新接小区收费难问题的解决心得

　　新接小区收费难问题的解决心得

　　中国物业管理行业自出现的那一天起，收费难的问题就相伴相生，很多同仁对此进行了深入的探讨。总结一下，物业管理收费难的原因主要有：

　　1.业主不了解物业管理的实际含义

　　2.对物业管理服务不满意

　　3.工程质量存在问题转嫁给物业

　　4.业主不缴费的侥幸心理

　　5.业主消费观念问题

　　6.企业内部管理问题

　　服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁付费”，保证收费的高比例和稳定是物业企业发展的需要，也是房地产服务环节得以延伸的需要。

　　针对新接小区物业管理如何提升收费率的问题，笔者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小区业主不缴物业费的原因

　　20**年，通过社会招投标，我们公司获得了一个小区的物业管理权，这是一个由两栋高层组成的小区，其中一栋是商品房，另一栋是企业公房。

　　在承接以前，我们组织了多次实地考察，了解当时该小区的管理状况，总结出以下几个导致原物业收费率低的原因:

　　1.部分小区业主是拆迁户，刚入住时，原物业管理公司按商品房标准向他们收取了物业管理费。几个月之后，当原物业管理公司得知拆迁房应该参照的物业费是每套8元/月的售后公房标准收取费用时，仍然按照普通商品房的标准来收取，对此他们给出的解释是，当初房地产开发商在建造房屋时是按照普通商品房的标准来建的。即使是有问题，也应该由开发商来解决，与物业管理公司无关。原物业管理公司踢皮球的态度，引起了许多业主的不满，于是，许多业主开始拒绝缴纳物业费。

　　2.少数业主自从搬到这个小区后，已经丢失了多辆自行车，甚至还有燃气助动车被盗的情况，他们认为已经交给物业管理公司管理费、保安费及车辆管理费，可物业公司并没有履行自己的义务和职责，没有真正保证自己的财产安全。原物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全，丢失自行车不属于他们的责任。业主无法接受这种解释，因此一部分业主也开始拒绝再缴纳任何的费用。

　　3.还有部分业主反映的问题，和房屋的性质有关。部分商品房业主搬进来后才知道这是个商品房和拆迁户房及售后公房混住的小区，这一点买房时售楼小姐并没有跟他们讲明。虽然大家同住一个小区，享受的服务也基本一样，但他们感觉自己并没有因为住的是商品房而得到更好的服务，然而收费标准却高出很多。于是，这部分业主也开始拒绝再缴物业管理费。

　　4.少数业主不交费是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现，房屋质量有问题。比如面积缩水，规划更改等，业主多次找开发商索赔甚至要求退房，但开发商置之不理，问题长期得不到解决，万般无奈之下，只好拒缴物业费。

　　原物业管理企业在管理中，过多的精力消耗在一些自己不可能解决的问题上，忽视了“物业管理的本质”--管理和服务，造成业主欠费--企业亏损--管理不善--服务下降--业主长期不缴费的恶性循环。

　　二、尝试“心理服务”，对症下药

　　首先，公示收费。针对收费标准的问题，我们在咨询了有关专家后，决定按照相关法规执行。一方面在大厦大堂张贴公告，公布新的收费依据及标准，另一方面对于原物业管理企业多收取的物业管理费，我们提请相关政府部门与原物业交涉，要求其悉数清退，由我们代为返还各拆迁户手中，获得了一片叫好声。

　　其次，据理力争。针对车辆失窃而引起的业主不满，我们在表示理解的同时，一方面

　　积极和原物业管理企业取得联系，在业委会到场的情况下，就车辆失窃后的赔偿问题，秉着“有理，有利，有节”的原则，积极为业主争取利益。另一方面，我们的收费员也对这部分业主做了一定的工作，毕竟，原物业管理企业的管理责任，不该由现物业管理企业来承担。

　　第三，适当差异。在明确了以上两个举措取得实质性效果以后，我们着手实施差异化服务。物业管理企业要生存，必须符合“质价相符”的经济规律，质量好了价格会上去，价格低了，质量也会下来。由于小区的两栋物业中，一栋是商品房，另一栋是售后公房及拆迁户，由于收费标准不一样之后，保留了商品房物业原有的小门岗设置，而拆迁和售后公房的小门岗就被撤销了，这一举措在最初变更收费标准的公告中，已提出并征询了业主的意见，同时拆迁房和售后公房的清扫标准也适当下降以节约成本，业主比较满意。

