社会问题。值此形势，上涨管理费无异于一场艰苦的战争。
没有企业不在叫苦、不在挣扎，却谁也不敢轻易涉足上涨管理费的雷区。
对比目前社会商品的价格和劳动力成本，物业服务费显然处于低位状态，然而，有谁能从中获益?企业已经逼近生存边缘，低位的物业服务收费标准已经严重伤害了企业。那么对业主最终又会是什么情况呢?
物业服务费的低位，使物管企业可做的选择已经不多了。近来沿海省份尤其是珠三角的一些靠挣加工费为生的工厂，因成本急剧上升而纷纷关门倒闭的背影始自不远。物业公司一旦入不敷出、经营难以为继，必然想方设法地节省开支，减少服务人员，小区的管理服务水平也将随之而明显下降。一些公司或会选择与业主沟通试图上调管理费，如果不能成功上调管理费，不堪重负之下则会选择退出，甚至退出物管行业。这种情况如在较大范围蔓延开去，对行业的发展将造成灾难性的深度打击。企业退出的楼盘，接手的后任企业也将面临同样的难题，恶性循环的结果是业主付出居住品质的代价。更不幸的是，一旦企业退出的项目无人接手，小区难免会陷入长期混乱。业主群体最终也将为此付出代价，为这种伤害买单，到头来竟是无人获益的双输结局。或许，也只有到了这个时候，才会有人出来认真对待管理费的问题了。
问题是，非得要像鲁迅先生说的，苟活者要在淡红的血色中，才依稀看见微茫的希望吗?非得有一批企业倒下，后来者踏在残骸上才有一条光明的出路吗?
或许担心是多余的，只有历经切肤之痛，才能彻悟。或许只有历经乱象之后，物业行业才能长大成人。
(来源《住宅与房地产·物业服务》20**年第4期 向隅)
篇4：物业服务费用收取规定
物业服务费用收取规定
1.0目的:确保管理服务费等费用及时回收，维护管理处正常运作。
2.0范围:客户应交的管理服务费、水电气费、本体维修基金、车场场地使用费等。
3.0细则:
3.1 维修部每月最后两天抄表，并于每月2日前将读数输入电脑。财务部每月5日前打印《缴费通知单》给客服部，客服部在每月7日前将《缴费通知单》送到客户邮箱内或家中，财务部根据《银行代扣协议》规定委托银行扣取当月管理费、车位费及上月水、电、煤气等费用。
3.2 如银行扣款不成功，财务部将银行回执联，发给客服部，客服部将进行第一轮的催缴，将《催缴通知单》送到/寄到客户家里，并限期一个星期内缴清。第二个月10日财务部第二次到银行扣取上月费用。
3.3未办理银行托收的客户，在接到缴费通知单后三个工作日内到客户中心现金支付当月管理费、车位费及上月水、电、煤气等费用。
3.4当第二个月10日前费用仍被拖欠时，客户助理将《二次催缴通知单》送到/寄到客户家里，并限期三天内缴清。
3.5 客户在收到口头及书面通知仍无意补交相关费用，财务部根据约定计收滞纳金；如拖欠达半年以上的，报公司批准后，向人民法院申请支付令或予以起诉，运用法律手段强制收回。
3.6 在催缴过程当中，要注意区别对待。
3.6.1对于故意拖欠的，应在相关催缴手段使用无效后，经经理批准后，直接运用法律手段强制收回。
3.6.2对于因服务不满意而拖欠的，应及时整改或说明原因，并在服务合格之后进一步催缴。
3.6.3对确实有困难的客户，经公司同意后，可以视情况延长期限1至2个月。
3.6.4对欠费用客户，管理处主任要亲自登门拜访，解释和劝导。
3.6.5客服部每月填写《管理服务费催缴情况登记表》。
4.0参考资料:
4.1 KH-11-R01《催缴通知单》
4.2 KH-11-R02《二次催缴通知单》
4.3 KH-11-R03《管理服务费催缴情况登记表》
4.4 KH-11-R04《缴费通知单》
篇5：如何看待广州物业服务费涨价问题
如何看待广州物业服务费涨价问题
日前，因物价持续上涨、成本急剧提高，据报道广州市70％管理住宅小区的物业服务企业经营亏损，不少楼盘都在酝酿物管费涨价。但根据《南方都市报》的调查，70％以上的受访业主表示反对提价，反对浪潮也很大。另一方面广州市物价局决定20**年的住宅物业服务收费政府指导价标准维持20**年的标准不变。究竟物业服务费该不该涨价，成为广州市民的一大关注热点。在物价快速上涨的年代，物管费不变将迫使服务质量面临调整或者物业公司被迫退出小区，这将给已经很脆弱的住宅小区物业服务市场带来更多的纠纷矛盾和不稳定性，对物业服务行业的发展及和谐社会和谐小区的构建带来严重的损害。笔者对广州市的情况进行了调查，从政府、企业、业主的角度进行有关分析，希望各方能够协商沟通，维护住宅小区物业服务市场的健康稳定发展。