　　第四，集中维修。作为物业管理公司，对于开发商遗留的房屋建筑本体的问题，能解决的实在有限，但是我们并不是和原物业管理企业一样，一推了之，而是有多大能力就解决多少问题。另一方面，我们也发现，原物业管理公司和业主关系僵持不下，所以非但很多业主反映的建筑问题没有解决，很多小修及急修问题也积累了不少。在这种情况下，项目部专门组织了力量，在整个小区范围内，开展了多次免费集中维修工作，其实，也仅仅只是解决了一些小修的工作，但是在业主的心目中，我们物业管理企业的形象和口碑得到了认可。

　　经过一年多的管理，目前该小区的物业管理费收缴率基本上保持在90%以上，是原物业收费率的近三倍。

　　总结这个案例的经验，我们发现，提高新接小区的收费率，关键在于以下几点:

　　1.做好承接以前的接管工作，这既需要政府部门的配合，也需要对原物业管理不足有一个清楚的认识，避免重蹈覆辙。

　　2.承接初期的工作十分重要，要让业主一下子感觉到变化，另一方面要变被动为主动，很多问题不能光靠“头痛医头，脚痛医脚”的方式来解决。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物业工程。

　　物业管理收费难已是一个长期困扰物业管理公司发展的顽疾，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中司空见惯，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，解决好这个最为突出的难题和矛盾，促进物业管理服务行业的健康发展，是整个行业所要迫切解决的关键问题，也是包括业主、开发商、物业管理公司在内的参与物业管理活动各责任主体都十分关注的焦点问题，同时也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

　　参考文献:

　　①《中国物业管理》杂志，20**

　　②蔡诗编，《物业管理实务与操作》，西南财经大学出版社，20**

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业管理收费难症结及对策建议

　　物业管理收费难症结及对策建议

　　据媒体报道，北京市小区管理费收缴率最高的仅为85%，广州市约有两成业主拒交管理费。珠海市小区管理费收缴率平均在70-80%之间，个别小区曾出现70%的业主欠交管理费，业主欠交管理费最长的有7年之久。

　　物业管理收费难引发了两个不良后果：其一，物业管理公司往往采用停水、停电等非法手段进行催缴，不利于小区的安定团结；其二，物业管理公司以降低服务质量相应对，对业主看不到或看不懂的设备疏于养护，留下较多的隐患。某些城市近几年屡次发生因收费纠纷造成物业管理公司弃小区而去，致使管理瘫痪的事件，可见收费纠纷后果之严重!

　　一、症结所在

　　物业管理收费难，究其原因主要有以下几个方面：

　　1、业主的物业管理消费观念未建立

　　业主对住房售后维护斤斤计较、不愿支付费用。部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。

　　2、业主对物业管理服务质量不满

　　某市城区170多家物业管理公司中，临时资质的占了70%。部分企业为降低管理成本，在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力，对关系到业主根本利益和物业保值增值的设备管理掉以轻心，管理混乱、服务差，治安事件频出，引起业主的强烈不满。

　　3、业主对房屋质量、小区配套等建设遗留问题不满

　　由于一些地方没有实行小区竣工综合验收制度，小区开发建设遗留下较多的问题，诸如：货不对板、房屋质量差、配套设施迟迟不完善、违章搭建和擅自改变使用功能等，业主理所当然地将这些问题迁怒于开发商下属的物业管理公司。

　　4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司

　　业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生，由于一些城市尚未制定出台住宅小区家庭装饰装修管理方面的规法，这类纠纷很难调解，受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。

　　5、物业管理公司开罪了业主

　　业主使用物业主要是8小时工作之余，是人们放松自我约束的时间。由于住户的素质和修养参差不齐，诸如：高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理中容易“开罪”一些业主。

　　6、欠费处理难助长了欠费之风

　　目前有关收费纠纷的处理规定：“加收滞纳金”、“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民法院起诉”等操作性较差，主要立足于教育业主自觉遵守法规，只是在迫不得已的情况下才诉之法律，而且法庭判决后执行也难。欠费处理难使欠费者有恃无恐，无形之中也助长了欠费之风。

　　二、对策和建议

　　物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：

　　1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足

　　加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。

　　2、规范物业管理服务收费，健全监督机制

　　一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。

　　3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象

　　欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。 这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理也能搞好。珠海市香柠花园南区曾因收费纠纷使管理瘫痪，后经过区、街管理部门和小区居民的共同努力，重新选聘物业管理公司，改善管理。在该小区，下岗职工目前虽然比例较大，但基本消除了欠费现象。