一、物业服务服务收费的现状
1、收费标准执行现状。
据了解，根据广州市物价局公布的《20**年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1、7元／平方米，二级 1、25元／平方米，三级0、91元／平方米，上下浮动幅度15％。这一标准已经维持近5年不变了，但由于物业服务质量高低的不同，目前不少小区管理费都高于上述标准，超过50％的在售小区的收费标准也大大超过这个标准。
2、收费标准管理现状。
从20**年起，广州市规定物业服务企业在向业主提供服务时，必须明码标价。不按规定明码标价的物业服务企业将受到处罚，最高罚款20万。但由于企业管理的不规范和少部分企业的刻意隐瞒，在房管局的一次市场随机调查中，有近30％的住宅小区目前的收费标准没有实行明码标价，导致业主不清楚收费的支出情况。虽然有许多小区经营亏损，但不能明明白白消费，业主对物业公司要求提价的反对声音也很大。另外，今年广州市国土房管局与广州市物价局紧急协调，表示“凡物业公司申请涨价的暂不要审批”，今年最先出台物业服务费上调方案的祈福新村和汇景新城被紧急叫停。这种一刀切的管理做法，可能给物业服务市场带来更大的矛盾和不稳定性。
3、业主支出情况。
广州市城调队抽样调查显示，近年全市每百户城市居民家庭中，居住在物业小区的占20％左右，这些家庭每年户均物业服务费支出为1499、45元，月均125元，占家庭开支的7％，年均增长4％，低于物价增长速度。但居民整体开支增长速度较大，消费压力增大，对物业服务费的涨价非常敏感。
4、公司提价现状。
虽然多数物业公司对其经营的住宅小区的服务费有提价要求，但目前对调价进入实质性操作的物管公司还很少。由于目前服务费价格变动对程序的要求高，一旦要求升价，无业委会的楼盘必须召开业主代表大会，方案要有2／3的业主通过；设有业委会的楼盘，除须经业委会同意外，还需要业委会与广大业主协商，进行表决，2／3以上的业主同意才能执行。一方面企业经营亏损，另一方面收费提价困难，企业陷入进退两难的境地。
5、收费标准不统一。
现在广州市的住宅楼盘的收费标准比较杂乱，存在以下状况：单一楼盘多类收费，如全国最大的住宅小区之一的祈福新村的早期无电梯多层洋房组团采用“按户收费”，在售的湖岸组团采用“按面积收费”；所有物业同一价格，如广州雅居乐定出了2、3元／平方米·月的“一刀切”价格；不同物业收费有别，如华南碧桂园的物管费标准细致到了具体楼层；两笔费用分拆收取，如五羊新城东兴小区将物管费用拆分成了物业服务费、门岗执勤费两大部分。收费标准不统一导致业主不清楚物业公司的收支状况，对提价行为不能理解和接受。
6、收费协商沟通困难。
现在广州共有3000多个楼盘社区，但是仅有500个成立了业主委员会，当中还有一半左右的业委会处于不作为状态。在此情况下，很难组织有效的双方进行价格的协商沟通，达成一致的收费协议。
二、物业公司高呼提价的原由
1、物价上涨，成本压力很大。
广州市物业服务协会相关负责人指出，3年来，市场物价普遍都在上涨，人均收入也在上涨，而广州市的物业服务费政府指导基准价一直没有调整，仍沿用 20**年制定的标准，已经给很多楼盘小区的物业服务公司带来压力。目前广州登记注册的物业服务公司超过800家，其中大部分住宅物业的收费偏低，60％的小区项目经营亏损。而与此同时，人员支出大幅增长。由于物价上涨，人员工资急剧提高，而新《劳动法》更要求公司为员工买医保、社保等，进一步增加其成本。人员
工资是物管费用的主要支出项目，一般纯住宅小区约占企业收入的60％～70％。排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、电梯、中央空调等支出，后者用于购置清洁用具，支付垃圾费、清洁费。这两项支出约占物管费用的20％和 10％，年度增长支出在1％～3％。行政办公费、公共水电费、保安费、其他不确定费用支出等几项的比例相对较低，但每年的增长速度也在2％～5％之间。成本逐年增长，但物业服务费几年不变，有些小区由于开始服务质量高定价也较高，甚至十几年不变，导致企业经营不堪重负。
2、发展商物业服务补贴逐步撤销。