　　4、多方联动，加大物业管理欠费处理力度

　　首先，要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次，建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由于业主委员会代表全体业主的利益，由其配合催缴，也可以有效地提高管理费的收缴率。第三，借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。

　　(珠海市香洲区建设局 林常青)

　　摘自《南方房地产》200

篇3：几点物业管理收费难的看法

　　几点物业管理收费难的看法

　　随着我国社会主义市场经济的发展，人们生活水平的不断提高，城镇居民的住房条件得到很大的改善，居民对居住环境质量的要求也越来越高，物业管理服务应运而生。经过几年来的发展，物业管理服务已越来越被人们所认识，它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而，在其发展中仍遇到很多困难，其中，最突出的是物业管理收费难。物业管理收费陷入了“收费高，居民承受不了；收费低，物业管理企业难以正常运营”的怪圈。

　　一、物业管理服务收费的特殊性

　　理顺关系，规范物业管理服务收费行为，确定合理的物业管理收费标准，已成为当前在物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与政府的行政管理是有严格区别的，属于典型的经营性服务，其收费也属于经营性质的收费。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般的经营性收费相比，也有一些比较明显的不同的特点。

　　1、管理模式的不一致，是造成小区物业管理收费难的主要障碍。在同一城市，政府机关住宅区的物业管理费用由财政支付，不向居民收费，而集中开发的商业住宅区、杂居区的物业管理费用均由住户负担，这就使居民对实施物业管理产生了抵触情绪，同时也给物业管理服务收费增加了困难。

　　2、情况复杂，差别大。物业管理，从服务对象看，既有住宅区的物业管理，又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区物业管理，又分为老住宅区和新住宅区，产权分公产和私产。服务的内容和深度要求也都不同，收费标准和形式当然也不同，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。

　　3、公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。公共性综合服务收费，因物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务，不分人，不按项，定期结算，一并收费；特约服务收费则按不同住户之约，一项一收，一事一结，前者笼而统之，后者一目了然。因此，重点是要强化综合性服务收费的监管，增加透明度，这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。

　　4、服务个体的不完全选择性。综合服务是物业管理的基本形式，其服务无排他性。因综合性服务费，对一定的服务群体来说，可通过设置竞标和合同形式，充分体现自愿委托的原则，而对公众群体中的诸多个体，则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前，在一些实行物业管理的住宅小区中，出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷，在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此，做好物业管理收费，除通过必要的小区管委会形式来协调这一矛盾之外，更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与住户之间的债务和收费之间的关系。

　　物业管理最大的特性是带有地区性，对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理，是一种企业行为，与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾，再加上有些事情职责不明，给居民(业主)带来许多烦恼和不便。就此而言，物业公司和产权人、使用人的利益关系，在很多方面还需通过政府来进行协调，方能化解矛盾，使之既不损害双方的利益，又能维护双方的合法权益。

　　二、物业管理服务费用难收的具体表现

　　1、受计划经济福利制、大锅饭体制的影响，强调工作单位不景气。即物业所有人、使用人强调其所在工作单位不景气，长期下岗待业在家，家庭入不敷出，无钱缴纳物业管理服务费用。这部份人主要集中在市政府规定的八种人资格评定标准的边缘和自给自足、自食其力者之间。

　　2、认为物业管理公司服务质量有差距。即物业所有人、使用人认为物业公司卫生保洁、治安、绿化及日常服务中，由于个别物业管理人员服务不到位，责任心不强，个人工作素质低等原因没有达到要求，不肯缴纳物业管理服务费用。

　　3、因代收代缴及搭车收费影响正常收费。即物业所有人、使用人认为物业公司代收代缴的水、电、钢窗、防盗门、单元电子门、声控灯等费用不尽合理，有的产品质价极不相称，更有甚者，某些利欲熏心的物业管理企业在名目繁多的代收代缴收费中，在物价部门明令物业所有人、使用人及物业管理企业双方自愿协商的前提下收取的物业委托修缮管理费，他们却违背大多数物业所有人、使用人的知情权，带有欺诈性的将委托管理费搭车收缴。一旦所有人、使用人了解内情，这部分人即以此为借口拒交或用这部分委托管理费冲抵物业管理费。

　　4、内部收费管理机制不明确。收费措施不完善，无职责标准可言；收费区域划分不合理，收费户数与房管员的实际管理能力相差悬殊；收费提成指标和各项奖罚措施脱离实际，影响了收费人员的收费积极性。