广州目前发生在大型和高档楼盘的收费标准纠纷最为频繁，提价呼声也最大。这些楼盘绿化、保安等水平较高，管理成本也高。由于为了吸引购房者，开发商往往采用“物美价廉”的物业服务服务，但前期一般会在物业服务方面给予补贴。随着楼盘开发完成、开发商撤出，原有的收费标准不足以维持正常运作，物业公司不得不提价。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业服务服务是完全办不到的。另外，长久以来发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需交很便宜的物业服务费，就能享受一流的物业服务服务，导致业主对涨价有很大的情绪抵触。
3、物业公司行政缴费过高。
据不完全统计，广州市对物业服务企业的行政事业性收费有10类13种50多项，众多的行政收费也是造成物业公司提高收费的主要原因。公安方面的收费，就有治安联防费、保安员上岗证和培训费、保安组织和保安员管理费、停车许可证和管理费、消防自动报警系统上网费、消防设施检测费、火警探测器清洁费、消防值班上岗证及培训费、《南粤119》杂志费、治安大行动支持费赞助等。工商方面的收费，有营业执照费和年审费、上网费、管理费、法人培训费，统计人员上岗证及培训费。质量与技术监督和设备管理方面收费有组织机构代码费和年审费，电工、焊工、电梯工、维修工、运行值班工等上岗证及年审培训费等，另外还有众多的质量检测收费。物业公司作为一个经营实体，也要向有关部门缴纳相应的费用。据广州一家物业公司的老总介绍，行政缴费及其它隐性成本占其管理项目收入的10％以上。隐性成本偏大、行政缴费过高，业主也不太清楚。
4、盈利水平低，企业难以维持经营。
广州市天河区物业服务协会秘书长何细平指出，就目前市场情况看，广州市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物业公司经营成本直线上升，经营压力吃紧，估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业公司或管理住宅的物业公司，绝大部分是亏本的。在国外物业服务发达国家，经营收入占80％以上，管理费所占比重不到20％，而由于我国物业服务发展水平还很低，收入情况刚好相反。长期的微利经营或亏损经营，从业人员收入偏低流动性大，也不能吸引足够优秀的人才进入此行业来拓展经营收入，导致企业进入盈利水平低人才流失，人才流失盈利水平更低的恶性循环。所以适当提高物业企业的盈利水平，对住宅小区物业服务的发展有至关重要的作用。
三、业主反对涨价的主要原因
1、收费制度有冲突。
据了解，广州在新的物业服务收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业服务收费的办法。以前收费标准是物业公司向物价部门提交申请，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业服务收费标准，多层物业和高层物业的一级物业服务都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业服务费。但是，根据新的物业服务收费标准，只要是普通住宅物业，带电梯小区的物业服务费基准价1、7元／平方米·月，可上下浮动15％，即最高标准也不超过1、96元／平方米·月。该标准与原来不少楼盘小区核准实施的物业服务费标准产生了较大的差距，从而容易发生纠纷，物业公司由于成本增加要提价业主就更反对了。
2、收费价格与服务质量不对等。
南方都市报的调查结果表明，有近50％的业主认为合理提价无可厚非，可见业主不满管理费涨价，并不只是因为“高”或超标，最关键是服务质量和收费不对等。在《新快报》记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，买房子是为了安居乐业，谁也不想为了几个钱和物业公司较劲，拒交、闹事、打官司，最终的目的是希望出了钱能获得相应的服务。所以物业公司如实公布项目的收支情况，说明企业的经营困难，耐心与业主沟通，合理的提价也是切实可行的。
3、消费意识不到位，团队意识淡薄。
许多业主并不实际了解物业服务成本的高低，一味反对涨价；许多业主前期享受了发展商提供的“物美价廉”的物业服务服务，接受了符合市场经济规律的“优质优价”的物业服务，但消费意识有待提高；实际很多小区的业主生活水平较高，愿意接受更高价格的物业服务，但部分业主团队意识淡薄，有的为了一己之利，刻意阻碍合理的物业费涨价。