　　5、认为公用设施运行、修理费用分摊不合理。即多层、高层、住宅第1层~第3层的物业所有人、使用人认为物业公司要求他们按自来水的用量、建筑面积等分摊顶层水箱、加压水泵、电梯等公用设施运行、修理费用不合理，他们不需使用水箱、加压水泵、电梯等公用设施，不应缴纳上述费用。

　　三、解决物业管理服务费用难收的对策

　　1、完善物业管理法律。市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其它市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。

　　物业管理在我国是新生事物，应该指出的是，当前我市规范物业管理当事人行为的法律还不够健全(广东省已在国内率先出台《物业管理条例》)，随着物业管理在城市的全面推行，需要对物业管理行为进行规范的内容将越来越多，必须不断完善物业管理的相关法律。

　　2、制定切实可行的物业管理服务收费标准。当前，实行政府定价，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和费用开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。物业公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。在今后，应取消政府定价的物业收费标准，实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求，物业公司结合不同的服务档次双方协商定价，即优质优价。

　　3、采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业管理公司，实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。

　　4、严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向住户公开，接受住户的监督，使住户明白自己交出的钱具体的都用在了什么地方，从而使住户明白缴纳管理费的必要性和重要性，进而使他们从被动缴费转向主动缴纳各项管理费用。

　　5、鼓励物业管理公司开展多种经营服务。物业管理从其与住户的紧密程度，可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中，不可经营性物业管理，如:共用设施维护、住宅小区清洁、治安、绿化等，由于其所产生利益的产权属于群体住户，对于具体的个体住户来说，利益关系不是很紧密，因此，个别的住户总想不缴费，希望其他住户缴费，然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目，如果没有强制缴费的具体措施，最好是降低收费标准，对于可经营性物业管理来说，积极开展保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及娱乐和相关商务等项目，由于其所产生利益的产权直接归住户个人所有，因此，按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难，物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时，更多地开展这类业务。

　　6、以人为本，在全面提高管理人员素质的同时，注意搞好建管结合。在人才培养上舍得投入，采取公开招聘物业管理专业人才与重点选拔培养相结合的方式来提高全员素质；开展经常性的“强素质、树形象”服务意识教育活动，建立健全服务跟踪保障体系，制定科学、完善的物业管理服务工作标准，接受广大业主监督；超前介入开发建设中的关键环节，主动向开发规划部门提合理化建议，从根本上杜绝质量通病的发生。

　　总之，解决物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常地开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度。当前，随着住房制度改革的进一步深化，实物分房已寿终正寝，市场经济进一步繁荣，劳动力流动进一步加快，已售公房逐步上市都将进一步打乱原来以工作单位为物业管理单位的旧的物业管理模式，所有的住宅物业都交由专业的物业管理公司加以管理的时代即将到来。加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题，对于促进物业管理逐步步入健康发展的轨道，具有很强的现实意义和很大的紧迫性。

　　哈尔滨市河松物业管理中心

篇4：物业管理收费难问题的初探

　　物业管理收费难问题的初探

　　在社会主义市场经济下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来；另一方面，房地产开发商在项目运作上和物业管理公司在实施物业管理过程中，存在诸多问题和不规范的行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题。在这之中，物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。

　　一、物业管理收费难的原因

　　通过近年来的实践，笔者认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果，解决这一问题非一朝一夕，尤其是在现阶段，由于法规不健全、配套不完善，解决这一问题更是一个艰巨的任务。

　　物业管理收费难的原因可从以下几方面透视。

　　(一)宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏颇的认识

　　在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。居民习惯的是“只享受、不(少)付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住房的方式发生了变化，而且物业管理也随之出现。

　　因此，就产生了如何认识和实践物业管理。根据市场经济的要求，人们在得到住房、成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，物业管理在计划经济下无人认知。

　　经济过渡后的初期，建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心，让广大业主充分认可。近来，媒体加大了宣传力度，但是，在国内，物业管理存在的类型多、收费标准多等现象，例如住宅物就划分成经济适用住房、普通居住小区和高档公寓等多种类型；收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念，物业管理专业人士在理解和使用上都难免出现差错。媒体报道尽管是加大了力度，但是宣传的准确度难于把握。这些在客观上造成管理费用征收困难。

　　(二)物业管理费用透明度差

　　企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业，物业管理肯定要获取利润。这利润来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费，使之透明地运作。那么，物业管理费将不难收取。但是，事实并非如此。物业管理公司不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是:一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题出在生产成本的确定。我们知道，生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。具体反映在物业企业:

　　1、物业公司实力。例如，如果某物业管理公司有多个物业项目，它将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样地提取折旧，这样，生产成本必定会加大。

　　2、物业公司经营的物业项目规模。物业的规模有大小。在符合规模的项目中，物业公司不按照规模效益计算物业费。采取不规模经济的方法加大生产成本。另一方面，有些物业公司存在“多收费少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为。这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作。这与业主(消费者)明明白白地消费要求，大相径庭，物业管理费怎好收取?