4、过分依赖政府指导价。
许多业主只要看到物业服务费超过或者要涨价超过政府指导价，就不分青红皂白地反对物业收费涨价，不考虑服务质量和收费的高低是成正比的。政府指导价没有在相关的政策和法律条文中进行注明，因此其价格的高低不能够作为法律判决取信的依据。此外，政府部门在相关文件当中也有过规定，若物业服务企业提供的物业服务收费需超过政府指导价标准的，有关物业服务企业可以按照《转发省物价局关于加强物业收费管理有关问题的通知》的要求，书面报告相关政府部门；经核定后便可执行。所以如果业主需要更优质的物业服务，就应该接受满足成本要求的物业服务收费标准，而不是一味强调指导价的限制政策。
四、解决双方矛盾的几点建议
1、调整消费意识。
业主有不同的物业服务消费要求，服务也有不同的收费要求，优质优价应成为消费习惯；另外同样的服务质量，随着物价的不断上涨成本也会相应提高，收费也应该相应提高。优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。
2、改善市场环境。
广州市物业服务协会相关负责人指出，目前广州部分小区物业公司与业主在物业服务收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业服务费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物业公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业服务水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物业公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物业公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。所以政府部门不应该只考虑部分业主的反对涨价的呼声，采用全部限制提价的“一刀切”政策，其实过分损害物业企业的微利要求，其本质就是损害了广大业主的生活质量保证，应该考虑业主、物业企业、市场的客观实际，制定科学合理的管理机制，改善物业市场的整体环境。
3、改善服务收费制度。
对于目前小区业主争议颇多的物业服务收费问题，有业界专家指出，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物业公司间的相互不信任与不理解。成本的增加是不争的事实，但业主还是认为物业公司有很大盈利，反对收费涨价。其根本原因就是业主与物业企业的信息不对称，收费制度不科学造成的。应该改变目前“包干制”(业主按单位面积缴费，盈亏不管)的收费制度，推广使用“酬金制”(业主按管理成本和企业协定利润缴费，多退少补)，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。
4、加强公司与业主的双向沟通。
能够被业主接受的合理涨价的前提是：物管要有充分的理由，让业主清楚知道费用的流向。所以物业公司应加强自律和管理，如实公布小区的管理收支状况，加强企业与业主的沟通交流机制，合理考虑业主的消费承受能力和企业的经营成本及盈利要求，达成一致的收费价格协议。毕竟盲目混乱的涨价会导致业主的习惯性反对；而一味的反对涨价，面对成本的不断上涨，收费仍保持不变，就意味着服务质量的下降。
5、改进政府收费管理制度。
目前广州市的政府指导价只是根据物管企业的资质级别和住宅有无电梯进行分类，这种方式太过简单，无法适用广泛复杂的小区物业服务市场。事实上广州市不仅不同区域楼盘的物管成本有所不同，即便是同一个区域内的不同住宅的物业服务成本也有很大的差异。因此物业服务费的收取也应该灵活机动，根据市场进行合理调整变化。政府要加强与业主、企业的调研沟通，制定合理科学的物业收费管理制度体系，以适应住宅小区物业服务市场不断发展的要求。
(广州城市职业学院物业服务教研室 李春云)
《住宅与房地产·物业服务》20**年第4期
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