　　(三)开发商难兑现的高承诺

　　人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。

　　(四)建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位

　　建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区社会治安管理。开发项目分期开业，造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物理管理费收取困难。

　　(五)国家法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展

　　在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(京价<房>字〔1997〕第196号)中，将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法，以及依据1992年市政府有关部门颁布的“七五--八五期间住宅设计标准”而制定的。现在，一方面市政府有关部门出台了“八五期间住宅设计标准”；另一方面，目前部分商品房设计标准已经超过了新标准，如果物业管理收费仍按原办法执行，长此下去，必然会造成产权人和物业管理企业之间的收费纠纷。

　　(六)物业公司过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大

　　目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理公司来承担，使物业公司充当成“第一缴款人”的角色，使物业公司经营风险过大。在这种形势下，业主对上述的某项服务不满意，就断然采取不交费。由此也造成物业公司收费困难。

　　经济改革的不断深入，失业及职业的不稳定性增加，业主道德风险问题越发突出，也为物业管理公司收费带来困难。

　　二、从案例谈避免物业管理收费难的基本设想

　　为了方便，我们对所谈项目隐去名称。以××项目称谓。该项目建筑面积45000平方米，是属集会所、公寓、写字楼于一体的高档外销综合物业。现大厦处于施工收尾阶段，物业公司正着手制订物业管理方案。为减少物业管理公司与业主之间的纠纷，避免物业管理收费难的问题出现，笔者提出如下设想:

　　(一)物业管理公司应作好的早期介入工作

　　物业管理的早期介入，越来越被各方人士广泛重视。早期介入既是为日后作好物业管理打下基础，又可以协助开发商把握好工程质量。物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》。其包括:

　　1、对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能；

　　2、优化系统设计、完善设计细节；

　　3、对绿化设计和变更设计进行审核补充设计；

　　4、参与房屋建筑设备和电气设备的选型；

　　5、对土建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。

　　根据《工程服务计划》进行有效地组织和实施，可以减少工程规划设计和施工遗留的问题，弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足，最大限度地避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而造成的不满和由此产生的纠纷。

　　(二)努力履行开发商物业服务的承诺

　　项目的开发商，在楼书和广告宣传中，已明确承诺了“五星级”酒店式服务标准。同时，出资组建了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，这就需要物业管理公司必须在管理和服务向国际标准看齐，在规范化服务和个性化服务上，真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。同时，也为物业管理费的收取营造良好氛围。

　　(三)弥补《大厦使用、管理、维修公约》中的缺陷和失误

　　众所周知，《房屋使用、管理、维修公约》是一种维护开发企业、产权人和物业管理企业的合法权益的约束性文件。由于项目的开发商在制订公约时因急于办理预售许可证，忽略了《公约》中在此方面应包括的实质性内容。另外，随着政府主管部门有关物业管理的新政策法规不断出台，原公约有些内容已不再适用。

　　因此，十分必要做出修改和补充；对大厦共用部位、共用设施及配套设施要作较为详尽的描述，明确其包含内容，便于进行经营及管理；需进一步充实业主的权利和义务的内容，在有关法律法规规定的范围内使其更加全面，加强可遵守性、可操作性；对管理公司职责的内容规定需具体化、细致化；进一步明确写字楼物业管理费的构成；根据市房地局(1997)第485号文件，应相应修改产权人大会及业主管委会的组成、职责等内容；根据市房地局、市财政局1999年10月发出的“关于归集共用部位、共用设施设备维修基金的通知”的精神，原公约中需增加有关共用部位、共用设施设备维修基金的交纳时间、地点、标准、程序以及用途的相关规定。

　　物业管理公司按照公约规定承担向业主及使用人收取供暖、供水、供电以及有线电视等费用责任，实际上是承担了公用事业的责任，也就承担了风险。为规避风险，必须要妥善处理此类责任不清的问题。结合本项目有三项选择:

　　1、彻底改变计量办法，实行“卡式”一步到位的收取方式；

　　2、进行管理硬件升级，将自动抄表系统上网，实行“网上”一步到位的收取方式；

　　3、制订约束性条款，实施有效控制。

　　(赛特物业管理有限公司 张家顺)

篇5：物业管理收费难对策

　　物业管理收费难对策

　　目前，收费难可以说是一种物业管理顽疾，但也不必视之为不治之症，只要多管齐下，多方协力，有效的解决策略还是能够找到的。

　　业主认识存在偏差→解决策略：树立正确认识

　　新闻媒体、有关部门及物业管理企业应加大对《物业管理条例》及其配套法律法规的宣传力度，切实提高业主、物业使用人对物业管理服务的消费意识。向业主宣传物业管理取之于民、用之于民的宗旨，宣传专业化管理对住宅的保值增值功能，宣传交费合理、拒交可耻，不交、少交、欠交物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益，更重要的是损害了全体业主的合法权益。

　　消费水平不高→解决策略：增加合理补贴

　　物业管理水平的提高与居民的经济能力密切相关，对于某些低收入职工来说，以合理的价格去购买物业管理服务，就有必要给以合理的补贴。据北京市预测，在补贴给职工工资5%的物业管理费以后，职工就可以承受基本的物业管理费支出。此外对于那些经营困难无力交费的企业及低收入家庭，建议有关部门应建立专项保障基金或以社会保障的办法解决。

　　消费侥幸心理→解决策略：公众力量约束

　　明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。对于交费的业主和不交费的业主，进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到应有的监督作用。

　　自主权难发挥→解决策略：公开竞标选聘

　　要从源头上消除欠费现象，就必须尽快扩大推行物业管理招投标机制，由政府主管职能部门牵头，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。这样才能使广大业主的权利得到应有的保障，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出，才能有效的提高服务质量和降低管理费用。

　　售房广告承诺难兑现→解决策略：多管齐下

　　开发商要诚信务实，不欺诈业主，确保房屋及设施设备质量合格，并严格执行国家的有关规定，制定房屋质量保修证明和物业使用说明书，向业主明示后发放。

　　消费者要加强自我保护意识，在购房前要到专业机构咨询开发商以及物业管理公司的情况，避免在购买商品房时被虚假广告蒙骗上当。倡导业主用合法方式保障自身权益，一旦在入住后发现房屋质量及开发商承诺没有兑现等问题，要通过合法、有效途径解决问题，不应以欠交管理费方式表示抗议。

　　物业管理企业要努力履行开发商的物业服务承诺。项目的开发商在楼书和广告宣传中，明确承诺了“五星级”酒店式服务标准的同时，出资组建或选聘了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，在规范化服务和个性化服务上，真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准，从而为管理费的收取营造良好氛围

　　设计施工不合理→解决策略：早期介入

　　物业先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。在房地产开发的前期，选聘的物业管理公司就应该参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，既为日后做好物业管理打下良好的基础，又可协助开发商把握好工作质量，在源头上减少工程质量纠纷。

　　工程质量问题多→解决策略：理性承接

　　为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决(特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复)，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。

　　管理服务水平低→解决策略：苦练内功

　　随着社会的进步和人们生活水平的提高，业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高，物业管理市场的竞争也越来越激烈，物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟，就应通过整合逐步扩大规模，降低成本，规范行为，做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务，以切实提高物业管理服务的水平，通过完善、优良的物业管理服务，消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难创造良好的条件。

　　费用支出不透明→解决策略：定期公示

　　增强物业管理服务费收支情况的透明度，是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有权知道物业管理服务费用在什么地方。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。

　　收费手段太落后→解决策略：一卡通用

　　实践证明，以往上门收费的办法收费及时率和收取率都不高，推行综合收费卡制度，不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且是保障居民消费应收尽收的好办法。所谓综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业管理费、采暖费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门，划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气、采暖等均不能使用。目前，还没有实行综合收费卡制度的城市，应当积极进行试点，并在试点的基础上，总结经验，完善方法，尽快推而广之。

　　依法维权意识弱→解决策略：完善法律制度，增强法律意识

　　根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主或物业使用人，经督促仍不交纳的，物业管理企业可提起法律诉讼，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。而在诉讼中，还应注意：一是要先从不交纳物业服务费的业主中将具有煽动性、影响性，确实有钱不交费的“害群之马”告上法庭；二是要挑选没有任何理由拒交物业管理服务费的“钉子户”通过法律讨回公道。只有这样，才能达到预期效果，才能达到切实维护物业管理企业和大多数业主的合法权益目的。

　　作者单位：福州现代家园物业管理有限公司